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占地近万亩:碧桂园句容“造城”项目调查

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-25/2NMDAwMDE5NDE2NQ.html

墙上贴着的“保护耕地”字样依稀还能辨认出来,每次经过镇政府旁的围墙,刘天语都会停下来,看看这个标语,叹叹气,一声不响地走开。

刘是江苏省镇江市下属句容市黄梅镇新塘村人,早在今年4月份,其家的楼房和平房被一并拆掉,上面给的理由是“村庄整治”。

让刘感到惊讶的是,8月8日,其老宅基地所在的那片土地上举办了一个奠基仪式:碧桂园投资400亿,占地近10000亩在此兴建“凤凰城”。

他不知道的是,黄梅项目只是碧桂园运作模式的一个缩影。这个项目也遵循了碧桂园的老套路:首先协议大量拿地,然后迅速开发,地方政府则逐步提供土地证。

8月24日,在这个试图打造“南京新东郊”的黄梅镇,本报记者看到20个自然村已经拆得所剩无几。

是日,记者致电镇江国土资源局,对方表示,“涉及到征用集体用地,必须报省国土资源厅审批”,言辞谨慎。

但黄梅国土资源所相关负责人则明确表示,部分土地已通过省国土资源厅的审批。通过招拍挂出让,分几批上报,目前已经审批2批,一共580亩土地,已经准备开工,用于经营性用地,住房、酒店、居民安置楼等。

这只是碧桂园一期项目,而接下来剩下的近9000多亩项目用地如何通过审批,是碧桂园和当地政府以后必须面临的问题。不只是在镇江,碧桂园在与南京相邻的安徽滁州、和县等项目上都投入巨大,地方政府和碧桂园因为“造城”而走到了一起。

快速大体量拿地、快速卖房的碧桂园,截至2009年底已囤地4300多万平方米,据称这些土地足够碧桂园销售13年。业内人士估计,其土地成本只占整个房地产开发成本的10%。本报记者通过对南京周边碧桂园拿地的调查,再次揭示了其拿地成本之低。

拿地手法

按照老刘的说法,黄梅的拆迁始于今年3月份。

本报记者获得的一份句容市建设局在今年2月26日发布的房屋拆迁公告显示,包括新塘、黄梅村在内的20个自然村在2月26日到5月31日要全部拆迁完毕。

令人疑惑的是,此时拆迁的名义却是“村庄整理”,在黄梅镇振兴路8号,记者也看到一个名为“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。

老刘等当地拆迁户尽管也听说这个拆迁是为“碧桂园”项目而来,但无从了解更多信息的他们只能私下猜测。

事实上,据《镇江日报》报道,2010年1月23日,碧桂园已与句容方面签订协议,决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。

但当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目。

2010年5月7日,句容市一位科级干部在回答记者的求证时,就反问说:“我们进行的是村庄整治,不是商业开发,谁说碧桂园要来投资?你有什么证据?”

本报记者多方了解到,句容方面成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。

尽管官方否认,但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对,曾聚集到相关部门反映情况。

一位被拆迁户在写给当地政府信中表示,根据《物权法》,政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地,黄梅拆迁明显不是为了公众利益。

但拆迁进程并没有受阻,到了4月9日,当地已经在召开第一阶段总结会议,指出“取得了显著成绩”。

时间到了8月8日,碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩,标志着该项目正式动工,包括老刘在内的拆迁户们这才彻底醒悟过来。

“这肯定是想省钱,这样碧桂园省钱,政府也省钱。”老刘告诉本报记者,其家房子按照拆一还一进行了置换,但老刘认为若碧桂园来直接谈判,“那会好很多。”

事实上,直到拆迁完毕,这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。老刘告诉本报记者,其唯一收到的一个文件就是拆迁通知书,上面写着赔偿标准。

本报记者获得的一份由江苏省国土资源厅发出的编号为苏政(2010)298号文显示,到6月24日,江苏方面才批准了黄梅38.9835公顷(约570亩)土地变更为建设用地,并收归国有。

据本报获得的一份编号为句经地交告[2010]字第2号土地招拍挂的文件显示,句容曾经在7月8日挂牌黄梅区域三块土地,面积合计约2500多亩,但该地块挂牌截止时间为8月6日。

记者为此咨询句容方面,上述地块是否获得土地证,但到本报截稿时为止,尚未得到回复。

这似乎与碧桂园和县项目操作手法如出一辙,和县项目中16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证,还有4000亩是农村集体建设用地,3800亩水库涉嫌以租代征。

记者8月24日致电和县国土资源局询问对碧桂园项目调查进展情况,对方表示不便作答。

分批提供土地证

在碧桂园和句容签约仪式上,句容官员指出“对未来开发建设中没有遇到过的问题,千万不要说‘不行’,保证项目顺利建设”。

据记者了解,截至到7月21日,碧桂园在句容的相关公司尚未注册,当时地块的建设使用权也未拿到,但这一项目却在8月8日隆重开工,速度非常之快。

上述句容官员在签约仪式上就表示,“随着碧桂园项目的建设,我市将拥有一个品质高档的大型综合性社区,这样我们才有资格说与南京同城同建。”

显然,碧桂园巨大楼盘体量在为地方政府提供了巨大的税收之外,也为地方热衷的造城运动提供了一个契机。

而为了实现这个造城运动,协助开发商分批拿到土地证就成为地方政府的主要任务之一。

“目前,江苏已从5万多个村合并到2万多个村,农村合并集中居住多出来的农田不能用来建设商品房,对于多出来的宅基地一是用来复垦,建设成农业用地。”8月24日,江苏社科院农村发展研究所包宗顺所长告诉本报记者。

在包宗顺看来,农业用地绝对不可以用来建设商品房,除非得到批准,但上万亩的土地要得到批准是非常之难。

事实上,碧桂园与和县签订的合同土地面积高达1万亩,而碧桂园与句容方面的协议也宣传为占地近1万亩,而碧桂园方面今年也预算安排了70亿的基金用在土地储备上,地方政府如何才能将这些土地变更为碧桂园名下呢?

此前,部分地方政府通过相关操作,让土地出让前的招拍挂成为一个形式,一个假象,是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段,将土地出让给协议方。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,这或进一步加大地方获得土地证的难度。

滁州国土资源局南谯分局人士24日就回应本报记者,“碧桂园滁州项目一期用地已经通过招挂拍获得了土地使用的资格,但土地证的办理仍在申请办理中,还没有下来。”

记者了解到,与和县碧桂园一样,一期土地基本都拿到了土地证,但往往后期遇到了问题。

官方资料显示,和县碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权,一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩;另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩,但第二宗土地尚未得到土地证。

即使碧桂园拿到了第二宗土地证,也才只有约3900亩土地证,与获得10000亩土地证相差较大。

事实上,在和县、碧桂园等签订的协议中注明地方政府有义务帮碧桂园拿到土地证等相关证件,“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”

《土地管理法》也规定,征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,必须由国务院批准,这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。

显然,对于地方政府而言,由于受到地方建设用地指标的严格限制,如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证显然是一个难题。

而碧桂园似乎还将沿着大量在二三线拿地的路径走下去,“今年国家开经济工作会议,还是强调加快中小城市的建设,我们也是走这条路,符合国家政策的导向。”碧桂园主席杨国强在3月底的2009年度业绩说明会上说。

24日,记者在现场看到,20个自然村已经基本拆迁完毕。不少村庄的水泥路旁,堆积着未及运走的村民拆迁房的建筑废料,而村民集中安置房也已开始动工建设。江南乡村的宁静,已经永远封存在了当地村民的记忆之中。(应被采访者要求,刘天语是化名)

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低价“捡”地近万亩龙湖“下乡”搞旅游地产

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101028/2032995.shtml

  每经记者 李潮文 发自深圳
素来低调的龙湖地产,最近在土地市场上频频出击,继今年8月斥资15.2亿竞得烟台养马岛33宗商住用地后,近日再度豪掷34亿拿下该区域30宗地,合计近7000亩;同时,龙湖还以4.45亿获得云南玉溪1781亩旅游用地。至此,龙湖地产的旅游地产规模已近万亩。
10月25日,龙湖地产通过公开拍卖方式在山东烟台牟平区养马岛再次获得30宗商住项目,与此前成功斩获的33宗地块加到一起,龙湖在烟台已成功圈得63宗地块,总计约7000亩,平均楼面价约1000元/平方米左右。
由于龙湖项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海4个滨海旅游城市的中间地带,周边旅游资源丰富,龙湖计划在该大片土地上打造一个大规模的旅游地产项目。
无独有偶,26日,龙湖再以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地,为云南省级高端旅游项目。龙湖地产执行董事秦力洪表示,龙湖将在这千亩地 块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目,“龙湖一直坚持区域聚焦多业态的发展战略,该项目将是我们在西南区域的战略 布点。”秦力洪称。
自此,龙湖向旅游地产转移的策略已不言而喻。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》采访时指出:“面对目前中央对住宅地产的强硬调控,现在开发商确实都在做战略转移,可以归纳为两个趋势,一是往城里走,做高密度、高品质城市商业地产,二是向郊外走,做高品质,低容积率的旅游地产。”
由于龙湖一直致力于住宅地产的开发,有业界质疑,转战旅游地产是否会面对经营上的门槛。“相比城市中心片区高密度地产的良好商业前景,旅游地产确实会面临一定的风险”,宋丁指出,但在郊外发展旅游地产,一般都会开发别墅等高档地产,大大降低了开发的风险。

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標題溫州拿地萬畝 新湖中寶如何撬動750億投資?

http://www.yicai.com/news/2012/11/2207520.html
調甚至神秘的「新湖系」掌門人黃偉在媒體上的每一次露面,都意味著業務橫跨地產、金融、礦業、投資等多個領域的「新湖系」將有大動作。

上一次公開露面,黃偉與金融界的巨鱷吉姆·羅傑斯在溫州大談投資之道,而近期,這位擅長資本運作的浙江商人出現在了溫州平陽縣的濱海小鎮鰲江,吸引他的是一個號稱投資750億元的巨大工程。

