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咪貪平租嚴選三大「鬼城」


2014-04-24  NM
 
 

 

近幾個月,不少新盤陸續入夥,租盤急增,又一輪劈、劈、劈。市場現流傳三大平租「筍盤」:位於將軍澳的長實(1)峻瀅,低於一萬蚊住新樓;恆基(12)的元朗尚悅,入場租金只需八千,租客可享「超豪華會所」;而中國海外(688)的上水歌賦嶺,兩萬多可租住整楝獨立屋!

係咪好筍?咪住。記者為此親自觀察,發現內有乾坤。在陰森的峻瀅,記者因夜間看不清前路而踩上狗屎;尚悅的睡房,原來容不下一張床;歌賦嶺伸手可摸到人家的祖墳,與陰宅為鄰,屬名副其實的「鬼城」。來到這三個樓盤,就如《那夜凌晨,我坐上旺角開往大埔的紅van》,進入無人地帶,叫天不應,叫地不聞……堆填區峻瀅狗屎出沒注意

位於將軍澳的長實峻瀅,上週陸續交匙入夥,不少業主急不及待把鎖匙轉交地產代理,幫忙放租。樓盤位於石角路8號,亦即將軍澳堆填區內。附近是邵氏影城及將軍澳污水廠,隔著一條環保大道,就是同系的屋苑「日出康城」,不過樓盤仍然如鬧市中的孤島,記者更遇上人生最不想遇到的事!

上週晚上六時,記者先坐港鐵至康城站,再跨過環保大道前往峻瀅。當然亦可揀選行人隧道,但由於非常幽靜,更加陰森。在這個時間,仍有不少大型垃圾車及工程車在環保大道行走。現時政府正爭取擴建堆填區,安排水車不停在環保大道灑水,減輕麈土飛揚的情況,但反效果是,一地泥水。行過時一腳泥濘,大車駛過水氹,更向路人濺起污水。走過環保大道,行人又要經過已停工的捷和神鋼製鋼廠。沿途燈光不足,記者行著行著,「哎呀!」腳下已是一大堆狗屎,還是新鮮熱辣!估計是在附近多個地盤的流浪狗留下,住客出入可真要「步步為營」!

臭味是常識

無遮無擋,記者行足十五分鐘;而來到「心曠神怡」的堆填區,有臭味是常識吧!翌日天朗氣清,記者在樓盤外站了兩小時,已隱約聞到飄來的陣陣臭味,回家後,臭味一直縈繞不散。不過買了這個樓盤的業主,一於「死忍」!前年以四百多萬買入三房單位的葉先生說:「暫時唔覺有味,人哋話天氣差先會有。」另一業主劉先生說:「已親身上樓驗證,確定無味﹗」記者在毗鄰日出康城的網上論壇,發現不少「post」,表示不滿峻瀅業主為「托住」樓價而「死忍」,「我哋爭取緊關閉堆填區,佢哋就不斷話唔臭!」有康城住客則以過來人身份呼籲:「峻瀅朋友,要長期觀察先知是否有味,唔好以三兩日觀察就咁快下結論。」這兩個樓盤的業主,同樣樓價愈劈愈低,卻未能同氣連枝,一致對外。家住寶琳的詹濟南曾檢驗峻瀅,他一鎚定音:「呢度質素已唔好,不過最嚴重係陣味,一開窗就聞到,尤其落完雨同曬過後,好臭!」正如《紅van》主角說:「大家不要再假裝說一切正常,大家是時候停一停,面對我們見到的現實。」

平絕將軍澳

峻瀅於一二年開賣,走用家路線,平均呎價約五千三百元,比同區居屋二手價更平,長實樓神趙國雄當時更形容為「Win硬價」,又傳出藝員陳小春、周秀娜等爭相入飛,長實宣傳時指這個盤出租潛力一流,「大學宿舍數目唔夠,唔少大學生會入來住。」又傳可以做TVB宿舍。然而近日收樓,業主心知樓盤質素「輸在起跑線」,故把租金狂劈,平絕將軍澳私樓。同是四百多呎兩房單位,峻瀅叫價只需九千多元,比調景嶺港鐵站上蓋都會駅,平了足足五成有多。這裡無商場、無餐廳、無街市,會所亦未開。住客要食飯,先要行去康城站,但這裡只有一間惠康,入會所食飯要有住客證;即是要從康城站再搭車到將軍澳站,才會有飯開。不想搭地鐵,經堆填區的巴士只開早上至黃昏時段,經紀指峻瀅不設穿梭巴士,該區區議員正爭取綠van行駛,希望可於年底前通車,正等待「成功爭取」。

