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物業市場全方位蝕讓天璽輸689萬　兆麟苑車位　樓上舖Oliv見血

1 : GS(14)@2016-05-08 01:51:49

■樓市跌市持續，蝕讓潮更波及豪宅、舖位以及車位。圖為豪宅天璽。　資料圖片



【本報訊】樓市下跌超過半年，由最初中細價樓逐步蔓延至大碼豪宅，甚至舖位、車位等投資類別物業，市場驚現全方位蝕讓。尖沙嘴「樓王」天璽落難，再錄蝕689萬元成交。屯門兆麟苑車位蝕讓再添一宗，投資者半年損手15萬元。記者：朱連峰　程俊華　陳家雄



西九龍爆蝕讓潮。九龍站「樓王」天璽再劈見血，皇鑽璽高層D室，實用面積1,091方呎，剛以3,990萬元易手，呎價36,572元。同座高幾層B室，實用面積1,118方呎，屬新地（016）一手貨，去年12月以5,113萬元（未扣回贈）賣出，呎價45,733元，相隔僅五個月，是次二手貨賣平逾1,100萬元，跌價兩成。原業主於2011年6月以4,408萬元買入，今年1月曾向私人財務公司借二按，現賬面蝕418萬元，若計及釐印費及佣金等開支，料蝕約689萬元。


■兆麟苑車位

維港灣損手60萬

鄰區大角嘴維港灣1座低層A室，實用面積647方呎，賣方於2013年4月以830萬元買入，額外印花稅（SSD）三年期一過即急蝕離場，剛以820萬元易手，連使費料蝕近60萬元。最近西半山天匯、薄扶林貝沙灣及上水古洞St. Andrews Place等豪宅都血流成河，蝕讓湧現。其他非住宅投資物業都慘成蝕讓重災區，屯門居屋兆麟苑停車場車位成投資者英雄塚，最近連錄八宗蝕讓個案，其中三宗在最近半個月內錄得，蝕幅全部超過兩成。市場錄得新一宗二手成交，位於二期2樓一個單號車位，以55萬元售出，原業主於去年底以70萬元買入，半年賬面慘蝕15萬元。上周一期2樓雙號車位以48萬元售出，勁蝕23萬元，貶值逾32.4%，成為該車場歷來蝕幅最大個案。另銅鑼灣樓上舖Oliv17樓，早前折讓價逾四成以4,100萬元轉售，損失逾2,800萬元。


■樓上舖Oliv

湯文亮：樓市未算熊市

紀惠集團行政總裁湯文亮指：「而家賣樓嘅人，一定欠人好多錢，好人好姐係唔會而家賣樓。」業主明知樓市下跌，又點會而家賣樓。如果唔係利用層樓抵押，向財務公司借貸，係唔需要蝕讓。他指有業主以物業向財務公司抵押，有些簽訂一份合約，假設物業1,000萬元，已向銀行承造一按，現向財務公司借貸300萬元，合約將訂明，若業主未如期還款，物業須以800萬元轉讓予財務公司。當業主出現財務困難，無法償還財務公司貸款，財務公司沒收物業後，為求套現，不惜低價沽售，間接令市場出現不少蝕讓個案。他強調，目前樓市未算是熊市，熊市是會出現恐慌性拋售。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160505/19598496

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君臨揸3年實蝕1500萬沽出 屬「七按盤」 九龍站歷來最勁蝕讓

1 : GS(14)@2016-05-08 13:34:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160508/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】雖然近期二手成交稍為回暖，但樓價仍未見反彈，豪宅蝕讓個案更是一宗接一宗，其中九龍站兩大指標豪宅，包括天璽及君臨天下，就連錄多宗蝕讓。消息稱，君臨天下一個極高層海景「七按盤」，最新以4700萬元售出，原業主持貨三年多，連使費勁蝕近1500萬元，創九龍站有史以來蝕讓金額最多的一宗成交。