工程的實施主體是「新湖系」旗下的上市公司新湖中寶(600208.SH)。新湖中寶10月11日公告稱,控股子公司平陽利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》,雙方就平陽西灣海涂圍墾項目(下稱「西灣項目」)的建設及後續開發等事宜達成了協議條款。

公開資料顯示,西灣項目分南北兩個片區,南片圍墾土地面積5211畝,北片圍墾面積7390畝,其中用於居住、商業用途的出讓土地面積約為5400畝,項目開發面積近820萬平方米,總投資750億元。

儘管投資規模驚人,但此消息發佈後,資本市場並沒有給予正面的反饋,公司股票繼續在低位徘徊。

事實上,此前新湖中寶已經多次介入一級土地開發,但旗下多個一級開發項目的進展並不十分順利,且還未給公司帶來充分的利潤貢獻。

新湖中寶在2011年年報中稱,進軍一級土地開發是公司應對地產調控,加快地產業務結構轉型的關鍵一步。而在一些業內人士看來,新湖中寶做的項目難言「出彩」,開發效率並不高,節奏也不快,但公司土地儲備卻已達約1000萬平方米(不含一級開發項目)。

有市場分析人士認為:「新湖做房地產有點像做股票、期貨,似乎更看重土地和房地產升值。」

1.2萬畝的「大買賣」

「七山一水二分田」,是人們對浙江自然地理的經典描述。土地資源的相對缺乏,正成為不少急於發展地方經濟的政府官員撓頭的問題。隨著近年來浙江大力推進海洋經濟,「向海要地」成為獲取土地資源的新方向。

《第一財經日報》記者在浙江溫州平陽縣調查發現,地方政府「向海要地」的熱情著實令人驚訝。在新湖中寶簽約平陽西灣項目以前,在當地政府的主導下,該項目的南片圍墾工程已經完工,北片也已於2010年12月開工。

除西灣項目外,類似的故事還在平陽的墨城、宋埠等地不斷上演。記者瞭解到,圍墾面積達1萬畝、投資約617億的平陽宋埠——西灣圍墾區造地已接近完工,即將開始招商引資。

平陽縣發改局一位負責人在接受記者採訪時表示,溫州包括平陽普遍山多地少,土地資源相對有限,為了拓展經濟發展的空間,圍墾或是一條捷徑。「同時,為了加大固定資產投資的力度,引入有實力的民間力量進入平陽開發,也是我們重點考慮的方向。」

據悉,西灣項目是平陽縣迄今最大的招商引資項目,也是平陽單體規模最大民間投資項目,將建設包含全球溫州人論壇永久會址、世界溫州人金融中心等在內的城市新區,建成後可容納和集聚人口約8萬人。

新湖中寶方面稱,西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發項目之一,計劃開發週期13年,主要包括海涂造地、區內基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發。

記者獲得的一份內部資料顯示,西灣項目南片工程開發時限為2012年到2020年共8年,投資350億元;北片工程開發時限為2012到2024年共12年,投資400億元。

記者在西灣項目現場看到,南片區的圍墾工程確已完工,一輛輛重型卡車運送著各種工程裝備來回穿梭,而原本一望無際的灘塗也已經成為一塊塊平整的土地。

一位知情人士對記者稱,雙方都很重視這次合作,僅談判就持續了一年多,修改合同草案近35稿。

如何撬動750億投資?

新湖中寶對西灣項目的佈局早於一年多前就已經開始。

2011年1月6日新湖中寶公告稱,公司擬通過收購和增資的方式,獲得平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司(即利得公司)51%的股權,其中41%的股權的對價為9.1億元,同時以2億元的價格認繳新增公司註冊資本金1022.82萬元,其餘部分作為公司資本公積。

記者查閱當地的工商資料顯示,利得公司成立時間為1998年3月,經營範圍為建築用石料露天開採、海涂開發。據悉,利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署《圍墾開發西灣海涂項目合同書》,以政府特許經營方式取得西灣海涂圍墾項目。此外,公司的幾名原始股股東均為自然人。

平陽縣一位負責宣傳事宜的政府工作人員告訴記者,引入新湖中寶,看中的是其上市公司的地位與影響力。上述平陽縣發改局負責人則表示:「近年來,溫州抓全社會固定資產投資力度非常大,除了政府投資,更重要的一個措施就是充分吸收民間資金。」

雙方簽訂的協議規定,西灣項目圍墾工程完工後,利得公司按約定收取圍墾土地的收儲金,平陽縣政府通過以先收儲後掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權,利得公司或由利得公司指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。

知情人士稱,雙方現在也只是簽訂了協議,很多都是框架性的,還沒有細緻的規劃。「這個項目的特點是政府與大型企業的合作開發,投資大,時間跨度也很大,後期的不確定性還是存在的。」

其實,新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發,包括天津靜海項目、大連金州項目、啟東圓陀角項目及溫州平陽項目。

不過,從新湖中寶發佈的業績報告看,真正落定的項目只有溫州平陽及啟東圓陀角項目。同時,一級土地開發除了令新湖中報土地儲備量大增以外,至今未給公司創造充分的收益。

有媒體報導稱,啟東項目包含200萬平方米的商住用地,其中,2011年計劃出讓80萬平方米,2013年出讓其餘120萬平方米。而實際上,該項目2011年並未實現出讓,2012年的出讓也因故推遲。

新湖中寶方面解釋稱,延遲出讓是因為前期開發量已經可以滿足「招拍掛」的需要,但由於涉及土地出讓指標問題才沒有入市。

除了開發經驗的相對不足,公司資產負債率較高、資金並不寬裕的狀況也令外界對其能否撬動750億元的浩大工程感到擔憂。

根據新湖中寶最新發佈的三季報,公司的資產負債率已達72.14%,1~9月,公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤4.13億元,同比下降27.05%。此外,1~9月,公司經營活動產生的現金流淨額為-3.26億元,同比大幅下降425.23%。更重要的是,在地產調控的大背景下,新湖中寶通過上市公司地位為項目的後續開發融資也存在不小的困難。

 

轉型,還是豪賭土地升值?

在不少業內人士眼裡,「新湖系」掌門人黃偉並不像一位開發商,而是一位資本玩家。這位神秘的浙江商人幾乎從不參加浙江地產圈的活動,土地拍賣現場也看不到他的身影。

值得注意的是,「新湖系」一度「控制」多家上市公司,並控股湘財證券、新湖期貨等多家金融機構,入股盛京銀行、吉林銀行、成都農村商業銀行及金洲管道、大智慧等多家上市及擬上市公司。

但在一些房地產業內人士看來,新湖中寶的房地產開發能力並不出色,土地儲備卻十分豐富。公開資料顯示,截至2011年底,新湖中寶共有土地儲備項目36個(不含一級開發項目),土地儲備佔地面積966.64萬平方米,按公司權益計算為842.46萬平方米,規劃建築面積累計已達1515.75萬平方米,按公司權益計算為1315.99萬平方米。

公司2011年年報顯示,公司目前開發的36個項目中,有多達12個項目在報告期內的累計結算面積和收入指標顯示為0,同時,公司在2005年前拿到的許多土地,至今尚未開發完畢。

另一個值得關注的現象是,在地產商瘋狂高價拿地的2008~2009年,新湖中寶非常謹慎。2010年房產新政出台後,新湖中寶開始逆市出手,在各地拿下一些土地,其中一級土地開發是重點。

新湖中寶方面稱,通過天津、啟東、平陽等這一系列項目的開拓,公司進一步豐富了地產業務的盈利模式,為未來地產業務可持續發展積累了大量的儲備,充分顯示了公司應對地產調控、加快地產業務結構戰略轉型的前瞻性。

一位不願透露姓名的開發商代表對記者稱,一級土地開發其實也存在風險,最大的不確定性在於政策的延續性和地方政府的態度,「如果涉及拆遷,風險就更大了,同時,地方政府對投資成本也可能存在預估不足的情況。但圍墾涉及的拆遷很少,政策風險會小很多。」

「公司的資源過於分散,開發項目的品質和進度肯定會受到一些影響,至於是戰略轉型還是豪賭土地升值,隨著項目開發的推進,自然就會見分曉。」上述開發商如是說。


標題 溫州 拿地 萬畝 新湖 中寶 如何 撬動 750 投資
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低產林改造變形記 浙江永嘉:萬畝「耕地」上山

http://www.infzm.com/content/91245

一邊是低產林改造的國家林業政策,一邊是「佔補平衡」的耕地紅線硬要求,並不沾邊的兩項國家政策卻在浙江永嘉等地雜糅、嫁接,終成為地方發展衝動炙烤下的利益遊戲。

在5分鐘的輪渡、一小時的中巴、一個半小時的出租車和半小時泥濘山路的步行後,李青東和他的6位老鄉沮喪地發現,他們一直在討論的故鄉山林,現在已成了一片黃土。

「我們把祖宗留下的東西給搞沒了。」久未回家的李青東突然驚呼了起來。

他的面前,是一片浩如煙海的樹林。視線中央,一大塊山崗像被剃光了頭,變成一片片梯田。水泥高埂已經築起,從山峁到山腰。另一座山又是如此。

這是在浙江省溫州市永嘉縣周衛村,但遠非一個村的遭遇。

一邊是當地政府眼中風風火火的「低產林改造暨耕地開墾項目」,一邊是村民反對的「毀林開荒」,而在專家眼中,這種項目已踏在「法律的紅線」。

從項目承包者、鄉鎮政府,到往上一級政府,形成了一條各取利益的伐林、造田「生產線」,唯獨李青東們在憤怒:「我們以前這裡到處都是樹,松樹、紅楓、檜樹……密密麻麻,現在怎麼成了這樣子?」

低產林疑竇

這塊位於岩坦鎮周衛村的上梅壟山場,原屬村集體所有,現在變成了爭議中的「低產林改造暨耕地開墾項目」。

2012年6月15日,「周衛村一期低產林改造暨耕地開墾項目」經永嘉縣政府正式發文立項,立項面積為681畝。

這是永嘉縣層層分派的硬性任務。一則2012年10月永嘉廣電網的新聞顯示,一名副縣長帶隊、考績辦參加的督查組前往周衛村等三個村實地察看,要求施工克服困難,「倒逼竣工日期」。

