ZKIZ Archives


基強聯行陳基強:創業不應趁年輕

http://www.yicai.com/news/2013/06/2796181.html
我從來就不讚同趁年輕時創業的觀點,沒有經驗就去創業其實是一件很難也比較愚蠢的事。」

從打工皇帝到創業先鋒,一條耀眼的上升軌跡構成基強聯行投資管理(中國)有限公司董事長陳基強令人羨慕的職業生涯,他本人的成功案例或許可以佐證「創業不能太年輕」的觀點。陳基強主張,先用別人的錢來練手,通過努力在自己從事的領域內做到頂尖人物。

陳基強概括地認為,基強聯行一直以來的業務聚焦於房地產投行,也就是打造房地產與房地產金融的平台,而未來則將轉向地產資本,通過與前雷曼兄弟及美聯銀行的房地產團隊等夥伴合作,壯大自己的房地產基金運營能力。

從警官夢到從商路

陳基強是印尼華僑,祖上都是做生意的。他對《陸家嘴》記者笑言,有家族基因在,自己做生意成功也不足為奇。年少時他從香港到美國求學,是一名文化交流學生。「因為當時中學裡最喜歡看的電影是《新扎師兄》,非常崇拜梁朝偉飾演的警官,因此也夢想成為一名警官,目標是見習督察。但1997年之前,尚屬英國統治時期,考警官需要很好的英文,有三個老外面試你,對我來說很難,所以下決心先去美國練好英語。同時我也在積極準備練習功夫諸如跆拳道之類,並考到了黑帶二段,可以進行二對一的搏擊對打。 在此期間,我摩拳擦掌要實現心中理想。」

但到了美國,陳基強的思想發生了變化。他發現真正能主導社會的不是警官或政府官員,而是生意人,比如美國主導政治和經濟的就是一群猶太人。所以他的志向也慢慢轉到商業上,本科就讀金融專業,碩士則念了國際工商管理專業。

他一直在觀察有錢人做些什麼,研究《財富》和《福布斯》排行榜上的前100位的富人,他們在做什麼。「當時IT業還沒有興起,富人的第一桶金都是來自實業。而財富能夠傳承到第二代、第三代的富人,主要來自金融業和地產界,比如洛克菲勒財團和羅斯福財團等。」

陳基強讀碩士時在美林證券實習,他發現自己做的事就是賣金融產品給中國客戶,當時他並不覺得這事有多大意義。

1994年陳基強決心回到香港,加盟戴德梁行(前身為梁振英測量師行),希冀實現自己心中One of the Few的夢想。為此,他放棄了外國公司的副經理職位和18000港元月薪,而在梁振英行的薪水只有14000港元。但後者在中國內地渠道很好,陳基強認為必須要進入內地才能夠得到真正的提升。機緣巧合,他進公司才兩週,便被派駐北京工作,在建國門外大街的中糧廣場負責招租。他開始施展身手,打了幾場漂亮戰役,包括幫助建設銀行總行國際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場,租了1200平方米的寫字樓和600平方米的商舖,僅此一役便斬獲個人10多萬人民幣的佣金,包括旁邊三棟樓的許多項目也留下了他的商業足跡。

1997年,陳基強來到上海,先後負責了梅龍鎮廣場、香港廣場和招商局大廈等多個大項目。爾後2002年他為戴德梁行創立住宅品牌「泛城」,3年就打平了戴德梁行中介業務收入的業績。

「在戴德梁行我做到3年升經理、5年升副董事總經理的職業發展目標。但我覺得身體裡的血彷彿被什麼東西喚醒了,哦,那就是做生意的願望。恰在那時,我得到了SPG集團及半島酒店的老闆王偉賢先生的支持,無論在資金、項目乃至精神上都給予我諸多幫助。我們經過仔細籌劃,決定拷貝摩根士丹利的地產業務模式,做房地產投行。我堅信房地產發展商必須跟金融打交道,我們一定有出路。」陳基強說。 2002年,陳基強單飛成立了基強聯行。

而今,基強聯行的發展證實了陳基強的判斷,公司有5塊主要業務,累計完成物業交易達500多億元人民幣。

基強聯行是第一個把大投行雷曼兄弟引進中國的公司,另外還為摩根士丹利、花旗集團、瑞士信貸、泰國正大集團等國際財團和國際資金進入中國牽線搭橋。此外他們有一個很大的顧問團隊,客戶包括上海地產集團、上海世博集團、杭州城投和和記黃埔等大企業。此外還跟中鐵合作在貴陽開發3萬畝地的旅遊度假項目。

陳基強告訴《陸家嘴》,公司的第二個10年,要主攻「基強資本」,目前公司已經把美聯銀行前大中華區董事區偉明吸收進自己的團隊,與上海城投、國盛集團、天安中國、世紀星源等公司合作成立房地產基金。房地產投行服務是基強聯行的根基,以此為依託,基強聯行會全力進軍房地產基金領域,拓展新業務疆域。