明報記者 林尚民

消息稱，上述成交單位為君臨天下2座極高層A室，實用1061方呎(建築1369方呎)，屬三房一套間隔，原業主於去年9月以高達6100萬元放盤，但最新以約4700萬元售出，減價1400萬元或23%，實呎44,298元。

去年6100萬放盤 減至4700萬售出

資料顯示，原業主於2012年底以5800萬元購入，其後7次向銀行及財務公司借錢，現單計帳面已蝕1100萬元，若連同佣金及釐印費在內，更實蝕近1500萬元，為九龍站屋苑史上最傷一次。事實上，近月九龍站蝕得不少大額蝕讓個案，如天璽日鑽璽高層C室，實用991方呎(建築1382方呎)，今年3月便以3250萬元成交，實呎32795元(建呎23517元)，原業主2013年6月以3786萬元購入，連同額外印花稅及其他使費，料需蝕逾1100萬元或三成離場。有關單位最終由太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明家族承接。

此外，利嘉閣高級經理鄭嘉榮表示，同區凱旋門觀星閣低層A室，實用867方呎(建築1176方呎)，三房連一工人房間隔，剛以3.5萬元租出，實呎40.4元(建呎29.8元)。業主於2008年6月份，以約1420萬元買入上述單位，現租出單位，業主可享租金回報率3厘。另方面，多個屋苑交投回升，美孚新邨昨日便連錄3宗買賣，美聯物業營業經理王俊康表示，美孚新邨2期吉利徑1號低樓D室，實用685方呎(建築913方呎)，剛以665萬元售出，實呎9708元(建呎7284元)。

北角慧雲峰低市價7%易手

名采策略客戶經理陳慕怡表示，北角慧雲峰高層B室，實用934方呎(建築1235方呎)，獲買家以1500萬元購入，實呎16060元(建呎12146元)，低市價7%。不過，原業主早於2006年月以827.3萬元購入，現帳面獲利672.7萬元，物業升值接近81%。

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舖價半年跌一成 二三線舖爆蝕讓潮

1 : GS(14)@2016-05-17 03:43:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/lam1.txt



【明報專訊】舖位租金急挫，連帶舖價亦受拖累，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布資料顯示，截至今年3月，零售商舖售價指數方面最新報513.5點，半年間累跌逾一成。市場近月亦漸見有舖位蝕讓成交，業內人士認為，市場漸現二三線街舖及劏場舖蝕讓，但相信舖市重災區仍集中租賃市場，料全年租金下跌15%。

明報記者 劉詠怡

差估署舖位售價指數反映近12年多舖市走勢（見圖）。政府於2003年7月推出內地自由行，當時售價指數為79.4點，及至2009年4月深圳推行「一簽多行」時，售價指數已大升至171.8點，較推出自由行初期升幅逾1倍。然而2015年4月起內地政府收緊「一簽多行」政策，改為「一周一行」，舖位售價指數先升後回，至今年3月售價指數為513.5點水平，數字為2015年9月573.6點的高位連跌6個月後，累積跌幅約10.5%。不過，數字仍比報遠比2003年高出逾5倍。

舖價指數比2003年高逾5倍

零售市道前景欠明朗，部分業主近期寧以蝕讓價沽貨。其中旺角廣華街翠園大樓2期地下7號舖，面積約850方呎，早前以3346.8萬元、呎價3.9萬元沽出，較原業主2012年購入價約4000萬元蝕約653.2萬元，蝕幅16.3%；上址曾為添好運點心專門店的首家店舖。

此外，銅鑼灣霎東街樓上舖Oliv中層全層，面積1809方呎，以呎價2.26萬元成交，成交價4089萬元，較2013年購入價6964.5 萬元，帳面蝕讓約2875萬元或41%。尖沙嘴金巴利道27至31號永利大廈地下4號舖部分、23A號、23B號及閣樓23號舖位，早前以1.9億元放售，放售價較業主2012年4月購入價1.88億元高，即使最終能以放盤價售出，但購入時單是印花稅已需799萬元，再加上買賣代理佣金及律師費等使費，料需蝕近千萬元，近年區內罕見。

