📖 ZKIZ Archives

新加坡實施組屋政策五十年，住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民，九成都有自己的房子，其中八二％更是住在組屋中，即使房價近兩年來飆漲將近七成，年輕人還是可以輕鬆成家，兼具創造財富增值的機會。

撰 文‧徐介凡　攝影．吳東岳今年十月，二十八歲的謝屏忠，牽著小他一歲的女友雷柔嫣，一同走過紅毯，這段五年愛情長跑終於修成正果，父親在一旁激動流淚觀禮 的同時，謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著：「爸，我做到了。」更重要的是，原本住在五坪大出租小套房的他們，已經買下一間房子，十一月 二日就搬進新家，這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。

目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠，月薪約星幣四千六百元(編按：星幣兌新台 幣匯率為一：二十三．八九，月薪約合台幣近十一萬元，在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元，工作五年的上班族，平均收入大約都在這個水準上下)，雖然薪水 並不高，卻無礙於他築愛巢的規畫，因為，新加坡的組屋（類似台灣的國宅，見小辭典），讓他不用負擔太高的金錢壓力，也能輕鬆成家。

房貸壓力 低，雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦，因為心知買不起價格過高的私人住宅，所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上，今年七月，兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊，十六樓、三房一廳、約二十七坪大，要價四十萬元︵星幣，下同︶的二手組屋。

「我 們的客廳要擺大一點的沙發，小孩還沒生之前，多的房間要先拿來當工作室，等孩子生下來、長大後，就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語， 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢，雖然添購家具也是一筆不小的開銷，但從兩人的表情上，可以明顯看出這不是什麼大問題。

因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋，雖然得花上四十萬元，相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得，但是，由於新加坡多採三十年期的房貸，頭三年平均利率只有一．四 五％左右，雖會隨著政府調整利率而浮動，但以目前來看，每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○％比率，可支配所得仍有很大的空間，難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。

進一步細看組屋價格部分，包括房屋估價三十七萬元，以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳，必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元，由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定，所以在前期自備款方面，分別由估價二○％的七．四萬元、溢價三萬元，加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等，總共需要十二．四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子，父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。

由於謝屏忠是移民者，只取得新加坡永久居留權，因此只能買二手組屋，若是一般新加坡國民，則可以申購新建組屋，同樣的房子，價格比二手組屋便宜了四成，只須準備六萬元左右的自備款，就可以入住，成家更加輕鬆。

「我 們有個蘋果飯店的計畫，在小孩還沒生出來之前，把多出來的房間提供給朋友們短期租借，一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家，但生活 經濟壓力卻沒有因此增加，「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少，讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫，一想到這，兩人的笑容變得更甜了。

高達八二％的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計，新加坡五百萬人口中，近九成擁有自有住宅， 其中高達八二％的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策，新加坡政府成立建屋發展局，統籌提供大量平價的組屋，簡單來說，就像是台灣的 國宅一般，藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。

因為從建築、銷售到管理，全由政府一手包辦，所以法令規定，民眾花錢買下來的，只是一個可以使用九十九年的租約，並不包括土地權狀在內；通常，可以分成新建組屋與二手組屋兩種。

根據新加坡建屋發展局資料，不論是購買新建或二手組屋，對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子；此外，因為新加坡生育率過低，政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標，申購組屋也同時多了一條規定，在拿到鑰匙之前，一定要辦妥結婚手續才能入住。

值得一提的是，正因為鼓勵結婚與生育，所以如果夫妻二人離婚，不論有無小孩，新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉，並且搬出。

由於組屋屬於政府政策一環，因此，購買組屋的自備款部分，可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○％薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付，進一步再降低民眾購屋的壓力。

從價格上來看，二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間，通常被當作房地產價格的重要參考指標，在同一區域內，新建組屋最便宜，往往二手組屋打個六折，就是新建組屋的價格，至於私人住宅，價格約是二手組屋的一倍以上。

若進一步以目前各區域的平均價格來看，販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪)，價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。

新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然，因為政府提供的條件相當優惠，為避免人民拿來作為套利工具，同時也附帶了住滿三年之內，不能出租或轉售的條款。不 過，新舊組屋之間還是有幾個重要的不同，首先，新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內，價格比起二手組屋通常便宜約四○％左右，所以購買對象的資格，限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。

至於二手組屋，則是只要擁有永久居留權身分即可，且月薪收入沒有限制，儘管價格比新建組屋貴上一些，但比起擁有土地權狀的私人公寓，卻還是便宜了將近一半的價格。

其 次，由於組屋的推出是為了讓民眾買得起，因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋，可以向建屋發展局直接申辦貸款，利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率，便宜一％到二％左右︶，貸款成數可達九成，期間長達三十年，但不得超過法定退休年齡六十五歲，而且不受政府打房政策影響， 此外，有鑑於政府提供的特別優惠，所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。

