上一次公開露面，黃偉與金融界的巨鱷吉姆·羅傑斯在溫州大談投資之道，而近期，這位擅長資本運作的浙江商人出現在了溫州平陽縣的濱海小鎮鰲江，吸引他的是一個號稱投資750億元的巨大工程。
工程的實施主體是「新湖系」旗下的上市公司新湖中寶（600208.SH）。新湖中寶10月11日公告稱，控股子公司平陽利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項目（下稱「西灣項目」）的建設及後續開發等事宜達成了協議條款。
公開資料顯示，西灣項目分南北兩個片區，南片圍墾土地面積5211畝，北片圍墾面積7390畝，其中用於居住、商業用途的出讓土地面積約為5400畝，項目開發面積近820萬平方米，總投資750億元。
儘管投資規模驚人，但此消息發佈後，資本市場並沒有給予正面的反饋，公司股票繼續在低位徘徊。
事實上，此前新湖中寶已經多次介入一級土地開發，但旗下多個一級開發項目的進展並不十分順利，且還未給公司帶來充分的利潤貢獻。
新湖中寶在2011年年報中稱，進軍一級土地開發是公司應對地產調控，加快地產業務結構轉型的關鍵一步。而在一些業內人士看來，新湖中寶做的項目難言「出彩」，開發效率並不高，節奏也不快，但公司土地儲備卻已達約1000萬平方米（不含一級開發項目）。
有市場分析人士認為：「新湖做房地產有點像做股票、期貨，似乎更看重土地和房地產升值。」
1.2萬畝的「大買賣」
「七山一水二分田」，是人們對浙江自然地理的經典描述。土地資源的相對缺乏，正成為不少急於發展地方經濟的政府官員撓頭的問題。隨著近年來浙江大力推進海洋經濟，「向海要地」成為獲取土地資源的新方向。
《第一財經日報》記者在浙江溫州平陽縣調查發現，地方政府「向海要地」的熱情著實令人驚訝。在新湖中寶簽約平陽西灣項目以前，在當地政府的主導下，該項目的南片圍墾工程已經完工，北片也已於2010年12月開工。
除西灣項目外，類似的故事還在平陽的墨城、宋埠等地不斷上演。記者瞭解到，圍墾面積達1萬畝、投資約617億的平陽宋埠——西灣圍墾區造地已接近完工，即將開始招商引資。
平陽縣發改局一位負責人在接受記者採訪時表示，溫州包括平陽普遍山多地少，土地資源相對有限，為了拓展經濟發展的空間，圍墾或是一條捷徑。「同時，為了加大固定資產投資的力度，引入有實力的民間力量進入平陽開發，也是我們重點考慮的方向。」
據悉，西灣項目是平陽縣迄今最大的招商引資項目，也是平陽單體規模最大民間投資項目，將建設包含全球溫州人論壇永久會址、世界溫州人金融中心等在內的城市新區，建成後可容納和集聚人口約8萬人。
新湖中寶方面稱，西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發項目之一，計劃開發週期13年，主要包括海涂造地、區內基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發。
記者獲得的一份內部資料顯示，西灣項目南片工程開發時限為2012年到2020年共8年，投資350億元；北片工程開發時限為2012到2024年共12年，投資400億元。
記者在西灣項目現場看到，南片區的圍墾工程確已完工，一輛輛重型卡車運送著各種工程裝備來回穿梭，而原本一望無際的灘塗也已經成為一塊塊平整的土地。
一位知情人士對記者稱，雙方都很重視這次合作，僅談判就持續了一年多，修改合同草案近35稿。
如何撬動750億投資？
新湖中寶對西灣項目的佈局早於一年多前就已經開始。
2011年1月6日新湖中寶公告稱，公司擬通過收購和增資的方式，獲得平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司（即利得公司）51%的股權，其中41%的股權的對價為9.1億元，同時以2億元的價格認繳新增公司註冊資本金1022.82萬元，其餘部分作為公司資本公積。
記者查閱當地的工商資料顯示，利得公司成立時間為1998年3月，經營範圍為建築用石料露天開採、海涂開發。據悉，利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署《圍墾開發西灣海涂項目合同書》，以政府特許經營方式取得西灣海涂圍墾項目。此外，公司的幾名原始股股東均為自然人。