然而,在村民眼裡,這並非低產林。

低產林改造是我國一項林業政策。按照國家林業局頒佈的《低產用材林改造技術規程》,低產林一般是指「因未能適地適樹或經營管理不當,或受自然、人為不良因素影響,造成林木生長慢、質量差,明顯低於所在立地條件應有生產力的林分」。

「我們這根本不是什麼低產林,怎麼能改造成耕地?」村民用手掌貼著木材截面比劃,但兩隻手亦難及木材的直徑。「我們這除了一部分松樹,都是闊葉林。」

2012年5月,村民們多次到現場拍攝錄像和照片,以證明森林茂密的事實。當了14年護林員的村民李希國證實了這一點。

周衛村村委會主任李振非有不同的說法,他介紹,此前被開發的這片植被併不茂密,理由是:「起初,周衛村村片林挺好的,後來我們開始村裡建通電設施,砍伐了一部分,後來村裡建公路,債務纍纍,又砍了一部分。」

縱是低產林,按照上述技術規程規定,將林地砍伐一光的「皆伐」改造方式,只適用於「採用任何措施都不能恢復原用材林正常生長的林分」。

公開的秘密

帶著種種質疑,從2012年10月開始,一百多名村民「反對派」,分別逐級上訪。

「他們一直在毀林造地。」周衛村村民上訪資料稱,此前,有人故意有選擇地砍掉大樹,然後把砍伐後所剩的稀疏樹林拍成照片,上報浙江省林業廳,以獲得「低產林」認證。而立項後,又不斷突破紅線,過度砍伐。村民稱,現在超采面積嚴重,造成山場三百多畝被破壞。

永嘉楠溪江保護志願者周壽強說,在永嘉,這並不少見。此前,他已多次聽其他鄉鎮的村民談及同樣的事。

同屬岩坦鎮的潘二村便是一例。周壽強曾實地走訪,在路上看到了潘二村伐下的木材,正通過索道滑到加工點。而同一鄉鎮的八畝村,村民鄭英送稱也舉報過相同問題,「但根本沒人管」。

張溪鄉深固坑村又是一例。村民上網發帖,指責村幹部與開發商聯合砍伐了四百多畝幼林。村幹部不得不出面向媒體澄清該地系低產林項目,但對是否造假,並未回應。

2012年6月永嘉縣政府下達的立項通知中,提及12個低產林改造暨耕地開墾項目,而這已是該縣第三批項目。不過,永嘉縣政府強調,所有開墾項目都進行了實地現場聯合踏勘和科學論證,也經過了環評等程序。

「低產林改造的不是低產林,這是各級政府都知道的公開秘密,我們林業部門也沒辦法。」一名永嘉縣林業局官員對南方週末記者說,這並非永嘉一地的情況,從縣到市,再到其他地方,「現在大家都這麼搞」。

據浙江省台州市黃岩區環保志願者協會秘書長葉華傑說,在同樣被作為低產林改造的鶴盛鎮金墩村,他也曾接到當地村民舉報。

而簡單搜索網絡,這也非浙江一省的遭遇。云南、湖北都可看到有類似的舉報信息。

山高林密、人跡罕至,是大部分爭議項目所在村的共同特點。「這些地方村民基本都搬下山,很少有人會去查看,有人造假也沒什麼人知道。」周壽強說。

而當地政府也意識到了問題。周衛村村民說,他們向永嘉縣林業局舉報時,林業局的領導曾私下承認,其中有「做假」嫌疑。但過去一年了,案件卻一直沒有進展。

「我們已經踏勘了現場,還在調查,有沒有違法,現在還沒有結果。」永嘉縣林業局下屬的大楠溪森林公安派出所所長李永海說。

利益驅動的土政策

在「是否濫伐低產林」的爭執之外,另一個關鍵問題是,如此林地改造成為耕地是否違規?

南方週末記者就此詢問溫州市林業局,辦公室一名工作人員表示不能回答,「我的瞭解是林地的性質沒有改變,至於國土部門怎麼核查,我不清楚。」

「這是典型的中國式土政策,它走法律的紅線,不一定違法,但中央並無這樣的政策。」北京林業大學一位要求匿名的教授說,這跟陝西的溝道改造、河南的墳地改造換取用地指標,幾乎如出一轍。

他解釋說,此前大家所說的低產林改造,主要針對商品用材林,主要是指對一些生長林況不好、出材量不高的林地進行更新再造。而如永嘉這樣砍伐後不造林卻造田的,無疑跟國家林業政策背道而馳。

這背後,是各級政府的「造田」衝動。

「為佔補平衡,大家想在山上造地。」上述永嘉縣林業局官員說,「但茂盛的林木怎麼能搞,所以只能搞個低產林改造的名目。」

所謂耕地佔補平衡,是土地管理法確定的一項耕地保護的基本制度,按照「佔多少,墾多少」的原則,建設單位必須補充相應的耕地,以保證耕地不減少。

事實上,這種置換方式似乎只是數據遊戲。據村民稱,海拔近900米的山上,田地品質很差,「種水稻只能一季,5月插秧,到8月就得收割,一畝經常只能收一兩百斤。到了10月以後大雪封山,經常要湮沒腿部。」

「山裡的田,在過去幾年沒人耕種,本來就荒著,都長滿茅草。」永嘉公安系統退休老幹部周金良說。

各級政府的邏輯顯而易見。作為東部發達地區,浙江的建設用地指標一直緊張。溫州近年來一直在想方設法開墾土地。除了國內最大的灘塗圍墾項目「甌飛」工程,這兩年,溫州市更多次給下屬縣市下達開墾耕地指標。

每年約5萬畝的土地缺口——溫州發改委測算的這一數字,多年來,早已成為主政者的一塊心病。「開發墾造耕地和低產林改造工作事關永嘉全縣佔補平衡、用地保障,事關全縣經濟社會可持續發展。」在永嘉縣國土局的一份工作報告中如此總結。

佔補平衡裡的各層獎勵,也讓各方趨之若鶩。岩坦鎮主管土地的副鎮長朱海兵曾對媒體稱,每開墾一畝,項目承包人可獲得3萬元,所在村是1500元,鎮政府拿到1.5萬元,而造地成本最高也不到1.7萬元。以周衛村業已立項的681畝計,利潤數以千萬計。

而各級政府看重的是建設用地指標。「經濟利益還是其次,(開墾的)目的更多是為了發展。」永嘉縣林業局的一位官員說。

急迫可見一斑。2012年,永嘉縣接到上級墾造耕地任務是4700畝,但同時市政府又另外委託了2000畝造地任務。「永嘉不像其他縣市,我們沒有灘塗,永嘉縣的耕地佔補平衡,只能靠山區造地產生。」永嘉縣國土局人士說。

新的擔憂已經開始。知情者說,2013年永嘉縣新的耕地墾造任務已經下達,「任務是5200畝,同時要求縣裡積極為全市做貢獻,力爭完成耕地墾造1萬畝。」


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【每日一黑馬】60歲「果農」白智勇的春天裡:種30萬畝櫻桃!

http://www.iheima.com/archives/45051.html

【導讀】今天黑馬哥介紹一個有點鄉土氣息的老黑馬:1986年,33歲的白智勇依靠種植蘋果成為了萬元戶。之後,他在果樹種植上一發而不可收,2012年僅靠出售矮化大櫻桃苗就獲得了1200萬元的收入。而白的「野心」更大:以「公司+合作社+種植大戶」的模式建30萬畝種植基地,「老驥伏櫪,志在千里。」

「地之吐生物者也。二象地之下、地之中,丨,物出形也。凡土之屬皆從土。」古籍《說文解字》這樣解釋了「土」字的含義,原初「土」字並不帶有現在「土包子」等蔑視譏諷之意,更多的則是樸厚的涵義。

黑馬哥意欲用「土老闆」一詞來形容這樣一批創業者,他們通常出身於農村,也植根於農村。他們從事的事業常常是「土生意」,沒有IT精英們的光鮮,也沒有金融從業者的亮麗,更沒有文化從業者的文藝范,有的只是「苦」「髒」「累」。他們的舞台很小,但野心卻很大。

他們通常生於上世紀的50或60年代,由於時代原因,他們學歷不高,低至小學輟學,高至中專畢業。他們不會普通話,有的只是帶有濃重地方口音、能讓你勉強聽得懂的言語。他們談話絕不會夾雜著英語,偶爾會蹦出一些看似俗不可耐的土語。他們口中除了「賺錢」,也時常會擲出「夢想」、「創新」、「企業文化」等時尚詞彙。他們中的許多人不會用電腦,也不會用智能手機,更不知PPT為何物。

而由於「暴發戶」的標籤,在本地的族群中,他們常常會被看成「異類」;而在城裡的「異族人」眼中,土老闆則是有錢的另類。他們看似因錢卓爾不群,但卻異常孤獨,得不到資本的關注,也沒有嘗過聚光燈的滋味。今日黑馬白智勇便是這樣的一位代表。

「老驥伏櫪」

在京城一個滿城飄絮的春日,60歲的金果生態農業董事長白智勇面帶疲色坐在黑馬哥面前,不久前他剛從陝西寶雞坐了十四個小時的火車輾轉來到北京的黑馬大賽現場。黝黑粗糙的皮膚,操著一口濃重地方口音的普通話,雙手拘謹的撐住皮沙發,說的興奮時則有力的用雙手比劃起來,這是白留給黑馬哥樸素的印象。

白智勇,陝西眉縣人,1973年高中畢業,當了三年教師後,自詡認識到「農村發展需要知識需要人才」的他向鄉黨委寫了一封信申請回到生產隊。而提及這段往事,白依然流露出一種自豪,「當時黨委還向全縣教師發起了向我學習的號召。」

