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填海造地正瘋狂

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100295458&time=2011-08-27&cl=115&page=all

 

　　400多輛滿載土石方的墨綠色載重卡車，一輛接一輛地沿著專用公路從十公里外的山區料場駛向海邊，將石料填入海中。這些卡車沒掛車牌，只有編號，每台車配備兩三名司機，人休車不休，來回往返，晝夜不息。

向海洋要資源，大力發展海洋經濟，成為山東省乃至整個沿海區域經濟增長點的新方向。圖為山東濰坊港碼頭中央商務區正在吹填造地。東方IC

　　這是山東龍口，按照當地官員的說法，這裡填海的土方量堪與三峽截流相當。在這個煙台市的縣級市，正在興建中國最大的離岸人工島群。三年之後，一塊面積超過35平方公里的陸地將從龍口灣浮出海面。

　　龍口只是縮影，山東半島乃至整個渤海、黃海沿岸的填海造地運動正在大規模展開。從東營、濱州、濰坊到煙台、威海、青島、日照，無一例外製訂了宏偉的規劃，有的建設正如火如荼。

　　擁有3345公里海岸、佔全國海岸線六分之一的山東，是2010年啟動的三個全國海洋經濟發展試點省份之一，目前正在加快推進山東半島藍色經濟圈的建設。向海洋要資源，大力發展海洋經濟，成為山東省乃至整個沿海區域經濟增長的新動力。

　　其中打頭陣的，是「向海洋要土地」。隨著宏觀調控下土地指標收緊，填海造地高達數十倍的收益催生出了地方政府極大的填海造地熱情。由於填海造地 不涉及拆遷補償，不易引發矛盾，填海成本亦遠低於招標土地，且審批程序便捷，只需海洋局和環保局點頭即可，政治風險也小得多，因此備受地方政府、開發商青 睞。

　　在多方利益強驅之下，填海造地對遠期生態的影響很難成為主要考量，基本讓位於經濟的發展需要。在這場規模宏大的造地運動中，收益顯而易見，但後果和代價也許要很多年後才能看到。

向海洋要土地

　　從地圖上看，從龍口灣北部凸起的屺坶島向南，其海岸線呈耳廓狀，規劃中的離岸人工島群大約位於「耳垂」處，北起龍口港主航道南約2公里處，南至龍口招遠海域分界線，東起現有海岸線向西填海造島。

　　2010年春天，龍口市政府及當地民營企業南山集團開始徵收用於建造人工島群的養殖海域，並於當年10月正式拉開了填海工程。

　　人工島的建造方法，是將龍口境內的一座荒山填到海裡去。據當地國土部門測算，荒山可提供土石方約5.4億立方米，足夠滿足人工島群建設約3億立 方米的土石需求量。這個造島計劃總投資約100億元。財新《新世紀》記者於8月中旬來到龍口海岱鎮，從這裡的採石料場通往填海工程現場的路口戒備森嚴，除 了工程車輛，外人很難進入。

　　龍口市政府、藍色經濟辦公室、國土局、海洋與漁業局等相關部門都拒絕了財新《新世紀》記者的採訪，不願透露目前的填海進度、投資額和未來土地的 建設規劃。龍口市委宣傳部一位工作人員稱，「對於填海，上級領導要求建設期間不宣傳。」負責人工島項目建設的南山集團也不願透露投資、規劃的細節。

　　從公開信息看，龍口的填海計劃規模為80平方公里，分三期：一期填海約35平方公里，位於龍口港主航道以南海域，採用人工島式填海造地，重點發 展臨港高端製造業和高附加值關聯產業；二期填海15平方公里，擴大龍口港規模，形成大型深水綜合性現代化碼頭；三期填海30平方公里，位於屺坶島以北海 域，採用人工島式填海造地，重點發展能源化工及相關物流業。

　　現在獲得批覆並已開始建設的是一期工程。2010年5月5日，龍口人工島群工程區域用海規劃獲得國家海洋局批覆，批准用海面積44.29平方公里，其中填海面積35.23平方公里，是國內批准建設的最大海上人工島群，包括六個離岸人工島和一個突堤式人工島。

　　龍口預計在2014年完成人工島群圍填海工程，在2020年打造為投資1000億元、產值3000億元的現代化海洋產業基地，同時將成為一個能容納10萬人就業、30萬人居住的海上新城。龍口市去年的GDP為680億元，這意味著未來人工島群的產值相當於再造四個龍口市。

　　和龍口同屬煙台地區的海陽、招遠、蓬萊、萊陽、牟平等地也都有類似的集中用海、填海造地計劃。

　　毗鄰煙台的威海市，其下轄縣級市文登也向國家海洋局上報了集中用海方案，填海面積近30平方公里，規劃至2020年。文登市海岸線長156公 里，近幾年在沿海區域著力打造「南海新區」。新區位於小觀鎮，2007年開始建設，規劃160平方公里，其中建設用地90平方公里，計劃建成五大產業基 地，規劃近期人口規模達10萬人，遠期30萬人，將建設成為文登的副中心城市。

　　整個山東沿海，特別是渤海區域，已經規劃了多個集中集約用海項目。2011年1月5日，《山東半島藍色經濟區發展規劃》獲國務院正式批覆。根據 規劃，山東半島藍色經濟區包括九大核心區，即九個集中集約用海區域：丁字灣海上新城、濰坊海上新城、海州灣重化工業集聚區、前島機械製造業集聚區、龍口灣 海洋裝備製造業集聚區、濱州海洋化工業集聚區、董家口海洋高新科技產業集聚區、萊州海洋新能源產業集聚區、東營石油產業集聚區。

　　初步測算，到2020年，九大核心區集中利用海陸總面積約1600平方公里，其中近岸陸地600平方公里，填海造地420平方公里，高涂利用180平方公里，相關聯的開發式用海400平方公里，相當於在海上新造出一個陸域大縣。