「我們希望幫助一部分人走到國外去,比如紐約、巴黎、倫敦、新加坡和東京等,幫助他們投資和入股購買公司、項目,或是寫字樓。」

基強聯行初創時共有7個人,2008年發展頂峰時在上海、北京、蘇州、杭州、天津和南京都有分支機構,員工規模達到150多人。2008年金融危機以後,經過削減機構,目前有近100人。「今年我們可能會在成都設點,我覺得西部有機會。」

陳基強向本刊記者坦言,他是一個想做事業的人,希望打造百年企業,因此公司也以自己名字命名,這樣就沒有退路也不可能換工作了。「在成立自己的公司前,當時我也算是香港排名前5%的打工皇帝了,有300多萬港幣的年薪。而自己創業後的第一年接到兩單,包括中山公園的園林天下4.5萬平方米的項目和盧灣區的爛尾樓致遠大廈項目,自己賺到的佣金就達到八位數。我知道自己創業的時機選擇是正確的。」

公司發展的高峰是2007~2008年,當時有非常多的國際基金蜂擁進入中國,他們跟基強聯行做生意也很爽快,因為相信專業機構的能力。比如盧灣的匯景天下項目一共有8個億的規模,基強聯行賺了3.5%的佣金,就有3000萬之多。

「但2009年公司非常差,我回想起來最大的痛苦就是2008年金融危機,擴張太快,錯誤估計形勢,導致資金鏈出了問題。到2009年底我們甚至工資都發不出,後來老婆給了我100萬現金,我的兄弟Charles在年會上給了140萬元的支票,才慢慢幫助公司渡過資金難關。」

他強調,自己更看重的是公司而不是錢,因此所賺的大部分錢都投回公司,比如每年要花掉50萬~100萬元投入活動,連續11年,活動場所遍及各地如紐約、新加坡和香港,就是為了做好公司品牌,累計也花了1000萬元。

此外公司非常注重人才培養,有一個專門的計劃,每年從重點大學招收20位實習生,有5個優秀的能留在公司做part-time,其中好的便成為公司新鮮血液,此舉已維持了10年。

「我做企業不是看很小的點,而是注重持續性。員工某一方面做好了,當然可以做其他領域,比如研究做得好可以去做投資,或者物業做得好也可以去做基金。」陳基強對記者表示。

Work Hard,Play Hard

錢不是萬能的,沒有錢卻是萬萬不能的,陳基強很認同這句老話,但對他而言幾千萬和幾個億也就是數字上的差別,其實生活品質也差不多。

「我們的公司文化,就是work hard,play hard(努力工作、努力玩)。員工不叫我老闆,而是直呼姓名Stanley,而下午5點半後就是他們的私人時間。我和妻子結婚16年,一直有一個約定,就是星期一到星期五是工作時間,半夜兩點前不打電話(我經常加班到深夜),爾後每過15分鐘就罰款1000塊,工作超過凌晨3點,沒有正當理由就離婚。而星期六必須陪家人,如果出去一天的話,就罰兩天陪家人。」

陳基強閒暇時間最鍾愛旅行,以前沒孩子的時候一年大約要外出四次旅行,他們夫妻間的規定就是兩次去發達國家,兩次去發展中國家。「世界上必須要去的50個地方」他們已經去了29個。

「現在是一年旅行三次,一次不帶孩子。記得第一次帶孩子去美國,是為了讓他們練好英文語感。今年6月準備去一些歐洲城市,包括倫敦、巴黎、尼斯和布拉格。」

陳基強笑言他佩服的商業人士比較多,比如李嘉誠,「記得他好像說過,假如桌面上有10塊錢,你可以拿走全部這10塊,但最好是拿9塊,要留點給別人。他創辦的長江商學院我也就讀過。此外還有華為的任正非,我很佩服他能夠帶領公司憑自己能力揚威國際。地產界我比較喜歡馮侖,他有思想,也很風趣,而且10句話裡句句都能跟女人搭上關係。」

基強 聯行 陳基 創業 不應 應趁 年輕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=59483

世聯行股價腰斬,熱點退潮後仍需業績支撐

世聯行(002285.SZ)股票激勵計劃第二個鎖定期已屆滿,5月31日,465.43萬股、占目前公司總股本的0.2277%的限制性股票將上市流通。

限制性股票流通對二級市場的股價影響,成為近日世聯行中小投資者的討論話題。2017年11月22日,世聯行股價取得近兩年半以來的最高點14.55元之後,便陷入持續的陰跌中。5月28日,世聯行報收7.81元,跌幅為2.25%,股價回調至2017年7月,彼時一系列租賃政策尚未出臺,住房租賃明星公司尚未崛起。

券商普遍認為,隨著支持住房租賃市場相關政策以及兩部委聯合發布的住房租賃資產證券化新規的相繼落地,租賃市場與金融工具的結合將利好住房租賃相關標的。但這種利好頗具不確定性,市場短期消化過後,投資標的股價容易打回原形。

