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置富產業信託(778)的派息商榷


2010年4月14日,胡孟青小姐在專欄中談及對置富產業信託的價值:


 


想了解03年已喺新加坡上市嘅置富,可參考領匯房產基金(823),大家都係屋邨商場,分別在於公屋同私樓。領匯旗下商場要改善嘅已 改善,加租嘅已加到盡,雖然資產質素高,升值潛力卻不足。而置富旗下商場包括沙田第一城、馬鞍山廣場、都會駅、映灣坊等商場,整體出租率96.4%,去年 物業收入淨額4.95億元,每股資產淨值約6蚊,現時喺新加坡以港元交易市價做緊約3.62港元,較資產淨值折讓超過四成。


 


香港本來就係呢 隻基金祖家,現價計息率超過7厘,遠勝領匯,為咗杜絕亞洲果業(073)介紹上市大幅波動事件重演,上市代理人同管理人將為基金提供過渡安排,以套戥方式 確保基金流通量,減少兩地價格差異及供求失衡機會。


一星期後的2010年4月21日,左丁山在同報中亦談及該產業信託:


 


啱聽,不過最啱聽嘅就係有甚麼派息!睇番招股書,二○○九年派息三十二仙,香港上市前在星加坡作價約三元七角,周息率有近8.1%,在今時今日嘅低息環 境,有吸引力。青姐話畀左丁山聽,呢隻REIT在星加坡冇乜活躍買賣,市價低於資產淨值,未宣佈在香港掛牌之前,作價只係三元一角左右,宣佈後,立即急 升,在香港買入,息率可能降低一啲。都好啫,REIT其實即係收租股,左丁山對朋友話:「你住在第一城,驚商場加租嘅話,不如買入呢隻778做對冲,但股 價有升有跌,有風險,你諗吓啦!」


但我尋回招股書的核數師報告,內容如下:





細心的讀者一定看得出道道來,明天續。


提示:


2009年供股:


http://www.fortunereit.com/upload/news/325/24aug09%20Proposed%20Acquisitions%20and%20Rights%20Issue.pdf


購入物業資料:


http://www.fortunereit.com/upload/press/26/24aug09%20Secures%20refinancing%20and%20proposes%20acquisitions.pdf







置富 產業 信託 778 派息 商榷
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置富產業信託(778)的派息商榷(2)


其實已有讀者wilbur猜對了答案,問題的答案之一就是供股買商場後,派息及淨 息率都減少了。

2009年8月,公司宣佈購入都會駅、影灣 園及凱帆薈商場物業,作價約20.59億。


其中大 部分作價以1供1單位,每股2.29元,發行824,879,427單位,集資18.89億,其中15.91億以用作支付代價(詳見下圖),其餘作營運用 途,收購在10月15日完成。





其中他們當時作出的假設已顯然對每單位分派及資產淨值有重大影響,預計分派會下降至22.97仙,以 現價3.78元計,對應派息率下降至約6.08%,絕不如昨日兩位專欄稱約息率「超過7厘」、「8.1%」。


亦可以從下圖看到,供股後資產值由7.80元、下降至4.80元,經重估後,至2009年12月 31日,每基金單位資產淨值則為5.32元。





那為何會導致收益率下降?主要因為那3個新購物業租金收益只有7,275萬(去年只有2.5個月租金 收入,已經年度化),扣除約4%的管理費用後,只有約6,979萬,回報率僅3.42%,經槓桿調整後即約4.67%,較原本的回報9%低所致。





那趙先生曾稱「派息率約6厘」是否 正確,明天如有機會,再分析,不然就要日後有機會分析了。但肯定的來說,青姐和左先生的專欄在今年而言,就有很大機會錯誤了。另外,長實一定要買,因為它能透過傷害子公司回報,令其股東獲得優良的收益呢。但想深一層又不是這樣,但說這些這要小心,不然會很危險。

置富 產業 信託 778 派息 商榷
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從置富產業信託(0778)的負債比率說起

這家上市的REIT近來因為向長實(1)、和記黃埔(13)及少數股東以19億收購麗城花園及和富中心物業後,瘋狂不停在報紙雜誌出現,所以對它也有一點點的深入研究,並發現有些報導好像和公開文件關於負債比率的理解有一些不同,現在我們不如就找出來吧。

根據收購通函多處地方稱,如通函頁50(pdf頁54),「...目前的借款限額為:(a)35% 的總槓桿比率;及(b)45% 的資產負債比率。」,但是2012年1月16日訪問該信託副行政總裁、趙國雄女兒趙宇對香港經濟日報(423)旗下投資理財週刊表示,「收購後負債比率....與香港REIT守則容許的45%上限(新加坡REIT守則為60%),仍有很大空間。」

從這兩段東西可以看到,一份是35%、一份是話60%,那究竟是哪一個對,哪一個錯呢?

根據資料,新加坡REIT被歸類為集體投資計劃信託,而根據集體投資計劃信託守則(Code on Collective Investment Schemes) 9.2條指出:

「The total borrowings and deferred payments15 (together the 「aggregate leverage」) of a property fund should not exceed 35% of the fund's deposited property. The aggregate leverage of a property fund may exceed 35% of the fund's deposited property (up to a maximum of 60%) only if a credit rating of the property fund from Fitch Inc., Moody's or Standard and Poor's is obtained and disclosed to the public. The property fund should continue to maintain and disclose a credit rating so long as its aggregate leverage exceeds 35% of the fund's deposited property.」

即可以看到,總銀行借貸和延遞租金或按金最高可不逾物業資產的35%,但是如果有惠譽、穆迪或標準普爾的評級的話,則此比率可以提高至60%。

至於香港方面的房地產投資信託守則方面,第7.9條列明

「7.9 該計劃可以為投資的融資或營運的目的,直接或透過其特別目的投資工具借入款項,但無論在任何時候,借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的45%。計劃可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。該計劃必須在銷售文件內披露其借款政策,包括最高借款額以及計算有關限額的基礎。」

所以可以看得到,其實他們的對負債比定義有一些不同的,因為總資產是包括物業在內,而負債則只計銀行借貸,不像新加坡計算延遞租金,香港在資產和負債的規定、以及負債方面較為寬鬆,但新加坡的限制雖然較嚴,所以如果取得評級的話,其實比率看來較香港更高,那現在我們試以置富產業信託為例,計算一下他們在香港及新加坡方面近年負債比率。


從上表可見,差異大約在3-4%之間。而在借貸金額方面,如以35%計算,香港是大約多新加坡20億左右,如果以60%新算,新加坡多香港大約20億。但因為長實之前已不再用評級機構評級,所以60%的用處近乎零。但來了香港上市之後,雖然負債限額較高,但受新加坡的限制較嚴所影響,其實是無作用。

就算未來他拿了評級,都是最高可以借到香港REIT的最高限額,而不可以借到多於香港數字的新加坡限額。可以看到,來香港上市後,實際上削弱了本身可用的借貸實力,對於未來收購提升收入的銀彈反而減少了。由此推論,其實來香港上市,對置富產業信託是不利的。

可以見到,來香港上市的目的,可能都是增加知名度,提升估值,使持有基金單位其中最多者的長江實業和和記黃埔的資產金額稍為增加,略略降低了公司的負債比率和有形淨值金額,變相增加其估值、借貸和集資能力,從而增加他們的財政靈活度。

由此可見,長和系把置富產業信託來香港上市的運作,目的只是活化上層公司的資產,對旗下公司的股東權益是不利的,亦可知道,買他們系的股票,只可以買上層的公司,下層的公司則要留神一些。

從置 置富 產業 信託 0778 負債 比率 說起
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季度業績 - 置富產業信託 (0778.HK) [2013 Q1]

http://partipral-hk.blogspot.hk/2013/05/0778hk-2013-q1.html

置富產業信託目前總出租面積約二百四十五萬平方呎, 旗下四大商場分別為沙田置富第一城, 沙田馬鞍山廣場, 將軍澳都會駅及紅磡置富都會, 去年四者共佔總收入淨額達67%.

今年內租約屆滿情況 (佔商場租金收入比):


就第一季整體出租率所見, 四大商場續租情況應該理想; 而續約租金升幅率達19.5%, 帶動收入淨額及可供分派收入同比增長超過16%. 績後略調升2013年盈測5%至6.08億至6.23億, 現時股價$7.9, 預期今年股息率4.5%~4.6%, 仍算可以. 

自己今早見績前急升, 以$7.73沽出1/5持股, 會等候機會補回.

權益申報: 個人現時持有置富產業信託(0778.HK), 佔組合約14%
季度 業績 置富 產業 信託 0778 HK 2013 Q1
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02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/03/02-mar-15-0778.html

新一年,繼續玩無聊的猜謎遊戲,答案應該不用說了吧!

(1) 置富第一城為置富產業信託(0778)物業組合內最大規模之物業。 置富第一城位於

▪  (a)  置富花園
▪  (b)  華富邨
▪  (c)  沙田第一城
▪  (d)  馬鞍山新港城第一期


(2) 置富產業信託(0778)旗下商場平均呎租約為

▪  (a)  36元
▪  (b)  46元
▪  (c)  66元
▪  (d)  106元

置富第一城 置富產業信託(0778)

房地產信託基金(REITs)


以股息收益率而言,如果不包括藍籌的領匯(0823),置富產業(0778)在多隻REITs中最低,但其是過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。

■ 23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#     企業     股價市值2014年 收益率2015年 收益率 (E)
1 越秀房產信託(0405) 4.38元122億元6.7%--
2 陽光房產信託(0435) 4.02元65億元5.0%5.4% (E)
3 置富產業信託(0778) 8.85元166億元4.7%5.2% (E)
4 泓富產業信託(0808) 4.04元43億元5.4% (E)5.9% (E)
5 領匯(0823) 49.60元1,137億元3.3%3.6% (E)
6 富豪產業信託(1881) 2.23元73億元7.4% (E)--
7 冠君產業信託(2778) 3.76元216億元5.4% 5.2% (E)
8 春泉產業信託(1426) 3.74元41億元----
9 匯賢產業信託(87001) 3.51元196億元----

(註: 陽光房產信託 2015年: 2014-15年度)

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,補貼限期2016年後,派息下跌
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積129萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場18間購物商場
可出租面積311萬平方呎
車位2,756個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商非核心區寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
5 領匯(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
7 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎
派息下跌
8 春泉產業信託(1426) 寫字樓北京物業,使用權50年年期屆滿
9 匯賢產業信託(87001) -- 北京物業,使用權50年年期屆滿


長和重組後後,長地專註房地產業,包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務,以及房地產相關的上市投資(如置富(778)、泓富產業信託(808)、匯賢產業信託(87001))。 置富產業信託(00778)主席趙國預期,重組對置富業務影響不大,長和系一直關註置富業務發展,未來隨時有註入資產的可能,而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說,未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新,總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 置富產業信託(0778)今年物業組合內有37.4%樓面租約到期,目前洽商續租的進度理想,期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示,由於租戶主要經營民生項目,所以不擔心自由行旅客消費力減慢,會對商戶收入構成太大影響。

置富(0778) 置富都會

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公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)166.05億元
現時股價(港元)8.85元 (2015-03-02 收市價)
市盈率4.21倍
每股盈利(港元)2.102港元
市帳率0.74倍
每股帳面淨值(港元)11.93港元
置富產業信託(0778)


置富產業信託(0778) 全年業績

置富產業信託(0778)1月公布截至2014年12月底止年度,總收益及物業收入淨額,分別按年上升25.7%及25.1%至16.56億元及11.61億元。業績理想主要有賴按計劃地執行三項核心策略: 資產投資、 資產管理及 資產增值。

於2014年12月底,物業組合整體出租率依然保持在97.3%的穩健水平(2013年12月底:98.7%) ,續租租金調升率高達23.8%。

於2014年12月31日,物業組合的平均租金上升8.7%至每平方呎36.4元。 當中,置富嘉湖平均租金按年上升13.7%。

年度的可供分派收益7.81億元,按年升21.5%;每基金單位分派41.68仙(2013年財政年度:36仙),當中包括中期及末期每基金單位分派 20.88仙及20.8仙。全年每基金單位分派較上年增加15.8%,連續第三年錄得雙位數的增長。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託(0778)於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後,將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託(0778)的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展,預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。