孤城尚悅創出「房半」單位

位於元朗的尚悅,可謂全港最「別有洞天」的樓盤;每一座之間,竟有六個窿,各個窿內都有一些村屋,是發展商收地時未能收下的「釘子戶」。根據樓書內的租契條款,「釘子戶」可利用樓盤的通道往返村屋,亦即非尚悅的住戶亦可自由進出屋苑。記者睇樓當日,便成功從其中一間村屋走進屋苑內,過程完全無保安查問﹗這裡還有一個「創舉」,就是地產代理口中的「房半」單位。一般單位只有「一房」、「兩房」,但尚悅的「兩房」被諷為「房半」。記者走進租客阿Ling的三百多呎兩房單位,其中一間房,只有六十呎,實質即半間房大,約五呎二吋的記者伸直雙手,已可觸及兩幅牆,根本不能放下一張床。經紀坦白的說:「係瞓唔到人o架,可以做嚇書房嘅,或者放張BB床。」走出客廳,雖然放得下梳化,但容不下電視櫃,阿Ling只好把電視放在地下,低下頭欣賞。她以八千五百元租下這「房半」單位,也覺得單位不實用,但因只是自己一個人住才接受。她指著細房說:「我諗住遲啲買曬衫架,喺度晾嚇衫囉!」前年開賣的尚悅,即供呎價約為六千一百,兩房單位入場費約三百四十萬元。屋苑三個月前開始入夥,但位置吊腳,未有穿梭巴士,要出市區,須步行十五分鐘到元朗西鐵站,沿途「好天曬、落雨淋」。業主為了順利出租,自願減價,「房半」單位叫租由一萬元減至八千五百元,經紀更指有信心可說服業主減到八千。扣去管理費,業主回報率僅百分之二點四。雖然尚悅有兩千五百八十伙,但周邊配套全無,會所「趕工中」,未有開放時間表。記者佯裝租客睇樓,經紀對記者說:「附近啲村有士多嘅,少少嘢可以去嗰度買。」有附近村落的居民,睇準多了數千人要開飯,即在尚悅旁邊以鐵皮搭了一間名叫「尚悅茶座」的露天食肆,成為尚悅居民最佳嘆茶之地。

上水歌賦嶺與「鬼」為鄰

唔使三萬蚊,就可以入住近二千呎、三層高的獨立屋?附近還有上水高爾夫球場,環境清幽恬靜?這個價錢,仲平過租金四萬元的太古城一千呎單位!來到睇樓,冷不防地產經紀明言:「不過呢,睡房見到先人個墳,真係好近好近,你介唔介意呢?」來到歌賦嶺,屋苑外是一間荒廢破舊的小學,鐵欄上掛滿一塊塊白布,寫著「滅我家園」!再行到屋苑入口,除了幾個保安,望進去竟空無一人。唯一的鄰居,就是那些山墳。走入其中一間獨立屋內,二樓主人套房的「景色」最為陰森,雖然發展商已經在圍牆上種草,人墳「分隔」,但山墳近在咫尺,在風吹草動之際,仍清楚可見,半夜起床,很易自己嚇自己,心神不定。上到天台,「墳景」就更加明顯。

四個月零成交

整個屋苑二百多伙,有五成以上單位都「近距離」看到山墳,其他景觀就是對著附近原居民的舊屋、或發展商在爛地上的臨時辦公室。這裡入夥四個月,竟然一宗租務成交也沒有!行勻整個屋苑,肉眼觀察也不多於十戶入夥,代理坦言:「嗰時賣樓花,業主無睇樓,佢哋都知有墳,但唔知咁近囉!」屋苑於一二年初發售,入場費一千五百萬元以上,當時傳出南華班主羅傑承斥二億元掃入十伙,其中一批單位更創出五小時沽清紀錄,之後不斷提價。不過去年十二月收樓後,就陸續有蝕讓個案,想收租的業主更自願劈價,由四萬減至三萬,「我可以幫你試埋兩萬八,應該無問題。佢哋只係想cover到嗰供款。始終係中國人,係有啲禁忌,附近上水天巒發展商係新鴻基,都係租緊四萬幾蚊,啲客都寧願揀嗰邊啦!」

