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兩岸三地:農地轉商用救市之本 因念

2008-10-24  AppleDaily

金融沙暴演變到今天,不管那個政府的救市措施,如在沙漠「澆水」,一點反應都沒有;股票、黃金、外幣、原油……那個不再跌價!但冷靜的投資者,還是需要觀察宏觀情況的發展,特別中國政府是否已經採取挽救北京城「沙漠」化的那一招──從土地的根本開始,代替不停「加水」!

須容許合法轉讓

《中 共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》,在十七屆三中全會通過,從剛公佈的全文分析,下一步推進國家發展的方向,三農(指農村、農民和農業)所 佔的地位,相信已經明確,這種回到從最基本去改變中國經濟和社會發展的斷層,可能要比任何所謂的「救市」手段,來得更加治標治本,更加可持續性。按現行情 況,中國土地的所有權,主要分為城市和農村(包括城市郊區)兩類,前者是「屬於國家所有」,後者則歸「集體所有」(名義上是農民集體,實權在村或鄉、鎮黨 政組織手上)。根據目前法規,兩種土地的流轉權益(我們叫土地買賣)各異。國有土地「使用」權(如香港土地一樣,買賣的是在特定時間內的使用權)可以自由 公開交易;但集體土地只能限於耕種或村莊內公共建設,或者村內轉換如住宅基地,不能抵押和買賣。這種「官地」可入市、「農地」不能動的現象,正正就是內地 發生了無數遍政府徵地,把「農地」變成「官地」然後再賣出的糾紛之源!

徵地制度須改革

今次《決定》的方針,把農村集體土地享 有國有土地平等權益,邁出改革步伐,預期兩者最終可以同地、同價和同權。往這個方向走的話,徵地制度也會有重大的改變,包括在符合規劃下,依法獲得的集體 土地,其使用權可以進入城鄉統一的建設用地市場交易,而毋須「先徵後賣」去處理「農轉非農」用地。這無疑可讓農民依法參與開發經營,推動在善用土地資源的 情況下,一步一步提升農民經濟的概念和利益。正如筆者上次提過,當開動「印鈔機」後,提升農民收入是最簡單而直接的辦法(如上周剛宣佈國家增加農作物收購 價),但要真正把這種動力提升到刺激內需的層次,必須把過去對農民不公的政策來一次重大改革,假如方向不變,冷靜的看官,眼睛應該開始放在那個板塊,不用 筆者提醒啦!因念yanlim.lim@gmail.com
兩岸 三地 農地 商用 救市 之本 因念
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讓土鳳梨鍍金 風潮席捲星日 微熱山丘 一家餅店救起100甲農地

2012-1-2  TWM




一個六×三×二公分的土鳳梨酥,成為年營業額三億元的小金磚,「微熱山丘」靠著土鳳梨,成為近年來最紅火的鳳梨酥品牌。這家餅店不僅創造經營奇蹟,更扭轉 土鳳梨上下游產業的命運,他們是如何做到的?

撰文‧方沛晶

二○一一年一片水果跌價聲中,惟獨鳳梨的價格堅挺,甚至是唯一「起價」的水果,從五月後價格開始大幅上揚。尤其是土鳳梨,批發價更從每台斤十元漲到二十五 元,漲幅高達二.五倍!

鳳梨價格大漲的背後,不是政府的功勞,也不是產量驟減;而是一家鳳梨酥店的功勞。為何政府束手無策,一家餅店反而可以救起台灣鳳梨農?

扭轉土鳳梨命運的,就是這兩年來最紅的「微熱山丘」,以平均一天賣出三萬個的驚人業績,締造一年三億元的營收,而且不只賣給台灣人、大陸人,還賣到新加 坡、日本。

將便宜土鳳梨

變成最夯的台灣美味

以前,每家糕餅店都有賣的鳳梨酥是「粗俗咪(台語:不值錢的東西)」,現在卻是鴻海董事長郭台銘、友達董事長李焜耀,最愛送給外賓的伴手禮。以前,鳳梨酥 的形狀是麻將大小的長方體,現在「六×三×二」公分的長方柱,正好是男人吃兩口、女人吃三口的大小,成為土鳳梨酥的標準尺寸。

這些微熱山丘建立的「業界新標準」,已成為鳳梨產業蛻變的最大力量。

土鳳梨指的是﹁台農二號」的鳳梨品種,由於酸味多、甜味少,纖維密實,加上吃起來會咬舌,逐漸被市場淘汰。最慘的時候,賣價落到一斤只剩三元,讓大多數農 民寧願棄種。

但三年前,創立微熱山丘的許銘仁、許勝銘兄弟,以及堂弟藍宏仁、叔叔藍沙鐘,四個人卻把沒人要吃、沒人想種的土鳳梨,變成時下最夯的台灣味。「如果土鳳梨 的產量無法增加,農曆年過後,鳳梨醬就不夠了!」曾任詮鼎科技董事長的許銘仁說,現在全台一百甲的契作鳳梨,產量只夠明年的一半。

目前,微熱山丘一天就要用掉二十四噸土鳳梨,光是發源地||南投八卦山的產量早已供應不足,即使全台一百甲農地的產量已占全台灣土鳳梨六成以上,還是無法 滿足他們的需求。

不過,許銘仁等人最自豪的不是產品狂銷,而是讓家鄉活了起來!站在位於南投縣八卦山上的三合院祖厝前,長達數十公尺的人龍,為了土鳳梨酥,大家順著一三九 號縣道,一路排到許家門口。蜂擁而至的人潮和攤販,在僻靜山腰上,形成反差很大的喧鬧市集。

在老家「鎮守」的微熱山丘董事長許勝銘,根本沒想到假日時平均會有一萬人次擠爆南投老家。因為不過是三年前,村裡世代種鳳梨的老人還閒著沒事做,而苦撐的 青壯人口,收成時只能駕著載滿鳳梨的鐵牛車四處兜售,整個村子幾乎都嘗過愈豐收愈賤價的酸楚。

「我爸爸和爺爺都是種鳳梨的,從小我就看到他們在夏天『大出』時,為了一斤多個一、二元,賣力地和大盤商喊價。」皮膚黝黑、話不多的許勝銘說,以前鳳梨收 成,只想著賣出去,根本不管成本了。因為有賣就有錢拿,堅持一斤五元的成本價,最後可能落得什麼都沒有。

果賤傷農,許家兄弟體會最深。所以,他們堅持以一斤十元的破壞市場價格收購,讓八卦山上幾乎消失的土鳳梨起死回生,現在已是滿山遍野,甚至有果農寧願棄種 一般人當水果吃的金鑽鳳梨,改種成熟期多出半年的土鳳梨。目前,微熱山丘光是員工,就從當初的三個人,變成一百六十人,而員工薪資加上鳳梨收購,對家鄉一 年的經濟產值,貢獻度超過六千萬元。

堅持優質原料

間接促進台灣農業轉型

「我們不在原料上做cost down︵降低成本︶,台灣就只會cost down,才會只能幫人家做代工。」從事科技業近二十年的許銘仁說,一旦降低成本,就無法幫助農民,而且也代表你無法用現有的商業模式賺到錢。

所以,除了高出市面上批發價二倍的鳳梨契作價之外,雞蛋也選用在超市六顆裝要賣到六十六元的紅殼鮮力蛋。「用普通雞蛋,一般人可能吃不出來味道差在哪裡, 但如果不用這種通過歐盟認證、不打抗生素的蛋,沒辦法肯定台灣的優質蛋農。」一塊微熱山丘的鳳梨酥,藏著對台灣農人的呵護。

「台灣農業的轉型關鍵,應該是如何把生產導向,轉為行銷導向。」許銘仁說,與其去談香蕉、芒果要外銷到哪一國,外銷量多少;不如想辦法提升價值,就像一個 二斤半的鳳梨,可以做出八個鳳梨酥,等於一個鳳梨酥創造出比一個鳳梨多四.七倍的價值。

在救起土鳳梨後,微熱山丘有更大的宏願,幫每一種台灣特色農產都能找到新生命。現在,他們已經著手為另一項在盛產期價格低迷的水果|| 柳丁,開發新產品。「柳丁盛產期,一斤一元都沒人要,可是你知道嗎?日本人把柳丁切片,糖漬後裹上巧克力,一片可以賣到新台幣一百元!」許銘仁說,只要找 對方法,台灣水果不只能整個賣,還能切片賣。

幫台灣農業找到新價值之外,許銘仁等人也找到了新市場。今年八月,微熱山丘在新加坡最高級的萊佛士酒店︵Raffles Hotel︶成立第一家海外門市,一個鳳梨酥要價新台幣五十七元,仍讓當地民眾趨之若鶩,甚至有人委託他們做東南亞市場最愛的鳳梨乾。一二年底,委託著名 建築師隈研吾設計的日本海外門市,也將在東京表參道PRADA旗艦店旁開幕。

一度被消費者遺棄的土鳳梨,靠一個本土品牌重返市場,台灣的水果不怕產量過剩,只怕沒有創意的行銷加值,如果再多幾家「微熱山丘」,台灣農業才真的有黃金 十年!

微熱山丘

成立時間:2008年4月創辦人:許勝銘、藍沙鐘、藍宏仁(由左至右)

資本額:500萬元

營業額:2010年1億元、2011年約3億元(預估)


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炒地免稅 航空城農地兩年漲三倍


2012-10-01  TCW



攸關機場競爭力的新跑道仍在紙上作業階段,但桃園航空城一帶的土地行情,卻早已一飛沖天!

九月十八日,行政院長陳沖拍板,總統馬英九黃金十年政見中的「桃園航空城」核心計畫,將比照十大建設規模,官方與民間共同投資四千六百三十億元,並同步啟動廣達三千二百公頃,地政史上最大範圍的區段徵收案。

依規畫,桃園航空城計畫分為「蛋黃」和「蛋白」兩區,前者涵蓋機場第三航站、第三跑道與擴大自由貿易港區,由中央負責開發,須徵收民地的面積為一千四百餘 公頃;地方政府則負責周邊產業園區,及配套的都市計畫商業用地,徵收範圍逾一千七百公頃,約近十二個台北市信義計畫區面積。

農地價格狂飆》大戶到菜籃族,都搶進場

儘管整個航空城計畫,開發進度最快的,屬蛋黃區內無用地取得問題的第三航站,可望於二○一八年完工啟用,蛋黃區內其他區域以及所有蛋白區,尚停留紙上作業 階段,開發時程變數尚多,然而,等著被徵收的區域內上千公頃農地,過去兩年行情卻早已翻漲數倍,儼然成為投資客的炒地樂園。

實際走一趟航空城預定地的大園一帶,除主要幹道兩旁,房子沒幾棟,但各大房仲品牌卻都已到齊,店門口掛的出售物件十之八九是農地。

「這裡是投資客最愛的炒地樂園,」長期經營當地市場的台灣房屋青埔領航店范瑀芳說,過去兩年,當地農地成交行情從一坪一萬二千、一萬三千元,飆漲到目前約 四萬五千元價位,平均上漲近三倍,交易熱、轉手快,是投資客相中的原因。「一塊農地,一年交易、過戶五、六回的,很常見。」范瑀芳指出,跟緊航空城計畫議 題,轉手農地套利,已成為大桃園人盡皆知的投資活動。農地投資門檻低,除上億元資金的投資大戶,手頭上百來萬元的菜籃族,也一個拉一個進場,大炒農地占半 數的蛋白區。

按地方政府區段徵收的遊戲規則,未來農地一旦被畫入航空城用地,地主每一百坪「農地」,可換回五十五坪都市計畫內用地(市地)的「抵價地」,該「抵價地」依抽籤配發,若抽到臨近馬路或角地,如中樂透般幸運,這是鎖定農地的投資客,估算獲利的期望值基礎。

當地土地仲介業者彭成貴表示,以現在每坪不到五萬元的農地行情,換算日後換回市地,持有成本每坪不到十萬元,對照同樣也是農地變市地的桃園青埔高鐵特區, 目前至少約二十萬元的土地成交行情,只要放得夠久,還有很大的獲利空間,「過去兩、三年進場買農地的,幾乎都賺到!」他表示。

內線消息四竄》財團獵地,已遍及桃竹苗

看準農地變更市地賺取倍數差價的空間,一群由民代、地主和投資客組成的炒地高手,儘管過去兩年航空城計畫只聞樓梯響,一度還傳出地方政府財源不足,恐跳票破局,卻依舊敢進場重壓。

一位不願意具名的土地代書表示,和買股票一樣,一般進場買農地的投資散戶,看的是報紙上官方公告的政策利多,但真正的炒地高手,看到的都是關起門來密商的 內線消息,搭配財團大戶,有節奏的拉抬農地行情,賺的不只是航空城這波甜頭,凡桃、竹、苗有重劃議題的區域,都可看到這批人介入。

然而,這回航空城計畫最不一樣的,是不只聚集職業級炒手,更多是資金無處去的投資人。由於農地買賣不必繳土增稅、契稅,繼承和贈與享有免稅待遇,頻繁轉手 也沒有奢侈稅的問題,甚至閒置任其荒廢,還能領休耕補助金,加上有航空城議題加持,可說是兼具避稅、增值的完美投資標的。

范瑀芳說,因為農地交易有以上特點,且自二○○○年之後,農地開放自由交易,持有農地不須自耕農身分,因此,奢侈稅打房後,不動產投資客明顯偏好購買農地,「在桃園一帶,農地買賣十筆,有八筆是投資行為,買來種稻的不到兩筆,這個比例恰和十年前顛倒。」

地方政府帶頭炒作》為拚財政,把良田變荒地

對於攸關國家糧食自給率的農地,成為服務投資客和地方民代的禁臠,政大地政系教授徐世榮指出,不只桃園縣政府,從南到北地方政府,個個財政困難,都在打農 地變市地的主意,因為地價稅和土增稅是地方政府最重要的財源,但農地課不到稅金,只有農地變市地,才能把財政來源的餅做大。

再者,縣市首長透過土地利益分配,更能再次鞏固並掌握地方派系,這也可以從這回航空城計畫,地方政府比開出施政支票的中央政府還要心急,可以看出究竟。徐 世榮表示,開發論者認為航空城遲早要發展,農地變荒地是必然的,這更犯了只重經濟發展,把永續發展拋到腦後的謬誤。另外,苗栗大埔、新竹二重埔等地區段徵 收,造成社會激烈衝突殷鑑不遠,史上最大的航空城區段徵收,能否真能如官方預估五、六年內完成,顯然充滿問號。

當一片前途未定的農地裡,種的是白花花銀子,而不再是纍纍稻穗,這樣的風景,真是有為政府的亮麗成績嗎?

【延伸閱讀】「蛋白區」農地,每坪漲破4萬——桃園航空城興建大事紀

2009/1 立法院通過「國際機場園區發展條例」2010/3 桃園縣政府成立「桃園航空城公司」,公告航空城區域計畫(農地成交行情每坪約12,000元)2011/4 交通部核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」2012/5 行政院通過一個都市計畫分蛋黃、蛋白兩區方式開發2012/9 行政院宣布桃園航空城計畫正式啟動(農地成交行情每坪約45,000元)

 
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銀行家警告:農地價格和學生貸款泡沫與次貸危機相似

http://wallstreetcn.com/node/24619

銀行家建議美聯儲警告農地價格和學生貸款泡沫,稱其已經與美國次貸危機有相似之處。

這一消息,源自美國聯邦諮詢委員會向Bloomberg概述的會議紀要。(註:聯邦諮詢委員會由12位銀行家組成,每季度開會一次,向美聯儲提出建議。)

該警告加劇了以下既有爭論:美聯儲每個月購買850億美元債券,是好處多,還是風險更大(或引發金融不穩定性)。

美聯儲主席伯南克認為購買債券是值得的。美聯儲理事傑裡米·斯坦和堪薩斯城聯儲主席Esther George認為這麼做,會加大資產泡沫風險。

農地價格上漲是持續低利率導致的泡沫?