而需要拼實力的業績部分,世聯行一季報顯示,出現暫時性虧損,凈利潤為-2846.5萬元,同比下滑130.7%;營業收入為14.67億元,同比增長8.55%。能幫助世聯行轉型、增強抗周期能力的長租公寓、世聯空間等新業務仍處於較大投入期,拖累一季報表現。

股價回調至一年前

2017年年中,國家一系列住房租賃政策火速出臺,扭轉房地產業發展的方向及預期,長租公寓得到極大關註。

多家機構聯合推薦世聯行、我愛我家(未更名前為:昆百大A,000560.SZ)、張江高科(600895.SH)、收購了Q房網的國創高新(002377.SZ)、萬科(000002.SZ)、龍湖地產(00960.HK)、招商蛇口(001979.SZ)等開展長租公寓業務的房地產中介、開發企業。再加上四季度,多家房企銷售業績屢破紀錄,引起房地產板塊股價異動。

縱觀多家開展的長租公寓業務的房企,世聯行受租賃概念影響較為顯著,其股價曲線貼近租賃政策的出臺及落地。

2017年7月18日,國家發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,正式拉開發展租賃市場的序幕。

2017年7月18日至7月31日,10個交易日中,世聯行股價取得十連漲。我愛我家在《通知》出臺的四個交易日內,取得四連漲。同期,張江高科、國創高新、萬科等公司並無異動。

世聯行拉出一條長長陽線,整體股價從2017年7月上揚至11月,並在2017年11月22日取得兩年半以來的最高點14.55元。

這數個月來,不止房地產中介,房地產開發企業萬科、龍湖地產、旭輝、碧桂園、佳兆業等公司宣布介入長租公寓,或擴大規模。長租公寓領域收房的競爭激烈程度不亞於刀光劍影的土地招拍掛市場。

從此角度來看,世聯行等公司因租賃概念站上風口在情理之內。但2017年11月22日後,世聯行股價便陷於長達半年的持續陰跌中。

此間,世聯行股價偶有震蕩,但還是跟租賃政策緊密相關。

4月25日,證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,以盤活住房租賃企業的存量資產,降低住房租賃企業的杠桿率,促進形成金融與房地產之間的良性循環,推進住房租賃資產證券化的發展。

4月26日早盤,租售同權概念股高開高走。世聯行、三六五網(300295.SZ)、市北高新(600604.SH)、我愛我家等股一度漲停。當天收盤,世聯行漲6.27%,我愛我家漲3.29%。

而這個利好帶給二級市場的影響並未維持很久,未能扭轉世聯行股價繼續下行的趨勢。近一年時間,世聯行K線呈較為明顯的倒V形。5月28日,世聯行報收7.81元,跌幅為2.25%,股價已回調至2017年7月。

長租公寓行業資深運營、觀察人士郁珽接受第一財經采訪時表示,“世聯行是市場普遍認同的租賃政策主要受益者,明星公司股價調整,說明長租公寓市場正在回歸理性,對行業而言是好事。”

一季度虧損

郁珽的看法是,泡沫褪去後,就看啤酒的質地好不好。

“對單一企業來說,市值管理應系於基本面的經營上、公司盈利模式,是否能可複制化、可持續發展,相比公司短期市值、股價調整,更應看遠期發展。”

近日,監管層亦在關註世聯行的經營狀況。深交所發函,對公司收入、利潤、經營活動產生的現金流凈額出現背離的情況進行問詢。

2017年,世聯行實現營業收入82.12億元,同比增長30.97%,凈利潤為10.04億元,同比增長34.35%,但經營活動產生的現金流量凈額為-30.26億元,出現了-231.89%的跌幅。

世聯行回複稱,這是受到公司金融服務業務的貸款放款及本金回收現金流的影響,此外因發展長租公寓,公司支付項目保證金和租賃押金減去收取的租賃等各項押金後,仍有較大幅度的增加。

世聯行的長租公寓業務、金融業務是監管層關註焦點。在世聯行核心管理層看來,這些新興業務恰好是公司轉型,對抗房地產周期的法寶。

投入和產出錯峰,部分業務出現暫時性虧損似乎難以避免。2017年,世聯行整體盈利,但部分分部依然虧損。如長租公寓所在的資產服務分部虧損1.84億元,同比下降554.51%;裝修業務、存量物業的租售服務等新型業務所在的其他交易業務分部,虧損0.96億元,同比下降94.09%。

今年一季度,世聯行出現整體性虧損。一季報顯示,公司凈利潤為-2846.5萬元,同比下滑130.7%;營業收入為14.67億元,同比增長8.55%。經營活動產生的現金流量凈額為-6.36億元,同比下滑165.96%。

中金分析師張宇指出,世聯行一季度虧損是因為銀行房貸放款周期拉長,導致代理收入結算延遲,以及以長租公寓為代表的資產運營業務投入加大、計提資產減值損失大幅增加等因素所致。

