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富豪玩謝景賢里-渝太地產(75)、中渝置地(1224)、渝港國際(613)、港通控股(32)

>2007-09-27  NextMagazine近日成為城中熱話的景賢里,神秘買家身份呼之欲出。據買賣合約顯示,代表買方簽約者,正是上市公司渝太地產的董事總經理黃志強。

其老闆張松橋,有「重慶李嘉誠」之稱,但實質無論在重慶,還是香港,資產都不是李嘉誠級數;反而他經常「鋪橋搭路」,並成功「越級」攀附鄭裕彤、劉鑾雄等富豪。這個小圈子,被富豪界戲稱為「共榮圈」。

今次破壞景賢里引起公憤,張松橋與劉鑾雄皆否認有份購入,前者並推庄給一名內地朋友。這個共榮圈,只能共榮,不能共辱。

自從揭發景賢里被「偷雞」拆毀後,張松橋一直連聲否認與事件有關;直至傳媒再揭發其馬仔黃志強正是買賣合約簽名人,黃志強才迫不得已出來交代。他繼續否認張松橋為買家,並解釋買家為張松橋的內地朋友,只是找他代為簽名。他自相矛

盾地向傳媒說:「新買家相當欣賞景賢里的古建築……對於不可拆卸重建感到驚訝。」

不 過,當初有份揭發「景賢里事件」的一班師奶兵團,均認為買家無可能不知道景賢里有機會列為古蹟,幕後買家根本就是處心積慮要拆毀景賢里。其中師奶團團員之 一,公民黨創黨黨員陳淑莊大律師,便憤憤不平地說:「我哋偷偷地去監視同影相時,發現工人鑿牆,喺呢度鑿一忽,再喺嗰度鑿一忽,到最後成幅牆度度都有窿, 無忽完整,正常嘅工程點會咁做呀?相信修補唔番。」她又補充:「而且正常嘅買賣程序,律師一定會將買入物業嘅風險講俾買家聽,當中包括列為古蹟嘅風險。除 非律師失職,否則買家又點會唔知?」

而跟據買賣合約記錄,這宗四億三千萬元的交易,在今年七月七日簽訂,並應在九月二十日前找清九成餘數。不過買家在限期前兩週已找清餘數,並派工人馬上拆屋。

據行內流傳,有人眼見早前的皇后碼頭事件,鬧至火紅火綠,但政府一樣有理無理,將皇后碼頭火速拆毀,遂有意效法,速戰速決,誰知卻拆出個大頭佛。

敏感時刻保持低調

整 件事由始至終,黃志強的老闆張松橋都沒有現身。張松橋現時是四間上市公司,包括渝港國際、渝太地產、港通控股及中渝置地的主席,公司總市值逾二百六十億 元。本週一渝太系發表中期業績,張松橋並無出席;代表主持大局的中渝置地副主席林孝文,表示張松橋因要處理私事而缺席,問到是否忙於處理景賢里事件,林孝 文只「嘿嘿」乾笑兩聲回應。

張松橋在香港及重慶兩地都不算很出名,反而他經常以「中間人」身份,拉攏好友炒股炒樓兼夾齊齊食大茶飯,才更為行內人津津樂道。

張松橋原籍四川重慶,據知父親在政府僑務部門工作,所以十五歲已拿單程證來港,八五年即二十歲時,成立渝港集團,並以中港貿易起家。當時無論是儀器、雨傘、計算機、機械錶、電子手錶、卡式帶,以至二手汽車,只要國內有需求,他就供應。

張松橋身家

加州花園打響頭炮

這 倒賣生意讓張松橋賺了第一桶金,九三年渝港國際在香港上市,當時二十九歲的張松橋成為最年青的上市公司主席之一。同時他又在當時一片荒涼的重慶北部,買下 二千畝農地,部分發展成重慶的「加州花園」。一名當地地產代理憶述說:「當時加州花園好轟動o架,因為重慶啲樓房通常是幾層高的單幢樓。加州花園係重慶第 一個大型屋苑,規模類似香港嘅太古城,所以大家就叫張松橋做『重慶李嘉誠』。」

到九九年,上市僅半年的包裝盒經銷商確利達,大股東林孝文醫 生,即富商李嘉誠的襟弟,被證券行斬倉,張松橋低位掃貨成為確利達大股東,改名中渝置地並向公司注入重慶物業,此後林孝文淪為他的一隻「馬仔」。○○年, 他以六億購入持有尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場的彩星地產股份,成最大股東,並改名渝太地產。又過一年,他再向九龍倉收購持有香港駕駛學院, 及西隧管理權的港通控股,成為渝太系的現金牛。張松橋旗下上市公司都有多次配股集資記錄,大玩財技;而張松橋亦與股壇中人莊友堅及蕭若元等相熟。

到○四、○五年,他分別以一點三八億及四點三億購入山頂道一號及歌賦山道一號,令他在商界名聲更響,估計現時身家約一百五十億元。

家鄉倒模香港豪宅

不 過,一名認識他的富商說,張松橋最出名的,是他為友人「鋪橋搭路」的伎倆:「他最擅長搞人際關係,佢喺香港,就話自己係地道重慶人,識好多重慶以至內地其 他地方嘅高官,可以幫手鋪橋搭路。喺重慶,佢就當正自己係香港人,話識好多香港富豪,可以幫手建設祖國,佢仲成日將香港嗰套引入重慶。」

最 新力作,是將「山頂道一號」搬入重慶。他在重慶一塊荒涼的小山頂地皮上,興建有七百個單位的公寓,並起名「山頂道一號」,但由於位置荒涼,對面就是精神病 院,故反應平平。在重慶從事地產代理的李先生說,張松橋在當地的發展只屬中規中矩,「重慶三大地產商分別是龍湖、金科及華宇,張松橋那家雖是老牌公司,但 規模不及前三者,而且他一直不算特別積極。」

