揭半山舊樓收購內幕 「釘王」持貨廿載不相讓
1 :
GS(14)@2016-01-20 23:46:122016-01-13 EW
近期樓市確立轉勢下，部份高齡舊樓依然有運行，變身搶手貨。
港島半山羅便臣道豪宅地段，近日有個單位高價易手，樓齡六十二年，毗鄰高廈屹立，缺乏重建價值，仍然不愁買家，成交價創同廈新高。原來，當中大有內幕，該單位所位處物業，相當有來頭，早年已被發展商恒基斥資購入一伙，為收購揭開序幕，業界俗稱「儲樓」，投資者更聞風而至，紛在此「落釘」，博取日後高價收購。
不過，基於「釘王」不相讓，加上當年須集齊百分百業權，才能拆樓重建，遠較現時困難得多，收樓最後功虧一簣。但持貨逾廿載仍未離場，舊樓至今仍受追捧。同樣例子，亦見於九龍旺角彌敦道核心段，一幢「迷你舊樓」，恒基曾着手收購，眼明手快的投資者，更如火如荼進駐，但最後收購不成，恒基在毗鄰發展全幢寫字樓，放棄這個迷你地盤，並意興欄柵蝕讓所購入的單位。雖然如此，該舊樓現時已變身「樓上舖」，收租可觀，買賣亦有價有市。
港島半山羅便臣道四十九B一個低層唐樓單位，近期透過黃開基拍賣行推出，物業於一九五三年落成，實用約一千一百零一呎，開價一千五百八十萬元，雖然多次拍賣，皆未到業主意向價，拍賣場上賣不成，惟準買家極具誠意，私下透過代理與業主協商，最終單位減價一百萬元成交，作價一千四百八十萬元，成交價及呎價皆創下同廈歷史新高。
名人業主星光熠熠
現場所見，羅便臣道四十九B舊樓，與四十九C共用同一條樓梯，樓高四層，共有八伙。舊樓保養得宜，體面地在這豪宅區屹立着，盡管毗鄰高樓林立，旁邊慧豪閣樓高廿九層，不過，基於附近植有樹木，由該易手的舊樓單位外望，窗外一片綠，環境清幽。
該舊樓高價沽出，吸引區內代理注意力。有代理透露，買家並非收購財團，而是對舊樓情有獨鍾的用家。
過往，該幢舊樓曾被財團吼準，發展商恒基曾於一九八八年購入四十九C低層單位，作價三百三十萬。區內代理透露，是次收購價屬無溢價交易，以市價吸納，現已持貨逾廿年。
「當年，恒基希望將四十九B、C連同後面的華麗閣（干德道二十六至二十八號）捆綁式收購，合併羅便臣道四十三號至四十七號（現址慧豪閣）發展，擴大地盤，但因為收唔齊，最終被迫放棄。」
「住得起該地段，非富則貴，大多數專業人士，包括資深投資者及測量師，他們計算重建地積比，知道發展商獲利幾多，開價時爭取最大利益，大家傾唔掂數。」區內地膽說。收樓未竟全功，恒基於是將羅便臣道四十三至四十七號地盤自行發展，所落成的慧豪閣，一及二座，分別均高二十九層，於一九九四年入伙，涉三百三十六伙。
慧豪閣最新成交為二座高層E室，實用六百九十八方呎，去年十月以一千五百四十八萬元成交，呎價逾二萬二千元。「呢度係半山，越高景觀越靚，自然越值錢。慧豪閣設有兩個入口，一個羅便臣道，另一個干德道，由於後者較高，項目落址干德道，馬上升值不少。因此，慧豪閣登記地址為干德道二十二號。」
於區內重建慧豪閣後，恒基再沒有繼續收購毗鄰的羅便臣道「舊樓遺孤」，惟所持有的四十九C一個低層單位，至今仍未脫手。區內代理表示：「呢度舊樓單位間隔實用，樓底高逾十一呎，一向好好租，只要執得企企理理，月租可收四萬元。但租客很長情，住開唔捨得搬，起碼四、五年沒有盤源放租。」
由於租賃市場暢旺，資深投資者關秩安於二○○八年以公司名義購入四十九C高層單位，成交價七百萬元。關氏活躍於樓市，不但是投資者，還晉身物業發展，更於一二年參與汀九金臻十三幢洋房發展。
該幢舊樓亦吸引名人，歌星李玟（本名李美林） ，皆同姐姐李思林等人，於二○一一年以聯名方式，購入羅便臣道四十九號B單位，作價一千三百九十八萬元。李氏姐妺八五年由港移居美國，當年李玟才九歲，二千年她因為演唱《臥虎藏龍》主題曲，成為首位在「奧斯卡金像獎」頒獎典禮獻唱的華語歌手。區內代理表示：「外藉人士特別鍾情半山唐樓，李氏姐妹洋化，當然不例外。」
