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葵涌地皮估值8億

1 : GS(14)@2015-01-06 01:04:20





【本報訊】葵涌區成為政府加快工商地皮供應的重鎮,本月及下月區內分別有商貿地及工業地截標,其中周五截標的健全街商貿地,鄰近鐵路站,估計有一定程度吸引力。



樓面呎價至少3,000

葵涌健全街商貿項目,地盤面積近3萬方呎,總樓面22.8萬方呎,綜合市場估值約值6.8億至8億元,每呎樓面地價約3,000元至3,500元左右。項目鄰近大窩口港鐵站,毗鄰嘉里溫控貨倉等舊式工廈為主,只屬中等級數項目。反觀下月初截標的勝耀街、永基路與葵福路交界的工業地,屬近14年以來,政府首度推工業地,地盤面積約1.36萬方呎,可建樓面12.9萬方呎,綜合市場估值約3.23億至3.26億元,樓面呎價約2,500元至2,600元。另政府日前在區議會文件中透露,計劃重建金鐘廊重新發展為為50層高商廈,集甲級寫字樓、酒店及商場於一身的大型商業項目,中西區區議會將於周四討論有關議案。惟現有租約至2019年才屆滿,且重建需時,預期難以解決核心區寫字樓供應緊張問題,租金難免持續高企。市場人士預計,項目若真的成功重建,樓面地價肯定超過1.5萬元,估值超過150億元,甚至達200億元以上。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150105/18991666
葵湧 地皮 估值
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【逆市奇葩】葵涌廣場旺場 業主趕租客改裝

1 : GS(14)@2015-11-13 08:29:37

銅鑼灣金百利商場及旺角中心兩個市區知名潮場都出現近十多年來難得一見的低潮,除出租率下降、租金急跌外,風光不再亦成事實。反而開業約25年的葵涌廣場卻歷久不衰,一直以售賣廉價時裝及小食馳名,出租率長期維持九成左右,呎租亦多年來都超過100元,月租最低都要1萬元起。這個樓高四層、面積達31萬方呎的商場,共有逾850個劏舖,超過六成賣女性時裝。記者曾於平日下午到商場視察,人流尤如旺角西洋菜南街,非常熱鬧。售賣時裝、小食店、賣電話配件、甚至診所等各行各業共冶一爐,相當多元化,舖位面積多數是100至300方呎以內。而位於一至三樓的「潮流廊」、「MRT消費站」、「摩登世界」內,舖位面積劏得更細,大部份小於100方呎。由於商場旺場,有業主上月清場,將2樓「潮流廊II」的全數42個租客趕走,打算重新分間舖位出租。此位置大約3,000方呎,於商場開幕初期原則有13個舖位,但於2002年,業主曾將其打通成一個大舖,租予電器連鎖店豐澤,月租27萬元。其後大約在十年前又將大舖間細,劏成42個不足100方呎的蚊型舖出租,並將該地域命名為「潮流廊II」,租金由1萬至3萬元,主要都由時裝店及美甲店承租。若以平均舖位月租1.5萬元計算,每月租金收入已逾60萬元,較豐澤高一倍有多。如今又將舖位改劃,以增加租值。曾在「潮流廊II」經營時裝店的黃小姐稱,由「潮流廊II」開始時已在該處經營,原本今年租約到期打算續租,但業主不肯,並將全部租客都趕走,惟有搬到商場1樓。她指出,近4至5年雖然年輕人購物模式改變,「但商場生意及人流都唔覺得太差,只要不斷改變售賣貨品的款式就有客路,唔覺得消費力差咗」。記者:程俊華、吳美茸





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151113/19370462
逆市 奇葩 葵湧 廣場 旺場 業主 趕租 租客 改裝
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新地3.5億奪葵涌商貿地 高估價逾三成

1 : GS(14)@2016-05-07 23:40:04

http://property.mpfinance.com/cf ... 0506/paa01/lac1.txt



【明報專訊】地政總署公布,葵涌葵涌道、葵安道交界商貿地皮,剛以3.501億由新地(0016)投得,預計項目總投資金額約為7億元,新地表示將來落成後無意拆售。資料顯示,項目佔地5103方呎,可建樓面約5.8萬方呎,每方呎樓面地價約6036元,高於市場最高估值2.6億逾34%。資料顯示,項目截標前的估值介乎2.03億至2.61億元,即每方呎樓面地價估值約3500至4500元。

雷霆:總投資額7億 長線收租

新地副董事總經理雷霆回應查詢稱,集團很高興成功投得地皮,因為地皮位置佳,交通方便,鄰近的集團同系物業,租金收益理想。雷霆預計,項目落成後將作長線收租之用,預算總投資額約7億元。

連同新地在內,上述地盤於上周截標,合共接獲14份標書,除信置(0083)等大型發展商外,香港興業(0480)、永義國際(1218)、金朝陽(0878),以及賭王四太梁安琪旗下地產投資公司尚嘉等中小型發展商亦有入標。

業界:出價進取因區內缺商貿地

美聯測量師行董事林子彬稱,是次成交價較市場預期高,可見發展商銳意在區內增加市場佔有率,連同區內已落成及活化項目,在長遠發展上較為有利,將可起一定協同作用,因此其出價較進取。

萊坊估價及諮詢主管林浩文認為,區內過去以工業樓面供應為主,商貿用地供應有限,而地皮規模細,且位置方便,鄰近港鐵站,因此吸引力高。
新地 3.5 億奪 葵湧 商貿 高估 價逾 三成
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葵涌地申建2.3萬個骨灰龕大樓

1 : GS(14)@2016-05-21 12:42:59

來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160521/news/ec_ecc1.htm
葵湧 地申 申建 2.3 萬個 骨灰 大樓
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葵涌工業地收6標書 遜預期

1 : GS(14)@2016-08-13 12:32:19

【明報專訊】今個財政年度政府唯一推出作工業用途的葵涌地皮昨日截標,同時為政府18個月以來首度推出的工業地,惟發展商反應一般,地政總署只接獲6份標書,遠遜市場預期,入標數目僅約去年2月推出同區工業用地的一半。