據知他去年一直急於放售手頭持有,一直放租的淺水灣九十三號寶晶苑項目,就是急於套現回重慶發展地產。而他亦繼續以「地頭蟲」身份,為香港的好友搭路,食大茶飯兼齊齊搵大錢,當中包括在兩個月前,夥同好友劉鑾雄及信和置業,以四十億高價購下重慶江北區華新街一幅住宅地王。

手持古蹟有數講

「張松橋同大劉(劉鑾雄)真係好熟,大劉暱稱佢做『阿嬌』,點解就唔知啦。而張松橋話自己唔熟悉香港,喺香港買賣任何物業,都一定問大劉意見。」一名知情人士說。

其中張松橋購入的山頂道一號,便是由劉鑾雄充當「紅娘」,促成交易。而大劉在世邦魏理士的御用經紀Henry林,亦負責接洽大部分交易。在好友介紹下,張松橋亦認識了楊受成及鄭裕彤等富豪,一眾人等會到酒店或賭廳鋤大弟。

張松橋與大劉這兩名好兄弟,亦不約而同睇中景賢里,分別有前往參觀。而今年初景賢里透過一間國際級物業代理行低調招標時,張松橋亦曾洽購。行內人指張松橋今 年初以五億五出售歌賦山道一號,兩年間大賺一億二千萬,食髓知味下,對獨立排屋特別感興趣。現時景賢里被暫定為古蹟,解決方法包括以金錢賠償或換地等。而 巧合地,劉鑾雄持有的華人置業,亦正與有關當局傾談手上灣仔街市的保留方案。華置早在十年前,已和市建局為此達成商業協議。華置承諾暫時不會清拆街市。

若市建局向華置購回灣仔街市,業界估計涉及高達十三億元發展損失的賠償;而非金錢補償方案就包括在街市「後山」,即律敦治醫院旁的賽馬會公園及一帶山坡,平整一幅地皮「換地」。這可能會是華置的如意算盤。
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派派派-南華集團(265)、南華中國(413)、南華置地(8155)


緣起:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20061024/LTN20061024071_C.PDF


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070131/LTN20070131186_C.PDF


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070502/LTN20070502060_C.PDF


派派:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090522/LTN20090522275_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090705/LTN20090705007_C.pdf

派派 南華 集團 265 中國 413 置地 8155
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13亿债券资金二次发力 盛高置地百亿目标定5年


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-23/HTML_0GS3VG5GYYF4.html


盛高置地(0337.HK)近日披露了上半年的业绩快报,截至6月底上半年合约销售面积13.89万平方米,合约销售金额11.3亿元;下半年可供 销售面积30.98万平方米,全年销售面积合共80万平方米。7月7日,盛高置地以约2.75亿元,通过挂牌方式取得山西省太原市小店区住宅地块的土地使 用权。

盛高置地旗下全年可售物业总额可达80亿元(据介绍,旗下物业平均售价为1万元/平方米左右),盛高置地集团行政总裁谢世东接受本报记者专访时却保守预计,全年销售目标为30亿元。

香 港上市近3年的盛高置地,走的是低负债率下不断提高有限资金使用效率的相对保守策略。公开资料显示,2008年底,盛高置地净负债比率为47%,在同业中 处于较低水平。该公司近期发展的主要资金,是一笔2007年发行为期约6年的可换股债券所融的约13亿元,总计不足30亿元。

得益于现金流 进一步充实,盛高置地于2009年上半年进行一连串的股份回购行动,以减轻未来还债压力。截至2009年6月底,集团已发行10.25亿股,未偿付可换股 债券价值8.896亿元。2月25日,盛高置地宣布以平均价0.516元回购总值5400万元未到期可换股债券;4月底再次向可换股债券持有人购回总值 1.144亿元的未到期可换股债券。

对于未来风险的控制,还体现在公司对长期经营性物业的持有比例上。在颇受关注的上海“外滩源”项目,盛高置地半岛酒店将在今年10月中旬左右试营业,这将是“外滩源”中第一个亮相的核心项目。

“ 国内许多住宅开发商,都在逐步提高持有物业的比例,也有部分企业将个别整体项目转售为租,作为酒店式公寓经营,为公司的长期发展做准备。”日前,在第一太 平戴维斯中国区新品牌“第一太平戴维斯酒店式服务”成立仪式上,第一太平戴维斯上海市公司董事长刘德杨指出,不同公司出于资金调整要求不同,应该遵循不同 的比例上限。

“目前,经营性物业占公司资产比例约10%,为避免过多资金沉淀和控制负债率、维持现金流,公司把这一比例上限定在30%。”谢世东透露。
13 債券 資金 二次 發力 盛高 置地 百億 目標
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手握47亿伺机购地 华润置地土储瞄准一线城市


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091009/20091009012158353.html


每经记者  吴文坤  发自北京

        在确立了  “住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式后,华润置地(01109.HK)开始了大张旗鼓的扩张,日前就有该公司将斥资100亿元用于未来新增土地储备的消息曝出。

        该集团融资策划部总经理王国华昨日对《每日经济新闻》记者证实了这一消息的准确性,并表示,100亿元为华润置地全年购地的预算金额,目前已经使用了53亿元,其中50亿元用于上海。

        与前两年主要布局二三线城市不同,华润置地在今年的土地储备中,已经开始向北京、上海等一线城市倾斜。

上调全年目标至200亿

        华润置地扩张的动力来源于其房产销售形势的火爆。

        据了解,今年年初,华润置地曾定下全年销售目标为150亿元,目前已经超标。在此情形下,坊间纷纷传言华润置地已上调全年销售目标至200亿元。

        王国华也对此进行了证实,他表示,实现全年销售200亿的目标,“我们是有把握的。”

