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收益率遠勝台北 房價不乏上漲機會 到美國當包租公 正是時候


2012-2-20 TWM




美國房地產市場近來總算有了一些好消息,房價回溫不無機會,在此之際,到美國置產當包租公,一方面能穩定賺到每年五%以上的收益率,另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂!」去年年底,楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者,他說,「真的是恭喜發財,我 們認為,您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽,是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時,她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金,在暑期赴美探親之餘,看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓,「賣價才一百萬元台幣,比台灣的房子便宜太多了,而且,總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了,楊媽媽說,這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說,交屋之後,房子很快就租出去了,租金不差,就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用,每年報酬率仍有六%至七% 左右,「不但比放在台灣的定存高出好幾倍,也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底,美國景氣數字轉好,房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金,「我 的房客是單親媽媽,一人要養兩個孩子,我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金,楊媽媽這筆投資的帳面獲利,可能也會加速攀高。跡象顯示,美國房市正在回 溫當中,房價可望擺脫谷底,向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年,嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告,今年二月初,她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示,美國史坦普五百指數中的建商類股,股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八%,由此,已能感受房市脫困的初步跡象。

此外,美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚,待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準,也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析,房地產相關股價與數據的改善,多少與政策作多有所關聯,事實上,美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案,各界解讀, 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石,拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生,但從整體情況看來,「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀,而 就算美國經濟復甦力道不如預期,房價漲幅有限,至少,旺盛的租屋需求以及便宜的房價,能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五%「原因很簡單,金融海嘯之後,美國人財富大縮水,加上房貸申請困難,有能力買房的消費者大量減少,並且改以租屋的方式解決居住問 題,在這種情況下,房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle,台灣留學生,她在去年夏天赴美攻讀碩士學位,為了找一個適當的落腳之處,當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時,我的預算是每個月一千美元,很快的,我就發現自己太天真了。」Michelle說,一千美元,約合台幣三萬元左右,在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓;但在曼哈頓,一房一廳的租金價位至少要三千美元,如果公寓有管理員,一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後,她以每月一千四百美元的租金,找到一間小套房,「劣等區域,沒有電梯,是一間燈光昏暗的小套房。」她說,這間公寓的售價,恐怕最多只在一千萬元台幣 上下,但每月租金就要超過四萬元台幣,一年下來,房東的租金報酬率應該超過五%以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公?」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本,可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓,但 她的爸爸以「不懂英文,怕被騙」的理由,拒絕了Michelle的建議。

然而,如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨,只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向,那麼,美國房市的確是適當的選項之一。

事實上,根據楊媽媽的經驗,由於華人近年來已成為美國房地產的大戶,因此,華人仲介不少,「不必太擔心不懂英文的問題。」並且,當地房地產制度採實價登 錄,透明度高,房仲的認證制度也極為成熟,「要說被騙,我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。


收益率 收益 遠勝 臺北 房價 不乏 上漲 機會 美國 包租 正是 時候
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[貼圖]譚遠勝

1 : GS(14)@2011-08-16 07:20:55


貼圖 遠勝
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專家分析:東方報業實力遠勝壹傳媒

1 : GS(14)@2011-11-22 22:05:08

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20111122/00202_013.html
2 : 200(9285)@2011-11-22 22:55:21

呢d叫專家吹水
專家 分析 東方 報業 實力 遠勝 傳媒
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樓市風雲:揸樓遠勝揸基金 何熊輝

1 : GS(14)@2013-09-08 13:58:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413499

                近期樓市持續淡靜,不少樓評人繼續發功唱淡,跌幅由早前的兩成大增至最近的三至五成,面對排山倒海的看淡言論,部份屋苑亦開始出現零星減價成交個案。最近加入看淡行列的知名人士中,一名是前投資銀行要員,另一名則是經濟學家,基於兩人名氣相當,對市場有一定影響力。
一名小投資者問筆者,倘沽出僅有的一項收租物業轉買高息基金,投資回報是否更高更安全。該小投資者數年前在新界區以約200萬元買入一個600呎單位收租,該單位現升值至約400萬元,市值租金1.4萬元,倘沽樓套現400萬元,轉買回報4釐的基金,每月收入約1.33萬元,兩者收入大致相若。

投資基金 小注怡情

                筆者這樣想,以該名投資者投入的200萬元計算,其資金回報率達8.4釐,故未必會建議他將收租物業沽出,套現後全數買入高息基金。筆者多年前亦曾買入基金投資,結果是大輸收場,但同期買入的本港物業至今市值已倍數上升,而近年購入的內地物業,亦出現可觀升幅。筆者認為基金可以買,但都是小注怡情好。
筆者仍記得若干年前,不少公公婆婆都熱愛買入的某隻電訊收息股王,作為超長線收息投資,結果一個大浪淹至,不少人血本無歸,要收息退休,都是揸物業比較穩妥。

                  何熊輝
2 : ironforge(21491)@2013-09-09 18:09:01

渣樓叫收租退休, 唔係收息退休..
咁講其實收租都有風險..都有機會遇到租霸.
樓都有壽命,樓hold得夠耐,都有機會變危樓
樓市 風雲 遠勝 基金 何熊 熊輝
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美上月新增職位遠勝預期

1 : GS(14)@2016-03-06 02:18:33

【本報綜合報道】美國2月份非農新增職位數據表現超班,反映美國就業市場持續改善。然而,受制環球經濟前景未明,投資者預測本月美國再加息機會微,但今年6月或9月再加息可能性增加。



