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忍一下，七折就是你的！想買房的 人，情勢站在你這邊了。 新官上任有三把火，不約而同，都燒向了房市。 內政部長李鴻源上任前曾表示，將不開放陸資炒房；財 政部長劉憶如說，上任第一件事是研究富人稅，也就是說，豪宅的稅率將和小老百姓的標準大幅拉開。 不開放陸資炒房，讓投資客原本想要陸客抬 轎的夢想破滅，而富人稅基本精神就是對於「漲價」這件事要有所壓抑，新內閣大將剛上任，像是接力賽般，把去年六月一日實施奢侈稅以來，房屋交易量創下自 SARS（嚴重急性呼吸道症候群）以來八年新低的局面，再度打入了冷宮。 政府接連打房僅凍住成交量，卻打不下都心房價 連 續性的出手，雖然引興富發建設開了第一槍，開價自行降價一五％到二五％；淡水區小坪頂的「環遊郡」也率先用腰斬拍賣的方式想要換現金。 經 歷二百五十天，政府和建商、投資客大鬥法（見上圖），就真的讓房價明顯下滑了嗎？ 經歷半年多來的寒冬，不少建商已經受不了，開始自力救 濟。以下為實際走訪的三個場景： 淡海新市鎮：順著登輝大道，沿途景觀，綠油油稻田的景象，漸被櫛比鱗次的水泥森林逐步取代。 拐 進淡海新市鎮重劃區內，迎面而來的是一幢幢剛完工的大樓。在大樓前面不是廣告宣傳中的如大傘般的綠樹，卻是一個接著一個的售屋廣告。 走進 一棟完工剛交屋的新建案的接待中心，五、六位銷售人員散在推案模型周圍，正有一搭沒一搭的聊著。我們進入後，才收起閒散心情，大聲說「歡迎光臨」。我們是 今天第一個上門詢問的客人。 淡水小坪頂：一個週末的午後，台北難得有陽光的好天氣，讓人心情好得不得了。「要看樓中樓的，請來這裡；要看 小坪數的，請跟著那位先生走。」戴德梁行的業務人員聲嘶力竭的說著，一手發著傳單，另一手趁著空檔指引著。「今天看屋的人太多了，沒辦法在現場仔細解說， 詳細的會在二月十一日的競標說明會中，為各位一一解答。」 二月初，戴德梁行宣布，首度把拍賣藝術品慣用的競標方式，移植到新成屋的銷售 上。 位在新北市淡水小坪頂的「環遊郡」，正是他們的第一個創舉。由於競標起價，只有市價的一半，幾近腰斬，讓位在俗稱「八卦山」的小坪 頂，未演先轟動，成了房地產市場最夯的八卦話題。 一波波進來的看屋人潮，有自住、也有投資，更有不少是抱著中樂透心態，看能不能用每坪十 二萬元的腰斬價買到「三景屋」（國華高爾夫球場、觀音山、淡水出海口）。若能便宜標到，也算不錯的投資。 北市大安路：平日下著雨、氣溫接 近十度的台北市，在台北市房價最貴區域的大安路巷子裡，有一棟建商才剛剛推出，一層一戶、僅有六戶的「小案」。 報紙上的廣告還沒開打，已 經有兩組人馬在看房。屋內熱絡的程度，恰與窗外溫度成反比。 選前，案子未正式推出前，仲介業私下找「大咖」看屋。「要買整棟，一坪算你一 百萬。」「八十萬啦，」有意買房讓家族住在一起的陳先生，出了一個讓建商不想賣的價格。 選後，不到七天，情況不同了。同樣一個物件「一坪 一百六十萬元，樓中樓每坪快兩百萬元，」另一位買主林先生搖搖頭說，「太離譜了，哪有價格拉得這麼快？」 馬英九當選，讓建商信心十足，價 格一口氣漲了六成，漲價的速度，比菜市場賣的青菜、蘿蔔漲得還快。月薪五萬元中上收入的上班族，要不吃不喝一百六十六年才買得起一戶。 這 些是實地走訪的場景，也是目前台灣房地產的縮影。無殼鍋牛心中正吶喊著，居住正義何在？政府打房，「凍」住了成交量，卻沒有凍住都會核心區的價格。一些類 似「三（峽）、林（口）、淡（水）」供給較大的區域，則是另外一種風景，專家建議從七折開始喊價。 關鍵在投資客比重僅兩成，卻是拉抬房價 主力 張先生是在台北金融圈工作的上班族，七年前，他開始跟著朋友一起集資買房。