置富產業信託(0778)  商場 Mall


零售物業

置富產業信託(0778)完成收購麗港城商場後,目前持有18間遍佈香港的購物商場,物業組合包括約327 萬平方呎零售空間及2,756個車位。 購物商場包括三個旗艦商場: 置富嘉湖,置富第一城和置富都會。 出售盈暉薈後,將會持有17個商場。

物業組合內提供日常所需之零售租戶如超級市場、餐飲和服務及教育佔整體租金收入約60%,鞏固置富產業信託在多個經濟週期的抗跌力。

於2014年12月底,租用率為97.3%,物業組合的平均租金按年上升8.7%至每平方呎36.4港元。

收購麗港城商場

置富產業信託(0778)2015年1月以19.185億元作價向里昂證券旗下CLSA Capital Partners的房地產基金購入麗港城商場。 公司指,麗港城商場與同是置富旗下的第3期商場城中薈形成協同效應,並期望提高營運效率。 麗港城商場可出租總面積約為16.32萬平方呎,連同150個車位。

麗港城有兩個購物商場,同樣分別設在1及3期,1期設有超市、酒樓、銀行、藥房、連鎖式快餐店、便利店及餅店等,3期商場則以街舖為主,有食肆及日用品店舖。

根據估值報告,於2014年10月31日,估計每月租金收入(不包括管理費但包括車位收入)約為753萬元,相應淨物業回報率約4.3%。

置富產業信託(0778) 麗港城商場

出售盈暉薈

置富產業信託(0778)2月公布上市11年來首度出售資產,以6.48億元出售葵湧盈暉薈。 回報率按出售作價計算為2.9厘。 出售完成後,預期置富產業信託的負債比率將下降至約31.8%,並將錄得出售收益約2億元。

該項出售為管理人積極從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後,預期將錄得出售收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧,是盈暉臺的商用部分,包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產,現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍,回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

置富產業信託(0778) 盈暉薈


財務管理

資金方面,置富2014年12月底的資產負債比率及總槓桿比率為29.4%,加權平均債務到期期限為2.4年。

2015年1月收購麗港城商場及出售盈暉薈後,預期資產負債比率為31.8%。

置富產業信託(0778)之55%的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富(0778)主打平民商場及停車場,在經濟環境轉差下,大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈,作價較該物業估值有48%溢價,完成後,將錄得出售收益約2億元,負債比率將下降至約31.8%。 花旗指,置富14年度業績顯示,其能夠做到持續的自然增長,未來幾年有更大可能看到進一步收購增長。置富具有較強的基本面,再加上新收購的麗港城商場和其估值不高,令其成為同業中的首選; 維持「買入」評級,目標價由8.46元上調至9.32元。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


估值

估值比較,領匯房產基金(0823)現價收益率為3.3厘,另外本質與房地產信託基金相似的新意網(8008)收益率為4.3厘,電訊股的香港電訊(6823)收益率為4.3厘。 置富產業信託(0778)往績(2014年度)息率4.7厘,2015年度預期息率為5.2厘。

簡單而言,房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平,近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 置富產業信託(0778)方面,如果假設4厘作為估值,目標價為10.4元; 如果假設4.5厘作為估值,目標價為9.3元; 如果假設5.0厘為公平息率,估值為8.3元; 如果假設5.5厘作為估值,目標價為7.6元。

大和升置富目標12%至9..65元 重申「買入」

大和發表研究報告,指置富產業(00778)去年業績穩健,故上調其今明兩年每基金分派預測升0.8%至2.4%,同時上調目標價12%至9.65元,重申「買入」評級。

該行指,置富租金收入繼續增長,每基金分派符合該行預測,而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70.1%,相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所
致,但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。 大和又認為,置富資負債表及租賃組合正在增長,並可更靈活集資以把握收購合併機會,同時可受惠新界區商場增長機會。

該行相信,置富有空間再改善其營運表現,以提升每基金分派,並預計至2017年,每基金分派按年升幅達8.7%。


花旗升置富(0778)目標價至9.32元 評級「買入」

花旗報告指,置富(00778)2014年業績顯示,其能夠做到持續的自然增長。隨著長實(00001)/ 和黃(00013)重組,在未來幾年有更大可能看到進一步收購增長(如香港仔中心及黃埔新天地等)。 雖然股價已受惠於美國10年期債券收益率的下降,惟長期債券收益率進一步下跌幅度有限。置富具有較強的基本面,再加上新收購的麗港城商場和其估值不高,令其成為同業中的首選;維持「買入」評級,目標價由8.46元上調至9.32元。

置富年度每基金單位分派41.68仙符合該行預期。而麗城薈進行第三期資產增值措施料於2015年底完成,投資回報率達15%;以及對置富嘉湖大規模的資產增值措施及租戶重新定位,令該行預期租金有大幅增長的潛力。


 置富產業信託(0778) 城中薈


預期盈利,市盈率,息率

置富產業信託(0778)現價8.85元計算,往績市盈率4.21倍,息率4.7厘。

置富產業信託(0778)2014年每基金單位分派0.4168元,按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算8.85元,預期息率5.2厘。


股價走勢

1年圖:

置富產業信託(0778) 1年圖

3年圖:

置富產業信託(0778) 3年圖



權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。



參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業:繼續專註本地 併購商場項目
http://news.tvb.com/finance/54e51bd86db28c0b41000000/

4. 美債息低 置富吸引
http://invest.hket.com/article/551528?

5. 投資導航: REITs大解構
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

02 Mar 15 置富 產業 信託 0778 全年 業績 藍冰 手記
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134883

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後,長地(1113)專注房地產業,包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務,以及房地產相關的上市投資(如置富(778)、泓富產業信託(808)、匯賢產業信託(87001))。 置富產業信託(00778)指出,長實地產(1113)完成重組後,不排除有向置富注入資產的機會,惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購,長實地產亦會提供幫助。

置富產業(0778)未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新,總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示,由於租戶主要經營民生項目,所以不擔心自由行旅客消費力減慢,會對商戶收入構成太大影響。

置富第一城 置富產業信託(0778)

■  02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

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置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託(0778)於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後,將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託(0778)的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展,預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。

置富(0778) 置富都會


公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)149.98億元
現時股價(港元)7.98元 (2015-08-14 收市價)
市盈率3.80倍
每股盈利(港元)2.102港元
市帳率0.67倍
每股帳面淨值(港元)11.93港元
置富產業信託(0778)


置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業信託(0778)7月公布截至2015年6月底止中期業績,收益按年升13.4%至9.23億元,物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元,可分派收益按年升12.8%至4.4億元,每單位分派按年升12%至23.38仙。

於6月底,旗下物業出租率為97.3%,去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。

於2015年6月30日,物業組合的平均租金為每平方呎38.4元,若不計及麗港城商場和盈暉薈,原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


發展 及 2015年目標

置富產業信託(0778)主席趙國雄指出,自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限,因為主要的客群為社區客,主要為日用品消費,目前香港經濟穩定,能提供支持。目前加租水平沒受到影響,未收到租戶要求調整租金。

對於物業組合的資產增值,麗港城的資產增值措施進展良好,首期翻新工程已經完成,第二期翻新工程已於今年3月動工,預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元,預期投資回報率為15%。

今年上半年,置富完成了兩宗交易,分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%,而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率,為基金單位持有人提升價值。展望未來,管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施,推動收益增長。

置富產業信託(0778)主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時,指置富的路線不同,以向投資者提供長遠穩定的回報為目標,國內物業未必能為投資者帶來信心。另外,置富仍集中於零售商場,不會考慮收購商廈。

他說,目前並無出售資產計劃,仍在物色適當的收購機會。他續說,公司目前槓桿率為30.6%,距離法定上限45%仍有很大空間。


置富產業信託(0778) 麗港城商場

財務管理

資金方面,置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% (2014年12月31日:29.4%),加權平均債務到期期限為2.2年。

置富產業信託(0778)之49%(2014年12月31日:55%)的貸款的利率成本已對沖。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場

短評

置富(0778)主打平民商場及停車場,在經濟環境轉差下,大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈,作價較該物業估值有48%溢價,完成後,將錄得出售收益約2億元,負債比率將下降至約30.6%。 對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%,置富槓桿水平30.6%,仍有更多空間進行收購。 另外,長和系重組後,將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


估值

估值比較,領匯房產基金(0823)現價收益率為4.2厘,另外本質與房地產信託基金相似的新意網(8008)收益率為4.6厘,電訊股的香港電訊(6823)收益率為4.6厘。 置富產業信託(0778)往績(2014年度)息率5.2厘,2015年度預期息率為5.7厘。

簡單而言,房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比,亦即是與美國加息速度預期成反比。 美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。 人民幣「第二次貶值」所影響,令美國加息步履蒙上陰影。

如果假設5.0厘為公平息率,估值為9.16元; 如果假設5.5厘作為估值,目標價為8.3元; 如果假設6.0厘作為估值,目標價為7.6元。 筆者傾向於相信未來一年,除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變(say,推遲加息) ,置富產業信託(0778)的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。

 置富產業信託(0778) 城中薈


預期盈利,市盈率,息率

置富產業信託(0778)2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元,增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙,較2014年同期的20.88仙增加約12%。

置富產業信託(0778)2014年每基金單位分派0.4168元,按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算7.98元,預期息率5.7厘。

 置富產業信託(0778)


股價走勢

1年圖:

置富產業信託(0778) 2015年8月  1年圖

3年圖:

置富產業信託(0778) 2015年8月 3年圖


權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者並沒持有置富產業信託(0778)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富:3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551



本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!

15 Aug 置富 產業 信託 0778 中期 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176001

05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後,長地(1113)專注房地產業,包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務,以及房地產相關的上市投資(如置富(778)、泓富產業信託(808)、匯賢產業信託(87001))。 置富產業信託(00778)指出,長實地產(1113)完成重組後,不排除有向置富注入資產的機會,惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購,長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工,整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。 管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值,投資額逾1.2億元。

置富第一城 置富產業信託(0778)

■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■  15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託(0778)於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後,將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託(0778)的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展,已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

置富(0778) 置富都會


公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)154.03億元
現時股價(港元)8.15元 (2016-03-04 收市價)
市盈率6.17倍
每股盈利(港元)1.320港元
市帳率0.68倍
每股帳面淨值(港元)11.925港元
置富產業信託(0778)


置富產業信託(0778) 全年業績

置富產業信託(0778)1月公布截至2015年12月31日止年度業績,可供分派予基金單位持有人之收益錄8.846億元,同比升13.3%;末期每基金單位分派為23.5仙。計及中期每基金單位分派23.38仙,全年共派46.88仙,升12.5%。2015年財政年度的每基金單位分派收益率為5.9%。

期內公司收益18.82億元,按年升13.7%,物業收入淨額為13.24億元,同比升14%;成本對收益比率為27.5%,跌0.2個百分點。

截至去年底止,每基金單位資產淨值12.76元;物業估值升9.8%至359.18億元。資產負債比率為30.1%,按年升0.7個百分點。

公司指,2015年財政年度的物業組合續租租金調升率繼續維持於20.3%的高水平,出租率則上升至98.8%,而物業組合的平均租金至去年底為每平方呎40元。若不計及麗港城商場和盈暉薈,原有物業組合之平均租金則按年上升6.8%。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


發展 及 2016年目標

置富產業信託(0778)主席趙國雄於今年1月的全年業績發布會上表示,集團的業務主要集中民生市場,旗下逾60%商舖均以民生為主,雖然預計本港零售市道放緩,遊客區舖租租金已見下調壓力,但由於公司旗下以屋邨商場為主,集中民生需求,故零售市道轉差對公司影響輕微。

趙國雄提到,集團今年的整體資產有所上升,可動用的收購資金達100億元,未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場,主要仍以屋村商場為主,不會興建或收購寫字樓。 另外,他提到,今年住宅市道銷售將較去年放緩,不排除部份發展商會出售旗下非核心物業商場及乙級寫字樓,並預期本港低息環境將持續,都為集團旗下置富產業信託(0778)及泓富產業信託(0808)帶來更多良好收購機會。