各地「胃口」超規劃

　　何謂集中集約用海？山東省海洋與漁業廳原副廳長、海洋專家王詩成解釋說，「就是填海造地、建設人工島」。他透露，山東省規劃的「九大十小」集中 用海區域，將陸續報批實施。根據填海面積、涉海項目、投資規模、產業特色等因素，集中連片建設用海50平方公里以上，投資額1000億元以上的區域，劃為 「大集中區 」；集中連片建設用海5平方公里以上，投資額200億元以上的區域，劃為「小集中區 」。

　　和藍色區域經濟規劃一致，山東省「十二五」規劃提出的填海造地規模也是420平方公里。但實際上，山東半島沿海各地市的「胃口」遠不止此。以文 登為例，其張家埠新港規劃面積即達46平方公里，預計填海延伸35至40公里，還計劃在淺海區域打造一個總規劃40平方公里的大型臨港產業園。國家級海域 使用論證評審專家、中國海洋大學教授吳建政曾向媒體透露，「文登南海新區第一次160平方公里的用海方案沒有通過，山東省海洋與漁業廳預審會時壓到了30 平方公里，這還要通過論證，審批的時候可能還要縮。」

　　龍口市規劃的80平方公里填海造地規模，獲批的也僅是一期的35平方公里。另外，位於海陽、萊陽、即墨三市交界處的丁字灣，海灣面積約143平 方公里，規劃中的丁字灣海上新城也是山東九大集中用海區之一，核心區規劃涉及海域面積60平方公里，未來也將填海建造人工島群。周邊三市更是依託丁字灣， 各自做出了30至100平方公里不等的臨灣新城規劃。

　　正在報批的《濰坊濱海經濟開發區總體規劃》（2009-2030）顯示，其濱海區域規劃建設的規模達到了470平方公里。其中，以居住、旅遊度 假為主的濱海水城規模為150平方公里，以工業園為主的四大園區規模總計320平方公里。濱海水城即山東九大核心區中的濰坊海上新城，僅濱海生態旅遊度假 區規劃的填海面積就達到25平方公里。

　　據財新《新世紀》記者不完全統計，「九大核心區」公開或上報的填海造地規劃已超出山東省計劃的420平方公里，如果再算上尚未披露的規劃以及十個「小集中區」，山東半島填海造地規模的數字將更為可觀。

　　「這輪向海洋發展的熱潮堪稱空前，我個人感覺沿海各地邁的步子有些大。」中國海洋大學海洋發展研究院教授劉洪濱對財新《新世紀》記者說。

　　山東省海洋與漁業廳相關負責人則向財新《新世紀》記者透露，九大集中用海區域都將根據產業需要建設大小不一的人工島，未來會形成九大人工島群。據財新《新世紀》記者瞭解，除了龍口的人工島群首個獲批之外，蓬萊的人工島項目也已通過山東省預審。

搶挖「沉睡的財富」

　　推動地方政府進行大手筆填海造地規劃的，是對土地的迫切需求。「有土地才能有產業，包括製造業、房地產業，有產業發展才能有經濟發展。」山東三維華德投資控股有限公司董事長馮義厚非常看好因填海而增加大量土地儲備的沿海城市。

　　龍口被稱為「山東第一縣」，工業發達，但建設用地緊缺。有關政府報告顯示，2009年以來龍口有44個逾億元的投資項目待批，但全市建設用地指標2010年尚不足500公頃，港口周圍幾乎無地可供。由於土地緊張，一些企業不得不放慢投資進度，或轉往外地。

　　而這個面積為35平方公里的人工島群一旦完成，將一次性為龍口增加5萬多畝可使用土地，相當於2010年龍口市建設用地指標的7倍。填海形成的土地，可根據產業規劃，按用多少轉多少的方式轉化為用地指標，且不佔用城市發展總體規劃建設用地指標。

　　用人工島解決建設用地還有其他諸多好處。「首先不佔用耕地，不會觸及國家的18億畝耕地紅線；其次，不存在城市建設中經常遇到的拆遷、徵地難題；最後，人工島的填海成本也相對低廉。」山東省海洋與漁業廳海域管理處工作人員告訴財新《新世紀》記者。

　　據測算，龍口灣人工島群的填海成本大概為20萬元/畝。而今年8月公示的一份土地掛牌文件顯示，目前龍口市居住商業用地的起始底價約為77萬元/畝。

　　「人工島建成後，其土地價格很可能躥升到上百萬元一畝。」一位煙台地產圈人士告訴財新《新世紀》記者，人工島群上除了產業，還要發展高爾夫等休閒度假區，這些概念能大幅拉抬土地價格。

　　文登市也大抵如此。文登市近年農用地轉建設用地指標在四五百畝之間，難以滿足建設需求。不過，在文登南海新區，有大量的荒灘和鹽田，且根據相關 政策，在2003年之前，荒灘和廢棄鹽田可以直接轉為建設用地。文登市就利用這個政策轉換存下了近12萬畝的存量建設用地。「從鹽鹼荒草地、澇窪地中挖掘 出了超過千億的沉睡財富。」文登市委書記王亮曾對當地媒體如此形容。

　　在山東半島填海造地的大熱潮中，企業亦熱情高漲。在龍口、文登等地，均有大型民營企業參與其中。2010年8月17日，龍口市正式將龍口灣人工 島群項目交由南山集團承建，用海權以每平方公里1億元的價格直接轉讓給南山集團，後續投入包括填造、規劃、開發、建設、招商和管理均由南山集團負責。

　　南山集團是龍口的龍頭企業，資產超過300億元，涉及鋁業、房地產、金融等多個產業。按照當地人的說法，南山集團已經「吃下」半個龍口市。除了 被稱做「西海岸人工島」的龍口人工島群項目，海岸線長20公里的龍口東海黃金海岸、龍口南山旅遊景區等核心區域，均被南山集團拿下進行整體開發。