雖然朋友們住在台北市，卻選擇避開房市一級戰區台北市，專 門買台中、高雄等價格相對落後的地區。 走出台北市，手上資金「購買力」頓時放大的這群投資客，在台中，專買位在中港路、文心路上的房子； 在高雄，一出手就買二十餘間房子。 以投資高雄的某個案子為例，三年前每坪以十二萬元進場，去年，以十五萬元賣出，不算利息成本，投報率二 五％。這是他們投資眾多的個案中，時間最長且績效最差的一個。 類似張先生面貌的投資客，游竄在各個的房產交易中。在買屋的身分中，投資客 比重超過兩成，占比不高，卻扮演拉抬房價的關鍵角色。就如同股票一樣，若沒有主力的快進快出，股價就失去大幅波動的助力。 房地產市場，是 一場金錢遊戲，靠的是投資客、建商與買屋者三方間的資金輪動，藉由輪動各取所需，並創造利益。「水清無魚」就怕資金轉不動，這場遊戲也會玩不下去。 要 控制房價，就須從三方下手，壓抑「投資客」，成了立即見效的解方。 去年六月，政府連下了課徵奢侈稅、縮減融資成數，以及實價登錄三道「金 牌」，澆熄投資客炒作之風、建商養地之氣，要滅讓房價上漲之火。 第一道打房金牌：奢侈稅打擊投資客，短線交易減少了 根據 課徵奢侈稅的規定，非自用性住宅一年內轉讓將課徵一五％稅率，兩年內遞減至一○％。一千萬元買進的的房子，持有不滿一年賣出，還要繳交一百五十萬元的奢侈 稅，代表賣價至少要拉高到一千二百萬元，賣方才不會虧本。 隨著政府開徵奢侈稅，張先生收起短線買屋策略。「台北房價要拉高兩成很容易，但 是在中南部談何容易，」為了不想讓自己一買房就住進套房，他寧願收手，也不想讓資金成為「不動產」。 奢侈稅經過半年多來的「凍」市，最明 顯的是台北市去年十二月房屋成交件數較同年一月份少了一半。（見右圖） 第二道打房金牌：貸款緊縮建商咬牙推案，哀號量多到賣不完 過 去，投資客由於可以從金融機構以低利率取得源源不絕的資金，才能不斷的追逐房價。從去年下半年，央行陸續祭出土地建築融資限制，及降低購買第二間房子融資 成數，就是要斷絕投資客與建商「金援」，利用降低投資客買房能力，及加速建商推案速度，在供給增加（建商）、需求減少（投資客買屋減少），一拉一扯間的力 道，讓房價下來。 第一個被緊縮金援的是，第二間房子的融資成數，從八成下降到七成或六成，墊高自備款。對投資客而言，更大的殺傷力是，完 成過戶手續，須逐月償還本金與利息，無法與過往般透過只繳息的空窗期，來換取房價上漲、賺資本利得的空間。 第二個被緊縮金援的是建商。在 央行嚴格監督銀行貸款，建商申請的土地建築融資額度，須依照貸款合約執行，建案必須在半年或一年內開工興建，否則時間一到，銀行就準時的把融資額度收回。 口袋夠深的建商，才有熬下去的本錢。 為了守住珍貴的土建融額度，就算房地產市場不好，建商還是咬著牙推案。 一位林姓高雄 房地產業者心酸的說著，今年高雄預估有一百六十棟建案要推出，以平均一棟約一百戶計算，一共有一萬六千戶、總銷金額約兩千億元的豪宅，要拋到市場中。 高 雄，單靠區域內購屋需求，一年僅能消化八百戶豪宅，一萬六千戶要花二十年的時間才能去化，「價格不要跌就不錯，怎麼可能漲？」林先生說。提高就業率是讓高 雄房地產價格止跌回穩的解方，不然，「三、五年內，高雄房地產都沒有搞頭。」 第三道打房金牌：實價登錄小咖房仲業難以獲利，先行出場 今 年七月起，即將上路的房屋交易價格實價登錄措施，讓代銷與房仲業者操作價格現形。屆時每一筆成交紀錄都必須向主管機關申報登錄，水清無魚，交易越透明，能 夠從中取利的機會越小。 之前，不乏代銷與仲介業者利用資訊不對稱從中賺取價差，未來在物件成交價格透明化下，自然會壓縮到他們的生存空 間。今年一開春，從投資客躋身成仲介業老闆的建發房屋董事長陳建發，就是看到房仲業很難「玩」下去，把「建發房屋」品牌轉售，決定斷然退場。 