旺角舊樓「釘王」落戶
旺角彌敦道區內商廈林立，旺段地鋪更聚集珠寶店，包括周大福於該地段有三分店，舖址很接近，分別是彌敦道五百八十號、五百九十四號及六百○一號，六福及周生生亦有分店，還有近日才開張、來自上海過江龍老鳳祥。在此黃金地段卻有碩果僅存的舊樓，分別為位處彌敦道五百八十一、五八一A至五百八十三號，三小幢「迷你舊樓」樓高各五層，沒有電梯。
記者現場所見，彌敦道五八一號地舖，由中興表行承租，樓上住宅都變「樓上舖」，租戶包括眼鏡店、潮流服飾店，健身室、食品公司及紋身店等。區內代理說：「該地段地舖動輒月租數十萬元，小商戶都上樓去，該舊樓單位每個約一千呎，月租兩至三萬之間，容易負擔。」至於彌敦道五百八十三號地舖，面積一千呎，連七百呎閣樓，現時交吉，以三十萬招租。
恒基罕見蝕讓離場
該兩幢舊樓共有十六個單位，根據土地註冊署紀錄，當中十五個，於一九七七年來陸續由個人名義，改為由公司持有，「落釘」意味濃厚。買家皆是地產界的「明星」，代理對他們啷啷上口：「楊渭生除了好買舖，更專吼舊樓，有時『落釘』，有時則大手購入，然後高價賣予發展商；還有盧華，專收舊樓，幾乎舊樓都見他的踪跡，去年還申請強拍石硤尾舊樓。還有何伯陶來頭勁，他曾是周大福董事，亦頻頻買舊樓。」
消息人士續說，恒基亦早於八十年代吼準彌敦道五八一至五八五號舊樓，佔地約七千呎，由於舊樓「釘王」聚集，最後只成功併購其中的五八三A及五八五號，佔地約四千方呎，於一九九六年落成商廈富時中心。
在富時中心落成前，恒基曾於一九九○年三月，購入五八三號二樓單位，惟持貨十六年，最終於二○○六年，以一百四十六萬蝕讓，買家豐協發展有限公司，董事為何伯陶及家人。
雖然恒基早已退出收購，根據土地註冊處及公司註冊署資料顯示，近年，五八一至五八三號舊樓已「貨源歸邊」，由何伯陶及家人持有的四間公司，包括銘才發展及彩霸發展，自從一九八九年，直至最近的二○一三年，多番收購舊樓，目前持有十個單位，佔業權逾六成。當中亦不乏高價購入。二○一三年八月及九月，一口氣以二千萬元，購入五十三號兩個單位，「該舊樓每個市值約六百萬元，成交價遠高於市價。」區內代理說。原業主則為楊渭生，於二○○八年以約七百萬元購入兩單位。
羅便臣道49B及49C資料
建成年份 1953年 單位數量 8個 單位面積 約1101方呎
落釘投機者成本倍增 強拍下調門檻至八成
自從一○年四月，政府降低強拍門檻，將樓齡逾五十年的舊樓，強拍門檻由逾九成降至逾八成，令財團收樓難度大為減少。
雖然如此，以目前的狀況，半山羅便臣道及旺角彌敦道舊樓，依然不符合強拍要求。羅便臣道四十九B及C，八個單位業權各佔八分一業權，假如要達致強拍門檻，財團需購入任何七個單位，不過，現時該舊樓業權分散，分別由八名業主持有。
旺角彌敦道五百八十三號，地舖佔比七分之二，其餘單位各佔七分之一，現時何伯陶等人已持有四個樓上單位，即近六成半權，即使再購入一個樓上單位，亦未到達強拍門檻，必須購入地舖，方可成事。
至於彌敦道五百八十一號地舖，業權比例重，該地舖由宏安集團有關人士持有，佔全幢五成業權，樓上十個單位各佔二十分之一。消息人士透露，地舖業主與何伯陶關係好，不排除合作發展，何氏現時持有全幢三成半業權，不排除日後繼續收購，日後或有統一業權的時候。
撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博
翠華前總部疑易手郭氏「釘王」 5創辦人「分家」 料成功分錢
1 :
GS(14)@2018-06-19 05:33:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8554&issue=20180619