聯邦諮詢委員會2月8日會議記錄寫道:「農地價格更進一步改變,已經顯得不合理。委員會成員認為農地價格上漲,是持續低利率導致的泡沫。

2008年12月,美聯儲首次將目標利率降至接近零,並誓言在失業率降低至6.5%(目前為7.5%)之前,將保持低利率不變。美聯儲已經實施了3輪QE,5月1日,其資產負債表創紀錄擴張至3.32萬億美元。

堪薩斯城聯儲稱,2012年,其轄區內農田用地價格上漲了30%;芝加哥聯儲報告稱其上漲幅度為16%。

諮詢委員會說:「投資者極力尋求投資回報,已經遠離債券市場,轉向房地產。一方面,可以避免通脹帶來損失,另一方面,可以得到比購買債券更多的回報。」

就算在大宗商品價格疲軟的時候,地價仍然上漲。2011年3月以來,標準普爾GSCI農業指數創記錄下跌25%。

銀行家認為學生貸款與次貸危機有相似之處

諮詢委員會2012年2月3日會議記錄上寫道:「近期學生貸款增長至1萬億美元,現在已經超過信用卡未償貸款,和房地產危機有相似之處。

消費者金融保護局2012年3月稱學生貸款創記錄達到1萬億美元。

今年年初,學生貸款違約量迅猛增長,再次拉響警鐘。根據華爾街見聞3月27日的報導,2013年頭兩個月,銀行減記學生違約貸款總額為30億美元,同比增長36%。

ZH認為出現大量違約的原因在於勞動市場疲軟,大量離校學生找不到工作、無法充分就業,最終無法償還貸款。

雖然銀行家認為學生貸款和美國次貸危機有相似特徵,但伯南克曾在去年與老師們會見時稱學生貸款和次貸危機之間沒有相似之處。

農地價格上漲

學生貸款規模瘋漲 但拖欠率也大漲...

銀行 警告 農地 價格 學生 貸款 泡沫 與次 次貸 危機 相似
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美國農地價格持續上漲,土地泡沫正在形成?

http://wallstreetcn.com/node/53321

在今年糧食價格總體走軟的背景下,美國主要產糧區農地價格持續上漲。美聯儲低利率和缺乏其他投資選擇,導致富有農戶不得不囤積田地。

堪薩斯聯儲週四報告,2季度堪薩斯州和內布拉斯加州農地價格年比上漲了25.2%,這是連續第九個季度漲幅超過年化20%

芝加哥聯儲的另一份報告指出,包括伊利諾斯州和印第安納州的土地價格環比增長了17%。

但是農產品價格今年的走勢卻不支持農地飆升。

今年美國玉米收成預計將創歷史新高,而美國環保局(EPA)表示將首次提議降低替代能源(乙醇)的強制消費要求,這有可能將進一步減少對玉米等生物能源作物的需求。

在廣泛預期糧食收入將會下跌之時,土地價格程急劇增加之勢頭,將進一步引發關於農地價格的辯論:

這就是農業經濟出現根本性好轉,還是被人為壓低的利率環境導致的泡沫?

堪薩斯聯儲在報告中警告:「預期由於玉米和大豆等作物未來數月價格或急劇下降,預期農民收穫收入可能下降,但是目前作物收入和對未來收入的預期均已經下降,但是二季度農地價值仍然在飆升」。

堪薩斯聯儲的解讀認為美國農場主整體相對富裕的財富水平,加上低利率和缺乏可替代的投資選擇,相比較農作物收成是推動農地價格上漲的主要因素。

FT認為到目前為止,對美國農地泡沫的憂慮仍然被下述三個事實掩蓋:

農場主的債務相對資產仍然相對較低投機者只是少數,而糧價仍然相對較高。而本季度堪薩斯地區農地貸款利率小幅上漲至5.38%,這是兩年多以來貸款利率首次上漲。

美國 農地 價格 持續 上漲 土地 泡沫 正在 形成
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美國農地資產泡沫見頂?

http://wallstreetcn.com/node/63938

美國中西部農地價格持續快速上漲的勢頭可能即將結束。

據芝加哥,聖路易,和堪薩斯城聯儲的調研,三季度美國農業帶部分地區農地價格環比上季度下跌,另一些維持增長的地區增幅也有所放緩。

調研還發現,一些銀行預期農地價格將在2014年出現下跌,理由是今年的豐收大幅壓低了小麥和大豆的價格。

市場預期玉米價格也將走軟,上週五美國環保局今年以來首次提出,將降低強制用作乙醇燃料的玉米比例。

BMO Harris銀行農產品部門主管Sam Miller稱:「農地價格很可能已經見頂」。

最近幾年以來全球對小麥玉米的需求提高,加上持續的災害性天氣,共同推高了全球農產品的價格。同時美聯儲低利率和缺乏其他投資選擇,導致富有農戶不得不囤積田地。一些市場人士憂慮,龐大的農地泡沫正在美國形成。

而由於今年美國糧食作物產區天氣適宜,今年美國玉米產量預計將創歷史最高,大豆產量也或將位居有史以來最高年份之一。

聖路易聯儲調研報告顯示,三季度農地價格環比下跌6%,這已經不是聖路易聯儲今年來首次下調預期,但這次的降幅高於一季度環比下跌2.3%的幅度。

堪薩斯城和芝加哥聯儲調研顯示,當地三季度農地價格平均上漲了約1%,增幅下跌。

事實上,不斷上漲的農地價格已經引起了美聯儲的關注。

聖路易聯儲主席Bullard曾表示,「我真的非常憂慮」農地價格上漲的速度,以及未來可能造成的後果。

但是從年比看農地漲幅仍在快速上漲。2013年三季度,堪薩斯城聯儲調研的堪薩斯州,內布拉斯加州,和密蘇里州的可耕作農地價格,環比上年同期上漲22%。聖路易聯儲調研的耕地價格,同比上漲了9%。

美國 農地 資產 泡沫 見頂
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美國農地價格四年來首次下跌

來源: http://wallstreetcn.com/node/69302

上一周,美國小麥和玉米的價格分別跌至18個月與三年新低。受農產品行情疲軟影響,美國農地價格四年內首次下跌。 Creighton University大學研究表明農地價格指數本月已從上月的54.3跌至本月的47.0。農產品價格指數50.0以下預示著市場缺乏活力。 ”這是四年來農地價格指數首次低於中性增長。當農產品價格走低,農地價格也會隨之走低。“Creighton University的經濟學教授 Ernie Goss說。 ”微薄的利潤“ 當谷物價格跌至歷史新低時,市場彌漫著對農民的購買力削弱的擔憂。之後,便有了這次農地價格自2009年12月以來的首次下跌。 “如果你還沒有開始這樣的擔憂,2014年的收支單會讓你看到利潤將非常微薄。”來自Market 1的代理人Mike Mawdsley 說。 Goss教授說:”過去一年,谷物價格已經下跌大約35%,這個下跌已經很大的削減了農民購買農業器材的意願。” 來自Creighton的農業器材市場指數每月下跌四個百分點,跌至自去年八月以來的最低點44.3.該指數的數據來源包含了從Illinois到Wyoming的各州。 “不要驚掉下巴“ Creighton的債權人調查顯示,81%的人認為偏低的農產品價格是明年鄉村經濟發展的頭號威脅。 Jeff Bonnett, Havana National Bank的主席,說明年的情形“會是有趣的。相對於產品價格來說,投入成本沒有降下來。不要驚掉下巴,這可能是個有趣的過程。” “地區差別” Creighton的數據顯示,Minnesota 的農地市場是最疲軟的,該州的農地價格指數是40.9。Kansas, Nebraska 和Illinois 這三個州的農地價格也有下跌。 但是,在南北Dakota州, Colorado 和 Missouri,價格仍然在上漲。 根據美國農業部的數據,這次的農地疲軟是在過去三年價格連續攀升了78%之後發生的。 農地價格的上漲程度已經引發了人們擔憂20世界80年代的價值崩潰會再次發生。在20世紀80年代,農地價格狂飆造成借款成本的暴漲,許多農民受害。華爾街見聞早前也有報道指出,美國農地價格可能已經見頂。聖路易聯儲主席Bullard就曾表示,他非常的憂慮農地價格上漲的速度,以及未來可能造成的後果。 但是,許多觀察員認為,由於美國期望維持低利率,農地價格不會無限度下跌。
美國 農地 價格 年來 首次 下跌
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資本下鄉VS村社互助 農地流轉的兩派試驗

http://www.infzm.com/content/97569

自從中共十八屆三中全會放出信號啟動新一輪土改後,農村土地前所未有地牽動著各路目光,但巨大分歧亦由此而生。土地流轉,誰來主導?流轉給誰?怎麼流轉?錢從哪來?地作何用?在這些關鍵問題上,各界爭論不休。

南方週末記者記錄了這一領域裡的兩個主要派別——分別主張由村社農民互助和主張資本下鄉——各自持續了四年的土地流轉試驗。

一場關於土地的大爭論正在中國徐徐展開,最新的爭議是2014年1月10日,國土資源部部長、國家土地總督察姜大明公開說,「決不允許城裡人到農村買地建房的所謂『逆城鎮化』行為」。

自從中共十八屆三中全會放出信號啟動新一輪土改之後,農村土地改革前所未有地牽動著決策官員、研究者和各路資本的目光。但是,爭論也前所未有的激烈。

這種分歧,從2013年11月底清華大學組織的一場關於土地流轉的研討會上可窺一斑。兩位演講者——李昌平和王世渝,發表了近乎針鋒相對的演講。某種意義上,這恰是農村土地流轉問題上兩個不同派別的對話,因為兩位演講者,均為多年親身參與土地試驗的「實踐派人士」。

這兩人都有或長或短的農村任職經歷——李昌平出身體制內,曾經四次擔任鄉鎮黨委書記、縣農村工作部副部長等職,長期從事「三農問題」研究。上世紀八十年代末,王世渝曾在重慶巫山縣官陽區當了三年副區長,當時就在大巴山「搞實驗」,用機械化、工業化的手段幫助農民生產加工魔芋提高收入,其後十幾年他更多地投身於資本市場,先後參與設計海南農產品批發市場、農產品期貨市場,並運作新希望、德隆系下農業企業等公司上市,自稱「農業產業鏈的每個環節都參與過」。

兩人對農村、農業與農民都極為關切,都認為自己站在農民的利益上,希望能拯救日益凋敝、空心化的中國村莊,增加農民財富,並重建新的農村秩序。

兩人同樣都反對土地私有,反對土地向單一、壟斷的大資本集中,都反對以各種變通方式觸犯農業用地,堅持「要守住農業用地的底線」。

但在解決「流轉給誰、怎麼流轉、錢從哪來」的問題上,兩人產生了莫大的分歧——李昌平主張效仿台灣農會制度,主要通過「內置金融」在村莊內部解決;而王世渝則認為,遍觀全世界的土地制度,「土地信託流轉是中國今天的環境下最好的模式」,他力挺資本下鄉推動農業產業化,輔之以外部金融。

王世渝認為對方的方案過於封閉和緩慢,而李昌平則認為「不懷好意」的城市資本覬覦的是工業製造衰落之後廉價的農村土地,以及最終可以轉化為能源的農業資源。他認為農民和農村集體應該在土地流轉中享有更大比例的收益和更強勢的主導權,而「村社共同體」是農業產業化無法替代的農村秩序的內生機制。

有意思的是,四年前,兩人幾乎同時站在土地流轉金融試驗的原點,只不過其後四年,一個向左,一個往右。儘管他們都認同兩種模式可以共存,但都堅信自己主張的方案才是「最有出路」的出路。

南方週末記者走進了他們的每一塊試驗田。

李昌平:「內置金融」試驗

在一個封閉的村莊裡搞內置金融和土地流轉,建立「內生機制」,過程必然是緩慢和小範圍的,而且仰賴村幹部的道德和能力。

四年前,李昌平開啟了鄉村試驗的第一步。

2009年10月12日,河南省信陽市郝堂村,夕陽紅資金互助社掛牌成立。和中國的大多數村莊一樣,這時候的郝堂村荒蕪凋敝,全村兩千多人,一半勞力外出打工,剩下留守的多是老人小孩。

這個資金互助社被李昌平稱為「內置金融」,資金取之於村民,亦用之於村民。

成立之初,互助社共募集34萬資本金——15個老人每人自願繳納2000元股金,區裡的支持資金10萬,李昌平出資5萬,外加7個發起的村民各2萬。

村子裡的年輕人符合一定條件,就可以從互助社貸款創業。按照社員們「兩天兩夜吵出來」的章程,利息收入40%用於養老金發放,30%公積金,15%管理費,15%風險金。

最早一批入社的老人拿到的養老金,已經超過了當初掏出的2000元本金:2009年底,15名老人每人拿到300塊錢。其後三年,分別為570元、720元和800元。

到2013年,全村八成以上的老人都加入了資金互助社,互助社資本金超過兩百多萬。

這只是第一步。接著村裡專門成立了一家綠園生態旅遊開發公司(以下簡稱綠園公司),法定代表人為村支書。

郝堂村地處山區,村子面積很大,佔地20平方公里,但耕地只有1900畝,人均0.9畝。這個城郊山區的村子,對山林和土地一直都看得很重,過去郝堂村的土地寧可荒著,也很少轉包。在村裡,南方週末記者隨機詢問村民,得到的答覆大多是說,「祖宗留的,誰的林子耕地都不轉包。」

因為一個特別的機緣,中央美院油畫師孫君來到這裡,幫助郝堂村重新調整村莊水系,改造舊房,重現白牆黛瓦、炊煙裊裊的農村樣貌。這使得郝堂村與鄰近正忙著像城裡人一樣蓋樓房的村子相比,顯得很特別。

但問題是,村莊建設需要的錢從哪來,地從哪來?

