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新店最後一塊大重劃區吸引政商名流卡位趙藤雄高價買地 掀新店十四張獵地潮

2011-11-07  TWM




新店溪畔的十四張重劃區,原本只 是偏僻的農田,因捷運環狀線在此規畫車站,並展開低密度開發,土地市場已掀起一波獵地熱潮,吸引不少財團、政治人物提前卡位。

撰 文‧梁任瑋

房地產景氣反轉向下,上市櫃建商近期紛紛停止購地,準備保留銀彈過冬, 表面看似平靜無波的土地市場,枱面下交易卻暗潮洶湧。九月底,新北市新店區十四張重劃區成交一筆近三千八百坪的農地,以每坪行情價三十五萬元計算,總金額 逾十三億元,根據本刊調查,買主正是遠雄集團董事長趙藤雄。

趙藤雄是向當地最老地主之一,劉氏家族祭祀公業劉毅齋買地,他悄悄大手筆在新店 獵地動作,宣告新店十四張房市搶地大戰開打。

根據了解,除趙藤雄,據傳宏達電董事長王雪紅、國內幾家壽險公司也以人頭插旗,其餘地主都是政 壇「新店幫」,包括立委羅淑蕾、劉盛良、張慶忠、新店區長王美月,以及新北市議會副議長陳鴻源的父親陳明雄。建設公司包括三重幫旗下的寶路開發、宏泰興建 設,以及新店在地的江陵、啟昇與合環建設,幾乎新店喊得出來的大人物皆全員到齊。

王雪紅計畫買千坪純投資

其 中,台灣女首富王雪紅與新店有很深厚地緣關係,位於新店裕隆城旁的宏達電企業總部明年完工,去年底她不僅買下技嘉科技廠辦大樓;另一方面,市場也傳出她默 默布局十四張重劃區農地三年多。目前只買五百餘坪,計畫買到一千坪左右,但她並不打算在此推案蓋房子,主要是純投資,價錢只要能賺一、兩倍就賣。相較之 下,獵地成績最亮眼的應當屬於趙藤雄,光是個人就擁有三千八百餘坪,與在地的江陵建設董事長林美東不相上下。

實際沿著新店中央八街往民生路 一路走,彷彿跌入時光隧道,狹窄的產業道路兩旁,景色盡是一望無際的菜園與百年古厝,與人車擁擠的新店市區相比,農田環繞又臨溪,宛如世外桃源,很難想像 這裡竟會成為大戶搶進卡位的戰場。

「新店超過二十公頃的重劃區只剩十四張重劃區,面積大約三十一.四公頃(約九.五萬坪),很多財團看好未 來發展,幾年前就進場卡位。」新店區中央里里長王志翔說。

根據政府規畫,十四張重劃區未來除了有捷運,還有低密度住宅、三座公園與一所國 中。十四張農地緊鄰「新店的民生社區」中央新村,以及小碧潭捷運共構住宅「美河市」,優質的生活環境與交通便利性,讓附近每坪房價撐在五十萬元,加上今年 九月底捷運環狀線十四張站動工,建商看好十四張重劃區未來增值性,該區土地交易又開始熱絡加溫。

十四張農地內靠著一條不到六米寬的民生路貫 穿,買家想要看地,車子開不進去,只能停在路邊走田埂,「農地雖然沒有門牌,很多投資客看不懂,但內行的都跟著大戶買,例如遠雄這類型的公司。」帶著記者 到現場實際看地的土地仲介透露,十四張重劃的確存在不確定因素。

因此,精明的大戶都是沿著較接近環河路與民生路八十六巷土地公廟附近,近十 四張捷運站出口插旗,一年來,土地交易非常頻繁。

早期十四張地價每坪只要個位數,隨著市地重劃議題發酵,價錢也愈炒愈凶,目前每坪最新成交 價是三十五萬元,跟新店其他地區的地價相比,價格相對還在低檔,大家都看好未來獲利空間會是新店最高的。

河景與捷運加持 每坪上看百萬徐姓投資客說,目前十四張農地的地主惜售心態明顯,土地開價每坪五十萬元,但因為未來分配回來的土地只有四五%至五五%,實際換算每坪地價高 達一百一十幾萬元,但買來不能馬上開發,不確定因素很多,不如去買安坑的建地,一坪只要六、七十萬元,十四張農地除非很便宜,一般投資客不會隨便去碰。

