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超冷門地產股-永發置業(287)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080306/LTN20080306314_C.pdf

公司售出一個物業,套現7,500萬,淨所得7,200萬,賺800多萬。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071221/LTN20071221123_C.pdf

這家公司在七三狂潮上市,至今已三十多年,近來創辦人兒子辭世。

據半年報所述,有兩千萬現金,一億二千多萬股票,一億三千多萬投資物業,該物業在此值六千三百多萬。

套現後,股票加現金扣除所有負債三千七百多萬,共有一點七億流動資產,加上投資資產,淨可變現資產共三億。

不計其他資產,以股本數四千萬計算,可變現值達七元,流動資產共四點二五元。

公司上半年二千萬盈利,大部分靠炒股及樓價升值所得,扣除兩部分收益後盈利只得六百萬,每折合一毛五分,預計下半年市道甚差,若股票盈利全沒,不過有售樓收益補上,加上租合收入及物業升值,預計全年盈利約二千五百萬,折合每六毛兩分五,以現價計市盈率為六倍,但公司派息太少,加上公司規模太少,買賣兩閒,難以吸引小股東。

建議若大股東有錢的話,可以動用少量錢私有化,或是索性賣殼,留錢養老。
冷門 地產股 地產 永發 置業 287
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3880

天誉置业财技失灵遭雷曼清盘人追债


http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090113/05365751845.shtml
天譽 置業 財技 失靈 雷曼 清盤 追債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5183

上一堂財技課-華人置業(127)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090316/LTN20090316170_C.pdf


該公司公佈業績。


該公司轉盈為虧,由去年賺81.96億,變成蝕14.94億,物業減值74.68億所致。


大股東回購TCI股票後,當然要在公司拿回啦。


他首先不停回購股票,又加自己人工。今次業績雖減定期的末期股息至1仙,但是又派特別股息99仙,即派1元1股,又講故事話回饋股東支持,今次派出及回購的現金多於核心盈利。


其實目的是為之後不派息,又要自肥拿回花的資金鋪路。


最啜核業績公告中有一句:


如建議派付末期股息及特別股息獲股東通過並予以派發,本公司的現金結餘將以該數額減少。當本集團於往後幾年遇上銀行借貸融資困難,本公司透過發行股本,當中包括以供股形式向股東集資。

炒股幾年的人,當然不知他有甚麼事情啦,但炒股多於二十年的人,一定明白他著名的事是甚麼,脫苦海兄都曾經講過幾件:




http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=555


香港股壇玩野玩的最出色的可以講係劉先生,除了以前提及過的「狙擊」、「抽水」之外,佢仲玩過一樣唔係常人做到的事「賣完 檯之後買返同一張檯」。話說當年興炒工業股,劉先生同一位朋友夾份將風扇公司上市,由劉先生做大股東,朋友做第二大股東,之後唔夠一年,佢老哥宣佈自己已 經將手上的股權賣晒,朋友至係大股東,股價當然大跌,朋友仲將佢踢出董事局。劉先生卻在低位再買返公司的股票,再次成為大股東後,再將朋友踢出局!



http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=479


約在十多年前,「增高丸」一系的公司供股供到停不了,可能當事人都覺得不好意思如此乏味,實行搞搞新意思:大送窩輪。例如「棍頭買地」一次過免費送 出三種窩輪:一隻幾個月命,第二隻兩年命,第三隻四年命、八八、九零、九二,齊齊整整,平平安安。另外「增高丸」及「支那玩野」亦大送窩輪。全部都係低價 行駛,必定有內在值,保證唔係廢紙。


我聽完這句心都涼,但是回念一想,自己公司有錢,為何不去還債,走去派息?之後先供股?


哈哈,之前講過大股東缺水,在公司拿錢就可以。回購可以「高價」賣股票畀公司,供股可以操控買貨的股價,這樣一買一賣,想賺幾多錢都可以。


如果供股,要集多些錢,就派股票出街,要街外人接,然後先供,才可以拿多些錢。現在問題來了,如何才能集街外錢,搞到間公司易於買賣?


當然就是搞平公司最低入場費,幾千元可以買一手,加以本身公司擁「貴重資產」,有「大折讓」,今年又派高息,仲唔成為各年資淺投資者的標的?


對於此,公司自有設想週到之處。


公司在業績公告稱,每手股數由1,000股,變成500股,最低入場費降低一半,只是4,550元有交易,大家快來買呀。


人地做福布斯富豪,不是偶然,要有技術,要有天時,要有運氣。從公告來看,他的技術無疑一等一。

一堂 財技 技課 華人 置業 127
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=6634

林少陽忘記了-盈大地產(432)、永發置業(287)、湯臣集團(258)、天安中國(28)、會德豐地產(49)(更新於8月27日)


謝味皇兄提供湯臣集團(258)及謝Louis兄提供天安中國(28)及會德豐地產(49)。


上星期一,我看到林少陽先生的文章如下,內中提及淨現金的地產股如下:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10428


...


恒隆財政健全,是極少數處於淨現金水平的本港上市發展商(記憶中只得恒隆及冷門地產股大 昌集團 (088)手頭現金高於負債),根本不急於賣樓。巧合地,大昌近日亦積極推售其舂磡角的豪宅單位。

....


 


但他可能真的記錯了,如果只以負債等於現金減銀行負債減其他可換股票據等而論,雖然大昌地產仍是手頭現金高於負債,但恆隆現時非現金高於負債了。

 


此外,如果只以現金多於銀行負債而論,其實仍有一大一中一小的香港上市地產公司符合這個標準,分別是前名友聯建材、東方燃氣的盈科大衍地產(432)、前稱永盛財務、湯臣太平洋、浦東發展的湯臣集團(258)、和大昌地產接近同時上市的永發置業(287)、前稱新亞置業的會德豐地產(49)及天安中國(28)


恆隆之緣起(自脫苦海先生之紀錄):


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/74


五、恆隆集團

恆隆創辦於1960年,創辦人陳曾熙(1923-1986年),原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留學日木,攻讚土木工程學,回港後在永隆銀行任職,擔任外匯、 樓宇按揭業務,認識到香港地產業的潛力。50年代初,陳曾熙離開永隆銀行,與友人合夥創辦大隆地產,開始涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學, 曾在婆羅洲一帶經營建築生意,回港後協助兄長承包建築工程,生意逐漸做大。

1960年,陳曾熙兄弟自立門戶,註冊成立了恆隆有限公司,初期在九龍太子道一帶發展過不少住宅樓宇。恆隆的起步,得益於60年代初與港府的一次換地交 易。當時,港府需要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院,於是以何文田山與恆隆文換,後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇,奠定了公司日 後在地產業發展的基礎。

1972年10月21日,恆隆在香港上市,公開發售2,400萬股新股,每股面值2元,以8.5元價格發售,集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地 盤,包括港島半山區列提頓道1號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等,另有6個已建成或正在建築中的收租物業,包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的 柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等,已初其規模。

恆隆上市後,即將所籌集資金進行項重大投資,它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院,而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於 出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格,這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來,香港股市、地產暴跌,恆隆的大部分資金被凍結,以致錯過了1975至1976年 香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。在把握地產市道循環走勢方面,恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元,超過合和,比新地高出二成八,比長實高出五成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平,市值達35億元。不過,由於恆隆看錯地產循環走勢,翌年純利大減近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上,恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是,它相當重視地產投資業務。1972年恆隆上市時,它的租金收入僅500萬元,佔公司經營收入的10%。但到1977年度,恆隆的租金收入已增加到2,880萬元,佔公司綜合純利的比重已超過45%。

恆隆在地產經營上的另一個重要恃色,就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年,恆隆與合和合組 財團,奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業發展權,該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位,即著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司 佔50%,恆隆、合和各佔25%,當時平均每個單位的銷售價達22萬元,超過原來的估計,恆隆賺取了可觀利潤。

1978年,恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地,計劃興建淘大花園。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6%股權,使之成為 恆隆的附屬公司,以使進一步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展,可提供4,800個住宅單位和部分商場,總投資達9.4億元。

1979年,恆隆與長實(恆隆佔37.5%),再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權,興建一幢22層高的商業大廈旺角中心。80年代初,旺角中心推出之際,正值地產高峰期,扣除給予地鐵的盈利之外,總利潤高達43億元,恆隆賺得其中的1.6億元。

恆隆的發展,可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年,正值恆隆各項投資收成在望,業務進入高峰期之際,恆隆領導層雄心萬丈,先後與新 世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及淘大等地產公司合組成3個財團,競投地鐵港島沿線9個地鐵站 上蓋物業發展權,全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村,總樓面面積達700萬方呎,估計建築成本超過70億元,總售樓 收益高達183億元。其中,恆隆可獲利逾40億元。結果,以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳出,全港轟動。