萊坊高級董事林浩文稱，近期市場漸見有舖位蝕讓，但願意蝕沽的主力是近數年購入二三線街舖，以及拆場舖業主，反之一線街舖多由實力投資者及業主持有，他認為未來租金指數跌幅將擴大，並超越售價指數。

舖租指數4連跌 返去年初水平

今年3月差估署舖位租金指數報178.5點，連跌4個月，並重回2015年初水平。今年首季零售商舖租金指數則為179.2點，較去年7至9月高峰期184.9點，半年間跌3%。

零售市道轉差，街舖和商場舖租賃均見慘淡，其中旺角中心繼早前連環推出平盤短租吸客後，近期亦擬將多個劏舖改裝成5個大舖，以經營小食店及飲品店。部分舖位早前完成改裝，終成功租出。位於亞皆老街的新之城，市場消息指目前有約20個放租盤，面積80方呎至260方呎，叫租2萬至3.5萬元，呎租由250元至330元水平，部分舖位早已交吉，目前待租。其中商場地下1個雙號舖，面積約800方呎，早前叫租14萬元，現時最新叫租12萬元，調低意向約14%。

巨舖拆細 租金料下調

林浩文認為，現時租金指數未反映市場情况，由於早年不少業主把手上舖位一整合成大舖，故此認為未來巨舖重新招租或拆細出租，租金仍有機會下調，故相信今年舖市租金仍有下跌空間，料全年舖市租金將跌15%。

[樓巿數據尋真]

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深9十按銀主盤3200萬蝕讓 南灣天盛苑1年來首現銀主貨

1 : GS(14)@2016-05-21 12:42:58

來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160521/news/ec_eca1.htm

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大澳居屋天利苑首錄二手蝕讓

1 : GS(14)@2016-07-14 08:05:08

■大嶼山大澳居屋天利苑管理費被指貴到離譜。　資料圖片


【本報訊】收取天價管理費的大嶼山大澳居屋天利苑，開售未夠兩年，市場剛錄得首宗二手成交，但料屬蝕讓。土地註冊處資料顯示，天利苑地下8號單位，實用485方呎，一手業主於2014年10月以市價七折的72.61萬元向房委會買入，持貨未夠兩年，今年6月以114.2萬元轉售。根據房委會規定，天利苑單位在首次轉讓日期起計兩年內，只可透過補地價方式轉售，持貨滿兩年才可在居屋第二市場出售。換言之，天利苑首宗二手成交，扣除補地價約三成，再計及10%額外印花稅（SSD）及其他成本，可能要蝕讓約4萬元。



天晉售價3個月彈12%

天利苑因伙數少，管理費被指貴到離譜，每呎4.27元貴過豪宅薄扶林貝沙灣。另消息指，何文田半山壹號半山徑16號中低層戶售2,000萬元，原業主2009年以2,040萬元買入，連使費蝕約137萬元。中原伍錦基稱，將軍澳天晉2期1B座低層D室剛售716萬元，呎價13,690元，與今年4月成交的1A座低層A室同類貨比較，三個月反彈12%。另沙田第一城14座低層A室售886萬元，兩個月貴近一成。美聯梁仲維稱，荃灣中心錄反價成交，5座中層G室，實用380方呎，反價3萬元以338萬元售出，呎價8,895元。美聯吳肇基稱，鰂魚涌太古城冠天閣高層D室連租約售1,100萬元。稅務局公佈最新6月份「三辣稅」數據統計，當中只有雙倍印花稅（DSD）錄得升幅。DSD錄2,750宗，按月多1.5%，為今年單月最多，惟金額僅10.9億元，按月跌約27%。買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）分別有151宗及46宗，按月減少36.8%及13.2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693922

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2 : hk113(58285)@2016-07-14 09:37:14

管理費貴過貝沙灣
交管理費仲貴過人地公屋租金
又山卡拉同遠
2年都頂唔順寧願蝕都要放
可想而知

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3 : GS(14)@2016-07-14 23:35:00

戶數太少...