新 店區中央里里長王志翔說,雖然捷運十四張站已經動工,但周邊的農地何時重劃分配,政府沒有時間表,最主要卡在沒有錢徵收土地,早年進場的投資客,至今依舊 在等新北市政府重劃而暫時套牢,幾年前,甚至有民間業者打算結合地主申請十四張自辦重劃區,目前辦公室還設在中央新村內,但也遲遲無具體進度。

「不 過最近聽說又有不少口袋很深的財團進到十四張重劃區卡位,應該是有六、七成把握吧,不然怎麼敢砸錢下去買?」永慶房屋中央店店長楊文杰表示,緊鄰十四張重 劃區的小碧潭區域,住宅類型豐富,有中央新村的精緻公寓,還有「湯泉」集合式住宅,以及興建中的「美河市」,由於一屋難求,喜歡這個環境的買方,常要耐心 等待。

小碧潭周邊房價八、九年前一坪只有十幾萬元,目前老公寓最少要三十萬元才買得到。至於四年前開始預售的美河市,房價一路從三十五萬元 起漲,二○○八年景氣最好時,每坪最高喊到一坪六十萬元,站上新店最高價,雖然歷經金融海嘯曾經下滑到四十萬元,但目前面河景的單價至少要四十六萬元至五 十萬元,不少買家都是台北市來的企業主。

王志翔說,小碧潭捷運站通車後,這幾年來中央新村周邊住戶從原本六四四戶,成長至二千五百戶,未來 美河市兩千戶住宅完工,至少會新增一萬名以上的新住戶,商機非常可觀,因此大家都在期待美河市小型購物中心開幕,生活機能又更加完善。

房仲 業者相信,一旦十四張重劃區陸續開發完成,有河景與捷運加持,未來當地房價每坪很有機會上看一百萬元,這或許是吸引大批財團與政治人物搶進的原因。


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江翠北側自辦市地重劃 地價三年飆三倍 河邊荒地變水岸豪宅 造就億萬田僑仔

2013-05-20  TWM
 
 

 

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區,不論面積或地點,都極具指標性,號稱開發商機逾五千億元,從二○○五年以來,地價已翻多倍,更造就出二千位億萬田僑仔,可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去,皆是四、五層樓低矮老公寓,不少店面甚至早已拉下鐵門閒置,只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見;但穿過這條街後,竟是一片開闊空地,原本凌亂的工廠已全部剷平,只見怪手與卡車來回穿梭整地,與前排街景大異其趣。

一年多後,這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅,「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排,房價每坪至少可賣一百萬元!」住在江子翠三十多年的陳先生說,以前這裡被劃為行水區(淹水時,給水流動的地區),土地不值錢、沒人要,但現在聽說有建商整合土地,馬上要蓋大樓,地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地,正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」,地主約二千人,以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算,若持有一百坪,身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫,政府早在一九六八年就已公告,到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時,為避免拆除大量既有建築物而造成民怨,遂變更設計,將大漢溪及新店溪河道縮窄,使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地,變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年,新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃,這樣一來,地主可領回五○%土地,容積率加上獎勵後可達三一二%,地主獲益提高一.六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功,對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開,由於利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進布局,也有地主自組團體,準備自行開發。

重劃區分為七個區塊,由三家重劃會主導,A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司,另組永翠水岸綠能特區重劃會負責;C、D、E區是立信資產與華新開發合作;F、G區則由大昌建設進行。

其中,位於中央位置的C、D、E區競爭最激烈,原本形成兩大陣營,一是當時進場近五年的華新開發,一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主,也各自成立重劃籌備會,但不只範圍重疊,地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵,如果無法在期限內成立重劃會並完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,兩家公司於是在一○年攜手合作,並由立信出面接手。合則兩利,原本是三大區塊中進度最落後的區塊,但後來居上,預計今年下半年公共設施完工,明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等,早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地,準備推出住宅大樓;立信資產旗下的建設公司也持有很多土地,未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度,仍在申請變更計畫與整合當中,尚未開始施工。