這時,恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰,主席陳曾熙更打破一貫低調的作風,對記老暢談恆隆的發展大計,喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露,當時 恆隆擁有的土地儲備,足夠發展到1987年,全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。1981/82年度,恆隆錄得純利3.52億元,創上市以 來的第二個高峰。

80年代初,以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權,恆隆因而聲名大噪。可惜,後來遇上地產崩潰,恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權,其他地鐵站上蓋發展權亦被迫押後。是役,恆隆備受打擊,股價亦一度跌至低點。

不過,恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期,隨著地產市場的復甦,雙方著手修訂原來計劃,將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用 途,並減低補地價金額。1984年5月,太古地鐵站上蓋康怡花園動工,補地價3億元,另投資37億元,興建9,500個住宅單位,其中2,200個為居屋 單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售時適值地產市道好轉,首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恆隆再與新世界、廖創興企業、 萬邦投資及中建企業重組財團(恆隆佔60%),繼續與地鐵公司合作,斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業,其中補地價僅6.14億元。是項計劃 包括上環果欄、海事處,灣仔修頓花園,以及天后站和炮台山站上蓋物業,總建築面積270萬方呎,其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產 發展項目。

不過,恆隆在80年代的發展,始終受金鐘二段一役的影響,對地產循環的戒心大增,投資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升,恆隆即迫不及待地 將地鐵沿線發展物業出售,則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位,即在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售 罄,絕大部分單位以每方呎500至800元分期售出,而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍,恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產循環持有戒心,恆隆的土地儲 備亦逐漸維持在低水平,與長實、新地、恆地等相距日遠,若干很有潛質的物業,如太古水塘(現時的康景花囿)、樂活道地段(現時的比華利山等)均先後將半數 權益售予恆地,並由對方策劃發展及代理銷售,此舉亦削弱了恆隆的盈利。

1986年恆隆主席陳曾熙逝世,遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人,其弟陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代,恆隆進行了連串集團架構重組。早 在1980年8月,恆隆已購得上市公司淘化大同75.6%股權,淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作出貢獻,同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大 被恆隆收購後地產業務比重加大,與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月,恆隆與淘大重組,恆隆成為集團控股公司,並專注地產發展,而淘大則易名為淘大 置業,成為恆隆旗下地產投資公司,持有恆隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4月,恆隆透過淘大收購樂古實 業,並再度重組,將樂古改名為格蘭酒店,專責酒店業務。自此,恆隆集團自成一系,系內各上市公司業務清晰,便於發展。不過,亦有人批評恆隆將過多精力浪費 在業務重組方面,錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

1991年1月,陳曾燾退任董事,由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席,恆隆進入家族第二代管理時期。陳啟宗上任後,一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳 曾燾的穩健發展路線,但同時亦採取了一系列矚目行動,包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介恆隆集團;引進先進管理技術,如最早發行可換股價券吸引外國 資金、成功推行「C計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等,獲得投資者的好評。陳啟宗並表示:恆隆會繼續積極擴大投資物業組合比重,同時在增加土地儲備 方面亦將更加活躍,爭取5年後與其他地產集團看齊。

不過,90年代恆隆系發展策略的重點,似乎仍集中於擴大投資物業方面,其中淘大置業擔任這方面的主角。1992年6月,淘大宣佈10股供3股計劃,集資 27.9億元,其後在8個月內全數用於擴展投資物業組合,包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大 廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後,淘大通過撥出內部資金及借貸共11.4億 元,10月再透過發行可換股價券集資19.9億元,繼續收購有升值、加租潛力的優質投資物業。換言之,在短短一年半時間內,恆隆系已動用50億元購入投資 物業。

1993至1994年間,淘大置業的投資物業陣營進一步加強,先是位於太平山頂的山頂廣場落成啟用,該物業樓面面積13.4萬方呎,全部租出;而早幾年向 張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業,價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大 廈,而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業。到1996年,淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎,絕大部分均是位於地鐵及九廣鐵路沿線的優質物 業,年租金收益接近24億元。至此,淘大已躋身香港一流地產投資公司之列。



在2000年及2001年的重組計劃,把地產業務轉移至淘大地產,並把之易名為恆隆地產,其後恆隆控股(10)把格蘭酒店(A,195,B,196)注入恆隆地產,並把之私有化。


業務轉移:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000728/LTN20000728017_C.doc


格蘭酒店之注入:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20020829/LTN20020829011_C.doc


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090731/LTN20090731123_C.pdf


 





恆隆主席陳啟宗先生之專訪等:


http://realblog.zkiz.com/searchresults.php?searchtext=%E9%99%B3%E5%95%9F%E5%AE%97&Submit=%E6%90%9C%E5%B0%8B&ownerid=10


2009年上半年業績:


公司有96.32億現金,但有91.66億長期負債和8億短期負債,以及15億的浮息票據,現時淨負債21.34億元。


大昌地產之歷史(來自脫苦海先生之紀錄)


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/85

大昌地產的創辦人陳德泰,祖藉廣東新會,早在1950年代初已活躍於香港地產界 , 1950年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月,陳德泰創辦大昌地產 (集團)有限公司,同年12月11日在香港掛牌上市,將面值2元的股票共1,250萬 股新 股,以每股4元的價格公開發售,集資5,000萬元。當時,大昌地產除直接擁 有地 皮物業外,還擁有若干重要發展工程的少數股東權益,包括和記大廈25% 權益、 禮頓道一面積41萬方呎商場寫字樓組合40%權益等。
大昌地產上市後,充份利用股票市場狂熱的機會,發行新收購物業或其他地產公 司的少數股東權益及聯營公司權益。1973年,大昌就先後15次發行新股,發行的 股數高達1.5億股,先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及 和記國際等公司換股,又購入太批物業及地產投資公司,如購入喜來登酒店35% 股權、都城地產25%股權及太古昌25%股權等。

大昌地產在上市初期,在投資者心目中的地位頗高,主席陳德泰更被稱為「地產 強人」。不過,大昌較少獨立自主地發展地產,也缺乏魄力獨力承擔大型發展項 目。上市不久,大昌就依附英資財團,協助其地產發展。當時,陳德泰與英資和 記洋行的祈德尊關係密切,大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的 黃埔船塢合組都城地產,以大昌的資金及由建築到銷售的系統,去發展黃埔船塢 在紅磡、大角咀及香港仔三座船塢的土地,但後來和記集團陷入財政危機,控制 權被匯豐銀行所奪,匯豐派「公司醫生」韋理入主整頓,安排和記與黃埔合併, 形勢發生變化。 韋理認為香港地產市道蓬勃毋須與大昌分享,因而推翻雙方往日的許多口頭合約,導致雙方關係破裂對簿公堂,
後來庭外和解。1979年,大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55%股權, 同時以1.1億元價格將中區和記大廈25%業權售回和記黃埔,雙方合作由此終止。

1973年,大昌地產還和英資太古洋行合作,聯合收購小型地產公司健誠置業, 改組為太古昌發展,當時太古集團剛涉足地產業,試圖借助大昌的經驗發展規 模龐大的太古船塢。後來,太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享,遂於1977 年收購太古昌發展全部股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌 又和希慎合作,興建希慎大廈及禮頓中心,1981年9月,利氏家族組成希慎興業在 香港上市,大昌變成持有小量股票的小股東,也不成氣候。大昌地產這種經營方 式,雖不致吃大虧,但卻失去大事擴展的良機。

1981年,大昌地產創辦人陳德泰病逝,公司主席一職遂由其長子陳斌接任。陳斌 1974年畢業於美國麻省理工學院,學成後返港協助父親管理家族生意,當時出任 公司主席時年僅38歲,成為香港最年輕的集團公司主席。不過,由於大昌地產經 營作風較保守,缺乏大氣魄,此時已逐漸落後。

大昌集團(88)的業績公告


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090625/LTN20090625233_C.pdf


公司現金有3.68億,銀行負債1.15億,淨現金2.51億。


原地產之由來是來自盈科拓展最初注入德信佳的資產:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/19990504/LTN19990504025_C.HTM


注資入東方燃氣:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040308/LTN20040308025_C.doc


私有化失敗:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214007_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080417/LTN20080417540_C.pdf


盈大地產今年業績:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090820/LTN20090820182_C.pdf


公司有32.42億現金,短期負債2,400萬,長期負債21.66億,共21.9億,淨現金10.52億。

永發置業之故事:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/3880


今年全年業績:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090720/LTN20090720682_C.pdf


公司有5,900萬現金,無銀行負債。


湯臣集團:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090407/LTN20090407623_C.pdf

