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雅居樂卷入貪腐漩渦？

來源: http://www.infzm.com/content/104791

20年前，出身寒門的陳氏兄弟從中山市起步，逐漸將雅居樂打造成一家年銷售額數百億的香港上市公司。在押寶旅遊地產、進入雲南市場後，陳氏卷入貪腐漩渦。現在，雅居樂的資金鏈也變得岌岌可危。

一則涉及貪腐的傳聞出現沒幾天，雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林就真的出事了。

2014年10月10日，雅居樂地產控股有限公司（03383.HK）（以下簡稱雅居樂）公告稱，9月30日起，陳卓林被昆明市人民檢察院批準執行指定居所監視居住。前國美電器董事長黃光裕、金螳螂實際控制人朱興良在被判刑之前，也曾經歷了半年的“監視居住”。

10月13日，停牌十日之久的雅居樂開盤當日股價下跌了17.19%，市值蒸發34億港元。

52歲的陳卓林出身寒門，一向以低調而務實的形象示人。他於1990年代從廣東中山一個家具廠起家，20年後家具廠已將雅居樂打造成銷售額數百億的房企。

陳卓林上一次為輿論所關註是在兩年前，他因非禮集團市場推廣部女秘書而遭控告。

據《財新網報道稱，紀檢部門在對原雲南省委常委、昆明市委書記張田欣進行調查時，發現了雅居樂地產行賄雲南省官員的線索。此次昆明市人民檢察院批準對陳卓林執行監視居住，即與此相關。

對此，雅居樂回複南方周末稱，公司並未收到任何法律文件，公司正在了解。目前階段，除公告所述內容外，未能亦不宜作任何評論。

昆明市檢察院的相關電話始終處於無人接聽的狀態。

資金鏈告急

雅居樂風波，最早發端於10月3日。

當天，香港商人陳浩唯以近萬字長文指控雅居樂，並列舉公司“官商勾結”。同一天，雅居樂突然宣布緊急停牌。

對雅居樂這家上市公司來說，股價暴跌僅僅是第一步，更嚴重的資金困局接踵而至。陳卓林被監視居住的消息一出，雅居樂就取消了9月22日發起的28億港元的供股融資計劃。這筆錢原本是要償還2014年12月到期的4.75億美元的定期貸款。

摩根大通的報告認為，雅居樂8月份的銷售表現跑輸同業，供股集資顯示集團急需資金。

截至2014年6月底，雅居樂約有147億元的債務將於一年內到期，而截至2014年6月底止，雅居樂手上現金約為76億，另外63億為限制性現金，尚不能覆蓋短期債務規模。

一旦取消供股融資計劃，則意味著雅居樂的資金鏈會更加緊張。於是，標準普爾和穆迪等評級機構，均將其列入負面信用觀察名單。

為了安撫機構和投資者，雅居樂管理層在10月13日召開電話會議，財務總監張森稱，陳氏家族會向集團註資2億美元，這筆款項隨時可以在兩日內全數抵達本港銀行賬戶。而且不排除出售手頭價值200億元人民幣的酒店及商業項目。

事實上，陳氏家族已經開始拋售在香港的物業，籌措資金。

據香港媒體報道，陳氏家族成員陳卓南等人，近日連環放售在港持有的鋪位物業。繼連賣四鋪套現約2.5億元港元後，再以3億港元低調急放銅鑼灣東角道鋪王，同時持有的尖沙嘴百樂酒店地鋪現時亦以1.2億放盤，兩鋪叫價僅較購入價高逾兩成。若悉數沽出，連同之前已拋售的鋪位，估計陳氏家族可套現逾6億港元。

但讓評級機構擔憂的還有雅居樂的銷售業績。

雅居樂已經連續三年沒能達到銷售目標。雖然2014年各地項目頻繁降價促銷——2月下旬，旗下六大旅遊地產項目全線七八折優惠，但截至9月底，集團的累計預售金額為285.9億元，僅占到全年銷售目標480億元的59.56%。

崛起鴉崗村

陳卓林五兄弟草根出身，但在20年內使雅居樂躋身華南地產五虎之列、銷售額達數百億之巨，堪稱奇跡。

由中山市往南約30公里，便是陳卓林兄弟五人的老家——中山市三鄉鎮鴉崗村。這里距離澳門20公里，據當地人稱，全鎮八成的家庭都有海外親戚。

雅居樂開發的雅居樂中心城與鴉崗村一河之隔。河的一邊是綠樹環繞的高檔住宅，另一邊則是破敗的民宅和工廠。

陳卓林的父親，名叫陳戈平，出生於1930年前後，曾是坦洲小學、三鄉小學的語文教師。1980年代，陳卓林一家七口人，僅靠陳戈平每月二三十塊錢工資艱難度日。陳戈平在三鄉鎮教書，直到退休後才創辦了家具廠。

