上週三，瑞安房地產（272，下稱「瑞房」）公布中期業績，亦是主席羅康瑞重掌帥印的第一張成績表。結果，再次令小股東失望，核心盈利大跌近五成，負債繼續攀升。瑞房資金困死在拆遷工程，神仙難救。不過，相信更令羅康瑞頭痛的，是一宗中港官司。八月中，中共前總書記胡耀邦三子胡德華旗下公司，入稟高院，控告羅康瑞另一上市公司瑞安建業（983），涉嫌用暴力強佔北京一個地產項目，並偷走文件，要求賠償。胡德華現時活躍於內地政壇，而羅康瑞則是早年在江澤民派系扶持下，發展內地地產，贏得「上海姑爺」美名。隨着內地政壇權鬥升溫，亂局終於燒到香港的上市公司。

場近月傳言四起，因內地權鬥的關係，不少香港上市公司主席已「被失蹤」、「被調查」或「被扣押」，部分因此未能來港出席業績發布，幸好這並不包括羅康瑞在內。一向自視甚高的羅康瑞，在上週業績記者會上，煞有介事地表示：「有傳媒話羅康瑞重出江湖，業績無乜改善嘅說法，我自己唔會太介意。」瑞房近年業績差強人意，原欲在公職上大展拳腳的主席羅康瑞，一月時被迫再次出山，重掌公司。可惜「姑爺」出馬，仍無法扭轉劣勢。今年上半年，核心盈利大跌四成八，全年物業銷售目標，僅完成兩成二。相信瑞房的小股東很難「唔介意」。瑞房股價○七年高位過十元，現時只有兩元，且不斷在此水位浮沉，大批小股東被綁死。發展商要賺錢，最重要是做到貨如輪轉。瑞房不但被上海拆遷問題綁死，更多年未能取得新項目，資金難藉賣樓流轉。瑞房對上一個大項目，已是一○年落成的佛山嶺南天地。上週六，記者走進嶺南天地，人流不少，以食肆最旺場，但甜品店Spicebox的職員就踢爆：「這裡只有週末才有人流，平日非常冷清。」一巷之隔賣高檔首飾、擺設的店鋪，即使在週末，亦空無一客。身為內房，公司榮枯，與主席的內地人脈緊密相連。○六年上海幫倒台後，羅康瑞由「上海姑爺」變成「上海孤兒」，如今連江派一手栽培的周永康勢力亦被瓦解。最近曝光的一單官司，相信令羅康瑞頭痛不已。

胡耀邦子告瑞安

上月中，中共前總書記胡耀邦三子胡德華旗下的北京精達房地產，入稟香港高等法院，控告羅康瑞擔任主席的瑞安建業。指瑞安建業透過拍賣，購入精達發展的北京「楓橋別墅」內共一百三十多幢別墅後，於○九年指示逾二百人手執槍械、木棍等武器，強行佔據別墅區，大肆破壞，並搶走數簿、合約等文件，現要求瑞安建業歸還文件及賠償。瑞安建業回應時，指是以和平合理方式進入別墅，並否認帶走任何文件。

這單官司離奇之處，是瑞安建業指有關糾紛已於一○年、在當地政府協調下和解，而涉案別墅亦早於同年售出。事發至今已五年，北京精達才「舊事重提」，背後動機，難道是單純的商業糾紛？而且，北京精達不遲不早，偏偏在羅康瑞急於將瑞安建業賣盤套現之時才出擊。今年五月，瑞安建業一度接獲第三方洽購，但最後「傾唔掂數」。不過，羅康瑞仍未死心，上月中透過瑞房，以三億四千萬元買入瑞安建業的內地建築業務，清乾淨個殼，準備隨時再賣盤。關鍵時刻，公司卻捲入官非，原告更牽涉前國家領導人之子，為賣盤埋下「政治炸彈」。而代表精達入稟的內地人王小培，手機長期未能接通。

內地權鬥白熱化

胡耀邦的三子胡德華，現為北京地產富商，近年在政壇仍然活躍，在共產黨內屬開明改革派。胡家與習家屬世交，文革時期，習近平父親習仲勛被迫害，為其平反的，正是胡耀邦。今年四月，在胡耀邦逝世二十五周年紀念日前一日，前國家主席胡錦濤親自到胡耀邦的故居拜祭。胡德華在當今政局中，立刻被看高一線。過去一年，江習之鬥進入白熱化階段，七月底，由江澤民一手提拔的政治局常委周永康，因嚴重違紀被拖下馬，之後盛傳江營第二號人物曾慶紅亦已被抓。在此時刻，胡德華旗下公司突然出手，控告瑞安建業，相當敏感。熟悉上海幫、曾代表上海釘子戶與瑞房打官司的內地維權律師鄭恩寵，早前接受內地傳媒訪問時指，今次羅康瑞的官司是習近平清洗上海幫餘黨的信號。訪問後不久，內地流傳鄭恩寵又被扣查。上海是羅康瑞的大本營，亦是早年江派核心勢力範圍。八四年已到內地發展的羅，與上海歷任市委書記關係密切。羅康瑞在上海投資的第一個項目是城市酒店，由時任共青團上海市委副書記和盧灣區區長的韓正出任董事長。雖然項目蝕錢，但贏到關係。九十年代羅康瑞投得盧灣太平橋的發展權，建成上海新天地，聲名大噪，被稱為「上海姑爺」。直至○六年，上海前市委書記陳良宇因貪腐罪入獄後，韓正上台，但上海幫已開始失勢。同年，羅康瑞亦捲入借用社保基金醜聞，轟動一時。

翻身無望

近年，瑞房在上海的項目，被釘子戶玩殘，成為燒錢無底洞。當中包括位於市中心黃金地帶的太平橋地皮，以及瑞虹新城項目。有新天地前高層透露：「發展商自己做拆遷好容易，俾高啲價就得啦，但政府唔想拆遷費愈叫愈貴，所以要統一由政府旗下的收樓公司去做，結果咪慢囉。加上依家社會穩定最重要，一旦有人跳樓、上訪，區長就要孭鑊，所以政府寧願慢慢拆。」暫時已有親友真金白銀為羅康瑞「找數」。八月初，主要投資瑞房五個新天地項目的基金Trophy Property Development，有三十多名投資者不滿瑞房在上海的拆遷進度緩慢，基金資產淨值縮水近六成，斬纜離場。該基金的揸弗人，正是羅康瑞的襟細佬、朱玲玲的妹夫洪錦標。「襟兄弟」基金損手爛腳，瑞房為撲水，輪到阿哥幫拖。上週三，瑞房宣布將上海兩間酒店，出售予羅康瑞兄長羅嘉瑞旗下的鷹君（41），套現五億五千萬人民幣。不過美銀美林報告預期，瑞房下半年負債仍會繼續上升，除非成功分拆中國新天地，否則即使出售非核心資產，幫助亦不大。有外資分析員指，瑞房短期翻身無望，最快要等一七年，他解釋：「依家要等上海拆遷嗰啲地先起好，最快明年下半年開賣。佢哋手腳慢，又要再等多一年半先入賬。」現時內地局勢混亂，有北上港商坦言：「早幾年喺內地發展，如果話自己識得周永康、薄熙來等當紅人馬，生意好順暢，真係恨死隔籬！邊估到近年轉勢；出來行，預咗還啦！」下一個又輪到邊個？