綠園公司成為一個關鍵角色。這個新成立的村集體經濟組織,負責土地開發,村裡所有土地流轉都必須經由公司之手,外來資本若想租用土地,也必須經過綠園公司。

綠園公司先後以每畝1.8萬、2.4萬元的價格,從村民手中徵用三百多畝耕地(市裡幫郝堂村要了30公頃約450畝耕地轉建設用地指標),用於村公共設施建設——新建了學校、養老中心、茶館和文學館等。而後綠園公司又從村民手中直接流轉了兩百多畝耕地,在村口開鑿了荷花池,租期60年,租金是每年400斤稻穀的市價。

新農村建設開銷不菲:光是村裡的徵地補償,就花去六七百萬;養老中心民政局補貼60萬,缺口還有60萬;茶館財政局補貼60萬,缺口70萬。村小學倒是幾乎沒花錢,因為一個老闆捐了50萬。

資金從何而來?最初的資金撬動就來自夕陽紅資金互助社。綠園公司從互助社貸款160萬,用於最初的徵地補償。「這160萬,可能撬動了5000萬的建設。村裡基礎設施建設已經超過這個數。」村委會主任胡靜說。

綠園公司一度背負600萬的負債,不過據村委會主任說,這筆負債已於2013年還清,來源是:綠園公司將征轉來的建設用地中的80多畝,以每畝最低6萬、最高9萬的價格租給5個信陽市的老闆蓋「會所」,租期60年。

村民之所以願意拿出土地來,跟由此獲得的新機會有關。到現在,郝堂村中心村的新農村建設基本完工,成為城裡人的休閒之處,每個週末都有數百遊客,最多的一天超過3000人。

村裡有了新的機會,一百多年輕人陸續回來了,村民說,靠農家樂和農副產品銷售,收入增長了至少一半,多的翻了一番。

在李昌平的土地流轉金融試驗裡,最重要的一點是,通過資金互助社以及土地開發公司的運作,建立「村社共同體」的「經濟基礎」。

四年時間,互助社資本金從34萬增加到230萬,而村集體擁有的固定資產從不足100萬增加至五六百萬,包括學校、養老中心、大禮堂、廣場等。

「村集體有了產權、財權,才有可能對村莊的一堆子事有事權。」郝堂村所在的信陽市平橋區一位官員對此非常認同,他覺得跟其他很多到過信陽講學的「三農」學者不同,李昌平的方案接地氣:「只等著國家項目撥款,沒有經濟基礎,怎麼做民主自治?」

在李昌平看來,農村制度的研究,「今天都走進了死胡同」。他認為,傳統社會裡有家族共同體,家族為主,鄉村為輔。新中國建立後發展成村社共同體。但到今天兩者都沒有了,農民徹底原子化。「沒有經濟和產權制度支持,沒有共同體,選舉出來也沒人幹活。」

「中國大多數村莊,還是小農經濟,不適合大資本。資本下鄉,就是個劇烈的過程。中國的現代化過程,一定是個反反覆覆的過程,進城,退出城,進城,退出城。」李昌平覺得,自己始終是在替沉默的小農群體代言。

然而,在一個封閉的村莊裡搞內置金融和土地流轉,建立「內生機制」,過程必然是緩慢和小範圍的。而且「內生機制」的建立某種程度上仰賴村幹部的道德自省和執行能力。

一個需要拿捏的尺度是:集體經濟收入是不是越多越好?平衡的點在哪裡?一方面,村莊必須有經常、穩定的收入,用來支持村莊基本公共事務的運轉,但另一方面,經濟收入必須與村莊幹部能力相匹配。「錢太多,能力達不到,很快容易內部人控制,出事。」上述平橋區政府人士說。

農村的凋敝讓人擔憂,許多人都希望改變農業、農村和農民的面貌,但選擇的路徑卻並不一樣。圖為鄭州的一處村莊,2013 年12 月20 日,這裡拆得只剩下一棵百年老樹。 (CFP/圖)

王世渝:「信託是最好的方法」

益陽建立的是中國第一個真正意義上的土地流轉信託平台。借由信託制度,土地三權分離——耕地、山地等土地所有權仍然歸村集體所有,承包權屬於村民,經營權則在村民自願的前提下流轉到信託公司,由公司代為打理,出租給「大戶」。但在益陽,沒有商業信託願意做,當地政府自行成立了一家信託公司。

就在李昌平開始在郝堂村的鄉村試驗一年後,2010年7月,王世渝設計的土地流轉信託方案終於在湖南省益陽市草尾鎮找到了試驗場。

王世渝力挺資本下鄉。他認為這樣「知識和技術才會去農村,才能帶去新的種植、經營和管理模式」。而資本下鄉,瓶頸在土地制度。解決土地問題,相比訂單農業、土地租賃、土地入股這類傳統模式,「信託是最好的方法」。

此時,王世渝帶著他構想的試驗方案已經奔走了三年,「很多地方找我要,我也到處送,但一直都沒有下文」。

此前唯一算是有迴響的是重慶。當時重慶在搞統籌城鄉試點,一個區的副區長拿走了王世渝的信託流轉方案。很久之後,王得知,當初這個副區長的確採納了他的方案,但是將流轉來的土地低價轉讓給親戚朋友,變相做房地產,從中尋租。

直到2008年,「把土地流轉當做牛鼻子來抓」的時任益陽市委書記馬勇真正對王世渝的方案發生了興趣。從2003年左右開始,地處洞庭湖沖積平原的農業大市益陽就開始推進土地流轉,但大多處於自發流轉的狀態,流轉不成片、租期短、不穩定。

「去哪裡找信託?」馬勇問王世渝。益陽市政府的研究人員曾經找到湖南當地一家信託公司,當時的信託公司正痴迷於給房地產行業和地方融資平台輸送資金,對方表示「不做土地流轉信託」。

沒有商業信託公司願意做,於是草尾鎮政府「打著政策擦邊球」,獨資200萬成立了一個信託流轉平台——沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司。這個方案於是成為「益陽模式」的雛形。

借由信託制度,土地三權分離——耕地、山地等土地所有權仍然歸村集體所有,承包權屬於村民,經營權則在村民自願的前提下流轉到信託公司,由公司代為打理,出租給「大戶」——鎮上管承租的農業企業叫「大戶」。當然信託公司要求,流轉時必須以村民小組為單位,土地必須成片。租期大約為8-10年。

農民獲得的回報是,每年每畝400-500斤稻穀,以國家晚秈稻的收購保護價格計算。2012年,每畝地租金大約為660元。「大戶」需要在年初一次性付清500斤稻穀的租金,另外繳納每畝10塊的服務費——這是政府平台在土地流轉中的唯一直接收入。

信託公司作為「受人之託,代人理財」的機構,負責遴選「優質大戶」。比如,目前的選擇標準傾向於那些在全國各大農貿市場有固定窗口的「大戶」。

大戶入駐前,信託公司會先澆盆冷水:「農業不是暴利行業,做好連續虧損三年的準備。」

「一旦出問題,就會是群體性事件。」草尾鎮黨委副書記李迎輝說。2012年草尾信託公司發現一家山東「大戶」拖欠村民兩個月的工資,很快便解除了合約。

到現在,整個益陽大約一半的耕地發生了流轉,其中約1/6通過信託平台。而在最早開始試點的沅江市草尾鎮,通過信託形式流轉的土地已經佔所有流轉面積的一半。

按照王世渝最早預期的那樣,農民對外來資本表現出極大的熱情。增收,是最直接的紅利。

「但願大戶都能賺錢,現在就擔心大戶不要我們的土地。」52歲的樂園村村民李平國在家門口一邊種著蔬菜一邊告訴南方週末記者。現在他是湖南大地農業發展有限公司的一名雇工。他所在的樂園村95%以上的耕地被8家大戶租用,大地公司經營著其中的1350畝。

土地流轉之後,李平國的角色發生著變化:從農民變成了產業工人。

過去,李平國一家三口耕作4畝地,一年結餘2000塊錢。土地流轉後,他們一家的收入是:4畝地的租金2000多塊,兩口子給大地公司的打工收入共4萬塊,加起來是原來的20倍。

作為最早開始信託流轉試點的村莊,樂園村人均年收入1.5萬元,高於沅江市平均水平近一半。

「大戶」同樣積極。在益陽,54個大戶從政府信託平台處租地面積平均近800畝,大部分種植糧食蔬菜、花卉苗木。其中16個大戶來自廣西、山東等外省,租地面積基本在1000畝以上。

這些「外省大戶」曾經「到處找過地方」。儘管直接從農戶手中租地,租金基本不超過每畝400塊,比從信託公司拿地便宜1/3,但很難找到連片的土地,簽合同一般只有3年,「不好投入」——即便同樣在草尾鎮,通過自發流轉獲得土地的大戶,戶均租地面積僅為一百多畝,不到信託方式流轉的兩成。

在政府平台被引入之前,原子化的農民好像一盤散沙。農民和「大戶」之間直接簽訂的「契約」,脆弱得隨時可以被任何一方撕毀。

2008年,樂園村一百多戶村民,將土地流轉給一個外地老闆。土地分散,加之趕上天災,老闆跑路時還欠村民6000元工錢。而大地公司董事長李衛兵2003年曾在一個村子跟農民租了200畝地種花卉苗木,收成不錯,結果農民看著眼紅,租期未到就鬧著要漲價,或者收回土地自己幹。

「中部地區不是很發達,在市場機制不是很健全、老百姓觀念不是很跟得上的時候,政府還是應該用公信力培育市場。」李迎輝說。

政府自然樂見其成。土地信託流轉一下解決了三個棘手的問題:誰來種地、人往哪去,以及錢從哪出。

大地公司入駐樂園村後的三年裡,投入近1000萬修建大棚、道路、電力、渠道等設施。李迎輝說,這是鄉鎮本級財政「無論如何都負擔不起的」。草尾鎮2013年鎮本級收3200萬,用於行政人員工資、農業基礎設施投入後,僅結餘四五十萬。

益陽建立的是中國第一個真正意義上的土地流轉信託平台,引來無數地方政府爭相拜訪。後來的另一個著名試點——福建「沙縣模式」——亦脫胎於此。

不過,王世渝認為,益陽模式還處於「試驗階段」,「很多地方還不成熟」。如果要複製推廣,必須設計更科學的治理結構,「讓農民來參與監督,讓農民當中的先進分子參與到監事會,避免土地流轉通過招商引資『開後門』」。同時,要有對經營不善的風險控制,要引進全面的社會保險。另外,也要避免土地向大資本、大財團集中。

「這是世界性的難題」

「小農農地不可能成為正規金融的抵押品,這是世界性的難題。」

流轉只是第一步,如何能讓沉睡的土地變成資本,才是真正的難題。

在王世渝的方案裡,建立信託平台只是第一步。第二步,給每個參與信託流轉的農戶頒發一個權證,相當於有價證券。第三步,建立益陽市土地流轉市場,權證可以抵押、擔保、交易。

「可行。但是整個過程可能需要十年。」沅江市委常委、草尾鎮黨委書記李前進說。

而他的副手李迎輝頭疼的是,遠水解不了近渴,「大戶」仍然沒法用信託合同從商業銀行獲得貸款。大地公司三年固定資產投資投入近1000萬,其中300萬左右來自國家撥付的土地整理項目資金,其餘全是自有資金,沒有一分錢貸款。

草尾鎮政府能做的是,將國家撥款的一些項目向這些「大戶」傾斜。比如土地整理,每畝國家撥款2000元。

作為土地信託流轉的試點鎮,在政府要求之下,當地小貸公司和信用社在貸款條件上可以向持土地承包經營權證的農民和從信託平台租地的「大戶」發放小額貸款。

2013年,草尾鎮引進沅江市匯通小額貸款公司。農民的承包經營權證抵押貸款,一般每畝土地可以貸4000-5000元。「大戶」可以拿著信託合同到政府加蓋證明,50畝以上貸款額度為20萬,平均每畝約5000元。小貸公司向十多戶「大戶」共放貸180萬。

草尾鎮還打算引進一家村鎮銀行。「已經跟浦發銀行接觸好幾次,希望2014年上半年能落戶。」李前進說。草尾鎮還向銀行提出,能否通過「大戶」聯貸的方式解決一部分資金問題。

然而,對大多數商業銀行而言,即便土地確權頒證到戶,這些土地證似乎仍然只是廢紙一張——給農民放貸,一是成本不合算。二是很難管理,萬一出現問題,可不像拍賣企業資產那麼簡單,難以變現。

這些嘗試引入外部金融資本的做法,在李昌平看來,不過是仍然「在用城市的思維思考農村的金融問題」。他認為,「小農農地不可能成為正規金融的抵押品,這是世界性的難題」。

李昌平覺得,他在郝堂村的資金互助社,可以解決這些難題。

年輕人可以從資金互助社貸款創業,種茶葉,種板栗,養豬,或者在附近搞珍珠岩礦加工。貸款利息年化15.6%,金額上限10萬,期限最長1年。貸1萬以下的,找兩個入社老人簽字擔保。貸2萬以上的,除了找老人擔保,還可以拿林權證或土地使用證抵押。

村莊以內,風險可控。互助社的5名理事和監事,對這個村莊裡的人知根知底,「銀行有貸款的,家庭不和睦的,信用不好的,不貸」。

一旦農民無法償還貸款,土地承包經營權可以在村社內部流轉——這些對銀行來說難以變現的資產,對同在一個村社的村民來說,卻是有價值的。成立三年,互助社還未產生過一筆不良貸款。

這在過去幾乎是無法想像的——村子裡少有人能從信用社或是商業銀行貸款。「貸一萬要送一千塊的禮。」村委會主任胡靜說,「任何一個商業銀行給農民貸款都是剋扣得很。」

四年時間,互助社資本金從34萬增加到230萬,現有貸款餘額200萬元左右。

不過,尷尬的是,郝堂村夕陽紅資金互助社一直未獲銀監會發牌。因為區裡支持,最後是在民政局備的案。

李昌平對此很困惑:2006年起國家開始允許搞資金互助社,截至2013年7月只批了49家,而「沒法給農民、大戶提供土地使用權抵押貸款」的村鎮銀行卻已經開了近千家。

王世渝則認為,應該「推動整個農村全面金融服務體系的建立」,包括銀行、信託、證券等各種金融服務。

比如,草尾鎮的政府信託平台每年會有半年期、多達幾千萬的沉澱資金——為了一定程度上約束流轉土地的農民,大戶每年初交付的土地租金,將每半年給農民支付一次。王世渝建議,這筆資金就可以設立小型投資基金,幫助農民創業。

再比如,未來可以考慮成立土地信託銀行。

2013年12月30日,中國第二次全國土地調查結果公佈。這次調查歷時三年,耕地數據比以前多出來2億畝。 (CFP/圖)

兩個試驗的升級版

「經服社」是郝堂村夕陽紅資金互助社的「升級版」——除了資金,村民還可以把土地、房產都「存」進這個「綜合合作社」。

現在,隨著中共十八屆三中全會之後的土地熱,李昌平和王世渝的試驗都走向了更高的版本。

2013年11月18日,郝堂村三百多公里之外,湖北梁子湖畔的張遠村,李昌平幫助村民建立了一個名為「金地融托經服社」的組織。

跟大多數村莊一樣,這個村莊的集體經濟常年入不敷出。每年收入5萬元,主要依靠魚塘養殖以及集體所有的林地出租,每年支出二十多萬元,缺口部分仰賴「對口扶持和項目資金」。

這個「經服社」是郝堂村夕陽紅資金互助社的「升級版」——除了資金,村民還可以把土地、房產都「存」進這個「綜合合作社」。

根據所有社員商議的結果,存款社員年息6%,大致相當於資金緊張時期銀行理財產品的收益率。存款的村民還可以存款金額的80%為限為貸款戶提供擔保,如果以存款資金擔保貸款並收回的,則可以享受8%的利息。貸款6個月以內,年化利率18%,如果貸款6個月以上,年化利率14.4%。

相比郝堂村的資金互助社,「更高級的功能」是,村民可以承包地入股,最少10年以上。每年年初獲得200斤秈稻的收益(同樣按國家最低保護價計算),旱地和林地分別為130斤和70斤。如果年底結算,還可享受租金利息6%。村民如果以入社土地抵押貸款,水田每畝可以貸款4000元,旱地、林地每畝可貸2600和1400元。

村民還可以用宅基地上的「閒置房產」入股,每年收益是房屋估值的1%-2%。村民還能以房產估值的50%抵押貸款,也可以估值的50%提供擔保。

經服社成立時,共募集資本金187萬元,是郝堂村資金互助社成立之初的約6倍。按照李昌平的說法,成立不足一月,村民的土地流轉意向已經接近2000畝,相當於全村水田和旱地面積的一半。

按照李昌平的構想,這個「村集體經濟組織」收入除了傳統的貸存息差,還可以以「內部信託」(相對於益陽的「外部信託」)的方式經營流轉入社的土地——相當於把郝堂村的資金互助社和綠園公司合而為一。

下一步,進城村民的閒置房產可以在村內流轉給有需要的(如家中有新增人口)村民,或者由經服社統一代為經營,比如,用作農家樂的住宿點。經服社也可以因此獲得收入。

李昌平認為,這套方案可以實現宅基地的有償退出。「假設村子裡原來1000人,流出200人。這部分人的宅基地復墾後,村集體可以直接跟國家結賬。」

就在李昌平開始他的「內置金融」升級版前後不久,王世渝也計劃在麗江文筆海畔打造他的信託流轉「升級版」。「這次是從商業的角度來做的,之前(益陽)完全是實驗性質的。」

中共十八屆三中全會後,有人找到王世渝,想在麗江做一個「文化產業園」,實質是想利用土地流轉做房地產。王世渝推翻了這套方案,提出了一個新的設想:

通過跟新華信託的合作,流轉麗江文筆海畔四個自然村共1.2萬畝土地,做一個「中國夢想村」——不改變土地性質,至少一半以上仍然「種地」,但「做高科技的東西」,比如生態農業和有機農業,達到每畝1萬元的產出,「幾千畝地就是幾千萬」。其他的地,做分散、自然的產業園,「兩層樓,樓上居住,樓下就是辦公生產、經營,可以做設計、寫劇本,也可以做手機遊戲」,以及各種各樣的酒店、養老中心、康復中心。而這些都將是這個「夢想村」的收益來源。

王世渝特地為這個項目拜訪了全球首個「零碳城市」阿布扎比的首席構建師巴亞達。他希望這個「夢想村」也是「零碳」、低碳——不使用化石能源,沒有電網、電杆、電線,不再用國家電網的電,而是採用分佈式能源,利用太陽能、風能、生物質能發電。這裡不允許燒柴油和汽油的車進入,這裡所有的建築材料都是有機環保的……

至於錢,王世渝做了多種金融設計:首先是農民的土地流轉信託,保證農民的財產權益。同時可以發行一個信託計劃,可能會融資三到四個億,來保證對農民的支付。第二步,準備發行基金,用基金投資做基礎設施。同時由農民權益的受託方信託公司和基金的有限合夥企業成立合資公司。基建改造完成之後可以「分包出去」,比如,能源外包,然後電費分成,收益則由農民和基金投資人分享。

「未來有很多利益分配是要花很多腦筋去做的。」王世渝說。

王認為,前些年很多地方浩浩蕩蕩的「趕農民上樓」運動,的確會讓人對「資本」心懷戒備。有些人主張防止資本下鄉,防止資本對農民利益的掠奪,「也是有一定道理的」,但利用信託制度「能有辦法解決這個問題」:「用基金、信託這種模式,沒有單一的、壟斷的大資本,資本都是分散的,不會造成貧富分化,也能保證農民分享收益。」

資本 下鄉 VS 村社 互助 農地 流轉 的兩 兩派 試驗
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=89216

深圳新土改:喚醒農地

http://www.infzm.com/content/97571

要讀懂深圳過去三十多年的改革史,土地始終是一條至關重要的線索。深圳通過學習香港,推出住房制度改革和土地出讓制度改革,開闢了規模空前的城市化進程。

但由於制度差異,仍有巨量土地,成為地方政府和農村集體組織均無法撬動的「制度飛地」。現在,深圳新一輪地改準備喚醒這些土地。

新一輪地改在深圳終於走出了關鍵的一步。

2013年12月20日,深圳第一塊原農村集體用地上市拍賣成功。這塊約1.46萬平方米的工業用地,位於深圳市寶安區福永街道鳳凰社區,目前被用作臨時停車場。

深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元競得這塊土地。土地收益的70%歸政府,30%歸村集體鳳凰社區股份有限公司所有。

在交易金額動輒高達百億元的土地轉讓市場中,這筆「微不足道」的土地交易卻吸引了社會各方的目光,更成為深圳國土管理部門幾乎每一個人的關注焦點。

曾任基層國土管理部門負責人的陳明對南方週末記者說,深圳從2009年開始研究相關制度改革,到2012年被納入土地管理制度改革綜合試點,再到2013年年初推出「1+6文件」,「為了這一天,我們已經等了近3年。現在就等著看鳳凰這個試點的實施效果了」。

而在深圳市規劃國土委(簡稱規土委)2013年12月10日給南方週末記者的書面回覆中則強調指出,作為「首塊原農村集體經濟組織工業用地公開入市」,將採取「利益共享」原則,通過「產業落地」成功盤活歷史遺留用地,改變過去社區以地建廠、以房收租、粗放經營和效益低下的模式,有利於實現社區經濟轉型。

在中國,農村集體土地想要入市,必須先經過徵地補償後收歸國有,才可以走招拍掛或協議出讓的土地轉讓流程。

作為中國最早開始土地市場化改革的城市,深圳雖然早在1992年和2004年兩次國有化過程中,已將城市土地名義上全部轉為國有,但由於原農村集體組織的存續經營,及「集體土地所有制」本身所固有的權益不清、管理缺位等原因,仍有大量土地處於「政府收不回、集體用不了」的灰色地帶。

這些沉睡的土地在深圳數量驚人。2010年深圳市土地變更調查的統計數據顯示,深圳原農村集體經濟組織實質佔用的「非法用地」約為300平方公里,佔全市建設用地的三分之一。

解決這一「歷史遺留問題」的兩大關鍵:一是對原農村集體組織看似「非法」但卻有著合理性的佔用土地權益建立起必要的保障和補償機制;另一點則在於地方政府自身必須獲得完整的城市土地動態規劃與處置權。

在過去多年為了保護「耕地紅線」土地管理機制中,城市建設規劃權和土地利用指標分屬地方和中央政府。這就使得深圳市區內大量早已開發的土地,由於仍然處於中央「耕地保護指標」內,實際上變成了地方政府和農村集體組織「共同違法」侵佔的耕地指標。(參見《南方週末》2012年7月6日報導《深圳土改,難以複製的試點》)

正是在2012年5月深圳啟動的土地管理制度改革綜合試點中,深圳市首次拿到了「城市規劃」和「土地利用指標」兩權合一的「尚方寶劍」,從而得以對城市中「原農村集體組織佔地」這一全國性的「城市之痛」展開全面清理與解決。

要讀懂深圳過去三十多年的改革史,土地始終是一條至關重要的線索。如今,新一輪地改又將如何改變深圳?

從「賣地建房」到「法定圖則」

「人家白花花的幾億港幣投進來,提出建成房子後,自己只要30%。把深圳這邊的人嚇壞了,說這樣也行?後來才明白香港就是這個規矩,錢不值錢,地值錢。」

1979年的那個春天,當改革開放的總設計師伸手在南海海濱劃下一個圈時,誰也沒有想到,當年那個人口僅三十餘萬人的濱海小城,會在短短30年後變成1500萬人的國際化都市。

這場規模空前的城市化進程,正是以土地和住房制度的改革為發端的。

「深圳曾經前後有過兩個房管局,第一個房管局成立於1980年代初,它就干了一件事:賣地。」原深圳市住宅局房改處處長孫利平告訴南方週末記者,深圳特區剛剛成立時,土地大把但沒錢建房,於是當時的房管局局長駱景星找到了一家香港企業投資。

「人家白花花的幾億港幣投進來,提出建成房子後,自己只要30%。把深圳這邊的人嚇壞了,說這樣也行?後來才明白香港就是這個規矩,錢不值錢,地值錢。」

搞明白土地的門道後,房管局把牌子一翻,變成了大名鼎鼎的特發集團(萬科當年的控股公司)。但政府的房子還得有人蓋、有人管,於是1980年代末成立了第二家房管局(即後來的住宅局),與建設局和國土局一起,成為深圳房地產制度設計與管理的「三駕馬車」。

早在1980年代中期,深圳市便已學習香港的房地產市場管理制度,推出了住房制度改革和土地出讓制度改革,並在此基礎上形成了今天全國性商品房市場的制度基礎。

孫利平表示,當時整個房地產制度改革的「理論基礎」,就是鄧小平在1980年4月就住宅問題發表的一段談話:「城鎮居民個人可以購買房屋,也可以自己蓋。不但新房可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售後,房租恐怕要調整。要聯繫房價調整房租,使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻的地方的房子,交通方便地區和不方便地區的房子,城區和郊區的房子,租金應該有所不同。將來房租提高了,對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯繫起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助,也可以私人自己想辦法。」「一共兩百多個字,就是今天整個中國房地產制度改革的源頭」。

在土地和房產出讓(售)制度建立起來以後,深圳陸續成立了產權交易所和產權登記處。據孫利平介紹,由於此前沒有房地產權的登記和交易記錄,在相關部門成立後,產權人想登記房地產證,需向交易所申請,並由房管局下屬的測繪所上門測量登記後,再由產權登記處發給房屋和土地權屬合一的「房地產證」。

「深圳是全國第一家將房屋和土地權屬統一發證的城市,這也是跟香港學的。」孫利平說,在農耕社會中,土地比房屋更值錢,因此產權契約大多以地契為主,房地分離。只有在香港這樣的現代城市中,房屋價值大大提升,才會出現「房地合一」的房地產證形式。

深圳一步到位地從香港抄來了「房地合一」的產權登記模式和出讓制度,並進一步學到了香港在城市規劃和土管理方面的另一項基礎制度:法定圖則。

這一制度是指政府將城市的所有土地都納入整體規劃,同時這一規劃受到法律嚴格保護,任何機構或個人不得違規用地。政府售地亦需嚴格按照規劃,限制其功能用途。

正是在這一法定圖則的制度下,才出現了諸如工業用地、商業用地等功能區分及不同的地價差異。而為了實施「法定圖則」制度,政府必須將所有土地納入自己的管理範疇。由此而導致了深圳市在1992年對特區內土地的第一次統征——統征之後的土地全屬國有土地,因此得以納入政府的統一規劃之中。

但與此同時,這一從香港借鑑而來的土地管理機制,與中國現存的土地和產權基礎制度之間,有著關鍵性的制度差異,因此最終出現了後來深圳乃至全國城市中大量「非法用地」和「小產權房」的現象。

這一制度差異在於,香港的「法定圖則」制度,是建立在土地所有權全歸政府控制(港英政府租借形式的延續),而私人所有土地產權相對清晰,因此規劃圖則能夠以法定形式覆蓋所有土地。

而深圳(包括內地其他城市)則在國有和私有之外,還存在著大量土地產權不完整及不清晰的「集體所有制」土地。

在1990年代初已經完成土地統征的深圳特區內,理論上已經不存在「農村集體用地」,但是由於政府沒有足夠財力一次性完成所有土地的徵地補償與開發,因此實際上依然是以「邊開發邊徵地」的形式滾動推進。

與此同時,失去了土地的農民與村集體,則以集資建房的形式在原有的宅基地和集體經濟用地(徵地過程中政府劃撥的土地補償)上蓋起了出租屋和招租廠房。

「所謂小產權房就是這麼起來的。」孫利平對南方週末記者說,「如果說國家徵用是合法剝奪農民土地產權的話,那農民說我們祖祖輩輩的地80%都給你佔去了,我自己侵佔自己20%行不行?」

實際上,集體土地權益不清及管理機制混亂的問題,正是過去二十多年中國城市化過程中的「法律和制度空白」。深圳市過去多次試圖「依法解決」這一「歷史遺留問題」,要麼由於缺乏土地管理變革的法律與制度依託,要麼忽視了原村集體和村民權益的制度保障,因此只能一次次暫時緩解矛盾的同時,眼看著「違法用地」的規模越變越大。

地權之爭:關內與關外

「一塊地本來已經閒置很多年了,但真有企業要投資開發的時候,突然跳出五六個業主,這個說某書記批示的,那個說某主任有文件,本來200萬租金的地,硬能給你開出2000萬的價錢來。」

在國有與集體土地權益劃分不清的情況下,原本應該覆蓋整個特區的城市功能規劃,也只能留下一片片難以規劃的「空白」。

多年從事城市規劃的同濟大學深圳建築研究院總工程師魯開宏向南方週末記者表示,他就曾在規劃設計中遇到過這樣的事,「一塊地本來已經閒置很多年了,但真有企業要投資開發的時候,突然跳出五六個業主,本來200萬租金的地,硬能給你開出2000萬的價錢來」。

在孫利平看來,這種事情其實並不罕見,「城市規劃管的是土地使用權,但在使用權之外還有轉讓權、收益權等等諸多權限」。

比如一塊土地,所有權留在村集體,但把使用權給了企業。「可以一邊跟村裡說,地還是你的,你將來還能收租呀;另一頭就告訴企業,你要所有權幹嘛,還得補地價過環評,不如直接交個使用費就行了。」孫利平說,除了這些大的地權之外,還有建築權、臨建權,「規劃不是不讓搞嗎?那我就搞個臨時建築,說是三年,實際上都用了超過十年了——像山姆會員店那麼大的商場,開了那麼多年,有幾個人知道它是臨時建築?」

如果說在特區內這種「產權分割」是造成土地權益複雜化的主要原因之一的話,那麼在特區外,國土管理部門的「法定圖則」理念早期遭遇的,則是來自村鎮集體組織的激烈抵制。

陳明在1990年代中期便進入國土部門工作,正好趕上了國土部門派駐關外的「首班車」。他親身體會了當時村鎮集體對特區土地管理模式的激烈對抗。「區裡的人大代表集體對市國土部門提出質詢案,說你這種處理方式就是不行」。

陳明表示,當時國土管理部門的「法定圖則」制度在特區內已經推行得比較順利,因為土地全部國有化了,但到了關外的龍崗、寶安等區縣時,國土管理部門忽略了一個關鍵問題,那就是特區內國有土地的管理模式,怎麼跟關外各區原有的農村集體管理制度銜接。

在村鎮等基層政府依然面臨著GDP等經濟發展指標考核的時候,市國土部門把關係經濟發展命脈的土地規劃和使用權一攬子上收,勢必激起基層政府與國土管理部門的對抗。

這一舉動,也讓原集體土地的使用管理陷入混亂。「原本村鎮集體有自己的規劃和報建機制,它會劃定一片非農建設用地,由村民報建後形成村落形態。」陳明表示,在土地規劃權上收之後,失去報建審批權力的村鎮集體,也失去了規範村民住房建設的有力工具。「既然你村委會都不管報建了,還規劃什麼呀,我乾脆就想在哪兒蓋就在哪兒蓋了。」

陳明表示,深圳過去二十多年的高速發展,使得國土管理部門處於疲於奔命的被動應付狀態,在將有限的資源與精力集中到重點項目和工業區規劃發展之後,幾乎沒有多餘的人手來處理年復一年劇增的各類違建,只能隔幾年就以「規劃追認」的方式處理一批遺留問題。

在陳明看來,未能形成長期解決機制的制度根源,仍然在於「集體土地所有制」產權歸屬和管理機制缺位。

陳明認為,問題的癥結在於集體土地和資產的所有權確認與管理機制的建立,「我認為這是一個全國性的問題,也是一個從理論層面上還沒有真正解決的問題」。

正是在這個意義上,陳明對鳳凰社區的土地改革試點抱著極高的期待。「這是一個通過多贏模式,逐漸鞏固和落實土地所有權的嘗試。」陳明說,如果這條路走得通,各級村鎮集體就沒有必要折騰「小產權房」了,因為房子蓋上,「錢一分就完了」;而新的模式則真正關係到一個村鎮和社區的「長治久安」。

鳳凰社區的此次土地轉讓,是建立在社區規劃的基礎上,由「政府搭台」、企業投資所形成的第一宗原農村集體組織佔地的市場化流轉嘗試。

此次深圳土地管理制度綜合改革依然堅持「規劃先行」。與過去不同的是,此次規劃充分利用了深圳土地改革試點中「兩權合一」的優勢,將原來分散於市區內的分散耕地指標,集中調整到尚未大規模開發且土地條件較好的光明新區,形成了3萬畝集中規劃改造的大型農場。

與此同時,在市區內因佔用耕地指標而多年身份不明的已開發土地,也得以恢復其合法身份,並通過城市更新的綜合規劃,大幅提高了原有土地的綜合利用效益且功能日趨完善;對於大量被原農村集體組織佔用並用於廠房出租等低效益用途的「城中村」用地,在經過耕地指標調整後,變成了可以合法投入市場流通的規範用地。