平陽縣一位負責宣傳事宜的政府工作人員告訴記者，引入新湖中寶，看中的是其上市公司的地位與影響力。上述平陽縣發改局負責人則表示：「近年來，溫州抓全社會固定資產投資力度非常大，除了政府投資，更重要的一個措施就是充分吸收民間資金。」
雙方簽訂的協議規定，西灣項目圍墾工程完工後，利得公司按約定收取圍墾土地的收儲金，平陽縣政府通過以先收儲後掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權，利得公司或由利得公司指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。
知情人士稱，雙方現在也只是簽訂了協議，很多都是框架性的，還沒有細緻的規劃。「這個項目的特點是政府與大型企業的合作開發，投資大，時間跨度也很大，後期的不確定性還是存在的。」
其實，新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發，包括天津靜海項目、大連金州項目、啟東圓陀角項目及溫州平陽項目。
不過，從新湖中寶發佈的業績報告看，真正落定的項目只有溫州平陽及啟東圓陀角項目。同時，一級土地開發除了令新湖中報土地儲備量大增以外，至今未給公司創造充分的收益。
有媒體報導稱，啟東項目包含200萬平方米的商住用地，其中，2011年計劃出讓80萬平方米，2013年出讓其餘120萬平方米。而實際上，該項目2011年並未實現出讓，2012年的出讓也因故推遲。
新湖中寶方面解釋稱，延遲出讓是因為前期開發量已經可以滿足「招拍掛」的需要，但由於涉及土地出讓指標問題才沒有入市。
除了開發經驗的相對不足，公司資產負債率較高、資金並不寬裕的狀況也令外界對其能否撬動750億元的浩大工程感到擔憂。
根據新湖中寶最新發佈的三季報，公司的資產負債率已達72.14%，1~9月，公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤4.13億元，同比下降27.05%。此外，1~9月，公司經營活動產生的現金流淨額為-3.26億元，同比大幅下降425.23%。更重要的是，在地產調控的大背景下，新湖中寶通過上市公司地位為項目的後續開發融資也存在不小的困難。
轉型，還是豪賭土地升值？
在不少業內人士眼裡，「新湖系」掌門人黃偉並不像一位開發商，而是一位資本玩家。這位神秘的浙江商人幾乎從不參加浙江地產圈的活動，土地拍賣現場也看不到他的身影。
值得注意的是，「新湖系」一度「控制」多家上市公司，並控股湘財證券、新湖期貨等多家金融機構，入股盛京銀行、吉林銀行、成都農村商業銀行及金洲管道、大智慧等多家上市及擬上市公司。
但在一些房地產業內人士看來，新湖中寶的房地產開發能力並不出色，土地儲備卻十分豐富。公開資料顯示，截至2011年底，新湖中寶共有土地儲備項目36個（不含一級開發項目），土地儲備佔地面積966.64萬平方米，按公司權益計算為842.46萬平方米，規劃建築面積累計已達1515.75萬平方米，按公司權益計算為1315.99萬平方米。
公司2011年年報顯示，公司目前開發的36個項目中，有多達12個項目在報告期內的累計結算面積和收入指標顯示為0，同時，公司在2005年前拿到的許多土地，至今尚未開發完畢。
另一個值得關注的現象是，在地產商瘋狂高價拿地的2008~2009年，新湖中寶非常謹慎。2010年房產新政出台後，新湖中寶開始逆市出手，在各地拿下一些土地，其中一級土地開發是重點。
新湖中寶方面稱，通過天津、啟東、平陽等這一系列項目的開拓，公司進一步豐富了地產業務的盈利模式，為未來地產業務可持續發展積累了大量的儲備，充分顯示了公司應對地產調控、加快地產業務結構戰略轉型的前瞻性。
一位不願透露姓名的開發商代表對記者稱，一級土地開發其實也存在風險，最大的不確定性在於政策的延續性和地方政府的態度，「如果涉及拆遷，風險就更大了，同時，地方政府對投資成本也可能存在預估不足的情況。但圍墾涉及的拆遷很少，政策風險會小很多。」
「公司的資源過於分散，開發項目的品質和進度肯定會受到一些影響，至於是戰略轉型還是豪賭土地升值，隨著項目開發的推進，自然就會見分曉。」上述開發商如是說。