信置英皇嘉華億京各入標競投

是次招標工業地位於葵涌永基路與永建路交界,地皮面積3.99萬方呎,可建樓面約37.9萬方呎,當中約三成,共11.37萬方呎需作倉庫用途,地積比率為9.5倍。另發展商需負責拆卸地盤舊建築物,市場估值11.4億至13.6億元,預計每呎樓面地價約3000至3600元。地皮接獲6份標書,包括信置(0083)、英皇國際(0163)、嘉華地產、億京等。政府上年2月曾推出同區工業地,當時共獲11份標書,最終信興商業發展以約4.49億元、每呎樓面地價約3472元投得,雖然是次葵涌工業地面積較去年推出同區地大約3倍,但仍未能提高發展商入標意欲。

億京項目籌劃經理黎裕宗表示,市區工業用地供應需求大,公司在區內亦擁有多個工商項目,加上地皮鄰近葵涌港鐵站,故入標投地。他補充,近期政府收緊規管工廈的做法正確,不會影響出價,預計未來建成的工廈以出售為主。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2288&issue=20160813
葵湧 工業 地收 標書 預期
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億京8億奪葵涌工業地 低預期27%

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】本財政年度政府首幅工業官地昨日開標。地政總署公布,葵涌永基路地皮由億京以8.34億元投得,每方呎樓面地價2200元,較早前市場估值下限11.4億元、每方呎樓面地價約3000元低27%,同時亦較去年2月推出的同區工業地以約4.49億元、每方呎樓面地價約3472元低37%。

每呎樓面地價僅2200元

是次批出的工業地位於葵涌永基路與永建路交界,地皮面積3.99萬方呎,可建樓面約37.9萬方呎,當中約三成共11.37萬方呎需作倉庫用途。億京發展及策劃顧問楊柏軒表示,項目總投資額達16億元,預計3年後落成,未來將視乎市况而決定項目是否拆售。他認為,近年政府甚少推出工業地,是次地皮以每方呎樓面地價2200元成交屬「有得做」,但強調不是「偷雞價」,認為是次成交每方呎樓面地價較去年初同區地皮低,皆因去年初成交用地毗鄰的項目,為中標買家總部,故買家志在必得。

鄧成波豉油街舊樓申強拍

此外,由「舖王」鄧成波等持有逾八成業主的旺角豉油街61至67號舊樓,最新向土地審裁處申請強制拍賣,為今年第4宗強拍申請;上址建於1955年,樓齡逾50年,地皮面積3844方呎,現劃為「住宅(甲類)」,可按商住地積比9倍發展,最高可建樓面近3.5萬方呎,測量師估值1.75億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2003&issue=20160818
億京 億奪 葵湧 工業 預期 27%
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葵涌月海灣 頂層遠眺海景

1 : GS(14)@2016-12-04 17:22:22

■頂層單位窗外景致特別遼遠,外望遠海景。



【搵屋指南】葵涌月海灣座落區內半山地段,附近以公屋及學校為主,出入港鐵站要駁車,勝在地勢高景觀開揚,介紹的頂層單位,廳房一律享葵涌市景及貨櫃碼頭遠海景,極目可見昂船洲大橋及港島北部,登臨天台,觀景角度更寬闊,這個亦是物業現時唯一頂層放盤,同區亦無類似頂層連天台盤源,在加辣後市場選擇買少見少下更顯罕有。記者:伍志輝攝影:何家達模特兒:Isis(Mouton)



月海灣兩座大廈提供372個單位,逾九成為兩房間隔,建築面積565至608方呎、實用面積396至413方呎,三房間隔僅設於1座D室,建築面積791至806方呎、實用面積552方呎。最低層7樓12個單位皆外連平台,平台面積157至744方呎,頂層12伙附連天台,需經公家樓梯上落,天台面積129至213方呎,由圍欄區分,其餘地方為公家通道,由於只有頂層戶擁有通往天台的樓梯門鎖匙,基本上天台層的私隱度極高。物業兩座大廈皆每層6伙,前排A至D室享開揚葵涌市景,後排E及F室主要望公屋景,介紹的唯一頂層放盤屬前排戶,外望葵涌市景之外,遠眺海景,節日可賞煙花,開揚觀感可比美傳統葵涌半山地段華景山路上的大碼屋苑,只是月海灣會多望一些工廈、少見一些山巒而已。


裝修新淨 浴室無窗

單位裝修新淨,廳房設有部份入牆傢俬,款式清雅美觀。廳房俱有大窗台,擺放抽屜櫃活用虛位,而又不會影響觀賞窗外景物的視線。廚房浴室設備保養不過不失,惟浴室無窗要留意疏氣抽濕問題。美聯物業袁佩雲指月海灣現放盤不足10個,頂層戶僅是介紹單位放售中,盤源無比較。目前高層享遠景最低消費550萬元,建築面積600方呎、實用面積412方呎,至於入場之選為後排連租約戶,建築面積588方呎、實用面積403方呎,叫價450萬元。三房單位只有一個連租約放盤,建築面積805方呎、實用面積552方呎高層單位,叫價700萬元。物業成交要追溯至10月份,1座中層E室,建築588方呎、實用403方呎,成交價492萬元。



■天台以圍欄劃分私家區域,地方四正。

■睡房建有地台,衣櫃連梳妝枱,設計具實用性。



■廚房有充足廚櫃可以大量貯物。

■飯廳沿牆建櫃,中間有餘位擺放餐枱。

■寢區走廊虛位短,牆上掛鏡反映空間。







資料來源:美聯物業葵涌廣場分行(24211600)電郵:mailto:kelly.yuen@midland.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161204/19854088
葵湧 海灣 頂層 遠眺 海景
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葵涌工廈變酒店最平500蚊晚吸本地客