相較之下，二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理，且條件與私人公寓相同，借款期限同樣最長三十年期，貸款額度因打房措施，最高只有八成，利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一％至二％，但因為補貼優惠較少，所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。

值得一提的是，原本擁有一間二手組屋的民眾，還可以同時擁有一間私人公寓，但為了打壓房價，政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾，若要另外購買一間私人公寓，得先出售手上的二手組屋。

因 為組屋規定，拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續，方能入住，實務上從買好到住進去整個程序下來，通常需要三個月左右的時間。不過，因為幾年前新建組屋申購人數 不高，建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」，先公告一個地區即將蓋新建組屋，讓民眾前來申購，全部售出以後，再開始興建，因此 從買下到實際住進去的時間，相較謝屏忠購買的二手組屋，普遍只需三個月就能交屋，新建組屋卻需要三到五年之久。

新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外，還有其他政府規定，包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等，無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是，由於近年來新 加坡因應物價上漲，工資調漲速度同樣很快，若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右（約合台幣六萬六千元），通常工作個五到七年，月薪就會超過四千元以 上，夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。

為買組屋，年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內，趕快申購新建組屋，也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法，先買屋、接著結婚，再搬進新家也成為當前常態，因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可，往往申購後也得等上少說三 年才能交屋，反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。

雖然，新加坡不論是二手政府組屋，還是私人公寓的價格，從二○○五年到現在，漲幅均高達六成以上，尤其去年第三季金融海嘯結束，價格漲勢更是凌厲，漲幅少說超過兩成，即使如此，卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。

房屋費用占可支配所得比率低，正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今，剛好屆滿五十年，規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變，住者有其屋的中心思想卻始終如一。

平價組屋品質高，宛如高級住宅值得一提的是，雖然新加坡的組屋屬於平價住宅，但是，不論是建材品質、整體設計，或是公共設施，卻一點也不顯得平價。

踏進方榮福家門，採三房二廳格局的組屋，空間寬敞，外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台，木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感，著實讓人分不清到底身在高級住宅，還是一個普通的政府國宅。

五十八歲的方榮福回憶，身為馬來西亞籍華人的他，當初剛入社會不久，因為太太是新加坡國民，符合申購新建組屋的條件，因此在當時買下一間要價一．八二萬元、新建的兩房一廳組屋。

「我 那時候一個月薪水很低，才四百元。」從基層員工做起的方榮福，每月房貸費用約七、八十元左右，雖然太太是家庭主婦，家裡缺少一份薪資收入，但是，若從支出 占所得比率的角度來看，其實與謝屏忠差不多，房貸只有二○％左右，因為占可支配所得低，儘管家中經濟只仰仗他一人之力，卻也順利把兩個小孩拉拔長大。

一 九九九年時，因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲，，不能再同住一個房間，方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉，心想：「既然要換大一點的房子，乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好，除了考慮每個小孩要有一間房間外，也想多給自己一間書房，閒下來時可以做休閒用途，因此，選定了與市中心距離較遠 的後港區，三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。

隨著新加坡經濟提升，方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四．五萬元，算一算，增值了將近八倍，售後獲利加上工作二十年所累積的公積金，全部用來買這間組屋。

雖 然房子位於新加坡偏遠地區，但方榮福認為，這裡的生活機能樣樣齊全，除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好，不論上班或上學交通都很便利外，組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰，對面更有傳統市場，「雖然是新開發的郊區，但生活起來卻很都市。」方榮福說，便利性遠超出他當初購買的預期。

房地產飆漲，二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設（例如捷運）與組屋所蓋的位置結合，捷運拉到哪裡，組屋就蓋在哪裡，以方便居民上下班。這樣的配套，除了帶給方榮福住的便利，同時也創造了財富。

現在，這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情，已經上看五十五萬元，增值幅度將近八成。

「去 年政府公布人口突破五百萬的時候，所有人都被嚇到，拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋，新加坡房地產之所以會一路狂飆，關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高，近兩年來更只剩一．二％左右，「把死亡率考量進去，新加坡本國人口成長率其實是負成長的！」○五年起，連續四 年新加坡人口成長率都超過五％，推升總人口數一舉突破五百萬，成長力道卻主要來自國外移民，以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶，在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候，政府突然公布超過五百萬人口的數字，大家都開始恐慌起來，怕沒有房子可住，因此「外資與本國人民同步大買，推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞，同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一，二十年前，她花了九．六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋，如今價格來到四十萬元，漲幅超過四倍，她卻仍扼腕地說：「早兩年買才兩萬多元，你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜，推出大量一房一廳的組屋，與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠，因此新加坡政府便重新規畫，將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法，吸引民眾前來申購，這也正是蘇秀霞所買下的組屋。

眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗，二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣，剛跟準老公拍完婚紗照的她，現在正積極尋找組屋標的，替自己找一個安居的窩。

面積只有台北市二．五倍大的新加坡，雖然地狹人稠，卻透過政府實施組屋與相關配套政策，讓年輕人即使身處高房價時代，也沒有購屋的壓力，甚至更可因房價上漲而累積財富，反觀台灣的政府，又留給了年輕人什麼呢？

新聞辭典

組屋

1960 年，新加坡政府為了解決國民居住問題，成立建屋發展局，包括興建、定價、買賣、管理等，全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋，也就是所謂的組屋。政策施行 50年來，已有82％國民居住在組屋中。根據規定，組屋只提供99年的使用權，到期便收歸國有，與一般私人住宅擁有土地所有權不同（但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權）。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋，以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會，二手組屋因不得申請優惠貸款，因此沒有購買限制。

新加坡組屋公共設施齊備

生活機能相當便利

運輸：組屋區內設有公車站，且地理位置緊鄰捷運站。

遊樂設施：組屋區的中心，一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。

停車場：獨棟五層以上的專屬停車場，供應組屋區家庭停車需求。

大排檔：舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場，供應民眾食物需求。

法令與政策配套完善

打造公平理想的居住園地

01. 新建組屋只准新加坡國民申購，二手則包括永久居留權身分者。

02. 新建組屋價格較二手便宜四成，二手又較私人公寓便宜超過一半。

03. 申購組屋只有99年使用權，不包括土地權狀，到期收歸國有。

04. 新建組屋申購，夫妻月薪合計不得超過星幣8000元，二手不設限制。

05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1％至2％，但一生只有兩次申購機會。

06. 新建組屋房貸最高可貸九成，二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年，但不得超過法定退休年齡65歲。

07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓，二者只能擇一。（註：避免炒作）08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售，二手不受限，但一對夫妻只能買一間組屋。

09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限，超過上限便不再賣給該人種。

10. 組屋區公共設施齊備，捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。

租金貴、投報率高，組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓，就連二手組屋的租金也貴得嚇人，以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算，年租金收益可達2.4萬元，加計政府其他降低購屋成本補貼，年投報率直逼10％。

高力國際董事總經理楊煥杰直言，由於新加坡民眾自有房屋比率近九成，因此國內欠缺完善的租屋市場，沒有市場機制下價格自然不易受到控制；此外，因為外來勞工、移民很多，大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。

社會住宅

應納入國家福利政策

台灣社會住宅聯盟表示，歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性，政府應扮演不可或缺的救濟角色，最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅，以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群，以滿足並保障其「居住人權」。

以 荷蘭來說，就認為社會住宅不只是住宅政策，應該是國家福利政策，不論經濟景不景氣，都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部，由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建，再交由地方政府分配、維護管理，而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋)

各國社會住宅政策比較

國家 公有租售住宅比率 作法新加坡 82% 自1960年代起，大量興建國民住宅（組屋），高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡；另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋，約占總人口數8.7％。

香港 50% 1970年代起大規模推動國民住宅（公屋），分為租售兩類，在租金和售價上上有嚴格規定，並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。

荷蘭 34% 以政府補助為主，租金經過每年調整，以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居，維護居住品質，結合照護服務。

英國 20% 目前約有800萬人居住公有出租住宅，以低於市場價格之租金補貼，透過評點制，保障住宅需求最大者，遵守規範者可終身居住。

德國 16.2% 採政府補貼民間投資興建模式，完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範，出租人只可收取成本租金，租賃期間不會提高租金，並設定最低居住水準，對適當的住宅面積、房間數有所規範。

美國 6.2% 1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體，近年來為減低標籤化與種族隔離問題，提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質，並配合住宅補貼，解決中低收入住宅問題。

台灣 0.08% 數量過少，無具體政策方向。

資料來源：崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟

今年十月，國內車市將掀起近年最激烈的戰火！

兩軍主帥，分別是裕隆集團執行長嚴凱泰，以及和泰汽車總經理蘇純興。對決的戰場，則是占新車市場逾兩成，各車廠視為兵家必爭之地的國產中型房車市場。

十月二十四日，裕隆日產將發表最新款Sentra中型房車，以「國產車史上銷售冠軍」為訴求，喚起消費者熟悉感，是這款在台累計銷售逾四十六萬輛新車的賣點，也是未來三年內，裕隆集團拉抬市占率最重要的一張牌，不過卻和對手狹路相逢。和泰預定十月七日發表豐田全球最暢銷的王牌車系Altis新改款，藉以壓制對手氣勢。「這部車原定明年初才上市，確實提早一季發表！」和泰管理本部協理謝富來表示。