        数 据显示,截至2009年9月15日,华润置地已实现住宅签约额154.73亿元,签约面积159万平方米,分别比去年同期增长229.2%和 324.9%。连同2008年已实现销售但尚未结算的签约额61.1亿元,公司共有215.83亿元已实现签约额有待陆续结算。而且进入下半年,销售增速 依然保持良好势头。根据王国华提供的数据显示,华润置地7月份签约额环比增加64%,8月份签约额环比增加61%。

        有行业人士对《每日经济新闻》记者表示,华润置地良好的势头也与其开发和投资物业有关。

        “上半年我们业绩增长主要来源于开发物业。”王国华透露,上半年公司开发物业的营业收入增长了36.5%,达到23.6亿港元,而去年同期是17.3亿港元。

        行业人士认为,下半年华润置地投资物业的表现值得期待。由于投资物业的结算大部分会在下半年,而且投资物业占华润置地的销售收入比重达20%。

        王国华预计,全年投资物业的销售收入将会达到12亿元港元,占到华润置地全年营业额的10%左右,来自租金的盈利收入将会占到整个公司利润的15%。

        此外,为了让投资物业有一个比较稳定有序的增长,王国华表示,未来几年,华润置地每年都会一个投资物业的投入使用。

土储倾向一线城市

        在销售形势一片大好的情形下,华润置地下半年积极扩张的意图十分明显。

        王国华直言,土地储备是地产公司非常重要的“原料”,所以,华润置地仍会继续增加土地储备。

        数据显示,华润置地目前发展的项目达47个,其土地储备面积达到2532万平方米。仅2009年1~9月份,该公司就投资了53.26亿元,先后于合肥、成都和上海购入了四块土地,合计楼面面积为87.29万平方米。

        消息显示,该公司全年将投入100亿元来进行土地储备,而手中还有47亿元的购地预算,一线城市无疑会成为土地储备的重心。

        据了解,在上述新增的4块地中,就有两块位于上海,华润置地在上海两块地的资金投入达50亿元。

        “一线城市是我们土地储备的重点。”王国华对每经记者表示,从长远来看,华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜,包括北京、上海、深圳、杭州等。此外,为获得即时盈利贡献,华润置地下半年还将储备中型地块。

        他同时认为,由于2009年约有70亿港元的融资,5月份配股获得了43亿港元,外加销售带来的现金回流,让华润置地有足够的资金量来支撑土地储备。数据显示,华润置地对股东的净负债只有20%左右。

        “ 我们严格遵守我们的财务制度,不去参与盲目的项目竞争,以保证土地获得价格的合理性。”为了强调华润置地土储策略上的理性,王国华还透露,截至目前,华润 置地今年的新增土地储备仅323万余平方米,其中的236万平方米由母公司输送,真正从市场中获得的土地不足90万平方米。

手握 47 伺機 購地 華潤 置地 土儲 瞄準 一線 城市
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当前位置:今日报纸 嘉德置地22亿美元扩充内地资产


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100119/20100119043343842.html


每经记者  朱蔚淇  发自深圳

        东南亚第一大地产开发商新加坡嘉德置地于新加坡证券交易所披露,该公司于1月18日收购香港董氏家族掌控的东方海外国际(00316,HK)一拥有内地资产的子公司100%股权,作价22亿美元。

        据了解,此次嘉德置地购入的东方海外国际全资子公司东方海外发展,其资产包括位于上海、昆山和天津的7处土地,总占地148万平方米。此举将令嘉德置地在中国内地的土储增至280万平方米,新增资产规模达到嘉德置地总资产规模的36%。

        东 方海外国际透过旗下的东方海外发展从事物业投资及发展业务,专注于华东地区及渤海地区市场。东方海外国际的物业投资项目则包括持7.9%权益的北京东方广 场、江苏昆山花桥的希尔顿逸林酒店,以及位于纽约的华尔街广场物业。不过此次东方海外国际出售的项目,并不包括北京东方广场股权以及美国的物业。

        此交易尚待东方海外国际股东会通过。嘉德认为,交易有望在本季度内完成。

當前 位置 今日 報紙 嘉德 置地 22 美元 擴充 內地 資產
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曾维才涉嫌贿赂文强中渝置地:与公司无关


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100204/20100204043258619.html


每经记者  李凌霞  发自深圳

        2月3日,在香港上市的重庆开发商中渝置地(01224,HK)在早间开盘仅4分钟后便突然停牌。该股停牌前报于2.92港元,下跌1.017%。

        据了解,中渝置地停牌是由于公司副主席兼执行董事曾维才在文强案件中受到牵连。文强于2月2日受审,他被指控受贿、包庇纵容黑社会性质组 织、巨额财产来源不明、强奸等多项罪名。据相关检控书显示,他所受贿的1546万元人民币  (下同)中,其中有约146万元是来自中渝置地副主席兼执行 董事曾维才。

        文强承认在2007年~2010年,先后7次收受曾维才所送的超过百万元的钱财。但文强指出,他与曾维才是多年好友,在收受其钱财后,并 没有利用职权为其牟利。不过起诉书显示,文强在2005年担任重庆市公安局副局长时,受曾维才所托,在一宗职务侵占案中提供帮助。

        据了解,曾维才分别在2008年6月及2007年5月获委任为中渝置地公司副主席及执行董事,并同时担任中渝置地旗下多家子公司的主要管理层职务。

        中渝置地在香港的公关人士2月3日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,公司开盘4分钟便停牌,是因为发现市场上有相关传闻,为避免传闻对公司的不利影响,公司决定停牌以了解相关情况。