因為農村知識人才的匱乏,高中畢業的白智勇不久便被推選為生產隊隊長。此後,白一路「加官進爵」,「當了半個月生產隊隊長後我成了大隊黨支部副書記,當時我才二十四歲,後來我又當過農場場長、農資站站長和黨支部書記。」

1982年這一年,對於村支書白智勇來說,是一個重要的年頭,因為將近「而立之年」的他成家了。當然還有一個值得一提的重大消息,1982年元旦這一天,中央簽發了改革開放以來第1個涉農1號文件,文件第一次明確地肯定了包產到戶的社會主義性質。而該文件有一個廣為人知的導火線是:三年多前,安徽鳳陽18戶人家冒死簽下「血書」率先實行「大包干」。

之後,受到刺激的白智勇沒有做出上文中類似「18戶人家」的豪邁之舉,但也做出了令許多人費解的選擇——辭去了村幹部職務,並借了一千多塊錢承包了一片荒灘。而更讓人費解的是,他沒有像許多餓怕了的人們一樣去選擇種糧,而是栽植蘋果。當時自認為「有點經濟頭腦」的他是這樣算了一筆賬。

「在荒灘上種小麥,一畝能收五六百斤的小麥,但如果種蘋果,一畝地能收四五千斤的蘋果,蘋果的產值是小麥的十倍。於是我沒有種糧,而是一次性栽了二十畝的蘋果樹苗。」

從此,白便在這片蘋果園上開始了耕耘,由於起步早和運氣好,他在1986年便成了當地為數不多的「萬元戶」,不久後又成為十萬元戶。但白的理想並沒有止步於「果農」,2001年他註冊了「金果」公司,將果園轉變成園藝場。2007年白從德國引入了矮化大櫻桃,並開始了本地化工作,2012年年僅靠出售櫻桃樹苗就獲得了1200萬元的收入。不過白的野心更大,在自己商業計劃書中,他這樣描述了自己的商業模式,「種苗繁育:掌握核心技術、複製連鎖推廣、公司+合作社+種植大戶。」

以下為白智勇口述。

2001年,我在雜誌上看到山東的園藝場做的不錯,就想既然山東人可以做,陝西人為什麼不能做?於是我在示範園的基礎上,建成了全縣第一個園藝場。當年9月30,我正式註冊了公司。

做農業不止讓自己富起來也要帶動鄉親們致富。我一方面建立了果樹研究會不斷引進新的果樹品種,另一方面進行示範試驗,向鄉親們傳授技術推廣新品種。為了進一步推廣這些好的果樹品種,我年年舉辦桃王選拔賽、草莓狀元選拔賽,把農戶組織起來進行評比,鼓勵他們種好果樹。之後我們公司進入了快速發展時期。

2007年我們從德國引進了矮化大櫻桃,將公司的工作重心放在了這種櫻桃的推廣上,2010年著手做櫻桃苗的研發試驗,研發果園達一百多畝,創建陝西首家百萬矮化大櫻桃快繁中心,進入了規模化的發展階段。

目前我們公司有不到六十名員工,其中三十多人都在做矮化櫻桃的組織培養。組織培養有兩大用途,一個是快,快能快到什麼程度,一個苗一年可以通過組配變成一萬個苗。此外,它可以達到脫毒,脫毒的苗,比一般的苗增產30%以上。我們一棵櫻桃樹苗賣五十元錢,也就是兩斤櫻桃的錢,一棵櫻桃樹苗一般需要三年才能產果,不過它的豐產期可達三十年。

「三十萬畝的野心」

有了樹苗之後,我們還要把它賣出去,通過宣傳讓更多的人瞭解我們的產品購買我的樹苗。2012年5月,中央電視台財經頻道的生財有道節目以《矮化大櫻桃樹,上陣父女兵》講述了我和我女兒做櫻桃研發的事情。陝西衛視的農村大市場節目又以《矮化櫻桃 畝賺十萬》介紹了我們的櫻桃項目。這些電視節目給我們的企業做了很好的宣傳。去年一年,包括黑龍江、新疆、云南、四川等二十五個省市從我們公司引進了矮化大櫻桃,僅賣果樹苗的收入就高達一千兩百萬。

歐洲大櫻桃種植越密集的地方,價格越高,賣的越快,所以說,現在要發展規模化種植基地。我計劃在陝西興平市建三十萬畝種植基地,現在已經開始實施了,種植了有一千多畝。我們形成一種示範效應,讓當地群眾認識到種植櫻桃可以有高收入,然後帶動農民一起種植,最終達到三十萬畝的目標。我也打算在全國不同的地方設立示範基地,帶動更多的農民科技致富。

我們拿地是由村上和鎮上協調的,我們給願意出地的農民一定的費用,比如前三年每畝地是八百元,後兩年是九百元,後五年可能就是一千元。包出去地後,他還可以在地裡打工,當然也可以到外地去打工,掙更多的錢。

「年輕人不愛搞農業」

我們企業發展面臨最大的困難時資金問題。農業企業的土地都是流轉來的土地,沒有土地證和房產證,沒有產權就和銀行打不上交道,無法得到銀行的貸款。政府雖然會對一些項目進行支持,但是支持的項目太少。我們現在想要把這些好的果苗發展起來,但只依靠自己的資金發展太慢。因此我們要利用黑馬大賽的這個機會,把矮化櫻桃的項目推介出去,吸引個人和投資公司的注意,爭取更多的投資。

除了資金困難以外,農業人才的缺失也是我們不得不面對的。現在的年輕人不愛搞農業,怕曬太陽怕流汗,農業院校出來的學生做農業這一行的連10%都沒有。許多農業企業都是老子做農業,兒女不願意繼承,轉做其他行業。幸好,我的兩個孩子對這一行業比較喜歡,他們在大學全部都學得農學,畢業之後進入了我的公司工作。兒子是做生產管理,女兒做科研開發。農業的發展潛力是巨大的,我希望更多的企業家能夠關注農業,投資農業。

我今年畢竟已經六十歲了,再好好幹十年,到七十歲的時候,把櫻桃產業做到全國第一。創業不是說一定要賺多少錢,而是在生命的最後一刻,看我這輩子到底能幹多少事。

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2萬畝貧瘠地 竟藏身超級養豬王

2013-11-09  TCW  
 

 

同樣是做「吃」的,貴州台農集團董事長李昭宏想吃下的市場,是豬肉。

十六年前結束台灣事業,到貴陽投資一百萬美元(約合新台幣三千萬元)開飼料廠,當時,李昭宏可是全貴州省最大尾的外資!

那時他與三位友人計畫從天津、上海、廣州、貴陽,分進合擊攻略中國飼料市場。然而,當其他人搶著去沿海城市,唯獨李昭宏在貴陽待了下來,一來不想過度競爭,二來看好偏僻貴陽的續航力,現在他不僅是四人中唯一持續獲利的,公司資產還翻了二十一倍。

這天下午,七十三歲的李昭宏親自開車,帶我們上山看他的養豬場。偏鄉早早就放學了,沿路都是走路回家的孩子,多半得走上一、兩個小時。不過李昭宏的養豬場更偏僻,泥沙飛揚只容一台車經過,但打開大門後的一整片兩萬畝山頭,全是他的。

人口逾四百萬的貴陽,一天得吃掉三千頭豬,本地只能供應三分之一,其他要靠廣西、四川、雲南、湖南支援。李昭宏本來只想做豬雞飼料生意,十年前貴陽政府要落實提高農民生活水平,打算公費大規模買進小豬仔分配給農民,但是運輸折損夾雜傳染病的擔憂,最後這筆經費,給了在台灣已經有養豬經驗的李昭宏,就近供應。

最早時只有一百頭豬,現在他卻是全貴州省規模最大養豬場,而且還是全省唯一的國家儲備肉基地場,養殖規模年底將達七萬頭;二○一○年,台灣一萬多家養豬場,平均飼養規模還不到六百頭,李昭宏的王國之大可以想見。

在貴州,之前農民因為收入少,養豬就是日夜盼著長成賣錢,只有過年時殺一頭豬製成臘肉給自家吃,一吃就是一整年。但二○○九年後工資上漲,農民到工廠打工,一個月就能領人民幣兩千元(約合新台幣九千七百元),抵過一年工資,因此他們漸漸不養豬,改買養豬場的豬肉了。

那年賣得好跩!30位官員接棒拜碼頭

看準這個商機,許多中港台的實業家爭相投入養豬事業,一下子就從二○○八年的供不應求、豬價奇貨可居,反轉為隔年的價格崩盤。不過李昭宏一直採取逆勢操作,二○○六年市場普遍對後市悲觀,他反倒是大舉養小豬,後來豬價大好,貴州省只有他有小豬可以賣,那一年,至少有三十位貴州省農民牧相關的官員接棒拜訪李昭宏,央求他早日釋出小豬。

「那年賣得好跩!」李昭宏一邊回想,一邊笑得瞇起眼來。

二○○九年後行情走軟,但台農累計虧損金額只有大賺時的一小部分,加上飼料廠一直獲利,李昭宏再次反向思考,決定收買同業經營不下去的養豬場,今年逆勢擴張並且轉虧為盈,營收估計破新台幣五億元。他認為,這幾年的激烈洗牌後,中國豬價已經止穩,明年將因供不應求而回溫。

豬價未來走勢不得而知,但李昭宏十六年前棄繁華沿海、獨自走入貴州偏山的決定,如今已獲得豐厚報酬。

貴州敢花錢的消費習慣,是全中國出了名的。雖然,現在的貴州,人均GDP全中國倒數前幾名,工業化程度落後全國十五年,但正因為落後,尋找機會的人更要不落人後,下一個財富才會落在你身上。

 
萬畝 貧瘠 藏身 超級 養豬
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玉米種植面積預計調減2000萬畝 有種糧大戶逆市擴張種植規模