傳統代理商對新業務的探索殊為不易,長租公寓的盈利、金融業務的發展直接影響世聯行的營收結構和盈虧狀態。

深交所要求世聯行對比行業內其他經營長租公寓業務的公司的租金、成本、租期等經營情況,不過業內並無相關數據的披露,世聯行沒有可對比的標的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示,“租賃市場確實存在炒作概念,熱度下降,資本市場給予的關註度減少,如果業績不能提供實實在在的支撐,公司股價難免疲軟、回落。”

按世聯行董事、總經理朱敏的說法,公司長租公寓的盈利期約為5年,這個時間被投資者期待。在國內去杠桿導致地產行業周期性下行、美國加息使資本市場的不確定性加劇之際,世聯行需要更好的業績來證明實力。

聯行 股價 腰斬 熱點 退潮 後仍 仍需 業績 支撐
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=265011

仲量聯行:加辣無阻樓價漲 料明年升5%

1 : GS(14)@2016-11-29 07:22:38

【明報專訊】政府近期推出新辣稅後,樓市交投隨即放緩。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平稱,由於市場累積一定住屋需求,且不乏具實力買家,加上按揭息率低,認為辣招對樓價影響不大。雖然住宅成交量將回落,預期明年中小型住宅及豪宅樓價將平穩,升幅最多為5%。

內房續與本地發展商爭港地

曾煥平認為,由於新辣稅政策存有漏洞,未有直接持有物業的投資者,仍可透過一份買賣合約購買多個住宅節省印花稅;此外,發展商又能提供現金回贈以抵消銷印花稅的影響,相信樓市將繼續由新盤市場主導,估計明年二手交投佔整體成交有機會跌至五成。

至於土地市場方面,該行估價部亞太區董事周若瑜預料,明年內地發展商將積極投地以擴充在港業務,本地傳統發展商則更著力競投新界及鐵路上蓋項目,土地市場競爭將持續激烈。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8982&issue=20161129
仲量 聯行 加辣 無阻 樓價 明年 5%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317430

仲量聯行料樓價升5%

1 : GS(14)@2016-11-29 07:50:55

【本報訊】政府本月加辣調高印花稅,仲量聯行預期短期內只會影響成交量,惟樓價仍會保持平穩上升,估計明年仍有最多5%升幅。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平指,因首次置業人士未受高印花稅影響,而政策亦存有漏洞,個別未有物業的投資者仍可大手掃貨,加上按揭利率仍低企,新辣招對樓價影響不大。雖然成交量回落,但預期明年中小型住宅及豪宅樓價將保持平穩,升幅最多為5%。曾煥平重申,政府多次出辣招後,打擊所有二手物業,業主更難賣樓,發展商會繼續以回贈方式抵銷印花稅的影響,未來住宅幾近只有一手市場。今年整體住宅交投中,二手市場只佔68%,遠低於2010年錄得的90%。相信明年二手交投比例有機會跌至僅餘五成。明年政府換屆,曾煥平認為由於有多項辣招,極其量只為樓市降溫,但未買樓的年輕人都不會受惠辣招而買到樓,「仍未上車嘅年輕人,都因為借唔到錢買樓而繼續上不到車,相信邊個做特首個情況都會差唔多」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161129/19848819
仲量 聯行 樓價 5%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317454

仲量聯行料今年樓價升逾一成

1 : GS(14)@2017-04-28 09:43:12

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1004&issue=20170428
【明報專訊】雖然政府於本月初收緊「一約多伙」辣稅,不過仲量聯行研究部高級經埋車永筠表示,儘管政府推壓抑樓市需求的新措施,新盤仍繼續吸引首置客興趣。由於多個大型新盤將於未來數月推售,近期二手市場交投反彈,今年全年住宅買賣將超過2016年錄得的54,700宗,除非金融市場急劇變化或出現其他外在衝擊,否則中小型住宅樓價將續升,預期今年升幅介乎10%至15%,較原先預期5%為高。該行又指新措施主要影響投資者,或轉而購買成交金額較大的單一單位,料勢將推高豪宅樓價。

新例4年 一手登記額首破2000億

一手住宅新例已實施4年,美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,以過去一年(2016年5月至2017年4月26日止)計共錄20,186宗一手私樓登記個案,按年大幅回升約44%,創13年高;涉及金額2373.4億元創新高紀錄,較前一年更高出約66%。
仲量 聯行 今年 樓價 升逾 一成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=331731

仲量聯行:辣招反成樓市幫兇

1 : GS(14)@2017-06-08 07:57:38

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4114&issue=20170608


【明報專訊】樓市熾熱,外界有指現時與1997年情况雷同,不過,綜合市場人士看法,均認為現時樓市較1997年健康,並預期樓價在短期內沒有回落的可能,甚至預期下半年樓價會再升5%。