3月不加息機率達92%

美國勞工部公佈,2月非農新增職位錄得24.2萬份,遠超市場預期19.5萬份,並好過1月15.1萬份,是去年12月以來最高。2月失業率則維持4.9%不變。美國上月勞動參與率為62.9%,符市場預期的62.8%,優於原先預期的62.7%。不過,上月美國私人機構平均時薪按月微跌0.1%至25.35美元。另外,美國上月新增職位範疇為健康護理、零售、餐飲與酒吧業,當中以健康護理新增職位最多,錄得5.7萬份。儘管美國勞動就業市場持續好轉,但環球經濟前景未明與油價續跌,聯儲局下月再加息憧憬降溫,市場人士相信今年6月或9月加息機會較大。據利率期貨顯示,投資者預期儲局3月按兵不動機會率達92%,下月加息四分一厘機會率僅8%。市場料今年6月和9月加息的機會率分別為30.7%和38.1%。聯儲局下一次議息會議將於本月15日、16日連續兩日舉行。 數據公佈後,美滙指數曾升至98水平,其後反覆回落至97.58。華爾街三大指數早段向好,道指報16975點,升31點;標普500指數報1993點,升7點;納指報4716點,升9點。現貨金價由13個月高位回落,昨曾低見每盎斯1,249.7美元。據美國商品期貨交易委員會(CTFC)資料,截至上周二(23日)止,金價長倉合約增加1.82萬張至22.73萬張。國際油價亦回落,紐約期油曾見每桶34.92美元,最多跌0.49%;倫敦布蘭特期油報每桶36.82美元,曾跌0.67%。歐洲央行下周四(10日)舉行議息會議,MNI報道指歐央行貨幣委員對下調存款利率未取得共識。報道稱,歐央行委員建議下調存款利率超過10點子,並擴大量寬措施(QE)。據路透最新調查指,市場預期歐央行擴大QE與存款利率達60%。歐元滙價昨日向下,最弱曾見1.0903;歐元兌港元見8.4666。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517262
上月 新增 職位 遠勝 預期
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日首季GDP彈1.7% 遠勝預期

1 : GS(14)@2016-05-21 12:58:33

【明報專訊】受惠於出口增長及閏年比往常多一天推高消費,日本首季GDP按季折合成年率反彈1.7%,遠高於市場預期的0.2%,升幅是一年來最大,反映經濟由第四季收縮1.7%的陰影顯著恢復,卻令日本政府是否押後上調消費稅的決策更複雜。瑞穗證券稱,數據令消費稅如期於明年4月上調的可能增加,儘管經濟增長或未如表面般強勁。



日本首季增長主要受高於預期的家庭支出提振,當季家庭支出按季增長0.5%。不過2月多出一天,相當於全季多了1.1日,令開支變相增加。家庭支出為GDP貢獻60%。法巴表示,若2月沒有多出一天,私人支出將未見增長。此外,首季政府開支按季增長0.7%,公共固定投資增長0.3%,突顯政府財政對提振經濟的重要。

此外,上季出口按季增長0.6%,進口連續第二個季度下滑,使貿易推高增長。不過,日本經濟前景仍具不確定性。首季企業投資按季減1.4%,是3季以來首降;憂慮海外經濟不確定性,企業削資本支出。

首相顧問:干預圓匯 影響日美關係

普遍預期日本次季增長會受到九州大地震及新興市場放緩而拖慢。日圓轉強的效果上季尚未真正顯現,日圓兌美元首季按年僅增長3%,但今季平均增長達10%,將損害出口及旅遊業,只能寄望聯儲局下月中加息才可望日圓升勢暫歇。首相安倍晉三顧問濱田宏一稱,若日本政府出手干預日圓匯率可能會遭美國強烈反對,嚴重影響日美關係。

(綜合報道)



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160519/news/ec_ecn1.htm
首季 GDP 1.7% 遠勝 預期
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英零售數據遠勝預期 鎊匯曾升至1.2527

1 : GS(14)@2017-03-24 15:55:17

【明報專訊】英國消費中止了年尾至年初的跌勢,在2月恢復強勁。2月零售銷售額按月增長1.4%,較預期高1個百分點;按年更增長3.7%,亦較預期高出1.1個百分點。數據遠勝預期,緩和了市場對英國消費信心轉弱的憂慮。英鎊兌美元昨曾升至1.2527,觸及1個月高位。2月核心零售銷售按月升1.3%,按年升4.1%,同樣遠勝預期。不過由於前兩個月銷售疲軟,在截至2月的3個月內,英國零售銷售額下滑幅度是近7年來最大,主要由於消費者的可支配收入被上漲的燃料價格削弱。

歐央行:英銀行遷歐 或免風險模型測試

此外,歐洲央行執委Sabine Lautenschlaeger稱,在英國「脫歐」後將業務搬遷至歐元區的銀行業者或可加速進程,因監管當局有意豁免對其風險模型進行冗長的測試,前提是這些模型已在英國獲得批准。在過渡期內,新進入歐元區的機構可能採用未經歐央行批准的內部模型。

她強調,英國將於3月29日啟動「脫歐」進程,留在英國的銀行業者幾乎肯定失去從倫敦進入歐盟單一市場的權利。銀行業內部模型的評估可能需時數月,歐央行暫時寬免,可加快這些銀行遷入歐元區。但歐央行並未放寬對銀行業的監管,表態不會向空殼公司發出銀行牌照。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4155&issue=20170324
零售 數據 遠勝 預期 鎊匯 匯曾 升至 1.2527
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港首季GDP升4.3% 6年最勁 遠勝預期 分析指去年基數低

1 : GS(14)@2017-05-13 05:14:12

【明報專訊】本港今年首季GDP按年急增4.3%,增幅創2011年次季以來新高,遠勝分析師預期的3.7%。有經濟師稱,雖然首季GDP增幅主要受去年同期低基數效應帶動,今年第二季起升幅將隨着基數效應減退而放緩,但中國以至歐美經濟持續擴張,外部需求轉強,因而調高今年全年GDP增長至最多3%。