來源: http://www.yicai.com/news/5010135.html

正值北方春播關鍵時期,農民在猶豫是否繼續種植玉米。

5日,在農業部新聞發布會上,農業部種植業司司長曾衍德將其概括為“三個擔憂”,即擔憂種植效益難保、擔憂替代作物產品市場難銷、擔憂新型農業經營主體積極性受影響。

比如,調減玉米改種大豆、雜糧雜豆、青貯玉米和優質飼草等作物後,現實問題是大豆是市場化收購,雜糧雜豆市場波動也比較大,青貯玉米與飼草必須種養結合。如果這些產品多了,銷售可能困難,價格也可能下來一些。曾衍德稱,“要靠市場引導,搞好產銷銜接。”

本次種植業結構調整的重點是玉米結構調整,重點是調減東北冷涼區、北方農牧交錯區等“鐮刀彎”地區的非優勢產區,積極引導農民改種大豆、薯類雜糧、青貯玉米、優質飼草等。此前預計今年將調減玉米種植面積1000萬畝以上。

在這次發布會上,農業部副部長余欣榮稱,目前開局良好,一是預計今年玉米意向種植面積調減2000萬畝以上。二是大豆面積恢複性增加,預計今年可增加600多萬畝。三是市場需求較旺的品種也增加了。四是水稻、小麥等口糧品種保持穩定。

余欣榮稱,今年玉米收儲制度進行了改革,由過去的臨時收儲政策改變為“市場化收購”+“補貼”的新機制。具體這項政策有兩個關鍵點,一是玉米的價格充分體現市場形成機制,生產者隨行就市出售玉米。各類市場主體自主入市收購。另外一個是建立玉米生產者的補貼制度,以保持優勢產區農民種植玉米收益基本穩定。

該如何進行補貼呢?據媒體報道,中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文在4月17日召開的中國農業發展論壇上表示,目前具體的補貼額度和補貼方式仍在研究中,近期將會出臺。

陳錫文介紹,補貼的原則是,對於玉米主產區,在市場價格的基礎上進行補貼,補齊後的價格肯定要低於1元/斤;對於非主產區,種植玉米不應再予補貼,不種植玉米應將給予補貼,以便減少國內玉米產量,有節奏地清理玉米庫存。

上海匯易咨詢股份有限公司董事長、首席咨詢師李強對本報分析稱,玉米種植結構的調減,目的就是為了讓農民少種。而目前遲遲不公布的補貼價格,讓農民心里沒有底,再加上之前1000萬畝的目標,使得現在調減的成果比此前預期更為明顯,翻番完成目標。

據本報了解,盡管目前“鐮刀彎”的玉米種植面積在調減,但是在糧食主產區仍有種糧大戶選擇擴張土地流轉的規模,擴大玉米種植面積。

在吉林九臺市,一位叫張鳳財的種糧大戶就有個計劃,希望兩年內能夠將土地規模擴大到2萬畝,5年內達到10萬畝。原因在於,他考慮要應對目前糧價低的狀況,通過擴大市場份額、提高服務水平來度過市場的低潮期。同時,達到一定土地規模後,不僅可以降低各項成本,還可以得到政府的農機補貼。

老張通過成立的合作社經營著8個村的4000畝地,聘請了20多名員工操作40臺拖拉機為農戶提供服務。他又自己出資投建了烘幹塔,把賣種、烘幹、收糧多個環節一攬子統一起來。因為種植玉米品種優良,可以直接通過訂單農業供應多個省份的飼料加工企業,省去中間環節,獲利頗豐。

被問到是否有計劃種植其他作物時,老張認為,水稻資金和人工投入成本過高,對土壤條件有比較高的要求;而其他經濟作物價格波動又太大。對於他這個從事20多年的老農民來講,他希望能夠確保收入的穩定, 玉米仍然是首選。

玉米 種植 面積 預計 調減 2000 萬畝 種糧 大戶 逆市 擴張 規模
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國土部:“十三五”新增建設用地將減供669萬畝

來源: http://www.yicai.com/news/5024548.html

在節約集約用地要求下,“十三五”期間我國新增建設用地總量控制在3256萬畝,較“十二五”減少約669萬畝。

6日,國土部規劃司副司長鞠建華表示,“十二五”期間國土資源系統提供了3925萬畝新增建設用地,“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮,是為了更好地盤活存量。雖然全國新增建設用地總量上要進行縮減,年度計劃將逐步減少,但同時也會提高存量建設用地的供地比重,“十三五”時期國土資源保障能力只增不減。

《國土資源“十三五”規劃綱要》明確,“十三五”時期既要有效保障新型工業化、信息化、城鎮化和現代農業化與基礎設施、民生改善、新產業新業態和大眾創業萬眾創新項目的用地需求,又要堅持節約高效利用。將進一步加大存量建設用地挖潛力度,嚴格核定各類城鎮新增用地,有效管控新城新區和開發區無序擴張。

除有效控制建設用地總量外,該綱要還確定了一項重要指標:“十三五”期間,單位國內生產總值建設用地使用面積降低20%。上述國土部負責人表示,未來5年我國將實行建設用地總量與強度雙控行動,建立數量和質量雙約束指標。此外,還要從健全節約集約用地控制標準、加強節地考核評價、推廣節地模式和技術等方面入手,進一步提高土地資源節約集約利用水平。

此外,綱要中的約束性指標還包括:全國適宜穩定利用的耕地保有量在18.65億畝以上,基本農田保護面積在15.46億畝以上,確保建成高標準農田8億畝、力爭10億畝。

18.65億畝耕地的指標設置,在一定程度上可以看作中國新的“耕地紅線”。

此前,出於對糧食安全的考慮,以及當時耕地數量減少速度過快的現狀,中央政府自2006年來一直強調18億畝的耕地紅線不能突破,這也導致中國的土地管控制度尤為嚴格,一直要求地方經濟建設要減少對耕地的占用。

2013年年底發布的全國土地二調結果顯示,截止到2009年年底,全國耕地保有量是20.31億畝,這和過去傳統掌握的數據比多出來2億畝耕地。

國土 十三 三五 新增 建設 用地 將減 減供 669 萬畝
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權威數據:全國耕地20.25億畝 去年凈減少90萬畝

官方最新數據顯示,2015年全國耕地凈減少89.2萬畝,總量依然維持在20.25億畝的水平上。

國土資源部10日上午舉行發布會,對外介紹2015年度全國土地變更調查結果。

國土部地籍管理司副司長馮文利表示,截至2015年年底,全國31個省(區、市)主要地類面積數據如下:耕地20.25億畝,園地2.15億畝、林地37.95億畝、牧草地32.91億畝、城鎮村及工礦用地4.71億畝、交通運輸用地0.54億畝、水域及水域設施用地4.90億畝,另外為其他的土地。

與2014年底相比,全國農用地面積凈減少426.3萬畝,其中耕地凈減少89.2萬畝,建設用地凈增加713.5萬畝,未利用地凈減少287.2萬畝。

馮文利表示,這次發布的數據為土地變更調查的最終結果,與今年4月份《中國國土資源公報》中發布的預報結果數據稍有差異。2015年度全國土地利用現狀數據以這次發布的數據為準。

馮文利表示,基於變更數據調查的分析,可以反映出2015年土地利用與管理具有以下特點:

第一,全國耕地面積基本穩定,補改結合,使占優補優、占水田補水田得到有效落實。2015年,全國耕地面積凈減少明顯放緩,較2014年凈減少的161萬畝下降了44.6%,全國耕地面積持續維持在20.25億畝。全年水田、水澆地共增加235萬畝,占新增耕地面積的64.7%,比2014年提高了14個百分點。

全國經依法批準建設的城鎮和工礦用地占用水田、水澆地面積110萬畝,同時通過土地開發以及補改結合等補充的水田、水澆地面積159.7萬畝,超出了建設占用50萬畝,占優補優、占水田補水田有效落實。

第二,新增建設用地下降明顯,落實中央有保有壓的調控政策,重點項目用地得到有效保障。2015年,全國新增建設用地總量較2014年下降了292.8萬畝,降幅達到27.4%。新增建設用地中,城市、建制鎮面積占比較2014年提高了2個百分點,交通、水電、能源等基礎設施項目用地上升了1個百分點,其中機場和港口碼頭重點項目用地面積明顯增加,分別增長了15.5%和63.8%。

第三,內涵挖潛,積極盤活存量建設用地,節約集約用地水平持續提升。2015年各地使用往年批準的土地148.4萬畝,較2014年提高了11.8%,利用存量建設用地相當於當年新增建設用地總量的近20%,與2014年相比提高了6.8個百分點。

馮文利認為,各地大力推進土地資源的節約集約利用,新疆、山東、河南等19個省份使用存量用地的力度進一步加大。上海、江蘇、浙江等省市提出了“總量控制、增量遞減”的節地目標。從調查結果顯示出,各地以開展閑置用地的專項督查,節約集約模範縣創建等活動為抓手,嚴格控制增量用地,積極盤活存量用地,節約集約用地效果明顯。

權威 數據 全國 耕地 20.25 億畝 去年 減少 90 萬畝
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萬畝臍橙與光伏發電 贛南產業扶貧的新路子

9月6日至10日,記者隨中宣部“重走長征路” 媒體采訪團來到江西,沿著當年紅軍長征的足跡,探尋贛南老區脫貧攻堅的新故事。

80多年前,紅軍在這里集結出發。如今,贛南人民探索精準扶貧的新路子,利用“互聯網+”等方式突破老區脫貧攻堅的瓶頸,在新的長征路上再出發。

江西省瑞金市黃柏鄉坳背岡萬畝臍橙基地,枝頭上碩果累累,還有一個月臍橙就要成熟了。很多村民家的臍橙已經被商家預定完了。

黃柏鄉黨委書記陳佛保對第一財經記者表示,10多年前,當地村民大多靠種植水稻、花生等農作物為生,超半數村民生活在貧困線下。後來通過政策引導村民種上了臍橙,實現了產業脫貧。推廣協會+農戶、合作社+農戶、公司+農戶等多層次的產業發展模式,最大限度把特色產業發展成脫貧產業。目前,臍橙產業成為贛州百姓脫貧致富的第一支柱產業,帶動一大批農民通過種果實現脫貧致富。