【明報專訊】本地上市茶餐廳翠華（1314）五名創辦人前年一度爆發爭拗，其後風波似逐漸平息，惟去年翠華曾擬以2.55億元向五人收購位於觀塘的前總部翠華集團中心，令人揣測是「分家」的另一部署，但交易很快遭股東反對而泡湯。據最新資料顯示，翠華集團中心主要業權，疑已易手至新地（0016）郭氏兄弟親戚、「釘王」郭炳燊手上，意味4名翠華創辦人可成功套現，物業亦可能將於明年收回，不再租予翠華。
明報記者 鄧偉忠 方楚茵
翠華在上市前架構並不統一，不少分店股東架構不一，而且不少門店都是有創辦人持有（見另文）。翻查資料，翠華創辦人之一、主席李遠康與何庭枝，在2004年透過私人公司成路斥資2800萬元收購觀塘勵業街50號物業，其後其餘3名創辦人張汝桃、張汝彪及張偉強陸續加入，五人共同成為翠華集團中心股東，其中李遠康持股最多，與何庭枝分佔40%及30%，其餘三人則各佔10%。
去年擬2.55億售翠華失敗
翠華五名創辦人在2016年爆發爭拗，表面上在同年年底平息，但事隔僅兩個月，在2017年初公司突然宣布，向五名創辦人收購翠華集團中心，作價高達2.55億元，以2004年收購價2800萬元計，升價逾八倍。不過，交易惹來基金股東不滿，認為作價太高，建議將資金用作派息更佳，因為阻力甚大，交易在數月後終止。
據公司註冊處資料，持有翠華集團中心的成路在今年4月申報，何庭枝等4名創辦人宣告辭任，同時李遠康兒子、翠華執董李祉鍵及兩家離岸公司獲委任為公司董事；原定3月底租約已告結束的翠華集團中心分店，翠華亦延至4月才宣布續租，續約更由上市起的每次簽訂3年，縮減至只有1年。
4創辦人同時辭任 李遠康子任董事
除了4人已告辭任外，據翠華續租公告稱，翠華集團中心由李遠康仍然持有40%股權，並無再披露過往由其餘4名創辦人持有的60%股權去向，據成路申報，公司地址已由原來翠華的葵涌總部，改為上環歐陸貿易中心一個寫字樓，地址與新地郭家親戚、以專收舊樓「落釘」著名的地產商郭炳燊旗下寶輝控股相同，似乎意味該批股權已易手至郭炳燊手。
在2016年，翠華一度公告獲洽賣盤，李遠康卻否認有意出售，何庭枝與張汝桃先後辭任董事，五名創辦人不和浮面，但由於五人在翠華上市時簽訂綑綁協議，直至年底，五人最終表面上平息分歧終止賣盤，李遠康亦以4251.9萬元，向其他創辦人增持翠華的控股公司翠發，持股量由46.92%增至49.9%。
2 :
GS(14)@2018-06-19 05:33:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0052&issue=20180619
Share
【明報專訊】翠華（1314）上市之初，曾被市場詬病與股東之間關連交易太多，單計租用物業部分，過去7年累計交租逾1.3億元，其中2016年度高峰期，一年向股東「交租」逾2400萬元，不過，集團先後棄租赫德道分店及觀塘前翠華總部，關連交易金額已告顯著減少。
前年向股東「交租」逾2400萬
翠華在2012年上市，當時已向五名創辦人租用三個舖位用於開設分店，以及觀塘翠華集團中心三層作總部之用，當中租金以中環德輔道中最昂貴，2013年度年租金為960萬元，兩年後勁加兩成至1160萬元，翌年再加租兩成至1398萬元，直至今年4月續租才略減5%，年租金降至1328.1萬元。
除了五名創辦人外，翠華在2014年曾向李遠康太太陳彩鳳租用尖沙嘴赫德道物業開設分店，當時原本簽訂三年租約，卻突然在2016年中以生意欠佳為由提早終止租約，陳彩鳳前後合共收取租金約逾700萬元。事後有報道指，赫德道分店其實早在2015年下半年已告結業，市場人士質疑公司處理欠佳。
不過，棄租赫德道分店後，加上翠華前一年亦停止租用觀塘物業作辦公室，將總部搬至葵涌，關連交易已告大幅減少。