2008年業績有15.13億現金,銀行負債3.85億,淨現金達11.28億。



會德豐地產:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090317/LTN20090317305_C.pdf


如 果沒有辨證錯誤,該公司已在約150年前上市,原稱香港麻纜有限公司,在1880-1890年間因一連串內幕交易,導致香港制訂證券法,其後獲會德豐收 購。在1960年間改組,易名置業信託,作為會德豐地產旗艦,並收購張玉良之聯邦地產(77,已私有化),其後會德豐又版股購入置業信託,令張玉良成為大 股東,埋下被包玉剛全面收購的伏線。


其後,公司成為會德豐的地產業務旗艦,並曾發展鑽石山地王項目(後重建成荷李活廣場及星河明居),及投資有線寬頻(1097),之後又控制新加坡上市之馬可波羅酒店。


2000年,公司逐步整合,售出荷李活廣場及有線寬頻,其後又全購聯邦地產,之後又購入新加坡地產的上市公司,在2004年易至現名。


現時的會德豐(20)其實是收購九龍倉的隆豐國際(前稱隆豐投資,在1918年上市,後被會德豐收購,在約60年代又被包玉剛收購,並注入航運資產,其後獲注入九龍倉股權,成為購入九龍倉的旗艦),在1994年才易名會德豐。


2008年業績有55.93億現金、銀行負債21.14億,淨現金34.79億。


天安:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090824/LTN20090824616_C.pdf


2008年業績有22.99億現金(6.02億為抵押現金),銀行負債18.77億,淨現金4.22億(若不計抵押現金,則為淨負債1.80億元。

大家仍找到這些高現金低負債的地產公司嗎,不妨分享一下。
少陽 忘記 大地 432 永發 置業 287 湯臣 集團 258 天安 中國 28 、會 德豐 地產 49 更新 27
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10429

刘銮雄左手倒右手 华人置业出售资产获利2.7亿港元


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090904/20090904013040465.html


每经记者  李凌霞

        “股坛狙击手”刘銮雄近期又有新动作。华人置业(00127,HK)昨日宣布,向主席兼行政总裁刘銮 雄出售票据投资以及英国伦敦物业等资产,预计华人置业从该等交易中可赚取约2.7亿港元。对于出售所得款项用途,华人置业表示,净额中有部分将用作集团的 一般运营资金,而其余部分将会分派给股东作为特别股息。

        据了解,此次华人置业出售的相关金融资产涉及国泰航空 (00293,HK)信贷挂钩票据、AtlanticFinance发行的担保票据、BarclaysBank发行的可赎回永久储备资本工具、摩根士丹利 中期票据、高盛发行的掉期合约、日航信贷挂钩票据、StarsUp及  UnionNice全部股权等等金融资产。除此之外,还包括位于英国伦敦的 EatonSquare六层高豪华排屋、伦敦一幢五层高公寓大楼一楼单位及一个车位等物业资产。

        据了解,去年全球金融风 暴爆发期间,华人置业就一直伺机扫货。而在金融危机期间,上述合约所涉及的相关金融资产的波幅及风险均较股票投资机遇更为吸引,因此公司购入了上述金融资 产。不过,华人置业认为出售上述资产目前对集团有利。另外,由于华人置业的物业投资主要位于中国内地、中国香港及中国澳门等地区,而上述出售的房产远在伦 敦,公司认为将其出售可令集团趁机出售非核心物业资产。

        另外值得注意的是,华人置业从去年以来不断回购公司股份,而刘銮 雄也多次增持该股。在刘銮雄自身持股不断增加,同时华人置业总股本不断减少的情况下,目前刘銮雄等对华人置业的持股比例已经高达72.94%,华人置业的 公众持股量即将达到港交所关于公众持股不得低于25%的下限。

劉鑾 鑾雄 左手 右手 華人 置業 出售 資產 獲利 2.7 港元
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中駿置業(1966)大股東的生意


(1)


翻看招股書,在「與本公司控股股東的關係及關連交易」的一段中,有以下的描述:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100125/01966_723246/CWP117_c.pdf


本公司的控股股東黃先生控制本集團以外多家其他實體(「聯屬公司」)。該等實體並無從事物業發展業務,但從事製造森林業及採礦業所用的電力設備、挖掘機及機器等業務。


那這個大股東還有些業務,我們不如去看看吧。


(2)

在他們集團的網頁中,有以下的描述:


  中骏集团控股有限公司是一家创立于一九八七年的大型综合性集团企业,主要产业包括投资控股、建筑机械及电力设备的制造和销售、房地产开发及物业投资、贸易等。


  中骏集团秉承“勤奋、和谐、开拓、创意”的企业精神,在社会各界的鼎力支持与精诚合作下,集团全体员工发扬“不用扬鞭自奋蹄”的拼搏精神,经过近二十年的奋发努力,已取得了长足的发展,并形成了专业、敬业、稳定的职业经理团队。



 





即是除了上市的部分外,尚有中駿機電和中駿電器,那他們是做甚麼的?


(3)


中駿機電有三家公司,分別是中駿重工(廈門)、住重中駿(廈門)建機、石川島中駿(廈門)建機,他們的業務和三一集團、龍工、柳工等等所做的東西類似,都是挖掘機器。前者應為獨資,後兩者和日資合資。


住重中駿是和日本住友合資的企業,石川島廈門則和石川島建機株式會社合資的。


中駿重工廈門,這家公司有一家子公司,從事進口。


http://cn.xmsce.cnele.com/


      厦门骏华通用机械有限公司是中骏机械有限公司属下销售日本原装进口二手工程机械的 专业机构。骏华通过与日本SICC公司的合作,在日本设有办事处,凭借充足的货源、稳定的产品质量和诚信的服务态度,始终全方位、多渠道地开拓国内外二手 工程机械市场。其业务范围涵盖二手空压机、柴油发电机组、挖掘机、履带式起重机、轮胎吊机、汽车吊机、装载机、压路机等。


住重中駿建機介紹:


http://www.sscm-cn.com/aboutus/20080716183429.htm


石川島中駿(廈門)建機

http://www.e2ejob.com/tradversion/student/04_getjob.asp?companyid=C20061110153654513974&jobid=200611101540004960269&tjbz=ferind


石川島中駿(廈門)建機有限公司由日本五大重工集團之一的石川島播磨重工業株式會社旗下世界著名建機制造商——石川島建機株式會社和香港中駿機電控股有限公司合資設立,引進世界著名品牌IHI中小型液壓挖掘機技術,專業生產、銷售IHI中小型液壓挖掘機。

這個博客寫得更妙:


http://patchpiece.wordpress.com/2007/12/11/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E5%8F%B3%E7%BF%BC%E8%BB%8D%E5%B7%A5%E8%B2%A1%E5%9C%98%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E2%80%94%E2%80%94%E3%80%8C%E5%BE%90%E5%B7%A5%E4%BD%B5%E8%B3%BC%E6%A1%88%E3%80%8D%E5%B9%95%E5%BE%8C/

20059月, 石川島中駿(廈門)建機有限公司工廠竣工,首臺液壓挖掘機順利下線,這標誌著又一個世界知名品牌挖掘機實現了中國製造。石川島中駿(廈門)建機有限公司由 三井財團的石川島播磨重工業株式會社旗下世界著名建機製造商——石川島建機株式會社和香港中駿機電控股有限公司合資設立,專業生產、銷售中小型液壓挖掘 機。

....

