袁庚、王石與蛇口基因
來源: http://www.iheima.com/space/2016/0202/154148.shtml
導讀 : 前天（1月31日），蛇口改革開放時期的創辦人袁庚先生去世了，所有改革開放的早期參與人士都在懷念他，這讓我想起十余年前的一件往事。
南國之星
2005年，我還在《中國企業家》雜誌工作，那個時候我們已經註意到，袁庚與蛇口一批企業之間存在的某種精神聯系。在蛇口這種小地方，竟然孵化出了平安、招商、萬科、華為、中集這些著名的大公司。當時我帶領著記者幾次跑到深圳，努力嘗試探尋這種聯系。
後來才得知，袁庚老爺子年事已高，不再見外人。後來，也許是因為老爺子對蛇口企業家這個群體的格外關愛，也許是《中國企業家》對“蛇口基因”這個課題的執著探究，最終在王石的大力引薦之下，得以見面。我清楚的記得，那是2005年夏天的一個下午，袁庚在家人的攙扶下，走到約定的小咖啡廳里。考慮到見面機會難得，我們還特意做了準備，想認真與老爺子聊聊蛇口的事。見面寒暄之後，我們發現90高齡的老爺子，看上去健康開朗，能清楚地表達意見和看法，但已不適合做一板一眼、一問一答的采訪。我們前後待了半個多小時，盡管時間倉促，但有幾件事還是印象深刻。
袁庚對蛇口走出的這批企業家是有高度評價的。我當時清楚記得，老爺子一上來就握著王石的手，嘴里反複念叨：“王老板，幹得好！”從進門到離開，老爺子都說了同樣的話。
席間，我們拿出了準備好的紙筆，請他為我們這期雜誌和深圳走出的這批企業家題詞。他清晰有力地寫下：“南國之星”和“中國企業家”，落款是“袁庚 二00五年六月十五”。
“南國之星”就是他對蛇口這批企業家的評價。當時他說，國家給你的，做好是應該的；而蛇口這批企業家是自己創造出來的市場，做得好，不容易，是“南國之星”。
回到北京，由於種種原因，這組稿件最終在三年後才得以刊出，時值中國改革開放30周年。在出版這期雜誌的時候，袁庚老爺子作為改革開放的功勛人物出現在深圳的紀念儀式上。但從報道看得出，他坐著輪椅出來，也沒有發表講話。撫今追昔，也許2005年那一次，弄不好就是袁庚與企業界、與外部世界最後一次比較清醒狀況下的會見。
2008年，中國企業家雜誌用封面文章刊登了那次采訪的成果，當時的標題是《蛇口基因》，向蛇口和袁庚致敬。我本人也在刊首語也寫了一篇小文章《蛇口是一種什麽樣的基因》（附後）。
“蛇口基因”里的家國情懷
看到袁庚老爺子去世的消息，我覺得自己應該找出這期雜誌，寫點什麽。因為記憶有些模糊，跟王石通了電話，巧的是，王石也在做著同樣的事情。
事實上，在袁庚去世的前幾日，恰好王石在天山峰會上發表了演講。此時的王石因為“野蠻人”入侵而處在風口浪尖，他這次演講的核心思想正是圍繞於此，“我可以成為第一大股東，絕對控股，但沒走這條路”，而“純民營公司舉足輕重會有風險，混合所有制更符合中國國情”。
我看到這段話，還是能夠理解王石的選擇的，理解他為什麽今天雖然有第二次選擇的機會，或者被迫選擇的機會，但最終還是堅持了當年的選擇。他想把萬科做成全球領先的公司，但在中國的國情下，要做到這一點，企業家個人一定要跟國家取得一個平衡，所以國有控股的混合所有制就成了他的首選。
這背後，其實是王石及蛇口那批企業家身上的共同基因。這種基因的最大特點是家國情懷。蛇口興起於招商局，招商局最早是盛宣懷在洋務運動時期創辦的官督民辦公司。從一百多年前看來，蛇口（招商局）流淌的血液都是家國情懷。
家國情懷具體包括三點：第一，一定要做一個大公司、大產業、大事業。當年平安選了保險、華為選了通訊設備、萬科選了房地產，如同當年招商局創辦的時候一樣，這些都是跟國計民生相關，能夠做大的產業。事實上，他們當年的這種選擇極具預見性，這些企業後來都成長為千億萬億級大公司。
第二，特別註重“公企業”，也就是註重私人和國家的關系。他們在國家戰略和企業（家）戰略之間取得了一種的平衡，既獲得了巨大的發展空間，又保證了強烈的企業家精神——這正好是100年前招商局創始人們身上流淌過的血脈。
第三，不犯王法。這是王石的原話，他們做企業非常重視與政府關系，所以你看這麽多年來，蛇口走出的這批大企業以及企業家都沒有出事。這在當年那一代起伏沈浮、命運多變的企業和企業家里，格外難得。王石當年選擇不私有化，本身也是這種現象的結果。
30多年過去了，現在中國的年輕創業者已經很少能遇到當年王石他們的困境，也很難理解王石他們當年的選擇。在現在年輕人看來，創始人同時也是企業大股東、實際控制人，是天經地義的事情。但是，今天的創業者還是應該感謝當年的那批創業者，正是因為他們的謹慎、他們的探索，才為今天的創業者提供了很大的制度基礎；自己創辦的企業到底屬於誰，才不再是一個問題。
影響力與財富，可否皆得
今天我自己也已是一個創業者，在我這個創業者看來，王石完全可以在這次萬科股權變局中，抓住機會，把團隊搞成國有股東之外的第二大股東，實現運營與控制的統一，讓創始人既是創辦者、也是精神領袖，同時還是企業的實際控制人，這樣對企業對股東對社會都更好。時代已經在進步了，大家應該也能理解這種企業制度安排的必要性。創業與創富，可以皆得，不必分離。
2012年，王石在接待黑馬營到訪的時候，曾經講過這樣一句話：男人都像打出槍膛的子彈，不管出發點多麽筆直，最終都會回歸到大地上。我想王石是在跟這種初心對話、跟歷史對話、跟來路對話。