        中渝置地在昨日(2月3日)傍晚在香港联交所发布公告称,公司经向曾维才查询后,曾维才否认有关其向文强提供任何贿款的指控。同时,中渝 置地表示,目前在重庆市中级人民法院对文强案进行的审讯一概与该公司及其附属公司没有任何关连,并申请于2月4日恢复交易。

曾維 維才 涉嫌 賄賂 文強 中渝 置地 公司 無關
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华润置地重攻商业地产 被指开发速度过慢

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-30/3OMDAwMDE5OTY3OA.html

自去年首次进入百亿俱乐部后,低调的央企地产商华润置地的步伐似乎放慢。在今年的调控期内,华润置地住宅销售大受影响,截至8月底,华润置地完成全年销售计划的55%。而进入9月,母公司华润集团79亿元的资产注入,进一步加剧了机构对其开发进度和销售速度的担忧。

9月20日晚,华润置地发布公告宣布,以79亿港元的代价向母公司收购地产项目。华润置地高层表示,本次注资溢价主要来自海南石梅湾项目,该项目是集团通过十年培育、规划和运作,最终将不良资产盘活并增值的成功案例。

耐人寻味的是,海南石梅湾项目赫然位列国土部被点名的土地闲置名单中。去年以来,华润置地也多次陷入囤地风波。

据本报记者了解,上述三个项目中,武汉橡树湾项目最快推出市场,其住宅单位将于第四季开始预售,海南石梅湾及苏州昆山两项目的第一期工程,将分别于今年第四季及2010年10月动工,暂未能带来盈利。

摩根大通发表的研究报告指,虽然华润置地购入更多土地储备,但并未加快兴建进度,令公司的落成量与土地储备量升幅增长不一,华润置地由地皮转化为楼宇销售的过程可能会大幅落后。

本报记者获悉,受调控影响,华润置地本计划于今年入市的数个项目推至明年。如华润位于北京大兴的两个住宅项目、位于海淀的橡树湾C区后续部分以及位于门头沟的项目,预计都将明年才推出。

华润置地的开发速度放慢,或许与其战略转型有关。

华润置地内部人士透露,公司近两年的重心逐渐偏向于商业地产,未来消费将是经济发展的新动力,该人士表示,华润万象城商业模式在杭州、上海、青岛等地持续推进,未来将形成公司新的盈利点。

今年3月份的2009年业绩发布会上,华润置地高层就表示,公司将加大商业地产的开发力度,计划在5、6年时间内,将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。

在住宅产品线上,华润置地的产品偏高端,也导致速度变慢。清华大学博士杜丽虹的研究显示,产品偏高端的华润置地周转速度要较万科、保利等要慢,但利润率相对较高。

华润置地今年前八个月只完成全年销售目标200亿元的55%。


華潤 置地 重攻 商業 地產 被指 開發 度過
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十、置地

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

70年代末80年代初,英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購,置地成為新 與華商覬覦的罔標。面對收購威脅,置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了「連環船」方 式,即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而,在隨後掩至的地產 崩潰中,置地虧損嚴重,負債纍纍,並且累及怡和,令整個集團處於危城困守之中。 1983年怡和新主席西門,凱瑟克上任後,隨即採取了一系列救亡措施,首先是出售置地 的非核心業務以減低負債,其次是使「連環船」脫鉤。1986年底,置地宣佈先後將旗下 經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市;1987年2月怡和宣佈成立一 家名為「怡和策略」的控股公司,將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控,再由怡策 持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組,置地被打回原形, 從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。 80年代期間,置地的大型地產發展計劃主要只有兩項:即交易廣場發展計劃和雪廠街9 號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2用以47.55億元的高價向港府投得。該地盤 佔地14.4萬方呎,投資總額高達80億元,是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項 發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈,即交易廣場一、二座; 第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓,即交易廣場三座,以及一座可與交易廣場一、 二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。 交易廣場一、二期工程分別於1985和1988年落成,總共可提供約150萬方呎的出租寫字 樓面積,供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區,建 有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連,並且通地鐵、渡輪及巴士站,交通便和。因 此,交易廣場一開業,即成為香港的商業樞紐,及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年 初地產高峰期間,交易廣場每月每方呎租金曾創下110元的紀錄。 置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年,置地宣佈展開雪廠街9號重建計 劃,當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段,地盤狹小。其後,置地先後於 1982及1987年購入廣東銀行大廈(德輔道中8號)及球義大廈地皮,將原來只有一萬方 呎地盤合併成3萬多方呎地盤。當時,置地有意一併連毗鄰的恆昌大廈也買下來,可惜 未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成,並被命名為「大道中九號」。 該物業樓高38層,總樓面面積35.8萬方呎,在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾 何設計模式,匯聚了中西精粹的建築特色,給人以精雕細琢之感,彰顯出卓爾不凡的氣 派。大道中九號的建成,為置地從70年代起策劃的中區重建計劃,畫上了個句號。 踏入過渡時期,隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港,置地的投資策略亦轉趨消極, 其重要標誌就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年,置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔 夏愨大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業,又將價價13.5億元的一批土地 儲備賣給新鴻基地產。1988年,置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團, 套現20多億元;1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售,作價17億元。1991年,置地又先 後向新地出售4項商場物業,向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。 1992年,置地更將建成不久的中區核心物業—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給 一中資背景財團。至此,置地已幾乎將中區以外物業全部售罄,套現金額超過130億 元。 到1994年底置地撤離香港股市時,置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢,包括歷 山大廈,交易廣場一、二、三座及平台、富臨間,香港會大廈,怡和大廈,置地廣場 (告羅士打大廈、大堂及公爵大廈)、太子大廈及太古大廈,可供出租樓總面積486.2 萬方呎。該年底,置地市值406.7億元,已落後於新鴻基地產、長江實業、恆基地產、 九龍倉而排第五位。 不過,90年代中期以後,怡和系海外發展屢遭挫折,置地對香港地產的投資又轉趨積 極。1995年底,置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣,可惜無功而返。 這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初,置地自組財團參與機場 鐵路中環總站上蓋物業發展權,然而被新地、恆地組成財團擊敗。至此,置地這顆香港 地產「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。