明報記者 邱曉欣

全球需求持續轉強,亞洲貿易及製造業活動擴張。署理政府經濟顧問歐錫熊表示,香港首季整體貨物出口按年快速增長9.2%,是自2013年第一季度以來最大升幅,增幅高於上一季的5.1%及2016年全年的1.8%,主要由於亞洲區內對原材料、半製成品及資本貨物進口需求顯著增加。受惠貿易及貨運往來增強及環球經濟氣氛好轉,服務輸出增長亦有所加快,按年實質上升2.6%,上一季的增幅為1.2%,其中,首季訪港旅客人次回復增長,旅遊服務輸出經過一段時間下挫後,也續見改善。

廖群:調高全年GDP預測至3%

中信銀行(國際)首席經濟師廖群表示,本港首季GDP增長的確超乎預期,不過,低基數效應是首季高增長的主因,去年同期GDP增長僅1%,表現遜色。他此前預期本港今年全年GDP增長為2.3%至2.4%,但鑑於今年首季全球經濟正處於擴充狀態,特別是美國經濟復蘇步伐加快、內地首季GDP增長達6.9%,優於市場預期,以及歐洲及日本持續貨幣寬鬆政策,本港出口貿易將因而受惠,故調高全年預測至2.5%至3%。

梁兆基:本港外貿表現將保持堅挺

匯豐銀行亞太區顧問梁兆基亦認為,展望下半年,影響本港經濟活動的外圍不確定因素主要包括美國加息步伐、朝鮮半島政治局勢變化,以及美國稅務及基建政策等,其中,由於本港資金仍然充裕,本港銀行同業拆息(Hibor)將持續低企,即使美國於今年6月及年底加息,本港亦難以跟隨加息,一旦兩地息差拉闊,本地金融市場將會出現波動,為本地內需帶來負面影響。不過,受歐洲經濟回穩及美國經濟持續擴張影響,本港對外貿易經濟表現將保持堅挺,預期全年GDP增長約3%。政府維持全年經濟增長2%至3%的預測。

值得留意的是,雖然本港首季GDP錄高增長,但季內基本消費物價通脹率則減慢至1.4%,通脹壓力輕微。梁兆基解釋,主要由於油價持續回落,令通脹壓力得以緩和,不過,他認為,由於港人收入及樓價穩步上升,預期今年通脹率有上升壓力,政府預測本港全年基本通脹率及整體通脹率分別為2%和1.8%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8145&issue=20170513
首季 GDP 4.3% 年最 最勁 遠勝 預期 分析 去年 基數
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譚仔年賺億元 日資丸龜洽購 純利率14%遠勝翠華 分析:不排除有「財技」

1 : GS(14)@2017-05-17 22:36:48

【明報專訊】深受港人歡迎的譚仔雲南米線(下稱「譚仔」)將「入籍日本」,獲日本丸龜製麵母公司提出全面收購,交易更令譚仔強勁的吸金能力曝光,不單去年度盈利超過1億元,純利率更近14%。有分析員坦言覺得譚仔盈利能力「相當罕見」,甚至不排除業績「有財技」,並指以現時上市餐飲股估值計,譚仔市值至少16億元,遠高於今次市傳收購的10億元作價。

明報記者 邱曉欣

丸龜製麵母公司Toridoll Holdings目前擁有包括丸龜製麵、燒雞食堂TORIDOLL等多個品牌,在日本有約890間店,海外則有340間店,早前集團曾公布,目標在2025財年前,全球擁有店舖將增至6000間,其中在港已有11間丸龜製麵分店。

擬今簽約 傳作價10億

集團昨日公告,確認擬收購譚仔母公司「同心飲食」,以及主要負責製造湯底的關聯公司「新揚行」全部股權,並預定於今日簽約。集團解釋,譚仔深受香港年輕人歡迎,近年發展迅速,相信今次收購能與公司本身業務發揮協同效應,同時在港拓展業務。譚仔對事件不作任何回應。

去年收入7億 等同年賣2000萬碗米線

公告同時披露譚仔過去兩個財政年度的經營數據。截至2016年3月底全年,譚仔收入按年升33.26%至107.61億元日圓(約7.36億港元),以一碗兩餸米線平均約35元計,相當於譚仔一年賣出近2000萬碗米線;純利亦按年增長26.4%至14.92億日圓(約1.02億港元)。

有中資行餐飲股分析員表示,以Toridoll提供數據計算,譚仔純利率高達13.86%,在純利率平均約10%的香港餐飲業中相當罕見。他表示,即使譚仔人力成本、裝修費用、店舖租金較快餐店如大家樂(0341)及大快活(0052)或翠華(1314)等低,但以譚仔分店達41間的規模計,租金及人工成本仍然沉重,反映其賺錢能力相當驚人。他估計,丸龜可能是看準譚仔針對大眾餐飲市場,現金流穩定的特點,雖然丸龜製麵目前已進軍香港,但「(譚仔)賺錢能力甚至好過Toridoll賣烏冬」。惟他直言:「一般公司如被洽購,大多會運用財技催谷盈利,博取洽購方出高收購價,因此不排除譚仔盈利有『財技水分』。」

分析:看中譚仔大眾市場特點

事實上,即使以貴價茶餐廳自居的翠華純利率亦僅3.84%,為同業之中最低。該分析員表示,上市公司一般需支付較多其他費用,加上近年翠華遭遇不少負面新聞,兩者盈利能力不能相提並論。不過,他認同若以日媒《日經新聞》報道指今次交易作價150億日圓(約10.31億港元)計,10倍市盈率的估值有低估成分,參考翠華現時約24倍市盈率及撇除品牌效應,譚仔市值「至少值16億至17億元」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4984&issue=20170516
譚仔 仔年 年賺 賺億 億元 日資 丸龜 洽購 利率 14% 遠勝 翠華 分析 排除 財技
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中國5月進出口反彈 遠勝市場預期