驗樓師詹濟南指,歌賦嶺在設計上還有先天缺陷,「係地勢問題。佢有幾個單位特別低,一落雨全個屋苑嘅水會湧曬去嗰邊。上次黑雨,有幾個單位嘅車房浸咗兩、三吋。」歌賦嶺以其會所設施做賣點,代理補充說:「其實人少仲好啦,個會所咁多健身器材,你一個人用晒﹗」扣除歌賦嶺管理費每呎三元三角,一幢約四千七百元,加上獨立屋設兩個車位,租值約三千,實質租「住」的金額只是約兩萬。臨走前,代理再向記者力銷:「其實你唔使介意喎,多山墳表示呢度風水好,得祖先庇佑﹗」不過,大家都不同祖宗﹗事實上,近排新盤入夥遭逢樓市下滑,加上位置吊腳,以及衣食住行皆「無」的問題現形;不劈租硬銷,還有出路嗎?

 
咪貪 貪平 平租 租嚴 嚴選 三大 鬼城
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當新股遇上私募 一個貪平一個貪靚

1 : GS(14)@2010-10-25 21:37:39

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14588369

國務院總理溫家寶兒子溫雲松創辦的私募基金新天域資本,臨急臨忙入股新股四環醫藥( 460)欲成為上市前股東觸礁,令人關注私募基金投資準備上市的公司着數多多的問題。據悉,部份公司是為了省靚招牌,引入出名的私募基金。記者:高淑嫻

「以前只有創投或風險基金,而家全部升呢,叫做私募基金……如凱雷、百仕通等著名私募基金,如果佢哋都入股,等於做好晒盡職審查,招股時容易吸引投資者」,一名投資銀行家解釋,公司以優惠條款引入私募基金做上市前股東的原因。當然,部份公司是因為缺乏資金或希望變為中外合資企業而引入私募基金。
超平價招徠 私募基金垂青

做上市前股東第一大着數就是平價入股。以正在招股的長興國際( 238)為例,新天域資本今年 5月以 3890萬元認購 2498萬股,成為上市前股東,每股成本價僅 1.56元,較長興招股價 3.8至 4.6元,折讓 59%至 66%,已有一倍賬面利潤。
今年 8月掛牌的耀才證券( 1428),交銀國際去年 11月買入認購期權,今年 7月換股,每股成本 0.23元,較招股價 1.6元大幅折讓 86%。
此外,私募基金入股計劃上市的公司,通常有條款要求公司上市不成,要以溢價還錢。查閱四環一份有關大摩及新天域於今年 8月訂立的股東協議(已失效),當中有條款寫明如果四環未能於 2011年底前上市,大摩有權要求公司按成本 125%減去派息,贖回全部或部份股份;換言之,即使四環上市失敗,大摩亦有利可圖。
長興跟新天域也有類似協議,若公司沒上市,新天域沒行使可換股債券換股,則公司須於 2013年底向新天域償還本金,另按複合年利率 10厘計算溢價。
條款優厚,吸引不少私募基金或投資公司,挑選快將遞交上市申請的公司入股,以提高成功率。以耀才及長興為例,上市前股東入股,距離公司上市時間不足一年;今日截止招股的雅士利( 1230),凱雷去年 8月以策略性投資者身份入股,距今只有一年多;這些情況有別於以前創投基金,要把公司「湊」 2至 3年才上市。
有見及此,港交所( 388)上市委員會最近發出指引,要求上市前股東須於公司遞交上市申請前 28日或掛牌前 180天完成入股。據悉,上市委員會將來可能要求公司解釋引入每個上市前股東的原因,並收緊半年禁售期限制。
倘無法上市 隨時血本無歸

有私募基金界人士承認,當他們買中一間成功上市的公司,獲利以倍數計,相當豐厚。但每投資 10間公司可能有 3至 4宗失敗,血本無歸,只靠成功的「刁」去拉上補下。
他們指出,雖說投資每間公司,都會要求公司上市失敗,按回報率 15%至 20%購回股份,但實際情況不可行,事關部份公司因資金短缺而引入上市前股東,若未能上市集資,可能無法持續經營,無力購回股份。
由於人民幣不能自由兌換,這些公司又不能把國內資產抵押予私募基金,所以私募基金有機會血本無歸,並非全無風險。
新股 遇上 私募 一個 貪平 貪靚
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保障範圍有別 勿貪平部份工作假期保險不包括醫療費