作為石川島播磨重工的中方合作夥伴,香港中駿集團還與住友財團旗下的住友建機合資成立了住重中駿(廈門)建機有限公司。這家合資公司註冊資本為3000萬元人民幣,住友佔有股份51%,中駿佔有49%,合資公司的主要任務是從事住友建機製造的挖掘機等工程機械、零配件的銷售及售後服務,並完善在中國的銷售網路和體系,成為住友建機產品在中國的銷售總部和結算中心。

(4)

至於中駿電氣,則有中駿電氣(廈門)和中駿電氣(泉州),主要是做變壓器。

http://www.sce-ele.com/company.asp

中骏电气系中骏集团旗下专业从事电力设备制造的外资企业, 总部设在厦门,在厦门、泉州两地建有大型制造基地。公司主要生产110KV以下各种类型电力变压器及中低压成套设备,是国家城农网改造产品推荐生产企业和 福建省电网改造产品的主要供应商,也是ABB公司授权合作伙伴。公司已通过ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等国际认证,是“福建 省著名商标企业”。

(5)

亦由,此可找到,他是先由重型機械發家的:

http://www.wolai.com/news/2009-12-21/91560/


路遥知马力。1987年,中骏从机械产品起家,现在机械行业的产品囊括大、中、小挖掘机,并与世界500强日本住友株式会社、日本石 川岛株式会社组建了中外合资企业。而电气行业各种大型电力设备也已经形成自有技术和品牌的核心竞争力。机械、电气两大行业的长足发展为中骏整个集团的精细 化管理、规范化运作夯实了坚实的基础,更为中骏置业的发展提供了雄厚的资金保障。

其 實做挖掘機和變壓器,因為物料多為鋼、銅等金屬,購料方面資金是要先付,但售貨出去卻大多要是賒銷的方式,屬資資本密集的行業,故此對資金的壓力很大,銀 行貸款的需求不少,加上從中駿置業報表看到這兩年的擴張實在太快衡刺上市,資金需求更大,幸好,中駿集團(不是地產部分)剛拿到30億的授信,問題應不 大。但是這麼大的授信,應能想到營業額應不低,亦可想而知,業務規模不少。

http://www.sce-cn.com/news_show.asp?NewsId=270

     2009年12月28日,厦门中骏集团有限公司董事局主席黄朝阳先生与建设银行福建省分行李文贤副行长在建设银行泉州分行培训中心九楼会议室签署了《银企 战略合作协议》,福建省建行向厦门中骏集团有限公司提供意向性授信额度人民币叁拾亿元。此举标志着厦门中骏集团有限公司与福建省建行全面战略合作帷幕正式 拉开,双方将进行深层次、宽领域、可持续的长期合作。

今次上市後,令公司資金壓力大幅減輕,但其外業的業務應受惠國策持續擴張,需要資金規模會繼續增加,所以未來大股東或會有一定的資金需求,至於他用甚麼方法拿到發展外業資金,小弟不便猜測。


題外話:


在基礎投資者中,有一位先生,先介紹背景:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100125/01966_723246/CWP119_c.pdf


Full Precise為一間由張永義先生(「張先生」)全資擁有的公司,從事投資活動。張先生為位於台灣高雄的物業發展公司YUYU Development Construction Co., Ltd.的主席。


YUYU Development是友友建設股份有限公司,經查台灣商業部經濟司公司登記紀錄,是有這家公司,亦確有這位張永義先生為董事長(並不是主席)。所以翻譯可能太趕了,亦沒有方法找到這些東西,所以就不能完整地翻譯這些東西呢,所以應該原諒,是我太方便了。


如果更小心的話,他們上市前都有關係:


http://www.sce-cn.com/news_show.asp?NewsId=249


 2009年1月5日,台湾友友建设股份有限公司董事长张永义先生、台湾知名房屋营销公司大丰富集团董事长李世华女士等地产界同仁专程赴厦访问中国房地产百强企业--中骏置业。






中駿 置業 1966 股東 生意
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首创置业新战略:地产与产业联姻


http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-4/167149.html

“利用首创集团业务优势,走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路,将是首创置业新一轮战略的重要核心内容。”3月2日,首创置业(02868.HK)董事长刘晓光在接受本报记者独家专访时透露,除了已进入的长三角、珠三角、环渤海以及西南地区外,首创置业已着手挺进中原、华中以及大西南地区。
上月24日,首创置业取得北京房山长阳镇项目和北京房山黄辛庄项目,新增土地储备67万平方米。截至2月25日,公司土地储备达1056万平方米,其中京津地区占251万平方米,其中很多地块都适合做住宅产业综合体。还拥有约300万平方米的土地一级开发权。
联手产业
来自首创置业方面的数据显示,今年前两个月,公司已实现签约金额人民币9.4亿元,同比分别增长41%和87%。截至2月底,公司还取得人民币16亿元认购金额,今年,首创置业的销售目标为100亿元,基本与去年持平。
“我们将在刚刚拿下的房山长阳镇地块上将再度尝试这样的合作模式,建设华北区域的奥特莱斯旗舰店。”刘晓光透露,与奥特莱斯的合作主要采取奥特莱斯输出品牌和管理,首创置业则主导开发。
据了解,房山长阳镇项目建筑面积约为36万平方米,其中奥特莱斯及其它商业约为15万平方米。此外,2009年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也将与奥持莱斯合作,建设两个新型住宅产业综合体项目。佛山项目建设规模约为177万平方米,另奥特莱斯约27万平方米,湖州项目总建面也有63万平方米,另奥特莱斯约15万平方米。
近期与产业相结合的典型例子就是首创置业武清项目。
去年10月30日,首创置业与天津市武清区政府签订京津高速公路高村乡290万平方米土地开发整理协议。据了解,京津高速公路由集团公司首创集团投资开发,首创置业则是首创集团旗下专业从事房地产开发及运营的子公司,其联动用意不言而喻。
“首创置业借首创集团的国企优势和丰富的政府资源,通过与地方政府的合作,实现土地一二级开发联动。”一位业内人士分析,“这样不仅能较好控制土地成本,且容易实现规模化开发。”
刘晓光以商业为例说明了这种与产业联动的“几何效应”。“一个奥特莱斯每年的净利润或可达到3个亿,首创置业未来将在全国建设超过10家的奥特莱斯旗舰中心,仅这一项的利润就能支撑一个市值高达七八百亿元的上市公司。”
记者从首创置业内部得知,未来三年内,首创置业在东北、华北、华中、华东和华南的五个主要区域重点城市将打造5家奥特莱斯旗舰中心,在未来5至10年内,在全国的规模将增至30家。
“资金不是问题”
虽然一边可以有地产利润,一边还有产业利润,甚至还能有物流、酒店以及娱乐等延伸利润,但在资金需求方面,住宅产业综合体却是普通地产开发项目无法比拟的。


刘晓光坦言,仅首创置业已着手打造的房山、佛山、湖州三个住宅产业综合体总投资将达200亿元左右,投入周期约为3-5年。
资金如何解决?
“资金并不是问题。”刘晓光指出,首创置业目前本身的造血功能就非常良好,而多元化融资向来是首创置业的强项。
首创置业2009年业绩显示,截至2009年底,公司签约销售面积及签约金额分别达到101万平方米和106亿元,同比增长199%和183%,其中106亿元中的54亿元已经入账,余下金额的90%将于今年入账。公司现金和现金等价物达48.79亿元,负债比率从2008年底的111%下降至35%。
首创置业总裁唐军在上月年报发布会上透露,公司今年的目标合约销售额仍将维持在100亿元,负债比率则控制在70%之内。
刘晓光还指出,目前,首创置业的银行授信有近200亿元。与国际资本的合作还将继续,至于采取什么样的合作方式则要因项目而异,“有的项目适合股权融资,有的则适合债权融资”。对此,刘晓光不愿意透露更多的细节。
刘晓光表示,有关公司发A股的事宜,目前仍在进行阶段,一切仍视审批进度。
另外,针对公司融资的问题,首创置业副总裁胡卫民日前表示,目前暂时没有计划再在内地发行公司债券,但在政府准许保险业投资不动产行业的政策下,公司正积极探讨与信托公司或保险企业的合作机会,并称该公司倾向考虑与规模较大的保险企业合作。
记者也了解到,以与奥特莱斯的合作为例,首创置业的思路或是通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。

首創 置業 戰略 地產 產業 聯姻
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中骏置业1.26亿收购中石油地产公司


http://www.yicai.com/news/2010/06/360875.html

央企地产“劝退令”终于有了实质性进展,民营企业福建中骏置业控股有限公司(01966.HK,下称“中骏置 业”)成了第一个吃螃蟹的人。
日前,中骏置业在北京产权交易所成功摘牌,取得中石油下属房地产公司北京都市圣景房地产开发有限公司(下称“都市圣景”)100%股权,成交价为 1.26亿元。

“在这个时间点拿下这个项目,表示了我们对北京市场的信心和重视。”昨日,中骏置业北京公司企划部经理于方兴在接受《第一财经日报》采访时表示,未 来会将该项目打造成中骏置业所擅长的高端公寓,“如果一切顺利,希望明年能在市场上有所动作”。

后期运作复杂

一位不愿透露姓名的业内人士表示,央企根本不舍得拿最赚钱的项目出来转让,出让的项目大多债务关系复杂。

事实证明,此次中石油转让的都市圣景便存在着拆迁、债务、人员安置等历史遗留问题。

根据公开资料,作为中石油旗下的全资公司,都市圣景的实际资产是位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平方米的土地,中石油原本打算将其建成一 个总建筑面积约3.8万平方米的商住楼项目——华龙大厦。

有消息称,华龙大厦项目原本合同约定开工日期是2005年,竣工日期2007年。今年初,都市圣景因未按合同约定期限开工建设构成土地闲置,收到了 北京市国土资源局开出的通知,要求其将该项目建设开发情况书面报告北京市国土局。