房地產業者分析,江翠北側案因距離捷運板南線近,推案房價高,才吸引大台北建商注意;但此案要整合的地主很多,還牽涉老舊建物都更,過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五%,高達九○%是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋,不乏一九八○年以前興建的,加上很多已由第二代繼承,權屬複雜,僅僅C、D、E區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出,「至少花了一年才將所有地主找到,光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責,可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積,在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示,台北市已找不到新的自辦市地重劃案,新北市也不多,甚至不乏失敗案例,現在要再申請並不易,更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時,土地一坪才十五萬元,之前更低,只有個位數,今年每坪已逾五十萬元,三年漲至三倍;將來分回後,地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應,房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區,市地重劃有如仙女棒,為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地,

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積:117.47公頃(35.5萬坪)預計完成時間:2021年開發進度:分成A、B、C、D、E、F、G共7單元,目前進度最快的是C、D、E區,預計今年底可分回土地。


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點土成金新推手 地價每坪一萬變十萬「市地重劃幫」暴富傳奇

2013-05-20  TWM
 
 

 

最近,資本市場出現一些新面孔,他們名不見經傳,卻個個口袋深不見底;原來,他們是靠自辦市地重劃,將零碎土地整理為建地,因而身價暴漲,不但挾專業、人脈與資金攻城掠地,還紛紛借殼上市,實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區,筆直的道路、整齊的街廓,一望無際的建地,在南部的豔陽照射下,閃閃發光。

一年半前,這十六.三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山,雜草叢生、臭味四溢,被台南人視為偏僻落後的荒地;沒想到,今天卻變身為種滿綠樹與草皮,未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段,每坪身價從一萬元不到,暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府,而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸!」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上,語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池,並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說,「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣,沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司,在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃(約一二一萬坪),相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康,父親陸雄其實是上海人,隨國民黨撤遷來台後,在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前,陸家結束鋼鐵生意,個性海派的陸紀康,運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場,高雄市(原高雄縣)知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期,陸紀康替地主代辦,只賺服務費,後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓,房價水漲船高,加上可以開發的大片土地愈來愈稀少,重劃經驗豐富的他,乾脆自己進場投資,成為地主,賺重劃分配後的土地增值財,粗估身價達上百億元。

陸紀康強調,一個重劃區要成功,最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設,所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業,陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工,比同業多兩倍。