當地農戶告訴記者,種植臍橙可以享受銀行無息貸款,一年有4次種植技術培訓,現在一畝臍橙差不多就能掙上1萬元。許多外出打工的人也逐漸回來了。

陳佛保表示,萬畝臍橙基地已經成為農民脫貧致富的重要抓手。合作社統一采購肥料、統一銷售果品、統一開拓市場,通過“互聯網+”的方式,網上銷售臍橙,果農收入大幅度提高。在市場上1公斤賣4元的臍橙,通過電商可以賣到10元以上,實現收入翻番。

數據顯示,2015年贛州實現臍橙鮮果收入58億元,幫助25萬種植戶、70萬果農增收致富;種植戶戶均收入2.34萬元,果農人均臍橙收入8400元,占果農人均收入的85%。臍橙產業解決了100萬農村勞動力就業,帶動了養殖、農資、采後處理、包裝、貯藏、物流運輸、機械制造、休閑旅遊等關聯配套產業發展。

據了解,贛南臍橙產業發展雖然取得一定成效,但也存在柑橘黃龍病防控壓力較大、精深加工不足、市場營銷體系不夠健全等困難和問題。贛南市委相關負責人對第一財經記者表示,下一步要打好柑橘黃龍病防控“殲滅戰”,推進生態化、機械化標準果園建設,完善產業風險防控、產業組織、市場營銷三個體系,把以臍橙為主的贛南柑橘產業建設成為現代農業的先行產業。

江西省贛州市於都縣是國家級貧困縣,全縣109.5萬人中有13.5萬人是貧困人口。陳佛生曾經居住的羅坳鎮大橋村古嶂社區,村里房子基本上都建在海拔500米以上的山坡上,山體滑坡、地勢下沈等地質災害時有發生,給當地133戶村民帶來生活上的諸多不便。

為了改善村民的居住環境,當地政府對貧困群眾實施梯度安置、搬遷扶貧政策。移民新村於2013年7月啟動建設,已建成房屋143棟,133戶村民陸續住進了“小洋房”,周邊還設置了圖書室、棋牌室、健身場,村民乘坐公交車二十分鐘就可以到縣城。

陳佛生告訴記者,這里的貧困戶家中都安裝了光伏發電系統。過去依靠耕地年收入只有2000元,自從安裝了光伏發電板,國家回收的電價是一塊一毛八,一年不用管就能掙5000多塊錢。陳佛生向記者展示了他的小本子上,上面密密麻麻地記錄著2015年6月以來每天的發電數,一年賺了5052元。

據了解,光伏發電政策是於都大力推進光伏扶貧的舉措之一。采取政府主導與市場運作相結合、微利經營與讓利於民相結合、輸血脫貧與造血扶貧相結合的方式,扶持符合條件的貧困戶安裝光伏發電機組,實現政府、銀行、企業、貧困戶多方共贏。

羅坳鎮黨委書記謝榮生介紹說,在移民安置入住的同時,充分利用房屋坡頂資源,每棟安裝5千萬光伏,初裝費用總投入為2.8萬元,政府幫助村民辦理貼息貸款,前五年貼息,每戶一年發電約為6500度,增加收入5000元以上。

數據顯示,截至2016年9月1日,於都縣已簽訂“一戶一站”模式戶用電站安裝協議7537戶,完成安裝“一戶一站”模式戶用光伏電站3270戶,“一村一站”模式村級光伏電站357個,全縣光伏產業扶貧總裝機容量27.06兆瓦。

萬畝 臍橙 光伏 發電 贛南 產業 扶貧 新路
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合肥未來2年將供應2.15萬畝住宅用地 每年有所遞增

日前從合肥市國土資源局網站獲悉,合肥市公布2016-2018年住宅用地滾動供應計劃,其中未來兩年將供應住宅用地約2.15萬畝。

24日據新華社報道,合肥市國土資源局相關負責人介紹,按照國土資源部要求,該局擬定了全市2016-2018年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為3.1萬畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

《合肥市住宅用地三年滾動供應計劃》指出,2016年度供應住宅用地約9500畝。2017年度和2018年度供應住宅用地總量較2016年度有所增加,分別達到約1.05萬畝和1.1萬畝。

據悉,今年10月2日,合肥市政府發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,提出將進一步加大居住用地(含以居住為主的商住用地)供應力度,今年內市區再供應5000畝居住用地,力爭全年全市居住用地供應超1萬畝。

合肥市住宅用地三年滾動供應計劃

按照國土資源部要求,我局擬定了全市2016-2018年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為31000畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

現將全市住宅用地三年滾動供應計劃予以公布。

合肥市國土資源局

2016年10月19日

合肥 未來 年將 供應 2.15 萬畝 住宅 用地 每年 有所 遞增
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全國耕地後備資源8000萬畝 東部11省份“告急”

針對當前可供開發利用的耕地後備資源數量有限的嚴峻形勢,國土資源部28日表示,將繼續堅持最嚴格的耕地保護制度,加強耕地占用的土地用途管制,強化永久基本農田特殊保護,牢牢守住18億畝耕地紅線。

當日,國土部日舉行“全國耕地後備資源調查評價結果新聞發布會”,對外介紹了2014年開展的新一輪全國耕地後備資源調查評價結果。

國土部地籍管司副司長馮文利介紹稱,匯總結果顯示,全國耕地後備資源總面積8029.15萬畝。其中,可開墾土地7742.63萬畝,占96.4%,可複墾土地286.52萬畝,占3.6%。全國耕地後備資源以可開墾荒草地(5161.62萬畝)、可開墾鹽堿地(976.49萬畝)、可開墾內陸灘塗(701.31萬畝)和可開墾裸地(641.60萬畝)為主,占耕地後備資源總量的93.2%。

與2000年年開展的上一輪調查評價結果相比,此次調查評價結果顯示耕地後備資源總量減少了近3000萬畝。

按照上一輪耕地後備資源調查評價的集中連片標準統計,全國集中連片的耕地後備資源2832.07萬畝,占耕地後備資源總量的35.3%;零散分布的耕地後備資源面積5197.08萬畝,占耕地後備資源總量的64.7%。

結合當前水資源利用限制等條件分析,全國近期可開發利用耕地後備資源3307.18萬畝。其中,集中連片耕地後備資源940.26萬畝,零散分布耕地後備資源2366.92萬畝。其余4721.97萬畝耕地後備資源,受水資源利用限制,短期內不適宜開發利用。

雖然總量超過八千萬畝,但全國耕地後備資源的區域分布不均衡。

馮文利表示,從區域分布看,耕地後備資源主要集中在中西部經濟欠發達地區,其中新疆、黑龍江、河南、雲南、甘肅等5個省份後備資源面積占到全國近一半,而經濟發展較快的東部11個省份之和僅占到全國15.4%。集中連片耕地後備資源集中在新疆(不含南疆)、黑龍江、吉林、甘肅和河南等5個省份,占69.6%。而東部11個省份之和僅占全國集中連片面積的11.0%。

“這反映出,經過多年持續開發利用,經濟發展快的地區後備資源稀缺甚至枯竭,在省域內實現占補平衡越來越難。”馮文利說。

此外,集中連片的耕地後備資源減少明顯。調查評價結果顯示,本輪耕地後備資源總面積相比上一輪減少了近3000萬畝,同口徑集中連片耕地後備資源減少了8183.77萬畝,減幅達到74%。全國僅除黑龍江、河南和貴州等3個省份同口徑較上一輪有適當增加外,其余28省份均在減少,其中北京、天津、江蘇、福建等10個省份減少幅度超過90%。

馮文利認為,這反映出,隨著多年來土地開發,大部分成規模的連片耕地後備資源已經被開發為耕地、園地、林地等。據土地變更調查統計,2002~2014年間,全國未利用地開發為耕地3177萬畝,開發為園地317萬畝,開發為林地2506萬畝。這也說明,前期容易開發的後備資源大多已開發,當前再繼續全面推行大規模土地開發利用的工作基礎已經不再具備。

全國 耕地 後備 資源 8000 萬畝 東部 11 省份 告急
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集體經營性建設用地入市調查:郫都2萬畝土地如何激活

位於成都市郫都區唐昌鎮戰旗村老村委會地塊的第五季香境湖今年將竣工,與以往開發商從政府手中取得國土建設用地使用權不同,這是全國第二宗、四川第一宗掛牌的農村集體經營性建設用地使用權入市地塊。

2015年,郫都區等33個縣(市、區)成為全國人大常委會授權開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點地區。截至目前,郫都區共有29宗農村集體經營性建設用地使用權入市交易,交易面積349.88畝,成交金額2.1億元。

由於試點得到積極推進,取得比較好的成果,2016年,國土資源部副部長張德霖在郫都區調研時表示:“四川成都郫都、廣東南海和浙江德清成為全國農村土地制度改革試點的三駕馬車。”隨著試點推進,郫都區的經驗正在推動國家相關法律的修訂完善。

2萬畝潛在土地資源

戰旗村這宗地面積13.447畝,包括原村委會辦公樓、戰旗複合肥廠、預制廠。成交價格52.5萬元/畝,如果加上受讓人向政府繳納的土地增值收益調節金,總價格超過60萬元/畝。鎮上的國有土地價格在70萬元~100萬元/畝,這宗土地與國有土地價格也比較接近。

戰旗村有一家被稱為成都“普羅旺斯”的“媽媽農莊”,是四川第一家規模化種植薰衣草的基地。受讓方想依托“媽媽農莊”建成集購物、餐飲、娛樂、酒店、文化、創意為一體的特色商業街。戰旗村也希望從傳統農業向旅遊業轉型,建設鄉村旅遊目的地。

媽媽農莊

戰旗村支書高德敏介紹,在出讓之前,戰旗村先召開了村民代表大會,啟動這項工作。戰旗村在2011年成立了戰旗村集體資產管理公司,鎖定集體經濟組織成員1704人,村民代表大會授權由該公司對集體經濟組織資產和資源統一經營管理。