房 仲業者坦承「奢侈稅、實價登錄、合宜住宅政策」對房地產有極大殺傷力。而擁有高雄土地最多的京城建設董事長蔡天贊，更擔心政府繼實價登錄之後，會出現延續 版的「實價課稅」。一旦實施，他含蓄的說，「真的對房地產市場影響很大。」 他的擔憂不是沒道理，新的馬團隊政府強調「公平正義」。一旦， 從房地產中賺來的價差，只要被認定是不義之財，就有可能被課稅，而這一招，被視為是讓房地產市場「急凍」殺手。 在政府連下幾道金牌下， 「短線進出」的投資客立即縮手。統計資料，清楚的看到這樣的現象。 信義房屋統計，去年第四季，台北市與新北市的新店、中和、永和、板橋、 新莊、土城等地區成交物件中，投資客占比從過去兩成，下降到五％。少了投資客的興風作浪，新北市一月買賣移轉棟數，縮減至三千三百八十五棟，不僅創十年來 新低，也比SARS與金融海嘯期間還低。 成交量創新低，房價仍高高在上。 實地走訪發現，房價開始鬆動、議價空間也變大 了。買方悄悄拿回部分發球權。北部的三峽、林口、淡水、新莊，往南走的台中八期、重劃區，高雄的美術館、農十六，推案量比較大的地區，隨著投資客縮手，房 價鬆動的情況最為明顯。 市郊房價鬆動投資客搶賣，免砍價七五折脫手 淡海新市鎮的某個建案，在十三樓的裝潢屋中，售屋小姐 正賣力的分析建案，還一邊用手比畫著家樂福、麥當勞、國小未來的所在位置。看著買方有點心動，售屋小姐進一步說出讓客戶心動的訊息，「我們也是一字頭的房 子。」 「一坪不是二十二萬元？」買方驚訝追問。「這是最後幾戶，加上政府的奢侈稅，現在房子很難賣，老闆想要趕快把房子賣掉。」售屋小姐 如此回答。 原本一坪開價二十二萬元的房子，扣掉優惠價，還有老闆提供的促銷價，還沒有開始砍價，就可以用十六萬五千元的價格買到。算一 算，只要用七五折的價格就可以成為新房子的主人。 這樣的價位，的確讓人心動。環伺四周，從登輝大道到淡水河邊所屬的重劃區中，還有一大片 土地靜靜的躺著、等著建商蓋屋、賣屋的土地，遑論準備交屋和投資客等著拋出的新成屋。 登輝大道上的一個社區，準備在今年四、五月交屋，高 達四千戶的大型社區，逾兩成都是投資客。兩年前，以少少資金買下房價增值夢想的投資客，賣屋「設停損」，成了因應奢侈稅的唯一方式。在面對至少有五百戶都 可能急著賣出景況，龐大的「賣壓」，恐怕不是打七五折就能脫手。 「房價的確不合理，尤其是新北市，每一坪的價格直追大安區中古屋，如果是 你，花同樣的錢，要買板橋的新屋，還是大安路的中古屋？」戴德梁行總經理顏炳立一語道破，區域價格的不合理性。 板橋、新莊、蘆洲有些地方 價格漲太多、太快了，想買這些區域，「可以從打七折價格談起，」顏炳立建議著。「至於台中、高雄地區房價過去漲不多，現在還在築長底，房價即使下跌，幅度 也不會如同新北市一樣的大。」顏炳立分析。 買氣延後發酵降價才開始，可花兩年仔細選屋 而對真正有購屋需求的人來說，現階 段更關心的是，房價會不會跌？能不能買房？要怎樣才能聰明買房？新任內政部長李鴻源口中的「居住正義」會不會實現？ 華固建設董事長鍾榮昌 說，「房市大多頭結束了，」遠雄企業團董事長趙藤雄說，「房地產最壞的情況已經過去，今年房地產會比去年好。」兩個對房地產市場具有撼動力的建商老闆，對 房地產景氣看法南轅北轍，小投資人更是看得霧煞煞。 顏炳立認為，奢侈稅、實價登錄，政府一連串的措施，對房地產景氣會產生「遞延效果」， 房價一定會修正，而買氣只是延緩發酵，想要買房的人，不妨利用這兩年，好好的看屋、選屋。 向來看衰房地產市場的政大地政系教授張金鶚，這 一次也沒有缺席。他說，「市場降價行動才剛開始，消費者不用急著進場，」意味著消費者可以多比較、多詢價，就有機會買到理想的住宅。 