集團2015年底將其於新加坡交易所的上市地位,由第一上市轉換為第二上市,香港則作第一上市。 他表示,新加坡作為第二上市地,主要是可以減省收購時要同時聘用星港兩地專業團隊的支出。

置富產業信託(0778)行政總裁趙宇表示,今年有約38%商舖到期續租,大部分租約將於今年第二季至第三季到期,期望能夠維持雙位數租金加幅,目前與商戶接洽順利。 她續指,集團未來會致力減輕加息對集團的影響,截至去年12月底止,集團通過利率掉期及上限,對沖約68%債務的利率成本,集團未來將繼續密切監察利率走勢,並定期審視對沖組合。

她提到,集團旗下置富嘉湖的重大資產增值措施將於今年展開,計劃把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點,並把服務範圍擴至鄰近居民以外的購物人士,預計投資額不會少於1.2億。

 置富產業信託(0778) 城中薈

資產置換計劃

置富產業信託於報告年度完成資產置換計劃,包括收購麗港城商場及出售盈暉薈,為基金單位持有人締造最高回報及價值。 收購麗港城商場為置富產業信託首次向獨立第三方收購物業,是次收購於 2015 年財政年度為置富產業信託帶來額外收入貢獻。

財務管理

資金方面,置富2015年12月底的資產負債比率為30.1% (2014年12月31日:29.4%),平均實際借貸成本為2.15%。

集團之總借貸成本較去年增加4.8%至合共2.66億元。 借貸成本增加主要是由於2015年1月提取新增貸款融資,作為收購麗港城商場的資金;及2015年第三季度增加利率對沖綜合影響所致。

於2015年12月,置富產業信託訂立兩項總額為32億港元之5年有期貸款融資,包括有抵押有期貸款融資20億元及無抵押有期貸款融資12億元。 新訂融資將於2016年3月左右提取,並作為2016年4月到期的現有貸款融資的再融資。置富產業信託於2017年之前並無再融資的需要。

於2015年12月,可動用之流動資金為11.8億港元,包括已承諾而未提取的融資4.7億元及手頭現金7.2億元。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


短評

業績報告顯示,2015年初收購的麗港城商場,全年物業收益率為4.7%;同年4月出售的「盈暉薈」,物業收益率則為2.9%,成為置富維持增長的其中一個要素。 自由行旅客消費力減慢,受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心,置富產業(0778)旗下商場超過60%是以民生為主,筆者相信對公司業務影響不大。 核心區街舖減租,對商場的租金始終會做成壓力,投資者仍需留意出租空置率和租金的升跌。

置富產業(0778)過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣,以維持競爭力,並增加物業的回報。 置富產業(0778)將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值。 公司為了減少對出租面積的影響,將會分開6個階段進行。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場

長和系重組後,將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。 置富產業(0778)去年將其於新加坡交易所的上市地位,由第一上市轉換為第二上市,為了收購作為準備。 目前置富的負債比率約30.1%,與REIT上限45%仍有距離,有機會收購長實地產(1113)項目。 長實地產(1113)目前直接持有7個或以上香港零售物業,相似天水圍嘉湖銀座和麗城薈,筆者相信未來一、兩年內,長實地產(1113)有機會向置富(0778)注入一至兩個資產。

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 以股息收益率而言,此較以下同業,置富產業(0778)的收益率位於中間位置,收益率高於剛公佈業績的冠君產業(2778)。 冠君產業(2778)2015年度股息相比2014年度減少2%。

▪  領展房產(0823)現價44.35元,(2015-16年度預期)息率4.5厘。
▪  冠君產業(2778)現價3.88元, 息率5.1厘。
▪  置富產業(0778)現價8.15元, 息率5.8厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.88元, 息率6.1厘。
▪  陽光房地產(0435)現價3.89元,(2015-16年度預期)息率6.4厘。

置富的業務主要集中民生市場,息率5.8厘,防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右,未來美國加息步伐緩慢,看來會遠低於未來數年置富產業(0778)的股息上升速度。 如果假設5.5厘作為估值,置富產業信託(0778)估值為8.8元。 如果用6.0厘作為估值,估值8.08元。

 置富產業信託(0778) 麗港城商場


預期息率

置富產業信託(0778)2015年可供分派收益按年上升13.3%,每基金單位分派0.4688元,按年升12.5%。 現價8.15元計算,息率5.8厘。

筆者估計集團2016年度股息上升3%至8%。 今年本港及全球經濟仍然不明朗,初步保守估計,股息上升3%至0.485元,並會於中期業績後檢討。 現價計算8.15元,預期息率6.0厘。

 置富產業信託(0778)


股價走勢

1年圖:

置富產業信託(0778) 2016年3月  1年圖


3年圖:

置富產業信託(0778) 2016年3月 3年圖



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542533092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富:3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
05 Mar 16 置富 產業 信託 0778 全年 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=187792

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金(REITs)和收租股業務性質同樣以租金收入為主,但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似,大家同樣是收完租後派息,但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定,房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%,明文規定之餘,股息細水長流。

反觀,收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整,可以每年不同。 以希慎(0014)為例,公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業,需要的資金較多,故2011至2012年的派息比率僅約一成,之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外,相比房託,本地收租股多行高檔路線,以九倉(0004)的海港城、希慎(0014)的希慎廣場為例,它們都是本港數一數二的高檔商場,與領展(0823)、置富(0778)的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同,投資風險亦迵異。經濟好景,碰著「自由行黃金十年」,收租股當然能夠受惠,惟一旦經濟轉差,它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託,置富產業(00778)主打屋苑商場,其商場定位比領展略高,但同樣貼近民生,亦可視為安全之選。 除了商業,寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限,租金走勢硬淨,空置率全球最低。 冠君產業信託 (02778)持有「花園道三號」(前稱花旗銀行廣場)及朗豪坊商場及寫字樓,租金收入有一定保證。反觀,富豪產業(01881)物業組合全部為本港酒店,面對自由行放緩,入住率下降,房客收入下跌,防守力略為遜色。

置富產業(0778)近日公佈中期業績,總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%,可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。

置富第一城 置富產業信託(0778)

■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

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置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市,現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託(0778)目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展,已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

置富(0778) 置富都會


#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場廣州6項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成
可出租面積475萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 150間購物商場藍籌股,150間購物商場
可出租面積1,100萬平方呎
車位78,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊,收入集中
可出租面積230萬平方呎

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 置富產業(0778)與泓富產業(0808)同樣是與長實(0001)有一定關系。不同是,置富以商場為主,而泓富則以商業物業組合,包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託(0778)已展開和富薈的資產增值措施,翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值,投資額逾1.2億元。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)184.68億元
現時股價(港元)9.74元 (2016-08-09 收市價)
市盈率7.38倍
每股盈利(港元)1.320港元
市帳率0.76倍
每股帳面淨值(港元)12.755港元
置富產業信託(0778)



置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業信託(0778)7月公布,截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元,按年升6.7%;每基金單位分派24.78港仙,按年增6%。公司收益為9.791億元,按年升6.1%,物業收入淨額7.059億元,按年升7.9%。資產負債比率為29.8%,按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元,按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日,公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成,其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指,儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置,物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示,將密切注視不斷增加的外部風險,包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素;且致力優化物業組合表現,同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。

置富產業信託(0778) 2016年中期業績


發展 及 2017年目標

置富產業信託(00778)上半年物業收入淨額增幅降至單位數,主席趙國雄指,上半年消費信心有所減弱,主要因為市民擔心加息,但近期英國脫歐離歐盟,引發金融市場波動,令美國今年加息機會不大,而資金亦回流亞洲,相信本港可從中得益,有助本港消費信心,而本港經濟穩定,就業情況良好,商場消費有增加,餐飲行業明顯較好。

趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數,整體出租率亦將提升,故收入將錄得增長。

行政總裁趙宇補充,下半年仍有18%店舖需續租;上半年續租租金升幅為13.3%,而平均租金按年增7.8%。 趙氏指出,北角「和富匯」上半年進行大裝修,相信下半年隨着裝修完成,集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢,難免影響百貨公司等零售行業,現時商場會引入較多特色小食店,配合消費需求。

置富曾於年初表示將繼續收購商場,趙氏認為,現時地產價格相對較高,集團沒有特定收購目標,但有100億元資金可以動用,相信有合適項目都可以很快「行動」。 趙國雄提到,集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場,主要仍以屋村商場為主,不會興建或收購寫字樓。

 置富產業信託(0778) 城中薈

資產增值措施

置富產業信託(0778)已展開「和富匯」的資產增值措施,涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖,以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想,至今和富薈的承租率已達 81.6%。

財務管理

資金方面,置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%(2015年12月31日: 30.1%),平均實際借貸成本為2.39%。

於報告期間,借貸成本為1.40億港元,較2015年上半年增加 8.6%,主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


短評

置富產業(0778)過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣,以維持競爭力,並增加物業的回報。 置富產業(0778)將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值。 自由行旅客消費力減慢,受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心,置富產業(0778)旗下商場超過60%是以民生為主,對公司業務影響不大。

面對加息的可能性,集團通過利率掉期,對沖66%債務的利率成本,是借貸成本為增加8.6%的原因,拖低了可供分派收益。 消費信心有所減弱,限制了租金的增幅,但空置率偏低,支持租金的議價能力。 筆者估計集團2016年度股息上升5%左右,現價預期息率5.1厘左右。

集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成,「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。

■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■  02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

置富產業信託(0778) 2016年中期業績

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,過去12年透過收購(由最初5個物業發展至現時17個物業)及翻新商場(資產增值措施),提升租金回報率。 以股息收益率而言,比較以下同業,置富產業(0778)的收益率位於中間位置,收益率稍學高於冠君產業(2778)。

▪  領展房產(0823)現價55.65元, 息率3.7厘。
▪  冠君產業(2778)現價4.68元, 息率4.3厘, 2016年度預期息率4.9厘。
▪  置富產業(0778)現價9.74元, 息率4.8厘, 2016年度預期息率5.1厘。
▪  泓富產業(0808)現價3.55元, 息率5.0厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.86元,(2015-16年度預期)息率5.1厘。
▪  越秀房產(0405)現價4.85元, 息率6.3厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.54元, 息率7.5厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.38元人民幣, 息率8.0厘。

置富產業(0778)現價計算,2016年息率僅上升30個百分點,升幅低於過去數年。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右,未來美國加息步伐緩慢,會低於未來數年置富產業(0778)的股息上升速度。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


資產淨值,派息

置富產業(0778)近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右,加上近年平均派息0.42元,股東每股收益每年平均1.5元以上。 用現價相除,6.5倍。 置富產業(0778)現價市盈率7.4倍,這個數字接近6.5倍,亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (全年)
2010年 6.18元0.2435元
2011年 7.85元0.2630元
2012年 8.81元0.3235元
2013年 10.26元0.3600元
2014年 11.93元0.4168元
2015年 12.76元 0.4688元
2016年 -- 0.2478元 (中期)


預期息率

置富產業信託(0778)2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%,每基金單位分派0.2478元,按年升6.0%。

筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。 現價計算9.74元,預期息率5.1厘。

 置富產業信託(0778) 置富嘉湖



股價走勢

1年圖:

置富產業信託(0778) 2016年8月  1年圖


3年圖:

置富產業信託(0778) 2016年8月 3年圖



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
09 Aug 16 置富 產業 信託 0778 中期 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209346

置富居民保育百年牧場

2016-09-15  NM

你知不知道,一百多年前,香港曾經有一個為本地居民提供新鮮牛奶的牧場?牧場的遺址位處薄扶林置富花園附近的一片山谷,鄰近居民叫那裡「置富山谷」。一九八三年,牧場關閉後,其布局和原貌完好無缺地保留下來,裡面還孕育出珍貴古樹和一些瀕危物種。然而,這片蘊藏珍貴歷史和自然寶藏的土地,卻被「盲搶地」的梁振英政府盯上,可能快將消失於推土機前,變成一幢幢樓房。

朱凱廸競選立法會時,以「城鄉共生」、「復興農耕」作為政綱,不少人說他癡人說夢,認為香港作為一個高廈林立的國際大都會,並沒有農耕的條件。然而,香港曾經是個自給自足的城市,不論是肉類、蔬果、白米,抑或是新鮮牛奶,都是「本土製造」。