曾煥平:供款負擔佔入息47%

仲量聯行昨日發表《土地及住宅市場回顧》報告,提及香港回歸20周年以來,樓價較1997年高峰期高出75.9%。

仲量聯行董事總經理曾煥平(圖)表示,政府近年推出多項調控樓市辣招,反而成為樓市幫兇,實質上亦鋤弱扶強,把所有購買力推向一手樓,特別是有實力為買家提供按揭的大型發展商。他表示,樓價升勢只會沒完沒了,樓市唯一潛在風險,是政府再推出更多樓市措施,而今年上半年,整體樓價已上升9.1%,預期下半年仍有5%升幅。

對於不少市民都把現時樓市與1997年相比,曾煥平表示:「唔知點解要同20年前比。」現時平均按息僅2.25厘(1997年為11.25厘),扣除通脹後實際按息為0.25厘(1997年為5.55厘),現時供樓負擔佔入息比例為47%(1997年為100%),故目前樓市較1997年健康得多,唯一不同的是,目前平均樓價為每年家庭平均入息的17倍(1997年為14倍)。

世邦魏理仕:現况比97年健康

另外,世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平亦表示,樓市現况比1997年健康,而1997年間的新供應每年平均2萬伙,買家全屬本地人;相對現時每年新供應約2萬伙,加上近幾年市場出現不少非本地買家,需求大於供應,令樓價向上。他預計,樓價短期內沒有掉頭回落的可能。
仲量 聯行 辣招 招反 反成 樓市 幫兇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=334450

仲量聯行炮轟樓市辣招

1 : GS(14)@2017-06-10 13:07:03

【本報訊】市場關注樓市會否重現97風險,仲量聯行董事總經理曾煥平昨日就大力批評政府的辣招就是樓市幫兇,令二手市場盤源鎖死,變相新盤幾貴都會買,將買家推向發展商把口。


將買家推向發展商

曾煥平昨日發表《土地及住宅市場回顧》報告時表示,香港回歸20年以來,樓價較97年高峯期高出75.9%,政府的辣招根本是將買家推向發展商,根本二手市場無盤源,變相新盤幾貴都會有人買,如是者,政府每一次出招,發展商一定好高興。他強調,現時樓市根本不危險,甚至是健康,只是二手市場供應被鎖起。而且至今年5月底,按揭供款佔私人住宅家庭入息比率47%,較97年的100%水平健康。他認為,樓市最不明朗的因素就是不知政府幾時再出招,樓市升勢料「沒完沒了」,未見到任何逆轉的原因。他料樓價今年將升10%至15%。至於土地市場,仲量聯行國際董事劉振江表示,今年所有政府招標出售的住宅官地全由中資奪得,香港地產商開始有土儲壓力,需要買地增土儲;中資在籌備資金多了關卡,令本地財團投地競爭力提高,有可能會令地價平穩甚至回落少少。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170608/20048375
仲量 聯行 炮轟 樓市 辣招
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=334907

地鐵通車 帶動胡志明市樓價 仲量聯行:去年樓價平均升7%

1 : GS(14)@2017-09-17 11:41:07

【明報專訊】越南胡志明市近年發展迅速,相比起筆者在2011年到訪時,多了許多現代化建築,當地人表示,近年日本企業積極投資越南,城市規劃及基建也較之前有改進。胡志明市在今年底及明年也有不少新盤落成,加上預期最快明年地鐵通車,交通擠塞情况將得到改善,胡志明市吸引力自然提升。

明報記者 龍彩霞

第一太平戴維斯(Savills)銷售經理Romain Piasecki表示,胡志明市新盤開售都得到香港及中國內地買家支持,在越南購買物業要留意土地所有權,而外國人從發行所有權證書之日起最多擁50年所有權(在50年後可以再申請續期50年)。

外國人可獲50年所有權

越南上年經濟增長略為放緩至6.2%。該國於2016年初發生嚴重旱災,令稻米出口貨值下跌21.2%。雖然農業表現低迷,但反觀其他經濟行業仍然向好,其中工業及建造業顯著增長7.6%。外資企業對越南的投資意欲依然強勁,年內海外投資流入上升9%至158億美元的歷史高位。由於越南盾匯價穩定,年內兌美元匯價僅下跌1.2%,因此通脹仍處於可控水平。

不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀,預期受內需殷切及以出口主導的製造業帶動,今年仍會是區內表現最佳的國家之一。

根據亞洲房產網指出,雖然越南現在很大程度上仍然是未發展國家,但海外投資者應該注意的是,當地的有效人口超過9500萬,而其中60%的人口為勞動人口,加上平均年齡27歲,人口年輕,生產力高,意味越南可以有潛力及空間發展經濟。

新加坡人開始投資當地物業

同時,這亦代表越南地產市場將會繼續發展,無論是自住還是作為地產投資,這些勞動人口將會是下一批購買越南物業的潛力買家,2017年第一季在越南錄得新登記的外國直接投資升幅為77.6%。有報道指,新加坡人也因為越南物業價格低廉,開始在當地投資。政府亦正制定法律框架,以吸引更多海外投資。