在對這部分土地的規劃使用方面,政府通過土地整備和建立產業用地供需平台的方式,為原農村集體組織(現社區組織)建立起了一條市場化的土地流轉和出讓機制。

在這一系列政府職能創新的基礎上,建設規劃的主體目標悄然從過去政府主導的「城市規劃」,轉換成了以原村鎮組織為主體的「社區規劃」。在2012年嘗試推出社區規劃師制度的基礎上,2013年規土委向全市290個社區派出了281名專業幹部作為社區規劃師。

(應被訪者要求,陳明為化名)

深圳 土改 喚醒 農地
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新界東北農地升值54倍(2014/6/26)


2014-06-26  NM  
 

 

立法會財委會審議政府新界東北發展計劃前期撥款申請,特首梁振英在表決前罕有地在個人網誌發表一段短片,呼籲市民能夠齊心,本著人人為我、我為人人的精神,共同建設好新的新市鎮,令香港樓價不會不斷上升。

筆者關注新界東北發展,主要是因為自梁振英上台後,傳媒已廣泛報導地產商、個別人士及其家族所擁有的離岸公司,在新界東北囤積大量土地,當中包括負責發展計劃的發展局局長陳茂波及其政治助理何建宗。何建宗被人揭發後隨即請辭,但陳茂波卻稱已向特首申報(不知是被傳媒揭發前,抑或揭發後),不肯請辭,繼續統領發展計劃。換了是其他領導人,知道發展計劃與負責官員有著利益衝突,出現政治醜聞,自然會把計劃暫時擱置,待風波平息後再從長計議。香港尚有數以千公頃的土地,可以用作建屋;發展局還有很多工作要做,包括處理新界及市區的大量僭建物和劏房。但特首梁振英卻一意孤行,繼續速速推展有關新界東北的前期工程,而且繼續由陳茂波負責,給人的印象是要在任期之內造成既定事實,讓一眾囤地的地產商和友好套現,將公帑輸送給他們。新界東北發展面積約600公頃,計劃興建6萬個住宅,預計發展成本約1,200億元(還未考慮未來工程費上升),當中300億元是作為收地賠償。花費1,200億元去興建6萬個住宅,每個住宅的土地開發成本已經要200萬元。加上建築費用,每個住宅的成本至少要400至500萬元(還未計地產商的利潤),對解決香港樓價高企的問題到底又有多少幫助?就以陳茂波在1994年購入三幅位於古洞的農地為例,土地面積是2萬平方呎,當中2,000平方呎於2008年被政府收回。以政府農地賠償為每平方呎969元計算,餘下1.8萬平方呎,若全數獲得賠償,即可套現1,744萬元。

當日陳茂波不過以35萬元購入三幅農地,呎價約17.5元,20年後升至969元,升值54倍,而同期樓價不過上升一倍而已。若非政府發展新界東北,陳茂波購入的三幅農地不過是荒廢的地,或者只能以賤價租出給務農的人。自從2010年11月曾蔭權政府開徵額外印花稅後,樓價已稍為下降,中原指數維持在100點左右。但梁振英在2012年7月上台後,推出「白居二」政策,又不時說政府缺地,這反而刺激樓價大幅上升,中小型住宅價格在短短兩年間上升三成多。近月政府放寬「辣招」,讓地產商大賣樓花,鼓勵小業主同時持有兩個物業而毋須先出售手上單位,刺激樓價再度上升。梁振英於是又以樓價回升為由,呼籲立法會速速通過新界東北工程撥款。近年本地人口增長大幅放緩,與30年前發展沙田、屯門及將軍澳新市鎮的情況截然不同。展望未來十年,相信會有大量持有外國護照(包括居英權)的港人及其子女離開香港,到外國享受退休生活(當中包括不少警務人員及高官)。隨著美國加息,房屋供應增加,本地樓價自然降溫,幾年後香港的房屋問題肯定大幅紓緩,為何要急於花費巨額公帑去發展新界東北和賠償囤地的人?最近大埔白石角臨海豪宅地跌至每呎3,000多元,將軍澳地價更跌至每呎2,000元左右,新界東北農地還值每呎969元嗎?政府賣地成交價及補地價大跌,顯示未來住宅需求及樓價升幅有限。梁振英及陳茂波若繼續花費巨額公帑發展新界東北,自然令人懷疑背後真正目的,絕不是為瞭解決港人住屋需要。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌︹http://lampunlee.blogspot.com

新界 東北 農地 升值 54 2014 26
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新界地霸劏農地教路呃地政

2014-07-31  NM  
 

 

香港一屋難求,連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態,奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」,被踢爆在農地非法起屋,最終遭政府收回土地,小業主變苦主,隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近,本刊收到新界居民報料,指錦田大江埔村,有地霸劏農地,建屋出售。記者深入調查,發現大江埔村不少農地,已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸,原來都是附近的地產經紀行老闆,他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法;聽落「極筍」,其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落,本刊逐一將幕後地霸起底,踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎,以及瞞騙地政等蠱惑招。

錦田大江埔村位置偏僻,由元朗市中心搭小巴入來,班次疏落,車程約半小時。這裡曾以養雞聞名,雞棚處處,禽流感肆虐後,雞欄丟空,村落變得破舊。直至年初,因附近高鐵工程出現延誤,才再次被關注。不過,真正為該村帶來變化的,並非高鐵,而是農地發展。如今的大江埔村,破爛的雞棚、豬欄、寮屋,已改建成一幢幢別墅、平房,背後原來有多個地霸橫行,炮製新玩法。

牌照屋變豪宅

近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」,由長條木板及水泥牆圍起,中間的黑色大閘長及闊各兩米,襯托金色巨型把手,甚有大戶氣派。記者到訪時,聽到門內有水聲及狗吠,透過門縫,看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現,戒心甚高,只表示自己於半年前買入此地,並建屋自住,對於是否合法、向誰人購買、買入價等,都三緘其口。

一條龍買地送屋

翻查土地註冊處資料,上址連同附近六個地段,共一萬二千多呎地皮俱為農地,由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入,並在去年三月將地皮分割兼分契,現售出六個地段,套現六百八十五萬,賬面計,已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮,售價分別為一百七十萬及二百萬元,呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」,但都裝上冷氣,相信是讓地盤工人休息所用。據知,大業主為逃避法律責任,度出新招,買入農地後劏細出售,再以買地送屋為招徠,吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地,再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來,交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身,法律責任卻轉移至小業主身上。

起高牆耍地政

地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現,上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河,及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔,記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人,發現該處為「龍軒地產」,職員承認兩人是「老闆」,但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告,買賣村屋及農地。之後,另一記者以投資者身份到龍軒地產,指要投資大江埔村一帶的農地,並詢問有關法律問題,楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」,「有啲地上面有牌照屋,係俾工人、俾雞或豬住,一般係唔可以拆,而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起,你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇,一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋,有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記,不能轉讓及出售他人,也不得改建。而各牌照屋的具體資料,地政署並沒有公開。楊大派定心丸:「拆屋重建,多數會收到地政署警告,勒令拆遷僭建物,但若無其他居民投訴,地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫,他再教路,指地主只要在起屋前,興建石牆圍起土地,就神不知,鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物,所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈,好多時係涉及刑事,但呢啲(農地起屋)唔係,所以地政都無辦法,呢個係法律罅。」楊笑說,圍起農地,起屋再出售的玩法,近幾年才興起,「本身啲地主都唔識,賣塊地俾人搞就算,但見啲經紀因而豬籠入水,所以依家搞埋一份。」他指,農地屋太搶手,整個大江埔村的地已售罄,暫時沒有「放盤」。

雞棚建屋苑

經紀行變地霸,一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信,正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地,先割細,再美化農舍轉售。信中所指的地盤,就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地,面積達萬六呎,並火速割成十五塊地,預計可建九間寮屋,是村內最大的項目。

兩百萬有地有屋

至今,莊氏已賣出九塊地,合共套現九百萬元。現場所見,已建好五間平房,大多是一層高平房,當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」,由木板及水泥牆圍起,由木門縫可看到裡面擺放了建築物料,並有工人在施工。記者上門找業主,有工人指業主身在內地,該屋為半年前買入,估計是自住。講到買農地建屋,工人爆出一句:「呢度好多農地有屋,一兩百萬就有啦,其實就咁買地再自己起屋都得,建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指,地盤前身是雞棚,現非法改建為住宅,他表示:「一層高嗰啲,我聽啲街坊講,係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產,記者以買家身份到訪,鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時,聲線低沉的莊,即時提高防備,推得一乾二淨:「嗰度淨係可以買賣土地,唔可以起屋改建,如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信,但繼續「你有你勸,我有我起」。

「池畔」大宅

外人食「大茶飯」,村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近,有一水池,地政總署於水潭前豎立通告牌,警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是,就在此牌旁,一幢豪華白色平房正在興建中,而且接近完工。屋內不見工人,但一起風,就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料,該地地主為羅玉基,去年以二百萬買入此臭水潭地段,他報住在大江埔村內,記者兩次上門,都無人應門。白色平房旁,還有一地盤正動工,面積甚大,已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租,惟各部門均未見有其入則紀錄,該土地現由兩名鄧姓人士持有。

僭建偷雞遍地開花

大江埔村如此猖狂,而非法改建、僭建,亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋,亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村,發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍,十分神秘。其中一個地盤,包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地,地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧,在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋,放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元,買下此處六千呎地皮,由於是農地無法套丁,不能起屋買賣。他表示:「牌照屋唔郁得,但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指,玻璃屋都是僭建,「早前收過地政嘅通知,除非再有人投訴,否則佢哋(地政)唔會理,官地會緊張啲,私人地唔理o架。」更大膽謂:「呢度除咗放嘢,想住都得,裝修嚇就得,用嚟養老都唔錯,你老闆係咪有興趣?一千萬賣俾佢!」至於另外兩個地盤,都涉嫌違規將農地當倉地用,當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定,將農地當作倉地使用,均是要向地政署申請,批准後還要補地價,但資料顯示,兩個地盤均沒有入紙申請。

地政變無牙老虎

對於新界愈來愈多地主違規,甚至變身發展商再大玩買地送屋,本身是新界原居民的律師林國昌提醒,買家要有孭上責任的準備,「地上嘅嘢都係業主嘅,不過,近年多了人願意賭一鋪,搏地政多嘢做,唔得閒,咁住多幾年,就當成事實,就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同,「近一、兩年,係多咗好多割細農地個案,以前投資者買農地係搏被發展商收購,但近年有不少是做埋發展商,起埋僭建物,搏唔會有事,亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地,都由幾百蚊一呎,炒到依家過千元一呎!」陳超國指,二手農地價會否繼續炒上,要視乎政府的行動,「如果對僭建違規視而不見,即係鼓勵人哋繼續。」事實上,地政署作為執法機關,但其處理投訴個案的速度,經常為人詬病。是次調查期間,記者多次以市民身份致電元朗地政署,往往未能直接聯繫負責職員,到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序,地政接到投訴後,地區主任會到涉事地段觀察求證,再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信,每次等候更正時間有多長,都沒有規定。以大江埔村為例,曾有居民將豬欄改作劏房出租,兩年前已收到地政的警告信,但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關,原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露,負責每個分區的地政專員,與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷,他透露:「專員呢個位每兩三年換一次,我哋會搞歡送會、迎新會,大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇,以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」

地霸搵銀絕橋

寮屋劏房煉獄

唔好以為住新界,就可以住平啲,住大啲,出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮,寫明一房一廳月租二千五,隔天記者致電業主沈小姐,她承認剛改建寮屋,劏出兩個單位,分別是一房一廳及兩房一廳,月租二千五到三千五不等,廚房、廁所要共用,不過已全數租出。新界區經紀蔡生指,因新移民數量龐大,不少寮屋已出租,他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺,看租金約二千的「示範單位」,走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠,到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二,業主武先生指,其中一間已租予一家三口,空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊,盡頭突然有一個兒童版蹲廁,整個單位滿地沙塵,「裝個冷氣就住得,最多送你兩把風扇!」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房,由鐵皮砌成,烈日當空單位儼如火爐,而唯一的窗,對著另一劏房的「廳」,無風亦不見天日。

新界 地霸 農地 教路 路呃 地政
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習近平:農地流轉要尊重農民意願 不搞行政瞎指揮

來源: http://wallstreetcn.com/node/208825

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中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央全面深化改革領導小組組長習近平9月29日下午主持召開中央全面深化改革領導小組第五次會議並發表重要講話。他強調,要高度重視改革方案的制定和落實工作,做實做細調查研究、征求意見、評估把關等關鍵環節,嚴把改革方案質量關,嚴把改革督察關,確保改革改有所進、改有所成。

中共中央政治局常委、中央全面深化改革領導小組副組長李克強、張高麗出席會議。

會議審議了《關於引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》、《積極發展農民股份合作賦予集體資產股份權能改革試點方案》、《關於深化中央財政科技計劃(專項、基金等)管理改革的方案》,建議根據會議討論情況進一步修改完善後按程序報批實施。

習近平在講話中指出,現階段深化農村土地制度改革,要更多考慮推進中國農業現代化問題,既要解決好農業問題,也要解決好農民問題,走出一條中國特色農業現代化道路。我們要在堅持農村土地集體所有的前提下,促使承包權和經營權分離,形成所有權、承包權、經營權三權分置、經營權流轉的格局。發展農業規模經營要與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應,與農業科技進步和生產手段改進程度相適應,與農業社會化服務水平提高相適應。要加強引導,不損害農民權益,不改變土地用途,不破壞農業綜合生產能力。要尊重農民意願,堅持依法自願有償流轉土地經營權,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。要堅持規模適度,重點支持發展糧食規模化生產。要讓農民成為土地適度規模經營的積極參與者和真正受益者。要根據各地基礎和條件發展,確定合理的耕地經營規模加以引導,不能片面追求快和大,更不能忽視了經營自家承包耕地的普通農戶仍占大多數的基本農情。對工商企業租賃農戶承包地,要有嚴格的門檻,建立資格審查、項目審核、風險保障金制度,對準入和監管制度作出明確規定。

習近平強調,積極發展農民股份合作、賦予集體資產股份權能改革試點的目標方向,是要探索賦予農民更多財產權利,明晰產權歸屬,完善各項權能,激活農村各類生產要素潛能,建立符合市場經濟要求的農村集體經濟運營新機制。搞好這項改革,一項重要基礎工作是保障農民集體經濟組織成員權利。要探索集體所有制有效實現形式,發展壯大集體經濟。試點過程中,要防止侵吞農民利益,試點各項工作應嚴格限制在集體經濟組織內部。我國農村情況千差萬別,集體經濟發展很不平衡,要搞好制度設計,有針對性地布局試點。

習近平指出,我們的科技計劃在體系布局、管理體制、運行機制、總體績效等方面都存在不少問題,突出表現在科技計劃碎片化和科研項目取向聚焦不夠兩個問題上。要徹底改變政出多門、九龍治水的格局,堅持按目標成果、績效考核為導向進行資源分配,統籌科技資源,建立公開統一的國家科技管理平臺,構建總體布局合理、功能定位清晰、具有中國特色的科技計劃體系和管理制度,以此帶動科技其他方面的改革向縱深推進,為實施創新驅動發展戰略創立一個好的體制保障。政府部門主要負責科技計劃(專項、基金)的宏觀管理,不再直接具體管理項目,通過統一的國家科技管理平臺,建立決策、咨詢、執行、評價、監管各環節職責清晰、協調銜接的新體系。要根據國家戰略需要和科技創新規律,構建新型科技計劃(專項、基金)管理體系,避免重複申報和重複資助。科技布局上既要註重全面布局,也要講究重點突破、非對稱發展,堅持有所為有所不為的方針,形成聚焦重點任務配置資源、集成攻關的新體制。