　　南山集團慣常的開發模式是，在核心區域自己做房地產開發，其他區域則以「聯合開發」的名義，將土地出讓給其他開發商，類似於政府賣地。

　　在進行「西海岸人工島」填造的同時，南山集團還見縫插針地填了龍口東海岸的一個小人工島。填海工程項目部車輛調度室的工作人員告訴財新《新世 紀》記者，400餘輛工程車中有「第二車隊」是從料場開往東海岸，距離約20多公里，工期三個月，將填出一座小人工島用於開發。但是，關於龍口東海岸的填 海造地，財新《新世紀》記者並未查到任何報批及公示文件。龍口市海洋與漁業局、南山集團等方面則拒絕就此回應。

　　文登的南海新區也是由幾個「巨無霸」房地產項目開發帶動，規模上萬畝。其中，最大的「地主」是河北民企卓達集團。2006年，卓達集團與中國機械工業聯合會簽署合資建設中國先進技術裝備業園區的協議，前者負責找地，後者負責招商。

　　2008年，卓達集團以裝備業園區落地文登為籌碼，拿到了毗鄰的3.2萬畝香水海旅遊居住板塊項目。並且，出於整體開發的考慮，文登市張家埠港 口的擴建及配套設施的建設項目，也被卓達納入囊中。這幾個項目的總投資保守估計要2000億元。開發模式上，也採用了房地產項目慣有的「滾動開發」。目 前，香水海項目的銷售已進入三期。

批地快車道

　　由於填海形成的土地屬於「未定性新增土地」，不需要佔用農用地轉建設用地指標，游離於宏觀調控的「地根」範疇之外，填海造地成為地方政府突破土地指標瓶頸的快車道。

　　在行政管理上，以海岸線為界，海岸線以上部分屬於國土局管理範疇，海岸線以下部分則屬海洋局管理，而市級政府可以根據實際情況劃定海岸線。也就是說，在圍海或填海造地之後，政府將海岸線向海洋推進劃定，即可獲得大規模的未利用土地。

　　濰坊市國土局土地利用科的工作人員告訴財新《新世紀》記者，由於不涉及耕地保護，被劃定為未利用的土地，每年轉化為建設用地的指標會寬鬆、容易很多。而後，規劃科將會根據產業佈局，規劃土地的具體用途。

　　由此，近幾年沿海各地填海造地規模急速膨脹。據國家海洋局海域使用管理公報顯示，2004年之後的圍海造地佔總體海域使用面積比重從2002年 的不到1%一下子上升到5%，超過1萬公頃。其中，港口用海、臨海工業用海和旅遊基礎設施用海比重從2002年之前的不到6%上升到近50%。

　　特別在2008年之後，各種填海造地項目更是密集湧出。2007年至2009年，僅國家海洋局查實的各地違規填海面積就高達140平方公里。目 前圍填海每年新增的建設用地約佔全國每年新增建設用地總面積的3%-4%，佔沿海省區市每年新增建設用地面積的13%-15%。

　　尤其是渤海灣，平均水深僅18米，更易於填海造地。公開資料顯示，1996年至2007年，渤海填海造地面積551平方公里，沿海灘塗濕地面積 減少718平方公里，環渤海海岸線總長度也縮短了260公里。而近年來渤海灣的填海造地規劃更勝以往，僅唐山曹妃甸工業區規劃用海面積就達310平方公 里，其中填海造地面積240平方公里。遼寧省沿海六市的填海造地規劃更是高達1000平方公里，而遼寧省2011年度的省級指標不過30平方公里左右。

　　為控制各地填海造地規模，國土資源部、國家海洋局2010年末聯合下發了《關於加強圍填海造地管理有關問題的通知》，明確從2011年起國土資源部在下達土地利用年度計劃時，將建設用圍填海計劃也同時下達。

　　同時，依據《海域管理法》，超過50公頃（0.5平方公里）的填海項目，必須上報國家海洋局和國家發改委審批；50公頃以下的項目，則由省級審 批。山東省海洋系統人士告訴財新《新世紀》記者，從程序上說，填海造地必須要先有項目，再由所屬區縣逐級上報，然後申請用海的環評公示、審批等，手續齊全 後方能開工建設，且填海造地這類改變海域自然屬性的項目，需要繳納一定的海域使用金。山東省的標準是青島、煙台、威海、日照四市每公頃不低於15萬元，濰 坊、東營、濱州三市每公頃不低於4.5萬元。填海項目通過竣工驗收後，可用海域使用權證換取土地使用權證。

　　動輒以平方公里計的填海項目規劃，如嚴格執行規定，都需上報至國家海洋局審批。為規避國家審批，很多地方圍填海規劃都「化整為零」，將一個填海項目分解為若干個不同名目的工程，分次在省級審批。

　　文登張家埠新港約填海2平方公里，本需上報國家海洋局，但其將引堤、碼頭、航道等分別單獨立項，順利地在省裡拿到了審批手續。事實上，這些立項組合起來就是一個港口。

　　甚至有一些地方和企業還採取「先斬後奏」的方式，先填後報，以既成事實來補辦相應手續。「一些違規項目被查處後，基本不可能再還原成海，只能罰款了事。但是，相對於填海獲得的巨大收益，相關罰款微不足道。」上述海洋系統人士表示。

　　幾乎所有填海項目都以產業園或港口工業區等名義規劃上報，但實際上，填海之後都以配建形式進行大規模的商品房開發。山東半島的九大核心區中，只 有丁字灣海上新城和濰坊海上新城明確規劃了房地產業，而事實上龍口、文登等以裝備製造、臨海化工、港口工業等名義進行填海的區域，無一例外都在著力開發商 品房。甚至有觀點指出，填海造地正在把海岸線變成「房岸線」。