他分工細膩,別的重劃公司得一人身兼多職,同時包辦開發、送件、整地流程,但陸紀康的公司,有人專職業務代表認識地主,有人只負責工程營造,甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線,有些重劃公司光是弄清楚線路圖,一年都搞不起來,我有一組人專門與政府的管線部門協調,在整地同時,我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外,整合地主也攸關重劃進度,陸紀康在這方面經驗老到,以舉喜重劃區來說,原本區內有一部分是七千座墳墓,為了說服四千位地主同意遷移,他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊,獲得神明三個聖筊見證才開始動工,這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後,去年,華友聯入主上市公司福益紡織,一砸就是三十億元,這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼,對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示,入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產,另外,也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法,源自於四、五年前,華友聯北上開發土地重劃業務時,竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大,台北人就會買單,沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的,名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶,華友聯在北台灣毫無知名度,連吃了好幾年閉門羹,更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防,陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下,讓他們親見自辦市地重劃前後的差異,順道觀光,情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區,雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行,但華友聯不放棄,改採與地主合建方式經營,已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會(塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊),目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地,是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃,去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源,同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來,吳清源砸了數十億元在資本市場,一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能(現已改名為揚華)副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位,身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源,在新竹土生土長,早年是營造工程包商,二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展,加上地緣關係,成立九鼎開發建設跨足土地重劃,還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班,以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥,集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃,是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫,分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃,由於台鐵一一年在此新設竹科車站,吸引許多台中建商北上購地,包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位,預售案如雨後春筍般出籠,而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示,吳清源主要是透過當地里長積極奔走,改善排水系統及連接道路等地方需求,才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃,掌握配地的主導權,自己也早在重劃會成立前,就大舉購買都市計畫內未開發土地,因土地獲利可觀,讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說,「我把土地賣掉後手頭現金多,但不知道要幹麼,成為上市櫃董事,讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食,不少精明的大地主肥水不落外人田,乾脆集資自組重劃會,信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後,把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃,並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主,過程進行順利,成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案,簡茂男獲利上億元出場,堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男,接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司,將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的AB區,以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的,但去年又申請變更細部都市計畫,進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫,民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢,其中又以中南部最盛,台中市政府目前有十四個自辦重劃單元,台南市正在進行中的案子也有二十七件,數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒,重劃公司最主要的利潤來源,是取得重劃之後的抵費地,加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權,獲利相當可觀。」所謂「抵費地」,是參與市地重劃的土地所有權人,以重劃區內未建築的土地,折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃,在程序完成後分回不少抵費地,由於鳳山城市發展快速,吸引不少外來人口,帶動地價水漲船高,華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠,土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,以新莊副都心重劃區為例,雖然是以「區段徵收」方式進行,但一○年完成辦理土地點交作業後,地價即從每坪一六○萬元起漲,兩年之後飆高至每坪二二○萬元,漲幅逾三七%,顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過,想吃到這龐大的開發利益,要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一,就是零。」郭國任說,建商不管時機好壞都可以賣房子,但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻,獲得政府公告通過才算完成,這個過程可能歷時五年至十年,不但沒有租金收益,對於重劃公司來說,土地無法貸款,補償費用也相當可觀,全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻,相對地,風險也高,可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域,最需要專業、經驗與效率,如能提供地主最完善與最專業的服務,以最快時間達成重劃作業,人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例,包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一,就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問;單元二由長億集團主導的黎明重劃會,總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角,無非是借重其過去在公部門的人脈資源,以加快重劃案的審查速度,甚至可探聽政策風向,及早因應。

此外,由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施,想提早進場插旗,購買面積最少三、五千坪起跳,一塊地價都是億元以上,購地成本高,沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案,背後都有大型建商或財團支持,重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市,藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面,在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說:「做市地重劃是沒有根的浮萍,因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉,最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純,地賣出去立刻有一筆錢進來,不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現,整合完土地,還是要蓋房子,才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司,將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻,重劃區像是一塊布料,建設公司就是裁縫師,這件衣服做出來是一件三百元,還是一件三萬元,全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合,這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地,以交換分合的手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地,重新劃定界址及地形,使每筆土地都面臨道路適合建築,並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書,但整合時間長短不一,有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期,地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業,土地可以開始買賣。

註:本區域含區段徵收 資料來源:房仲業者中南部風氣盛!

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

(公頃)

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源:各縣市政府地政局


點土 成金 推手 地價 每坪 坪一 一萬 萬變 變十 十萬 市地 重劃 劃幫 暴富 傳奇
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新戰區》十二期重劃區 成飯店夯聚落 建商、老飯店、文創搶進 一個月就新開一家商旅

2015-07-20 TWM


撰文•梁任瑋

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓,而是一幢幢各具特色的商務旅館,連知名文創品牌也搶進,這裡,就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區,也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走,過了福星北路與西安街口,就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區,「很難想像不久前,這一帶還是荒煙蔓草,如今已出現十餘家新旅館,明 年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地,說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅,旅館業者無人敢缺席。

激戰》文創品牌效應,房價拉抬至三千元近期最受關注的觀察指標,就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌,也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館,由於知名度高,預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。

劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆,七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館,目前在商圈擁有兩個據點,房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道,可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。

這家隱身在文華路小巷內的商旅,沒有臨大馬路邊的優勢,憑藉獨特的藝術旅店風格,開幕初期靠中科人支撐五成客源,打破商務客不住夜市的魔咒。

新招》發小吃消費券,闢泡腳池、交誼廳劉敏瑛觀察,逢甲夜市是超級吸客機,飯店與其守株待兔,不如主動出擊,於是她請同事找出排隊名店,推出專案,住宿就送免費「小吃消費券」,意外刺激文華道住房率提升,也吸引近五十家店家配合。

「文華道房客用小吃券的比率很高,雖然我們生意本來就不錯,但站在推廣商圈的立場,這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。