王石實際上對中國國情是有一份敬畏感的。也許當公司做到萬億級的時候，就會有歸宿的問題：萬科未來到底是誰的？萬科未來應該是誰的？——萬科應該是國家的、社會的，這可能是王石最想跟社會說的話。萬科盡管是他創辦的，但他不願意把萬科變成他自己的，不願意變成他子女的，當然也就不願意變成外部其他私人的。
2008年，在我離開《中國企業家》雜誌，創辦現在創業黑馬公司這攤事的時候，王石曾跟我說，一個人不應該同時追求影響力和財富。他說你想追求影響力，就要做得純粹；如果你要去追求財富，就不要夢想同時擁有影響力。實際上，他自己也是這麽做的，他獲得了廣泛的社會影響力，但放棄了個人在企業里可能擁有的巨大財富。這令人尊敬。
今天像阿里巴巴和騰訊這樣的創業創富現實告訴我們，一個人可以既擁有巨額企業財富，也擁有巨大社會影響力。但是在王石那個年代，他的想法是可以理解的。這也是為什麽任正非並沒有把公司大部分股份放到自己名下，而是分給了公司八萬多員工。這應該是他們那代人的獨特的情懷。
蛇口這個地方是中國改革開放第一代偉大企業的誕生地，承載了一代人激情創業、產業報國的家國情懷。這種情懷現在看起來可能有點迂腐、過時，但是他們依然值得尊重。
站在這個時點，緬懷袁庚先生，我更加理解王石這批企業家當年以及當下的選擇；也更加崇敬當初孵化出深圳那一批璀璨的“南國之星”的“蛇口基因”。今天的中國，依然需要這種能夠極大地激發民眾創造力與奮鬥精神的創業基因。
附：《蛇口是一種什麽樣的基因》
一篇封面文章、歷經3年時間，主編、兩位執行主編、主筆、高級編輯等前後5人介入（其中兩人已先後離職），這在《中國企業家》雜誌歷史上，大概還是第一次。“蛇口基因”，就是這樣一篇文章。
還是在2005年，王石和我說起一個奇怪現象：深圳的企業家和廣東其它地方的企業很不一樣；深圳企業當中，出身蛇口的和華僑城的又不一樣。當時，平安、招行、中集、萬科、華為這些深圳／蛇口企業，已經顯現出超群的領袖氣質，勢貫下一個20年，代表了中國企業未來的方向。如果這些企業身上有共同的“神秘基因”，那麽尋找出這種基因，就是一項令人興奮，很有價值的工作了。
開始采訪才知道，這並不是一項容易的工作。首先，這些企業大部分都非常低調，馬明哲、任正非是有名的“不見記者”；其次，大家對是否存在“蛇口系”這樣一個企業群體，認知並不一致，對“蛇口基因”內涵的理解也大不相同；最為關鍵的是，蛇口企業群物理上和精神上的“培養基”袁庚老人，已經年高失憶，盡管在王石的幫助下，我們在2005年見到了他，老人也興致勃勃地題寫了“南國之星”“中國企業家”，但已無法進行真正地的交談和采訪。
2008年是改革開放30周年，我們知道，這篇稿子不能再放了。盡管不成熟，也要拿出來給讀者。
最後，我要把自己個人在這3年里對“蛇口基因”的認識，也拿出來和讀者分享：
一、“公企業”。中國大企業的主流形態，要麽是國有企業，要麽是民營企業，但這些蛇口企業是一種新品種，萬科的郁亮說應該叫“公企業”。它們不接受沒有大戰略大願景的國有股東，為此不惜換股東，但也決不搞MBO或老板個人控股，即便是私人企業華為，老板任正非據說也只有5％不到的股份。於是，它們就取得了一種在國家戰略和企業（家）戰略之間的平衡，既獲得了巨大的發展空間，又保證了強烈的企業家精神——這正好是100年前招商局創始人們身上流淌過的血脈！
二、大行業。平安（保險）、招行（銀行）、中集（集裝箱）、華為（通訊設備）、萬科（房地產），這些企業的行業選擇，具有極強的開創性和未來性，不要說在它們創業的那個年代，就是在今天也是非常具有擴張空間的“大行業”。而且，這些行業，在很大程度是由他們開辟並定義的。為什麽這群企業家能夠不約而同地選擇了這樣一些“大行業”？要知道，在30年歷史中，充滿各種可以賺快錢的行業和業務誘惑，但他們幾乎一致地堅守了當初選擇的主業——有遠見不容易，能堅持更不容易。
三、不犯王法。低調是企業人的本分，即便是高調如王石，在碰到諸如宏觀調控、勞動合同法這樣的高度敏感的事情，也一貫和政府保持一致。所以在30年一波接著一波的企業出事高潮中，在科龍、健力寶、粵海等事件頻出的廣東，這些蛇口企業有驚無險地走過來了。——在高速發展的轉型經濟體里做企業，這份清醒和自愛，格外難得。
假如這些就是“蛇口基因”的主要內容，那麽，我為此感到自豪，這應該是改革開放30年中國企業界積累的最寶貴的一份財富。
——原刊於2008年8月《中國企業家》雜誌
【獨家】政企合作開發招商蛇口前海土地 性質變更“沒有障礙”
來源: http://www.yicai.com/news/5029462.html
上市半年後，招商蛇口(001979.SZ)的土地紅利終於得以兌現。受大盤暴跌和大量土地未確認等因素影響，上市以來，招商蛇口股價接連受挫。如今告別頹勢的機會到了，對於這位地產巨無霸而言，向資本市場和行業證明自己並不是一句玩笑話。
18日早上，招商局集團與前海管理局就組建合資公司簽署了框架協議。由招商蛇口控股的子公司、前海開發投資控股有限公司分別作為招商局和前海管理局的出資主體，各自持有合資公司50%的股權比例。深圳市委書記馬興瑞和招商局集團董事長李建紅親自見證簽約。
第一財經記者獲悉，該合資公司將成為招商蛇口開發前海土地的主體平臺，由招商局集團實現財務並表。這意味著，招商蛇口在前海片區的土地開發工作全面啟動。
招商蛇口方面向第一財經透露，前海片區的土地屬性原為工業物流與倉儲用地，涉及到土地變性。“前海土地變性問題是系統工作，從規劃上來說，已經變了。合資公司成立後，將推動土地變性，沒有任何障礙。”消息人士告訴第一財經記者。