　　填海造房可謂「一本萬利」。以填海成本20萬元/畝計算，折合地價僅300元/平方米，對比動輒單價上萬的海景房，利潤空間巨大。而且，針對企 業填海造地後的土地出讓金問題，至今沒有明確標準。據2010年末發佈的《關於加強圍填海造地有關問題的通知》，屬於公益性項目、符合劃撥土地目錄的，按 劃撥土地辦手續；屬於非公益性且依法可協議出讓的項目，補交土地出讓金差價；對經營性項目，由海洋局和國土局另行制定規定。

　　目前，各省操作標準不一，遼寧省可直接憑海域使用權證換國有土地使用權證，無需再交土地出讓金。山東尚無明細規定。濰坊市國土局土地利用科工作 人員對財新《新世紀》記者稱，目前該市尚無先例可循，具體辦法還在研究之中。他預計，由政府投資填海的項目，進入出讓環節應與現在一致，需進行「招拍掛」 並收取出讓金；而由企業投資填海自用的項目，可能也是經過驗收後直接換證，無需再繳納出讓金。

正在淤死的渤海灣

　　大規模的圍填海工程導致人為改變海岸線位置，威脅著岸線和近海的生態平衡。但在各級政府以經濟發展為主導的決策體系下，對生態環境損失的估算被 排在後面。在財新《新世紀》記者到訪的幾個地方海洋與漁業局，相關工作人員談得更多的是海域使用、灘塗利用的優惠政策，而非環境評審或生態保護。

　　例如文登，填海採取順岸平推的方式，這是用最小的投資獲取最大的土地，但其對濱海濕地、近海生態的破壞也是最徹底和致命的。

　　為避免類似爭議，更多地方採取了人工島式填海造地。但是，王詩成也指出，雖然離岸的人工島群之間有水道，但目前也僅能從水流等方面論證對環境的影響，並不足以得出以後不會影響環境的結論。「像龍口灣是自然形成的，但人工島群建成之後，這個灣就相對消失了。」王詩成說。

　　2007年，國家海洋局發佈《關於加強海上人工島建設用海管理的意見》稱，為防止給海洋生態環境造成災難性後果，中國今後將嚴格控制人工島建設 的數量和密度，「建設人工島、尤其是連陸人工島，會改變周邊海域的水動力環境，從而導致海洋生物、海水交換和海底地形地貌發生改變。一定海域內建設過多過 密的人工島，甚至會對海洋生態環境造成災難性後果」。

　　劉洪濱表示，現在很多項目都剛建成或在規劃中，還難以引起人們的警覺。但填海的影響可能在幾年或幾十年之後會非常顯著，如環境污染、泥沙淤積等。

　　還有人擔憂環渤海城市填海造地集中發展臨海重化工業，因為渤海本身是一個瓶頸式的半封閉內海，自身水體交換緩慢。現在從衛星圖片上看，天津-曹 妃甸、葫蘆島-營口、大連這三片近海海域，污染已非常嚴重。「如果山東也鉚足了勁發展重化工，無節制地排污，那渤海離成為死海也為期不遠了。」馮義厚如是 說。

　　國家海洋局發佈的中國海洋環境質量公報顯示，截至2009年底，渤海灣生態監控區內喪失的海域面積超過300平方公里。圍填海工程使萊州灣四分之三的岸線平直化，近岸生態功能受損。

　　多年的填海造地，讓河北曹妃甸與山東東營之間的直線距離只剩下85公里，且還在不斷接近。吳建政表示，雖然渤海灣的自然規律就是要淤死，但大規模的填海造地，正在加快渤海灣淤死的速度。

山西鼓勵民間資本開發造地 規模不得超300畝

18日據新華社消息，從山西省國土資源廳獲悉，為拓寬耕地占補平衡途徑，並切實保護耕地，該省將鼓勵民間資本作為政府開發造地的有益補充，開展規範有序的開發造地活動。

山西省國土資源廳有關負責人表示，民間資本開發造地必須依據土地利用總體規劃和土地整治規劃，堅持數量和質量並重，在遵循“政府引導、統籌規劃，自籌資金、自主實施，指標回購、適時交易，試點先行、逐步推開”的原則下，有序開發造地。

據介紹，民間資本開發造地的主體包括獨立法人資格的社會組織，農村集體經濟組織，農業經營主體(如種植專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業生產企業)和農民個人等。開發的土地應是坡度小於25度的宜耕集體未利用地，且相對集中連片、周邊交通便利，能滿足基本農業生產;同時，要求土地權屬明晰、無權屬糾紛，項目建設規模不超過300畝，新造耕地質量不低於12等，開發項目還必須經項目涉及地村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。

山西省國土資源廳要求，民間資本造地的程序是投資人向縣級國土部門提出申請，經審核成為投資主體後，方可編制設計預算、簽訂合同、組織施工。當項目完成經驗收合格後，由縣級國土部門錄入農村土地整治監測監管系統，新開發的耕地生成占補平衡指標。指標由縣級政府回購，適時進行有償交易。

樓價那麽高，為什麽還不讓填海造地呢？

“明日大嶼”，一個聽起來無比政治正確的願景，卻在近期掀起了軒然大波。不僅特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐，就連“民間特首”劉德華也因支持填海而成為眾矢之的。各種奇葩論調呼之欲出，不少一臉懵逼的孩子被父母武裝成“環保鬥士”，上街爭取20年後的“權利”。

 

我們先來看看這個堪稱香港歷史上最宏大填海計劃的“明日大嶼”到底是個啥？特首的施政報告大家應該都聽過了，概括來說就是1000+700公頃分兩期，長達20-30年的大型填海造島基建計劃，終極目標會把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來，填的是港島西和東大嶼山之間的海域，總面積約等於1/4個港島。

 