據了解,文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元,這招也替文華道成功開拓國旅客源市場,分散營運風險。此外,文華道還有創新的服務設施,如泡腳池、交誼廳,吸引住客回流,顛覆傳統旅館業者的經營模式。

文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海,開幕至今始終維持七成以上的住房率,穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資,於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT(民間興建營運後轉移)案,興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。

「同業不看好啊,一方面先前有兩位投標者棄標,二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館?」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程,她的口氣聽 得出艱辛,「星享道有三家餐廳,看似與夜市美食硬碰硬,其實是引導客人先來用餐,逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動,意外增加許多聚餐團體目的型消 費。」由於需求龐大,十二期重劃區出現一個特殊現象,有投資客大手筆直接買地蓋商旅,十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel,就是一例。

興達國際資產執行長張耀仁,原本在逢甲夜市開店做生意,經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿,於是與幾位股東興起投資念頭,租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅,在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel,鎖定一晚二千五百元的住宿市場,開幕一年半以來,始終維持九成住房率。

亮麗的住房率,與KUN的基地是一個大路沖有關,「這塊地當初許多建商連看都不看,但我與股東認為,旅館就是要醒目,路沖不管在哪個角度都顯眼,決定大膽買地。」張耀仁說。

果然一開幕時,拜特殊所在位置之賜,加上醒目招牌,吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門,打開知名度,今年底KUN將興建二館,擴大規模。

突圍》把路沖變地標,招來過路客KUN的開發過程還有一段插曲,基地旁有一塊五十一坪的土地,三年前,興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發,但廖姓 地主沒有意願,興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後,近日廖姓地主開價四千五百萬元,主動委託房仲找買家,換算下來每坪開價九十萬元,調漲高達五成,成為「逢甲商圈最貴菜園」。

陳坤全說,逢甲旅館市場一直不難經營,在舊逢甲商圈的幾家旅館,過去從來不用拉業務,因為光是過路客就接不完,但現在有大量日租套房業者分食市場,加上十 二期重劃後,又開了不少新商旅,進入百家爭鳴時代,預計明年底將達到高峰,「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言,以這種平均一個月新開一間的速度,未來 得各憑本事經營。

事實上,大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位,例如新開幕的「逢甲商旅」,就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手,承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝,由於裝潢設備提升,跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭,操盤表現不錯,吸引同業紛紛跟著加入戰局。

「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期,消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為,會住逢甲夜市的客人特別會精打細算,如何創造超值感、營造出差異化,才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

光這兩年 就冒出九家新商旅

商旅名稱 特色 房間數

逢甲商旅 台中帝寶飯店跨區投資 114 星享道(圖) 逢甲商圈最大連鎖商旅品牌 86 7 hotel 昭盛旅店集團與台中第七信用合作社二代投資 80 葉綠宿旅館 距離逢甲夜市近 65 默砌旅店 鉌豐建設售後租回建案 54 KUN Hotel 12期第一家首棟純商旅 53 璞樹文旅 文創設計旅店 41 時光對白旅棧 12期最迷你旅店 22

LUMI

Design Hotel 台中鼎繹建設投資,強調LED外觀 未定

整理:梁任瑋

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯逢甲夜市的觀光大餅,不僅旅館業搶食,更促成「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡(化名),四年前嗅到這股錢味,找來朋友一起投資,陸續買下八間小套房,當起日租套房包租婆。

這類日租套房租金報酬率多誘人?以一間含衛浴的七坪套房,租給學生的月收入約6000元,若改租給遊客,每天房宿收入1000元,以保守的六成住房率來計 算,一個月收入可達1.8萬元,足足多了二倍,八間套房一年下來,租金收益達170萬元以上,而且,逢甲商圈全年都「很旺」,吳子怡說,「平日約有六成住 房率,假日一定滿。」當初,吳子怡和友人從各拿出七萬元開始,每間套房依房齡不同,另需投入20萬元到40萬元不等的改裝、設備費用,就這麼開始經營日租 套房。

