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社科院課題組:深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

來源: http://www.yicai.com/news/5009956.html

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為,本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力,進一步透支城市居民未來消費能力,不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱,在諸多利好政策接連不斷的刺激下,2015年全國房地產市場反彈跡象明顯,但城市分化嚴重,個別城市房價上漲幅度遠超其他城市,導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大,不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說,其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐,例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據,但深究其上漲過程可以發現,深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底,深圳個人住房貸款余額為7420億元,同比增長40%,比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元,而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為,個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題:

第一,本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力,不利於穩定住房消費,既無助於解決住房剛性需求難題,也難以有效滿足住房改善需求,進一步透支了城市居民的未來消費能力,成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二,本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭,在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持,也有新興的互聯網金融產品推動,例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌,這些做法使房地產投資過度杠桿化,加大了金融市場的系統性風險;

第三,本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期,容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險,不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢,加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷,認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行,有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說,2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線,其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區,可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區,是城市核心區與西部濱海區的組團快線,同時兼有機場快線功能,可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城,結合寶安良好產業鏈,將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業,帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址,將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示,深圳作為全國經濟中心城市之一,高端客戶眾多,豪宅購買力強。2015年,隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市,新建豪宅稀缺品質優勢得到體現,價格直達高位。但同時,一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢,但價格優勢尚未與時俱進地體現,甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下,部分存量豪宅價格已初現“低窪”,其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻

 

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