房價 下修有限低利率與兩岸投保協定將撐住房價 房價不會無止境修正，低利率與兩岸投資保障協定，成了支撐房價的兩股力量。 美國 聯準會（Fed）宣布，到二○一四年低利率政策不變，意味著，未來幾年的資金成本仍保持在低檔。在此情況下，把錢放在銀行存定存的人，獲得二％的投報率， 將永遠跟不上四％的經濟成長率。 而在財富縮水同時，還要想辦法對抗全球不斷印鈔票，可能引發的通膨隱憂。過多的資金必須找到棲身之處，而 具有保值性的房地產，還是台灣人的最愛。 何時才是最佳的進場時機與區域？新任內政部長李鴻源的談話，有十足的參考價值。李鴻源不斷強調的 「居住正義」，將會利用政府蓋平價住宅、活用閒置空間，與利用基礎建設延伸居住地，來達到居住正義目的。 從他的發言中觀察，在政府有限度 的興建合宜住宅，與把蚊子館改為青年住宅時，會更著墨創造「三十分鐘生活圈」模式。利用機場捷運開通，把台北市與新北市的界線，拉大至五股、八里、淡水與 中壢。並在一年內，把二重疏洪道的周邊土地，利用都市計畫，變身成高級住宅區。 政府與投資客間，好比是一場拔河賽，在這一回合的競賽中， 政府略居上風。 品嘉建設總經理、《房地產勝經》作者胡偉良建議各地方政府，落實課徵空地稅，以及政府適度釋出國有地，才是引導房價回到常 軌的好方法。也就是說，麵包漲價，要從抑制麵粉價格著手。這場仗才剛開始，新內閣口上的居住正義會獲得掌聲？還是魔高一丈，居住無正義？今年三二九、五二 ○檔期將會是多空交戰點。 【延伸閱讀】250天大鬥法 政府暫居上風 ——打房大事紀 政府出招：第1波抑制短線 2011.6.1正式實施奢侈稅投機客減少，北市去年交易不到5萬棟，創SARS以來新低紀錄第2波殺雞儆猴 2011.12.8逮捕炒家黃勇義從 2011年3月國稅局鎖定房市投資客「三黃一劉」查逃稅，第一位投資客涉違法被逮第3波打擊養房 2011.12.13宣布實施實價登錄接下來可能實施實 價課稅，養房成本將大增第4波增加稅負 2012.1.1調高土地公告現值全國平均調漲逾8%，創近17年新高，增加土地買賣稅的負擔第5波斷絕動能 2012.2.2不開放陸客投資房產內政部長李鴻源斷了國內房市新的資金動能 建商、投資客自力救濟： 炒家暫縮手 2011.6.1投資客變通求生養人頭、調頭寸，投資客有實力的，準備打長期戰；口袋淺的出局放款創新高 2011.12建築貸款創新高：銀 行金援建商，使房貸與建築貸款雙雙創下新高，將有大批建案準備交屋或拋售大降價自救 2012.1.3興富發開出第一槍上市建商興富發率先宣布，自家新案 降價最多25％，為房市投下震撼彈拱高價假象 2012.1.17 6大建案開價再創新高北台灣第一季，6大建案開價仍創區域新高，製造房價居高不下假象拍賣炒買氣 2012.1.31新屋打對折拍賣淡水小坪頂的「環遊 郡」新成屋將以每坪12萬元起標售，外界解讀為房價鬆動 資料來源：內政部、中央銀行整理：蕭勝鴻 【延伸閱讀】加稅已是不歸 路！ ——財政部長劉憶如近年對房市重大發言 2010/3/13房貸放款成數應更保守「在目前房價一路上升的情況下，銀行審核房貸的程序 應較之前更加嚴謹，貸款成數亦應較為保守。」 2011/3/3房子沒實價登錄要加稅「若最終只能按公告現值和房屋評定現值計算、無法取得實 際交易價的房子，適用稅率應再調高。」 2011/5/5現代住宅未來可轉售「經建會規畫推出現代住宅，將參考新加坡組屋模式，未來推出後也 可以轉售。」 2012/2/2有配套才推實價課稅「不動產實價登錄是第一步，若沒有研擬妥適，不會倉卒行事，因此不會馬上談實價課稅。」 資 料來源：各媒體、劉憶如部落格整理：吳美慧 |
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