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率,吳子怡承認「獲利很快」,且因貸足額,自備款不用太多,貸款利息又低,差不多兩年就能回收成本。不僅如此,四年前總 價約50萬元就買到的套房,如今悄悄漲到80萬到100萬元,吳子怡可說是既賺房租又賺資產增值,也難怪,儘管日租套房的合法性有待商榷,在逢甲商圈卻越 來越夯哪。 (許秀惠)


戰區 二期 重劃 劃區 飯店 聚落 建商 、老 、文 文創 創搶 搶進 一個 月就 新開 一家 商旅
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美團點評合並一個月 張濤、王興重劃勢力範圍

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4709900.html

美團點評合並一個月 張濤、王興重劃勢力範圍

一財網 關健 2015-11-10 22:34:00

美團和點評合並成立的“新美大”終於有實質性的進展,10日下午最新消息顯示,點評CEO張濤將不再擔任新公司聯席CEO,轉任董事長,退出一線負責戰略層面;CEO則由王興一人擔任,他同時卸任聯席董事長一職。

此前在兩家公司剛確認合並消息時,官方給出的對外口徑是,兩人同時擔任新公司的聯席董事長、聯席CEO。再加上5:5換股,給外界傳遞一種平起平坐的印象。但事實證明O2O行業“一山難容二虎”。從這次組織任命人選上看,用業內一句話形容是“美團上位”,但新公司高管團隊中也不乏投資點評的騰訊系背景人士。據內部人透露,新公司的中文名字遲遲沒有起好,之前整合進展比較緩慢。

張濤向《第一財經日報》記者確認了這一消息,但並未進一步透露詳細信息。未來,點評和美團分別擅長的廣告和傭金模式,將成為新公司發展的雙引擎。

就在內部信發出的數小時之前,網上傳出張濤將從點評退休的消息,稱其將赴美國,並有可能另起爐竈創業。事實上,更早之前網絡就有傳張濤將從點評套現走人。但本報記者從點評方面得到的最新確切消息是,張濤沒有離開公司,他將從管理一線轉向長期戰略規劃。出國創業的傳聞不攻自破。

隨之落地的是新公司組織架構,新公司將整合雙方的資源,設立平臺事業群、到店餐飲事業群、到店綜合事業群、外賣配送事業群、酒店旅遊事業群、貓眼電影全資子公司、廣告平臺部等業務板塊,以及一些輔助支持業務。

本報記者拿到的新公司詳細組織架構圖和人事任命情況如下:平臺事業群(負責點評用戶平臺、美團用戶平臺、POI信息平臺、搜索平臺、商戶平臺等,負責全公司的市場營銷平臺,用戶體驗設計平臺等)任命鄭誌昊為負責人。鄭誌昊在加入點評前有極深厚的騰訊背景。

在到店方面,到店餐飲事業群(負責餐飲團購、閃惠買單,預訂、選菜、點單、餐飲商戶廣告,以及公司品牌廣告等業務)任命幹嘉偉為負責人。到店綜合事業群(負責結婚、親子、家裝、麗人、KTV、休閑娛樂等行業的深耕細作)任命呂廣渝為負責人。兩人之前分別服務美團和點評。

外賣配送事業群則任命王慧文為負責人。酒店旅遊事業群(負責酒店住宿、景點門票、周邊遊等業務)任命陳亮為負責人。此外,貓眼電影全資子公司由沈麗負責。

另一個重要人事變動是,大眾點評網聯合創始人李璟、大眾點評網最早的天使投資人王雨從大眾點評網退休,不再擔任點評職務,後將轉任公司高級顧問。李璟之前負責點評的“現金牛”大推廣事業群。從上述人事調整來看,點評系退出程度更深。

在業務上,合並之前的大眾點評和美團各有側重。點評側重用戶消費決策入口和到店支付,美團則側重團購,但新公司作為本地生活服務平臺,在餐飲領域必須打造閉環服務。既要顛覆團購,又要在到店前的決策和到店後的消費體驗等環節都能提供完整的O2O服務。《第一財經日報》記者從點評內部了解到,將到店之後的一系列消費體驗環節搬到線上,將是新美大在未來非常重要的戰略重心之一。