对此,都市圣景方面的解释是,该地是德外大街最后几块未拆除的地块之一,需要拆迁的居民有60户,都是上世纪60年代平房,之所以未能按时开工有众 多原因,其中包括本项目属于经法院拍卖的历史遗留项目,情况复杂、拆迁量大、拆迁难度大等。其中,拆迁曾因奥运年不批拆迁许可证而搁置。

而就在都市圣景宣称已备足资金,并预计于 2010年第三季度开始拆迁后不久,在北京市产权交易所的公开转让项目中,该公司便赫然在列。

根据挂牌公告,此次转让的包括都市圣景 100%股权及6498.236449万元债权,且都市圣景的人员将由转让方自行安置,挂牌价格为1.26亿元。这也成为今年3月国资委出台非地产主业央 企“劝退令”后,第一个将旗下房地产公司100%股权予以公开转让的央企项目。

最终,中骏置业以底价1.26亿元成功摘牌。

“我们本以为会有竞争,但可能大家还在观望,对于市场的预期没有我们乐观。”于方兴表示,1.26亿元的价格处于中骏置业的预期范围内。

对于该项目拆迁及后期运作的难度,于方兴坦言中骏置业已有所准备。华龙大厦目前的规划建筑面积为3.8万平方米,1.26亿元的成交价折合楼面价约 为 3316元/平方米。对于这个看似不高的楼面价,于方兴表示,更大的成本在于拆迁补偿费。“这个地方的拆迁肯定是有难度的,不是国家指导价能够拆得动的, 至少要到指导价的两倍甚至三倍。”

打造高端公寓

实际上,在国资委的“劝退令”发布之后,涉及央企退出的房地产项目转让数量正在缓慢增加中。如目前在上海联合产权交易所挂牌转让的就有南光(上海) 投资公司、中国石油宁夏化工厂分别持有的上海中国石化大厦置业发展有限公司 52%和48%股权;国药集团新疆药业有限公司持有的新疆迈德胜房地产开发有限责任公司51%股权;深圳中建投房地产开发有限公司持有的深圳中建投置业顾 问有限公司100%股权等4个房地产项目,挂牌总价为2.71亿元。

而对于78家央企退出所涉及的项目转让,包括主业为房地产的央企、上市房企及民营房企中的不少企业都表示出了极大的兴趣。

花样年(01777.HK)主席兼首席执行官潘军就曾于日前表示,花样年正在洽购这些退出企业的房产项目,将会采用多种形式进行收购,“收购的首要 条件是要求相关资产的净利润逾15%。”

对此,于方兴也表示,央企的转让是中骏置业拿地的渠道之一。对于此次收购项目的利润率,他们测算的结果也为15%左右。“如果到时候市场好的话可能 再高一点,如果市场不好的话最多也就这个水平。”

“拿下这个项目也是我们经过全面评估之后才作出的决定,出于平衡成本的考虑,如果价格再高我们也会放弃。”于方兴表示,未来中骏置业准备将这个项目 打造成高端公寓项目,“这也是我们公司比较擅长的。”

此前的2007年,中骏置业曾在北京CBD核心区内的东大桥区域开发了高端公寓“世界城”项目,目前,该项目精装修现房均价为49000元/平方 米。




中駿 置業 1.26 收購 石油 地產 公司
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海外负债大山压顶 天誉置业“清盘”危机未了


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-24/xMMDAwMDE4MzUxMQ.html



继中新地产后,又一家香港地产公司也因债务危机走到清盘的边缘。

历时逾半年之久的天誉置业(0059.HK)清盘风波,随着6月18 日晚间的一则公告暂告一段落。虽然债权人撤销了针对天誉置业的清盘呈请,但天誉面临的土地变现和物业开发困境,及其错综复杂的境外负债,仍需进一步理清。 目前,天誉置业亏损逾15亿元。

“滚雪球”式境外负债

6月18日晚间,天誉置业公告称,债权人 已向法院申请撤销其提出的清盘呈请及解除临时清盘人,上述申请的法庭聆讯定于7月9日举行。天誉置业清盘危机暂时得到缓解。

香港联交所信息 显示,天誉置业自去年11月3日申请停牌至今。“与清盘人的商议费时良久,对公司正常经营产生了非常不利的影响,”天誉置业内部人士表示,而偿付票据将减 低公司财务及融资成本,撤销清盘呈请及接触清盘人,将使公司恢复正常运行。

天誉的债务,主要来自海外融资。2005年至2007年间,尽管 公司只完成了广州威斯汀酒店及写字楼1个项目,却利用海外发债融资近21亿港元。

根据公告显示,困扰天誉的债务,主要有两笔:一笔是 2007年3月,天誉发行2亿美元债券,集资约15.04亿港元,用于广州洲头咀住宅及威斯汀酒店项目收购。这笔于2013年到期的可转债被6名机构投资 者认购,其中雷曼兄弟认购5000万美元,美林国际认购2000万美元。

另外一笔,是2007年在收购广州天河消防局地块项目51%的股 权后,为收购余下股份,天誉又与雷曼兄弟签订了2.2亿港元过桥贷款。

但由于天誉未能按发债时约定的规定时间内,即2009年3月31日前 拿到债券预期投资项目广州洲头咀项目的业权契据及发展许可证,而广州天河地块也数次延期开发,引发本金利息等一系列“滚雪球”债务,并最终导致债权人提出 清盘申请。

2009年中公告显示,天誉置业负债高达41.86亿港币,公司被迫于2009年底变卖部分物业还债;今年5月3日,其公布 2009年全年业绩,公司转盈为亏,录得股东应占亏损15.38亿元,主要是一项财务费用涉资18.83亿元所致,包括全面未偿还本金额及利息应付予可换 股票据持有人的负债加速还款,以及可换股票据累计的复合实际利息支出约1.94亿元。

“海外融资是一把双刃剑,”一家香港内房股财务负责人 感叹,多家公司都在进行海外融资,只是天誉置业没能“以钱生钱”,导致债务越滚越大。

对此,境外融资频繁的绿城中国(3900.HK)也深 有同感。今年5月,绿城中国海外融资暂停,其副董事长寿柏年表示,在接连发行海外债券之后,公司发现境外资金入境非常麻烦,成本也较高,因此更倾向于用信 托的钱,而不用境外资本市场的钱。

土地沉淀资金惊人

“天誉置业融资全部用于收购,而不是物业开 发,”据接近天誉的美林有关人士表示,天誉置业过于注重资本运作,而项目的实际开发几近停滞,天河地块及洲头咀地块100%的股权收购,导致土地沉淀的资 金成本太大。

本报记者调查显示,截至目前,除了贵州天誉城项目正在施工中,后期即将入市之外,天誉置业旗下无其他物业开发。位于广州地标中 信大厦旁和广州天河消防局地块,截至目前该地块仍无动工迹象,而土地所产生的总投资成本已升至约4.36亿元。

天誉置业有关人士透露,因为 开发期限已过,天河地块面临被政府收回的危险,公司正与债权人协商,能否先动用出售威斯汀酒店给海航集团的款项,来“保护天河地块土地使用权免被政府收 回”。

天誉另一重要资产,位于广州的洲头咀豪宅项目,迄今已投入约7亿元。天誉方面表示,有关项目前期策划已进入最后阶段。但受制拆迁等因 素,至今未能入市。

“天誉置业曾被誉为财技高手,但现在看来却似乎受累于其融资和扩张的方式。”广州寒桐投资顾问总经理韩世同认为,天誉置 业遭遇清盘,被迫“割肉还债”,主要是受累于战线太长、过度持有商业物业和金融危机的影响。假如天誉置业不要100%持有威斯汀和天誉大厦的股权,也不要 100%收购天河项目和洲头咀项目,这些项目或许早就应该可以进入开发建设,甚至销售阶段了。

此外,天誉置业发债融资虽然简单易行,却增大 了债务负担。“房地产项目都是负债来开发经营的,如果银行全面逼债和收紧贷款,恐怕没有几个开发商不会面临清盘的可能。”韩世同认为,天誉置业应加快物业 处理和项目开发进度,寻求合作开发和股权转让,以缓解资金不足和债务过重的压力。

事实上,天誉也一直在寻求项目开发上的合作。2月24日,天誉曾发布公告称,天河项目获广西广利贸易提供贷款5000万元。来 自广西的国有企业广利同意,与政府有关部门就天河地块闲置问题进行磋商,并寻求获特许权,延长天河土地的使用权。广利将在开发天河土地时享有50%税后溢 利或亏损。

“高负债不可怕,关键是买了地能够迅速地运转起来把它变成房子卖掉,千万不要去买那些做了以后卖不掉的项目。有几个关键的项目如 果钱压死了那就完蛋了,”绿城中国董事长宋卫平曾对本报记者表示,高负债买地,以及土地能否顺利变现,是包括绿城在内的中国房地产公司的最大风险。