人跡罕至別有洞天

談到牛奶,就當然要有養牛的牧場。置富花園有一條街叫利牧徑,之所以得此名,就是一百三十年前,置富附近的一片山谷是一個牧場。牧場一九八三年關閉後一直空置,有市民在山谷進行了實地勘察和研究,不單尋獲昔日牛奶公司的相關文獻及歷史檔案,更發現山谷具有極高生態價值,乃瀕危物種短腳角蟾、易危物種小棘蛙及六十種遷徙鳥的棲息地,山谷內也有至少三十五棵古樹。可是,這片蘊藏珍貴歷史和自然寶藏的土地,被梁振英政府列入住宅用地項目。政府兩年前宣布計劃重建香港仔華富邨,建議在區內劃出五幅用地安置居民,其中兩幅圍繞置富山谷,和毗鄰的雞籠灣綠化地帶。若推土機一到,置富山谷的一切都會煙消雲散。為保住山谷,置富花園居民協會及南區綠化地改劃關注組上年向城規會提出申請,將置富山谷一幅約三點四公頃的住宅用地,改劃為生態古蹟公園。

乳牛牧場遠東最大

南區綠化地改劃關注組召集人仇志澄(Steve),廿一年前被薄扶林一帶的樹林環境所吸引,搬到置富花園居住。平日愛好行山的他,一直誤以為置富後方的一片山谷只是一片普通山林,直至有日與行山友閒聊,才得悉山谷的前身是牛奶公司牧場,於是他聯合一眾置富街坊,跟着這點線索追尋下去,果然發現該處別有洞天。Steve形容牛奶公司的遺址保存完整,用作儲藏象草的草廬、儲存牛奶的小屋、養牛的牛房、斜角石級、牛糞池、石砌豬欄、水槽等設施,猶如被凍結在一個世紀前的時光。熟讀歷史文獻的Steve像個說書人般,把牧場的歷史娓娓道來:「唔好以為依家牛奶係必需品,其實飲牛奶都有段古o架。」話說十九世紀八十年代的香港,一支二百五十盎司的牛奶賣兩毫半,即是高級公務員日薪的十分之一,並不是人人負擔得起。如果不想付錢,你就只能在英國或荷蘭海運乳牛到港,然後在自己的花園飼養。蘇格蘭醫生白文遜(Patrick Manson)是傳染病的權威,曾獲諾貝爾醫學獎,由歐洲遠道來港工作的他,實在不習慣沒有牛奶喝的日子,更認為牛奶供應的重要性僅次於食水,於是一八八六年他決定在薄扶林開設牛奶公司牧場,並購入八十頭英國及澳洲乳牛,用以生產牛奶,乳類飲品才開始在香港普及。到二戰前高峰期,牧場養牛更逾千頭,成為當時遠東地區最大的乳牛牧場。Steve認為,牧場的存在是重要的歷史見證,標誌着香港最早期的工業發展。「難得香港有個保存得咁好嘅牧場,點解唔開放佢俾大家重溫歷史,而要剷咗佢用嚟起屋?」

古樹群生氣勢不凡

置富山谷不僅收藏了香港歷史的碎片,更孕育了不少稀有珍貴物種。有生態專家說,該處生態價值極高,甚至媲美大埔滘自然護理區。同是廿多年置富居民、自稱「植物人」的Joe是樹藝師,機緣巧合之下認識Steve,兩人一拍即合,多次結伴到置富山谷進行勘察。Joe憶述第一次進入山谷,即時被古樹群的氣勢震懾:「我相信嗰度嘅古樹密度係全香港最高。我做咗三十幾年樹木調查,從未見過密度咁高嘅古樹群。我最多最多都係見過兩棵古樹喺一個地盤出現,但呢度有三十幾棵。」記者曾親訪置富山谷,最令人難忘的一幕,是看見古樹的盤根與牧場的古蹟互相交纏,偌大蒼翠的樹木群長於古老石牆之上,恍似在訴說着城市與自然之間不可分割的關係。Joe又分享說,有一晚他與Steve等一行幾人夜探山谷,突然聽到一種奇特的動物叫聲,循着聲音搜索,竟在河溪邊發現了瀕危的短腳角蟾。值得一提的,是短腳角蟾為香港原生物種,一旦在香港絕跡,即意味在全世界絕跡。另外,關注組提出的申請書提到,山谷不單有多達三十五棵達古樹標準的細葉榕,還有八棵受保護的廣東紫薇。除了短腳角蟾,生物專家也在山谷發現了易危物種小棘蛙及六十種遷徙鳥的蹤跡。

另類規劃專家襄助

這是香港首次有居民組織向城規會遞交改劃土地用途的申請,及向古物諮詢委員會提出評級申請,作為組織者的Steve坦言過程並不容易。一來政府一直予以冷淡態度,即使他們召開記者會,政府也是不聞不問;二來他們只是一般市民,要憑一己之力做好搜集數據、撰寫專業分析、作出評估、給予建議、整理龐大資料等工作有一定的難度,不過幸得生態學家、保育建築的專家、歷史學家、攝影師等街坊朋友的協助,整份報告書最終得以完成。候任建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員姚松炎也是置富人,對於置富居民入紙城規會一事,姚一直鼎力相助:「置富山谷不單只係香港嘅寶藏,更加係世界嘅珍貴遺產,所以必須要保護。」早於去年,姚已就房屋署關於華富邨重建的文件,初步制定出一個替代方案:「當時我透過我自己嘅學術研究同專業經驗,分析出只要用區內嘅棕土就已經足夠重建華富邨,而且可以俾居民原地安置。」其後,姚松炎在地區發表方案,獲居民熱烈支持,於是便拿着民意授權約見房屋署高級官員:「當時有十個官員一齊見,清楚咁樣交代咗替代方案,但係佢哋就話唔關佢哋事,因為依家其他部門做緊可行性研究,所以唔關佢哋事。咁我約其他嘅部門,佢哋都話唔關佢哋事。」

部門卸責閉門立諫

政府部門互相卸責,姚在無可奈何之下建議關注組居民去信城規會修改土地用途,及向古物古蹟辦事處遞交牛奶公司牧場古蹟評級申請。九月五日,姚松炎成功當選立法會議員,他透露當選後第一件事就是就該議題約見運輸及房屋局長和房屋署署長,惟兩邊都拒絕與他見面。姚批評政府不願意聆聽民意,閉門立諫:「之前原本係想同政府直接展開討論,一段咁珍貴嘅地段應該要保育係人都會同意,又有替代方案,而且居民都同意,又可以增加到一定數量嘅居屋,其實係三贏。政府拒絕與民間溝通,連候任立法會議員嘅約見都全面拒絕,一種拒絕與民共議嘅態度,其實係會導致香港撕裂。」姚認為保育置富山谷有三重意義,第一,不論是古蹟還是古樹都是寶藏,它們不屬於這一代人,若這一代執意剷除這些寶藏,下一代人就要承受苦果;第二,山谷的生物多樣性高,當國際各界都在談生態保育,香港不應反其道而行;第三,保留綠化地帶能有效紓緩熱島效應,減少惡劣天氣及傳染病的傳播,改善城市人的生活。該申請現時正作公眾諮詢,諮詢期將於本月十七日結束。關注組成員連日來都有到處收集市民簽名,冀收集民意並向政府上達。

置富山谷今昔

一八八六年,牛奶公司牧場落成,最高峰時飼養逾千隻牛,並於薄扶林山頭放牧。其後,政府開始發展薄扶林一帶,華富邨、置富花園等住宅相繼落成,直至一九八三年,牧場關閉,原址一直空置。至今,牧場已被植被覆蓋,隱沒於山林間。

保育與發展不能共存?

關注組召集人 Steve人同自然應該天人合一,和諧相處,人類應該取之有道。

關注組成員 Danny屋可以重建,但珍貴資源一旦消失就唔可以重建。

關注組成員 Joe人一定要尊重大自然,樹木比人類早於地球上生活,人類唔尊重佢,就要承受苦果。

關注組成員 梁先生人唔好以為自己係萬物之靈就大晒,咁只會搞到地球愈嚟愈差。

姚松炎人同自然共生相繫,一直都係人類自己分咗條線離開自然。你試諗吓你可唔可以喺冇咗自己嘅環境生存?人冇可能同大自然脫離,繼續破壞生態,子孫就會滅絕。

撰文:張馨文、黃偉恆攝影:翁少陽攝錄:鄒潔珊news@nextdigital.com.hk

置富 居民 保育 百年 牧場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=215639

27 Jan 2017 - [業績公布] 置富產業信託(778)近三年業績 + 財務分析數據

現在為大家分享置富產業信託(778)最近三年財務分析數據。(分析僅供參考,若有需要改善之處,請電郵至redmonkeykan@gmail.com)。

大家若有興趣對上市公司作業績財務分析DIY,並取得Microsoft Excel Templete,請參閱我的最新著作「港股A餐」,各大書局有售,或可到「超閱網」(按此)網購。

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(按一下下圖可放大)




27 Jan 2017 業績 公布 置富 產業 信託 778 近三 三年 財務 分析 數據
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=233952

11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)及香港電訊(6823)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」,繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」,分析可涉及任何香港上市公司,除了嘗試從財務報表發掘投資機會外,也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778),而就著實體書篇幅所限,我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀),相輔相乘,實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容,請購買「經濟一週」實體書或電子版。
11 Feb 2017 財報 報危 危與 與機 置富 778 香港 電訊 6823 財務 分析 數據
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=235048

11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」,繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」,分析可涉及任何香港上市公司,除了嘗試從財務報表發掘投資機會外,也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778),而就著實體書篇幅所限,我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀),相輔相乘,實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容,請購買「經濟一週」實體書或電子版。
11 Feb 2017 財報 報危 危與 與機 置富 778 財務 分析 數據
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28 Jul 2017 - 置富產業信託(778)公布中期業績後的估值

置富產業信託(778)於今天收市後公布中期業績,上半年收入按年升2%,物業收入淨額按年升3%,可供分派予基金單位持有人之收益按年升4%,升幅皆比去年同期下跌。 每基金單位分派按年升3%至$0.2553,按以往數年上下半年皆相若,可推算全年每股派息$0.5106,和市場原先預期差不多,只能保持低單位數分享。

(資料來源:公司年報) * 按下圖可放大



跟據業績,於2017 年 6 月 30 日的出租率 為96.6%,維持在去年尾水平, 平均租金為每平方呎 42.0 港元;另外,報告期間錄得續租租金調升率為 10.7%。商場租戶往往三年才作租金調整, 10.7%即代表每年只有3.5至3.6%升幅,亦解釋其收入及派息按年增幅低企。

若以過往兩年已提升的估值息率區間5.0%至6.4%作基礎,我現時預測其今年估值區間為$7.98至$10.21,合理估值在$9.10,今年最低見$8.52,即預期息率6.0%,最高見$9.82,即預期息率5.2%,今天收報$9.78,是貴是平可作個參考。
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我與Larry Hung已成立「博立資本」,提供股票組合管理服務,有興趣可按此作進一步了解。
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(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有此股) 


 (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
28 Jul 2017 置富 產業 信託 778 公布 中期 業績 後的 估值
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置富的投資價值 梁劍平

