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買房還需等待,買股沒有問題 語風林

http://blog.sina.com.cn/s/blog_625249a201014x1x.html

近一年來,買房和有買房意願的朋友很多。諮詢我的話,觀點仍然未變:自住尚可接受,投資還需等待。因為未來一兩年房價上漲的概率依然很小,保持平穩微跌的 狀態是大概率事件。本輪房價調控,從一開始就已經不是地方政府缺不缺錢的經濟問題了,而是關係到某組織權力穩不穩固的政治問題,尤其是在北京上海這種身份 地位比較敏感的地區。在某組織的「大是大非」面前,您覺得,房價還能漲嗎?還敢漲嗎?

 

當然,不漲不代表就會暴跌。不要相信那些天天喊房價大跌人的話,這些人不是別有用心,就是賺點噱頭,再或者就是些不學無術之徒。這類人比那些天天喊房價大漲的人危害更大。我有一位親屬,2002年剛去深圳的時候,存款足夠買下一套房。可惜她堅信一些專家媒體所謂房價太高的觀點,一直不為所動。現在可好,所有積蓄加起來只夠買半套房了,相當於十年工作白干還倒賠進去半套房子。悔不當初啊,只能「望房興嘆」了!

 

判斷目前國內房價是高是低,光靠一個「房價收入比」是沒有用的。因為北京的房價不是由普通工薪階層的收入決定,而是由大街上跑的幾十萬輛奧迪寶馬車主的收入決定。判斷目前國內房價是漲是跌,縱向橫向比較日本、香港1965年到現在的房價走勢更加實用,更具參考價值。因為無論從經濟走勢還是從收入增長來看,日本和中國、東京香港和北京的歷史可比性和實際有效性要大得多。當前北京的房價,絕對不是1997年的香港房價,更不會是1992年的東京房價。更大的可能是1981-1983年間香港或東京的房價。

 

國內的房價既然不會大跌,那何時才能再度上漲呢?我想,至少得滿足以下幾個條件才有上漲可能。

1、調整時間要足夠

20091月到20104月,國內房價普遍暴漲100%,甚至150%以上,短期看已經完全超出了買房人的承受能力,也提前透支了未來數年的剛性需求和投資需求。參考1965年以後日本和香港房價大漲之後的調整時間,可以大致估計國內房價的調整時間應該也在兩年到六年之間。由於本輪房價上漲是大漲急漲,調整時間可能要稍長一些,即四年到六年的概率較大,也就是說國內房價最早也得到2013年底才能結束調整。這個從供給上也很好理解,地方政府和開發商就像一台聯合收割機,一個賣地一個賣房,收穫了一季,得等到老百姓的腰包鼓起來了才能收割下一季。而時間不夠長些,新的剛性需求、改善性需求和投資需求還沒形成,新的買房人還存不夠錢、消化不了、買不起或不願貸款買房。

2、調控政策要放鬆

從限購政策來看,通過壓制需求來控制房價的做法,有悖市場經濟規律,對買房人(包括剛需)製造人為歧視。尤其是北京這種外地人購房須提交五年社保或納稅證 明的限購做法,排外情緒濃厚。而且,限購完全排斥投資需求和改善性需求,人為限制了房屋租賃市場供給的增加,對房租的上漲有強烈的推動作用。當然,限購有 一個好處,那就是暫時平抑過熱的房價,防止繼續大幅的透支未來需求,以免房價突然大跌,對國內金融系統和實體經濟造成巨大衝擊。

從房貸利率來看,7.05%的利率明顯處於相對高位。一筆100萬的30年期貸款按基準利率算月均還款6686元,比2009年加息前的七折優惠利率提高1821元,相當於多了貸40萬。當前的貸款成本太高了,無論對剛性需求、改善性需求還是投資需求,都是極大的限制和打擊。更別說改善性需求和投資需求買房時面臨的利率很可能還要上浮10%~20%

當前各個地方對剛需放寬了限制,甚至出現揚州對剛需買房進行補貼的現象。但從整體上看,調控政策放寬的幅度還太小,尤其是一線城市幾乎沒有變化。短期內,無論看中央態度還是經濟形勢,限購和利率政策都不可能大幅放鬆。也許明年下半年或者後年是調控真正放鬆的時間點。

3、房價與租金的比率要合理

2010年以來,北京的房租無論是住宅還是寫字樓,普遍上漲了50%-70%。兩年多時間有這樣的漲幅,確實讓人吃驚。現在北京一套88-100平的兩居室住宅,差不多2000年以後的要5000-6500元,八九十年代的要4500-6000元,由此可見北京工薪階層的居住成本有多大,合租群租現象自然十分普遍了。我是房東,內心深處希望房租漲得越高越好,但看著身邊朋友們的生活成本不斷增大,我又希望房租能低一些,讓大家都少點壓力。

當前房價與租金的比率差不多普遍在32-40倍。從市盈率的角度看,房價無疑是高估的。要讓比率回到20-25倍左右達到合理程度,需要房價繼續下跌10%且房租繼續上漲20%-30%。從目前房產買賣和租賃市場情況看,這個過程預計怎麼也需要兩年左右的時間吧。

 

我認為,國內的房價不是不會大跌,而是離大跌的時間點和價位還相差甚遠。從時間點來看,按照中國目前的經濟發展水平、收入水平和人口結構,房地產市場應該還有10年到15年的上漲週期,具體多長時間得看未來房價上漲的幅度和速度。從價位來看,參考世界大城市普遍的住房價格和漲跌路徑,國內一線城市的住房均價達到6每平米以上將是一個非常危險的信號,猶如1992年的東京房價和1997年的香港房價,大跌50%以上、跌勢持續十年都將成為可能。那個時候,沒房的不要再買了,有房的除了自住,其餘全部賣出,不要猶豫。

 

如果不買房子,那能買什麼呢?我的觀點是買股票肯定遠好於買房。A股自從2007年以來,調整時間接近五年,市場人氣極為低迷。儘管目前經濟形勢還不太好,但股市無論從時間上還是點位上已經達到了臨界點的水平。我認為,未來一年到兩年上證指數突破3478點的概率非常大,而很多個股的漲幅應該在50%-100%以上。和買房相比,您看,多划算!至於買什麼股票好,這個就看自己的選股能力了。投資嘛,仁者見仁智者見智,盡可拭目以待!


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