十、 置地
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聯合置地2億元 潛行狙擊A股

http://www.21cbh.com/HTML/2011-12-10/xNMzA3XzM4NzIxNw.html

殷保華作為「民間股神」墜落了,而另一起案件,這是一個「混血股神」的墜落。

在12月9日下午,證監會公佈的眾多案件中,還有一起值得注意,因為它涉及到了中外合資機構非法利用他人賬戶從事證券交易行為,而這尚屬首例被查處。

2007年1月到5月,身為中外合資企業的聯合置地房地產開發有限公司(以下簡稱「聯合置地」),北京駿滕置業投資、郭某等六個國內法人與個人簽訂了一系列協議。

而這個協議的背後,使得中外合資企業聯合置地的兩億元資金,悄然潛入了A股市場。

事實上,聯合置地自身早已開立有資金和股票賬戶,他選擇簽訂這一系列協議的原因,在於能夠使其自身更為隱蔽的操作。

這些協議規定,聯合置地將合計兩億多元自有資金以及其他有權使用資金,委託給上述六個賬戶的名義人投資國內A股市場,收益由聯合置地賬戶名義人分享。

而聯合置地直接聘請了一名白姓操盤人員,管理六個賬戶的交易,獲取50%以上不等的分成收益。

在2007年這個A股創出歷史新高的一年中,聯合置地這個「混血股神」收益巨大,僅僅在開戶後到2007年9月17日,短短幾個月時間內,這六個賬戶便獲利共計6137萬餘元。

而這種行為,實際上在A股市場並不陌生,然而,其觸犯到了證券法,「這是典型的法人利用他人賬戶交易的違法違規案件」。

最終,聯合置地以及其操盤手被罰沒收其違法所得6137萬餘元,時任聯合置地總經理嚴某被給予警告以及10萬元罰款。

聯合 置地 億元 潛行 狙擊
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凱德置地:商業地產狩獵者

http://www.eeo.com.cn/2012/0907/233139.shtml

經濟觀察報 記者 廖傑華 8月31日上午,在位於深圳南山區的辦公室裡,凱德置地總裁廖茸桐掐指算著接下來一個月內將發生在凱德置地身上的大事。

除了即將開工的全球第八座來福士廣場,未來一個月中,等著廖茸桐出席的活動還有,成都、寧波兩座來福士廣場的開業儀式,上海凱德中國培訓學院的開學,以及重慶朝天門地王的正式開工。

對凱德而言,經濟的短暫打盹並沒有影響到其在中國的擴張步伐,眼下這個即將開工的70億超級綜合體便是證明。

這是廖茸桐在內地的第12年,這是凱德置地在中國的第18個年頭。

18年來,凱德置地投資與開發的項目超百個,總投資近700億人民幣。

廖茸桐是第三代新加坡華人,身為一家在中國不斷壯大的最大外資房地產公司的掌門人,廖茸桐被認為既具有國際視野,又對中國市場了然於胸。

在凱德置地身後,是龐然大物般的,有著全球最大商業地產開發商之稱的新加坡嘉德置地集團。而隨著凱德置地在中國內地的開疆擴土,嘉德總資產的41% 已在中國國內,超過新加坡,而且這一比例還會增加。嘉德置地的想法是,在未來幾年,希望把中國業務做大到佔集團總業務量45%左右。

為此,廖茸桐和他的凱德置地需要更加努力。

在中國,凱德有自己的宏圖大志,目標是建成另一個嘉德置地。

 

關於房地產基金:分類投資 凱德操盤

經濟觀察報:在中國市場的這些年,凱德置地在金融市場的優勢讓人稱道,你怎麼看?到目前為止,這些基金規模多大?如何管理?

廖茸桐:需要說明的是,基金是凱德的經營模式,而不是融資渠道。

在中國,凱德旗下管理的基金有10只。這10只基金的規模大概是45億美金。其中有3只是住宅基金,有3只是shopping mall基金,還有一隻綜合體,一隻酒店式公寓,另外還有寫字樓基金。

在凱德旗下,不同產品有不同的分類,住宅基金只投住宅,綜合體基金只投綜合體。

但這些基金有一個共同的要求——必須是凱德操盤,凱德不一定要控股,但一定要操盤。

凱德是按照國際上市公司的成熟模式運作,非常透明。這些基金認可凱德的團隊和品牌,也信賴凱德的管理。

經濟觀察報:為何會對基金進行分類,標準是什麼?

廖茸桐:不同投資者有不同的要求,不同的風險偏好。進行分類,是因為所有的產品我們都熟悉,可以先分類然後讓不同投資者進行不同的投資。

有些投資者喜歡短平快,比如一些家族企業希望做住宅,短時間收回成本。

有些投資者,包括一些養老基金,一些主權基金,比如新加坡政府旗下的淡馬錫,這些基金的目的是想在國內擁有一些優質資產,有穩定的收入,而非短期套利。

經濟觀察報:這些基金有沒有國內資本參與?

廖茸桐:國內有一些資本希望參與,但受到限制,他們只能買股票,不能直接投資。

經濟觀察報:這10只基金的收益率大概是多少?