習近平強調,研究、思考、確定全面深化改革的思路和重大舉措,必須進行全面深入的調查研究。要下功夫查找突出問題和現實困難,下功夫發現基層的有益探索,下功夫了解黨內外對改革的各種意見和建議,下功夫了解群眾的所想所盼,精準把脈、精確制導,為方案制定接地氣、攢底氣。要主動聽取各方面意見,是什麽問題就解決什麽問題。對方案的不同意見,牽頭部門要擔負起協調責任。改革所涉及的法律法規立改廢及試點工作所需法律授權問題,要與立法部門主動銜接,相向而行、同步推進。

習近平指出,隨著改革方案不斷出臺,抓落實的任務越來越重。要把抓改革舉措落地作為重要政治責任,強化主責部門和一把手責任,要敢於擔當,主動作為。不僅要重視改革施工方案質量,更要考核驗收改革竣工結果,沒有完成或完成不到位的要問責。對通過的方案要查哨查鋪,確保落實到位。要調配充實專門督察力量,開展對重大改革方案落實情況的督察,做到改革推進到哪里、督察就跟進到哪里。

中央全面深化改革領導小組成員出席,中央和國家有關部門負責同誌列席會議。

習近平 農地 流轉 尊重 農民 意願 不搞 行政 指揮
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農地流轉指導意見有望月底前公布

來源: http://wallstreetcn.com/node/212763

首部關於農村產權交易市場的指導意見有望在本月月底前公布。

據《經濟參考報》消息,為了規範和促進農村土地產權流轉交易,政府擬出臺關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的指導意見,該文件由中央農村工作領導小組負責起草,或將於本月底前公布。據了解,這是全國層面上首部針對農村產權流轉交易市場的指導性文件,將對市場形式、規模、布局、品種以及市場功能作出明確規定。

據其報道,截至2012年底,全國已有800多個縣(市)、13000多個鄉(鎮)建立了土地流轉服務中心;林業系統成立了1200多家林權交易機構。到2014年10月底,全國有北京、上海、天津、重慶、安徽、山東、成都、武漢、杭州、廣州、昆明等11個省級或省會城市級農村產權交易服務機構。

但現在的農村產權交易機構面臨重重挑戰,一是交易機構定位模糊,主管部門不統一,有的是企業性質,按照公司機制運行,有的是事業單位,政企不分。二是法律制度不完善,集體產權是否必須進場規範交易、農村產權交易機構的合法性、二次流轉、長久不變等都缺乏相關法律依據。三是配套政策不完善。

上述報道引述專家預計,隨著政府即將出臺指導意見明確相關事宜,2015年的土地流轉交易會更加順暢,規模有望進一步擴大。

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農地 流轉 指導 意見 有望 月底 前公 公布
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農地流轉文件正式印發 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

據《經濟參考報》消息,首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件日前正式印發。

報道提到,這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件,對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定,主要包括:農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出,交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

“《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等‘三權分置’理論的落實。”《經濟參考報》引述一位知情人士表示,由於農村土地的產權權屬關系複雜,適用的規則也不同,所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉,恰恰相反,中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革,但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易,承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內,說明維護農民利益,防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

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農地 流轉 文件 正式 印發 集體 土地 承包權 承包 不得
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農地流轉文件正式公布 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件今天正式對外公布

這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件,對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定,主要包括:農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出,交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

《經濟參考報》曾引述一位知情人士表示,《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等“三權分置”理論的落實。由於農村土地的產權權屬關系複雜,適用的規則也不同,所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉,恰恰相反,中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革,但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易,承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內,說明維護農民利益,防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

以下是文件全文:

國務院辦公廳關於引導農村產權

流轉交易市場健康發展的意見

國辦發〔2014〕71號

 

各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

  近年來,隨著農村勞動力持續轉移和農村改革不斷深化,農戶承包土地經營權、林權等各類農村產權流轉交易需求明顯增長,許多地方建立了多種形式的農村產權流轉交易市場和服務平臺,為農村產權流轉交易提供了有效服務。但是,各地農村產權流轉交易市場發展不平衡,其設立、運行、監管有待規範。引導農村產權流轉交易市場健康發展,事關農村改革發展穩定大局,有利於保障農民和農村集體經濟組織的財產權益,有利於提高農村要素資源配置和利用效率,有利於加快推進農業現代化。為此,經國務院同意,現提出以下意見。

  一、總體要求

  (一)指導思想。以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導,深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神,全面落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,按照黨中央、國務院決策部署,以堅持和完善農村基本經營制度為前提,以保障農民和農村集體經濟組織的財產權益為根本,以規範流轉交易行為和完善服務功能為重點,紮實做好農村產權流轉交易市場建設工作。

  (二)基本原則。

  ——堅持公益性為主。必須堅持為農服務宗旨,突出公益性,不以盈利為目的,引導、規範和扶持農村產權流轉交易市場發展,充分發揮其服務農村改革發展的重要作用。

  ——堅持公開公正規範。必須堅持公開透明、自主交易、公平競爭、規範有序,逐步探索形成符合農村實際和農村產權流轉交易特點的市場形式、交易規則、服務方式和監管辦法。

  ——堅持因地制宜。是否設立市場、設立什麽樣的市場、覆蓋多大範圍等,都要從各地實際出發,統籌規劃、合理布局,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。

  ——堅持穩步推進。充分利用和完善現有農村產權流轉交易市場,在有需求、有條件的地方積極探索新的市場形式,穩妥慎重、循序漸進,不急於求成,不片面追求速度和規模。

  二、定位和形式

  (三)性質。農村產權流轉交易市場是為各類農村產權依法流轉交易提供服務的平臺,包括現有的農村土地承包經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、林權管理服務中心和林業產權交易所,以及各地探索建立的其他形式農村產權流轉交易市場。現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等,以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主,不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權,具有明顯的資產使用權租賃市場的特征。流轉交易以服務農戶、農民合作社、農村集體經濟組織為主,流轉交易目的以從事農業生產經營為主,具有顯著的農業農村特色。流轉交易行為主要發生在縣、鄉範圍內,區域差異較大,具有鮮明的地域特點。

  (四)功能。農村產權流轉交易市場既要發揮信息傳遞、價格發現、交易中介的基本功能,又要註意發揮貼近“三農”,為農戶、農民合作社、農村集體經濟組織等主體流轉交易產權提供便利和制度保障的特殊功能。適應交易主體、目的和方式多樣化的需求,不斷拓展服務功能,逐步發展成集信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資等為一體的為農服務綜合平臺。

  (五)設立。農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構,可以是事業法人,也可以是企業法人。設立農村產權流轉交易市場,要經過科學論證,由當地政府審批。當地政府要成立由相關部門組成的農村產權流轉交易監督管理委員會,承擔組織協調、政策制定等方面職責,負責對市場運行進行指導和監管。

  (六)構成。縣、鄉農村土地承包經營權和林權等流轉服務平臺,是現階段農村產權流轉交易市場的主要形式和重要組成部分。利用好現有的各類農村產權流轉服務平臺,充分發揮其植根農村、貼近農戶、熟悉農情的優勢,做好縣、鄉範圍內的農村產權流轉交易服務工作。現階段市場建設應以縣域為主。確有需要的地方,可以設立覆蓋地(市)乃至省(區、市)地域範圍的市場,承擔更大範圍的信息整合發布和大額流轉交易。各地要加強統籌協調,理順縣、鄉農村產權流轉服務平臺與更高層級農村產權流轉交易市場的關系,可以采取多種形式合作共建,也可以實行一體化運營,推動實現資源共享、優勢互補、協同發展。

  (七)形式。鼓勵各地探索符合農村產權流轉交易實際需要的多種市場形式,既要搞好交易所式的市場建設,也要有效利用電子交易網絡平臺。鼓勵有條件的地方整合各類流轉服務平臺,建立提供綜合服務的市場。農村產權流轉交易市場可以是獨立的交易場所,也可以利用政務服務大廳等場所,形成“一個屋頂之下、多個服務窗口、多品種產權交易”的綜合平臺。

  三、運行和監管

  (八)交易品種。農村產權類別較多,權屬關系複雜,承載功能多樣,適用規則不同,應實行分類指導。法律沒有限制的品種均可以入市流轉交易,流轉交易的方式、期限和流轉交易後的開發利用要遵循相關法律、法規和政策。現階段的交易品種主要包括:

  1.農戶承包土地經營權。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權,可以采取出租、入股等方式流轉交易,流轉期限由流轉雙方在法律規定範圍內協商確定。

  2.林權。是指集體林地經營權和林木所有權、使用權,可以采取出租、轉讓、入股、作價出資或合作等方式流轉交易,流轉期限不能超過法定期限。

  3.“四荒”使用權。是指農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權。采取家庭承包方式取得的,按照農戶承包土地經營權有關規定進行流轉交易。以其他方式承包的,其承包經營權可以采取轉讓、出租、入股、抵押等方式進行流轉交易。

  4.農村集體經營性資產。是指由農村集體統一經營管理的經營性資產(不含土地)的所有權或使用權,可以采取承包、租賃、出讓、入股、合資、合作等方式流轉交易。

  5.農業生產設施設備。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的農業生產設施設備,可以采取轉讓、租賃、拍賣等方式流轉交易。

  6.小型水利設施使用權。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的小型水利設施使用權,可以采取承包、租賃、轉讓、抵押、股份合作等方式流轉交易。

  7.農業類知識產權。是指涉農專利、商標、版權、新品種、新技術等,可以采取轉讓、出租、股份合作等方式流轉交易。

  8.其他。農村建設項目招標、產業項目招商和轉讓等。

  (九)交易主體。凡是法律、法規和政策沒有限制的法人和自然人均可以進入市場參與流轉交易,具體準入條件按照相關法律、法規和政策執行。現階段市場流轉交易主體主要有農戶、農民合作社、農村集體經濟組織、涉農企業和其他投資者。農戶擁有的產權是否入市流轉交易由農戶自主決定。任何組織和個人不得強迫或妨礙自主交易。一定標的額以上的農村集體資產流轉必須進入市場公開交易,防止暗箱操作。農村產權流轉交易市場要依法對各類市場主體的資格進行審查核實、登記備案。產權流轉交易的出讓方必須是產權權利人,或者受產權權利人委托的受托人。除農戶宅基地使用權、農民住房財產權、農戶持有的集體資產股權之外,流轉交易的受讓方原則上沒有資格限制(外資企業和境外投資者按照有關法律、法規執行)。對工商企業進入市場流轉交易,要依據相關法律、法規和政策,加強準入監管和風險防範。

  (十)服務內容。農村產權流轉交易市場都應提供發布交易信息、受理交易咨詢和申請、協助產權查詢、組織交易、出具產權流轉交易鑒證書,協助辦理產權變更登記和資金結算手續等基本服務;可以根據自身條件,開展資產評估、法律服務、產權經紀、項目推介、抵押融資等配套服務,還可以引入財會、法律、資產評估等中介服務組織以及銀行、保險等金融機構和擔保公司,為農村產權流轉交易提供專業化服務。

  (十一)管理制度。農村產權流轉交易市場要建立健全規範的市場管理制度和交易規則,對市場運行、服務規範、中介行為、糾紛調處、收費標準等作出具體規定。實行統一規範的業務受理、信息發布、交易簽約、交易中(終)止、交易(合同)鑒證、檔案管理等制度,流轉交易的產權應無爭議,發布信息應真實、準確、完整,交易品種和方式應符合相應法律、法規和政策,交易過程應公開公正,交易服務應方便農民群眾。

  (十二)監督管理。農村產權流轉交易監督管理委員會和市場主管部門要強化監督管理,加強定期檢查和動態監測,促進交易公平,防範交易風險,確保市場規範運行。及時查處各類違法違規交易行為,嚴禁隱瞞信息、暗箱操作、操縱交易。耕地、林地、草地、水利設施等產權流轉交易後的開發利用,不能改變用途,不能破壞農業綜合生產能力,不能破壞生態功能,有關部門要加強監管。

  (十三)行業自律。探索建立農村產權流轉交易市場行業協會,充分發揮其推動行業發展和行業自律的積極作用。協會要推進行業規範、交易制度和服務標準建設,加強經驗交流、政策咨詢、人員培訓等服務;增強行業自律意識,自覺維護行業形象,提升市場公信力。

  四、保障措施

  (十四)扶持政策。各地要穩步推進農村集體產權制度改革,紮實做好土地承包經營權、集體建設用地使用權、農戶宅基地使用權、林權等確權登記頒證工作。實行市場建設和運營財政補貼等優惠政策,通過采取購買社會化服務或公益性崗位等措施,支持充分利用現代信息技術建立農村產權流轉交易和管理信息網絡平臺,完善服務功能和手段。組織從業人員開展業務培訓,積極培育市場中介服務組織,逐步提高專業化水平。

  (十五)組織領導。各地要加強領導,健全工作機制,嚴格執行相關法律、法規和政策;從本地實際出發,根據農村產權流轉交易需要,制定管理辦法和實施方案。農村工作綜合部門和科技、財政、國土資源、住房城鄉建設、農業、水利、林業、金融等部門要密切配合,加強指導,及時研究解決工作中的困難和問題。

 

                             國務院辦公廳

                            2014年12月30日

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農地 流轉 文件 正式 公布 集體 土地 承包權 承包 不得
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清遠:分地不如分紅,農業拯救農地

來源: http://www.infzm.com/content/109099

 

對農業進行現代化升級,讓農民真正從土地上賺到更多錢,是全國農村面臨的共同挑戰。 (CFP/圖)

位於粵北的這片山區,工業較少。當地的難題是,怎麽能讓農業賺到更多的錢。

將極其碎片化的土地收回集體,整合後再統一發包,村民按面積分紅,是清遠試驗的邏輯。

如何讓土地經營更為現代化,如何讓農民從中分享到更多收益,關系著這個試驗能否真正持續。

五十多歲的曾水先還在等待第三次的“家長會”。作為新城村理事會的成員,他“很著急”。在春分和清明時,村里連續開了兩次會,討論土地承包問題,但意見還不統一。

“如果把土地承包給外面的種植大戶,一畝地每年能比過去多賺上萬塊。”曾水先操著一口蹩腳的“粵普”說。

在這個廣東清遠的山區村子里,曾水先被大家稱為“先叔”。擔任村幹部超過20年,他很為村子操心。

往年此時,新城村的水稻早已插秧,而現在放眼望去,大塊平整的土地還沒有種任何莊稼,因為大家都在等著新一輪的土地調整。

這一輪土地調整始於2014年上半年。從2014年11月底開始,清遠市被農業部等13個部委列入全國第二批農村改革試驗區,在全市範圍內推廣“三個整合”:土地整合、涉農資金整合、涉農平臺整合。

在這個很少有工業的地方,怎麽能從土地上賺到更多的錢,成了最大的問題。

化零為整的秘密

將土地收回集體再統一發包,不僅賺了更多錢,也解決了土地碎片化的問題。

新城村遠離市區,依山傍水,全村只有128戶,300多人口,村里人同宗同族,全部姓曾。在富庶的廣東,這里年人均收入僅過萬,離2014年全省人均可支配收入2.5萬元尚有較大差距。

整個村子並不大,前後共五排房屋,以曾氏祠堂為中心,左右兩側均為齊整的兩層半樓房,村口左側為籃球場,右側為健身娛樂設施,一口7畝半圓形魚塘坐落村口。

在這樣偏遠的山區,很難見到如此整齊劃一的房屋建築,而且村里的水泥路每天都打掃得很幹凈,這讓隔壁村一位正在殺雞的村民感到“羨慕”,從他家可以望見新城村。

“以前村里面破破爛爛,集體一點錢也沒有,想搞什麽都搞不成。”曾繁勇告訴南方周末記者。1982年年底,家庭聯產承包制在這個小山村實行,時年30歲的他任新換屆的村幹部。“當時集體資產一點都沒剩下,全分給農戶了。”

曾繁勇1986年卸任,但在2009年村里開始規劃“拆舊房、建新房”時,他被重新選為村幹部。他在村里威望很高,被稱為“勇叔”,整個村的設計圖都是“勇叔”一手畫的,被村里人戲稱為新城村“總設計師”。

比“勇叔”年紀稍小的“先叔”,在外面挖了五年硫鐵礦後於1991年回到村里擔任村委會副主任。當時,村里人雖然溫飽無虞,但村貌很差。他至今記得一位1970年代的老輩支書的指責,“你們這輩人一點本事也沒有,村里破爛成那樣。”

“先叔”首先想到的是修複備受村里人敬重的祠堂,但錢從哪來?

