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《購屋置產計畫書》從賣房累積買房經驗與資本 精算獲利模式 窮小子十年坐擁三戶房

2013-01-21  TWM
 
 

 

從三餐靠友人接濟的窮小子,到現在開保持捷跑車,身價逾千萬元的業務高手,謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願,希望退休前能當五戶房屋的包租公。

撰文‧林心怡

穿著剪裁合宜的西裝,繫著絲質領帶,手上戴著卡地亞名錶,而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉,憶起十幾年前剛退伍時,身上僅剩七塊錢,連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說:「人生好像一場夢啊!」還好,這是一場以悲劇開場,喜劇收場的夢。十年前,謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域,從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起,到如今每戶動輒上億元的豪宅;每一次結案,銷售獎金收入以百萬元計,年僅三十五歲的他,是已經擁有三戶房子的地產投資達人。

故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後,總是在親友的接濟下,過著四處寄人籬下的顛沛生活,讓他不論在情感與金錢上,都有極度的不安全感。

「還記得剛退伍時,身上只剩下七元,窮得沒飯吃,只好拜託朋友收留我,幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說,沒有父母的庇蔭,經濟狀況原本就不好;更慘的是,為了「面子」,他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友,希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果,卡債積欠了近三十萬元,「最後女友沒了,錢也沒了!」遭受愛情創傷的謝文偉,還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量,覺得當業務員、賺獎金,是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活,應徵進TOYOTA當汽車銷售員。

還清負債

進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後,謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務,因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債;擔任汽車銷售兩年多下來,每年平均年薪六十萬元的收入,不但還完負債,還存下了三十萬元。

「但對我來說,賺這些錢是不夠的!」謝文偉說,聽聞「賣房子」可以賺很多錢,讓他萌生轉行的念頭,「我心想:既然希望賺錢買房,不如先學怎麼賣房,除了學習房屋理財,還能實現退休後當包租公的夢想!」因為這個「買屋夢」,謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業,二○○二年進入了房屋代銷業,從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年,公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓;但我的心態就像學徒,總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧,及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語,以及與消費者基本的應對進退,閱讀許多銷售技巧的書籍,從低單、低總價的房子開始賣。」只是,計畫趕不上變化,經過一年的「學習期」,好不容易○三年準備大展身手時,謝文偉卻遭逢SARS(嚴重急性呼吸道症候群)房市交易急凍,讓他長達半年都是領底薪過日子。

「我一度心想乾脆回去賣車算了!」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」,還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期,經過三年多的銷售歷練,○六年開始,謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標;存夠二百多萬元自備款的他,也踏上房市投資之路,他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。

「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房,最後賺了兩成出場,但對於自備款不足的我,還是學到了教訓!」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴,讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉,一度資金緊張,索性找合夥人合資,轉手賣出後,才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後,我再也不碰小套房的投資物件,但也意識到,只要房子有增值的潛力,即使需要與人合資購買,也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年,看好林口機場捷運線未來性的房市發展,謝文偉以四十萬元自備款,買下二十六坪的二房小宅,才一年的時間,就讓他獲利二倍出場。

投資成功

擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後,謝文偉靠著賣房的銷售獎金,加上房市理財所賺的錢,○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元,現在附近成交價一坪都要四十二萬元,房價漲了足足快一倍!」謝文偉有些得意地說,這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。

買了自用住宅後,謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類:第一類、短期投資賺價差,鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高,謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力,獲利目標鎖定在五%至一○%。像是新板特區及林口的預售屋,都曾讓他獲利豐碩。

第二類、波段操作,鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租,降低房貸壓力,增值二○%至三○%後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋;今年,他看好淡水的後市,打算在該區置產。

規畫退休

存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資,即把房地產買賣套利所累積的獲利,投入長期性投資,為將來當包租公打算。

「有些業務賺得多,花得也多,但我總是把本業賺的錢,存在有保值增值性的房子上,強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅,在汐止還擁有二戶房子租人。

「我希望退休後,擁有五戶沒貸款的房子當包租公;每存到二百萬元就開始物色房子,賺價差也好,長線持有置產也可,這樣一來,我就更有賺錢的動力了!」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子,以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親,他現在賺錢的動力更強了,也將更努力完成下一階段的目標。

謝文偉

出生:1978年

現職:新高創廣告業務副理

學歷:復興美工

房市銷售資歷:10年

購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。

2 為各種策略擬定資金分配比率。

3 詳列每月現金流量表,避免槓桿過高。

以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書

1短線投資

策略:獲利5%~10%,操作期限一年

資金規畫:與友人合資

標的:預售屋、新成屋

2中線投資

策略:獲利20%~30%,操作期限2~3年資金規畫:自有資金、房租標的:具公共建設或交通題材的中古屋

3長線投資

策略:出租,賺穩定報酬資金規畫:短線與中線的獲利投入

標的:好出租的保值地段

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