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置富的投資價值 梁劍平

2017-07-20  NM

上次我說了領展(823),今次再說置富(778)。它們有兩個共通點,一,現金流強勁,二,物業的升值可以反映在零售的租金內。

置富管理17個商場,包括置富第一城、置富嘉湖和馬鞍山廣場等,這些商場都處於成熟私人屋苑內而遊客不到的地方,屋苑住客在供完樓後有很穩定而每年增加的收入的情況下,提供一個消費不受外圍影響的消費模式。自2010年置富在香港上市,它受到不同程度的機遇和挑戰。表1說明。香港零售業在2008年受益經濟和旅遊業再次起動而擴張至2014年逆轉至2016年零售業見底回升,表明零售業的活力是驚人的。它彈上可超過20%,下跌也可超過20%。在零售業擴張期間,鋪位供應緊張,旅遊業受惠地區如銅鑼灣的鋪租升幅是驚人的。同樣地,跌幅也很恐怖。正顯示受旅遊業影響如Chanel等品牌的彈性和鋪租在成本結構的重要性。正所謂行得快好世界,走得摩冇鼻哥是也。從表2細看置富表現,經理人表現出色,2012及2013年從長和系中收購麗城、和富及嘉湖,再於2014年高價賣出盈暉。又再在2015年以低價收購麗港城,能夠在零售市道擴張前及時買入商場,而在零售市道將跌時高價賣出商場。這高賣低吸手法,時間掌握準確,實在高超。所以它的每股資產淨值從未下跌,而是步步高升。但是近年由於缺乏新的收購,所以每股的資產淨值升幅也慢了下來。它的營商手法,和我上期所述的領展基本上是一致的。置富經過多年對商場環境和商戶組合的優化,建築呎租和出租率不斷提升,2016年12月的建築呎租是HK$41.8。假設它的商場實用率是50%的話,它的實用呎租是超過HK$80,比領展的實用呎租HK$55.30高出大約45%。而出租率是96.7%。收益率是5.42%。P/B長期在0.6-0.7之間。值得注意是它的收益率比領展高而P/B比領展低,也許是投資者給它的風險評價吧。

置富何去何從

讀者從表2看到,置富的股價和資產淨值方向大約是一致的。它現時股價是HK$9.53(7月11日),P/B大約是0.75。已高過歷史水平,上升空間應該不多了。但由於它有強勁而穩定的現金流,可以提供到超過5%的收益而股價下跌風險相對小,對看重股息的投資者是一個很好的選擇。置富股價會否提高,取決於它的每股資產淨值。它可以賣了一些效率低而估值高的商場如和富,再收購一些效率高而估值低的商場,從而提升租金收入。西鐵通車後,不是帶旺了屯門和元朗一帶嗎?置富受香港《房地產投資信託基金守則》規管,要遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。現時它的借貸比率大約是30%,可動用借貸大約是45億元,連同它的流通現金和賣了一些效率低的商場,可動用的資金大約是100億元左右,應可從長和系收購一個比較大型的商場吧。但以上只是我的期望。美息將會上升,對置富有一定影響。但對置富這類民生商場,影響不會太大。也許它應持盈保泰,等待收購機會,再戰未來。

梁劍平博士,人稱學者股神,現任恒生管理學院市場學副教授。

 
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