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劏場舖爆蝕讓潮　地皇廣場　SoHo WEST齊見紅

1 : GS(14)@2016-08-11 06:00:52

【本報訊】零售跌足一年，過去數年拆售的劏場自然無運行，今年多個不同劏場錄得的二手成交全蝕收場，一個接一個爆煲。已超過半年未有成交的荃灣地皇廣場，2樓一個舖位經拍賣場售出，成交價僅166萬元，較一手購入低241.6萬元，四年慘蝕近六成。記者：程俊華


劏場再現見血成交個案，荃灣地皇廣場2樓239號舖，建築面積僅84方呎蚊型舖，舖位現交吉，昨委託拍賣行拍賣，開價僅158萬元，每口叫價4萬元。拍賣開始時，現場人士無反應，一名師奶左顧右盼下終舉手承第一口價，其後另一名師奶追價，最後經三口價後，由第一位舉手的師奶投得，成交價只166萬元，較開價高5%，呎價19,762元。



地皇廣場四年蝕六成

原業主於四年前聯名以407.6萬元買入，最後以166萬元拍出，較買入價低59.3%，慘蝕逾241.6萬元。本報訪問新買家，她表示今次來幫個仔投這個劏舖。但打算用來做小生意，抑或用作收租，她並不知情。




壹號總站損手160萬

荃灣地皇廣場過去兩年至少3宗蝕讓個案，今年2月1樓153號舖，原業主以433.2萬元買入，僅以152.7萬元沽出，慘蝕280.5萬元，舖位貶值65%，為最慘個案。至於上月商場2樓曾有舖位作內部轉讓，作價152.3萬元，比一手買入時低251.2萬元，跌幅約62.3%。劏場損手個案續現，深水埗青山道76至82號SoHo WEST西九龍商務中心錄今年第二宗成交，繼續蝕讓，2樓205號舖，面積146方呎，剛以70萬元沽，呎價4,795元。原業主2014年以約80萬元購入，兩年蝕10萬元，貶值12.5%。自2012年起，由於住宅受辣招打壓，投資者拆售當時未受招數影響的劏場盡吸市場資金，拆售的商場除上述兩個外，尚有屯門壹號總站、尖沙嘴首都廣場在今年有二手買賣，全蝕逾65%收場。當中壹號總站1樓45號舖，上月以79萬元售出，原業主未夠兩年蝕160.2萬元，舖價貶值67%，為最慘蝕個案。近年開售的劏場全蝕，但死足逾十年的深水埗深の都商場，一手業主仍要繼續見血。2樓33號舖，剛以50萬元售出，與2004年一手買入價94.5萬元相比，仍要蝕44.5萬元，跌價47%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160811/19731622

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環宇海灣車位又蝕讓

1 : GS(14)@2016-09-07 08:07:05

【本報訊】去年以高市價出售的荃灣環宇海灣車位再錄蝕讓成交，原業主購入持貨不足十個月，以150萬元售出，連使費須蝕近2萬元。該蝕讓車位為L1層雙號，剛以150萬元易手。原業主於去年11月一手向長實（1113）斥資148萬元購入，持貨不足10個月，賬面微賺2萬元。不過，扣除印花稅及代理佣金後，料蝕逾1.7萬元。環宇海灣提供1,717伙住宅，有444個車位，平均4戶爭1個車位，長實於去年10月發售車位，入場費129萬元，貴同區車位兩成。除上述蝕讓外，地下一個單號車位，今年2月樓市低潮時以140萬元售出，原業主輸11萬元。另於2014年底拆售的藍田興田邨停車場，有業主於當時以60萬元購入C座單號車位，持貨逾年半後，剛以61萬元售出，扣除使費仍要微蝕近1萬元。不過，市場上亦有車位升價，沙田九肚玖瓏山雙號車位，原本於去年7月以135萬元一手售出，但買家最終未有完成交易，車位近日以170萬元重售，車位一年賣貴35萬元或26%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160907/19762970