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:25

【明報專訊】中國海關總署昨日公布5月份外貿數據,在4月高位回落後,上月進出口卻雙雙反彈。以人民幣計,5月出口按年增長15.5%,高於預期的13.5%和4月的14.3%;進口亦按年升22.1%,大幅高於市場估計的16.1%和4月的18.6%,也結束了連續2個月升幅收窄情况。

首5月對歐美貿易順差齊擴大

5月出口反彈,與對歐美出口穩中有升有關,5月中國對歐盟出口按年升9.7%;對美國出口增速與上月持平,維持在11.7%。累計今年首5個月,歐盟續為中國第一大貿易伙伴,對歐貿易順差3318.1億元(人民幣‧下同),按年增8%,對第二大貿易伙伴美國,首5個月貿易順差擴至6405.1億元,升幅12.2%。交銀金融研究中心研究員劉學智表示,去年基數較低是出口見反彈原因,去年5月內地出口按年增長僅1.2%。

進口大幅反彈,與大宗商品價量齊升有關。受亞洲原油供應收縮和延長減產擔憂的影響,中國5月原油進口量急增,按年升15.4%,比上月增幅多9.8個百分點;在利潤率回升及內地基建和地產未見放緩之下,對鐵礦石需求保持高位,進口量按年增5.5%。價格方面,鐵礦石及原油價格也按年增加27.1%及30.3%。

大宗商品價量齊升 進口彈逾20%

劉學智認為,雖然上半年中國的外貿狀况較好,但下半年仍然存在不確定因素,一方面美國貿易保護主義仍然存在,大宗商品價格在下半年也難有明顯持續上漲的可能,再加上去年下半年開始中國外貿見低位回暖,高基數效應將影響到今年下半年的外貿增速。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2810&issue=20170609
中國 進出口 進出 反彈 遠勝 市場 預期
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美非農新職遠勝預期 美匯指數反彈1% 道指再破頂

1 : GS(14)@2017-08-05 10:20:03

【明報專訊】美國7月非農新增職位20.9萬個,遠勝預期的18萬個。6月職位增長亦由22.2萬個上調至23.1萬個,反映就業市場持續穩步復蘇。上月失業率降至4.3%,下調0.1個百分點,重返5月時所創的16年低位。就業市場持續改善,為聯儲局今年稍後再次加息及開始縮表提供理據。美匯指數由15個月低位反彈,升近1%逼近94。美元兌日圓曾升約0.8%,高見111水平。美債孳息率攀升,10年期國債孳息率高見2.285厘。金價由7周高位回落,現貨金跌1%至每盎司1255美元水平。道指昨早段升至22,089點再創新高。

白宮經濟顧問籲降企業稅

白宮經濟顧問Gary Cohn稱,就業數據表現不錯,但勞動力市場仍存在一定的閒置問題,需透過放寬監管和改革稅率支持就業。他建議美國將企業稅至少降低三分之一,才能與其他發達經濟體競爭。他的言論突顯白宮有意將美國現行35%的企業稅,降至接近經濟合作與發展組織(OECD)國家的平均23%水平。

當前美國經濟每年增長約2%,是二戰以來最緩慢的擴張。不過招聘活動持續強勁,職位已連續82個月錄得增長,是美國歷來最長的職位擴張周期。上月的新增職位數目,高於今年以來平均每月的18.4萬個增幅,反映就業市場仍有進一步擴張的動能。

酒店娛樂業職位增長貢獻最大

職位增長遍及大量行業,其中酒店、娛樂業對增長貢獻最大,教育及醫療服務的職位增長也創5個月高位。25至54歲的美國人就業率,是2008年9月以來最高。

波士頓聯儲銀行行長羅森格倫(Eric Rosengren)稱,失業率跌至近期的低水平,將觸發薪酬增長加快。上月私人機構工人的平均時薪按月增長0.3%至26.36美元,是10月以來最大的月度漲幅。上月薪酬按年增長2.5%,維持之前的升勢。

聯儲局在9月政策會議前還有一份就業報告,官員近期的言論表明,若要打亂今秋開始縮表的計劃,需要相對較高的門檻。市場普遍預期,聯儲局將於9月會議公布縮表事宜,但在12月會議前也不會再次加息。

高盛上調第三季GDP增長預期

昨公布的美國6月貿易逆差為436億美元,是去年10月來最小。受惠於貿易逆差收窄,高盛將第三季美國GDP增長預期上調0.1個百分點至2.6%,並維持聯儲局12月加息的概率在五成不變。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8351&issue=20170805
非農 新職 遠勝 預期 美匯 指數 反彈 1% 道指 再破 破頂
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美GDP遠勝預期 美匯高位徘徊

1 : GS(14)@2017-10-29 22:26:17

【明報專訊】雖然美國在8、9月兩度經歷風災,經濟增長仍然強勁。受穩定的企業及家庭開支推動,美國第三季GDP初值按季折合成年率為3%,較第二季略低0.1個百分點,但遠高於預期,更是連續兩季增長達到總統特朗普所訂的3%目標。數據為年底前加息提供理據,美元兌日圓在114水平徘徊,創3個半月高位。美國兩年期國債孳息率達1.63厘,觸及9年新高。上季消費者開支按季折合成年率增長2.4%,同樣較預期高。通脹增長有所加快,但仍然疲軟。上季核心個人消費支出(PCE)物價指數按季折合成年率為1.3%,較上季高0.4個百分點。

油組大國撐減產 布油兩年新高

油組秘書長透露,沙特阿拉伯與俄羅斯均支持延長減產,沙特更表示支持減產至明年3月以後,刺激布蘭特期油升逾昨突破60美元關口,為兩年來首次,高見每桶60.43美元,刷新2015年7月初以來高位。紐約期油的升幅也擴大至2%,逼近每桶54美元,創4月以來高位。受惠於油價及天然氣價格上升,埃克森美孚第三季盈利按年增長約50%至39.7億美元,每股盈利93美仙勝預期,早段股價微升。CNBC引述消息人士稱,美國總統特朗普有意提名聯儲局理事鮑威爾作為聯儲局主席候選人,消息一度令美匯指數跌穿95,但隨即反彈。期金重上每盎司1270美元以上。