2017-07-20  NM

上次我說了領展(823),今次再說置富(778)。它們有兩個共通點,一,現金流強勁,二,物業的升值可以反映在零售的租金內。

置富管理17個商場,包括置富第一城、置富嘉湖和馬鞍山廣場等,這些商場都處於成熟私人屋苑內而遊客不到的地方,屋苑住客在供完樓後有很穩定而每年增加的收入的情況下,提供一個消費不受外圍影響的消費模式。自2010年置富在香港上市,它受到不同程度的機遇和挑戰。表1說明。香港零售業在2008年受益經濟和旅遊業再次起動而擴張至2014年逆轉至2016年零售業見底回升,表明零售業的活力是驚人的。它彈上可超過20%,下跌也可超過20%。在零售業擴張期間,鋪位供應緊張,旅遊業受惠地區如銅鑼灣的鋪租升幅是驚人的。同樣地,跌幅也很恐怖。正顯示受旅遊業影響如Chanel等品牌的彈性和鋪租在成本結構的重要性。正所謂行得快好世界,走得摩冇鼻哥是也。從表2細看置富表現,經理人表現出色,2012及2013年從長和系中收購麗城、和富及嘉湖,再於2014年高價賣出盈暉。又再在2015年以低價收購麗港城,能夠在零售市道擴張前及時買入商場,而在零售市道將跌時高價賣出商場。這高賣低吸手法,時間掌握準確,實在高超。所以它的每股資產淨值從未下跌,而是步步高升。但是近年由於缺乏新的收購,所以每股的資產淨值升幅也慢了下來。它的營商手法,和我上期所述的領展基本上是一致的。置富經過多年對商場環境和商戶組合的優化,建築呎租和出租率不斷提升,2016年12月的建築呎租是HK$41.8。假設它的商場實用率是50%的話,它的實用呎租是超過HK$80,比領展的實用呎租HK$55.30高出大約45%。而出租率是96.7%。收益率是5.42%。P/B長期在0.6-0.7之間。值得注意是它的收益率比領展高而P/B比領展低,也許是投資者給它的風險評價吧。

置富何去何從

讀者從表2看到,置富的股價和資產淨值方向大約是一致的。它現時股價是HK$9.53(7月11日),P/B大約是0.75。已高過歷史水平,上升空間應該不多了。但由於它有強勁而穩定的現金流,可以提供到超過5%的收益而股價下跌風險相對小,對看重股息的投資者是一個很好的選擇。置富股價會否提高,取決於它的每股資產淨值。它可以賣了一些效率低而估值高的商場如和富,再收購一些效率高而估值低的商場,從而提升租金收入。西鐵通車後,不是帶旺了屯門和元朗一帶嗎?置富受香港《房地產投資信託基金守則》規管,要遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。現時它的借貸比率大約是30%,可動用借貸大約是45億元,連同它的流通現金和賣了一些效率低的商場,可動用的資金大約是100億元左右,應可從長和系收購一個比較大型的商場吧。但以上只是我的期望。美息將會上升,對置富有一定影響。但對置富這類民生商場,影響不會太大。也許它應持盈保泰,等待收購機會,再戰未來。

梁劍平博士,人稱學者股神,現任恒生管理學院市場學副教授。

 
置富 富的 投資 價值 梁劍
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咁置富房託(0778)實發啦

1 : GS(14)@2011-05-21 12:18:08

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15270213
雙方爭馬鞍山廣場舖


原來兩者各有盤算,中原地產亞洲區董事總經理陳永傑表示,「三樓一個舖剛被對手搶走,在這個據點(馬鞍山廣場)必須維持三個舖,假若同事認為價格合理必爭。」他表示由於區內很快便有全新樓盤推出,在兵家策略上舖點相當重要,有些行家只做二手市場,沒有一手市場的生意,在形勢上我們稍佔上風,但對於是否志在必得他說仍看盈利為主。因為二手缺盤源成交大減,若沒有新盤輸送佣金難以維持高價舖。」
中原地產舖租佔全年營運開支成本已增至兩成半,連同六成為員工薪酬,每月佣金收入少於 1.2億元便會見紅,陳氏認為舖租升幅呈不健康現象。
2 : 龍生(798)@2011-05-22 01:59:43

呢的新市鎮...其實好旺的...
3 : GS(14)@2011-05-22 10:54:18

上次去過附近,呢個位真是好正,對住地鐵口
4 : 龍生(798)@2011-05-23 01:23:50

認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
5 : passport(1491)@2011-05-23 20:31:40

4樓提及
認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
所以我覺得當刻
係咪要買賣角色都去做下?
6 : GS(14)@2011-05-23 21:26:16

所以地產代理到後來一定會淘汰,現在只欠時機,亦是我計劃一部分
7 : 亞力士(1473)@2011-05-24 00:47:47

agent滅絶計劃?
8 : GS(14)@2011-05-24 21:25:49

7樓提及
agent滅絶計劃?


做埋一條龍下游
9 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 09:59:09

咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??
10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 10:02:48

而家中原佢咩客都要搶.坑口本來D居屋只係有2間細行做.點知幾個月前中原+利嘉閣都入埋去.仲用高租金整走左一間細行再食埋佢地D經紀...真係連汁都要埋喇,居屋呢D平價樓都要咁來搶...
11 : GS(14)@2011-07-30 11:22:58

15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917


12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 12:04:32

17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917



唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...
13 : GS(14)@2011-07-30 12:26:02

星期一同你查下啦,我好似有資料
14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 14:35:23

19樓提及
星期一同你查下啦,我好似有資料


好多謝你呀
15 : GS(14)@2011-07-30 14:57:30

我經pm 畀
16 : GS(14)@2011-08-04 22:57:16

18樓提及
17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917



唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

利x閣同世x21都有
17 : GS(14)@2011-08-04 22:58:50

上面呢個鋪8萬幾元租,利x閣之前細少少那個細都要細六位數,可以知道幾平
18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:07:30

真係唔貴喎,做2-3單都夠cover啦.
19 : GS(14)@2011-08-06 14:19:24

有個500幾呎都要六位
咁置 置富 富房 房託 0778 實發
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274420

置富產業信託(0778)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:35:38

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區
2 : GS(14)@2014-11-12 15:12:53

盈利增1成,至3.8億,輕債
3 : greatsoup38(830)@2014-11-27 01:37:47

2014-11-22 iM
無懼零售放緩 置富3招保增長   

股市持續陰晴不定,被視作高息股的REIT(房地產信託基金)再次發威。本港多隻REITs中,置富產業(00778)的收購動作可算最積極,股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩,置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高,未來能否延續增長神話?公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足,她表示,置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT,早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯(00823),最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業,業務與領匯十分相近。以市值計算,置富產業為本港第四大的REITs,在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業,物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位,如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩,置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼,截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高,收益按年飈升33%至12.3億元,物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇,確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過,此刻投資者最關注的,是本港零售市場前景極不明朗,公司如何保住增長,趙宇回應:「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場,租客中有逾六成為民生相關的行業,如餐飲、超市、藥房、教育行業等,這些行業的收入是相對穩定,觀乎香港零售行業的經營情況,超市、餐飲的表現其實是做得不錯的,我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指,置富去年10月收購置富嘉湖,該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確,相對市場上一般REITs,置富產業最吸引之處,是其最積極收購項目。趙宇表示,公司2003年在新加坡上市時只有5項物業,至今已增加至17個,「我們主要收購私人商場,過去兩年做了很多收購項目,這是重要的增長策略。」

值得留意的,是目前置富所有商場項目,均是由母公司長實(00001)出售的商場物業,可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指,公司的收購一向有三大原則:「首先是主要私人屋苑內的商場,另外這些商場要有穩定的客戶群,同時商戶組合中的出租率也要較高,買入這些商場,是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出,公司購入物業後,能夠派給股東的錢有所增加,如公司今年上半年購入置富嘉湖後,分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外,置富產業仍有兩大增長動力,分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面,置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程,去年翻新了兩個較小型的項目,分別為馬鞍山廣場及第一城街市,趙宇透露,上述兩商場在翻新工程後,均有不錯的投資回報,其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後,投資回報率高達60%;第一城街市斥2,000萬元翻新後,投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程,已在今年9月展開。趙宇指,上述工程會動用8,000萬至1億元,預期於2015年年底完成,目標投資回報率約15%,完成工程後,將有助提升租金收入。「明年的話,我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害,同時嘉湖也接近邊境,可吸引內地客人來,我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中,服務行業比重較大,隨着人口增加,他們的家庭收入增加,可以加入不同類型的租客,以吸引更多居民留在該區消費。同時,該商場於1996、1997年開始營運,至今未有進行翻新工程,也有這個需要。」上述置富嘉湖項目,預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率,一般為15%左右。趙宇稱,REITs行內的投資回報率一向為10%至15%,而置富則定了一個較高的指標,她透露:「多年來,我們合共做過6、7個資產增值的項目,投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面,趙宇也落了不少工夫,目前公司旗下物業的租戶組合中,約有六成是經營民生生意,另外約四成為其他行業,如銀行、地產。趙宇指,續租時前者的加租幅度相對會較為溫和,而後者的承租能力較高,但她強調,民生生意是市民生活的一部分,不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要,超市、中式酒樓在周末時,吸引很多顧客來商場,我們會因應不同地區的人口而作出調整,如該區以上車盤為主,多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖,有些較成熟些的地區,就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指,將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外,也有適合年輕人的服裝、運動用品店,「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院,該處有近5,000、6,000個學生,因此過去幾年加入多些本地品牌,或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場,她表示,隨着近年有更多年輕家庭進駐該區,置富就為該商場加入更多嬰兒用品店,迎合居民需耍。

不過,市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息,若加息期展開,REIT等高息股股價或多或少受影響,對此趙宇卻「無有怕」,她指:「其實置富的投資作風都是穩健,一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外,也要看公司本身的管理,我們是私人屋苑商場,我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看,證明公司是高增長的REIT,股息率有6%,於今時今日的市場去看,我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇,於2002年加入置富,有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁,不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」,但事實上,趙宇今天的成就,是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年,她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇,初加入公司時,做財務的工作較多,「我們2003年時在新加坡上市,當時做多些財務上的報告,由於新加坡是季度業績,因此這是一個不錯的Training,一年可以做4次,令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作,首項工作就是在2005年購入置富第一城,再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購,我也有參與,由2005年購入6個物業包括第一城,到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰,如我們第一次買入後,整個組合Double咗,買完後有11個物業,面對一個咁大的收購,怎樣向股東交代呢?投資者的反應怎樣?怎樣去籌錢等,整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖,這是一個單一但大型的收購,可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易,當時項目作價近60億元,我負責主理這個項目,7月底簽諒解備忘錄,到10月時完成交易,中間幾乎沒有放過假,幸好最後出來反應都不錯,股東支持率也有九成多,整個過程十分難忘。」

4 : greatsoup38(830)@2014-12-05 00:52:18

2014-12-01 MT
置富 三招保增長   

  置富產業信託(00778)近年持續交出理想業績,展望前景,置富副行政總裁趙宇感到樂觀,預料今年下半年續租後的租金可保持增幅。

  置富租金收入保持增長,今年首三季(截至9月底),物業收入淨額創歷史新高,按年升33%至8.68億元(表一)。展望未來,置富有三招以維持增長:

一、租金增長

  「今年下半年有約30%樓面的租約到期要續租,當中有不少租約已傾好,我們有信心續租後的租金可保持增幅。」趙宇表示。

  「香港的超市、餐飲等生活必需品零售都在增長中,我們有超過一半的租戶均銷售生活必需品,故租戶對商舖存在需求,因此,置富租金收入穩定。」趙宇對本港零售物業租賃市道樂觀。

  置富今年上半年(截至6月底)淨租金收入中,有57%是來自銷售生活必需品的租戶(圖一)。

  置富租賃業務一直維持良好的勢頭,今年首三季,續租租金調升率達24.6%,物業組合的平均租金進一步上升至每平方呎35.7元,當中原有物業組合的租金按年上升8.5%。

  置富旗下商場整體出租率達97.1%,未出租的樓面是因翻新工程進行中引致。

  置富收入主要來自香港17個商場的311萬平方呎零售樓面及2,606個車位,商場主要在九龍及新界區,雖然位處非核心地段,但租金保持上升勢頭。

二、翻新商場

  置富自上市以來,積極翻新旗下商場,以提升出租能力,並且獲得高回報,帶動租金增長。

  例如置富於去年第四季完成翻新馬鞍山廣場和置富第一城,投資回報率分別達到60%和27%(表二)。

  「置富今年會翻新麗城薈,工程已於今年9月展開,預期明年底前分階段完工,資本開支預算介乎8,000萬至1億元,目標投資回報率為15%。我們期望翻新後,能迎合承租能力較高的零售商戶,提升租金。」