郫都區改革的一項重要工作就是入市主體的認定。郫都區統籌局負責人表示,《民法總則》出臺之前,農村集體經濟組織村委會不具備法人資格,郫都區明確村委會、村民小組等自治組織,都不直接作為集體經營性建設用地入市的實施主體,而由具有市場法人資格的新型集體經濟組織作為實施主體,經授權代表農民集體開展集體經營性建設用地使用權的經營和入市。

獲得出讓收益款後,扣除土地整治成本和入市成本之後按照二八開比例進行分配,其中20%現金分配給1704名集體經濟組織成員,另外80%包括30%公益金、10%風險金和40%公積金的提取,其中公益金用於統繳社保、公共基礎設施維護等,公積金則用於集體經濟組織發展。

高德敏說,這宗土地交易後成交總額705.97萬元,扣除250萬元左右的成本,向1704名集體經濟組織成員成員現金分配了88.61萬元,人均增收520元,提取公積金後,集體經濟組織成員股增值2600元。

2月15日,中央財經領導小組辦公室副主任韓俊在“中國經濟50人論壇2017年年會”上表示,激活農業農村內生發展動力,關鍵要打好兩場硬仗。一場硬仗是激活市場,另一場就是激活要素。被認為是重頭戲的激活要素就是深化農村土地和集體產權制度改革。

他以浙江德清為例介紹,“集體經營性建設用地入市的第一錘是在德清,入市只有45塊地,不到400畝,成交額一個億。德清縣有1118塊地,一萬畝集體經營性建設用地下一步可以入市,如果都入市的話,可以帶來非常可觀的收益。最重要的是可以為當地農村新產業、新業態的發展註入巨大的推動力,跟當年發展鄉鎮企業一樣。”

在推動這項改革之前,郫都區也對全縣全區農村集體經營性建設用地進行了摸底。郫都區國土局相關負責人介紹,郫都區將2014年土地利用現狀數據庫中的集體建設用地數據及圖形與土地利用總體規劃和城鄉規劃疊加,得到符合“兩規”(土地利用總體規劃和城鄉規劃)的農村集體經營性建設用地數據圖斑總面積為2.29萬畝。結合權屬來源、入市可行性等因素,綜合確定試點期間可入市土地規模4932.79畝。

郫都區2萬多畝集體土地能夠入市將是很大一塊土地資源。四川省社科院副院長郭曉鳴表示,集體經營性建設土地入市,使得土地供給擴大,政府征地範圍縮小,征地矛盾會緩沖,而且也起到了資源配置優化的作用,城市房地產泡沫化也會有所緩解。

需求動力仍顯不足

不過,對於這樣巨大的市場,市場主體對此似乎還處於觀望階段。相比近5000畝可入市的體量,改革三年來,郫都區共出讓了29宗集體經營性建設用地,其中,商服用地298.78畝,倉儲用地37.92畝,工業用地13.19畝。

郭曉鳴表示,從需求方來說,受讓方動力還是不足,他們對集體土地的使用還有所顧慮,而且金融機構進入也不足,與受讓方一樣,他們對法律改革的穩定性、可靠性有疑慮。

在試點政策中,郫都區對集體經營性建設用地進行了用途管制,明確農村集體經營性建設用地不能用於房地產開發,只能用於旅遊、商業、工業等。

一位土地整理項目的負責人道出了企業方面的考量:相比而言,企業取得國有工業用地價格可能更便宜;做房地產不行,如果做商業、旅遊業,則需要長期持有物業的資金實力,這就需要金融支撐。

如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下,結合農村社會經濟特點,突破土地利用規劃管理模式,利用好集體建設用地是一個難題

郭曉鳴說,雖然戰旗村根據《郫都區農村集體經營性建設用地使用權抵押登記辦法》,成功向成都農商銀行抵押融資500萬元。但從實踐工作來看,絕大多數金融機構和投資人的後顧之憂仍未完全解除。金融機構除了土地之外,還會考慮建築物、附著物等因素。

2015年2月,全國人大常委會授權試點地區暫停實施土地管理法和城市房地產管理法關於集體建設用地使用權不得出讓等規定,當年12月又決定授權試點地區暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地、宅基地使用權不得抵押的規定。

郫都區也鼓勵金融機構參與改革,采用了“一個機制、兩項獎勵”的融資鼓勵辦法,引導鼓勵企業融資。在農業銀行、成都農商行、郵政儲蓄銀行、村鎮銀行等6家試點金融機構先行先試的基礎上,鼓勵全區15家金融機構跟進。

其中,“一個機制”即創新風險分擔機制,將農村經營性建設用地使用權納入農村產權抵押融資風險基金保障範圍,由市區兩級風險基金對收購處置的凈損失按4:6的比例分擔。“兩項獎勵”即對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的金融機構實施專項獎勵和信貸獎勵,為金融機構和投資人解除後顧之憂。

集體經營性建設用地入市還面臨著規劃的限制,由於必須堅持耕地紅線不突破,集體土地入市不失控,試點地區都制定比較嚴格的規劃限制和用途管制。郭曉鳴說:“這些都是大尺度的規劃,沒有到具體地塊。”

郫都區國土局相關負責人也表示,農村集體建設用地大多是零星分散的,而農村地區基本農田保護率高,建設用地發展空間狹小,就地入市和調整入市項目極易與現有基本農田布局沖突,如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下,結合農村社會經濟特點,突破土地利用規劃管理模式,利用好集體建設用地是一個難題。

還有一個可能即將面臨的問題,試點政策沒有關於農村土地二級市場的明確意見,也就是說,當受讓方獲得集體經營性建設用地之後再次出讓現在沒有政策支撐。這個問題事關改革推進進程,已經引起相關部門的重視,全國正在開展建設用地二級市場的試點改革工作,郫都區接到了國有建設用地和集體建設用地二級市場改革的工作,現正在擬定實施方案。

不僅如此,集體土地不像國有土地由土地儲備中心進行土地一級整理,集體土地上市前誰來投入?郫都區在試點過程中明晰了產權主體,將村集體經濟組織界定為土地入市主體,已經建立了65家資產管理公司。這些公司負責村集體包括土地等資產的經營管理,不過,受到人才等各方面因素影響,集體經濟組織運營管理能力參差不齊,這也制約著集體土地入市。

郫都區經驗推動修法

正是在這一系列破解難題過程中,郫都區積累了一些成功經驗:明晰產權主體,推動規範入市;圍繞“基礎管理、入市管理、配套管理”出臺了21個配套文件,形成了完備的規則體系;探索收益分配機制,建立兼顧國家、集體、個人三者的利益等。

其中,郫都區農村集體經營性建設用地入市主體認定的做法,創新性地規定了集體土地所有權人可以委托企業法人或其他組織作為入市實施主體,以受托人的名義行使土地出讓人的相關權利。同時,按照《信托法》界定集體所有權人與受托人和土地使用者之間的法律關系,一方面賦予受托人全面的代表權利,另一方面將土地所有權及其收益隔離於受托人的自有財產,從而保護農民集體經濟組織及其成員的土地財產權益。

另外,郫都區在統籌城鄉試點工作、探索集體建設用地流轉時,創新探索收取基礎設施配套費12%,這一實踐推動了國土部和財政部確定的收取土地增值收益調節金的決定。

郫都區的具體做法就是,參照國有建設用地征收標準,結合基準地價、規劃用途以及入市方面的差異實行分級劃分,由入市地塊的集體經濟組織按成交價總價款的一定比例向政府繳納土地增值收益調節金,政府將此項調節金專項用於農村區域的社會經濟發展和基礎設施建設,真正實現取於農村、用於農村。

對內部分配的“二八原則”則是集體經濟組織將繳納的土地增值收益調節金和扣除拆遷整治成本後的土地收益,按照村民自治原則,將不低於土地收益的80%作為集體公積金和公益金,用於集體經濟組織發展和村莊公益設施,提高農村的公共服務水平、壯大農村集體經濟,剩下的20%則用於村民現金分配,讓村民實現財產性增收,有更多獲得感。

不過,郭曉鳴也表示,這種做法雖然符合新型集體經濟組織的治理要求,兼顧了農民財產權利實現和農村集體經濟發展壯大的要求,但由於缺少“農村集體資產管理法(條例)”,集體資產的管理和運營如果缺乏規範化監管,集體資產就可能出現貶值,甚至流失。

實際上,這只是試點面臨的其中一項現行法律不適應。郭曉鳴認為,在實踐中,因部分法律法規滯後於實踐、相互沖突和條款缺失,農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同地同價同權”存在關鍵性制約。盡快修訂相關法律法規,對於全面深化改革極具重要性和緊迫性。

比如,按照產權主體明晰的要求,郫都區引導村民集體探索成立集體資產管理公司、農村股份經濟合作社(聯社)等具有市場法人資格的新型集體經濟組織,作為入市的實施主體,然而這類主體因缺乏法律界定,在工商登記、稅務管理、資產監管中往往遭遇障礙。從需求方看,《土地管理法》第60條和第63條也規定,除“集體經濟組織興辦企業或聯辦企業”以外,不允許其他市場主體獲得農村集體經營性建設用地使用權。

郭曉鳴帶領課題組長期跟蹤調研郫都區集體土地入市試點,在此基礎上,提出了《關於農村集體經營性建設用地入市修法的建議》,其中涉及土地管理法9條修法建議、房地產管理法1條修法建議、物權法3條修法建議和擔保法2條修法建議。

其中,現行擔保法規定,鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的,其占用範圍內的土地使用權同時抵押。郭曉鳴的課題組建議,國有土地與集體土地抵押應體現同地同權。可以規定,只有以出讓和出資兩種方式設立的農村集體經營性建設用地使用權可以設定抵押。

按照部署,今年年底集體經營性建設用地使用權入市試點改革就將完成。今年的中央一號文件也提出,統籌協調推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。今年兩會上,國務院總理李克強在政府工作報告中提出,深化農村土地制度改革試點,賦予農民更多財產權利。

國土資源部部長姜大明在今年兩會“部長通道”上介紹,按照黨的十八屆三中全會部署,經全國人大法律授權,從2015年開始,全國有33個地區開展了農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。兩年多來,各試點地區堅守底線、大膽實踐,已經探索總結出一批可複制、可推廣的改革成果。