(綜合報道)

[國際金融]


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GDP 遠勝 預期 美匯 高位 徘徊
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安泓:投資房託首選星港 美加息緩慢影響不大 回報遠勝收租

1 : GS(14)@2017-12-24 01:59:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6471&issue=20171221


【明報專訊】「買樓收租」一向為港人熱門的累積財富方法,但差餉物業估價署數據顯示,截至10月所有類別私人住宅租金回報僅2.8厘,低於日本以至不少東南亞國家。其實投資房地產信託基金(REITs)回報或更勝於收租,有研究機構指出,部分亞太區房託的股息率達到5厘至7厘,讓投資者同時擁有「財息兼收」的優勢。主力投資房託的安泓投資,其研究總監馬偉信認為,隨着新加坡經濟復蘇,當地房託是明年投資首選,並料可跑贏大市;而目前本港房託估值有折讓,亦具有投資價值。

研究機構Stansberry Churchouse發表報告,列出投資房託的五大優點,其一是回報吸引,目前亞太區不少房託股息率達5厘至7厘,在目前息口仍偏低的環境中更顯吸引,而且普遍國家規定房託一般需把最少九成應稅收益分發股東。其次是在稅務上,一般房託較上市公司少交一層稅款,意味投資者的稅務負擔較輕。

港房託較其他地區有折讓

此外,房託亦讓投資者既能如同業主般收租之餘,亦不用處理管理上的問題,例如翻新成本和更新租約等,而且讓投資者「擁有」平常較難負擔的豪宅。最後,租金收入和管理物業成本於中短期都是相對較易預計,如大部分商務市場租期一般為2至10年,意味投資收益前景較穩定。

至於風險方面,房託普遍的啤打系數(Beta)少於1,代表股價波動低於大市, 亦意味當市場調整時股價跌幅亦較小。

美國聯儲局上周宣布加息四分之一厘,傳統觀念認為加息不利高息股。對此,安泓投資的投資總監楊書健分析指,美國息口預計會緩慢上升,加快收緊貨幣政策步伐的空間有限,而且大部分亞太區房託市場租金上升,預計明年息口仍然溫和,對房託影響不大。惟他也指出,美國推行稅改後,跨國企業預料會重整供應鏈,或會影響房託股,這是由於亞太區不少房託股資產屬於物流及數據中心等,不過他認為重整需時,故影響亦會在較長時間反映。

網購僅打擊個別產品 商場仍旺

在整體亞太區房託股中,安泓認為本港和新加坡最具投資價值,當中後者更是首選。馬偉信分析指,隨着新加坡經濟重回正軌,資產價格有機會見底回升,明年當地房託大機會跑贏大市,當中看好寫字樓、工業和物流資產。

馬偉信續指出,香港房託平均估值較其他地區有折讓,反映市場未能完全捕捉本地房託股的投資價值。楊書健進一步解釋,除了領展(0823)外,大部分房託的取態都較保守,較少不斷更新投資組合,而且市場未能看見其增長,吸引力較低,故此估值普遍較低。他又認為,領展較能順應趨勢,如目前超過六成租戶為食店,因近年餐飲生意較好,取代了早年業務較好的珠寶店等。

至於在目前本港11隻房託中,哪一家具較佳投資價值?楊認為,目前領展估值公允,如投資者追求穩定和收息,建議購買大型房託。他稱本港未見有任何一間房託表現較差,房託本身擁有透明度高於股票的優勢。楊指出,有被市場忽略、估值存在折讓但管理層和物業質素皆優良的中型房託;而小型房託估值折讓較高,投資者要視乎是否計劃長線投資,才決定買入。

租金趨升 零售類房託看高一線

近年網上購物風氣盛行,為傳統零售業帶來衝擊,並或影響零售房託。楊書健認為,網購對貨品單一的商店影響最大,如CD和書店等,但不影響對整體商場的需求,如亞馬遜亦要開啟實體店。他料下一波新科技衝擊來自3D打印,長遠會影響商場,如舖位大小等。

楊書健指出,在過去多年中,每個市場的零售類房託增長都是最高,因為加租容易,而且一般每5至6年便會翻新一次,即使面對上述科技衝擊,也不會用上額外成本。至於本港零售市場,他料明年大部分商舖租金會上升,因為本港零售周期一般為期3年,由2015年起的減租時期將會完結。

明年港樓料續漲 「納米樓」仍受捧

展望明年樓市,楊認為看不見令樓價下跌的催化劑,預料樓價仍會向上。他稱目前樓市情况與10年前不同,現時有大量「港漂」來港,平均每年新增約5000名內地年輕人來港包括碩士生及專才等,這類人對「納米樓」需求大。他又指即使供應增加也遠遠不足夠,而且未來1至2年供應以小型單位為主,根本不足以滿足傳統結婚上車需求。

明報記者 王俊騏

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安泓 投資 房託 首選 星港 加息 緩慢 影響 不大 回報 遠勝 收租
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澳門上月賭收增逾三成 遠勝預期

1 : GS(14)@2018-02-04 21:25:52

【明報專訊】澳門博彩監察協調局昨日公布今年1月份博彩收入高達262.6億元(澳門元‧下同),按年大增36.4%,遠超過市場預期的27%至30%增幅,為過去4年來最大升幅,亦是自2016年下半年回復反彈周期以來表現最好。同時評級機構惠譽企業財務高級董事Alex Bumazhny表示,澳門正醞釀賭牌續牌,有機會由現時6個賭牌持有人增至7個,並不排除第7個賭牌持有人為澳門本地財團參與經營。