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:39

舖王之子鄧耀昇(Stan)的酒店王國陸續拓展,10間酒店當中3間位於葵涌的酒店將於今年陸續開幕,首間開張是位於葵涌圳邊街15至19號的旭逸酒店,記者直擊,雖然Stan說當日沒有用最高檔次質料去翻新,但現場直擊,一點也不失禮,方正漂亮,3類房間,最大一間實用350方呎,雙人床3邊落床,設計簡約,不認為是隨便裝修。負責酒店營運及管理的鄧氏酒店管理集團營運副總裁及集團總經理鄭維政表示,集團在2011年買入這座工廈,同年入紙申請活化,2014年動工,花了2年時間及1.6億元費用將工廈翻新及改裝為酒店,預計本月可獲牌入伙。酒店提供160間房間,實用面積由250至320方呎,分3類型,房價由500元起,旺季料800元,以旅行團、商務旅客、網上訂購為主,目前與本地及外地旅行社洽商,務求帶更多旅客光顧。集團在同區尚有2間酒店將於今年落成,分別提供170間及580間酒店房,合共910間房,希望可以產生協同效益,節省營運成本。集團有餐飲及婚宴統籌業務,因應客人需要,提供一條龍服務。對於酒店前景,鄭維政認為,葵涌近年陸續有新酒店落成,漸為旅客認識,酒店亦會提供穿梭巴士往來葵興及朗豪坊。策略上,並非以平價取勝,希望做好品牌,做好質量。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19887037
葵湧 工廈 廈變 酒店 最平 500 蚊晚 晚吸 本地
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葵涌工業地收6標書 中小型發展商參戰

1 : GS(14)@2017-04-29 11:43:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3928&issue=20170429



【明報專訊】大型發展商及財團爭相覓市區靚地,中小型發展商則吸納小型地皮。葵涌永基路工業官地昨日截標,共收6份標書,大部分入標均為中小型發展商如宏安地產(1243)、億京等,其中老牌紡織世家羅定邦家族則兵分兩路,分別以建灝地產及羅氏地產入標,大型發展商僅得信置(0083),新地(0016)則未有參與競投,反映求地若渴情况,中小型發展商積極尋求物業發展機會。

羅定邦家族兵分兩路入標

就現場所見,入標競投永基路工業用地包括建灝地產、羅氏地產、宏安地產及億京等中小型發展商;另大型發展商只有信置,而新地則表示沒有入標。入標的發展商中,大多為獨資競投,當中建灝地產並沒有非住宅項目的經驗,其入標代表林綺華坦言,集團尋求住宅以外的發展機會,故入標競投。

最高市場估值8.8億 呎價5000元

去年8月以8.3億元投得葵涌永基路及永建路工業地的億京集團,亦有出價競投永基路工業地。億京籌劃經理黎裕宗稱,近年工廈需求大,如創意媒體、科技、汽車維修等行業未必需選用高端辦公室,反而選擇工廈,故集團積極參與工廈發展。資料顯示,葵涌工業地地盤面積18,623方呎,可建樓面約17.69萬方呎。市場估值約5.3億至8.8億元,每方呎樓面地價3000至5000元。

沙田分區大綱圖修訂九成反對

此外,城規會就修訂沙田分區計劃大綱核准圖共接獲1668份申述書,當中逾九成反對,反對者包括環保觸覺、沙田區議員等,反對原因主要是搬遷沙田污水處理廠至岩洞及往後維修成本高,而擬議靈灰安置所將會令區內的交通負荷增加。
葵湧 工業 地收 標書 中小型 中小 發展商 發展 參戰
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葵涌工業地截標 6財團競逐

1 : GS(14)@2017-04-29 23:41:09

【本報訊】昨日截標的葵涌永基路工業地,共收6份標書,包括早前已投得同區工業地的億京,另羅氏集團、宏安地產(1243)、信置(083)及建灝地產都有出手。


億京諷政府忽略需求

億京項目發展經理黎裕宗昨日表示,今次投工業地是「平常心」,未有正面回應出價會否比上次進取,但他反諷政府好像忘記了工業地需求,斥今年賣地表未有工業地,既然供應少,就不怕出手買地,而且相信有用家支持,對該類物業絕對有信心。資料顯示,該地皮佔地約1.86萬方呎,可建總樓面約17.7萬方呎,市場估值由6.2億至10億元左右,每呎樓面地價約3,500至6,000元。參考同區永基路與永建路交界的工業地皮,政府去年8月以8.3億元批出予億京,每方呎樓面地價只是約2,200元,較當時的市場預期下限價格低近三成。另外,長沙灣荔枝角道近長順街商業地,將於下周五(5月5日)截標。業界對該商業地的樓面呎價估值約5,500至7,500元,地價約30億元至40億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170429/20005456
葵湧 工業 地截 截標 財團 競逐
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信置4.5億奪葵涌永基路工業地

1 : GS(14)@2017-05-06 11:31:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7596&issue=20170506



【明報專訊】發展商積極買地補充土儲,信置(0083)繼去年10月投得黃竹坑商貿地後,昨日再度投得非住宅用地,以逾4.5億元購入葵涌永基路工業用地,每方呎樓面地價2,548元,每呎樓面地價較去年8月批出的鄰近工業地皮貴16%,惟成交價較市價估值下限的每方呎3000元低約15%。信和集團執行董事黃永光表示,地皮位置優越,基建及配套完備,非常高興投得有關地皮,計劃發展優質工業項目。除物流及工業設施外,項目亦可用作科技界需求殷切的數據中心,有助本港創新科技發展。

呎價2548元 貴去年同區16%

信置對上投得官地亦非住宅地,於去年10月與帝國集團合作以25.28億元奪得黃竹坑業勤街及黃竹坑道商貿地皮,該地皮每方呎樓面地價8,872元,創港島區歷年商用地皮呎價新高。是次信置以每方呎樓面地價2,548元投得葵涌永基路地皮,較於去年8月,由億京以每方呎樓面地價2200元投得的同區永基路與永建路交界工業地高16%,惟較市場估值下限3000元低約15%。

長沙灣商業地收8份標書

此外,長沙灣荔枝角道商業地昨日截標,地政總署接獲8份標書,入標的發展商包括長實(1113)、新地(0016)、新世界(0017)、會德豐(0020)、信置(0083)伙拍嘉華(0173)、爪哇控股(0251)、羅氏地產,另中資則有保利置業(0119)。該地地盤面積44,897方呎,樓面約53.88萬方呎,中標者須興建幼兒中心和長者鄰舍中心分處的政府地方及公眾停車場樓面。業界估計,地皮估值29.6億至33.4億元,每方呎樓面地價約5,500至6,200元。
信置 4.5 億奪 葵湧 永基 基路 工業
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工程師學會前會長周明權:葵涌貨櫃碼頭建新市鎮 住數十萬人