陳卓林的母親名叫陸金萍，小名“梳子”。陸金萍生下五個男孩，依次是陳卓雄、陳卓林、陳卓賢、陳卓喜、陳卓南。

在雅居樂最新公布的董事名單中，陳卓林繼續任主席兼總裁，陳卓賢任聯席主席兼聯席總裁，陳卓雄為執行董事，陳卓喜、陳卓南為非執行董事。

村民陸旺回憶說，當年陳一家七口住在一個兩層高的破房子里，一房一廳，陳戈平和陸金萍住在一樓，其他五個兒子住在二樓。陳家沒有錢的時候，還找他借了兩三百元。

陳卓林的大哥陳卓雄是初中文化。多位村民回憶說，七八十年代的時候，他會穿著滿是補丁的衣服，穿著蓑衣，在雨中放牛。早年，陳家五個兄弟只有陳卓林一個人出去做木工，還和人合夥做裝修。

陳卓林娶了同村比自己大一歲的陸倩芳為妻。之前媒體廣泛報道，陸倩芳家族是中山一個比較有名望的家族。但據南方周末記者走訪了解到，陸倩芳來自三鄉鎮鴉崗村一個普通家庭，只是陸倩芳的姐姐陸瑞芬曾擔任三鄉鎮的鎮長。除陳卓賢外，陳家五個兄弟的妻子都是鴉崗村人。

鴉崗村村支書蔡炳惠說，“陸倩芳是個在集團很有掌控力的人，找朋友拿內部價也要請示她”。

她在雅居樂負責策劃及營銷、銷售、財務、行政及人力資源管理等，並兼管公司華南區域項目的整體運作。

每年大年初二，是村里的傳統文化節。雅居樂會請村里的老人在陳家祠堂吃飯，發紅包，能坐六七十桌。第二天，陳家人會被邀請看舞龍，一般呆一個多小時就走。到了七月，陳家為陳母在鴉崗村對面的雅居樂中心城大辦壽宴。

至於陳家如何賺得第一桶金，在鴉崗村流傳著多個版本。

有村民說，1985年陳家五兄弟一起做豬籠和雞籠生意，還會賣甲板。五個兄弟上山砍竹，把竹條編成籠子，再拿出去賣。那時，五兄弟還沒有能力建家具廠，只不過有間二三十平方米的家具小作坊。

也有一種說法是，陳卓林家族於1988年左右，辦了兩個家具廠，一個是時代家具城，另一個是宇宙家具城。

到了1992年，陳氏家族突然進入地產業，在三鄉鎮開發了第一個樓盤——雅居樂花園，因此一舉成名。

“雅居樂的營銷思路非常超前。”中山一位資深地產人士如此評價。這家剛成立不久的鄉鎮企業，就已經想到去香港贊助“香港小姐選美大賽”，還聘請香港無線總監陳錫年任職雅居樂。

當時，廣東人喜歡看香港的電視劇，雅居樂就到香港去冠名電視劇、設外展。它是內地首家在港澳地區投放廣告的地產商。

於是，大批在香港只能買得起小洋房的港人，來三鄉鎮投資雅居樂的別墅。中山雅居樂花園約95%的房源賣給港澳人士，是珠三角地區著名的外銷樓盤。三鄉鎮也從一個小農村，變成了在中山匯聚港澳人士最多的地方。

進軍珠三角

1980年代以後，陳氏兄弟取得了香港的身份證。與陳卓林有著幾面之緣的中山地產界人士黃峻說，陳卓林舉手投足很像香港商人，衣著講究，總是西裝革履。

雅居樂內部刊物曾刊登過一幅陳卓林視察工地的照片，即便是在塵土飛揚的施工現場，陳卓林依舊身著西裝皮鞋，打著領帶。

雅居樂對業主一向出手闊綽。廣東一位地產界人士就曾參加雅居樂小區開盤的萬人聚餐活動。邀請香港藝人、演藝團體到雅居樂小區表演節目也是每年例行的。

中山市高德商房執行董事談子信回憶說，本地的開發商是由城市周邊的村集體發展起來的，相對比較保守，作精不做大。雅居樂敢於拿下位置偏遠的大幅地塊，從三鄉雅居樂新城開始，就奠定了建城模式，很快占據了中山接近70%的份額。

那時，一家深圳的房地產企業想去中山開發，參觀雅居樂的樓盤，3000塊/平方米的樓盤建得跟深圳每平方米萬元的豪宅一樣，雅居樂的成本管理和品質控制讓這位開發商頗為震驚。