分析:新賭廳增 2月賭收料受惠

實德環球(0487)副主席馬浩文認為,1月份賭收大增逾三成,與市場內新開賭廳數目增加有關,同時因內地經濟表現向好,加上新賭場經營表現全面得到反映,令市場容量增加,亦帶動中場業務增長。他預期,就算向來農曆新年非貴賓博彩市場旺季,2月份賭收表現仍有望向好。德意志銀行估計,2月份的賭收或只有高單位數增幅。

另惠譽企業財務高級董事Alex Bumazhny表示,除了可能新增賭牌外,他估計最快在2020年到期的澳門博彩(0880)及美高梅的賭牌,有機會獲政府延期至2022年,與其他賭牌持有人到期日看齊。在等候續牌期間,6家賭牌公司繼續醞釀新一輪投資大計,但幾家賭牌公司財政狀況良好,不見得會影響這些公司的信貸評級。另永利(1128)主席史提芬永利捲入性醜聞,遭美國及澳門博彩監管機構調查,Alex稱難以揣測結果,但相信永利現有經營及評級不太受影響。倘美國當局認為史提芬永利不適合持牌,美國永利按例要贖回史提芬永利手上股份,但是以美國永利的財力他相信可以應付。至於母公司在其他地方如日本及波士頓申請新賭牌方面受到的影響則難料。


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澳門 上月 賭收 收增 增逾 三成 遠勝 預期
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Twitter上市4年首盈利 上季EBITDA遠勝預期 股價曾彈30%

1 : GS(14)@2018-02-12 07:16:28

【明報專訊】Twitter上市4年,終於迎來首個錄得盈利的季度。Twitter昨晚美股開市前公布業績,第四季度收入按年增長2%至7.32億美元,除息、稅、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)3.08億美元,遠勝預期的2.41億美元,每股盈利為0.19美元,勝市場預期。受業績表現帶動,Twitter昨日開市股價最高曾大漲30%,其後升幅收窄至16%水平。

雖然Twitter上季業績亮麗,不過用戶增長見頂陰霾卻反而繼續加重。上季Twitter每月活躍用戶(MAUs)為3.3億,與前一季持平。翻查資料,Twitter的活躍用戶已分別在2015年第四季及去年第一季度出現倒退,加上上季零增長,或反映用戶數增長已近飽和。

用戶零增長陰霾未散

上季Twitter美國本土及海外每月活躍用戶分別約6800萬及2.62億人次,Twitter表示,期內零增長主要受季節性因素影響減少約200萬人,但同時他們提升了資訊質素、減少惡意訊息及虛假戶口等。此外,上季每日活躍使用度(DAU)則按年增長12%,連續5季錄得雙位數增長。

Twitter行政總裁多爾西(Jack Dorsey)於業績報告中稱,上季對於公司在2017年是「以強力增長結束(strong finish)」,不單恢復盈利,而且DAU錄得連續5季雙位數增長。集團預期,今年首季EBITDA將介乎1.85億至2.05億美元。

品牌研究機構Rakuten Marketing副總裁Nick Fletcher表示,雖然Twitter上季表現理想,但市場仍有疑問,公司上季增長是否與Facebook同時間重整動態消息(news feed)系統,令廣告商減低興趣有關。

Tesla虧損擴大至6.75億美元

Tesla前晚公布業績,去年第四季度收入32.9億美元,按年上升44.3%,期內虧損擴大至6.75億美元,創下歷來最大單一季度虧損,略低於市場預期。市場普遍關注被視為是Tesla攻打大眾市場利器的Model 3生產進度,上季僅產量差過市場預期,惟公司維持今季產量目標,預期在第二季前可達至每周5000輛的產量。Tesla前晚大升逾3%,昨晚早段亦做好。上季Model 3分別僅產出約2425輛及交付約1550輛,表現低於預期。Tesla重申產量目標,並指第出一季底每周產量將可達2500輛,相當於上季整季產出。Model 3入門版售價僅3.5萬美元(逾27萬港元),比Model S及Model X低逾一半,被外界普遍視為是Tesla搶佔市佔率,躋身主流車廠的重要一着。

(綜合報道)

[國際金融]


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Twitter 上市 年首 盈利 上季 EBITDA 遠勝 預期 股價 曾彈 30%
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萊坊林浩文:填海效益遠勝其他方法

1 : GS(14)@2018-08-09 10:48:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8274&issue=20180809
【明報專訊】香港團結基金最近公開建議在大嶼山東部大規模填海以提供多達2000公頃土地解決房屋問題,其實不乏業界支持填海乃是未來提供足夠土地的重要方案。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文便認為,在土地供應專責小組下月完成公眾諮詢並提交報告後,特首林鄭月娥應該盡快拍板多管齊下增加土地供應,例如短期可以提高住宅地皮的地積比率,中期要靠發展棕地、農地及其他新界土地,長期則必須在維港以外填海,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比較難做到的,故我認為港府若真正為香港人及下一代着想,應該盡快填海」。

雖然今年以來本港樓價升逾一成,屢創歷史新高,惟林浩文認為,從息口及業主持貨能力等因素分析,與1997年比較,目前樓市不存在泡沫爆破的風險,「第一是息口,1997年按揭息率高達10厘,現時只是2厘多;第二是業主的持貨能力,1997年不少買家是投資者,一個人炒幾層樓、每層樓借九成按揭很普遍,當時樓價轉勢下跌,租金跟隨回落,他們即使『貼埋份糧』也不夠供樓,結果被迫在市場拋售,甚至淪為負資產被銀行收樓後再拍賣出售,加劇樓價跌勢;但現時樓市由用家主導,持有幾套物業的投資者相對不多,而且金管局近年不斷收緊按揭,業主可借按揭成數普遍減少,防守力亦較強,即使樓價跌兩、三成也不會被銀行收樓 」 。