1 : GS(14)@2016-09-13 00:17:30

■市面多種工作假期保險內容各異,於農場採摘蔬果獲承保,但有些工種則不受保,投保人要看清條款。



【個人理財】不少人希望趕於30歲前參加工作假期(working holiday)到國外體驗生活,大部份國家要求參加者購買合資格保險,標榜「一張單搞掂」的工作假期保險應運而生,一年保費介乎1,856元至5,850元不等,但要留意部份只有住院保障,並不包括醫療費用保障,發生意外時未能應付手術費、門診等開支。記者:陳洛嘉 范穎琛



香港與10個經濟體系建立雙邊工作假期計劃安排,據勞工處資料顯示,除了澳洲之外,其餘9地均要求參加者就他們在當地逗留期間購買保險,若保險當中未有包括某一類保障,例如緊急醫療運送服務等,便有機會被拒絕申請。



美亞收費低至1,856元

坊間的工作假期保標榜一張單已滿足旅程所需保障及申請簽證的基本要求,但產品選擇不多,額外的保障範圍亦各異。對比現時5間提供工作假期保的公司(見表),美亞保險(AIG)保費可低至1,856元,但僅涵蓋上限78萬港元的緊急醫療運送費用、人身意外等,並不包括醫療費用保障,適合本來已有環球醫療保險的投保人,配合用作應付領事館的最低保險要求。若投保人本為一張白紙,毫無保單在手,其餘4間保險公司的工作假期保均設有醫療費用保障,緊急醫療運送費用亦不設上限,其中尤以保誠的醫療保額最高,有120萬元。


非所有危險工重受保

此外,工作假期保險保費差異主要源自醫療及人身意外保障的保額,富衛保險總經理衛志雄建議,投保人考慮選擇多大保額時,應衡量當地的工作風險,以及審視本身已有的保單保障是否足夠。即使本身已有醫保計劃,亦要留意是否涵蓋海外醫療及其保額分項有否設上限。「如果去日本、韓國等就近地區,投保人受傷時有機會選擇返香港就醫,或者覺得亞洲區風險較低,一個較細保額的工作假期保都可以考慮」。以富衛為例,旗下兩款計劃同樣有8項保障,入門版保費為3,500元,較進階版平1,000元,但醫療費用保額減半至50萬元。雖然工作假期保險保障因工受傷,但並非所有危險工種都受保,投保人要看清條款並確保合法受僱,與僱主清晰訂明僱傭條件。其中以富衛為例,投保人到農場摘生果、餐館工作皆可以獲得保障,但工種如地盤工人、潛水員、飛機師等則不保傷亡。市場上的工作假期保亦各有不同特色保障,富衛涵蓋「倒閉保」,持有受僱文件的僱員如遇上公司倒閉,每周將有1,000元補償,上限3,000元。蘇黎世則設有課程學費保障,若受保人或其直系親屬於工作假期計劃開始前90天內身故患病,或香港居所在課程開始前一周受到嚴重損壞而未能入讀,將有1萬元學費保障;美亞保險則特設綁架身故保障。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160912/19768027
保障 範圍 有別 勿貪 貪平 平部 部份 工作 假期 保險 包括 醫療費 醫療
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投資切忌心急貪平

1 : GS(14)@2016-09-13 08:00:38

【本報訊】眾籌平台為初創公司帶來機會的同時,亦隱藏騙局,早前香港就有「咖啡兄弟」的智能咖啡機及「磁能線」疑似走數,外國亦有集資200萬英鎊的迷你航拍機Zano走數,一個backer「出手」前最好要做足功課,切忌心急。眾籌概念店Backers負責人吳文俊分享,要切忌心急,以及不要貪平,應先起清對方底細,做足調查,例如留意以往發起過的項目成果、個人facebook及網站的情況等等,同時亦可留意一些「super backer」的評價等等。另外,backer亦可以從項目的「update」中了解到對方的態度,例如有沒有定期更新,以及有否回答backer的情況等。最後亦要靠常識,「太過超現實的項目就不要相信」。
Backers另一負責人何松江指,眾籌平台投資不應視為網購,而是投資去支持某一概念,他又指,當自己決要定要back(畀錢支持)一個項目前,至少會用一小時去「起底」,查公司的往績、發起人的資料以及相類似的項目,網上眾籌不應是一買一賣的心態,「其實好似買樓花咁,有可能會遲,有可能有甩漏。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160913/19769098
投資 切忌 心急 貪平
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黃國英﹕二三線股寧買貴莫貪平