雅居樂跟地方政府的關系不一般，讓本地開發商很是眼紅。中山一位地產人士稱，雅居樂的樓盤，政府的批文和配套建設都落實得更快，在那個年代，對企業卡得少，就是最大的支持了。

但雅居樂對合作商的苛刻也是出了名的，“雅居樂的付款周期很長，年底肯定收不到錢，頂多用房子抵。”上述地產人士說。

2008年，雅居樂在中山一地銷售額超過40億。對於大多數二線城市的大發展商而言，40億的銷售額已經是難以企及的數字。此時的雅居樂已經與合生、富力、碧桂園、恒大並稱“華南五虎”。

此後雅居樂圍繞著珠三角展開布局。2000年，雅居樂一舉拿下番禺、花都、白雲等地塊。到2002年，雅居樂在廣州、佛山的四大項目同時動工，開發量之大為其他發展商所側目，被業內稱為廣州地產史上的一大壯舉。

2005年12月，雅居樂在香港聯交所上市，首發募集資金近31.52億港元，摩根士丹利作為其保薦人。雅居樂地產成為了繼富力地產後，第二家在港上市的民營地產企業。

當時，陳氏家族透過陳氏家族信托持有雅居樂71.25%的股權。雅居樂地產上市後，陳卓林夫婦首次進入《福布斯》中國富豪榜，排名20位。

雅居樂做大之後，陳卓林開始熱衷於慈善。2013年胡潤慈善榜上，陳卓林以捐款1.04億排名14。

豪賭旅遊地產

如果說萬達“豪賭”商業地產，那麽雅居樂算得上旅遊地產“激進派”的代表。

2005年的海南還沒有走出房地產泡沫的陰影，雅居樂與海南省陵水黎族自治縣簽下了130億元的旅遊地產開發大單，項目起名清水灣。

2006年到2009年年報顯示，雅居樂集團毛利年平均增長率僅為18%，但到2010年清水灣有結轉記錄之後，毛利一度達到53%以上。而雅居樂集團總資產規模則由2006年的174億快速達到2010年的698億，翻了3倍。清水灣一個項目的銷售額占到整體銷售額的三分之一。

2011年，陳卓林以同樣的手法進軍雲南。

雅居樂副總裁黃奉潮把海南團隊搬到雲南，他在接受《經濟觀察報》采訪時說，陳卓林帶著高管幾乎把雲南都走遍了。最後，陳卓林一眼就看中了騰沖高黎貢山地面的一大片平地，當即與地方政府簽訂200億投資協議。

這一年，雅居樂先後與雲南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖簽訂戰略開發協議，將在西雙版納、瑞麗及騰沖地區打造綜合旅遊度假項目，占地面積6.4萬畝，計劃總投資超過600億元。

在雲南，雅居樂延續了在海南的低價拿地策略，在騰沖的10幅相連商住地塊，雅居樂2014年中報顯示，樓面地價約每平方米157元。南方周末記者咨詢當地售樓處了解到，現在的售價在每平方米6000元到1.3萬元。

雖然地很便宜，但能不能拿到是另一回事。

2012年騰沖縣國土資源局的一份推進重點項目建設的報告指出，省下達市級新增建設用地指標僅100余公頃，僅能解決農戶建設及部分基礎設施用地，更別談保障重點項目建設用地。

雲南財經大學國土資源與持續發展研究所曾撰文指出，雲南省在全省範圍內推廣“建設用地上山”工作，為了爭取更多的資金以及政策上的優惠和扶持，各州（市）也會出現搶著、趕著“上山”的沖動，從而出現“圈山”現象。

此前，雅居樂騰沖項目曾就“2個18洞高爾夫球場提供從田園到山地的高爾夫體驗”，“每個房間都可欣賞原鄉高爾夫景觀”大肆宣傳，但這樣的高爾夫球場和別墅項目，2004年政府就明確規定不再報批。

在豪賭海南清水灣獲利頗豐後，雅居樂漸漸迷上了高毛利和長周轉模式。但這種偏重旅遊地產的模式，讓雅居樂在過去兩年被一線房企甩在後面。

早前在土地市場的失誤也困擾著雅居樂。摩根大通認為，雅居樂於2009及2010年購入過多昂貴土地，因此被迫開發高端項目，但目前的政策環境不利於該等項目，增長緩慢。

面對業績的疲軟，雅居樂在2014年年初開始了一系列改革。據《中國房地產報》報道，雅居樂為此制定了一套時間表，要求項目公司拿地後5天內進場探察，15天內定方案，30天內申報，150天進行開工，240天內涉及政府領域，320-420天內開售，開售之後，3-6個月內現金流要回正。

眼下，在不少機構看來，陳卓林的出事很可能會影響到雲南的開發進度，完成全年銷售目標幾無可能。