1991年冬天,他打起了山林的主意。“當時的山林是按矮中高平均分配的,很多山林都沒人管,基本沒什麽效益。”

曾水先挨家挨戶做工作,把山地先收回到集體手里再發包出去,錢給到村集體。除了極少數人之外,大多數人都同意了先叔的提議。

第二年春,曾水先將山下比較適合種麻竹筍的200畝林地(當地是有名的“麻竹筍之鄉”),以每畝20元的價格承包給村里七八戶人家,承包期為15年。村集體於是有了“第一筆”收入,4000元左右。

後來,用同樣的方法,村里為數不多的幾口魚塘也被承包出去。“先叔”回憶,到1996年,“集體的存款就有四五萬了!”

那年冬天,祠堂漏雨讓曾水先感覺到“不能再等了”。在跟村里每家每戶再集資了四五萬後,祠堂重修。到1998年修葺完成,三百多人的村子請來了四周幾乎所有的曾氏人,擺了一次三千多人的大宴。

嘗到甜頭後,收回再發包的思路還在延續。

1998年初,曾水先承包了一塊丟荒的旱地,大概15畝,種了“年桔”,是村里第一個種果樹的人。很快在村里就形成了示範效應,1999年,“剩下的一些林地都承包出去了”。

此時,曾水先上調行政村,1970年代那位老支書的兒子曾祥禮接任。之後,他們又通過同樣的思路,用集體的錢加上向村民籌資,為村里搞了自來水工程。

但錢也因此花光了。“沒辦法,就開始向旱地打主意了。”曾水先說。

2005年底,村里召開每家每戶派人參加的“家長會”反複討論後,在來年開春就把旱田統一都發包出去,只剩下300畝水田作為基本農田沒動。

發包出去的旱田基本上都是本村村民自己承包,大部分種了沙糖桔。

陸陸續續的這些發包,除了能為集體籌錢,還有一個好處是把碎片化的土地連成了大片。

在新城村,土地被大致分成山地、水田、旱田三類。最初1980年代分土地時,按照“肥瘦、遠近搭配”的原則,將土地“平均”分配到每家每戶,導致極其分散。

“我們家一共五六塊地。”小學語文老師曾安指著遠處的山頭說,“山下有一塊,最遠的一塊離山頭3里地外”。

這在清遠山區並不罕見,南方周末記者在陽山縣江英鎮榮崗村遇到的一位村民說,他們那最多的一戶有五十多塊地。他隨手指著一塊不到半個籃球場面積的地塊告訴記者,那塊地就被分成了六七塊。

碎片樣的土地,給農作帶來了許多麻煩。在新城村,稻谷收割的時候,往往需要兩個人擡著一百多斤重的打谷機在山田中從一塊地到另一塊地。機械更是沒辦法進入,耕田大多還是只能用水牛。

村民漸漸也不再搭理土地。1981年實行家庭聯產承包責任制後,1999年村里根據人口變化對土地進行了重新調整,此後就再沒變動過,增人不增地,減人不減地。到新世紀後,越來越多年輕人出門打工,江英鎮黨委委員陳錦華告訴南方周末記者,其所在的自然村現在只剩下兩戶人了。

土地漸漸變成漫山遍野都荒著,很多連地界都已經模糊不清。雖然有農戶互相之間租或者換地,但大規模調整從未出現。

“正好合我意,早就想調整了。”當2014年清遠市提出土地整合時,曾水先很開心。前年冬天開始,新城村開修機耕路和水渠,一旦土地能連成片,就意味著他們再也不用把一百多斤的稻谷機擡來擡去了。

“大家都很樂意,基本上沒有什麽太大的阻力。”曾水先說,在當年冬天,推土機就開到了新城村地里。

2015年4月16日,南方周末記者來到新城村的時候,土地剛好複耕完,零零散散的地塊都被統一翻耕,成為一整塊。

 

清遠陽山縣榮崗村,土地原本極其碎片化,經過本輪改革後,土地整合成片,村里出現了拖拉機。 (南方周末記者 張霞/圖)

“先整合後確權”

榮崗村實行的是“確地界到經濟合作社,確面積到戶”的辦法。簡單來說,把集體土地的所有權確到村小組的經濟合作社,只確農戶的承包經營權面積,不確地塊的“四至”。

事實上,新城村等來的“土地整合”,最初是在陽山縣開始的。

陽山縣四面環山,總人口54.7萬人中,近50萬是農村人口。這里多為喀斯特地貌,在當地山林都被稱作“石頭山”,即便是山腳較為平整的田地,也隨處可見一塊塊黑色的石頭,因此當地人常用“九山半水半分田”自侃。

2013年4月,陽山被選定為全國農村綜合改革示範試點縣,其中一項改革內容便是土地“確權”。此次“確權”也跟多年“一號文件”提倡的對“承包經營權進行確權”相吻合。

2013年7月,陽山在小江鎮和杜步鎮各選了四個村進行試點。在確權過程中因為土地零碎化問題嚴重,一些地方地界完全模糊,很難確權。

“領導後來有一次跟我談話,就說先把土地整合之後再確權。”陽山縣委書記伍文超說。但是,“調整土地大家都願意,但是實施起來非常困難,誰都怕吃虧”。

村民理事會,成了一個特別重要的角色。

這是一個根據宗族血緣關系建立起來的特殊“組織”,最早在附近的葉屋村出現並發揮出很大作用——通過同宗同族的“理事會”做工作,葉屋村率先把全村九百多畝土地進行了整合,引入規模化機械化生產,變成了一個沒有牛的村子,收入也迅速上升,現在每家凈收入提升到15萬元以上。

在江英鎮榮崗村,當了8年村支書的陳錦華,去年開始分管全鎮農村土地承包經營權確權頒布證工作。

村里原來有三千多戶籍人口,現在卻只剩下一千多,撂荒的土地也多了,“一般家家都有幾十塊地,到最後都找不到自己家是哪塊地了”。

一開始,陳錦華提出“確權到組,確股到戶”的理念,但更大的領導們提醒說可能有問題,後來榮崗村實行的是“確地界到經濟合作社,確面積到戶”的辦法。簡單來說,把集體土地的所有權確到村小組的經濟合作社,只確農戶的承包經營權面積,不確地塊的“四至”。

“棄耕的很多,他們只想確保權利,並不需要知道具體地塊。”

“比如我有三畝地,如果出去打工不種地,村集體就可以選擇把地出租給別人來種,那我就按這三畝地的面積進行分紅。如果再過幾年我不打工了,再跟村民小組說,重新分一塊地,這也可以協調。”伍文超說。

實際上,這也是2015年中央“一號文件”中提到的,“確權確股不確地”的模式。

通過整合將土地所有權重新確到村小組一級,然後再將承包權和經營權按照過去應有的面積確定到各戶,自己耕作或者交由集體統一發包,根據面積來享受“分紅”。

農業拯救農地

“整合土地是農業適度規模化生產的一項基礎工作。”

整合好的土地,要想產生更多效益,必須進行規模化經營。

在農業重鎮,江英幾乎沒有工業,年輕人大多出去打工,在南方周末記者走訪的多個村里,見到最多的便是老人和小孩。

“工業只是在清遠城區附近發展,農村里面很少有工業。”魯小鵬說。

去年9月,陽山縣提出推進四個平臺,其中重點推進七拱建築板材加工基地,打造七拱工業區。但一位常年在政府工作的人員稱,“以前有幾個工廠,建材加工廠啥的,後來效益也不好,山區嘛,運輸不方便,還有個造鞋廠還沒倒。”

電商是他們找到的新方向之一。2014年10月,陽山與阿里巴巴聯合搭建了首批農村淘寶村級服務站,離縣城僅幾公里的範村便有其中一個,該服務站一方面幫農戶從網上購置需要的物品,同時也為村民代賣農產品。

去年12月,範村村民蔡木通過服務站將10000斤番薯掛在“陽農網”進行銷售,在一個月內以1元/斤的價格全部銷售一空。

值得一提的是,產能,正是農村土地的一個瓶頸。比如,2014年雙十一期間,地方特產清遠雞在天貓旗艦店一天就銷售出近千萬只,但受制於產能問題,直到現在大部分都還沒能發貨。

“整合土地是農業適度規模化生產的一項基礎工作。”伍文超說。

“今年上半年完成了500畝土地整合,”江英鎮大橋村的墩二村副理事長黃水發對南方周末記者說,“下半年我們打算自己辦一個合作社,專門種蔬菜。”

在大橋村,2009年就成立的益民蔬菜專業合作社,現在已經有近500畝的種植基地,153名合作社成員,同時蔬菜收購範圍達到兩千畝,年產值兩千多萬。

去年6月,榮崗村和平村小組,完成土地整合確權。在去年還沒進行土地整合的時候,益民合作社的理事長周路養就看中了和平村海拔高、晝夜溫差大的優勢,“一開始承包時,都得一家一戶去談,現在只需要面對村小組就可以了”。

根據他的承包合同書,周路養在和平村共承包了200畝耕地,每年每畝租金100元,共承包4年。跟大橋村400元每畝的價格相比,土地成本降低不少。

和平村小組對土地進行統一對外發包,村民按照各自的土地面積享受每年的分紅,但他們自己大多還是外出打工。這與大橋村的模式有所不同,在那里,益民專業合作社共有153個合作社成員,由合作社向入社農戶提供種苗、化肥、技術等,農戶按照要求進行種養,最後由公司統一收購並經銷。

盡管合作的模式各有不一樣,但各地的農村都在努力向規模化方向發展。

在陽山縣高村,僅剩最後一個村小組進行土地整合。高村村支書梁效犬說,去年10月,兩個村民小組將700畝土地全部租給了一個蔬菜合作社,跟合作社談好了合作方式等。

“第一年是50/畝,滿5年租金提高10%,過了10年後土地價格要提高20%。”通過這樣的方式,保證村民最大程度的收益。另外,合作社每年除了交租金,還要給村小組每年5000元的管理費。

在陽山,規模化生產的前提條件是土地整合,“上個月達成調整意願的村小組還只有1600多個,這個月清明節過後就2600多了,達到了近90%。”伍文超說,“打算今年8月份全部調整好進行確權。”

但新城村的曾水先則還在頭疼,雖然就整合土地跟合作社一起搞花木種植的事情召開了兩次家長會,但“農戶的意見始終不能統一,大家擔心種的花木銷售不出去”。

“我已經有了初步方案,如果剩下的人不同意,就先把這53戶的地連片劃分出來,先搞個試點。”“先叔”說。

清遠 分地 不如 分紅 農業 拯救 農地
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退休圓田園夢 不是有錢買農地就行

2015-05-25  TCW

農委會六月底將公布「新農民」資格,嚴格管理農地買賣,對於想一圓田園夢的退休族來說,條件越來越難。但是上有政策、下有對策,有一個灰色地帶,就是「貨櫃屋」的亂象,目前還處在尷尬不易管理的階段。

「未來農地上的貨櫃屋,可能會變多。」台東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長施順雄說,貨櫃屋現象存在多年,過去是一些經濟能力較低、或並沒有打算定居農村的假日農夫,會購買貨櫃屋,放在農地上;這是游走法律邊緣,政府也無力可管,因為貨櫃屋可以移動,只要政府來查之前拖走,根本查不到。

施順雄認為,未來農民資格取得不易,而退休族嚮往田園夢,加上貨櫃屋越來越創新,內部裝潢像一般住宅,客廳、臥室、衛浴設備應有盡有,價格又低,幾十萬元就有一房一廳,或許會對部分人士有吸引力。在法令嚴格之下,類似的亂象就有可能產生。

過去,農地變炒作商品價格翻漲,遍地豪華農舍

由於資金潮加上退休族田園夢,讓台灣農地變炒作商品,價格一路狂飆。以最熱門的宜蘭縣為例,雪隧通車前,「農地平均每坪一萬元;通車後,一路漲到每坪兩萬元,」宜蘭不動產仲介公會理事長李正賢說,擁有海景的東海岸,更是一地難求。

為遏止農地飆漲、遍地豪華農舍亂象,宜蘭縣政府開第一槍,嚴格規範了「農民」身分,並暫緩農舍申請;中央政府緊跟著加碼,農委會將在六月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」,明確規範買賣雙方的農民身分。

過去,只要年滿二十歲、有一塊農地,就搖身變成「農民」,可蓋農舍,但「新農民」的資格公布後,當農民的條件變嚴格,大大提高退休族當農民的門檻。

現在,政府嚴管蓋農舍宜蘭農地零成交,花蓮跌價

新農民風暴,讓宜蘭成「重災區」。自今年二月暫停農舍申請後,「農地零成交,」李正賢說,過去擁農地自重的地主,近期紛紛降價求售,「感受到地主的緊張。」他說;花蓮也是,「都停擺了,」住商不動產花蓮中山店店長游楊輝說,甚至有地主,原本開價每坪二萬九千元,現在自動降為一萬八千元,降幅近三八%。台東也是如此,「最近有地主主動登門要賣,」施順雄說,以前幾乎不可能。

賣方鬆動,加上農委會嚴格規定買方必須具農民資格(指買賣含農舍的農地),也讓買盤完全觀望縮手,可以預期,農地未來勢必跌價,「(宜蘭)每坪跌到一萬,應該就會有人想買了。」李正賢預估,等農委會正式公布辦法後,半年後價格就會下跌,屆時想買的人,才會進場。

農地價格打回原形,回到起漲點,讓真正想務農的人可以買到價格合理的農地,但想做田園夢的退休族,則要有下列的準備。

首先,買地蓋農舍。要蓋農舍,最重要的是,要取得農民資格。農地之所以漲價,就是因為可蓋農舍,且越蓋越豪華,如今,農委會嚴格規定,要蓋農舍,必須有農民資格,新農民資格有三個條件,具備其一即可:

一、農保。農保資格分兩種:農會會員、非會員。農會會員必須未領軍公教勞保,及國民年金,退休族必須放棄退休金而從農;非會員身分,只要具備年滿十五歲、合法從事農業一年以上等資格,向在地農會申請,就可取得農保,此途徑較易,但目前須經過審查,也有變數。

二、第三類健保。即從事農漁業者才加入的健保,非相關業者,並不容易拿到這種身分。

三、提交經營的實際從農計畫。此點被認為較有彈性,但因為需要實質審查,要提交產銷證明、農業資材證明,做假的空間較小。認定標準是,確實靠農地為生,一位農委會水保局官員說,就是要證明有農業收入。

對真正想從農的退休族,等農委會辦法公布後,根據實際辦法提出申請,應仍有可為。

未來,有利便宜買地不蓋農舍就不須有農民身分

花蓮鳳榮農會總幹事張孟能認為,新辦法對有心要取得農民資格的人,只是「麻煩一點」而已,並不是完全都不行。

取得農民資格後,買地蓋農舍,或是買已經蓋好的農舍,都會相對簡單,但,必須要考慮「退場機制」,即萬一不想務農時,由於草案規定,接手的買方,也必須有農民資格,在買盤相對限制下,價格、時點都不會太好、太快。

但其實新法對真正喜歡當農夫的退休族,壓力較輕。過去農地大家搶,關鍵就在很多人把農地當建地用,大蓋豪華農舍,未來農地蓋農舍變困難,農地價格勢必大跌,要便宜取得農地,並非難事。

如果買農地,不蓋農舍,就不會牴觸「農業用地興建農舍辦法」,農地可自由買賣;如果不蓋農舍,就不須有農民身分,這就像都市農夫、假日農夫一樣,只要沒有居住需要,就不需要農民資格。

如果有人想買塊農地,偶爾享受田園生活,還是可以申請資材室,且面積十三.五坪以下,即不用申請,比起蓋農舍要買農地兩年後才准,資材室是個選項;但目前各縣市政府對資材室申請也日趨嚴格,不容易過關。

退休族的田園夢還是有可為,不過新制通過後,和過去能在田中央蓋房子,被一片綠油油稻田環抱的退休生活,不能相比;但是對後代子孫而言,破壞良田與保護良田,孰者重要,已不言而喻。

【延伸閱讀】想買地蓋農舍,取得農民身分更難了—農民申請資格新舊制比較

舊制(須完全符合)1、年滿20歲2、申請人戶籍及農地均在同一縣市,且取得農地滿2年3、申請人為農地所有權人,且農地農用

新制(須擇一符合)1、參加農保(須放棄過去的軍公教勞保)2、有第三類健保,本身即從事農漁業3、提出實際從農證明,如經營計畫、農產品銷售等

資料來源:農委會 整理:賴寧寧


退休 田園夢 田園 不是 有錢 農地 就行
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一塊農地 凸顯台灣土地稅制亂象 政府公告現值 竟是市價的三倍



2015-11-30  TWM

你知道,台灣一塊地,會有三個不同的價格嗎?台灣畸形而複雜的稅制,不但讓土地正義遲遲無法伸張,也造成地方稅收不足。台灣須要趕快甩開人工作帳的土地稅制!