前海土地開發破題
招商蛇口是建設開發前海蛇口自貿區的最大企業主體。面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁其中3.9平方公里——近四分之一的土地，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口。
據招商蛇口重組上市的系列公告，上述2.42平方公里前海土地主要包括分別在2004年和2006年被以協議方式劃撥給招商局控股的70宗前海灣物流園區用地、2宗南油集團受讓的土地和平方公司的三宗用地。
耽擱多年，因前海合作區的單元規劃尚未制定完成，土地登記被相關部門暫停等原因，招商蛇口在前海的土地用途一直無法確定。
直至2013年6月5日，深圳市人民政府通過了《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》。《規劃》表明，招商蛇口擁有的2.42平方公里土地使用權需調整規劃用途。但當日，只有前海自由貿易中心所在的宗地成功由物流用地被批準變更為商業、住宅及配套服務設施用地。
目前，已轉換土地性質的前海自由貿易中心一期正在建設中，項目位於前海媽灣片區十九單元，是招商蛇口對前海片區進行開發的首個項目，規劃建成集商業、辦公、公寓、住宅等業態於一體的城市綜合體。
招商局集團為前海土地的確權已奔走多時，特別是醞釀招商局蛇口換股吸收合並招商地產之後。
得來全不費功夫。2015年4月27日，深圳市政府與招商局集團簽署《關於深化合作加快推進中國(廣東)自由貿易試驗區前海蛇口片區發展建設的框架協議》，表示將加快解決招商局集團在前海的3.9平方公里用地的相關問題。
2015年10月9日，招商地產臨時股東大會上，董事長孫承銘透露，前海和蛇口片區土地規劃基本已經穩定，即全部轉為商業性質用地，但部分條件尚未與政府達成共識。
2.42平方公里的土地，按照目前市場估值，折合均價為3.7萬元/平方米。以招商蛇口前海片區土地賬面凈值17億元估算，前後對比，招商蛇口持有的前海土地增值高達數十倍。
6月18日，招商局集團與前海管理局正式宣布組建合資公司，啟動前海土地的開發工作。消息人士告訴第一財經記者，本次合資公司的成立是由招商局集團與深圳市政府直接推動的戰略合作。納入合作範圍的土地為以招商局集團原前海灣物流園區3.9平方公里土地為合作基礎，扣除現狀保留用地後，有效土地面積為2.9平方公里。
對比招商蛇口重組上市時在前海片區擁有的2.4平方公里的土地使用權，本次合作的土地範圍有所擴大。消息人士向第一財經記者透露，不排除合資公司在前海片區可控可開發區域的面積進一步擴大的可能。
資本擔當深改排頭兵?
醉翁之意不僅僅在前海片區，合資公司擬將在“一帶一路”沿線國家和地區開發建設若幹自貿園區，系統複制深圳改革開放和自貿區發展經驗。
第一財經記者獲悉，合資公司的主要業務包括對自貿新城開發建設與運營管理、園區綜合運營服務。並將依照“前港、中區、後城”的模式，參與“一帶一路”沿線自貿園區和其他重點國家和地區的投資與服務，公司還兼具港區配套設施的建設與運營以及股權投資、資產管理等多種運營功能，甚至可以根據政府授權依法開展公共管理服務。
據工商資料顯示，截至2016年4月，已有47個國家和地區在前海蛇口自貿片區設立企業。同期，前海對外中方協議投資額達到了41.13億美元，其中超過80%投向“一帶一路”的沿線國家和地區。
蛋糕畫得足夠大了，但招商蛇口能順利吃下嗎?
2015年12月30日，招商蛇口正式登陸深交所，除了以原招商地產為主體的社區開發與運營業務外，還確定了以前海蛇口自貿區為主體的園區開發與運營、以太子灣遊輪母港為主體的郵輪產業建設與運營等兩項核心業務模式。
既已確認園區開發和郵輪業務為新的主營模塊，公司資源必需有所傾斜，具體表現為平衡三大業務營收占比，尤其是上提園區開發和郵輪業務的營收占比。
據2015年年報，招商蛇口實現營收492.2億元，同比2014年的454.8億元增長8.21%。社區開發與運營業務、園區開發與運營業務、郵輪建設與運營業務收入分別占營收的85.18%、14.15%、0.67%。園區開發業務同比去年增加了5.12%，郵輪產業同比基本持平。
園區業務占營收比已有所提高，再加之招商蛇口過往在開發蛇口工業區、光明新區、福建漳州開發區和青島產業園的園區開發經驗，以及招商局集團在“一帶一路”中的布點和戰略支持，合資公司已取得初步贏面。
先是成功重組上市、引入以民營資本為主的機構投資者進行混改，再是探索與地方政府合作開發招商蛇口在深化國企改革進程中的示範性意義不可取替。
據第三方機構測算，合並後招商蛇口的土儲規模超過2800萬平方米，其中大部分土儲位於前海蛇口自貿區。一線城市的核心地段土地資源支撐強勁，土儲價值不可估量。
但資本市場並不買賬，招商蛇口股價也遭到了短期承壓。6月17日，招商蛇口股價小幅上漲1.85%，報收14.34元。而上市當日，即2015年12月30日的開盤價為23.9元。
前海片區3.9平方公里土地一旦從工業用地轉性為商辦用地，容積率將有所提高。在今年3月舉辦的投資者會議上，總經理許永軍表示，當前已確定的是公司在前海的土儲總建面是在500萬~550萬平方米。此外，蛇口片區的產網融城和舊城改造工作亦在推進中。