廖茸桐:既然是投資,就要講究回報。一般而言,他們對這些基金的整體收益率要求在20%左右。

不同基金收益率要求不一樣,比如住宅基金就要求高回報,但也意味著相對較高的風險,而shopping mall基金的回報要求則低一些,但可長期持有。

經濟觀察報:從目前來看,收益率都能達到最初設定的目標嗎?

廖茸桐:有些能,有些達不到,這是很自然的,因為在國內做生意都是這樣,但總體來說還是能滿足要求。

經濟觀察報:那凱德的收益在哪裡?

廖茸桐:凱德本身也是投資者,你有20%,我也有20%,但這個餅能做大,這是第一。第二是收基金管理費,這是國際通行的,投資者都認可。

 

關於商業地產:有些城市已過剩

經濟觀察報:中國的房地產過去十年是住宅為王,但現在都在提商業,以你的經驗來看,中國商業地產的機會在哪裡?挑戰在哪裡?

廖茸桐:應該說有很多機會,按照國際標準,國內走向消費型社會是一種趨勢,從街邊店舖,到百貨公司,再到購物中心,很多國家都是一路走來。

到現在為止,中國的購物中心不多,好的購物中心更少,這是機會。

以凱德為例,目前在國內有57家商場,應該說有能力再翻一倍,達到100多家,這也是中期目標。酒店式公寓也一樣,從原來滿足美歐客戶,現在慢慢轉 移到亞洲、國內的商務客。同樣的情況也發生在寫字樓身上,原來很多國企都想自己蓋一棟大樓,但現在很多都想搬到甲A寫字樓,這是一種趨勢。

當然,住宅由於城市化還會不斷增加,但純住宅項目會越來越少,地塊也會越來越小,帶一些綜合體、帶一些配套設施的要求越來越多,這也是未來的一個趨勢,不能全部走單一住宅的路線。

經濟觀察報:凱德以後會怎麼搭配各種業態?

廖茸桐:凱德已經開始向綜合體轉型,能做的事情也很多,比如現有的57家商場是不是能搭配一些酒店式公寓、寫字樓或者住宅。

1994年進入中國時,凱德希望各業務板塊自己發展,因為當時要專注,如果讓一個人來管那麼多,可能管不來,但如果讓一個很懂住宅的人開發,他會走得很快,走得很遠。

而現在,更多的是考慮怎麼樣整合起來,從業態,從城市,從團隊,從品牌,從融資渠道全方位的整合,典型的例子是發展像來福士廣場一樣的大型城市綜合體。

經濟觀察報:許多政府受政績驅動,大規模上馬綜合體,有一個擔憂是中國的商業地產會過剩,你是什麼看法?

廖茸桐:現在主要是地方政府希望做商業地產,但真正做得好、有品牌、能夠長期持有的很少。

另外,因為沒有金融體系的支撐,很多綜合體被散賣,我比較擔心這些綜合體散賣以後,今後的物管、業態以及環境、交通的破壞。如果大家都把綜合體好好管理起來,會是好事,中國需要這種,不能再有產權分割。

如果大家都是專業人士,都把它看成今後的趨勢,也不怕,因為市場會決定開發商是不是要做,市場會維持平衡。

經濟觀察報:從總的供求關係來講,哪些城市會過剩?

廖茸桐:要分兩種情況來看這個問題。

有些城市是相對有一點點過剩的,比如成都,畢竟市場不大,不像北京、上海等一線城市,外來的企業或者大型企業帶來的商務客比較多,瀋陽也有這個問題。

另外,做綜合體要考慮商務因素,一些城市不是過剩,是還沒具備,比如河南、山東的一些城市。

就凱德而言,綜合體來說我們會比較謹慎,但是商場可以去,只要當地消費能夠消化,我們可以走很遠。

關於凱德未來:繼續加大中國業務比重

經濟觀察報:目前凱德置地是個怎樣的業務結構?住宅與商業開發比例如何?

廖茸桐:在商業和住宅的投資比例方面,從凱德在中國發展的角度來講,計劃商業和住宅的投資總體是五五開。現在的規劃中並沒說未來更偏向於哪一方面,其實我們的業務很多包涵了住宅、商業和綜合體,只是大眾把更多的關注都集中在商業上,事實上住宅與商業的投資是持平的。 

經濟觀察報:凱德置地一般是通過什麼渠道來獲取土地?今年的策略是什麼?

廖茸桐:我們拿地的渠道既有通過政府的招拍掛,也有企業併購方式,但主要是看市場機會,目前正在看的項目也不少,有出售現有的資產、土地、包括公司股權的等等,但目前還不能確定有沒有適合公司的土地或項目。

我們還是希望有類似兩年前收購東方海外的這種收購機會。從凱德置地現在擁有的項目來講,通過招拍掛拿的地只是佔了比較小的一部分,其他很多都是在市場上收購來的項目,用這樣的合作方式去擴張比直接招拍掛拿地的成功率高。

現在正是市場調整之際,也增加了我們收購項目的機會,集團一直是堅持穩健的投資策略,在市場好或不好的時候,我們都在看地,關鍵是要看適合時機下的好項目。

經濟觀察報:你如何評價萬達、萬科等一些國內地產商?

廖茸桐:我們不去批評別人,不同的公司處在不同的發展階段,各個階段決定他們去選擇對應的策略,比如萬達現在選擇散賣。而他們的優勢是,已經做出品牌,招商情況也不錯。萬達原想上市,後來沒成,這會是今後發展的瓶頸。

和萬達不一樣,凱德的商場、寫字樓、綜合體和服務式公寓基本不散賣,都是長期持有,而長期持有也就意味著需要金融支撐,現在國內很多開發商做硬件沒 問題,比如建商場,建甲級寫字樓和綜合體,但後續的招商、資產管理、金融體系卻很難跟上,就這點而言,很多開發商沒有辦法做到像凱德這樣。

經濟觀察報:萬科呢?