大辯論後有共識 港府應盡早拍板

2008年金融海嘯後,本港樓價累積升幅逾兩倍,林浩文指出,其中一個原因是美國聯儲局為了救市將息口降至零,而在聯繫匯率機制下,本港亦要跟隨維持零息多年,「金融海嘯的源頭在美國,對香港經濟的影響不足一年,跟着很快便復蘇,而擴張周期更延續至今,但期內一直保持低息,自然推高資產價格」。他批評,在上述情况下,港府應該大幅增加住宅供應以遏抑樓價,但過去兩屆特首均沒有成功這樣做,2005年至2016年平均私樓落成量僅12,400伙,遠較1992至2004年的平均數低(見圖),亦遠低於2萬至2.3萬伙的實際需求,自然挾升樓價,「既然住宅嚴重供不應求,只要小部分港人買得起樓,已可大幅推高樓價;但即使這小部分港人可以買樓,普遍亦要愈買愈細」。

不可單靠一個方案 須幾條腿走

林浩文分析,根據運房局的最新數據,本港未來3、4年的私樓供應量達9.3萬伙,勉強可以滿足實際需求,但問題是市場擔心供應在2022年後便會出現斷層,是支持樓價近月破頂的重要因素。他認為,政府若有決心穩定樓價,便需要就如何增加土地供應給社會一個明確的交代。

特首林鄭月娥去年9月成立土地供應專責小組,至今已近一年,該小組將於下月完成公眾諮詢,向港府就增地建議提交報告。林浩文指出,經歷過去幾個月的「土地大辯論」後,市民已就如何增加土地供應明確表態,相信港府亦有壓力盡快拍板,就此推出新政策,而他認為,未來應以不同的短期、中期及長期措施,多管齊下增加土地供應:「我相信目前政府不可只依靠一個方案增加土地供應,要幾條路一齊走。至於短期增加土地供應最有效的方法,便是在交通配套容許的情况下,盡量增加即將出售官地的地積比率,包括放寬有關住宅的高度限制,這當然會對區內居民的生活質素有一定影響,但符合本港社會整體利益。

填海規模大 可容納逾10萬人

「中期措施方面,不論向業界收購棕地、向新界原居民購買『祖堂地』,或與地產商以公私營合作方式發展農地,都值得去做,但上述任何一個方案均涉及政府與賣家反覆磋商,從拍板到提供熟地料需時5至8年,屆時林鄭可能已不是特首,故要確保下屆政府政策有延續性,增加土地供應不應只是一、兩屆政府的事,而是每屆政府的施政重點。」

早前林鄭已公開表態支持填海以增加土地供應,林浩文亦同意這是長線造地最有效的措施,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比例難做到的」。他又說,港府的評估是填海造地需要逾10年,而外國很多經驗3至5年便可成事,而不論怎樣也好,填海還是應該愈早開始愈好,「香港由百多年前的小漁村發展成今日的國際大都會,很多土地也是靠填海得來的,而鄰近的深圳,以至遠在東南亞的新加坡及菲律賓,近年也積極填海造地,但本港期內卻停滯不前。即使填海造地需要逾10年,港府為香港人及下一代都要及早填海,尤其是今天庫房仍有錢去填海,若8至10年後無錢,便想做也做不到了」。

明報記者 葉創成

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2 : GS(14)@2018-08-09 10:49:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9771&issue=20180809
【明報專訊】既然在港府能成功增加住宅土地供應前,樓價料仍易升難跌,林浩文認為,若港人有自住需求,能支付三成首期及通過壓力測試(做30年按揭,若加息3厘後每月供款佔家庭收入仍低於三成),仍可買私樓上車做業主。

林浩文指出,2018至2022年的新樓落成量中,港島、九龍及新界分別佔8%、35%及57%,可見後者供應較多,當中將軍澳、元朗、沙田及屯門的供應尤其充足(見表),有關新盤發展商料有較大銷售壓力。故他建議,若港人有置業需求,本身財力又有限,應該勤力做功課,留意及比較上述地區新盤。

若買不起私樓 可吼資助房屋

不少港人難以符合上述嚴格的上車要求,林浩文認為,他們不應勉強買私樓,可以暫時租樓住,然後申請政府的資助房屋,例如將以市價五二折發售的4431伙居屋,或位於馬頭圍道的港人首置上車盤先導項目(涉約450伙),即使上述項目中韱率很低,但其後類似供應料陸續有來,「港府6月宣布將9幅私樓用地改建公營房屋(涉及約10,600伙),這些都是居民及首置上車盤的潛在供應」。

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萊坊 林浩 填海 效益 遠勝 其他 方法
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太古城3房呎租跌穿40元 低市價兩成 本月租賃宗數遠勝買賣

1 : GS(14)@2018-11-21 07:57:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8948&issue=20181121
【明報專訊】近月樓價回落,亦拖累藍籌屋苑租金急跌,鰂魚涌太古城3房套呎租失守40元,以低市價近兩成獲承租,為本月暫錄租賃成交中呎租最低個案。另紅磡黃埔花園亦有3房戶月租低市價近一成,呎租不足35元。

明報記者 謝穎怡

鰂魚涌太古城本月暫錄得28宗租賃成交,較上月同期約32宗略少,本月平均實用呎租約43元,其中有4宗租賃成交呎租不足40元。太古城本月暫僅10宗買賣,遠少於租賃成交。中原副區域營業董事趙鴻運表示,太古城美菊閣低層F室,實用面積897方呎(建築面積1001方呎),屬3房套間隔,業主7月初放盤,叫租3.8萬元,最終願減7200元或19%,以3.08萬元將單位租出,實用呎租34.3元。業主2011年2月以870萬元買入單位,租金回報4.2厘。