業內認為，相關土地資源逐步完成開發釋放效益後，招商蛇口的盈利能力或將快速提升。廣發證券認為，招商蛇口超優質的土地資源將長期支撐股價走強，當前階段合理價格為28.1元/股;而國海證券澤表示，估算合並後的招商局蛇口控股NAV值為2588.5億元，折價30%後，招商蛇口對應合理股價應為36.1元/股。
作為2.9平方公里前海土地的開發主體，實現更高的商業價值變現是招商蛇口兌現土地紅利的首個考驗。
2016年，招商蛇口的銷售目標是 650 億元。截至5月底，公司年內已實現簽約銷售金額243.90億元，完成年度目標37.5%。 此外，根據業績承諾，2016年招商蛇口需完成85.9億元的備考歸母凈利潤，截至今年一季度末，公司的完成額約為8億元。
【獨家】政企合作開發招商蛇口前海土地 性質變更“沒有障礙”
來源: http://www.yicai.com/news/5029462.html
上市半年後，招商蛇口(001979.SZ)的土地紅利終於得以兌現。受大盤暴跌和大量土地未確認等因素影響，上市以來，招商蛇口股價接連受挫。如今告別頹勢的機會到了，對於這位地產巨無霸而言，向資本市場和行業證明自己並不是一句玩笑話。
18日早上，招商局集團與前海管理局就組建合資公司簽署了框架協議。由招商蛇口控股的子公司、前海開發投資控股有限公司分別作為招商局和前海管理局的出資主體，各自持有合資公司50%的股權比例。深圳市委書記馬興瑞和招商局集團董事長李建紅親自見證簽約。
第一財經記者獲悉，該合資公司將成為招商蛇口開發前海土地的主體平臺，由招商局集團實現財務並表。這意味著，招商蛇口在前海片區的土地開發工作全面啟動。
招商蛇口方面向第一財經透露，前海片區的土地屬性原為工業物流與倉儲用地，涉及到土地變性。“前海土地變性問題是系統工作，從規劃上來說，已經變了。合資公司成立後，將推動土地變性，沒有任何障礙。”消息人士告訴第一財經記者。
前海土地開發破題
招商蛇口是建設開發前海蛇口自貿區的最大企業主體。面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁其中3.9平方公里——近四分之一的土地，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口。
據招商蛇口重組上市的系列公告，上述2.42平方公里前海土地主要包括分別在2004年和2006年被以協議方式劃撥給招商局控股的70宗前海灣物流園區用地、2宗南油集團受讓的土地和平方公司的三宗用地。
耽擱多年，因前海合作區的單元規劃尚未制定完成，土地登記被相關部門暫停等原因，招商蛇口在前海的土地用途一直無法確定。
直至2013年6月5日，深圳市人民政府通過了《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》。《規劃》表明，招商蛇口擁有的2.42平方公里土地使用權需調整規劃用途。但當日，只有前海自由貿易中心所在的宗地成功由物流用地被批準變更為商業、住宅及配套服務設施用地。
目前，已轉換土地性質的前海自由貿易中心一期正在建設中，項目位於前海媽灣片區十九單元，是招商蛇口對前海片區進行開發的首個項目，規劃建成集商業、辦公、公寓、住宅等業態於一體的城市綜合體。
招商局集團為前海土地的確權已奔走多時，特別是醞釀招商局蛇口換股吸收合並招商地產之後。
得來全不費功夫。2015年4月27日，深圳市政府與招商局集團簽署《關於深化合作加快推進中國(廣東)自由貿易試驗區前海蛇口片區發展建設的框架協議》，表示將加快解決招商局集團在前海的3.9平方公里用地的相關問題。
2015年10月9日，招商地產臨時股東大會上，董事長孫承銘透露，前海和蛇口片區土地規劃基本已經穩定，即全部轉為商業性質用地，但部分條件尚未與政府達成共識。
2.42平方公里的土地，按照目前市場估值，折合均價為3.7萬元/平方米。以招商蛇口前海片區土地賬面凈值17億元估算，前後對比，招商蛇口持有的前海土地增值高達數十倍。
6月18日，招商局集團與前海管理局正式宣布組建合資公司，啟動前海土地的開發工作。消息人士告訴第一財經記者，本次合資公司的成立是由招商局集團與深圳市政府直接推動的戰略合作。納入合作範圍的土地為以招商局集團原前海灣物流園區3.9平方公里土地為合作基礎，扣除現狀保留用地後，有效土地面積為2.9平方公里。
對比招商蛇口重組上市時在前海片區擁有的2.4平方公里的土地使用權，本次合作的土地範圍有所擴大。消息人士向第一財經記者透露，不排除合資公司在前海片區可控可開發區域的面積進一步擴大的可能。
資本擔當深改排頭兵?
醉翁之意不僅僅在前海片區，合資公司擬將在“一帶一路”沿線國家和地區開發建設若幹自貿園區，系統複制深圳改革開放和自貿區發展經驗。
第一財經記者獲悉，合資公司的主要業務包括對自貿新城開發建設與運營管理、園區綜合運營服務。並將依照“前港、中區、後城”的模式，參與“一帶一路”沿線自貿園區和其他重點國家和地區的投資與服務，公司還兼具港區配套設施的建設與運營以及股權投資、資產管理等多種運營功能，甚至可以根據政府授權依法開展公共管理服務。
據工商資料顯示，截至2016年4月，已有47個國家和地區在前海蛇口自貿片區設立企業。同期，前海對外中方協議投資額達到了41.13億美元，其中超過80%投向“一帶一路”的沿線國家和地區。
蛋糕畫得足夠大了，但招商蛇口能順利吃下嗎?