1 : GS(14)@2017-07-27 17:42:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9892&issue=20170727
【明報專訊】巿區土地供應緊絀,興建「插針樓」難紓緩龐大住屋需求,究竟有何解決方法?上世紀60至90年代曾參與興建紅磡海底隧道及多條地鐵線路顧問工作的香港工程師學會前會長周明權建議,港府可以與葵涌貨櫃碼頭現有營運商磋商,在碼頭現有土地研究「一地兩用」,在碼頭存放貨櫃等非上落位置,分階段發展上蓋住宅項目,打造可容納數十萬人居住的新市鎮,並且把地鐵線路進一步延伸至碼頭所在的葵青區,解決港人住屋的燃眉之急。

明報記者 葉創成

周明權本周正在倫敦公幹,其間仍越洋接受長途電話訪問,親述其在葵涌貨櫃碼頭上興建住宅項目的建議,「目前香港人的最大怨氣,就是無地方住,樓價太高。如果任何人提出建議可以幫助香港解決此問題,製造多些土地來興建住宅,不論政府及社會各界均應該積極考慮」。

根據周明權的建議,港府可以與葵涌貨櫃碼頭現有營運商磋商,在碼頭現有土地研究「一地兩用」,在碼頭存放貨櫃等非上落位置,分階段發展上蓋住宅項目。他強調,在葵涌貨櫃碼頭發展住宅,是由首屆特首董建華任主席的團結香港基金在4月率先提出(編按:有關建議是先在長洲南面填海2200公頃,再將現時葵涌貨櫃碼頭搬至該新增土地,騰出用地以興建住宅),而周明權近日提出的方案,由於不涉及搬遷貨櫃碼頭,料最快可在5年內提供新住宅土地供應,相信是更值得考慮的建議,「港府若要另覓地方填海興建新碼頭,相信需時10年以上;而且由於碼頭像機場一樣需要24小時不停運作,故日後搬遷碼頭就如1998年搬遷機場,在新址先把所有機器及機械重置一套,然後再從舊址搬去新址,葵涌貨櫃碼頭曾是全世界貨櫃箱處理量最高的碼頭,像這樣再來一次『以新換舊』,成本肯定是天文數字」。

仿港鐵站上蓋物業 轉移板分隔住宅碼頭

作為工程界的專業人士,周明權過去曾參與不少港鐵站上蓋住宅項目的顧問工作,他表示港鐵站上蓋屋苑普遍設有一塊很厚的石屎板塊,行內稱為轉移板(Transfer Slab),分隔上蓋的住宅物業,以及下方的商場或停車場,此模式在本港其他住宅亦已廣泛應用,相信亦可以用來在葵涌貨櫃碼頭上蓋發展住宅:「轉移板是很重要的,令上蓋住宅的支柱不需要一直延伸至下方,這樣的話,下方位置可因應需要再制訂不同支柱位置,作為商場或停車場之用,日後料亦可因應營運碼頭的特定需要而作規劃」。

另外,周明權強調,他並非建議在整個貨櫃碼頭上蓋興建住宅,例如碼頭內有俗稱為「怪獸」的貨櫃上落區,由剷車將貨櫃運送上岸或上船,場地內運作繁忙,其上蓋不適合興建住宅,故他只建議在存放貨櫃的非上落位置入手。他表示,有關位置的面積亦相當大,若在非上落位置的上蓋全部興建住宅,估計規模可等於數個美孚新邨,「美孚新邨目前有99幢住宅,由於過去設有高度限制,樓高上限為20層,故該大型屋苑現只可容納約10萬人口。由於葵涌貨櫃碼頭上蓋可用來興建住宅的面積更大,住宅樓層料亦可更高,估計落成後規模將是數個美孚新邨,有數十萬人居住,等同一個新市鎮」。

可涵蓋公私營房屋 惠及不同階層

周明權表示,在葵涌貨櫃碼頭上蓋發展的住宅項目,與美孚新邨此私人屋苑不同,是一定要同時包括私人樓宇及公營房屋,這樣才可解決目前本港不同階層面對的住屋問題,「目前住宅樓價之高,一般港人根本買不起樓,大家亦看不到將來怎麼時候才可以上車,這是怨氣積累的根源。如果只是暫時無樓住,但5至7年後可以上到樓,相信大家不介意多捱幾年,發展碼頭上蓋物業便可穩定市民對長遠房屋供應的預期,但該項目一定要同時興建私樓、居屋、公屋及港人首置上車盤,令本港不同階層都可以看到有上樓的希望」。

為了配合上述新市鎮的發展,周明權建議,港府可與港鐵(0066)磋商興建葵青支線,由現有的葵涌站延伸至葵涌貨櫃碼頭,同時在區內增建公路及載客碼頭,便利日後在碼頭上蓋居住的數十萬居民往返本港各區。至於上蓋住宅鄰近碼頭的噪音問題,他認為可把外面一排住宅改則,將廚房而非大廳面向貨櫃上落區,以減輕噪音的影響。

與碼頭商洽業權 須具政治決心

目前葵涌貨櫃碼頭的營運商包括長和(0001)、九倉(0004)及中遠集團等,在碼頭上蓋興建住宅涉及複雜的業權磋商,周明權強調,希望港府有政治上的決心,與碼頭營運商,以及港鐵、房委會等其他持份者磋商,「香港人一條香港心」,齊心協力解決本港住屋的最大社會難題,「要解決數十萬人的房屋問題,一定不會是容易的事,但最重要是大家有決心。我相信,若林鄭月娥新政府一上場便成功推動碼頭上蓋住宅此一重大項目,不單令全世界矚目,本港社會的怨氣亦會隨即大減」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-07-27 17:42:44