越南自2015年向海外投資者開放房地產市場,仲量聯行報告顯示,高端和豪宅公寓住宅平均叫價分別為每方呎1585港元及2882港元。另外,Romain Piasecki表示,以去年該公司代理一些一手物業為例,今年升值了8%至10%,仲量聯行報告亦顯示去年胡志明市物業價格平均上升7.4%。

外地買家難承做按揭 可分3年付現

不過,Romain Piasecki表示,海外投資者在胡志明市買物業較難承做按揭,多數會以全現金支付,但可以3年攤付,首期為10%。當地人表示,現時每月收入500萬越南盾(約1718港元),需要與父母同住及節衣縮食,若可以有1000萬越南盾(約3437港元)則可以租樓,生活較舒適。Romain Piasecki指出,現時高端和豪宅公寓購買力主要是來自海外投資,或其他國家派駐當地工作的人士。要留意的是,在越南購買物業,外地買家須親自前往越南簽約,亦須在當地開設銀行戶口才能完成交易。

外資多於第二郡設廠 住屋需求料增

Romain Piasecki指出,胡志明市第一郡是越南首府的核心商業區,不過由於區域面積有限,少有新樓盤供應,愈來愈多新樓盤進駐第一郡隔河相望的第二郡,這是越南樓市近年的重要變化之一。第一郡與第二郡以西貢河相隔,連接兩郡的西貢河隧道(又名首添隧道)於2011年建成,令第二郡與第一郡之間交通極為方便。第二郡亦緊鄰西貢高科技園區(Saigon Hi-Tech Park)地處的第九郡,該區是海外投資設廠的熱門地,英特爾和三星電子在此均有設廠,增加了第二郡的樓市需求。再者,地鐵第一線及第二線也鄰近第二郡,未來交通料更方便。

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20170915
地鐵 通車 帶動 胡誌 誌明 明市 樓價 仲量 聯行 去年 平均 7%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340801

仲量聯行:物業變「共居」 租金多兩成

1 : GS(14)@2017-11-22 12:10:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4764&issue=20171122
【明報專訊】樓價高企令「共居」成為社會現象,仲量聯行分析研究指,投資者如把手持物業改造成共居項目再出租,租金增幅料可近20%,租金回報或增加逾一成;該行研究部主管馬安平指,共居項目遍佈油尖旺、九龍城等區,而鄰近大學地區更是共居熱門點,因可吸引大學生入住,而共居風氣已蔓延至豪宅區,如壽臣山,專攻年輕專業人士。

年輕專業人士學生為主要租客

馬稱,現時共居項目的租金由每月2800元(單人牀位)至每月約2萬元(小型單位)不等,共居住客主要為年輕專業人士及學生,因他們置業能力較低,亦未能享用公屋,推算目前約有5.85萬年輕專業人士、與6.8萬名本科生及研究生,需與家人居住或在私人租賃市場租屋。

仲量聯行研究認為,以一幢可提供72個單位的住宅為例,假設各單位面積約150方呎,各單位月租約7000元,每月租金收益約50萬元,料租金回報率約3厘;若投資者把物業改造成共居項目,每單位居住2至3人,推算可提供約150個牀位,而各牀位租金約4000元,每月租金收益可增至60萬元,即租金收益提升兩成,而回報率料可增至3.4厘,回報率增逾一成。

據了解,投資者通常會把舊樓,或兩三星級賓館改裝成共居項目,而改裝舊樓可帶動更高的租金上升勢頭,因舊樓原租金偏低,而且樓底較高(至少3.5米或11.5呎),可放置高架牀,提升空間使用率。另較小型酒店及賓館,由於只需作少量改動,亦適合改成共居項目。

舊樓具一定改裝優勢

另有市場人士指,現時有香港大型發展商亦考慮將舊樓改造成共居物業。馬安平認為,共居價格相宜、而且能解決年輕人住屋需要,既不用與家人居住、也不用與人合租單位或住進劏房,而共居與劏房不一樣,因共居設有共用空間。不過,投資在共居項目仍有潛在風險,馬安平指現時實用200方呎以下納米樓新供應增加,月租可低於9000元,租金水平與共居項目相差不算大,對共居項目的需求或會下降,另共居項目租期較短,可能會影響投資者的現金流。

明報記者 徐愷婷
仲量 聯行 物業 共居 金多 兩成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344397

仲量聯行:明年樓價或升兩成

1 : GS(14)@2017-12-18 03:35:17

【明報專訊】有外資代理行對明年樓市樂觀。仲量聯行董事總經理曾煥平表示,今年樓市以一手為主導,每月成交量維持於1594宗,二手成交量卻持續偏少,首10個月平均每月3462宗,比2003年SARS時期還要低7.9%。不過他預計,市場未來對中小型住宅需求仍強勁,預計明年住宅樓價將最少上升10%,若豪宅新盤銷情理想,升幅或可達20%,預計樓價400萬元或以下的盤源將進一步減少。