1 : GS(14)@2017-09-16 22:29:50

【明報專訊】朝鮮一雷天下響,市場應聲悸動。投資者如果持倉太重,就自然要買保險,沽壓湧現就順理成章。但納斯達克指數和「大頂」僅差1%,香港亦僅差2%多一點,其實跌幅並非嚴重。雖有跌幅,但不致看得太差,因為部分股份已炒至「曉飛」,如內房、甚至二三線股份如睿見教育(6068)亦見蠢動,現在市場形勢已變成「炒股不炒市」,看不到指數會飛升,因為如匯控(0005)也因朝鮮事件和美國聯儲局的雙重打擊下而股價不振,市場覺得美國加息機會已告轉弱。

美元弱、美債強,導致美國銀行類股份變差,高盛就應聲急挫。銀行股被「廢」後,大市就變成欲振乏力,加上騰訊(0700)正在「回氣」,下星期又會有富時指數「換馬」,這樣中資大股就會變成「優先被質」的「優質股」。種種情况影響之下,指數就不會有明顯的升幅,但投資者現在都是殺紅了眼,不斷尋找個別股份來急戰求功,每天不斷有尋寶遊戲在出現,有人枕戈待旦、有人棄甲曳兵,正是各適其適、各取所需。因此個人看法是大市偏軟,但卻在刮無定向風,在數百點間上落徘徊,應該變成短暫的常態。

高追二三線股 先克服畏高症

加息空間普世皆認為已經轉淡,銀行股就注定「冇運行」,強如高盛也變成了「落水狗」,動力轉弱是必然的事實,如早已有貨,就不妨先靜觀其變,現階段不宜胡亂加注。如果投資者轉而想炒賣二三線股,就一定要克服畏高症。舜宇光學(2382)在70元時,投資者已經覺得高不可攀,如今股價過百,就更如孤峰傲立,如果投資者沒辦法克服「高山反應」,想操作又從何說起?

香港市場總是很難拼湊出一些完整的概念來進行炒作,當然現在有一些「蘋果概念」股份,但始終難成大器。以往香港會炒「中國宏觀經濟」,這類股份就會倏然綻放,但現在市場中已經失去這一類的趨勢。投資者可能比以往聰明,已經不會再胡亂跟風冒進,轉而會改為精挑細選,板塊間就變成極為零碎,甚至變成殘缺不一!投資者只會在沙裏淘金,而不會變成大小通殺。強如騰訊,買賣雙方皆已極其「熟路」,短兵相接就會極其明顯,「有着數」的空間就變成極之有限。

至於買賣二三線股,就一定要付出一點溢價,才會出現對手,如果投資者能夠在低位入貨,就一定不是寶,而一定是草!一定要在高位追入,再迎風扶搖而起,才是炒賣二三線股的王道。想想看,二三線股份的持貨者,都一定是有信念、有故事、有消息、有實力的持貨者,投資者如果要令持貨者肯甘心「割愛」,就必然要付出代價。換句話說,如果這隻二三線股真的事有可為,投資者就必然要高追,這是必然的程序!天上並沒有掉下來的饀餅,不可能會賤價執到寶!在市場中來回衝殺的總不是等閒之輩,身經百戰、斬旗奪帥早已視作尋常事,又怎會有輕易失誤、讓利對手的可能?只會有騙人入局、虛與委蛇的套路而已!「執到都可能喊三聲」是正常事,好東西就一定要搶才有可能得到,人生如是,投資市場亦如是。

別跟隨「粉絲團」入市

二三線股如有大行出報告推介,投資者應聲入市還算合理,但如果在某些報紙的一個專欄來極力推介,市場中又因此而無風起浪,就要小心會否是一個陷阱。這些資金極其量都是「粉絲團」而絕不是「smart money」!如果投資者因此以為是鴻鵠將至而奮身入局,凶險之處就可想而知!現今投機在二三線股是比以往難,但回報也相對以往為高,因為市場流行「勝者全取」的關係,有些二三線股就會在不知不覺間削平群雄,獨領本身市場的風騷了!就如申洲(2313),以往很難想像一間廠可以發展到近千億的市值,但現在就出現了這個奇跡!時代不同、世界變幻,絕不能用以往的成見來窒礙自己的目光。投資慨念是需要與時並進,並不能墨守城規,否則只會落後於形勢而已!投資這類股票,就必定要能忍耐至少20%的波幅、要忍受半年以上的枯等,沒有這些道行,又想即日成仙,恐怕是痴人說夢而已。

(本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》)

豐盛金融資產管理董事

[黃國英 財經新視野]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3755&issue=20170911
國英 三線 股寧 寧買 買貴 貴莫 莫貪 貪平
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