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0859&issue=20170727
【明報專訊】周明權除了是自由黨前主席周梁淑怡的丈夫外,過去半世紀亦參與紅磡海底隧道及地鐵等多項本港重要工程,也曾任職香港電燈,並且在工程界出任多項公職。他回憶說,過去幾十年本港經濟起飛,與成功的基礎建設是分不開的,「開埠以前本港只是一條小漁村,並無供水或供電系統。但今時今日,你有沒有聽說過兩間電力公司無電供應呢?上世紀60年代本港亦曾試過制水,在一段時間內每4日才供水一次,但由1970年代至今,市民一般只要擰開水龍頭便有水供應了」。

指港經濟起飛 與基建密不可分

交通基建方面,周明權表示,在上世紀60年代本港亦曾有行政局及立法局議員反對興建地鐵及紅隧,認為勞民傷財,惟過去幾十年本港經濟高速增長,目前回頭看的話,過去所有拍板興建大型基建的決定均屬絕對正確。

向前望的話,他認為,港鐵南港島線已於去年落成,而港珠澳大橋及廣深港高鐵等大型跨境基建料將於今明兩年竣工,故本港數十萬建造業工人的生計將受影響。因此,他建議港府積極考慮在葵涌貨櫃碼頭發展新市鎮,此項目除了大量興建房屋外,亦包括地鐵支線,可確保本港建造業工人在未來10年有穩定工作。

[名人樓市論壇]
3 : 舊會員(60465)@2017-07-28 10:47:46

傻啦...香港人話冇樓住,係冇市區樓住...
香港邊皮位,佢地點肯住?
工程師 工程 會前 會長 周明 葵湧 貨櫃 碼頭 建新 市鎮 住數 數十 十萬 萬人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338833

豐寓每呎管理費4.8元貴絕葵涌 媲美豪宅

1 : GS(14)@2017-08-02 06:11:49

■豐寓一房示範單位設大型組合床,上方寢區與天花板相距僅3呎。 黃耀興攝



【本報訊】市區牙籤樓開則怪、呎價貴以外,高昂的管理費更不容輕視。南豐集團陳氏家族後人持有的葵涌新盤豐寓,料周內開價,昨公佈每呎管理費至少4.8元,貴絕同區,與豪宅看齊,住戶每月管理費肯定過千,且會所狹小、設施屈指可數。記者:陳東陽



劏房新盤管理費媲美豪宅,小數怕長計,買家入市宜計清計楚。由南豐集團榮譽主席陳慧慧女兒張添珞及相關人士持有的葵涌單幢盤豐寓,周內將公佈首張價單。負責銷售的南豐資源營運董事周世雄昨透露,初步擬定每呎管理費介乎4.8元到4.9元。以豐寓單位實用面積由222方呎至398方呎推算,住戶每月需要繳付的管理費將介乎1,066元到1,910元。據區內代理透露,葵涌區具指標二手屋苑以實用面積計的每呎管理費介乎1.6元到2.5元,未聞高過3元;當中新葵芳花園每戶劃一收費985元,屋苑單位實用面積介乎400方呎到418方呎計算,每呎管理費徘徊2.4元到2.5元。



■豐寓實用面積244方呎的開放式示範單位採用梳化床。

■單位實際樓底高約10呎9,設計師往高空發展,加裝一列儲物櫃。



會所僅有基本配置

豐寓的管理費與新地(016)何文田豪宅盤天鑄相若,後者每呎約4.98元,不過設備及服務卻差天共地。據樓書顯示,豐寓會所室內外總面積約3,609方呎,設備只有健身室、宴會廳、閱讀室等,屬一般新盤基本配置,而天鑄會所佔地逾5萬方呎。單位細、會所一樣細,發展商揚長避短,示範單位設計將物業高樓底的優點發揮得淋漓盡致,並採用數項多功能家具務求令參觀者覺得空間見使。例如實用面積313方呎的A室一房戶示位,樓書標示的層與層高度3.5米,現場量呎,扣除地板、石屎後的實際樓底仍有約3.3米。設計師拆去睡房門,置一組大型組合床營造出類似複式或閣樓的效果,下層為工作區及衣櫃,高2米,夠正常人活動;上層寢區床褥闊5呎半,夫婦同床無問題,床褥與天花板相距僅約3呎,出入上落易撞頭。


項目有望周內開價

實用面積244方呎的開放式示位則以梳化床佈置,開放式廚房上方置一組離地逾8呎的高櫃儲物,且升高地台增加收納空間,設計貼地。周世雄指,豐寓有機會周內開價及開放示範單位予公眾參觀,首批將推出不少於50伙,定價參考同區物業,會以市價發售。上周開價的另一劏房盤麗新發展(488)深水埗逸新,昨加推38伙,無論開放式單位抑或一房戶都較首張價單同類單位貴半成,並出現6樓貴過11樓的情況,發展商指將會盡快公佈銷售安排,有意於本周末發售。市傳項目收近700票,較已開價的98伙賬面超額認購6倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170801/20107849
豐寓 寓每 每呎 管理費 管理 4.8 元貴 貴絕 葵湧 媲美 豪宅
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葵涌10年首新盤 入場費315萬 豐寓折實平均實呎逼1.6萬 貴區內二手一成

1 : GS(14)@2017-08-03 09:18:53

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4255&issue=20170803
【明報專訊】主打迷你戶的新盤連環推出,其中作為葵涌逾10年來首個新盤、由豐資源負責銷售的豐寓,首批55個單位價單以定價計,平均實呎18,077元,扣除最高折扣11.65%後,折實平均實呎15,971元,呎價不但較同區二手屋苑高逾一成外,亦貴絕區內。不過項目折實入場費314.9萬元,為近年新盤市場上最平的1房單位。

明報記者 徐愷婷、林尚民

市場消息指,豐寓昨即日收逾120票,超額逾1倍。至於明天截票的另一主打迷你戶的麗展(0488)太子基隆街逸新,將於周日發售首批98個單位,市場消息指,項目截至昨晚累收約930票,超額認購約8.5倍。

昨收120票 超額逾倍

豐寓首批55伙,實用面積222至398方呎,由開放式至2房單位,以定價計,平均實呎18,077元,發展商提供多種不同付款方法,扣除最高11.65%優惠(包括120天付款優惠的7%,再以折上折形式扣除5%特別折扣優惠),折實平均實呎15,971元。現時區內指標屋苑如27年樓齡的葵涌廣場,近期二手成交實呎14,564元,而樓齡15年的月海灣,平均實呎14,563元,另區內樓齡最新(約10年)的雍雅軒,實呎12,105元,故豐寓首批平均實呎較同區二手貴約一成至三成不等。

