陸振球：填海造地可「圍魏救趙」
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GS(14)@2018-08-11 22:17:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5311&issue=20180811
【明報專訊】政府透過按揭證券公司為65歲香港巿民提供的年金計劃，昨宣布首批申請只接獲9410宗意向登記，總認購額約49.4億元，平均認購52.5萬元（可認購上限為100萬元），相較今次年金發行上限100億元計，認購金額比例不足五成。其實，年金的年回報率約有4厘，相較不少投資工具能提供的回報率高，如現在一般香港住宅的租金回報率也只有2厘多一點，但近日開售的一個元朗新盤，卻能出現萬人空巷的認購場面。
年金冷，磚頭熱，原因除了和年金對大多香港人屬新玩意需時間「熱身」外，買年金主要為長者，而最急於買樓的多為年輕人，投資取向多有不同外，相信也和樓巿十多年來大升小回，投資者總是愈熱愈追捧有關。不過，股神巴菲特早有名言，人人恐懼時要貪婪，人人貪婪時則要小心，投資要反其道而行才會有好成績，如近期美股又逼近高位，但巴菲特的投資旗艦巴郡持有的現金卻也是歷來最多，與一般股民或樓巿投資者當股樓最熾熱時瞓身入巿，甚至加槓桿剛好相反，股神一直是股巿愈旺持有愈多現金，待股巿大跌時大舉入巿時現金最少（圖1），結果令他成為全球第三富有的人！
股樓脫鈎 還是樓市時辰未到？
說開股巿和樓巿，過去數十年，香港股巿和樓巿的走勢關係密切，就是港股大升，樓巿會跟升，港股大跌，樓巿也會跟跌，如1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破，以至2008年金融海嘯、2011年歐債危機，2013年聯儲局加息和2015年「大時代」等股災後，港樓都曾出現明顯調整（圖2），但今年港股在1月見頂後，在中美出現貿易戰和美國接連加息後，港股恒指雖一度跌了接近兩成，但樓價不但仍然屹立不倒，更是繼續屢創高位，是港股和港樓不再掛鈎，還是港樓下跌只是時辰未到？
港銀加按息 不宜掉輕心
之前不少分析說，香港樓價長升長有的一個重要原因是息口低，不過本周二花旗銀行突然宣布調高按揭息口，第二日更有多家銀行跟隨，加幅介乎0.1厘至0.2厘，固然，就算加0.2厘，每借100萬元，以25年還款期計，每月只多付約100元，借500萬元按揭，則多付500元，對供樓負擔未必真的有太大影響，只是凡事總有開頭，現在只是加0.1厘至0.2厘不要緊，但如美國繼續加息，又或香港要追回先前未有跟美國加息的幅度，那對樓巿的影響便不要太過掉以輕心。
港填海得來土地 遠少於深圳星洲
香港團結基金在本周初又再發表研究報告，建議可在大嶼山東部進行大規模填海，由此可造地多達2200公頃，相當於半個九龍半島的面積，預料可興建25萬至40萬個住宅單位，容納70萬至110萬元人居住。
不少人都說香港樓價高，港人居住空間狹窄，遠遠比不上如鄰近的深圳或我們的爭對手新加坡，不過根據香港團結基金提供的資料，不單過去10年香港透過填海得來的土地供應遠遠不及深圳和新加坡，就算根據其建議在大嶼山東部進行大規模填海，未來十年有關的土地供應量也遠遠不如深圳和新加坡（圖3）。
落實大規模填海 農地棕地「搶出貨」
當我們羨慕別人的樓價較我低和居住環境較我們好，卻又拒絕或反對跟從別人的造地方法，這和椽木求魚有何分別？當然，也有說為何不先強行發展棕地或逼發展商交出農地起樓，但這其實牽涉到大量法律問題。有人說填海是遠水未必可救近火，相信大家都聽過「圍魏救趙」這個歷史故事，當年齊國因為路遠未必夠時間行軍救趙國，但齊國選擇先攻魏國，魏國自要班師自救，趙國危機便解除。相同道理，如今次政府落實在大嶼山東部填海，就算10年後才可獲得2200公頃土地，但擁有龐大農地儲備的發展商，還不快快將農地補地價，趕在填海完成之前推出單位賣樓？棕地的擁有人同樣不會傻乎乎的等發展商先起樓，然後再等填海地推出，令自己的地皮價值大降，他們自然會還趁還有討價能力之時盡快推出土地，商討以合理價錢將地皮交予政府發展起樓！
黃竹坑站3期 財團出價「審慎」？
我常看到環保團體最出力反對填海，不過其實所謂「地產霸權」才應最反對大規模填海造地，因為這會對它們擁有的土地資產構成最直接的競爭。
港鐵（0066）招標的黃竹坑站第三期發展項目，只有五個財團入標，最終由長實（1113）投得，當中會否有執死雞情况就不得而知，但長實發表的明聲由其執行董事吳佳慶表示，「對集團投得項目感欣喜，長實一直積極參與土地競投，按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價，從不抱志在必得的心態，是次成功投標的價錢十分理想，利潤合理」，文字頗堪玩味。長實強調投得黃竹坑站三期的出價是審慎，卻反而能擊敗其他財團，那是否其他財團的出價更「審慎」？
[陸振球 樓市解碼]