以 此来看,仅仅依靠向海航集团出售资产获取的款项,以及向第三方贷款人、投资者的融资,来清偿海外票据持有人的款项,天誉置业并不能从根本上摆脱危机;而天 河地块和洲头咀地块等项目的入市销售,或许是解除天誉置业债务危机的根本出路,但在宏观调控正逐步深入的时刻,这一切仍然面临巨大的变数。




海外 負債 大山 壓頂 天譽 置業 清盤 危機 未了
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首创置业摒弃住宅单一盈利模式


http://www.yicai.com/news/2010/07/369563.html

每一次房地产业宏观调控的来袭,都让处于风暴中心的开发商们不得不重新思考生存的问题。这一次也不例外。
6月30日,首创置业(02868.HK)在西安发布了其“全价值·全生活”年度品牌理念。抽象的品牌理念之下,隐现的是首创置业对房地产多元收入 模式的探索。

“正是由于经济处于转型时期以及宏观调控给地产市场带来的冲击,使首创置业有了品牌理念转型的根本动力。”首创置业总裁唐军直言不讳。

战略转向

和众多开发企业一样,5月份以来,首创置业受楼市调控的影响十分明显。6月3日,首创置业公布其2010年5月份经营简报,其5月份实现销售面积 4.4万平方米,签约金额仅为3.7亿元,同比分别下降69%和66%,环比4月下降48%和43%。截至5月底,累计实现签约金额 38.9亿元,略高于2009年前5个月的38.6亿。

而此前,首创置业对外公布的今年销售目标为100亿元,前5个月仅完成了全年任务的不到四成。

尽管唐军对此明确表示,首创对于完成今年100亿的销售任务很有信心,但他的信心显然并不完全来自旗下住宅的销售收入。

“随着国家调控住宅价格脚步的加快,地产行业的竞争加剧,以往的单一住宅产品模式受到了前所未有的挑战。”唐军表示,房地产住宅产品发展的黄金十年 后,越发稀缺的土地争夺战也更加激烈,如何用有限的土地保持持续收益,首创近年来一直在不断摸索房地产多元收入的模式。

早在2003年上市之初,首创置业就确立了综合地产的业务模型,并提出了房地产综合运营商的定位。目前,其产品线涵盖高端住宅、中高档住宅、商务地 产(包括写字楼、公寓)、商业地产(包括高端商场和社区商业)、服务地产(包括酒店和会所)等。

首创置业副总裁张馥香解释说,这种复合的产品战略就是首创置业持续探索并在一次次的宏观调控之下脉络逐渐清晰的“全产业链”营运,目的就是为了创造 可持续发展与稳健收益的价值。她同时透露,从今年起,首创置业会更进一步加大其销售房屋以外的收入模式。

此前的3月底,首创置业曾宣布将拿地仅一个月的北京房山长阳项目打造成包含奥特莱斯世界名牌折扣店在内的新型住宅产业综合体。彼时,首创置业董事长 刘晓光曾对《第一财经日报》记者透露,未来3年内,首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心,“五个店 未来投资将近300多亿,最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内,此种类型店面数量将增至30 家。”

而记者得到的最新消息是,日前,首创置业又与河北建设集团有限公司联手投资70亿元开发一个位于河北香河的养老项目。

“目前,我们可售物业和持有型物业的比例大约为8:2,今后持有型物业的量肯定会加大,未来我们旗下的项目将以市中心的复合型物业和郊区的大型商业 综合体这两种模式为主。”唐军总结说。

多元融资

“更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合,而多元的运营手段将给资本市场的投资者创建稳定收益,同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。”分析 人士表示,“这样的模式避免了单一产品线的市场风险,在不同市场和面对不同客户群发展不同产品线,为市场创造了更丰富的价值,从而使市场风险最小化。”

然而,持有型物业比重的增加,对于一个以住宅销售为主的传统型开发商来说,无疑意味着资金投入的快速、大量增加和资金回笼速度的减慢。因此,其资金 链将经受巨大的考验。

唐军表示,资金对于首创来说不是问题,首创在融资方面有着多元化的渠道。

接近首创置业的人士表示,首创目前的负债率在35%左右,这在行业内并不算高,而首创的融资手段也颇为多元。“作为国有企业,首创一直与银行保持着 良好的关系,能够不断得到银行授信;作为上市公司,首创还可以通过增发、发债等方式融资;此外,首创还受到了一些战略投资机构及基金的青睐,并且与奥特莱 斯等国际知名企业共同出资入股完成项目开发。”

6月30日的最新消息显示,首创置业刚刚与中诚信托订立了基金规模为7.5亿元的信托融资安排。首创置业关于此次信托融资安排的公告中称,此次交易 有助于首创置业拓宽现有的融资渠道,增强现金流状况,并维持其强劲的流动资金状况。

在商业地产领域,首创置业将与奥特莱斯、华堂等国际知名商家维持长期的合作。其思路也是意在通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目 运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。刘晓光表示。

除了积极的融资,首创置业还在成本控制上颇为严格,尤其是对于土地成本的控制。

以首创房山长阳镇项目为例,资料显示,该项目建筑面积约为29.4万平方米,首创在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块,折 合楼面价仅为3151元 /平方米。相比今年以来长阳地区其他地块动辄六七千元/平方米的楼面价,便宜了一半左右。

首创置业内部人士透露,首创现在采用的是一种 “弯道超车”的方式,即积极寻求与地方政府的合作,从土地一级开发的阶段就开始进入。其结果就是,往往能以低廉的价格取得面积较大的地块,使得对于土地成 本的控制变得从容很多。

对此,业内人士指出,在拿地方面,控制土地成本一直是首创置业坚持的土地策略,此前其曾与国际知名品牌折扣店奥特莱斯通力合作,快速获得了大量廉价 的土地储备,而养老产业的发展,也将成为首创置业新的机会。





中粮地产与置业合并 拟A+H整体上市


http://www.yicai.com/news/2010/08/386231.html

据《证券日报》报导引述消息人士透露,中国食品(00506)母公司中粮集团计划在3年内实现A+H整体上市。 其中最重要的部分就是将非上市公司中粮置业和内地A股上市公司中粮地产合并,而如果该方案得以实现,这两家地产公司合并后的总产将接近千亿元人民币,中国 内地的房企格局也将出现重大变化。
中粮旗下负责商业地产开发的中粮置业总经理韩石近日透露,根据中粮集团的战略部署,未来5-10年,该集团将在全国拓展20个大型商业地产项目,总 资产达到700亿元,占中粮集团总资产的30%。他指出,从集团战略的角度来讲,下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司,即实现整体上市。

中粮地产4日公布,透过竞标方式取得杭州市一地块的国有土地使用权,总代价为9.78亿元人民币。





嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html

嘉里置业最近大手笔不断。

8月31日,集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司(0683.HK,简称“嘉里建设”)又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮,每平方尺楼面地价达到16587港元,一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录,成为新地王。

相较同区仅仅两个月前获认的旧地王,九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。

招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示,“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看,长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态,短期而言,市场气氛将因此被刺激。”

高出底价近一倍

当天拍卖会上热闹的场景,让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。

当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮,并规定每口叫价2000万港币后,各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价,现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形,五分钟内,承价已近10亿港元。

最终,嘉里建设后发制人,以高于起拍价94.99%的出价,拿下新地王冠冕。

美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为,该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮,故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制,预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。

此 前,这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉,这一总面积达17.4万平方尺(合1.6151万平方米) 的地块在6月8日竞标时,嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团,战局激烈,但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。

市场之前预计,九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元,相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元,显然,最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。

嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示,集团将独资发展,预计总投资额17亿-18亿港元,该地段将发展为私人住宅项目,包括数十个豪宅单位。

香港置业行政总裁李志成对本报记者表示,卖地成绩理想,业主憧憬区内物业潜力看高一线,故有部分即时提价约一成,更有部分业主立刻封盘。

本 报记者从香港置业处得到资料显示,自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后,区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价,早前约有二成业主反价约5%至8%,叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交,带动区内楼价拾级而上,而随着义德道地皮拍卖消息传出后,市场交投出现“价稳量升”。

后市豪宅预计涨10%-15%

由于2009年以来香港房价的快速上涨,港府数次出台政策稳定香港楼市。

就 在8月13日,香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策,主要包括:多渠道增加土地与住宅供应量,禁止炒卖一手楼花等投机交易,降 低住宅楼宇按揭上限(即提高首付比例),以及提升按揭供款对收入比率,进一步提升申请按揭难度,并要求银行针对按揭进行压力测试。