1房戶售價 近年新盤最平

首批以定價計,售價由356.4萬至750.3萬元不等,定價實呎由最低15,840元至最高19,963元。最平一伙為實用面積225方呎的7樓E室1房戶,定價356.4萬元,折實價314.9萬元,折實實呎13,996元。若以1房戶計,料為近年新盤中最平的1房戶。首批單位中,呎價最貴則為實用面積244方呎的8樓C室開放戶,單位定價487.1萬元,折實價430.3萬元,實呎17,637元,有關單位將連家俬出售。

逸新暫收930票 超額8.5倍

價單所見,首批有11伙的折實價低於400萬元,佔整體約兩成;44伙折實價低於500萬元,佔整體約八成。豐資源營運董事周世雄形容開價水平屬「豐裕幸福價」,已考慮同區一二手的成交,項目即日開放示範單位及收票,最快下周開售。項目暫時未有銷售安排,但他表示,確保讓真正置業者優先。

另一方面,發展商亦透過旗下財務公司提供最多八成的一按或最多三成的二按(一、二按合共不高於樓價85%),首36個月按息為P減2厘(P現為5厘),其後按息為P,最長還款期25年。買家需要提供入息證明文件,以及每月總還款額不超過買家每月總入息的一半。另外,發展商為公司員工提供4%「員工置業優惠」。
2 : GS(14)@2017-08-03 09:19:11

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6345&issue=20170803
【明報專訊】今次由豐資源負責銷售的葵涌豐寓,位於興芳路178號,前身為水務署員工宿舍官地,是由豐資源等相關人士於2015年投得,當時中標價3.721億元,較市場預期高約三成,每方呎樓面地價僅6701元,即使計及建築費等,項目首批折實實呎近1.6萬元,相信仍有可觀利潤。

上述地盤面積約8719方呎,於2015年1月截標,當時吸引19個財團入標,以中小型財團為主,包括遠展(0035)、宏安(1222)、佳明、田生(0183)、百利保(0617)與富豪國際(0078)財團等,最終由添宙有限公司投得,作價3.721億元,以可建樓面55,525方呎計,每方呎樓面地價6701元。資料顯示,中標公司董事包括南豐集團榮譽主席陳慧慧女兒張添珞等人。

10年前雍雅軒 首批實呎5166元起

葵涌區內有不少工商大廈物業,但住宅新盤甚為罕有,對上一個新盤已經是2006年由長實(1113)推售的和宜合道雍雅軒,翻查資料,當年項目首批單位即供價232.5萬元起,為實用面積450方呎(建築663方呎)的1座低層E室,當時實呎5166元(建呎3507元)。
3 : 舊會員(60465)@2017-08-03 10:37:41

開價都唔算貴既,位置都唔錯,靠近鐵路。
不過單幢樓收租麻煩d
4 : GS(14)@2017-08-04 05:26:02

舊會員3樓提及
開價都唔算貴既,位置都唔錯,靠近鐵路。
不過單幢樓收租麻煩d


呢個價如果以果區單價來講唔算貴,但點解收租會煩?
5 : 舊會員(60465)@2017-08-04 17:08:08

greatsoup4樓提及
舊會員3樓提及
開價都唔算貴既,位置都唔錯,靠近鐵路。
不過單幢樓收租麻煩d


呢個價如果以果區單價來講唔算貴,但點解收租會煩?


屋苑同單幢其中一倨分別就是
屋苑租客可以唔睇樓就租(已經大約間格景觀)
相反單幢樓,內部質素比較"參次",一定要睇樓先租

我屋苑既樓,能做到一個租客接一個。相反,單幢樓通常要等半個月左右

所以若我再買新樓收租必定選400伙樓上的屋苑,節省不少功夫
6 : GS(14)@2017-08-05 09:30:46

舊會員5樓提及
greatsoup4樓提及
舊會員3樓提及
開價都唔算貴既,位置都唔錯,靠近鐵路。
不過單幢樓收租麻煩d


呢個價如果以果區單價來講唔算貴,但點解收租會煩?


屋苑同單幢其中一倨分別就是
屋苑租客可以唔睇樓就租(已經大約間格景觀)
相反單幢樓,內部質素比較"參次",一定要睇樓先租

我屋苑既樓,能做到一個租客接一個。相反,單幢樓通常要等半個月左右

所以若我再買新樓收租必定選400伙樓上的屋苑,節省不少功夫


咁新技術無幫助咩
葵湧 10 年首 首新 新盤 入場 315 豐寓 寓折 折實 平均 實呎 呎逼 1.6 貴區 區內 二手 一成
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葵涌單幢盤 225呎折實315萬豐寓高開 呎價1.6萬

1 : GS(14)@2017-08-04 06:00:55

■豐寓8樓C單位實用面積244方呎,屬全盤唯一連裝修及傢俱發售。 資料圖片



【本報訊】中小型發展商繼續癲價推出納米樓。由南豐陳氏家族後人持有的葵涌單幢盤豐寓昨開價,首批55伙折實平均呎價近1.6萬,高出周邊二手物業至少一成,兩伙特色戶呎價更逾1.7萬元,挑戰同區新高。記者:陳東陽



項目無「兩球」單位,最平的225方呎納米樓扣盡優惠仍索價近315萬元。負責樓盤銷售的豐資源高層堅稱樓市細戶銷情無問題,「最緊要(面積)細得嚟好實用」。由南豐集團榮譽主席陳慧慧女兒張添珞及相關人士持有、豐資源負責賣樓的葵涌興芳路178號牙籤樓豐寓,獲批預售樓花同意書後不久便匆匆開價。豐寓首批55伙主打313方呎或以下細單位,兩房戶僅佔兩伙,定價由356.4萬元到750.3萬元,呎價最貴逼近2萬元,即使以即供累計最高11.65%優惠計算,折實平均呎價高見15,971元仍然相當驚人。首批呎價最貴的8樓C室,實用面積244方呎開放式間隔,屬全盤唯一連裝修及傢俱發售,佈置與示範單位相同,折實售430.4萬元,折實呎價17,637元,扣除樓層因素,料傢俱價值約35萬元。