廖茸桐:萬科也想做商業地產,問題是沒有長期積累下來的專業團隊,與做短平快的住宅相比,商業是長期的開發運營,要轉變方向。

經濟觀察報:你在中國做了12年,也經歷了中國上一個地產的黃金十年,怎麼評價?怎麼樣看國內地產的下半場?

廖茸桐:前十年很多開發商都不太專業,真正專業的是2008年一些開發商上市以後,以前很多包工頭,靠關係拿一 塊地就能賺大錢,他們不懂房地產,請外包工程隊建起來就賣了。後十年應該會越來越專業,不能只靠拿地,不能只靠建設,要服務、招商、管理和資產組合,因此 會有一個洗牌的過程。

經濟觀察報:你說洗牌,它會怎麼洗,會走向一種什麼格局?

廖茸桐:怎麼走,國內有國內的情況,很難說會不會合併。個人預測,從總體來看,大的開發商會越做越大,越做越強,小的開發商就是維持或者被淘汰。當然,也有從單一走向多元化,也有多元化的想放棄的。

所以接下來會有一些比較專業的,比較大的企業脫穎而出,這對未來十年是非常好的事情。綜合體而言,這種不考慮需求的招商體制可能會越來越少,市場會決定招多少商舖,招多少寫字樓,招多少綜合體,市場會起到一個很好的調節作用。

經濟觀察報:國內商業地產的發展環境有哪些需要改進,比如說信託基金REITs,這會不會是國內商業發展的最根本的趨勢?

廖茸桐:我們希望他能這麼發展,如果你想擁有一塊商業地產,買個REITs,就等於你擁有一部分,不需要專門去 買它的一個商舖。如果中意寫字樓,就可以買這個寫字樓的基金,看好住宅,你就可以買這個住宅的信託基金。我們非常期待國內金融市場能夠開放,為我們最終本 土化,最終長期發展創條件,讓國內的投資者擁有一份凱德,這是我們本土化的最終目標。


凱德 置地 商業 地產 狩獵者 狩獵
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華潤置地利潤率之變

http://www.eeo.com.cn/2013/0906/249415.shtml

經濟觀察報 記者 郭海飛 近日,華潤置地有限公司(以下簡稱「華潤置地」,01109.HK)發佈的2013年中期業績報告顯示,今年上半年實現淨利潤約44億港元,淨利潤率由46.1%下降為27.8%,毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。

利潤率大幅下降,成為華潤置地6月17日新任的董事長吳向東面臨的第一個難題。吳向東現年45歲,持有清華大學建築管理學和工程力學雙學位,1993年加入華潤集團,曾任華潤物業有限公司副總經理,2005年加入華潤置地,2009年6月便升任華潤置地CEO。

華潤置地利潤率的下滑,早在三年多前便埋下隱患,面對2010年4月出台的房地產調控,華潤置地開始了加速向三四線城市佈局的步伐。

雖然從去年下半年開始,房地產市場回暖,華潤置地也像其他大型開發商一樣,重新搶佔一二線城市,但這並不能在短期內為其貢獻利潤,而兩三年前拿下的大批三四線城市項目,正在大幅進入結算期,嚴重影響了華潤置地的利潤率。

調控下搶佔三四線城市

面對2009年下半年房價的瘋狂上漲,步入2010年,國務院連出「國十一條」、新「國十條」兩記重拳,通過限購、限貸等一系列政策手段,對房地產市場進行新一輪調控。

在一二線城市嚴格限購限貸、市場前景暗淡的背景下,華潤置地從2010年開始大幅佈局二三線城市。

華潤置地2010年年報顯示,2010年其斥資190億元人民幣,增加了660萬平方米的土地儲備,使其戰略佈局從2009年的22個城市拓展到2010年的31個,新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。

隨著調控的逐步深入,華潤置地也加快了進入三四線城市的步伐。財報顯示,2011年,華潤置地耗資195億元人民幣,新增942萬平方米土地儲備,新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市,其中僅有南京一個城市是二線城市,其戰略佈局也由2010年的31個城市增加到39個。

截至2012年3月7日,其土地儲備規劃建築面積約3000萬平方米,但是北京和上海等一線城市土地儲備約200萬平方米,佔比僅約為1/15,而綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬寧、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市,土地儲備達1000萬平方米以上,佔比超過1/3。

然而,三四線城市並沒有為華潤置地貢獻過多的業績。華潤置地2012年年報顯示,2012年其住宅開發業務共實現385億港元的營業額,而綿陽、常州、南通、揚州和廈門等三四線城市,僅貢獻了不到40億港元的營業額,佔比僅約1/10,其餘均為一二線城市所得,其中僅北京、上海和深圳三大一線城市,就貢獻了超過100億港元的營業額,佔比超過26%。

「兩年前,我們開始快速地佈局三四線城市,比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等,後來發現情況並不如我們預想的那麼樂觀,依然是一二線城市貢獻了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點,城鎮化風潮還沒有完全形成。」華潤置地品牌總監、華潤置地北京公司總經理蔣智生今年初接受經濟觀察報採訪時稱。

財報顯示,華潤置地的毛利率也由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%,這也是華潤置地自2007年上市後,住宅開發業務毛利率首次出現下降,此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。

「我們在唐山、秦皇島等城市的銷量上來了,但價格沒怎麼漲。」蔣智生解釋。華潤置地財報顯示,截至2012年底,其唐山橡樹灣項目共實現17萬平方米銷售面積,2012年實現9.4萬平方米銷售面積,但是銷售均價卻由2011年的人民幣10736元/平方米下降為2012年的8547元/平方米,降幅約2000元。