  「麗城薈翻新後,預料可吸引更多人流到訪商場,除了麗城,連帶深井、小欖,青山公路段等人流也吸引過來。」

  她表示,計劃明年翻新天水圍置富嘉湖商場,該商場於去年底收購回來,翻新計劃會考慮拆細現有大租戶樓面再出租。天水圍消費力不弱,但商場少,商場有可塑性。

三、收購物業

  置富自2003年在新加坡上市以來,資產規模錄得高增長,由原來的5個物業,逐步增至現在17個物業,收購行動頻頻。

  趙宇表示,只要價錢適合,未來還會收購其他物業,目標會集中在香港的社區商場。

  「我們收購物業,要符合以下條件才考慮:一、屬於私人屋苑商場;二、出租率高,租戶穩定;三、目標回報跟置富現有組合回報相若;四、有翻新潛力;五、收購後提升置富租金收益,從而提升置富的派息能力。」

  風險因素方面,9月底起開展的「佔領中環」運動影響一些零售商的生意,惟置富主要經營社區商場,主要以必需品商舖為主,較少位處受影響地帶,故不太受佔中運動影響。
5 : greatsoup38(830)@2014-12-09 01:14:15

奇跡買回麗港城
6 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:01:37

www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/r ... newsid=ETN241208912
  《經濟通通訊社8日專訊》置富產業信託(00778)公布,以19﹒18億元,加設定
之經調整資產淨值660萬元,收購位於觀塘麗港城商場,購入價與獨立物業估值師的估值有
7﹒8%,折讓麗港城商場可出租面積約16﹒32萬平方呎,車位有150個,已出租面積達
96﹒7%,交易料明年1月9日完成。
  集團表示,代價將透過提取總額上限為16億元的融資及現有可用銀行融資支付,置富產業
信託之資產負債比率及總槓桿比率預期由29﹒9%上升至約33﹒9%。
  收購預期可提升收益率,以及改善現時基金單位持有人的每基金單位盈利及所得分派。
(cy)
7 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810&page=65#lastpost
1. 今次又唔係播,係外面野
置富產業信託以 19.185 億港元收購麗港城商場新聞稿: "這是置富產業信託首項向獨立第三方的收購。

http://hk.apple.appledaily.com/f ... t/20141209/18962854
2. 不過,本來都係自己野
...由長實(001)等發展的麗港城商場,總出租面積163,203方呎,連150個車位,現時出租率96.7%,月租收入約752.97萬元。長實在1992年以7.17億元售予恒隆地產(101),恒隆再於2012年以15億元售予里昂,持貨20年僅獲利7.83億元。 里昂持有商場後加以翻新,一直推出市場放售,上月本獲新世界(017)積極以近20億元洽購,最終因條款未獲共識而作罷。 在一個月後,里昂便將物業售予關係密切之置富,成交期更只得一個月,商場輾轉重回長實相關人士手上。
8 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:52

現時里昂證券基金投資董事趙朗,正是長實執行董事、置富主席趙國雄之子,而置富執行董事趙宇則是其胞姊。以物業成交價19.185億元計算,里昂持貨兩年賺4.185億元,升值27.9%。
9 : Freedom(41087)@2015-01-12 13:36:42

http://www.fortunereit.com/uploa ... 2015Jan-C-FINAL.pdf
* * * *新聞稿
加強九龍東據點 與城中薈產生協同效益
2015年1月11日。置富資產管理有限公司公佈已於2015年1月9日完成收購香港觀塘麗港城商場,這項首次向獨立第三方的收購為置富產業信託奠定了重要的里程碑。麗港城商場位於九龍東心臟地帶,毗鄰擁有8,000伙單位的大型私人屋苑麗港城及4,000伙單位的匯景花園。新近完成翻新工程的麗港城商場,預期可與組合內毗鄰的城中薈產生協同效益,並透過優化商戶組合及擴大規模效益,從而加強兩項物業的增長潛力。
10 : GS(14)@2015-01-13 01:46:55

又開始爆爆地
11 : Freedom(41087)@2015-01-21 20:07:13

置富旗下物業去年出租率微跌至97﹒3%,平均租金升8﹒7%
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121536

《經濟通通訊社21日專訊》置富產業信託(00778)公布截至去年底止之全年業績,截至去年底,物業組合出租率微跌1﹒4個百分點至97﹒3%。期內續租租金調升率23﹒8%,創基金的歷史新高。去年物業組合平均租金按年上升8﹒7%,至每平方呎36﹒4元的新高。
  置富產業信託於業績報告內表示,本港今年零售業表現預期,或會因去年高基數效應消退而趨向穩定。由於置富產業信託的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要,因此將可繼續受惠於抗跌力較高的日常零售消費市場。
  報告續指,由於來年成本因工資和電費上調、通脹及其他外在因素將繼續受壓,管理人將密切注視及監管營運開支,預計麗港城商場所得的額外收入及報告年度錄得理想的續租租金調升率之全年效應,將帶動置富產業信託進一步的收益增長。(ah)

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121535
《經濟通通訊社21日專訊》置富產業信託(00778)公布截至去年底之全年業績,期內可分派收益7﹒8億元,按年上升21﹒5%,每基金單位分派41﹒68仙,按年上升15﹒8%。  期內收益16﹒56億元,按年升25﹒7%;物業收入淨額11﹒61億元,按年上升25﹒1%。(ah)
12 : greatsoup38(830)@2015-01-22 00:56:16

778

盈利增2成,至6.5億,輕債
13 : avme(27878)@2015-01-22 15:07:42

淨係幫+X做垃圾桶套現散水都可以保持增長
14 : Freedom(41087)@2015-01-27 23:52:17

大和升置富目標12%至9﹒65元,重申「買入」
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250122003

《經濟通通訊社22日專訊》大和發表研究報告,指置富產業(00778)去年業績穩健,故上調其今明兩年每基金分派預測升0﹒8%至2﹒4%,同時上調目標價12%至9﹒65元,重申「買入」評級。
  該行指,置富租金收入繼續增長,每基金分派符合該行預測,而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70﹒1%,相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所致,但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。
  大和又認為,置富資負債表及租賃組合正在增長,並可更靈活集資以把握收購合併機會,同時可受惠新界區商場增長機會。
  該行相信,置富有空間再改善其營運表現,以提升每基金分派,並預計至2017年,每基金分派按年升幅達8﹒7%。(zy)
15 : Freedom(41087)@2015-02-11 20:46:14

新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈,HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited(作為置富產業信託的受託人)與一名獨立第三方訂立協議,以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後,預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值,同時令管理人得以精簡營運,並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌,是盈暉臺的商用部份,包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產,現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍,回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。
16 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:23:16

Freedom15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈,HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited(作為置富產業信託的受託人)與一名獨立第三方訂立協議,以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後,預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值,同時令管理人得以精簡營運,並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌,是盈暉臺的商用部份,包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產,現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍,回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

17 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:24:44

Freedom15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈,HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited(作為置富產業信託的受託人)與一名獨立第三方訂立協議,以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後,預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值,同時令管理人得以精簡營運,並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌,是盈暉臺的商用部份,包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產,現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍,回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。


呢個物業個位真是好僻,以前荔園附近
18 : Freedom(41087)@2015-05-09 02:16:11

置富(00778)首季可供分派收益按年升12.8% 每單位派11.63仙

<匯港通訊> 置富產業信託(00778)公布2015年第一季度業績,季內總收益及物業收入淨額分別按年上升13.6%及12.4%至4.588億元及3.25億元。

期內可供分派之收益為2.187億元,按年上升12.8%,每基金單位分派按年增加12%至11.63仙,年度化分派收益率為5.8%。

於2015年3月31日,物業組合的出租率為按年微跌,由99.3%,降至98.1%。季內的續租租金調升率由同比的26.5%,降至18.4%。於2015年3月31日,物業組合的平均租金由同比的33.9元升至37元。 (SA)
http://www.chiefgroup.com.hk/securities/hk_quote.php?id=778
19 : greatsoup38(830)@2015-05-10 12:54:10

增加12%,至2.26億,輕債
20 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:48:15

置富中期可分派收入按年升12﹒8%,每單位分派23﹒38仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250727545
《經濟通通訊社27日專訊》置富產業信託(00778)公布截至6月底止之中期業績,期內可分派收入按年升12﹒8%,至約4﹒4億元,每基金單位分派23﹒38仙,分派收益率6%。
  期內總收入9﹒23億元,按年升13﹒4%;物業收入淨額6﹒54億元,按年升12﹒6%。截至6月底,旗下物業組合出租率97﹒3%,按年跌1﹒8個百分點;期內,續租租金升幅為22﹒1%,平均租金為每平方呎38﹒4元。
21 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:49:51

巴克萊:置富表現強且具防守性,升目標至9﹒3元
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250728009
《經濟通通訊社28日專訊》巴克萊發表研究報告,指置富產業信託(00778)上半年表現強勁,在市況波動的情況下提供防守性,所以認為是具吸引性的股份,加上其股息率達5﹒7%,而其必需品之零售商舖佔比達57﹒1%,不受零售業放慢影響。租金在上半年見升22﹒1%,所以該行升2015至17年每單位分派1﹒1%至2﹒3%,同時升目標價2%至9﹒3元,維持「增持」投資評級。  報告指,需留意債息率及公司資產減值風險,以及本港零售業轉弱之因素。(ic)
22 : greatsoup38(830)@2015-07-29 00:36:19

盈利增13%,至3.5億,債一般
23 : qt(2571)@2015-08-09 10:15:47

http://cn.reuters.com/article/2015/08/05/idCNL3S10G3O620150805

路透基點:置富產業信託就37億港元再融資案接洽​​數家銀行--TRLPC

路透香港8月5日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,置富產業信託正在與數家經挑選出來的銀行進行接洽,商量一筆約37億港元(4.8億美元)的五年期貸款,資金將用於再融資。

一位消息人士稱,貸款利率可能較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼150個基點左右。

資金將用於為2016年3月到期的38億港元五年期貸款進行再融資。

澳新銀行(澳盛銀行,ANZ)、星展銀行和渣打銀行是2011年4月這筆貸款的安排者,另有其他三家銀行參與。 最高綜合收益為108個基點,一般銀團的利率較Hibor加碼91個基點。

借款人在2014年4月還與四家銀行簽署了18億港元五年期融資案。 該筆再融資貸款的利率較Hibor加碼140個基點。 (完)
24 : Freedom(41087)@2015-11-04 16:32:02

置富產業首三季可分派收益升13%,每單位分派34﹒92仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN251103591
《經濟通通訊社3日專訊》置富產業(00778)公布,截至9月,第三季可分派收益2﹒18億元,按年升12﹒8%,每基金單位分派11﹒54仙,期內總收益升12﹒9%至4﹒7億元,物業收入淨額升14﹒7%至3﹒4億元。
  今年首三季可分派收益6﹒9億元,按年升12﹒8%,每基金單位分派34﹒92仙,年率化分派收益率為6﹒4%,期內總收入升13﹒2%至13﹒9億元,物業收入淨額升13﹒3%至9﹒8億元。
  於9月30日,物業組合出租率為98%。租金為每平方呎39﹒7港元。而報告期內的續租租金調升率達21﹒8%。(wc)
25 : greatsoup38(830)@2015-11-05 00:15:55

still strong growth
26 : qt(2571)@2016-01-09 08:43:06

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S14O1RG20160105

更正-路透基點:置富產業信託簽署五年期貸款,規模降至32億港元--TRLPC

(更正:因英文原文有誤,貸款規模應為“32億”港元,而非20億港元;此外並增加細節及貸款利率)

路透香港1月4日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,置富產業信託於2015年12月22日簽約一筆32億港元(4.10億美元)五年期俱樂部貸款,規模低於初始目標37億港元。

這筆貸款包含A部分為20億港元的有擔保貸款、B部分為12億港元無擔保貸款。 貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點。 借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。

資金將用於再融資及一般企業用途。 新貸款預計在3月動用。

借款人上次在聯貸市場籌資是2014年4月,與四家銀行簽署了18億港元五年期貸款,利率較Hibor加碼140個基點。 (完)
27 : GS(14)@2016-01-23 11:30:50