對於長期缺乏土地，樓價高企的香港來說，“明日大嶼”看起來利大於弊，結果萬人上街遊行反對，搞的特首要為劉德華喊冤，更為自己喊冤，房價居高不下，現在填海造地，何錯之有？

反對邏輯一

填海破壞海洋生態

根據特首的施政報告，交椅洲是“明日大嶼”填海計劃的核心區域，發展人工島，成為繼中環、九龍東之後第三個核心商業區。原諒我第一次聽說交椅洲哈，因為這個島是無人島~~就是下圖紅色點點的小島哈。

 

雖然沒人住，但交椅洲所在的中部水域，距離右邊的港島西直線距離約4公里，平日里屬於最繁忙的水域之一。不僅有往返中環到愉景灣、梅窩、坪洲、馬灣等多條輪渡路線，也是珠江口貨輪前往香港貨櫃碼頭的必經海域。

 

那麽問題就來了：從小教育孩子環保是很好的，但如果真的怕海洋生物沒有地方住，是不是不應該反對填海，直接讓輪船就別走這條道呢？在香港，多達21萬人居住在實用面積不足10平米的“劏房”、“棺材房”，人都沒地方住，還要考慮汪洋大海中動物的居所？對大自然的愛太無私了。

 

Anyway，早在2005年，交椅洲就一度被列入計劃中的10號幹線連接港島和大嶼山迪士尼樂園的海底隧道，同樣因為環保原因被擱置。

 

問題在於，友人曾嘗試在欣澳岸邊垂釣，一天下來，空空如也，完全趕不上他在維港岸邊的“魚獲”。位處離島的東湧長期位列香港空氣汙染的TOP3，珠江口的貨輪和工業活動是主因，中部水域的環保價值到底有多少？

 

早前發現中華白海豚的主要位置集中在大澳以南的南部海域，並不在填海範圍之內。《施政報告》也再次強調了“北發展，南保育”的大嶼山發展策略。

 

所以，中部水域生態價值有限，早已成為航運和交通的附屬品，填海開發利大於弊。

 

不過特首跟民間特首也不要氣餒，畢竟香港哪里要開發，哪里就會有環保抗議，已經是個pattern了。下面請看香港環保磚家的表演：

 

最近的肯定是反對東大嶼填海。

 

去年，位於新界西的洪水橋，本來計劃建成類似將軍澳、東湧一樣的新市鎮，結果被否了。

因為保護郊野公園是香港的核心價值觀，所以郊野公園當然不能動。

 

發展新界東北？NO WAY！理由？環保+官商勾結，萬能反對理由。

就連工業大廈改建住宅這樣的權宜之計，也被無情的拒絕了。

  

OK，發展農地可能輸送利益；發展郊野公園又會破壞環境；發展新界會漠視丁權；維港填海是短視遺禍；發展工廈會加重社區負擔。

 

平日天天抱怨樓價貴，沒土地，但每次只要一有新的土地開發計劃，第一反應就是反對！反對！反對！試問反對者，到底如何才能既不花錢，又變出大量適合開發的土地呢？

 

反對邏輯二

填海耗盡政府儲備

再來看第二個反對理由：燒錢！

  

不管是4000億、還是5000億，甚至某些反對派預計的近萬億元造價，都有可能，畢竟建築成本不斷攀升是事實，香港段高鐵預算395億，最後通車花了864億；港珠澳大橋的建築預算也一超再超，所以關於1700公頃造價的預測並非聳人聽聞，但犯了兩個常識性的錯誤。

 

第一，忽略了分階段長達20-30年的分期效應，而且用未來的支出去比對香港今天的財政儲備。香港雖然稅基較窄，但近年來受益於暢旺的股樓交易，印花稅和賣地收入每次都超過預期，光2017-2018年的財政盈余就高達1380億港元，其中550億回饋市民，還剩下多達830億的財政盈余。假設建築成本不斷上升，那樓價和地價也會持續上升，政府每年的財政盈余也會越來越多，幾千億的填海成本不是小數目，但政府絕非不能承擔。

 

我覺得在香港當官幹點事，真的是太難了。以前財政盈余多，不派糖、不花錢，要被納稅人diss成守財奴。

 

現在打算自討腰包出來給大家填海造地蓋房子，結果又被diss說亂花錢。寶寶心里苦啊！

 

其二，造價貴不貴取決於到底值不值。5000億的造價當然很昂貴，但如果能就此解決香港土地長期供不應求的難題，這筆錢就花的一點也不貴。正如特首所說的，開展“明日大嶼”計劃可以滿足未來長期的房屋、就業和經濟發展需要，避免香港重蹈覆轍陷入土地十分缺乏的困局，刻不容緩。

 

“明日大嶼”填海造地雖然很貴，但貴的有理，貴的值得，貴的可持續！

 

反對邏輯三

填海遠水解不了近渴

第三種反對“明日大嶼”計劃的理由看起來理性的多，填海造地最早也要將近2030年才能初見成效，根本解決不了眼前的房屋問題。這種邏輯看似合理，卻相比前兩者更加不負責任。土地供應不是造房子，如果沒有提前布局規劃，絕無可能扭轉香港近十幾年來的供求失衡困局。

老生常談的話題就不重複了，地球人都知道香港過去十幾年的新樓落成量遠低於實際需求，且積聚已久，所以無論是牛市是回調，香港近年的新盤從來就不愁賣，且必須抽簽搖號才能獲得購買權。（下圖就是去年長實荃灣某樓盤推出時候，排隊等抽簽的人潮）

大片可持續的土地來源在香港無外乎集中，要麽大量開發新界農地和棕地（工業用地），要不就只能填海造地。目前，四大開發商在新界坐擁1.045億平方尺農地（約1000公頃），單是恒基就擁有4490萬平方尺農地儲備，如果發展新界農地免不了采用公私合營的方式，就算采取最新“七成”建公營房屋的標準，也免不了落下官商勾結的口實。