但除了其后几天港市地产板块股价的下跌,市场的镇定令人惊讶:政策颁布不过半月,人们又目睹了房价的上升。

中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示,这次拍地成绩对后市起积极支持作用,预料楼市未来数月会再起升浪,九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。

温 天纳表示,“由于美国在近两年都不太可能加息,在联系汇率下,这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响,之后的房价肯定会稳中有升,除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看,调控的成效不大,如果未来楼价持续上涨,不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”

这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效,因为拍得地皮属长远投资项目,故不受短期政策影响。

嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示,认为政府推出的措施已足够,当前香港市场上高级住宅物业供应有限,市场对优质市区地段的物业需求殷切,是故现时楼市发展前景趋于向上。



首创置业奥特莱斯探入珠三角

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/xMMDAwMDIwNjYxMQ.html

11月1日,首创置业董事长、奥特莱斯(中国)有限公司董事局董事刘晓光出席奥特莱斯(中国)芭蕾雨品牌发布盛典(佛山)仪式,透露由首创参与开发的佛山奥特莱斯项目预计明年9月开业。届时,市民可以3~5折的优惠价格,购买到超过300个欧美国际品牌。

位 于佛山三水区芦苞镇的奥特莱斯项目一、二期10万平方米商业部分,前期由法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)创建的奥特莱斯(中国)有限公司开发,另一 股东为中国基建集团有限公司,奥特莱斯(中国)有限公司注册于香港,目前已在国内开发多个奥特莱斯项目。2010年底,首创集团通过旗下首创置业持有奥特 莱斯(中国)有限公司50%权益。

首创此举被业内认为是借奥特莱斯进入复合地产的转型之举。对此,刘晓光也不避讳,他称中国的房地产在未来 的15年中还有很大的发展空间。“转型是为了可持续发展。把产业高度地集中在一起,打造一个可持续的城市中心,不再是简单的商业地产。奥特莱斯这个项目的 挑战很多,例如资本的挑战,运营的挑战,商业管理的挑战,但是我觉得我们有这种能力。”

首创为何如此大手笔进入商业地产?

“进 入商业地产没有错,住宅产品完成销售就完事了,但是商业地产的后期收入很多。第二个,商业地产不能盲目进,一定要有好的商业模型,第三,地产公司进入商业 地产的范围还要扩大,不光是商业地产,有的是教育地产,有的是旅游地产,甚至有的是工业地产,这概念都不一样。要根据自己的具体状态调整。”刘晓光认为。

继瑞安房地产进驻佛山祖庙东华里片区建设“岭南新天地”后,首创置业也不甘落后再次选中佛山为其发展区域,并通过入股奥特莱斯(中国)有限公司逐渐在打造一个以奥特莱斯为重心的商业版图。

去年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也选择了与奥特莱斯集团合作,其中,佛山项目建设规模约为122万平方米,其中奥特莱斯及其他商业约20万平方米,湖州项目总建面也有88万平方米,奥特莱斯规模为10万平方米。

“中 国经济发展得最好的区域分布在华东、华南、黄渤海、长江三角洲,珠江三角洲。现在西部大开发,政策很好,但是条件还不够成熟。之所以选择佛山是看中佛山的 经济成熟度,这边无论是居民也好,政府也好,都有钱。我们也是要考虑盈利,考虑业绩的。”奥特莱斯(中国)有限公司董事局主席林卓延如此解释奥特莱斯何以 最终落户佛山三水。

被刘晓光反复提及的“城市新中心”,包括奥特莱斯名品折扣店为核心的综合商业群、主题酒店、高尔夫温泉、会展娱乐、生态居住等。

国 家近年频频出台房产政策以抑制房价的上涨,10月15日广州市更是出台了“限购令”,对此,林卓延表示国家的政策对房市的影响是很大的,但也不能说限购住 宅就一定会带旺商业地产。“比如我们的商铺,是不卖的,只出租。”但同时林卓延也表示此次广州出台的限购令会带动佛山房地产。



中國置業投資(0736,更正)歸入華匯陣營

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110216/LTN20110216477_C.pdf

在九分鐘之前,中國投資置業(736,前北方興業)宣佈1供30,每股6.8仙,發行49.4億股,集資約3.3億,包銷商為金江股票。

金江股票位於香港北角馬寶道28號華匯中心26樓,為Hennabun旗下企業,Hennabun則由漢基控股(412,前東峻(集團) 、大雄科技)、威華達控股(622,前凱達集團、銀網集團)及民豐企業(279,前東方紅、恆盛東方、內蒙發展、民豐控股)等公司持有

此為華匯系控制的第17家公司。其所有關係的16家公司包括包 括佳訊控股(30)、海王集團(70,前德智發展、駿雷國際)、馬斯葛集團(136)、威利國際 (273,前稱怡南、華匯控股、互聯控股)、民豐控股(279,前稱東方紅、恆盛東方、內蒙發展)、三龍集團(329,前金龍集團、如煙控股)、漢基控股(412,前東峻、大雄科技)、寶源控股(692,前正興)福方集團 (885)、萊福資本(901)、合一投資(913)、德發集團(928)、南興集團(986)、大地資源控股(8116)、科地農業(8153,前智庫科技、中國3C集團),其往績劣不可聞,建議大家小 心迴避之。



伊人置業(0271,現亞洲證券、華地、丹楓控股)招股廣告

這家公司的故事待續。如有資料請多多提供。

網友99BB提及的資料如下:

1. 當年的伊人shirt,係名牌shirt衫,工展會一定有佢份, 英文名係union。 細路時都以擁有一件依人shirt為榮, 拍得住英國名牌arrow。

2. 佢賣衫的位置。正正就是現在儉德大廈某銀行的位置。 地下一個舖面,二三樓全層,九龍舊舖在旺角近警署附近。

3. 當年賣衫都算佢巴閉,佢在中環有座伊人大廈,在德輔道中32號。當年伊人大廈,坐船過海時就見到, 大大個招牌, 又係高樓。 後來伊人shirt好似將伊人置業分拆出來。

4. 根據網站資料,伊人置業一定是由伊人shirt分拆出來,呢度就係間伊人shirt的資料。 呢度係伊人置業的遠東交易所資料,兩間公司的英文名係一樣的。

以下的廣告亦可知道,伊人置業和伊人恤一定有關。


置業既非福利亦非權利 李兆富

2011-6-30  NM




每個地方,總有一樣公共政策,神 聖不可侵犯,只可以供人膜拜,沒有理性辯論的餘地。在香港,這頭政治聖牛,叫做公營房屋。戰後的香港,人口急速增長,加上租金管制衍生出來的額外成本,廉 租屋在很多人眼中,的確是殖民地政府的德政。因此,很多香港人先入為主,覺得政府干預住屋市場是天經地義,也沒有察覺到,原來香港的情況老早出現了翻天覆 地的改變:當年的房屋政策,針對幫助無瓦遮頭的人;今天政客的綱領,是夾硬將沒有上車能力的人拉上車。

其實無論樓市好壞,一旦認定了政府 有責任協助市民置業,無論在任何經濟環境,總有一班人出來說置業困難,政客也可以大派利益換取群眾掌聲。經濟差的日子,「搵朝唔得晚」的人會說:「供樓壓 力很大。」到了樓市和經濟瘋癲起來,又總有人會覺得樓價太貴。難怪梁振英等政治從業員,一直死咬不放,都要將自己和這個政治議題捆綁在一起。世間沒有只升 不跌的樓市。鼓勵置業的政策,必然產生道德風險。經歷八萬五的教訓,特區政府終於放棄要提高市民置業比率的政策方向。可惜,京官王光亞一打開口牌,曾蔭權 忽然下跪,香港又回到之前那條舊路。更令人氣餒的是,香港民主派的政治人物,見到港人治港被如此侵犯,竟然一聲不響,有些甚至表示認同。由此可見,只要被 磚頭輕輕一碰, 維護制度這種虛無的價值,即時見裂紋處處。

 

除了香港人對公營房屋有種情意結之外,香港還有一個政策迷思, 就是居屋可以騰空公屋單位,產生所謂的流轉功能。問題是,不用復建居屋,現在的公屋富戶,一樣可以用綠表免補地價做業主。為什麼一定要復建居屋呢?過去十 年,居住於自置居所的家庭比例,一直穩定地維持在五成左右。另外,約莫有兩成香港人居住於公營的租住居所;租住私人單位的家庭,一直佔整體不足兩成。如果 說香港有嚴重的住屋問題,要靠復建居屋來解決問題,理論上針對的就是那不足兩成的人口吧。可是,現實中的操作,復建居屋最大受益人,卻是那些已經享有房屋 福利的綠表持有人。一直以來的慣例是五名中籤者當中,只有一名是白表申請者;就最近一次攪珠,白表的中籤比率,不到百分之四。白表申請者「揀樓」機會渺 茫,事實也證明了居屋的流轉功能有限,為什麼政客還要將復建居屋列為特區三面紅旗之一呢?說到底,對多數人來說,復建居屋好像沒有多大的成本,可是對中籤 的幸運兒,在樓市高峰時免地價上車,着數比起中六合彩二獎還要大。再者,每個居屋買家,都免費獲贈一張認沽期權,政客可以名正言順地慷他人之慨,又何樂而 不為?置業既非福利亦非權利。復建居屋,只不過特區政府希望息事寧人。香港底子夠厚,一年浪費三幾百億地價收入,今天看來不算什麼。可是長遠計,如此敗家 下去,我們究竟可以捱多久呢?