2015年12月30日，招商蛇口正式登陸深交所，除了以原招商地產為主體的社區開發與運營業務外，還確定了以前海蛇口自貿區為主體的園區開發與運營、以太子灣遊輪母港為主體的郵輪產業建設與運營等兩項核心業務模式。
既已確認園區開發和郵輪業務為新的主營模塊，公司資源必需有所傾斜，具體表現為平衡三大業務營收占比，尤其是上提園區開發和郵輪業務的營收占比。
據2015年年報，招商蛇口實現營收492.2億元，同比2014年的454.8億元增長8.21%。社區開發與運營業務、園區開發與運營業務、郵輪建設與運營業務收入分別占營收的85.18%、14.15%、0.67%。園區開發業務同比去年增加了5.12%，郵輪產業同比基本持平。
園區業務占營收比已有所提高，再加之招商蛇口過往在開發蛇口工業區、光明新區、福建漳州開發區和青島產業園的園區開發經驗，以及招商局集團在“一帶一路”中的布點和戰略支持，合資公司已取得初步贏面。
先是成功重組上市、引入以民營資本為主的機構投資者進行混改，再是探索與地方政府合作開發招商蛇口在深化國企改革進程中的示範性意義不可取替。
據第三方機構測算，合並後招商蛇口的土儲規模超過2800萬平方米，其中大部分土儲位於前海蛇口自貿區。一線城市的核心地段土地資源支撐強勁，土儲價值不可估量。
但資本市場並不買賬，招商蛇口股價也遭到了短期承壓。6月17日，招商蛇口股價小幅上漲1.85%，報收14.34元。而上市當日，即2015年12月30日的開盤價為23.9元。
前海片區3.9平方公里土地一旦從工業用地轉性為商辦用地，容積率將有所提高。在今年3月舉辦的投資者會議上，總經理許永軍表示，當前已確定的是公司在前海的土儲總建面是在500萬~550萬平方米。此外，蛇口片區的產網融城和舊城改造工作亦在推進中。
業內認為，相關土地資源逐步完成開發釋放效益後，招商蛇口的盈利能力或將快速提升。廣發證券認為，招商蛇口超優質的土地資源將長期支撐股價走強，當前階段合理價格為28.1元/股;而國海證券澤表示，估算合並後的招商局蛇口控股NAV值為2588.5億元，折價30%後，招商蛇口對應合理股價應為36.1元/股。
作為2.9平方公里前海土地的開發主體，實現更高的商業價值變現是招商蛇口兌現土地紅利的首個考驗。
2016年，招商蛇口的銷售目標是 650 億元。截至5月底，公司年內已實現簽約銷售金額243.90億元，完成年度目標37.5%。 此外，根據業績承諾，2016年招商蛇口需完成85.9億元的備考歸母凈利潤，截至今年一季度末，公司的完成額約為8億元。
招商蛇口蝶变
http://www.xcf.cn/newfortune/texie/201701/t20170112_779078.htm
重组上市1周年，招商蛇口三大业务板块正在迈入增长快车道，其深度整合效应开始凸显。伴随商业模式的成型，其园区板块业务有望借助A股上市融资平台，加速模式的复制扩张，引领招商蛇口战略转型。
然而，传统房地产开发业务在营收中的占比依然较高，招商蛇口在前海的土地资源建设利润释放以及新兴业务培育成长还尚待时日，其“去地产化”仍然需要耐心。
2016年11月12日，以“蓝色梦想·启航蛇口太子湾”为主题的“内地与港澳邮轮旅游合作发展大会暨太子湾邮轮母港开港仪式”在深圳举行，在200余名到场嘉宾的见证之下，头顶“全国最大邮轮母港”光环的蛇口太子湾邮轮母港，正式开港。次日，深圳太子湾邮轮母港迎来1400多名乘客，首航将驶往越南胡志明市及芽庄。
作为招商蛇口（001979）旗下全资拥有的邮轮母港项目，深圳太子湾邮轮母港后方港区占地面积69.764万平方米，总建筑面积达170万平方米，是目前国内唯一可以停靠世界上最大的22万吨级邮轮的邮轮码头。据招商蛇口介绍，“深圳蛇口太子湾邮轮中心，将打造成为集关检、免税商业、餐饮、办公等功能于一体的口岸城市综合体”。
太子湾国际邮轮母港的开港运营，意味着招商蛇口旗下的新业务板块—邮轮产业的建设与运营取得又一项实质性进展。
2016年以来，招商蛇口旗下的邮轮产业建设与运营板块业务提速。9月8日，“厦门海上世界国际邮轮码头”正式开工；9月30日，招商蛇口邮轮预订平台上线运营；10月31日，深圳蛇口邮轮中心投入启用，承担原蛇口客运码头水上客运业务。2016年上半年数据显示，招商蛇口邮轮产业建设与运营实现营收1.73亿元。
事实上，招商蛇口园区产业板块和社区产业板块业务的表现，更为引人瞩目。
2016年8月29日，招商蛇口及华侨城（000069）组成联合体靠技术标夺冠，以310亿元总价取得深圳宝安区空港新城国际会展中心（一期）配套商业用地的土地使用权及建设运营权。
该项目整体占地面积约178.35万平方米，规定总建筑面积约245.33万平方米，包括会展用地及配套商业用地两部分。会展用地占地面积约125.53万平方米，规定总建筑面积约91万平方米，主要为会展场馆；配套商业建筑用地总占地面积约52.82万平方米，规定总建筑面积约154.33万平方米，包括商业、办公、酒店和商务公寓等功能建筑。根据双方协议，招商蛇口与华侨城将按照50:50联合进行开发。
2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司，与深圳市前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，合资成立了深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称“自贸投资公司”）。
企业与政府组建合资公司建设自贸区，在国内史无前例。
双方协议显示，自贸投资公司分别由上述二者出资5亿元，各占50%股权，共同开发前海2.9平方公里的土地。根据股权比例，招商蛇口将拥有合资公司41.25%股权。该公司定位为“全球领先的自贸园区综合开发建设和运营服务商”，具体负责自贸新城开发建设与运营管理、园区综合运营服务、深港合作的服务保障等服务，致力于探索“小政府+大企业”的企业化管理、摸索PPP2.0新模式。
招商蛇口2016年前10个月的业绩报告显示，公司又分别斥资17.52亿元和7.46亿元拿下佛山市顺德区陈村金錩项目和大连市体育中心四期A区项目。
在外界看来，招商蛇口重回A股1年间大手笔动作不断，接二连三被置于镁光灯下。
数据显示，招商蛇口2016年前三季度实现营业收入367.32亿元，同比增长43.98%；实现归属于上市公司股东净利润56.1亿元，同比增长193.68%，公司资产总额2418.4亿元，净资产679.04亿元。这表明，招商蛇口净利润同比增长近2倍。