發展商:細戶需求仍在

同樣鄰近港鐵葵芳站的葵涌廣場、新葵芳花園及葵芳閣,近期平均實用呎價徘徊1.2萬元到1.46萬元,豐寓貴二手物業至少一成、最多超過三成,而且上述三個二手指標屋苑至今仍未有任何單位實用呎價超過1.5萬元。豐資源營運董事周世雄表示,豐寓定價除了考慮同區二手物業外,亦有因應物業屬全新供應而作出調整,相信現價具競爭力,且市場上細戶需求仍在,「最緊要(面積)細得嚟好實用」。


首批僅26伙平過400萬

物業開則實用與否見仁見智,客觀現實是發展商盼以樓價總額細吸引上車客。首批單位有26伙即供折實400萬元或以內,但統統是實用面積低於250方呎的納米戶,定價最平的7樓E室一房戶,實用面積低至225方呎,折實價314.9萬元,呎價近1.4萬元。至於面積最大的398方呎兩房戶則明顯惜售,折實最平都要655.4萬元。發展商提供最高八成一按,最長25年,首兩年為P減2厘,往後全期P,現時P為5厘,每月還款金額不超過每月總收入一半,而採用上述一按的買家樓價優惠會少一大截。另外,豐資源員工及直系親屬可獲額外樓價4%回贈。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170803/20110320
葵湧 單幢 幢盤 225 呎折 折實 315 萬豐 豐寓 寓高 高開 呎價 1.6
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339492

豐寓向隅客購葵涌廣場 實呎1.5萬破頂

1 : GS(14)@2017-08-15 12:13:36

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2293&issue=20170815
【明報專訊】葵涌豐寓上周六即日近售罄,部分向隅客開始流入二手市場。中原資深分區營業經理許偉業表示,葵涌廣場3座高層D室,實用面積318方呎﹙建築面積437方呎﹚,以480萬元連租約易手,實呎15,094元﹙建呎10,983元﹚,除做價創屋苑兩房戶新高,呎價更創屋苑新高紀錄。許又稱,原業主2009年以181萬元購入,帳面獲利約299萬元或1.7倍,新買家為豐寓向隅客,本打算購入該盤單位作長線投資,可惜未有中籤,決定回流鄰近二手屋苑物色投資機會。

偉華中心成交價創屋苑新高

此外,沙田偉華中心再錄破頂成交。中原高級區域聯席董事馮澤源表示,偉華中心4座高層E室,實用面積358方呎﹙建築面積483方呎﹚,2房間隔,以558萬元售出,做價創屋苑新高,實呎15,586元﹙建呎11,552元﹚。原業主2012年以344萬元購入,持貨5年帳面獲利214萬元或62%。

另利嘉閣分行經理史家樑表示,奧運站海桃灣3座低層B室,實用面積503方呎﹙建築面積680方呎﹚,2房間隔,以900萬元成交,實呎17,893元﹙建呎13,235元﹚。史續稱,以低層計是次屬高價成交。原業主2014年3月以約650萬元買入,持貨3年額印鬆綁後即轉手,帳面獲利約250萬元,物業升值約38%。

德福本月開齋 660萬易手

九龍灣德福花園本月錄首宗成交。美聯物業助理區域經理黃遠基表示,德福花園本月錄首宗成交,位於P座中層5室,實用面積512方呎(建築面積約578方呎),2房間隔,獲同區分支家庭以660萬元承接,實呎12,891元(建呎11,419元),成交價屬市價。原業主於2008年12月斥資約215萬購入,帳面大幅獲利約445萬元,升值逾2倍。

匡湖居持貨32年升值40倍

西貢匡湖居亦錄得成交,中原分區經理陳沛堯表示,洋房實用面積1048方呎﹙建築面積1460方呎﹚,3房間隔另設1000呎大花園,以2580萬元售出,實呎24,618元。原業主於1985年以62.9萬元一手買入,持貨32年帳面獲利2517.1萬元,單位期內大幅升值40倍。
豐寓 寓向 向隅 隅客 客購 葵湧 廣場 實呎 1.5 萬破 破頂
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葵涌工廈單位 3600萬易手

1 : GS(14)@2017-09-25 12:13:04

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1862&issue=20170925
【明報專訊】投資者持續吸納擁有高回報的工商物業,美聯工商助理營業董事陳樂民表示,葵涌華星街2號安達工業大廈8樓全層新近易手,物業面積10,627方呎,成交價3600萬元,平均呎價3387元,屬於市價水平成交。

料新業主享4.3厘租金回報

據了解,原業主於1997年以約292.7萬元先購入A單位,並於10年後,即2007年再以480萬元購入同層B單位,兩伙合共總作價約772.7萬元,持貨逾10年,現帳面大賺2827.3萬元,物業期內升值約3.7倍。

陳續稱,上述物業以交吉易手,而現時該廈的市值呎租約為12元,意味新買家享租金回報接近4.3厘,屬市場上較高回報率的工廈項目。此外,目前葵涌工廠全層放盤不多,而上址面積超過1萬方呎,能作多用途發展,未來可分拆出租或出售,因而吸引投資者購入。
葵湧 工廈 單位 3600 易手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341469

工廈活化重啟 財團偷步掃120億貨 涉17幢工廈 黃竹坑葵涌最旺場

1 : GS(14)@2017-10-15 15:17:16

【明報專訊】特首林鄭月娥昨日公布任內首份《施政報告》,提出考慮重啟工廈活化計劃,原來不少財團早已「偷步」入市。據統計,今年首9個月,市場共錄得17宗全幢工廈易手成交,涉及總額逾120億元,以金額計,雖然今年尚有一季,但料為過去6年來最多,其中第三季便有8幢工廈全幢易手,按季大增1倍;成交金額則涉近70億元,按季急升3倍。