“按照立法與改革同步原則,我們會同有關部門研究形成了土地管理法修正案草案,待批準後,將面向社會公開征求意見。”姜大明表示,土地管理法修正案草案,充分吸收了改革試點成果。

集體 經營性 經營 建設 用地 入市 調查 郫都 萬畝 土地 如何 激活
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武漢未來三年住宅供地5.36萬畝 用熔斷機制杜絕“地王”

湖北房地產市場“冰火兩重天”的格局有望得到緩解。第一財經記者20日從湖北實施“一城一策”去庫存新聞發布會上獲悉,截至3月底,該省商品住房庫存4719.49萬平方米,平均消化周期7.4個月,比去年年初減少7.2個月。

其中,為防止房價過快上漲,武漢加大土地供應力度,今年一季度成交房地產用地38宗,成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝),同比增長18.5%;成交金額約505.78億元,是去年同期的3.3倍。而對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區,則暫停商品住房用地供應。

湖北省國土資源廳副廳長曾環宇表示,為向市場釋放準確信號,穩定市場預期,武漢公開2017~2019年三年住宅用地滾動計劃,三年合計供地3577.74公頃(約5.36萬畝)。同時,實施地價熔斷機制,嚴禁出現單價、總價“地王”,嚴防高價地擾亂市場預期。此外,將新建租賃住房納入住房發展規劃,鼓勵房地產開發企業新建、改建租賃住房,開展只租不售、先租後售、半租半售等租賃業務,增加公租房、共有產權房供應,擴大公租房保障範圍。

去化周期減少7.2個月

湖北省住建廳副廳長金濤介紹,該省明確了三條去庫存的主要路徑:推進棚改貨幣化安置,去年棚改貨幣化安置比例達到52%,比全國平均水平高3.5個百分點;棚改貨幣化安置20.8萬戶,消化了26.2%的庫存商品住房;支持農民進城購房,與農業銀行省分行協作推出“農民安家貸”,為1.965萬戶農民和農民工家庭解決住房問題提供了貸款支持;用足用好住房公積金,湖北省擴大了住房公積金制度覆蓋面,將在城鎮穩定就業的農民工、個體工商戶、自由職業者納入住房公積金制度範圍,去年全省新增住房公積金個人貸款430億元,平均個貸率達到85%,比上年提高6個百分點。

湖北省國土廳則把好土地供應“閘門”,實行差別化供地。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於24個月小於36個月”的鄖西縣、谷城縣、洪湖市、廣水市、黃梅縣、保康縣、團風縣和隨縣,在去化周期未降至“小於24個月”的時期內,商品住房用地供應規模不得超過上一年度同期的50%。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區,暫停商品住房用地供應。對商品住房庫存消化周期在12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

通過分類調控、一城一策等調控政策,湖北省房地產去庫存效果明顯。截至今年3月末,全省商品住房庫存4719.49萬平方米,平均消化周期7.4個月,比去年年初減少7.2個月。其中庫存消化周期在18個月合理區間內的有75個市縣(區),比去年年初增加35個;超出18個月合理區間的有5個市縣(區),沒有縣(區)的消化周期大於36個月。庫存總規模296.45萬平方米,占全省總量的6.3%,全省商品住房庫存總體可控。

多管齊下降溫武漢房價

作為去年全國房地產市場的熱點城市,湖北國土部門多管齊下防止武漢房價過快上漲。曾環宇介紹,進一步加大了武漢市的住宅用地供應力度。2017年第一季度,該市成交房地產用地38宗,成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝),同比增長18.5%;成交金額約505.78億元,是去年同期的3.3倍;平均樓面地價5642元/平方米,較2016年度平均樓面地價上漲19.2%。排名方面,在國土部重點關註的16個熱點城市中,一季度武漢市房地產用地成交土地面積排名第3,規劃建築面積排名第2,成交金額排名第1,樓面地價排名第11。

同時,實施地價熔斷機制。從去年10月20日起,武漢市開始實施地價熔斷機制。具體有兩種方式:一是設定“出讓最高價”,地價達到“出讓最高價”後,以“先競後評”(在揭牌日後的第2個工作日評比規劃方案)、“做加法”(競配建公共停車位,競代建中小學、養老院、醫院等公益性服務設施)、“做減法”(競降建築規模、競降居住比例轉化為公建)等確定競得人。二是設定“出讓指導價”,地價達到“出讓指導價”後,在“報價區間”內,以最接近所有報價平均價的原則確定競得人。整體來看,地價熔斷機制實施後,武漢市房地產用地平均溢價率應聲回落29%(2016年第三季度平均溢價率69%,第四季度平均40%),單宗地溢價率嚴格控制在100%以內(未實施地價熔斷前的最高溢價率為442%)。

值得關註的是,武漢市向社會公開住房用地供應三年滾動計劃。去年10月,按照國土資源部要求,武漢市國土資源和規劃局通過智慧武漢-國土資源規劃網向社會公布了武漢市第四季度住宅用地供應計劃和2017年至2019年住房用地供應三年滾動計劃。2017~2019年武漢市擬分別供應住宅用地1255.35公頃、1192.58公頃、1129.81公頃,三年合計3577.74公頃(約5.36萬畝),通過公開三年滾動計劃,向市場釋放準確信號,穩定了市場預期。

此外,保障房用地實現應保盡保。2016年,武漢保障性安居工程用地計劃供應1952畝,實際供應2164畝(均為棚戶區改造用地),計劃執行率為110.88%。2017年,該市將各類棚戶區改造用地指標納入當年的土地供應計劃進行單列,並將計劃指標分解到各城區和開發區,全年安排保障性安居工程1890畝。

湖北省住建部門亦對武漢等住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,建立商品住房建設項目行政審批快速通道,並且加強商品住房項目預售管理。比如,已批準預售許可的商品房項目,要在10日內一次性公開全部準售房源,不得分批、分次銷售。對捂盤惜售、囤積房源等行為,將嚴肅查處。

武漢 未來 三年 住宅 供地 5.36 萬畝 熔斷 機制 杜絕 地王
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構建正向激勵長效機制 54個市、縣獲9.1萬畝建設用地獎勵

日前,國辦印發通報對2016年落實有關重大政策措施真抓實幹成效明顯地方予以表揚激勵。

5月5日,國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會,國新辦新聞局副局長、新聞發言人襲艷春稱,這次表揚激勵進一步樹立了鼓勵幹事創業、真抓實幹的鮮明導向,釋放了獎懲分明、獎勤罰懶的強烈信號,標誌著國務院層面初步建立起了以督查結果運用為基礎的正向激勵長效機制。

她提到,對於充分調動地方積極性、主動性和創造性,推動黨中央、國務院決策部署和政策措施落地生效具有重要意義,對於鼓勵各級幹部實幹擔當、勤勉盡責,推動解決庸政懶政怠政問題也將起到重要作用。

對於受表揚地方,國務院相應部署實施了24條含金量很高的激勵措施。其中,直接給予資金、土地指標獎勵的有5條;在資金分配、項目布局等方面給予傾斜的有10條;在改革試點、功能區升級、融資發債等方面予以優先支持的有8條。此外,對落實重大政策措施成效明顯、典型經驗做法受到國務院督查表揚的地方,給予“免督查”的激勵措施。

在資金方面,國務院對財政管理工作表現突出的地方給予資金獎勵。

財政部部長助理許宏才稱,從財政職能角度考慮,做好財政工作對支持經濟社會發展、保障民生等具有重要作用,地方財政部門工作做得好不好,直接關系到當地經濟發展和老百姓生活。按照國務院部署,財政部會同地方財政部門制定了《財政管理績效考核與激勵暫行辦法》。

許宏才提到,今年根據考核等情況,最終確定獎勵範圍是7個市、24個縣,按照東部地區每個市獎勵2500萬,每個縣獎勵1500萬,中西部地區每個市獎勵3000萬,每個縣獎勵2000萬的標準,總體安排獎勵資金約6億元。這也是中央政府將這方面的考核首次與資金掛鉤。其中,獎勵資金主要通過督查收回的專項轉移支付沈澱資金等渠道安排,也就是把做得不好地區的資金收回來,獎勵給能幹事創業的地區。

在用地指標方面,國土資源部規劃司司長莊少勤稱,國土資源部在每年度的新增建設用地計劃當中安排一定指標用於獎勵真抓實幹成效明顯的地區。這些獎勵指標主要用於支持穩增長、調結構、惠民生、補短板項目建設。

莊少勤說,經國務院審定以後,最終確定10個市(盟)、44個縣(區、市)獲得獎勵,計劃獎勵指標共計9.1萬畝,今年的獎勵指標已經隨《2017年全國土地利用計劃》下達,並且還明確要求有關的省(區、市)將獎勵指標單獨列增,及時撥付到受表揚地區。

從去年的實施情況來看,地方主要將獎勵指標用在保障易地扶貧搬遷用地,保障基礎設施和重點項目實施等用地需求,比如貴州省安順市將獎勵指標用於易地扶貧搬遷和旅遊基礎設施建設,廣東省佛山市將獎勵指標用於智能制造、生產性服務業等建設。

為了確保計劃指標落實,莊少勤稱,首先明確計劃安排,這項指標安排跟其他的用地計劃不一樣,要求地方單獨列增,並且明確它的使用方向,按照中央要求,特別強調今年在保證基礎設施建設、民生工程,包括農民一二三產業發展方面,是優先考慮的,所以在獎勵指標下達時把這些要求都一並提出來了。

其次,加大執行情況的評估和考核。今年國土資源部計劃把去年的執行情況作為一個重要的參考指標,作為重點跟蹤督查。對於計劃執行不力或者使用不合理的,國土資源部會適當調減其下一年度的用地計劃,以此促進地方更好地用好獎勵指標。

構建 正向 激勵 長效 機制 54 個市 市、 、縣 縣獲 9.1 萬畝 建設 用地 獎勵
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