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士多大王連續蝕讓6單位

1 : GS(14)@2016-10-28 06:07:40

■原由許金祥持有的港圖灣銀主盤剛以1,430萬元售出，料損手逾120萬元。　資料圖片



【本報訊】過去活躍於一手樓市、有「士多大王」稱號的許金祥頻炒燶新盤，短短10個月連蝕六伙，料輸逾2,900萬元，淪為「輸多大王」。


料損手逾2,900萬

原由許金祥持有的土瓜灣港圖灣中層C室銀主盤，實用890方呎，以1,430萬元售出，呎價16,067元。許氏於2013年6月以1,482.4萬元買入該單位，四度向私人財務公司借貸，最終按爆煲，至今年8月遭銀主收樓拍賣，開價1,260萬元，是次成交價較之高170萬元，但賬面仍蝕逾50萬元，若計及使費，料損手逾120萬元。過去10個月許金祥先後沽出最少6個住宅單位，包括大圍名家匯（兩伙）、上環尚賢居、大埔比華利山別墅及佐敦德成軒，賬面計已蝕2,429萬元，若計及釐印費，實蝕逾2,900萬元，相信是近年新盤市場最黑仔炒家。沙田第一城最多凶宅的17座破頂。美聯翁凱傑表示，17座中層A室三房戶，實用451方呎，以590萬元售出，呎價13,082元創該座歷史新高。藝人廖啟智於去年10月低價走貨，以375萬元沽出17座低層D室，呎價僅11,468元，是次成交價較之貴14%。另19座高層G室細戶，反價15萬元以460萬元易手，呎價14,067元。世紀21溢榮林曉怡表示，筲箕灣居屋東駿苑B座高層01室，實用640方呎，於自由市場以666萬元連租約沽出，呎價10,406元，創屋苑成交價歷史新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161028/19814625

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城市金庫料五度蝕讓

1 : GS(14)@2016-11-08 05:50:05

【本報訊】劏場蝕死人，北角城市花園商場地庫城市金庫邁向第5宗蝕讓慘案，地庫11號舖位，實用36方呎，委託拍賣行本月底拍賣，註明「一開即售」，開價70萬元，較買入價平59%，單是叫價賬面已蝕102.4萬元。


舖位三年貶值百萬

三年前資深投資者麥紹棠拆售北角城市金庫，兩年保證5厘回報已完，劏場墳墓終於現形，過去四宗二手成交全部蝕讓，本月隨時又多一單蝕讓慘案，為地庫11號舖，實用僅36方呎，業主2013年8月以172.4萬元買入，現在委託拍賣行本月底拍賣，開價70萬元，標明「一開即售」的意思，有別於以往拍賣要承接價到達不公開的底價才可拍出，而是只要有人以開價70萬元的價錢承接，也可出售，反映業主「求蝕心切」。若有幸甩手，持貨三年，賬面蝕102.4萬元，舖位貶值59%。城市金庫暫時蝕得最甘是B118號舖，53方呎，今年7月易手，成交價80萬元，原業主2013年8月以249.6萬元買入，蝕169.6萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825182

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DAN6石棺案後首錄蝕讓

1 : GS(14)@2016-11-16 05:40:00

【本報訊】今年初發生石棺藏屍案的荃灣工廈DAN6，出現兇案後首宗二手蝕讓個案，一個單位以270萬元售出，原業主持貨兩年後蝕25萬元。蝕讓單位為中層F室，建築面積491方呎，剛以270萬元易手，呎價5,499元。根據土地註冊處資料，單位於2013年7月以280萬元一手成交，一年後以295萬元摩出，現售出賬面蝕25萬元，貶值9.5%。以最新成交價計算，較2013年一手成交價還要低10萬元或3.6%。自今年3月藏屍案後，DAN6只錄3宗買賣個案，之前2宗仍有錢賺，包括兇案同層B室，建築面積493方呎，8月以270萬元易手，呎價5,477元，一手業主獲利16萬元，升值6.3%。此外，資深投資者蔡伯能昨重新拆售大埔寶湖花園停車場約93個車位，定價由115萬至169萬元，單位售出約44個，料套現約5,000萬元，尚餘近半車位待售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835172

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