 

填海造地則完全不同，政府運用自身的財政儲備先行填海造地，再引入港鐵、公路等公共基礎設施和交通配套，填出來的土地七成發展公營房屋，剩余三成公開拍賣給發展商起私人住宅，所得到的土地收入可以及時補充公共開支，決定是否繼續執行填海計劃。

“明日大嶼”就好比一張白紙，從規劃、執行到入夥，由政府一力承擔，利大於弊！

註：本文為讀者來稿。

黃元山：供應或斷層 宜加快造地 5年後落成量難敷需求 籲抱危機感

1 : GS(14)@2017-03-23 06:02:57

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8313&issue=20170323
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高，惟長和（0001）主席李嘉誠昨日在業績記者會上預測，樓價在未來1、2年料靠穩，籲有自住需要者仍可上車。樓價堅挺背後有何基本因素支持呢？中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山接受訪問時指出，從基本因素來說，即使未來5年私人住宅落成量可勉強滿足剛性需求，惟5至10年後能否維持有關供應量實屬疑問，中長期供不應求的情况十分明顯。他認為，本港社會應有危機感，加快在維港以外填海造地，並且積極發展新市鎮，避免土地及住宅出現斷層。

明報記者 葉創成

本港樓價過去1個月升勢火上加油，其中一個觸發點是中資機構高價來港買地，例如合景泰富（1813）及龍光地產（3380）上月24日以破本港單一地皮成交價168億元投得鴨脷洲地皮。市場普遍認為，由於這些「過江龍」並不了解本港市場，故出價或過於進取；惟黃元山認為，本港地皮近日接連以高價成交，只是反映供應不足的事實而已：「首先，中資機構做生意向來風險胃納較高，與本港傳統發展商的作風並不同；但我覺得歸根究柢的原因是，市場已留意到本港政府土地儲備所剩無幾，幾乎連櫃桶底的貨也拿出來賣了，所以敢於出高價買地。舉例說，除了鴨脷洲地皮外，港府的土地表上還有一塊臨海的、大幅的、已平整的靚地嗎？我相信沒有吧！這是港府過去10多年沒有積極造地引致的。統計顯示，本港每年新增私樓剛性需求達1.8萬伙，但去年只落成1.4萬伙，而且這已經是過去5年最高，既然我們自己交唔到功課，便不應該對於人家來港高價投地指指點點。」

啟德地明年料賣完 改劃地捉襟見肘

根據運房局的數據，港府未來3、4年可提供的私人住宅單位達9.4萬個，理論上可滿足每年1.8萬伙的需求有餘。不過，黃元山指出，由於過去10年每年平均落成量不足1.2萬伙，與1.8萬伙的需求比較，每年平均供不應求的數量達6000伙，令樓價期內累升逾倍，即使未來5年供應增加，勉強可以應付期內需求，惟仍未足夠填補過去10年累計達6萬伙的供應缺口。

更大的問題是，5年以後的供應情况並不樂觀。黃元山解釋說：「今個財政年度賣地表有不少改劃地，改劃地的問題是其位置本身並不適合發展住宅，所以最初才會被規劃為非住宅地，即使目前重新規劃為住宅地後，亦需要在周邊興建配套，勘探及建築時間亦會較長。另一主要土地供應來源是啟德，但我相信啟德地賣埋下一財政年度亦會賣完；至於鐵路上蓋項目亦可帶來新供應，但這是有限度的，不能由此來滿足每年1.8萬個新增住宅需求。因此，即使未來5年住宅供應勉強能夠應付需求，之後便會供不應求，所以我們一定要未雨綢繆增加供應，例如發展新市鎮便是方法之一。」

《2030+》土地方案太保守 應倍增

港府去年第四季公布、探討本港跨越2030年的整體空間規劃及土地和發展策略的可行性方案《2030+》，擬於未來30年發展東涌、洪水橋、元朗南及新界東北等四大新市鎮。黃元山認為，港府規劃發展新市鎮是好事，但能否如期令供應到位實屬未知之數，「根據港府現有規劃，未來2個落成的新市鎮是洪水橋及元朗南，最快在2024年入伙。我想提出的是，洪水橋及元朗南的棕地面積達300公頃，而且規劃作公屋、私樓及商業大廈用途，而橫洲只有30公頃，僅作公屋用途。發展橫洲已阻力重重，在洪水橋及元朗南建新市鎮會不會更困難多倍呢？」

根據《2030+》規劃，未來30年本港新增土地供應達5000公頃，惟黃元山批評此預測太保守，建議將期內造地目標提升近倍至9000公頃，他解釋說，「在上世紀60至80年代，本港落成沙田、大圍、大埔、屯門、粉嶺、上水、荃灣及葵涌等八大新市鎮，創造數以萬計公頃的土地，容納大量移民，經濟亦跟隨起飛；在1995至2004年，本港亦增加了8000公頃土地，惟過去10年新增土地卻大為減少；根據港府最新規劃，未來30年才製造5000公頃土地，5000公頃是怎麼概念呢？其實只是約1.5個沙田現有土地面積，若我們在未來30年才新增約1.5個沙田的土地，是不是過於保守呢？」

過往填海貢獻已發展地達25%

相信不少人均會同意港府應該大幅增加土地儲備，問題是地從何來而已，黃元山建議，應該在維港以外的地區、例如屯門及將軍澳填海，「在本港1104平方公里的土地中，當中填海地及已發展地分別佔約7%及25%，即已發展土地中約25%是靠填海而來，目前逾80%的寫字樓更是興建在填海所得的土地上。以灣仔為例，由會展、告士打道，修頓球場、電車路至胡忠大廈其實都是填海地，合和中心附近有一古廟，便是百多年前漁民出海前先在岸邊求神祈福之用。當大家知道這些歷史，便會明白香港的發展，一路走來都是靠移山填海，這樣便不會再對填海造地有所抗拒。」由於從填海到有關土地落成可作住宅發展用途需時，愈早作出填海決定，才可令供應盡快到位，避免土地斷層。