戴德梁行預期豪宅跑贏大市

至於投資市場,曾指,2017年以甲廈的價格升幅最高,按年升17.5%,主要受中環美利道地皮以高價出售有關,預計甲廈價格明年將升10%。另今年工廈買賣亦活躍,政府有意重啟活化工廈政策,令不少投資者重投工廈市場,預計工廈價格明年上升10%。仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷表示,中環甲廈寫字樓租金於今年首11個月上升5.2%,超越2008年高位1.5%,中資企業對中環寫字樓的需求殷切,帶動中環甲廈租金上升,惟部分租客因租金上漲而遷往港島東及九龍東。雖然如此,中環寫字樓空置率偏低因素下,預計中環甲廈租金於明年仍有5%的升幅。

此外,戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,現時經濟穩健,失業率低,預計明年上半年整體樓價再升10%,豪宅市場則會跑贏大市,明年上半年將升10%至15%。美聯住宅部行政總裁布少明表示,看好明年樓市可延續升勢,主要由於低息環境持續、「父幹」購買力未見底,以及「新香港人」誕生帶來需求新血。他又預計,二手樓價「高處未算高」,明年有力更上一層樓,全年升5至10%,再創有紀錄以來的高位。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6600&issue=20171212
仲量 聯行 明年 樓價 或升 兩成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345339

仲量聯行倡警校遷大灣區 釋地建屋

1 : GS(14)@2018-07-11 12:30:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9897&issue=20180711
【明報專訊】為紓緩困擾本港的住屋問題,社會各界現正進行「大辯論」之際,外資代理仲量聯行更有「破格」建議;該行董事總經理曾煥平表示,除了填海和發展新界棕地外,當局亦可考慮將現有的政府用地改變用途;他指出,佔地18公頃的黃竹坑警察學校,相等於大約200萬方呎,如提高地積比率,而又以按興建面積600方呎單位計算,初步推算可建13,000個單位,可紓緩新供應不足的問題,甚至指出:「警校是否一定要在黃竹坑?或可以將警校搬到大灣區。」

批評空置稅「打錯人」

此外,他認為政府推出空置稅是「打錯人」,因為目前約9000個一手空置私人住宅中,對民生影響較大的中小型單位其實只佔少數,空置率較高的主要是豪宅盤,因此,發展商寧願將豪宅空置而不會以低價賣出。

料下半年樓價升勢放緩

曾認為,新空置稅項推出後,符合一般市民承擔能力的中小型單位,供應量亦不會大幅增加,因而可謂「打錯人」。同時,發展商為避免空置稅,會將豪宅盤租出,預料豪宅盤在租務市場供應量會上升。

另仲量聯行發表下半年樓市展望報告,本港樓價於上半年有8.6%升幅,相信下半年樓價升勢將會放緩,全年升幅則維持10%至15% ;甲級寫字樓租金上半年整體上升3.6%,由於中資和跨國公司對寫字樓需求持續,預料全年寫字樓租金將上升5%至10%。
仲量 聯行 警校 大灣 地建
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350770

明年樓市預測 最悲料跌25% 仲量聯行:10年升市結束

1 : GS(14)@2018-11-14 14:33:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5741&issue=20181114
【明報專訊】面對中美貿易戰及股市波動等不利因素,近月樓市開始回調,仲量聯行作出市場最悲觀預測,該行指10年升市確認結束,明年底前樓價將跌15%,若中美貿易戰惡化,樓價更有機會下跌25%之多。

明報記者 林尚民

年底前業界開始對明年樓價進行預測,市場普遍預期明年樓價將跌10%至15%不等。事實上,若參考差餉物業估價署公布的樓價指數,2016年3月至2018年7月,本港樓價已連升28個月,累升達45%,撇除在8、9月份樓價指數累跌兩個月共1.51%,若樓價一如仲量聯行預期再跌25%,不但抵消28個月逾半升幅,樓價指數亦將重返2016年第三季水平(見圖)。

相當於抵消28個月逾半升幅

仲量聯行董事總經理曾煥平(圖)表示,中小型住宅樓價自金融海嘯後已上升2倍,並超越1997年高位63%;不過,經濟前景未明已令中小型住宅樓價在連升約28個月後,於過去2個月下跌逾1%。由於中美貿易戰加劇對香港經濟及樓市的打擊,加上內地經濟增長放緩,預期香港樓價於明年底前下跌15%,香港長達10年的樓市上升周期已告完結,若中美貿易戰惡化及股市持續下滑,住宅樓價跌幅或會高達25%。