明報記者 林尚民

事實上,林鄭月娥正式公布《施政報告》前,有透露會要求發展局重新審視是否重啟政策,並容許工廈低層樓面放寬用途。事實上,本報綜合美聯工商舖及市場資訊統計,今年第三季,市場便有8幢工廈物業全幢售出(包括一個收購約96.5%業權之項目),較前兩季的5宗及4宗分別增加6成及1倍,而涉及金額則約達69.06億元,比首兩季的34.91億元及16.96億元多出98%及3.07倍。

成交金額料6年最多

若計及今年首9個月,市場更已錄得17幢全幢工廈買賣,為2014年錄得24宗買賣後最高;所涉成交總額則達120.93億元,至少為過去6年以來最多。今年購入全幢工廈物業中,不乏知名投資者,其中以郭炳湘旗下帝國集團最為進取,今年3月該集團先以15.6億元向仁孚行購入黃竹坑道36號仁孚香港仔車廠,其後於8月份再以約19.8億元收購區內天豐工業大廈約96.5%業權。

值得一提的是,今年錄得的17宗全幢工廈買賣中,以黃竹坑區最受追捧,除上述兩個由帝國集團購入之物業外,亦包括上月由中建集團家族許晉亨等人以11.11億元購入的志聯興工業大廈,以及傳由宏基資本(2288)以14.8億元購入的標達中心,4個物業涉及總成交額逾61億元,佔今年市場全幢工廈成交總額超過一半,相信與鐵路概念,以及財團看準區內工廈轉商廈發展潛力有關。

業界料全幢工廈 成交價升量跌

對於施政報告提到重啟工廈活化,美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,根據政府《2014年全港工業用地分區研究》,至2014年為止,全港僅有約500座工廈屬單一業權,相當於整體約35%,由於全幢工廈貨源有限,相信業主將會變得更為惜售,開價更進取,令該類物業交投量減少,而若有關方案落實,全幢工廈的用途將會變得更廣泛,相關物業的售價將會因而上升。

不過,中原工商部董事部郭楚華認為,政府落實重啟活化工廈,將為工廈用途提供更大彈性,將令全幢工廈需求有增無減,按現時走勢,今年全年全幢工廈易手個案將會持續上升。

(2017年施政報告)


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3562&issue=20171012
工廈 活化 重啟 財團 偷步 步掃 120 億貨 17 幢工 黃竹 葵湧 最旺 旺場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342528

宏安逾11億放售金鐘葵涌商廈樓面

1 : GS(14)@2017-10-18 05:16:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9177&issue=20171017
【明報專訊】今年兩幅商業地王先後誕生後,不少商廈業主挾利好消息放售物業。宏安地產(1243)或有關人士委託高力國際及第一太平戴維斯放售持有的金鐘統一中心30樓全層,總面積達20,489方呎,意向價約7.78億元,每呎叫價約3.8萬元。該樓層今年8月曾以8.2億元放售,換言之是次意向價較2個月前調低約5%。資料顯示,宏安或有關人士於去年11月以5.12億元購入,是次意向價較買入價高52%。

另外,同由宏安地產或有關人士亦同時放售葵涌九龍貿易中心B座13樓連8個車位,總面積24,959方呎(連8個車位),意向價3.75億元,每呎叫價約1.5萬元。資料顯示,宏安或有關人士於今年2月以2.75億元購入,是次意向價較買入價高36%。

長實未回覆中環中心易手傳聞

市傳長實(1113)以逾400億元售出中環中心75%業權,以約122萬方呎樓面計,呎價約3.3萬元,金額較1年前的市傳357億元增加45億元或13%。若交易落實,將成為本港歷來最高單價商廈成交。就上述消息向長實查詢,至截稿前長實未有回覆。

荃灣慶豐印染廠3.5億沽

此外,政府擬重啟活化工廈政策,市場再錄全幢工廈成交。市場消息指,荃灣半山街18至20號的慶豐印染廠全幢易手,成交價約3.5億元,以總樓面約58,446方呎計,呎價約6000元,市傳新買家為億京集團。據悉,原業主於1987年以600萬元易手,若落實以3.5億元售出,帳面將大賺3.44億元,物業30年間升值57倍。

中海日升中心呎價17369元破頂

另億京持有觀塘商廈中海日升中心高層A室以高價易手,該單位屬一手物業,面積約2296方呎,約3988萬元沽出,呎價17,369元,成交呎價創項目新高紀錄。市場消息傳出,新買家為雅居樂集團(3383)主席陳卓林或相關人士。
宏安 11 億放 放售 金鐘 葵湧 商廈 樓面
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342800

美聯工商舖斥近2億 掃葵涌工廈物業

1 : GS(14)@2017-11-30 14:31:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6246&issue=20171130
【明報專訊】美聯工商舖(0459)公布,以總價1.96億元購入葵涌羅氏美光發展大廈5至8樓、13樓、以及3個車位,若以實用面積合共約5.06萬方呎計算,折合平均呎價3874元,擬作出租用途。土地註冊處資料顯示,原業主由本地廠家賴紅昌及詹麗麗持有,於2012年以7650萬元購入,帳面獲利1.195億元,物業期內升值1.6倍。

另跑馬地壹鑾地下1及2號商舖,面積約3400方呎,本月初以9600萬元易手。新買家為SUPER START LIMITED,公司董事為羅吳美英。資料顯示,羅吳美英曾為養和醫院診斷及介入放射部主管。

姚君達3730萬購名鑄二手

此外,有名人再度入市豪宅。市場消息指,米蘭站(1150)前主席姚君達以3730萬元購入尖沙嘴名鑄中層F室,單位實用面積1182方呎,實呎近3.2萬元。原業主2009年以3293萬元購入,帳面獲利437萬元或13%。同屋苑中層C、D相連戶,則以7900萬元易手,單位實用面積共2070方呎,實呎3.82萬元。原業主2009年以6496萬元買入,帳面獲利1404萬元或21%。

鄭明明2100萬沽天璽低層

市場消息亦指,有「美容天后」之稱的資深投資者鄭明明旗下九龍站天璽星鑽璽低層D室,實用面積555方呎,以2100萬元沽出,實呎3.78萬元。鄭氏於2009年以1192萬元購入,帳面獲利908萬元或76%。
美聯 工商 舖斥 斥近 葵湧 工廈 物業
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