 

李兆富時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌 - http://hkliberty.wordpress.com



信和置業(83) 2010-2011年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2011/10/83-2010-2011.html


全年營業額近59.4, 毛利34.3, 物業公平值增加60, 聯營公司溢利有36.3,權益持有人稅後溢利有105.4(73%). 每股盈利2.05(64%), 末期息0.1, 全年股息0.45(升12.5%).
合併收入共137.6億.
一) 全半年物業銷售主要是聯營公司收入70.3(去年同期2.8), 來自帝峯.皇殿的銷售; 本公司銷售有22.6(去年為45.7), 主要來自今年禦匯及之前禦龍山, 承峰,Goodwood Park,銀湖.天峰,One New York,禦凱, 和萬景峯的銷售. 占總收入67.5%, 業績有32.4, 比去年的20.7億上升.
二) 物業租賃收入有26.5, 占總收入19.3%, 業績有22.5, 同比增加9.3%. 集團應占樓面面積有1174萬平方呎, 同比上升6.7%.
三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.3%, 6.4%和1.1%.
除去公平值增加及出售投資專案後溢利有46.03, 每股有0.8281, 每股總資產值有21.27, 每股淨資產值有15.88元.
土儲合共4070萬平方呎, 69%是發展中. 住宅占63%, 商用5%. 期內購入大角咀福全街/杉樹街地段第 11200 號及新界九肚(A地盤)沙田區56A(占40%).
評估:
1. 集團已建立了穩定的收租組合,今年度信和的租金收入有26.5, 同比增10%. 未來數年租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 即比現時總面積再上升17%, 經常性收入會繼續提高. 期內福州的信和廣場及西九龍的奧海城新翼已完成.
2. 物業銷售, 預期2012年中九龍塘廣播道項目, 三個白石角項目, 成都中海國際及廈門上築都會完成, 也有小項目九龍紅磡必嘉圍落成.
3. 信和在香港擁有多個優秀的住宅發展項目, 又建立了穩定的收租組合, 未來的盈利有了基本的保障. 也見證主席和集團的眼光及執行能力. 每股資產總值21.27, 淨值15.88, 現在市場股價11.5元邊,值得買入和持有.
 
近期股票市場惡化, 可是香港的樓市和租賃市場都沒大影響, 而地產股都紛紛跌至淨值的70%以下, 有些更是打五折. 只可說一句: 滿街便宜貨.
經濟不好時, 分析員一般以淨值或淨值拆讓去估算香港地產股股值; 經濟亢奮時就用資產總值乘以倍數去估值. 所以地產股在一個經濟週期可以上升數倍.


手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)

http://www.homebloggerhk.com/?p=4819
本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起).

現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬).

請問應如何發揮4.5m現金?

*本人對沙田樓盤較為熟悉.

期待你的答覆,不勝感激!

健叔上

 

答:

現時港人退休準備大多不足,原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把,政府現時只係將問題拖延,唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人,希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」(可譯作﹕長線而言,政府會在你潦倒時離你而去)。

 

卓百德為前大摩亞洲區董事總經理,可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計,以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言,不單樓價升幅一般可追及通脹,而租金亦然,而將樓價升幅(卓百德稱為名義回報)加上租金收入(實質回報),其總回報極為驚人(如圖1顯示的香港住宅投資回報),而就算是日本,雖然20多年來樓價疲不能興,但如計入租金收入,則總回報也能「力保不失」(圖2)。

 

健叔個案較為獨特,唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁,62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業,趁退休前為自己開拓更多收入來源。

 

沙田市中心既樓宇固然好租,但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年,唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居,此屋苑大部份為上哂岸既用家,樓價硬淨,不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高,比起而家興買居屋收租,呢幾個屋苑既客確更有實力!

 

買新樓

你而家睇樓又有四百萬左右既budget,肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼,不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓,度度有放盤,你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況,成先苦後甜之像。

 

手頭資金較充裕者既上會方法

搵到心水樓,預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會,即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你,最盡都係分廿年還,同埋要趁年中銀行未收水時去借,年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走,你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil,借一半即1.90mil,分18年還每月要供$10800。出示左證明,選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan,反而做靈活按揭,即係借左1.90mil,銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢,年利率等同按揭收你既息口。這樣一來,健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。

 

印花稅稅階冇變過

再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位,二百萬有售。如有心機可等相連戶,可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯,而家大部份樓都升左,四百萬既樓根本唔算係咩,可惜印花稅稅階冇變,正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬,同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會,年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿,不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。

 

健叔其實仲有好多招可出,過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢,長俸更可作入息證明,如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿,退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快,畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。

信和置業(83) 2011-2012年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.hk/2012/11/83-2011-2012.html

全年營業額84億, 毛利44.6億, 物業公平值增加44.7億, 聯營公司溢利有22億,權益持有人稅後溢利有99.77億(跌9%). 每股盈利1.692元(下降9%), 末期息0.36元(去年是0.3182元, 10送一紅股攤薄).
合併收入共121.5億.
一) 物業銷售有42.8億, 聯營公司的銷售就有28.7億(去年同期70.3億), 合共盈利貢獻是30.2億(去年是32.4億), 期內九龍塘逸瓏, 西九龍禦金‧國峯, 香港仔深灣9號, 白石角天賦海灣及廈門信和‧上築分別銷出86%, 99%, 91%, 46%及100%. 新開售的溋玥及御悅都已銷出27%及100%, 銷情理想.
二) 物業租賃收入有29.5億, 占總收入24.3%, 業績有25.6億, 同比增加13%. 集團應占樓面面積有1140萬平方呎.
三) 物業管理, 酒店和投資財務業績貢獻分別占3.3%, 7.5%和1%.
除去公平值增加及出售投資項目, 基本溢利有53.12億, 每股有0.8961元, 每股總資產值有19.32元, 每股淨資產值有15.4元.
土儲合共4070萬平方呎, 70%是發展中. 住宅占63%, 商用5.6%. 期內購入大嶼山梅窩, 九肚沙田區及坪洲三塊地皮.
評估:
1. 收租組合繼續擴大,收入穩步上升. 全年租金收入有29.5億, 未來數年中國內地租賃收入面積將會增加200萬平方呎, 香港就增加30萬平方呎. 信和基本上要建立一個年收入30億左右的租金組合, 令經常性收入更鞏固.
2. 全年物業銷售收入比2011年下降, 主要是去年有西九龍項目的支撐. 預期2013年將有白石角兩個項目的銷售入帳.集團有過半土地儲備是中國內地, 包括上海、成都、重慶、漳州、廣州、廈門、福州和深圳, 成都、重慶和漳州的主要物業發展專案將於未來數年分階段完.
3. 信和手上擁有多個優秀香港的住宅發展項目, 可惜特區政府推出多項打擊住宅炒賣的措施,令住宅成交下降, 對銷售進度有影響. 惟現在股價偏低, 仍值得持有.


給所有首次置業業主之建議 Home Blogger

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你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,

單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋

(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……

..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:

1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。

2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。

3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。

 

究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?

 

在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左,心中總會擁有搞靚搞好佢既期望,仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣,個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來,對心愛既人同物總會有點厭惡,或會因眼前利益而想放棄當前事物,見異思遷,對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題,只不過係比錢裝修前,真係要認真格價,同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事,係你比幾十萬既金錢,只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工,仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過,所以裝修師傅要慎選,同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚,來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既,等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上,就算低層樓都有錢賺,可惜最低層既樓例牌比人壓價,同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓,否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位,除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海,覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類,價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓,賺少左當換件靚貨算數,唔好肉痛冇左個裝修,始終計埋有賺。如跌市一黎,最低層想搵人睇都難,因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水,而吉屋梗係係底層樓,原因為低層多為吉屋,唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議,萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價,定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限,始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入,都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架,搞咁多野都係想感覺良好,既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」,幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。

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