各類物業中,曾煥平指,除供應罕有的超級豪宅「不可用常理估計」外,其餘物業都會受到影響,當中供應量多的地區及細單位抗跌力最低,更形容「200幾呎納米樓根本是有問題,扣除牆身、平台等面積,實際可用只有約100呎」,故若要賣出「納米樓」,可能要更低價。

交投低迷或令樓市「硬着陸」

曾又指,為冷卻過熱的樓市,政府已推出調低貸款與估值比率、額印、買家印花稅等一連串的樓市「辣招」,不但已令物業成交宗數跌至歷史低位,並為樓市「硬着陸」構成重大風險。他認為,樓價已開始下跌,政府應盡快重新檢討過去數年引入的部分冷卻樓市措施,否則不但會加劇樓價調整,更會對本地經濟造成極大打擊,希望政府撤銷額印,檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率。

利嘉閣料明年樓價升5%

不過,部分代理行則較樂觀,估計農曆新年後樓市將會恢復平穩。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,年底前樓價將會較8月份高位下跌6%至8%,明年首季將繼續回調,但本港資金豐厚、以細價樓而言,減價一成多已有承接力,故預期到農曆新年後樓市將會反彈,期後平穩發展,故明年全年樓價或有5%升幅。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則表示,今年第四季樓價將下跌約5%,明年首季會再下跌5%,再長遠的樓價走勢,則要視乎中美貿易戰情况再作估算。
明年 樓市 預測 最悲 悲料 料跌 25% 仲量 聯行 10 年升 升市 結束
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351562

仲量聯行料今年傳統豪宅落成不足百伙

1 : GS(14)@2019-01-31 07:47:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5699&issue=20190131
【明報專訊】雖然去年第四季樓價高位回落,但有業界人士指出,由於豪宅供應量少,今年傳統豪宅落成量將不足100伙,估計傳統豪宅及中小型單位樓價走勢各走極端,傳統豪宅樓價將會在淡靜樓市中企穩。

豪宅樓價上季跑贏中小單位

仲量聯行最新發布的《住宅銷售市場報告》,中小型住宅樓價於去年8月見頂,並已回落4.2%,為長達27個月的持續升幅畫上句號。相反,豪宅樓價2018年第四季度大致持平,該行預計,明年傳統豪宅區(山頂、南區、九龍塘、何文田及半山)落成的豪宅(面積 1722方呎或以上)將不足100伙,供應量稀缺將令傳統豪宅區的樓價在淡靜樓市中企穩。

皇璧低層3540萬沽 10年平手離場

仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示,傳統豪宅及中小型單位的樓價走勢各走極端,兩類買家背景南轅北轍是當中主要關鍵。豪宅市場得到資金實力雄厚的買家支持,他們大多專心致志投資理想居所;但中小型住宅市場則對市場情緒較為敏感,買家在做出購買決策時更為審慎,一旦市場情况轉差,不少買家會迅即採取觀望態度,以期獲取更高折讓和更低交易成本。

另外,新界豪宅升幅跑輸大市。OKAY.com住宅物業部顧問李淑嫻稱,荃灣油柑頭皇璧低層A室,實用2419方呎,屬四套房複式間隔,以3540萬元易手,實呎14,634元;資料顯示,原業主2009年3334萬元一手購入,持貨近10年,帳面獲利206萬元或6%,惟扣除釐印費及佣金,估計接近平手離場。
仲量 聯行 今年 傳統 豪宅 落成 不足 百夥
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352018

仲量聯行:中環甲廈空置率升至近4年新高

1 : GS(14)@2019-02-19 09:32:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4226&issue=20190219
【明報專訊】貿易戰仍未解決,影響公司承租能力,仲量聯行表示,至上月底,甲級寫字樓空置率連升3個月,其中中環核心商廈空置率,更升至2.3%,為2015年5月份後近4年新高。

據仲量聯行最新公布的《香港地產市場觀察》資料,寫字樓租賃需求持續呆滯,1月份因租約期滿而釋出的空置寫字樓供應超出實際需求,令甲級寫字樓市場錄得17.82萬方呎負吸納量,空置率連升3個月,其中中環甲級寫字樓上月空置率由去年12月的1.8%升至2.3%,創2015年5月後,近4年最高空置率,但其中一個原因是和記大廈重建所致。另九龍東寫字樓空置率亦由去年12月底的9.6%升至上月底的10.3%。

料今年將有240萬呎樓面租約期滿

不過,中環寫字樓空置率上升,亦為有迫切擴充需求的租戶提供了機會。月內有部分銀行和金融企業趨勢為旗下中環辦事處進行擴充和升級。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷表示,傳統核心商業區的空置率上升,導致1月整體寫字樓租金升幅放緩,按月僅升0.3%。該行研究部主管馬安平估計,今年將有240萬方呎的寫字樓樓面會因租約期滿而重投市場,由於經濟前景不明朗將導致寫字樓需求短期受壓,這批樓面要獲得承接將面對挑戰。
仲量 聯行 中環 甲廈 空置率 空置 升至 新高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352146

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019