較6年前僅加租一成

上述單位對上租約為2012年8月,當時月租2.8萬元,呎租約31.2元,現時新租金增加一成。區內代理指,上述單位附企理裝修,不過望馬路景,或會受噪音影響,加上業主已放租一段時間,見租客背景不俗,因此願意大幅減租。上月美菊閣另一低層H室以月租4.1萬元獲承租,單位實用面積897方呎,設全新裝修,實用呎租46元,現同類單位租金下跌25%。

可留意的是,撇除裝潢等因素,同類單位一般月租3.7萬元至3.8萬元,換言之,是次租金亦回落最多近兩成。

同屋苑唐宮閣中高層H室,屬實用面積489方呎兩房戶,本月以2.28萬元租出,實用呎租46.6元,呎租較上月低數層同室租金2.5萬元,低約8.8%。上址業主2004年以140萬元買入,現租金回報逾19厘。太古城現有約137個放租盤,較高峰期約200個減少逾三成。

黄埔3房呎租失守35元 低市價一成

此外,紅磡黃埔花園本月錄約26宗租賃成交,較3宗買賣為多。市場消息指,黃埔花園1期1座高層C室,實用面積777方呎,屬3房套連工人房間隔,業主本月初放租,叫租2.7萬元,終減租1500元或5.5%,以月租2.55萬元獲承租,租金較市價2.7萬元至2.8萬元,低最多近一成,實用呎租32.8元,業主今年5月以1300萬元買入,租金回報約2.3厘。

映灣園兩房月租1.5萬 較上月跌4%

另東涌映灣園本月錄約13宗租賃成交,其中3座低層E室,實用面積518方呎,屬兩房間隔,新近以月租1.5萬元租出,實用呎租29元。業主2011年以300萬元買入上址,租金回報約6厘。資料顯示,上月屋苑5座低層E室,面積相同,月租1.57萬元,實用呎租30.3元,現新租金下跌約4.3%。
太古 房呎 呎租 租跌 跌穿 40 市價 兩成 本月 租賃 宗數 遠勝 買賣
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太古城3房呎租跌穿40元 低市價兩成 本月租賃宗數遠勝買賣沙田市中心半年來首失守500萬 嘉湖3房低見473萬 一周跌價11萬

1 : GS(14)@2018-11-22 07:44:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9135&issue=20181122
【明報專訊】樓市觀望氣氛濃厚,細價樓做價大幅回落,沙田市中心等7個屋苑本月共錄約7宗成交,較近年旺市時下跌逾四成,其中偉華中心有兩房戶成交價失守500萬元,為近半年沙田市中心屋苑再現400多萬元成交。與此同時,天水圍嘉湖山莊再有「細3房」跌穿500萬元,同類做價一周跌近11萬元。

明報記者 謝穎怡

沙田市中心一帶7個主要屋苑,本月只有沙田中心、好運中心及偉華中心錄得成交,其餘屋苑尚未「開齋」,相對於旺市時同期7個屋苑可錄約13宗成交,近期成交量下跌46%。中原高級分行經理杜文俊表示,偉華中心1座低層C室,實用308方呎,原則兩房改一房間隔,開價約498萬元,終減價18萬元或3.6%,以480萬元沽出,重返屋苑同類年初價水平,實呎15,584元。原業主1985年底以28.93萬元一手買入,持貨33年,帳面大幅獲利逾451萬元或15.6倍。同類單位今年初呎價曾逼2萬元,創沙田市中心屋苑新高,不過現時呎價則較高位下跌約兩成。

好運中心頂樓「無到」467萬沽

本月7宗成交中,有2宗樓價500萬元以下,除上述成交外,另一宗為好運中心一伙頂層兩房戶,成交價467萬元,實用面積326方呎,實呎約1.43萬元,惟代理稱,單位樓層不設升降機直達等因素,令單位成交價較低。現時沙田市中心屋苑只有一個低於500萬元放盤,為希爾頓中心實用274方呎單位,叫價480萬元,實呎叫價1.75萬元。

希爾頓中心實呎叫價1.75萬

至於新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊,再有「細3房」跌穿500萬元,市場消息指,嘉湖山莊樂湖居12座低層C室,實用551方呎,新近以473萬元成交,實呎8584元。原業主1999年以170萬元買入,持貨19年,帳面獲利303萬元或1.78倍。事實上,屋苑上周已有「細3房」首次失守500萬元,單位為樂湖居13座低層G室,屬實用548方呎3房戶,成交價483.8萬元,現相隔約一周,同類單位再跌價近11萬元或2.2%。

黃埔大兩房今年首跌穿700萬

藍籌屋苑方面,紅磡黃埔花園「大兩房」戶今年首次跌穿700萬元,中原分行經理袁顯岸表示,黃埔花園2期1座中低層C室,實用466方呎,大兩房間隔,新近以680萬元成交,實呎14,592元。原業主早於1986年以38.1萬元買入,持貨32年,現帳面獲利641.9萬元或16.8倍。同類單位今年7月以900萬元高位易手,單位為面積相同的2期7座高層C室,實用約1.93萬元,上述新做價較高位大幅回落24%,重返去年6月水平。

太古城兩房連約 低市價一成沽

另鰂魚涌太古城兩房低市價一成沽,美聯高級分區營業經理吳肇基表示,太古城南山閣低層A室,實用536方呎,兩房間隔,本月放盤叫價1000萬元,減價35萬元或3.5%,以965萬元連租約易手,實呎18,004元。新買家為投資客,以現時單位月租1.9萬元計,租金回報約2.4厘。原業主1990年9月以113萬元買入,持貨28年,帳面獲利852萬元或7.5倍。
太古 房呎 呎租 租跌 跌穿 40 市價 兩成 本月 租賃 宗數 遠勝 買賣 沙田 市中心 半年 來首 失守 500 嘉湖 房低 低見 473 一周 跌價 11
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