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燕郊“落宗”事件冰山一角: 土地指標透支濫用,違法亂象錯綜複雜

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-11/1075521.html

祁三連、岑曉林、王營

一個名為“等落者-等待落宗的一大群”的微信群已經迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊鎮區域內涉及房屋產權無法“落宗”的業主。

宗地是土地登記的基本單元,也是地籍調查的基本單元。

房產落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關聯關系,生成唯一的不動產單元代碼。

落宗的基本原則之一,就是地上建築物的性質和土地使用性質必須相同。

舉個例子,如果土地是50年產權的商業用地,地上建築物卻是70年產權的商品住宅,則判定為不一致。

此次“落宗”問題大約涉及燕郊十幾個商品房小區,事件在兩個月內迅速發酵。針對河北燕郊多個小區存在的不動產登記產權縮水、不能過戶、不能落宗等問題,國土資源部部長姜大明最新表態是,“現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續,可以登記了,估計在不長的時間,這個問題就會解決完畢。”

2月7日,燕郊落宗事件有了突破性進展。福成五期一名業主已經成功辦理不動產登記,並取得證書。

等待“落宗”

國土部表示對此高度重視,考慮到歷史客觀實際情況,國土部在請地方調查的同時,也已派人去了解情況。了解清楚後會提出一個解決辦法。

但燕郊等待“落宗”的業主們仍然非常焦慮。

燕郊此次大範圍的“落宗”問題,始於三河市開始施行不動產統一登記。

根據《三河市國土資源局關於實施不動產統一登記有關事項的公告》規定,自2016年12月1日起,三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局,並成立三河市不動產登記中心,負責承擔三河市不動產登記具體業務。

按照“不變不換”原則,以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續有效,權利不變動,證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時,更換新的《不動產權證書》。

正是在更換《不動產權證書》過程中,大量住戶發現,70年房本上所錄入的建設用地原來並非住宅用地,有的是工業用地,有的是綠化用地,有的更是違章用地。

根據業主們提供的名單,目前包括首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子莊園三期、福成五期、福成二期、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、東方禦景、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區、紫竹園等十幾個小區、近萬套商品住宅,都在不能落宗的範圍內。根據規定,房屋不能落宗,則不允許進行買賣交易,不能向銀行申請抵押貸款,也不能辦理房產繼承。

違法亂象錯綜複雜

“落宗”問題可能只是掀開了燕郊土地違法亂象的一角。這其中還摻雜涉及其他違法亂象問題。

燕靈西區(東方禦景)一位業主告訴21世紀經濟報道記者,除了土地性質不統一,燕郊部分小區還涉及房產證產權年限信息模糊等問題。“一部分人房產證標明了產權年限,但一部分人的房產證上面是沒有年限的。關於這個問題,我們也曾向河北省三河市副市長反映。副市長的反饋是可能當時房管局辦理(手續)時不規範,政府會追責。”

上述業主還有擔憂,燕郊目前的商品房小區還有一部分涉及非法建設用地,即集體土地被非法建設並出售,也即“小產權房”。“對於這部分,我們需不需要繳納土地出讓金?但如果要繳納出讓金,應該由誰來承擔?”

時過境遷後,追責恐怕也是難題。根據東方禦景業主提供給21世紀經濟報道記者的購房材料,業主與開發商簽訂的商品房買賣合同上標明為70年產權,商品房預售許可證上房屋用途性質為住宅。但當查詢這家名為“三河燕郊開發區房地產開發有限公司”的開發商時,21世紀經濟報道記者發現這家成立於2000年10月28日的公司,在2006年11月28日已經由於未按時參加年檢而被吊銷營業執照。

關於無法落宗問題,除了燕郊之外,21世紀經濟報道記者發現石家莊的槁城區以及正定縣,還有河北滄州市、邯鄲市、新樂市部分小區都存在類似問題。在河北的網絡問政平臺上,石家莊的普通住戶也在反映房屋不能落宗的情況。在一則新樂市國土資源局的回複中,明確寫著“經不動產登記中心調查核實,未找到該小區相關土地手續,不能落宗。”

土地指標濫用

一位土地研究人士告訴21世紀經濟報道記者,燕郊的土地亂象不是個案。其背後主要是土地指標被非法濫用或提前透支。“三河市商品房開發量這麽大,住宅性質的土地指標顯然不可能有這麽多。”

中原地產分析師張大偉認為,燕郊土地亂象背後就是土地指標的問題。“每年全國都會根據5年發展規劃確定開發強度指標,根據開發指標和18億畝土地紅線指標確定開發量。比如三河市的指標,每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例只有10%-15%。這是社會發展協調的需要。另外包括教育、醫院等公共管理的土地比例一般是15%-20%,超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那麽多的工業或者商業用地,反而是住宅用地需求旺盛。所以,地方政府就在其中先上車後補票,提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性,以後再改過來。”

21世紀經濟報道發現,提前透支或濫用土地指標在全國各地都較為普遍。

據鄭州大學法學院副院長、中國民主促進會河南省委常委沈開舉調研,自2011年開始鄭州市已沒有耕地占補平衡指標儲備,當年需耕地占補平衡指標約11萬畝,全市全年缺口在8萬畝左右。在建設用地指標方面,甚至已經開始寅吃卯糧。

據沈開舉調研,2010年和2011年鄭州市的建設用地指標均是7500畝,2010年鄭州市實際用地是1.8萬畝。也就是說,即使2011年不再使用1畝土地,還欠下1萬多畝建設用地指標。據河南當地媒體報道,新鄉一些縣的土地利用指標在2013年時就已透支到2020年。

2009年時,有媒體報道稱,中山的土地指標早已被“透支”到了2020年後。土地嚴重“透支”,成為制約中山工業產業發展以及重點建設項目落地的核心因素,甚至出現“有項目無土地”的窘境。

燕郊落宗事件政府表態:不動產登記以《房屋所有權證》為準

關於燕郊房屋“落宗”事件,三河市於2月10日發布通告稱:《不動產權證書》與《房屋所有權》信息一致。

8日下午,落宗一事已有進展。據悉,當天三河市不動產中心給福城五期(不能落宗項目之一)的業主辦理了兩個不動產權證。

在最新的官方表態中,三河市人民政府發布通告稱,市委、市政府研究通過,現對不動產登記工作通告如下:

一,凡依法取得《房屋所有權證》的業主,根據《不動產登記暫行條例》的相關規定,可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續,《不動產權證書》所記載信息以《房屋所有權證》信息為準。

二,未辦理《房屋所有權證》的業主,需根據《不動產登記暫行條例》的相關規定,持相關手續辦理不動產登記。

三,從2月13日起,廣大業主可按市不動產登記中心時間安排,陸續辦理相關業務。

 
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