2015年12月底，原招商局蛇口工业园区公司（下称“蛇口工业区”）吸收合并招商地产（000024/200024，已退市），重组为招商蛇口并重新在A股上市。作为A+B股重组再A股上市首例样本，招商蛇口的经营业绩一直颇受外界关注。
上述种种迹象表明，重组上市1周年，招商蛇口三大业务板块正在迈入发展快车道，其深度整合效应开始积极显现。那么，短短1年间，招商蛇口的经营业绩是如何实现的？其整合效应究竟是如何发挥的？当下这种成长状态又能否持续？
为解开谜团，我们从蛇口工业区与招商地产的重组上市说起。
地产旗舰
作为央企中的领先企业，招商局集团实力雄厚，其旗下包括交通运输及基础设施、金融业、房地产三大核心产业。在招商蛇口重组上市之前，招商局集团地产板块资产主要包括原上市企业招商地产、蛇口工业区以及港口基建地产板块等。
成立于1984年的招商地产是中国最早的房地产公司之一，也是招商局旗下最大的地产上市平台。1993年6月，招商地产A股、B股先后在深交所上市，B股之后又在新加坡证券交易所上市。在很长一段时间内，招商地产的经营业绩位居行业前茅，为地产行业“万招保金”四强之一。2014年度，招商地产实现营业收入433.85亿元；截至2015年第三季度，招商地产总资产达到1814.18亿元。
近10年来，相比于中国恒大（03333.HK）、万科A（000002）、碧桂园（02007.HK）等民营房企的高歌猛进，招商地产业绩表现显得波澜不惊。2011年开始，受宏观调控、房地产限购令以及市场竞争激烈等因素影响，“万恒万绿”称雄中国房地产市场，招商地产从“万招保金”行列退出，并且消失在地产行业前15强名单中。
Wind数据显示，2006-2009年，招商地产营业收入规模稳居中国恒大之上，但2010年之后被中国恒大超越，并与之规模差距拉开至百亿元以上。2014年，中国恒大跻身千亿级行列之时，招商地产规模仍然不足500亿元。与万科的营收增长对比也同样明显，二者营业收入从2006年151亿元距离，扩大至2014年千亿元之巨（图1）。在分化加剧的地产江湖中，招商地产被甩出第一阵营。
蛇口工业区，则是招商系旗下的工业园区综合开发企业，其早期在蛇口10余平方公里的土地上开发成长而来。在吸收合并招商地产之前，蛇口工业区也是招商地产第一大股东，并持有其40.38%股权。
蛇口工业区园区地产经营经验丰富，旗下的“明华轮”及“海上世界中心广场”等休闲旅游项目定位颇为高端，在业内一度被视作城市升级经典之作。
依靠复制“蛇口模式”，蛇口工业区先后在京沪、青岛等城市投资开发了众多地产项目。归纳来看，蛇口工业区旗下资产主要包括：一是产业园区开发企业，如南油集团、平方汽车园、光明科技园、青岛公司等；二是蛇口工业区旗下的住宅、商办项目以及酒店经营企业，包括美伦酒店、南海酒店等；三是招商客运等7家园区配套企业及1家房地产基金管理公司。
总体而言，蛇口工业区整体资产比较优质。但由于蛇口工业区并未上市融资，其商业模式复制扩张能力较为有限。
此外，招商局集团旗下交通运输业务板块，在全国各地做港口基建也拥有大量的土地。近年来，由于港口业供求结构不平衡情况，运力过剩现象明显，招商系旗下的港口码头业务也面临转型升级。
从整个地产行业看，随着传统房地产纯开发时代走向终结，房地产日渐走到供需平衡拐点，行业利润率逐渐下降至个位数。早在2014年国家统计局的数据显示，当年房地产业GDP为38167亿元，同比增长仅2.3%，远远低于国民经济7.4%的增速。
房地产行业龙头，如万达（03699.HK，已退市）、恒大、绿地控股（600606）等均在探索从单一地产开发转向多元化经营，越来越多地产公司在更名“去地产化”转型。2015年方兴地产更名中国金茂（00817.HK），2016年6月恒大地产（03333.HK）更名为“中国恒大”。如恒大地产声称“变更名称将更好地反映公司多元化业务发展战略及公司身份”。
房地产企业加快“去房地产化”，已经逐渐成为行业共识、大势所趋。业内涌现出如万科为代表的轻资产模式、以万达为代表的相关多元化模式及以恒大为代表的非相关多元化模式等战略转型模式。
在二线阵营徘徊的招商局地产业务，面临不进则退的局面。在房地产转型关键时期，招商局地产板块如何生存乃至赶超，成为其关切的课题。
如上文所述，由于招商地产、蛇口工业区均处于房地产行业，二者存在一定程度的关联交易及同业竞争等问题，地产板块整体运营效率较低、运营成本高企，显得“大而不强”。通过整合与转型，提升地产板块效率，招商局势在必行。
一方面，招商局集团需要继续做大地产板块业务规模。有分析认为，在“白银时代”，房企实力越强，即意味着越能够通过招拍挂、收购、兼并等手段获得更多资源，从而更有利于企业成本节约、规模扩张和利润增长。
另一方面，从整个行业趋势看，招商局急需“产城一体化”运营能力。有业内人士认为，产业地产因发展空间巨大、兼具一次性销售利润和可持续经营收益而受到房企青睐。白银时代，众房企已意识到传统的经营模式越来越难以为继，于是纷纷转型持有经营物业，或借助互联网手段挖掘存量业主资源，推动利润增长。蛇口工业区具有强大的产业地产开发和运营能力，并且其产业定位符合重点城市的产业结构调整升级需求，颇受国内一二线城市青睐。
独特的资源禀赋，造就了招商局地产板块特有的整合模式。招商局集团主导蛇口工业区与招商地产重组上市，一方面，招商局集团得以整合旗下相关地产业务资源，在“去房地产”的大势之下，促使其地产板块规模实力后来居上，加速进入“千亿军团”阵营，进一步缩小其与万科、保利等一线地产公司的差距；另一方面，促成园区板块非上市资产完成上市，加速推动“蛇口模式”的复制扩张，推动招商系地产板块业务的多元化转型，保证传统地产业务发展的同时，加速“去地产化”；三是住宅地产、园区开发及邮轮产业三项业务互为融合，使招商系产业经营实力提升。如此一来，蛇口工业区与招商地产一举三得，顺理成章。
合二为一
2015年4月3日，招商地产股票开始停牌，重组合并工作正式启动。此后半年多时间里，招商地产先后完成了旗下土地权属关系清理、剥离资产及解决历史遗留问题。2016年6月23日，招商局蛇口工业区公司整体改制为招商局蛇口工业区控股股份有限公司。2015年10月9日，招商地产2015年第三次临时股东大会召开，会议以98%高票通过B股转A股方案、配套融资、股权激励等方案，令A股史上“无先例重组”得以放行。2015年12月30日，招商蛇口成功登陆A股。