“新美大”未來將靠什麽賺錢?目前,新公司的盈利模式主要有廣告、交易抽成和服務傭金。從賺錢的角度來說,點評此前更多是通過導流提供服務,是類似淘寶的廣告模式,同時輔以交易抽成和服務傭金。而美團之前以交易屬性著稱,交易是核心,收入形式主要是交易抽成。合並之後,雙方在收入模式上會逐漸融合。

在完成組織架構調整後,新公司董事長張濤表態稱:“希望新公司的管理團隊及員工能堅持理想,不忘初心,持續奮鬥,早日實現‘幫助一千萬商家,服務好十億消費者’的願景和使命!”新公司CEO王興則表示:“需要所有同事站在新公司全局的立場思考和行動,信任並支持身邊新的戰友,在新的組織架構下真正地融為一家人。”

編輯:彭海斌

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美團 點評 合並 一個 張濤 王興 重劃 勢力 範圍
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拓荒時期美國老酒,因一部電視劇重劃世界版圖 波本威士忌 全球逆襲

2016-05-02  TCW

台灣瘋威士忌,指的是以麥芽為主原料的蘇格蘭式威士忌,然當原酒日益稀少,蘇格蘭與日本威士忌的價格在市場上持續飆高,是否還有其他的選項?過去曾因「禁酒令」讓出江山的美國波本威士忌已躍躍欲試,整裝待發。

「如果在天堂不能喝波本及抽雪茄,那我應該別去。」 美國大文豪馬克•吐溫說。正如俄國人看待伏特加,香檳之於法國,對美國人而言,波本威士忌(Bourbon Whiskey)就是深植在他們血脈中的生命之水。

與西部牛仔、鄉村音樂並列美國拓荒時代的三大文化,波本威士忌這豪邁、強勁的酒,在我們印象裡,往往是西部片中,牛仔拔槍決鬥前,在吧台先灌下的那一杯shot。比起蘇格蘭威士忌,總是閉眼嗅聞,紳士般的品飲,波本威士忌顯得狂放不羈,像是欲揮拳重擊的拳王。這不僅僅是形象上的差異,也表現在味道上。

我們常掛嘴邊的威士忌,通常指的是蘇格蘭威士忌(Scotch),台灣是單一純麥威士忌第三大進口國,不只愛喝,對各大品牌如數家珍。但,對於波本,大家相當不熟。喜愛蘇格蘭威士忌的人,迷戀它悠長有層次,在口舌鼻腔之間次第展開的香氣餘韻。而波本威士忌直接、甜辣,喝下去像在跟你嗆聲一樣爆炸般的口感,總讓他們敬謝不敏。

近六年急速成長四〇%

「波本威士忌的沒落,是美國自己一手造成的。」國內威士忌專家林一峰說。「曾經,美國非常有機會主導世界威士忌的市場,卻因為頒布禁酒令,重擊國內製酒產業,反而讓蘇格蘭威士忌搶得先機,還讓加拿大威士忌也乘勢興起。」然這曾經被伏特加、蘇格蘭威士忌攻城略地,低迷三十多年的酒,卻在近年逆襲烈酒市場。根據《財星》(Fortune)雜誌報導,美國威士忌這六年以來的全球銷售,從谷底躍升成長超過四○%,而這態勢仍未見疲軟,二〇一五年的境內銷售又比一四年成長了七•八%,達到二十九億美元(約合新台幣九百二十八億元)。而這場要收復故土的美國威士忌復興,竟源自一部電視影集。

影集重掀波本浪潮

梳著油頭、穿著體面西裝,男主角總是一手叼菸一手搖著「Old Fashioned」和同事聊天,《廣告狂人》(Mad Men)這部描述六○年代廣告人的影集,自二○○七年開播以來風靡全美。戲雖已落幕,但帶起的波本狂潮卻未停歇。人們愛上這齣劇,也一起愛上了過去被視為廉價或老派的波本威士忌與經典調酒。

這股熱潮推著波本威士忌的市占率及價格向前進,越是限量頂級款,越熱賣。如今,一支二十三年的Pappy Van Winkle波本威士忌,身價高達三千五百美元(約合新台幣十一萬三千元),已超越蘇格蘭陳年四十年的威士忌,成為威士忌迷心中的夢幻逸品。日本飲料龍頭三得利(Suntory)早一步看見這股蓄勢待發的風暴,於二○一四年以近一百六十億美元(約合新台幣四千五百億元)高價收購了二百多年的波本威士忌品牌:金賓集團(Beam Inc.)。威士忌業界人說,這也許是波本威士忌產業自禁酒令以來,最輝煌的時代。

