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何濼生:何不讓自住物業免額印?

1 : GS(14)@2016-11-21 04:55:57

【明報專訊】新樓愈建愈細,港人愈住愈窘,肯定是港人感洩氣的其中一個主因。有報道指「香港人均住房面積僅16平方米,為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市,超過一半的私人住宅面積小於50平方米,甚至還有20萬人居住在『殺房』,人均面積僅7.5平方米,只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%」。

新樓愈建愈細,一個原因是近年細樓呎價升幅最大。發展商謀取最大利潤,自然傾向多建細樓。此外,政府要交數,覓地既難,便鼓勵發展商多建單位,以達到全年建屋目標。最後,金管局指定置業人士若購入按揭保險,價值400萬或以下住宅物業最多可借九成。

筆者多篇評論指出:細樓呎價升幅最大事非尋常。香港多年來都是面積較大的樓升幅較大。但自額外印花稅推出後,細樓呎價升幅最為顯著,明顯有追落後之勢。原因是自置居所業主換樓意欲大減。一旦換樓,若三年內要賣出,不論是否賺錢或蝕讓,都要付額外印花稅。額印推出後,樓市交投大瀉,二手樓放盤大減,印證了這個理論。

刺激交投 鼓勵市民換樓

後來特區政府為換樓客提供特殊安排。若買入新樓後6個月內把原住物業沽出,即可免付額印。措施有效地刺激交投。由於原住單位升值幅度比優質單位大,近期換樓客確是增加了。最近政府加辣,但不會影響換樓客,估計對換樓活動不致影響太大。

換樓活動其實是港人改善居住環境最重要的手段。換樓客騰出的單位為首次置業人士提供多一個選擇。

然而,筆者認為:政府可讓自住物業完全豁免額印。此舉讓購入物業自住的人士少了後顧之憂。若突然有需要賣樓,亦毋須繳付額印。讓自住物業完全豁免額印不會損害原來額印在「需求管理」上的效用,更會提升二手樓的供應。有業主或會見買家願付的價錢吸引,先行賣樓,然後再靜候機會買入心頭好。如果自住物業不獲豁免額印,而單位購入後仍未過三年,業主可能想等到毋須繳額印才轉售。

可見,索性讓自住物業完全豁免額印不會刺激樓價,但會刺激交投和換樓,讓港人多一個機會改善居住環境。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7262&issue=20161121
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