表面上，這場車市PK大戰，只是日產與豐田，旗下重量級產品的銷售戰火，但是深一層看，卻是兩軍皆輸不起的國內車壇「一哥」保衛戰。

嚴凱泰想要贏出馬護駕明星產品回巢

回顧過去十年，國內車市市占率變化，二○○六年是分水嶺。這一年，和泰以旗下的Toyota、Lexus兩大品牌，占據國內新車市場三○％，自此超越裕隆集團（編按：同一年度，隸屬裕隆的Mitsubishi、Nissan，市占率分為一六％、一一％），成為車市新霸主。

而這一年，恰也是裕隆日產Sentra，結束上一個世代產品週期，退出市場的時間點。一定程度來說，過去七年，裕隆在最重要的國產中型房車市場，少了Sentra明星產品擔綱，給足對手和泰坐大機會。也難怪，這回Sentra重返市場，嚴凱泰不但親自向經銷體系下達動員令，更密集召集一級主管開會，緊盯新車品質。

此役，嚴凱泰不能輸的另一個理由是，去年汽車本業的裕隆、中華、裕日車三家上市公司，總營收合計約九百八十億元，幾乎快要被和泰的八百九十六億元追上，依和泰近年維持一○％的年營收成長幅度，若再不出重手反擊，恐怕連帳面營收，都守不住「一哥」的寶座。

蘇純興不能輸承諾的市占目標，不容跳票

至於和泰蘇純興，接班三年多來雖讓和泰獲利翻倍，但距離承諾豐田母廠四○％市占率的目標，仍有一大段路要走。尤其，這回新款Altis，不管是取得比對岸更早的新車發表優先權，或獲日方奧援，刻意壓低新車售價，都讓蘇純興兌現此暢銷車款，平均銷售台數再成長二○％的承諾，面對不容跳票壓力。

對照雙方戰略，裕隆Sentra主打的，是訴求跨越級距，以大型房車配備規格，切入中型房車的「大吃小」超值策略；和泰則著墨行銷面，鎖定「滑」世代，要將Altis車主年齡，從目前平均四十歲下降至三十五歲。

裕隆日產總經理蔡文榮表示，這回Sentra上市，刻意塑造王者歸來氣勢，瞄準的便是當年預算型車主，升級為豪華家庭房車的國產車主流市場，甚至不排除跨級搶攻對手豐田的Camry大型房車潛在買家。

對此，U-CAR汽車網站總經理陳鵬旭觀察，裕隆向來擅打配備牌，該集團曾相繼推出的國產中型房車，如裕隆通用Excelle、自主品牌納智捷Luxgen5等，都是訴求跨越級距，以超越對手的性價比（C/P值）為賣點。此次Sentra再施「大吃小」策略，產品力固然不容小覷，並挾著日產品牌的威力，但能否成功突圍，關鍵則還有，當年Sentra車主，是否接受順勢拉高近十萬元的新車售價。

反觀和泰，籌畫新款Altis上市，行銷布局則是相對綿密。

和泰暗地布局搶推App，積極拉攏滑世代

「搶攻年輕族群，是豐田市占率再成長最重要的戰場，」和泰營業本部協理黃明顯表示，過去兩年，豐田品牌在台新車車主平均年齡，從原本三十九歲提高至四十一歲，顯示在年輕族群仍有很大成長空間。「讓Altis車主平均年齡降五歲，是新車上市的另一內部目標！」

事實上，去年初來，和泰便頻頻出招，積極拉攏三十五歲以下的「滑」世代。

產品面上，相繼導入的86輕型跑車、Prius C平價油電小車，都是年銷售量不及千輛，過去在和泰量販思維銷售政策下，不曾輕易導入的小眾車款。行銷面上不只打破成規，找來宅男女神郭雪芙、林采緹代言；更成立臉書粉絲團，吸引五十萬名粉絲，並率先推出App行車服務軟體，與四十萬下載用戶建立連結。反映在廣宣預算分配，網路等新媒體占比，則從去年僅八％，大幅成長至今年的二三％。

黃明顯表示，從日本等成熟汽車市場的經驗顯示，搶年輕世代購車族群，刺激其購車欲望還不夠，還要解決所得成長停滯的買不起問題，提供多元的財務規畫，如整合貸款、保險與保修的融資分期產品，降低購車門檻，是和泰下一步攻進年輕用車族群的戰略思考。

車市「一哥」寶座會不會換人坐，雖尚難定論，但可以確定的是，在已趨飽和且成熟的國內市場，誰有本事重啟成長動能，誰就是贏家。

【延伸閱讀】雙雄較勁，差距時遠時近—近10年和泰、裕隆銷售市占

註：和泰含Toyota、Lexus進口品牌；裕隆含Mitsubishi、Nissan及Infiniti進口品牌資料來源：交通部數據所