一九六四年時,美國國會立法制定了波本威士忌的製造標準,簡而言之,有A、B、C、D四種規則。A代表美國(America),所有的波本威士忌必須在美國境內生產;B指橡木桶(Barrel),必須在全新、燒烤過的橡木桶中陳放;C是玉米(Corn),成分必須有超過五一%的玉米,其他如裸麥或小麥、大麥芽等穀物的比例則依據各家不同,且除了加水降低酒精度以外,不可再有任何額外的手法與添加物;D則是蒸餾(Distill)後的酒精濃度不得超過八○%,入桶的酒精濃度也不得超過六二•五%。

只用新桶 花樣卻更多

也因此,當我問到金賓(Jim Beam)的第七代傳人弗雷德•諾埃(Fred Noe),田納西州的傑克丹尼爾(Jack Daniel’s)算不算是波本威士忌?他斬釘截鐵的說:「不算,它在入桶陳年前用了楓木炭來進行過濾,多了這道手續就不能稱為波本威士忌。」而為什麼堅持要用新桶,而不是其他用過的酒桶來陳年?他則給了個耐人尋味的答案:「就像你喝茶,會用新的茶包,還是用過的茶包一直回沖?」然而有趣的是,本以為在這麼嚴格的法規之下,波本威士忌的風味應該極度受限,然在看了金賓琳琅滿目的系列,這才發現原來只要經過第一次的入桶手續,之後要二次過桶或做其他調味,只要在酒標上清楚標明工序即可,因此,波本威士忌能玩的花樣反而比蘇格蘭威士忌還多。

美國肯塔基州屬於大陸性氣候,夏熱冬溫,在沒有溫控的一般情況下,通常不會像蘇格蘭動輒熟成十五、二十年。加總這些因素,波本威士忌顯得辛辣、強勁,後韻短了些。對喝慣蘇格蘭圓潤醇厚風味的人來說,一時難以變心,但這其實是口味偏好的問題。「因為台灣一開始接觸就是蘇格蘭這種細緻風格,就像你原本不吃辣,炒那麼辣你就不習慣,但你如果吃得多了,也許就會喜歡上也不一定。」資深酒評、「藏酒論壇」網站執行長賴偉峰說。「我覺得台灣,其實更應該喝波本威士忌,」威士忌專家林一峰說,「你會發現一件很有趣的事,台灣人偏愛的威士忌風味,多半有華麗香氣、酒體濃郁飽滿,性格強烈,而這不正是波本威士忌的特徵嗎?」波本威士忌,是否成為台灣、甚至是全球威士忌迷下一個青睞的對象?仍是未知數,但今晚不妨去酒吧點杯經典Old Fashioned,感受波本威士忌的老派魅力吧!

【延伸閱讀】波本威士忌vs.蘇格蘭威士忌

波本威士忌

產地:美國(95%以上在肯塔基州)原料:51%玉米,裸麥或小麥、大麥芽酒精濃度:蒸餾後的酒精濃度不得超過80%橡木桶:只能使用燒烤過的橡木新桶。如是純(straight)波本則必須陳放2年以上,入桶酒精濃度不得超過62.5% 製程:發酵過程中加入「酸醪」,多使用柱式連續蒸餾器添加:除了加水降低酒精濃度,其餘不可添加

蘇格蘭威士忌

產地:蘇格蘭

原料:主要使用大麥芽,其中只允許添加其他穀物的全穀酒精濃度:蒸餾後的酒精濃度不得超過94.8%橡木桶:必須陳放於橡木桶中3年以上,不限新、舊桶製程:如是麥芽威士忌,多使用壺式蒸餾器添加:除了水與焦糖色素(spirit coloring)之外,禁止添加其他物質

撰文者李莘于

拓荒 時期 美國 老酒 因一 一部 電視劇 電視 重劃 世界 版圖 波本 威士忌 威士 全球 逆襲
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