简单来说，该项重组方案由招商蛇口通过发行A股股份，以换股吸收合并的方式，吸收合并原上市公司招商地产。其中，招商蛇口发行19.02亿股，用于吸收合并招商地产、招商局B及新加坡上市的股份，并给予异议股东现金选择权，无异议股东则以换股价将持有的招商地产和招商局B的股份换成招商蛇口的A股股份。
根据方案，在此次换股吸收合并中，由于招商地产A股股东的换股价格定为38.10元/股，换股股东所持的每1股招商地产A股股票，可以换取1.6008股招商蛇口发行的A股股票。同时，招商地产B股股东的换股定价为人民币28.99元/股，B股换A股的比例为1:1.2148。此外，在发行股份吸收合并招商地产的同时，招商蛇口向8名特定对象募集配套资金，以23.6元/股的价格发行5.2966亿股。
换股吸并完成后，招商地产终止上市并注销法人资格，同时招商蛇口的A股股票申请在深交所上市流通。配套再融资完成后，招商局持股55亿股，占比69.34%；原招商地产/招商局B的非关联中小股东将持有招商蛇口19.02亿股，占比23.98%；8名特定对象机构持有5.2966亿股，占比6.68%。
上述运作使招商蛇口综合开发运营板块的整体上市，同时完成了配套募资、B股遗留问题的解决、央企员工持股、换股吸收合并等项目，创下了中国资本市场的多项新纪录。从重组方案设计可见，招商局集团战略转型意向强烈，其出手大方成为重组成功的关键。
一是，招商地产A股换股定价为38.1元/股，该股价较停牌前120日均价溢价达73.81%。该溢价率远高于与A股此前的换股案例，如申银万国（000218）换股合并宏源证券（000562）的20%、美的集团（000333）换股吸收合并美的电器（000527）的68.71%、温氏集团（300498）换股合并大华农（300186）的60%。招商地产称，“此举旨在充分保障中小投资者的利益”。
二是，招商局集团承诺30亿元的增持计划。上市公告书显示，“为充分保障本次换股吸收合并中招商地产换股股东利益，避免招商蛇口上市后股价的非理性波动，招商局集团承诺……一旦公司挂牌上市前3日的交易价格低于23.6元/股，就会启动增持”。
2015年12月30日，招商蛇口在深交所挂牌上市，当日开盘股价一路走低，盘中跌14.98%，遭遇临时停牌。此后两日，招商局集团通过其子公司招商轮船（601872）增持1.33亿股招商蛇口股票，增持股数占公司总股本比例为1.8004%，增持金额总计30亿元，兑现上述承诺。粗略估算上述持股成本约在22.56元/股，招商局集团此举浮亏约13%，折合市值约3.9亿元。
三是，募集百亿配套资金，推进园区产业板块项目开发。上市当日，招商蛇口分别向工银瑞信、国开金融、深圳华侨城、北京奇点领创、兴业财富、北京致远、博时资本，以及招商蛇口员工持股计划共计8名投资者募集了118亿元配套资金。招商蛇口2016年上半年报告显示，该项资金已开始投向于前海蛇口片区园区开发、太子湾邮轮母港片区及精品住宅开发等项目。
重组完成之后，招商蛇口的业务领域分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块。在传统房地产业务之外，招商蛇口新增园区开发和邮轮产业两大业务体系，招商局集团运行30多年的房地产生意模式正在发生本质变化。
蝶变效应
招商地产与蛇口工业区业务合并背后的逻辑是什么？重组上市是如何使招商系商业模式发生变化的？我们先来看看重组合并后的效果。
招商地产与蛇口工业区的重组合并之后，招商蛇口的土地储备激增、土地结构进一步优化。2015年上半年数据显示，招商地产的土地储备为1500万平方米。重组合并之后，2016年1月数据显示，招商蛇口拥有近2000万平方米土地储备，直接增幅超过33%。上述土地储备的增加，主要来自于蛇口、前海片区的土地。
进一步而言，招商蛇口上述2000万平方米土地储备，50%处在深圳前海蛇口自贸区，算是前海蛇口最大“地主”。该地段土地资源属于一线城市核心地段稀缺资源。
更重要的是，招商地产与蛇口工业区的重组合并，使招商蛇口的地产业务可以低成本拿地。这意味着，招商蛇口通过拿地模式的变革，本质上将促成其传统地产业务的商业模式的转型升级。这主要体现在两个方面。
一是，由于工业用地存在土地转性的运作空间，招商蛇口可通过主导招商系旗下工业用地转为住宅、商业用地等转性，以此低价获取巨量土地储备、或者使得土地价值暴增。由于不同性质土地资产市场价值的巨大差异，扣除土地转性运作的相关税费之后，土地转性不失为招商蛇口低价拿地的渠道。
原蛇口工业区拥有的深圳蛇口自贸区片区13.2平方公里土地、前海自贸区片区3.9平方公里深港现代服务区以及1.17平方公里的前海保税物流园区皆为招商局体系所有。招商蛇口重组之后，招商局集团有意将上述土地交由其主导开发。
2016年6月18日，招商局集团与深圳市前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》明确，“以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地（具体面积由双方最终确定）纳入合作范围”。
2016年8月，招商蛇口与招商局集团旗下安通捷码头、招商局物流，分别以82.5%、14%、3.5%的股权比例成立合资公司深圳市招商前海实业发展有限公司。2016年9月，前述合资公司与深圳市前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。这意味着，招商蛇口拥有上述合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。
2016年5月中旬，招商蛇口与深圳市政府的土地谈判基本完成，前海土地最终确定从工业用地变成商业用地，新规划的商业用地将包含写字楼、公寓、酒店、住宅等业态。招商蛇口董事长孙承铭曾公开表示，上述“工改商”的土地变性运作使当初装入招商蛇口估值390亿元的前海土地增值至900亿元。该项土地变性的增值收益，按照股权比例定，招商蛇口占股40%，政府方面占比60%。
以此类推，存在土地转性运作空间的还包括蛇口自贸区片区13.2平方公里土地、1.17平方公里的前海保税物流园区。蛇口自贸区片区13.2平方公里土地，包括9.4平方公里先导区、3.8平方公里蛇口和赤湾港区。其中，9.4平方公里先导区也有大量旧厂房改建、写字楼出租和住宅物业，改造空间很大。
前海保税物流园区1.17平方公里虽属于海关监管区，只要不存在法律障碍，上述土地也可能按转性手法整合为招商蛇口所用。若上述用途为工业、物流、仓储的土地能够在规划调整后变更为商业、办公、居住用地，招商蛇口将获取巨量土地储备。