盈利增1成,至7億,輕債
28 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 13:43:25

greatsoup383樓提及
2014-11-22 iM
無懼零售放緩 置富3招保增長   

股市持續陰晴不定,被視作高息股的REIT(房地產信託基金)再次發威。本港多隻REITs中,置富產業(00778)的收購動作可算最積極,股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩,置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高,未來能否延續增長神話?公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足,她表示,置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT,早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯(00823),最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業,業務與領匯十分相近。以市值計算,置富產業為本港第四大的REITs,在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業,物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位,如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩,置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼,截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高,收益按年飈升33%至12.3億元,物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇,確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過,此刻投資者最關注的,是本港零售市場前景極不明朗,公司如何保住增長,趙宇回應:「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場,租客中有逾六成為民生相關的行業,如餐飲、超市、藥房、教育行業等,這些行業的收入是相對穩定,觀乎香港零售行業的經營情況,超市、餐飲的表現其實是做得不錯的,我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指,置富去年10月收購置富嘉湖,該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確,相對市場上一般REITs,置富產業最吸引之處,是其最積極收購項目。趙宇表示,公司2003年在新加坡上市時只有5項物業,至今已增加至17個,「我們主要收購私人商場,過去兩年做了很多收購項目,這是重要的增長策略。」

值得留意的,是目前置富所有商場項目,均是由母公司長實(00001)出售的商場物業,可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指,公司的收購一向有三大原則:「首先是主要私人屋苑內的商場,另外這些商場要有穩定的客戶群,同時商戶組合中的出租率也要較高,買入這些商場,是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出,公司購入物業後,能夠派給股東的錢有所增加,如公司今年上半年購入置富嘉湖後,分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外,置富產業仍有兩大增長動力,分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面,置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程,去年翻新了兩個較小型的項目,分別為馬鞍山廣場及第一城街市,趙宇透露,上述兩商場在翻新工程後,均有不錯的投資回報,其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後,投資回報率高達60%;第一城街市斥2,000萬元翻新後,投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程,已在今年9月展開。趙宇指,上述工程會動用8,000萬至1億元,預期於2015年年底完成,目標投資回報率約15%,完成工程後,將有助提升租金收入。「明年的話,我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害,同時嘉湖也接近邊境,可吸引內地客人來,我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中,服務行業比重較大,隨着人口增加,他們的家庭收入增加,可以加入不同類型的租客,以吸引更多居民留在該區消費。同時,該商場於1996、1997年開始營運,至今未有進行翻新工程,也有這個需要。」上述置富嘉湖項目,預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率,一般為15%左右。趙宇稱,REITs行內的投資回報率一向為10%至15%,而置富則定了一個較高的指標,她透露:「多年來,我們合共做過6、7個資產增值的項目,投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面,趙宇也落了不少工夫,目前公司旗下物業的租戶組合中,約有六成是經營民生生意,另外約四成為其他行業,如銀行、地產。趙宇指,續租時前者的加租幅度相對會較為溫和,而後者的承租能力較高,但她強調,民生生意是市民生活的一部分,不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要,超市、中式酒樓在周末時,吸引很多顧客來商場,我們會因應不同地區的人口而作出調整,如該區以上車盤為主,多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖,有些較成熟些的地區,就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指,將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外,也有適合年輕人的服裝、運動用品店,「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院,該處有近5,000、6,000個學生,因此過去幾年加入多些本地品牌,或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場,她表示,隨着近年有更多年輕家庭進駐該區,置富就為該商場加入更多嬰兒用品店,迎合居民需耍。

不過,市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息,若加息期展開,REIT等高息股股價或多或少受影響,對此趙宇卻「無有怕」,她指:「其實置富的投資作風都是穩健,一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外,也要看公司本身的管理,我們是私人屋苑商場,我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看,證明公司是高增長的REIT,股息率有6%,於今時今日的市場去看,我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇,於2002年加入置富,有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁,不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」,但事實上,趙宇今天的成就,是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年,她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇,初加入公司時,做財務的工作較多,「我們2003年時在新加坡上市,當時做多些財務上的報告,由於新加坡是季度業績,因此這是一個不錯的Training,一年可以做4次,令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作,首項工作就是在2005年購入置富第一城,再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購,我也有參與,由2005年購入6個物業包括第一城,到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰,如我們第一次買入後,整個組合Double咗,買完後有11個物業,面對一個咁大的收購,怎樣向股東交代呢?投資者的反應怎樣?怎樣去籌錢等,整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖,這是一個單一但大型的收購,可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易,當時項目作價近60億元,我負責主理這個項目,7月底簽諒解備忘錄,到10月時完成交易,中間幾乎沒有放過假,幸好最後出來反應都不錯,股東支持率也有九成多,整個過程十分難忘。」

投資回報率高過20%咁強?
其實以置富而家10%增長速度,全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何?
我有同時留意新加坡上市既又一城(MAPLE REIT),市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計,又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
你地認為呢?
29 : GS(14)@2016-01-23 16:34:22

投資回報率高過20%咁強?
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度,全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何?
其實我覺得增速會降低,始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城(MAPLE REIT),市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計,又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高,很受自遊行遊客影響,相反置富可能約10%-20%是地產代理,樓市成交下降相對影響大,但更多的是民生店,所以我覺得兩者比較下,差價合理

你地認為呢?
30 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 19:49:46

greatsoup29樓提及

你地認為呢?

呢個就係投資最關鍵位,無人答到。我主觀都認為合理。
31 : GS(14)@2016-01-23 23:54:49

Stockhunter30樓提及
greatsoup29樓提及

你地認為呢?

呢個就係投資最關鍵位,無人答到。我主觀都認為合理。


博就博,他們買賣價格算ok
32 : GS(14)@2016-07-26 11:28:17

盈利增20%,至4億,債一般
33 : 太平天下(1234)@2016-07-26 12:13:37

greatsoup29樓提及
投資回報率高過20%咁強?
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度,全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何?
其實我覺得增速會降低,始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城(MAPLE REIT),市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計,又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高,很受自遊行遊客影響,相反置富可能約10%-20%是地產代理,樓市成交下降相對影響大,但更多的是民生店,所以我覺得兩者比較下,差價合理

你地認為呢?


呢個其係好大課題, 依家諗到的是,置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣,將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok
34 : GS(14)@2016-07-27 03:28:14

太平天下33樓提及
greatsoup29樓提及
投資回報率高過20%咁強?
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度,全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何?
其實我覺得增速會降低,始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城(MAPLE REIT),市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計,又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高,很受自遊行遊客影響,相反置富可能約10%-20%是地產代理,樓市成交下降相對影響大,但更多的是民生店,所以我覺得兩者比較下,差價合理

你地認為呢?


呢個其係好大課題, 依家諗到的是,置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣,將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok


又一城d客會慢過置富的
35 : qt(2571)@2016-08-13 22:19:44

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AR1SE

路透基點:置富產業信託重返市場籌集45億港元五年期貸款--TRLPC

路透香港8月10日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,在簽署一筆32億港元貸款不到八個月後,置富產業信託再次入市籌集45億港元(5.8億美元)五年期俱樂部貸款。

消息人士表示,約有五家銀行正在加入這次融資的過程中。

貸款包含一筆38億港元定期貸款,以及一筆7億港元循環貸款。 一位消息人士稱,綜合收益介於100-150個基點區間。

所籌資金將用於再融資和一般企業用途。 去年12月,置富產業信託簽署了一筆32億港元的五年期俱樂部貸款,貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點;借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。 (完)
36 : GS(14)@2016-08-14 00:48:30

又大額左,但利率低左
37 : qt(2571)@2016-08-21 09:47:35

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AY1XU

路透基點:置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元俱樂部貸款--TRLPC

路透香港8月17日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導,置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元(5.80億美元)五年期俱樂部貸款。

牽頭行為星展銀行、恆生銀行、華僑銀行、三井住友銀行和新加坡大華銀行,各行承貸規模相同。 恆生銀行為貸款代理行。

消息人士稱,該批貸款在8月10日簽訂,包括38億港元定期貸款和7億港元循環信貸。 綜合收益為100-150個基點。 (完)
38 : GS(14)@2016-08-22 02:51:33

2016-08-13 HJ
定位屋邨商場 置富無懼零售冷峰  

  置富產業信託(00778)今年以來股價大幅跑贏大市,集團派息年年遞增,行政總裁趙宇接受訪問時表示,現時手上可動用的資金多達100億元,會繼續積極尋找收購項目;另外置富嘉湖商場明年開始將進行資產優化(AEI)工程,她透露工程將會分階段進行,料要花3至4年時間完成,內部目標是回報率要有10%至15%。

  在零售業大吹冷風之際,不少商舖或商場大業主,均要面對租金下調的壓力,但置富所受影響似乎不大,集團剛公布中期業績顯示,截至6月底止半年收益為9.8億元,按年增長6.1%;物業收入淨額7.1億元,增長7.9%;而平均租金按年增長7.8%,至每平方呎41.4元。

  現時置富坐擁17個商場項目,包括318萬平方呎零售樓面面積,及2,713個車位,這些商場均有一個特色,就是客戶群主要針對屋邨居民為主,故受近期因內地旅客減少而受累的零售業關係不大。

租金收入 有望逆市穩增

  趙宇認為置富租金抗跌力強,主要受惠旗下商戶組合以民生為主。「我們的租戶組合,當中60%為三大類別,第一類是餐飲,保持在約25%佔比;其次是教育與服務,如診所;第三類是銀行及地產代理,與民生息息相關。」

  今年上半年,置富有17.8%租戶約滿,續租率為85%,續租租金調升率有13.3%,表現理想。展望下半年,有約20%的租戶約滿,明年更有41.6%約滿,續租時的加租幅度惹人關注。

  對於租金能否維持雙位數加幅,趙宇指,「租金加幅會因應市況而定,集團並沒有特定的加幅目標,不過,下半年經濟相對穩定,加上英國脫歐公投後多了資金來港,應該對零售業有幫助,租金收入應該會有穩定增長。」

  REIT的投資者,最在意的是每年收到多少基金分派,置富近年一直保持增長,每單位分派由2012年的32.35仙,增長至2015年46.88仙,複合年增長率達到13.1%。由於按上市條例規定,REIT要把90%以上盈利分派出去,故增加租金收入成為關鍵。

財務穩健 或續收購項目

  置富由2003年在新加坡上市以來,由當初只得5個商場項目,估值只得33億元,至今擁有17個商場,估值達362億元,而近三年更收購4個商場項目,包括和富薈、麗城薈、置富嘉湖及麗港城商場,態度相當積極。按照中期的財務數據顯示,置富上半年的負債比率為29.8%,與REIT的法定上限45%,仍有一段距離,換言之,有頗大空間透過融資來進行項目收購。

  趙宇透露,以負債率上限45%計算,集團可動用的資金多達100億元,將會以繼續本港的零售物業為收購目標。「首先,我們對收購目標,希望她已有穩定的租戶組合,出租率相對高一點;第二睇商場的分派,希望收購回來後能對置富每單位分派有所提升。這要睇買回來時商場的回報率,例如麗港城買回來時回報率有4.7厘,而我們的資金成本大約2.3厘,即時能對分派有所提升。」

  至於目標商場的規模或地點,趙宇表示,「地點我們偏向找尋有發展潛力的地區,例如當年的將軍澳都會駅商場,買回來後一直保持近100%出租率,因那區愈來愈新住宅,令商場愈來愈旺;另外置富嘉湖也一樣,元朗區未來5年人口增長最快。」

資產優化 提升投資回報

  除收購可直接帶來收入增加外,進行AEI也是置富一個殺手鐧,自2008年以來,置富曾為8個商場進行質素提升工程,每次能夠為該項目的投資回報率提升介乎20.3%至87%。集團今年首季開始為和富薈進行AEI,預計將於第三季完成,而明年的重頭戲則落在置富嘉湖。

  相對而言,置富嘉湖為集團面積最大的商場,按估值計也是第二大,明年開始進行AEI,難免會令該商場出租率受到影響,故此集團在進行此項AEI時,顯得格外謹慎。「我們為和富薈重整時,已開始計劃嘉湖的AEI工程,現時仍在進行前期準備工夫,我們計劃會分階段進行,用3至4年時間進行工程,盡量把對租金收入影響減至最低,始終很多REIT投資者為了穩定的分派,故只有把工程攤長來做。」

  她續指出,其實當年置富第一城(集團當時面積最大的商場)進行AEI工程,亦由2010年做到2013年,而這幾年間,集團的每單位分派一直保持增長。對於置富嘉湖將來竣工後,投資回報率可提升多少,趙宇沒有正面回應,但就強調集團過往AEI的目標都是提升回報率10%至15%,而最終每次均能超標完成。
39 : greatsoup38(830)@2017-01-27 07:25:28

盈利增8%,至7.8億,債一般
40 : 九天玄女(53117)@2017-07-16 22:36:07

升左咁多都要繼續買
41 : GS(14)@2017-07-16 23:16:10

九天玄女40樓提及
升左咁多都要繼續買


其實無收購的話...一般
42 : GS(14)@2017-07-31 01:04:13

盈利增3%,至4.3億,輕債
43 : 小俠客(6504)@2017-09-19 13:48:39

最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?
44 : GS(14)@2017-09-22 01:16:29

小俠客43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?