在新北市汐止區的秀山路邊,有一塊小小的「神奇農地」,在路邊給附近住戶充當停車場。這塊不起眼的小農地,卻隱藏了大玄機。原來,這塊農地的價格在交易網站「591」的售價總價是一三○○萬元;但在政府今年的公告現值中,卻是四四八○萬元,足足是市價的三倍多。

賣地的地主,在網上得意的說,這塊地是「萬中之選,低總價土地超高公告現值」,除了買賣、持有免稅的優點,這塊地的「公告現值不斷調升,將來轉售或土地規畫政策變更或政府收購,潛在利益可期」。

一塊地,為什麼會有兩個價格,而且還差這麼多,甚至還有利可圖?原來雖然市場在買賣房地產時,用的是市場價格,但是政府在徵收土地,或是徵收土增稅時,是 依照「土地公告現值」,徵收地價稅則用「公告地價」,這兩個價格,分別定期在一年、三年時地方政府召開的評議委員會制定。問題,就出在這個「人為作價」機 制。

「現在的農業用地都是免稅,所以這塊地雖然在公告現值四千多萬元,但它都不用繳稅。為什麼這塊地不用繳稅,公告現值會被調得這麼高?台灣土地稅制不公不義的玄機,就在這塊地。」中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根說。

實價登錄現形 

中央地方黑箱做假帳

土地公告現值與公告地價,是決定地方政府土增稅及地價稅收的主要基礎。長年以來,這些人為制定的價格,永遠追不上飆漲的市價,以公告地價來說,平均只有內 政部公告正常交易價格的二○.一九%而已。照理來說,近幾年財源吃緊的地方政府,應該努力調升公告地價好充足稅收。

但是,各地方政府的地評會,卻大反其道而行。

按照最新的實價登錄資料,二○一四年六月至一五年四月的實價登錄總成交價約九千八百億元,但是這些土地的公告地價總額卻只有七百三十億元,也就是說,公告地價只占實價登錄價格的七.四一%,比內政部統計的二成還要更低!

「實價登錄一出來,政府做假帳的動作就被看破手腳了。」德明財經科技大學副教授花敬群說:「公告現值和地價,已經不是財稅問題,是政治問題。我參加過太多 評議委員會,知道中間的政治力量太強大,不敢對民眾課稅,所以中央和地方聯手做假帳,用各種方法在裡面灌水。」花敬群說,以這塊「神奇農地」就是最好的例 子,因為免稅,所以地評會在調高公告現值及公告地價時,就專從像這樣的免稅地下手,讓整體平均值出現「調漲幅度不小」的假象,但真正能夠收到稅的「應稅 地」,反而盡量不調升。

長期調查地價稅的立法委員陳節如辦公室主任孫一信拿出苗栗縣的資料,在去年六月到今年四月,公告土地現值雖然平均占成交總價的五六%,但是這是應稅地與免 稅地的表面「作帳結果」;如果再往下看,公告現值占總成交價占比應稅地只占四九%,而免稅地卻高達六一%;公告地價裡,免稅地占成交總價一○%,應稅地只 有七%。而且,這個情況不是特例,孫一信觀察:「普遍來看,多數縣市免稅地的公告現值都比應稅地高,地方政府就是用這個巧門拉高縣市的平均值,美化自己和 全國的最終帳面數字。」

土地稅制複雜

應統一回歸市場價格

台灣畸形的土地稅制,就是在這樣的人為操作下失真,也直接造成地方政府的財政壓力。

花敬群就說:「因為我們不是財政自治,所以地方也沒有調高壓力。開會的時候,地政局就提出了四個方案,而且地方政府已經『建議』委員會要選擇調升幅度最低 的方案。他的考量不是單純的專業,政治判斷壓過了專業判斷。」這樣下去,「因為持有成本很低,台灣空屋、囤屋、囤地的情況會越來越嚴重。大家都卯起來放在 那邊不用嘛!農地的囤地炒作,勢必會更加劇烈。」花敬群說。

這也是為什麼,最近學者和民間團體對於土地稅制的動作越來越大。十一月十日,超過三十位的產、官、學人士連署,共同發表「台灣土地宣言」。共同召集人之 一、中國土地改革協會理事長卓輝華指出,現在土地稅制過於複雜,未來公告土地現值、公告地價等,應該統一為一個符合市場實際行情的價格,才能達到公平。花 敬群也指出,各縣市首長應該拿出魄力,不要向政治力量低頭,「不要再亂搞下去!」

撰文 / 楊卓翰


一塊 農地 凸顯 臺灣 土地 稅制 亂象 政府 公告 現值 竟是 市價 的三 三倍
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農業部部長談農地“三權分置”:又一重大制度創新

3日,國新辦舉行新聞發布會,農業部部長韓長賦介紹《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關於完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》(簡稱“三權分置”)有關情況並答記者問。

韓長賦表示,概括地講“三權分置”是指農村的土地集體所有權、農戶的承包權、土地的經營權這“三權”分置並行。這是繼家庭聯產承包責任制後農村改革又一重大制度創新,隨著“三權分置”意見的實施,中國農村基本經營制度將更加鞏固完善,現代農業將健康發展、農民收入將穩步增加。

他說道,改革開放之初,我國實行家庭承包責任制,所有權歸集體,承包經營權歸農戶。因此稱之為“兩權分離”。現在順應農民要保留自己的土地承包權,農民無論進二、三產業還是進城市,他還想給自己留一個後路,同時他又有流轉土地經營權的意願,所以這次又將土地承包經營權分為承包權和經營權。這樣就形成了所有權、承包權、經營權“三權分置”並行的格局。

在這個框架下,農村土地的集體所有權歸集體所有,是土地承包權的前提。農戶享有的承包經營權在土地流轉中又派生出經營權,集體所有權是根本,農戶承包權是基礎,土地經營權是關鍵,這三者統一於農村的基本經營制度。這種制度設計是來源於實踐的,也是問題導向,主要目的是想解決兩個問題。

第一是通過科學界定三權的內涵、邊界以及相互間的關系,來鞏固和完善農村的基本經營制度,能夠更好地維護、實現農民集體、承包農戶以及新型經營主體的權益。

第二是通過實行“三權分置”促進土地資源優化配置,土地作為要素要流動起來,培育新型經營主體發展適度的規模經營,推進農業的供給側結構性改革。

這樣就可以為發展現代農業、增加農民收入提供新的路徑和制度保證。

另外,關於“三權分置”的意義,韓長賦表示,至少有三點:

第一,豐富了雙層經營體制的內涵。雙層經營體制是農村改革開放之後確立的基本制度。從“兩權分離”到“三權分置”,從集體所有、農戶承包經營到集體所有、農戶承包、多元經營,應該說“三權分置”展現了我國農村基本經營制度的持久活力,它是不斷往前走、不斷發展的,因為它涉及億萬農民的切身利益,是農村的重大改革,重大政策。小規模的一家一戶的經營有它的基礎性意義,同時也面臨著規模小、競爭力不足、現代因素引入不暢等問題,通過這個制度設計,既保持了集體所有權、承包關系的穩定,同時又使土地要素能夠流動起來,所以說它使農村基本經營制度保持了新的持久的活力。

第二,開辟了中國特色新型農業現代化的新路徑。實行“三權分置”,在保護農戶承包權益的基礎上,賦予新型經營主體更多的土地經營權能,有利於促進土地經營權在更大範圍內優化配置,從而提高土地產出率、勞動生產率、資源利用率。這為加快轉變農業發展方式,發揮適度規模經營在農業現代化中的引領作用,走出一條“產出高效、產品安全、資源節約、環境友好”的中國特色新型農業現代化道路開辟了新路徑。

第三,它還有重要理論意義,豐富了我們黨的“三農”理論。“三權分置”實現集體、承包農戶、新型經營主體對土地權利的共享,有利於促進分工分業,讓流出土地經營權的農戶增加財產收入,土地承包權是一種用益物權,讓新型農業經營主體實現規模收益,所以它是充滿智慧的制度安排、內涵豐富的理論創新,具有鮮明的中國特色。

韓長賦表示,“三權分置”體現了中國特色社會主義理論的魅力,是習近平同誌“三農”思想的重要內容,為發展現代農業、實現城鄉協調發展、全面建成小康社會提供了新的理論支撐。

農業部 農業 部長 農地 三權 權分 分置 又一 重大 制度 創新
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農地征收立法加速推進,提高農民補償成重點

在地方試點數年後,集體土地征收改革方面的法律修改有望加速推進。

近日,國土資源部(下稱“國土部”)審議通過了該部2017年立法工作計劃,今年立法項目包括全面深化改革急需的立法項目、力爭年內完成的立法項目、調研類立法項目三檔。

國土部稱,全面深化改革急需的立法項目是立法工作的重中之重,而研究起草《農村集體土地征收補償條例》就在這一類別中。

失地農民補償相對較低

成為“全國深化改革急需”的立法項目,這種定調意味著其“重要性”和“急迫性”的加大。

農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂10日接受第一財經記者采訪時表示,征地改革已經推進了好幾年,在總結過去地方改革試點經驗的基礎上,相關法律法規的修改和制定也該及時跟進了。

“《土地管理法》的修訂會涉及到集體土地征收的內容,因此相配套的集體土地征收補償條例也該出臺了。加上2015年開始的農村‘三塊地改革’(農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點),地方也有了不少經驗,這時相關部委來推進這個事情,也有了更多基礎。”廖洪樂稱。

國土部近日也發布消息稱,今年全力推進《土地管理法》修改,全面總結農村土地制度改革試點成果經驗,研究形成《土地管理法》(修正案草案),提請國務院審議。

國土部部長姜大明在今年全國兩會“部長通道”上接受采訪時也表示,國土部在試點過程中也同步進行修法。現在已同有關部門一起起草了《土地管理法》修正案的送審稿,經過一定程序批準後,將向社會公開征求意見。

此前在《土地管理法》的修訂過程中,集體土地征收補償的相關修改一直備受外界關註。近年來,隨著城市化進程加快和房地產業發展,地方政府大量征收集體土地進行商業性開發。與政府在賣地環節獲得的巨額收入相比,失地農民得到的征地補償占比相對較小。

中央政府也試圖通過法律方面進行修訂來改善這一難題。十八大報告中曾明確提出,改革征地制度,提高農民在土地增值收益中的分配比例。

中央高層也曾指出,推進集體土地征收制度改革,關鍵在於保障農民的土地財產權,分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。中國的經濟發展水平有了很大提高,不能再靠犧牲農民土地財產權利來降低工業化城鎮化的成本,有必要、也有條件大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例。

廖洪樂長期研究土地征收問題。他認為,總體上,在土地增值收益分配中政府占有份額過高,作為土地所有者的集體和農民占有份額過低。

根據他在2008年的一項研究,以全國土地出讓為例,1995年全國每公頃土地出讓金純收益為66.1萬元,其中政府獲得47.2萬元,集體和農民獲得18.9萬元,政府與集體和農民的土地增值收益分配比例為2.5:1;到了2005年,這個比例擴大到9.7:1。

盡管學界和中央政府都在試圖調整征地環節的增值收益分配,但因目前這部分收益多數歸為地方政府所有,如果繼續提高被征地農民補償,地方政府收益就會相應縮水,因此地方政府的意願成為這個問題的難點所在。

廖洪樂表示,土地增值收益分配中集體和農民利益受損的狀況早就該改變了,但此前之所以推進慢,根本原因在於地方政府甚至是相關主管部門,出於自身利益或部門權力考慮,都不願意做出改變。

農村“三塊地”改革提供經驗

為探索征地制度改革,國土部曾於2010年在天津、唐山、沈陽、杭州、武漢、長沙、佛山、南寧、重慶、成都、西安等11個城市部署開展了征地制度改革工作。至今已過去將近七年的時間。

去年4月,國土部征地制度改革座談會在浙江杭州召開,意在總結上述城市的征地制度改革實踐經驗。11個試點市國土資源部門負責人參加了上述會議,並圍繞縮小征地範圍、規範土地征收程序、完善多元保障機制、建立合理土地增值收益分配機制等介紹了各地的經驗做法。

更重大的契機,則來自於更高層面的推動。

2015年初,根據中央要求和全國人大授權,國土部在全國選取33個縣(區)進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點。其中,15個縣(區)為集體經營性建設用地入市改革試點,15個地區進行宅基地制度改革試點,3個地區進行征地制度改革試點。

試點任務到2017年底完成。這也被俗稱為農村“三塊地”改革。

姜大明曾表示,“試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。國務院有關部門將通過推行征地信息公開、完善征地程序等方式,加強群眾對征地過程的監督。”

之所以征地制度試點的地區較少,華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰接受媒體采訪時曾表示,這主要是因為地方的積極性不高。原因在於,地方政府依靠土地財政收入進行城市基礎設施建設,而“縮小征地範圍”與中國快速的城市化進程是相違背的,同時這也意味著地方政府直接獲得的土地出讓金將減少。

去年9月,農村“三塊地”改革有了新的進展。中央決定,把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區,宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。

在廖洪樂看來,農村土地征收改革的核心問題就是兩個,一個是提高征地補償,另一個是縮小征地範圍,集體土地征收補償條例的制訂也應該重點對準這兩個問題。

在今年全國兩會“部長通道”上接受采訪時,姜大明表示,《土地管理法》修正案草案充分吸收了改革試點成果。在農村土地征收方面,體現了縮小征地範圍,規範征收程序,完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制等改革經驗。同時,對建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益,也作出了相關規定。

農地 征收 立法 加速 推進 提高 農民 補償 重點
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