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2 : GS(14)@2017-03-23 06:03:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9468&issue=20170323
著書教分散投資 可用於買樓
文章日期：2017年3月23日
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【明報專訊】黃元山近日出版《FQ思維（2）：穩健投資很簡單》一書，指經眾多專業投資者證實，90%投資回報取決於「資產配置」。他在書中建議只要做好以下3件事，就能掌握投資致勝關鍵：（一）財富四分法：按比例分配資金於樓、股、債、黃金等資產，降低風險；（二）指數化投資：以ETF（交易所買賣基金）買起大市，超低管理費，提高淨回報；（三）「再平衡」部署：定期按各資產市值，調回先前比例，自動「低買高賣」。

股債投資六四分 料跑贏通脹

記者笑說，目前不少港人投資的「核心價值」便是買樓，惟現時樓價之高，一般人根本很難儲夠首期上車，而即使勉強上車後亦可能一身樓債，很難實現分散投資。黃元山回應說，就如何將分散投資應用於買樓，可分為三種情况：（一）若在儲首期的階段，可將本金60%投資股票、40%投資債券，此一投資組合回報料可跑贏通脹，有助無殼蝸牛加快實現上車夢；（二）若儲夠首期後再向銀行借按揭買入自住物業，此一階段屬負債一族，的確無條件講分散投資，反而應該全力盡快還清按揭，才可無債一身輕；（三）供滿自住物業後，可將多餘資金投資於股、債及黃金，實現分散投資、提升回報。

[名人樓市論壇]

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測量師譚秉文：調整發展架構可加快造地

1 : GS(14)@2018-03-15 11:32:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2276&issue=20180315
【明報專訊】林鄭月娥出任特首後，樓價繼續屢創新高，港府如何增加土地供應滿足熾熱的需求，實屬當務之急，譚秉文測量師有限公司董事總經理譚秉文在1980年代曾在地政總署工作，過去20多年則任測量師行老闆，為發展商與港府就更改土地用途提供建議，是這個範疇的專家，他接受訪問時表示，1990年起港府由規劃署主導土地發展後，發展商將「生地變熟地」興建成住宅的時間由2至3年，增加到5至10年，他認為港府若有決心增加土地供應，可考慮調整現行架構，增加土地管理的效率。

譚秉文在訪問一開始便強調，與鑽石、黃金、豪宅及名車不同，投資者隨意炒賣這些奢侈品（luxury item），也不會影響普羅百姓的日常生活，但衣食住行是居民生活的必需品（necessity），目前本港樓價之高，令本港不少無殼蝸牛難有立錐之地，是港府必須正視的問題，「以前港人住不起市區樓，可以選擇住在偏遠地區，但元朗、洪水橋等的樓價呎價現已高達2萬元，已屬於豪宅的價錢，也就是說，市民現時要用豪宅價錢去買必需品」。譚秉文又說，過去殖民地港英政府會規定米商將若干米源保留在庫倉，當饑荒的時候要拿出來賑災 ，目前有關政策取消了；而近年特區政府的土地政策亦出現類似情况，結果導致目前本港出現住宅嚴重供不應求。

豪宅價買「必需品」 港府需正視問題

記者在2016年曾訪問規劃署前署長凌嘉勤，了解到本港城市規劃完善，例如現有九成人口的住所400米內可到達公園或空地（open space），八成五人口的住所3公里內可抵郊野公園；在訪問中與譚秉文談起此事，他回應說，本港的城市規劃的確做得很好，但目前本港住宅嚴重供不應求，土地政策亦應該與時並進，才能平衡社會各界的利益，「全世界很少城市像本港一樣，既有高樓大廈林立是石屎森林，亦保留這麼眾多郊野公園山明水秀，這是一個很好的特色；但近年本港人口不斷膨脹，內地居民來港買樓的需求亦與日俱增，而且環球央行印錢後資金追逐實物資產，本港住宅供應卻沒有相應增加，令樓價飈升至港人難以負擔的水平，這是很大的社會問題。政府目前經常話不夠土地，指增加土地供應是當務之急，那麼本港是否一定要保留這麼多綠化空間呢？」

生地變熟地 耗時長達10年

譚秉文解釋，在殖民地港英政府執政的大多數時間內，規劃署其實並不存在，而是在地政總署以下設有規劃部門，直至1990年港英政府始決定由過去的地契主導、改為由規劃主導，規劃署才升級至與地政總署同級，負責土地供應事宜（分工是：規劃署負責土地用途的分區工作，地政總署則負責批地事宜），回歸後特區政府仍維持此一架構。他分析，過去發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅，只需要向地政總署申請更改土地用途便可，獲通過後便可動工興建，發展期只需要2至3年。

規劃署地政總署準則不同 拖低效率

但目前發展商首先要向規劃署申請改劃，規劃署會就此諮詢區議會及公眾，獲批符合規劃要求後，發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅，補地價後始可開始興建住宅，要把「生地」變「熟地」，需完成這個「規劃、地契、建築」的三部曲，往往需時5至10年。他認為，若特區政府有決心增加住宅土地供應，應該檢討上述由規劃主導的土地發展政策是否恰當。

從測量師的實際工作來說，譚秉文表示，目前規劃署及地政總署各有一套計算住宅實用面積的準則，他舉例說：「規劃署用規劃的角度，將住宅物業最低3層的停車場不計入住宅的建築面積；但地政總署的看法卻並不一樣，因為地契只要求最低2層作停車場用途，若第3層也用作停車場，應該計入住宅的建築面積」。目前不論規劃署及地政總署均是發展局旗下的政府部門，譚秉文認為，若發展局能夠就住宅實用面積的準則劃一標準，將有助測量業界在申請改劃時提升效率，也可間接加快增加土地供應。