2016年以来，招商蛇口邮轮业务板块快速起步。2016年5月，蛇口工业区太子湾“中国邮轮旅游发展实验区”获批设立，该实验区占地面积9.4平方公里。随着园区板块与邮轮业务板块的并入和成长，招商蛇口有望以工业园区及邮轮产业等名义获取土地，并通过土地转性为之提供源源不断的土地储备。
二是，重组合并使招商蛇口产业地产实力大增。如此一来，招商蛇口可以“产业新城”等名义轻松拿地，促成传统房地产业务拿地模式的升级转型。
招商系产业地产经营实力雄厚，“蛇口模式”高端住宅、商务定位符合城市面貌更新换代要求，休闲旅游“城市名片”创造了城市高端消费需求，其“产融城一体化”模式差异化竞争力强大，符合重点城市的产业结构调整升级需求。
目前，招商蛇口已开发的产业园区项目，包括深圳蛇口网谷、深圳光明科技园、青岛网谷、广州金山谷创意园、镇江南山创意产业园等。
招商地产与蛇口工业区重组合并之后，招商蛇口在产业地产领域，无论是土地储备、运营管理经验上，还是功能定位和开发模式上，实力都大幅提升。
如此之下，招商蛇口可以发挥上述优势，以“产业新城”等名义轻松拿地。由于产业用地多配有一大部分住宅用地。如此一来，招商蛇口传统房地产业务板块的拿地，不再需要参与市场化的挂牌竞拍，而以协议拿地，一整个打包作为产业配套用地。也就是说，招商蛇口有望借助协议拿地、合作开发、联合拿地等手法低价获得项目，告别传统的挂牌拍卖、高成本的拿地模式。如今，碧桂园、华夏幸福（600340）等房企均开始转型以产业新城等手法拿地。换言之，借助重组合并，招商蛇口在行业转型浪潮之下，抢占到行业制高点。
重组上市之后，招商蛇口重新发布了发展战略、企业文化及品牌体系，公司定位为“城市升级引领者”。2016年7月15日，招商蛇口发布了新的品牌体系，启动了全新品牌主张—“城市生长的力量”，完成了从“家在情在”到“城市生长的力量”之传承与转型。
2016年以来，招商蛇口前海自由贸易中心、太子湾自贸启动区、蛇口滨海深港创业创新产业带、蛇口网谷离岸数据中心、招商自贸商城等城市升级重点项目如期启动，而新项目进展也势如破竹。
2016年8月23日，招商蛇口与北京通州政府签署新型城镇化合作框架协议，据此获得开发台湖镇的主导权。“该项目借助‘蛇口模式’的成功经验，积极推进台湖作为北京城市副中心重要节点城区的建设”。同月，招商蛇口与及华侨城组成的联合体，以310亿总价获取深圳国际会展中心（一期）项目。
根据2015年年报披露数据，招商蛇口三大板块营业收入占比分别为85.18%、14.15%、0.67%。其中，社区开发与运营板块的收入规模达到419.26亿元。这意味着，以传统房地产开发销售业务为主的社区板块业务，仍将是目前乃至未来数年内招商蛇口的主要收入来源。
在传统房地产行业，土地成本是房地产项目开发最主要的成本，也是影响房企利润水平、ROE指标的关键因素。通常地，在房地产项目各项成本中，土地费用及各种税收约占房价40%-55%，在一线城市的土地成本更占到房价的50%以上。在近年招拍挂出让方式为主导、“地王频现”的土地产市场上，具有拿地手段及渠道优势的房企在行业一骑绝尘。
由于在一二线城市房企争颇为激烈，土地市场上爆发的“地王潮”一浪高过一浪。招商地产的业务布局多在一二线城市，属于“开发商扎堆之地”，招商地产过去数年受困拿地。以2015年前11个月15大标杆房企拿地成本为例，招商地产以13675元/平方米位居行业第一。
高昂的拿地成本，直接影响房地产企业的ROE，招商地产过去拿地成本的高昂使之ROE持续低于行业龙头企业。招商地产ROE指标普遍低于恒大10个百分点，与体量悬殊的万科对比，其ROE依然低4-5个百分点。
重组上市之后，招商蛇口不仅在土地储备上实现指数级膨胀，更通过存量转性、产业新城、合作开发、集团打包拿项目以及退役港口再开发等低成本方式，获取优质资源，彻底解决其最大经营痛点。由拿地模式变革，带动招商蛇口商业模式的转型升级，造就其传统房地产业务持续增长的动力。招商蛇口的重组上市，实现招商系地产板块业务真正意义上的深度整合。
蓄势待发
本世纪以来，“百年老店”招商局传承创办蛇口工业区所沉淀的市场化基因，焕发着新的生机，连续12年被国务院国资委评为A级企业。在新一轮国企改革中，招商局再度领跑，以改革创新再造新蛇口，招商蛇口的重组上市则是其中案例之一。
招商蛇口，这艘流淌着“招商血脉，蛇口基因”的千亿级航母，再次以开发蛇口工业区为起点，实现二次转型。目前，招商局集团依然持有招商蛇口71.29%股份，其中资本运作的股权摊薄空间还很大。据此预计，招商系还将进行资本运作，进一步推动招商蛇口的战略转型及深度整合。
2015年年报显示，招商蛇口园区开发与运营板块的收入同比增长69.62%达到69.64亿元。更重要的是，招商蛇口的利润增长正是主要得益于园区开发业务的拉动，招商蛇口园区运营毛利率为47.04%，同比上升27.55%。
招商蛇口的重组，在改变传统的住宅地产的商业模式的同时，也完成了原蛇口工业区非上市资产的资产证券化。随着园区板块业务的上市，招商蛇口将借助A股上市融资平台，加速该模式的复制扩张。2015年年报显示，招商蛇口已手握现金高达406.11亿元。充裕的现金、强劲的融资能力、加之将成形和可复制的商业模式，可有效助推招商蛇口的转型。
重组上市之后，招商蛇口便提出发展“前港—中区—后城”战略。招商蛇口总经理许永军表示，在未来3-5年内，招商蛇口将以传统的地产为基础，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区则从目前的20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。“园区这三年发展好了以后会为未来的七八年创造巨大的财富，邮轮则能带动各种人气，带动商旅、城市”。
据悉，继深圳太子湾邮轮母港正式首航迎来“处女星号”之后，2017年1月，世界公认的六星级高端邮轮“银影号”也将从深圳太子湾邮轮母港开启8条全新航线，分别开往日本、韩国、新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、越南等地。此外，招商蛇口正与歌诗达等多家邮轮公司洽谈合作业务，太子湾邮轮母港的未来正徐徐铺开。
然而，传统房地产开发业务在招商蛇口营收中的占比依然较高，招商蛇口前海的土地资源建设利润释放，以及新兴业务培育成长还尚待时日，招商蛇口“去地产化”仍然需要耐心。
对于本文内容您有任何评论或欲查看其他资本圈精英评论，请扫描版权页二维码，下载并登录“新财富酷鱼”和我们互动。
.jpg)