823 現在釋放緊價值,但778高息點
45 : 小俠客(6504)@2017-09-22 11:44:37

greatsoup44樓提及
小俠客43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?


823 現在釋放緊價值,但778高息點


咁係咪要2隻都有?但823好貴......
46 : GS(14)@2017-09-23 22:11:48

823 就算啦,778 啦,但823 有一個無敵概念
47 : GS(14)@2017-12-26 05:48:32

20億賣和富薈
48 : GS(14)@2018-01-24 16:08:51

盈利增6.5%,至8.5億,輕債
49 : GS(14)@2018-07-27 17:13:40

盈利增30%,至4.8億,輕債
50 : GS(14)@2018-10-06 00:32:18

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181005/58761941
會德豐地產與豐泰宣佈簽訂買賣合約,豐泰將以33.8億元購入會德豐旗下位於將軍澳的澳南商場組合,包括位於唐賢街33號的Capri Place、至善街3號的Savannah Place及唐俊街23號的Monterey Place,涉及總樓面面積約30萬方呎。
會德豐地產主席梁志堅表示,澳南商場預期將成為該區的地標性商場,我們十分高興旗下的商場項目得到豐泰認同。

豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德先生表示,澳南商場組合位於將軍澳南的臨海地段,是綜合高端住宅、商業、零售、酒店、教育及文娛的生活文化社區。該項目設計高質,加上日漸成熟的高尚住宅區、未來政府辦公大樓,以及重點政府基建項目,包括將軍澳至藍田隧道及跨灣大橋,該區發展潛力被受肯定。
51 : GS(14)@2019-01-16 02:45:10

9.3億美元買SAAB
置富 產業 信託 0778 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285145

置富500呎向海戶僅14萬

1 : GS(14)@2016-09-17 17:13:25

【本報訊】今時今日,香港人要上車動輒數百萬元,但翻看七、八十年代的樓盤價目表,當年樓價與現今社會可謂差天共地。當年南區置富花園一個高層向海單位,建築面積約500多呎,樓價只需約14萬元,平均呎價只需250多元,但同一個屋苑在今天,建築面積呎價就約9,600多元,不計通脹,可見樓價升幅驚人。


康怡60萬有交易


新落成的屋苑及單幢樓,當中的價目表保全得完好無缺。以七十年代後期落成的南區大型私人屋苑置富花園為例,價目表詳細列明各樓層的價單,當年一個建築面積518平方呎的高層向海單位,發展商定價為13.66萬元,即單位呎價約264元;低層單位更只是約12萬元就有交易,發展商還提供特價95折。另一個港島大型屋苑康怡花園,其中K座的價目表顯示,一個建築面積約680平方呎的中層單位,售價約60萬元,呎價約800多元。時至今日,屋苑建築面積呎價已逾萬元。■記者譚靜雯




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160916/19772350
置富 500 向海 戶僅 14
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309312

《HEA富學》作者郭釗:事業有成加按買樓 置富不二法門

1 : GS(14)@2017-01-19 07:57:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2028&issue=20170119

【明報專訊】2003年第二季以來本港住宅樓價大漲小回,累積升幅逾3倍,期內投資者若有膽識加按再買物業,財富可以高速增長。《HEA富學:一天只做2小時的創富方程式》作者郭釗便是好例子。2007年他靠建材生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,3年前更進軍海外樓市,目前在本港及海外分別擁有約10個物業,資產值達數千萬元;近年創富成功後,他日常一天只工作兩小時,每個月到海外旅遊,他在訪問中將其「HEA富」心得娓娓道來。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

近日不少開售的新盤,均由父母付首期為剛成年的子女置業,在樓價高企的今日,似乎不靠父蔭的話,年輕人難以買樓。不過,郭釗於上世紀80年代初期從廣州移民來港時只有6歲,13歲時其父親中風無法養家,故郭釗1995年中七畢業便投身社會做sales(銷售)工作,「起跑線」明顯不太理想。

但郭釗憑着良好口才,於數年後已成為任職建材公司的「最佳銷售員」,2003年更自立門戶經營建材生意,2007年憑該生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,加上海外物業,目前持有20個物業,資產值達數千萬元,每年租金收入可觀,足以維持高水平的生活開支。

無家底低學歷 立志成行業尖子

是次訪問在郭釗於深井碧堤半島約1200方呎海景住宅進行,屋內設有兩個高櫃擺設數十個卡通人像公仔,其曾任職娛樂雜誌記者的太太則從旁打點,而他們兩口子上周剛從北海道滑雪回來,生活得像退休人士一樣優哉悠哉。雖然著書教人「HEA富」,惟郭釗強調自己「無家底、無學歷」,1995年中七畢業後出來工作,過去20多年克服無數困難才有今日的小小成就,「我當年搵工只有一個條件,就是賺多些錢,所以亦唯有做sales!我做過傳銷,賣過A4紙及健康產品,數年來轉過幾個行頭後,最後在建材行業找到發揮空間。我覺得目前年輕人投身社會工作亦是如此,最初要摸索尋找適合自己的行業,在行業內由搵唔到錢至搵到錢,最後是由幫公司搵錢到自己有錢落袋。」

郭釗上述「搵錢至上」的工作價值觀未必每個人同意,惟他積極向上的心態卻值得學習,「我覺得行行出狀元,在任何行業都好,只要你做到行業裏的頭10位,或者是在公司裏的頭3位,要買樓並不是一件難事」。據郭釗透露,他當時在建材公司任職時,是「最佳銷售員」,故2001年已斥資120萬元買入太子300多方呎住宅單位,而2003年更創業成立自己的建材公司做老闆。

堅持每年入市 「窮人買樓無得輸」

雖然郭釗是「最佳銷售員」,但自己開設建材公司後,他需要兼顧採購、行政及品牌管理等工作,曾因工作過勞及壓力過大而出現頸椎問題;與此同時,其在2001年低位買入的太子住宅亦錄得可觀升幅。因此,他於2007年決定改變策略,其建材公司由承接工程轉為賣產品,自己則花更多時間物色物業投資,過去10年每年買入1個本港物業,當中包括於2009年以600萬元買入自住的碧堤半島,連同其他住宅、商廈、工廈及車位等,目前持有10個本港物業,「我投資的第一法則是要有被動收入,第二法則是利用槓桿,買樓收租符合這兩大要求。像我們這些窮家仔,買樓是無得輸的,若樓價大跌被銀行收樓,最多便是走番出來打工,所以我堅持每年買一項物業。不論是將舊有物業加按也好,或靠做生意賺錢回來也好,總之每年都要買樓」。

一般人創業有成後,再擁有自住物業已心滿意足,郭釗卻有膽識不斷加按買樓、累積磚頭,這原來與他的「HEA富」人生哲學有很大關係,「近年香港人很流行『財務自由』這理念,希望『投資收入足以支付日常生活開支』,但這並不是我追求的。舉個極端例子,假若某人月入8000元,又獲分配入住公屋,一日三餐食公仔麵,生活雖然很刻苦,也算是『財務自由』!不過,做人做到咁又有何意思呢?你也見到我家中有很多玩具,每個月起碼去一次旅行,要及時行樂,試過即興飛去英國看英超,這樣的人生才有意思!我永遠不知道自己有幾多年命,但假設我郭釗下個月便去世,我至少享受過多年人生,沒有白活一趟。當然,也要從另一角度來看,假如我有90歲又如何呢?所以我要儲定磚頭,以確保我90歲時仍可維持現有的生活方式。」

人生無常 冀財務自由享人生

當然,要實現郭釗上述的「HEA富學」,睇通樓市周期在低位開始儲貨亦十分重要。郭釗表示,由於覺得本港住宅樓價已升至脫離港人購買力的水平,若內地經濟及政策轉向,他擔心樓市風險增加,故他去年開始已停買住宅,轉買寫字樓,去年中便鋤價以低於市價15%的640萬元買入銅鑼灣寫字樓單位。

至於年輕人目前如何可以踏上「HEA富之路」?他認為,若未有自住物業者仍可買樓,但買樓投資則恐怕暫不合時宜,「最重要還是先在自己的行業上成為尖子,提升賺錢能力後再買樓亦不遲」。
2 : GS(14)@2017-01-19 07:57:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3323&issue=20170119


【明報專訊】雖然2007年以來郭釗每年買入一套本港物業儲樓置富,但他此前投資港股成績不理想,故過去10年對港股耍手擰頭,「我覺得買賣股票需要研究很長時間,最終亦不一定賺錢,作為比較,買樓長線勝算極高」。事實上,2007年以來,反映二手樓價的中原城市領先指數至今勁升1.7倍,而恒生指數期內僅升15.7%,買港樓勝買港股是有往績支持。

買樓有槓桿效應 放大盈利

不過,郭釗卻有投資美股,例如他數年前買入迪士尼,持有至今賺五成,「我喜歡收藏卡通人像公仔,每個售價可達數千元,不少是迪士尼出品,所以我知道迪士尼是很賺錢的,希望做其股東分享利潤。但就算我非常看好迪士尼,一般也不會用100萬元買其股票;即使我真的買100萬元,亦不會額外借100萬元再買。作為比較,買樓卻一定會借按揭,所以在樓價上升時,槓桿效應是迫你發達的」。

[名人樓市論壇]
HEA 富學 作者 郭釗 事業 有成 加按 按買 買樓 置富 不二 法門
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323109

李嘉誠又賣產 置富20億沽商場

1 : GS(14)@2018-01-08 00:48:34

■北角和富中心商場「和富薈」以20億元沽出。李潤芳攝


【本報訊】「超人」李嘉誠旗下公司今年銷售住宅及非住宅物業套現超過900億元,除了世紀大刁中環中心75%業權以402億元沽出,年內多個住宅物業銷售額高達500億元,大刁食完,細雞也食,年初沽紅磡海名軒商業樓面,年尾再以20億元將北角和富薈出售予賭王前女婿。


沽和富薈料收益9.2億

長實作為大股東的置富產業信託(778),日前宣佈位於北角的和富中心購物中心「和富薈」以20億元沽出,成交價較今年11月底估值10.61億元高超過88%。物業可出租總樓面約18萬方呎,2017年6月30日及2016年12月31日的出租率分別為94%及84.6%。今年上半年及去年財政年度,物業收入淨額分別為1,844萬元及2,302.5萬元。預期出售此物業後,將帶來約9.21億元收益。購入和富薈的買家是智遠投資有限公司,公司註冊處資料顯示主要股東是何志堅,資料亦顯示,這位何先生是賭王何鴻燊女兒何超鳳前夫、亦即賭王前女婿。

長實系今年套現逾900億

長實今年賣樓狂套現,最矚目除了以402億元沽出中環中心75%業權之外,該集團執行董事趙國雄早前接受訪問表示,截至今年11月初,集團本港住宅物業銷售額達500億元,其中荃灣海之戀及愛炫美套現最多,涉及金額高達240億元,另外北角維港頌亦套現逾100億元。非住宅物業方面,除了上述和富薈,同系泓富產業(808)持有紅磡海名軒3層商業樓面,總樓面約77,021平方呎,今年初以8.77億元售予資深投資者林子峰。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171221/20251198
李嘉誠 李嘉 又賣 賣產 置富 20 億沽 商場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346362

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