另外，在上世紀80年代在地政總署工作時，譚秉文與剛在本周日勝選立法會建築、測量及都市規劃界功能界別補選的議員謝偉銓曾共事；譚秉文指出，謝偉銓在業界有豐富經驗，希望他重返立法會後，可在推動政府加快土地供應方面繼續多做工作。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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陸振球：填海造地可「圍魏救趙」

1 : GS(14)@2018-08-11 22:17:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5311&issue=20180811
【明報專訊】政府透過按揭證券公司為65歲香港巿民提供的年金計劃，昨宣布首批申請只接獲9410宗意向登記，總認購額約49.4億元，平均認購52.5萬元（可認購上限為100萬元），相較今次年金發行上限100億元計，認購金額比例不足五成。其實，年金的年回報率約有4厘，相較不少投資工具能提供的回報率高，如現在一般香港住宅的租金回報率也只有2厘多一點，但近日開售的一個元朗新盤，卻能出現萬人空巷的認購場面。

年金冷，磚頭熱，原因除了和年金對大多香港人屬新玩意需時間「熱身」外，買年金主要為長者，而最急於買樓的多為年輕人，投資取向多有不同外，相信也和樓巿十多年來大升小回，投資者總是愈熱愈追捧有關。不過，股神巴菲特早有名言，人人恐懼時要貪婪，人人貪婪時則要小心，投資要反其道而行才會有好成績，如近期美股又逼近高位，但巴菲特的投資旗艦巴郡持有的現金卻也是歷來最多，與一般股民或樓巿投資者當股樓最熾熱時瞓身入巿，甚至加槓桿剛好相反，股神一直是股巿愈旺持有愈多現金，待股巿大跌時大舉入巿時現金最少（圖1），結果令他成為全球第三富有的人！

股樓脫鈎 還是樓市時辰未到？

說開股巿和樓巿，過去數十年，香港股巿和樓巿的走勢關係密切，就是港股大升，樓巿會跟升，港股大跌，樓巿也會跟跌，如1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破，以至2008年金融海嘯、2011年歐債危機，2013年聯儲局加息和2015年「大時代」等股災後，港樓都曾出現明顯調整（圖2），但今年港股在1月見頂後，在中美出現貿易戰和美國接連加息後，港股恒指雖一度跌了接近兩成，但樓價不但仍然屹立不倒，更是繼續屢創高位，是港股和港樓不再掛鈎，還是港樓下跌只是時辰未到？

港銀加按息 不宜掉輕心

之前不少分析說，香港樓價長升長有的一個重要原因是息口低，不過本周二花旗銀行突然宣布調高按揭息口，第二日更有多家銀行跟隨，加幅介乎0.1厘至0.2厘，固然，就算加0.2厘，每借100萬元，以25年還款期計，每月只多付約100元，借500萬元按揭，則多付500元，對供樓負擔未必真的有太大影響，只是凡事總有開頭，現在只是加0.1厘至0.2厘不要緊，但如美國繼續加息，又或香港要追回先前未有跟美國加息的幅度，那對樓巿的影響便不要太過掉以輕心。

港填海得來土地 遠少於深圳星洲

香港團結基金在本周初又再發表研究報告，建議可在大嶼山東部進行大規模填海，由此可造地多達2200公頃，相當於半個九龍半島的面積，預料可興建25萬至40萬個住宅單位，容納70萬至110萬元人居住。

不少人都說香港樓價高，港人居住空間狹窄，遠遠比不上如鄰近的深圳或我們的爭對手新加坡，不過根據香港團結基金提供的資料，不單過去10年香港透過填海得來的土地供應遠遠不及深圳和新加坡，就算根據其建議在大嶼山東部進行大規模填海，未來十年有關的土地供應量也遠遠不如深圳和新加坡（圖3）。

落實大規模填海 農地棕地「搶出貨」

當我們羨慕別人的樓價較我低和居住環境較我們好，卻又拒絕或反對跟從別人的造地方法，這和椽木求魚有何分別？當然，也有說為何不先強行發展棕地或逼發展商交出農地起樓，但這其實牽涉到大量法律問題。有人說填海是遠水未必可救近火，相信大家都聽過「圍魏救趙」這個歷史故事，當年齊國因為路遠未必夠時間行軍救趙國，但齊國選擇先攻魏國，魏國自要班師自救，趙國危機便解除。相同道理，如今次政府落實在大嶼山東部填海，就算10年後才可獲得2200公頃土地，但擁有龐大農地儲備的發展商，還不快快將農地補地價，趕在填海完成之前推出單位賣樓？棕地的擁有人同樣不會傻乎乎的等發展商先起樓，然後再等填海地推出，令自己的地皮價值大降，他們自然會還趁還有討價能力之時盡快推出土地，商討以合理價錢將地皮交予政府發展起樓！

黃竹坑站3期 財團出價「審慎」？

我常看到環保團體最出力反對填海，不過其實所謂「地產霸權」才應最反對大規模填海造地，因為這會對它們擁有的土地資產構成最直接的競爭。

港鐵（0066）招標的黃竹坑站第三期發展項目，只有五個財團入標，最終由長實（1113）投得，當中會否有執死雞情况就不得而知，但長實發表的明聲由其執行董事吳佳慶表示，「對集團投得項目感欣喜，長實一直積極參與土地競投，按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價，從不抱志在必得的心態，是次成功投標的價錢十分理想，利潤合理」，文字頗堪玩味。長實強調投得黃竹坑站三期的出價是審慎，卻反而能擊敗其他財團，那是否其他財團的出價更「審慎」？

[陸振球 樓市解碼]

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