重新向一二線城市傾斜

2012年下半年,隨著房地產市場的回暖,華潤置地也像其他大型開發商一樣,重新搶佔一二線市場。

華潤置地財報顯示,2012年其共斥資93億元人民幣,新增490萬平方米土儲,其中新進入的西安、溫州、南寧三個城市土地儲備達到160多萬平方米;截至8月18日,今年其又耗資204億元人民幣,新增400萬平方米土地,新進入廣州、煙台和太原3個一二線城市,其中還包括以109億元人民幣拿下的深圳前海地王項目。

「從去年下半年開始,我們將資源重新向一二線城市傾斜。」蔣智生稱。華潤置地2013年中期業績報告顯示,雖然華潤置地的土地儲備可規劃建築面積總量與2012年3月初的3000萬平方米持平,但是北京、上海和深圳三個大區從2012年3月初的200萬平方米淨增520萬平方米,到目前的720萬平方米。

「但是一個項目從拿地到實現營業結算,最少需要一年半的時間,在北京、上海這種一線城市,最少需要兩年時間。」同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉向經濟觀察報介紹。因此,華潤置地於去年下半年和今年在一二線城市拿下的大批項目,並不能在短期內為其貢獻營業額和利潤,而其兩三年前在三四線城市拿下的大量項目,正在步入結算期。

2013年中期業績報告顯示,今年上半年華潤置地共實現營業額158億港元,其中住宅開發業務實現126億港元,但是其毛利潤率卻由去年同期的47.6%下降為31.4%。

「主要是由於2010年和2011年,在三四線城市拿下的項目現在進入結算期,而價格和利潤率都沒有一二線城市的項目高。」蔣智生稱,「三四線城市價格漲幅不明顯,銷售量提升也不大,與一二線城市有一個比較大的反差。」

華潤置地2013年中期業績報告也顯示,北京和上海兩大一線城市大區,僅貢獻了36億港元的營業額,在126億港元的總營業額中佔比不到三成,而包括綿陽在內的成都大區卻貢獻了近50億港元的營業額。同時包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、萬寧、泰州、淄博、鹽城、威海、秦皇島、贛州和日照等在內的十幾個三四線城市,2012年已經實現100多億港元的簽約銷售額,隨著在今年上半年部分實現結算,進一步拖累了華潤置地的利潤率。

「比如北京、天津和秦皇島分別為一二三線城市,北京是價格漲得很猛,銷售量也一直恢復得很迅速,但是天津價格漲幅就沒有北京明顯,量當然也很大,到了秦皇島銷售量漲幅就只有一點,價格基本比較平。」蔣智生介紹。

利潤率下滑的另一個原因是,2012年初,在二三線城市手持超過2800萬平方米土地儲備的華潤置地,進行了產品戰略調整。「本集團針對首置和首改的剛性需求,調整產品結構,持續推出中小戶型產品,全年144平方米以下戶型成交佔比超過85%。」時任華潤置地董事會主席的王印在2012年度主席報告中稱,同時加快周轉,2012年共有8個項目實現拿地到開盤週期控制在12個月內。

「面對行業調控,本集團住宅產品繼續聚焦首次置業和首次改善類需求,提供中小戶型產品。」華潤置地新任董事會主席吳向東在2013年中期業績報告中稱,「本集團可結算、可銷售的資源將分佈在更多的城市和更多的項目數量上,且更大比例地來源於剛性需求佔主導的二線、三線城市。」

而這或將進一步拖累華潤置地的利潤率,申銀萬國預計,華潤置地2013年全年毛利率難有提高,「管理層在分析師會議上表示,由於2011-2012年降價週期中銷售的項目,從今年開始大量進入結算通道,而全年入賬的全新項目亦增加到三分之一,因此下半年毛利仍將維持在上半年的30%附近。」

利潤率下滑是行業趨勢

利潤率下滑的,並不只有華潤置地一家。萬科2013年中報顯示,今年上半年其房地產業務毛利率為23.8%,較2012年同期下降2.7個百分點,保利地產今年上半年的房地產業務毛利率由去年同期的37.51%下降為30.91%,而以高利潤著稱的中海地產,2013年上半年的毛利潤率也由去年同期的41%下降為36%。

「長期來看,行業進入下半場之後,利潤率下降的趨勢是存在的。」萬科總裁郁亮曾對媒體表示。「隨著調控的深入和競爭的加劇,整個房地產行業確實出現利潤率下滑的趨勢,以前行業的平均毛利潤率大多在40%以上,現在大致在36%-37%的水平,淨利潤率維持在14%-15%的水平。」張宏偉稱。

但與上述品牌房企相比,華潤置地的利潤率下滑幅度卻是最大的,16.2%的下滑幅度是萬科的6倍、中海地產的3倍多、保利地產的2.45倍。申銀萬國預計,華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升,「但更顯著的回升則要等到2015年」。

「我相信,城鎮化的發展,一二線城市還是一個重要的方向,市場需求量還會有巨大的釋放。隨著一二線城市項目的入市結算,我相信到今年年底,我們的利潤率就上來了。」蔣智生稱。

「雖然利潤率有所下降,但並不意味著利潤的下滑,隨著住宅產業化和開發週期的加快,房產商的規模逐漸擴大,利潤也將逐步提高。」張宏偉表示。華潤置地2013年中期業績報告也顯示,截至8月18日,其已經鎖定2013年住宅結算額506億元人民幣,已較2012年全年的住宅實際結算營業額高出約62.6%。

「我們保守預測華潤置地今年合約銷售將增兩成至620億,明後兩年仍將保持20%以上的增速,推動2015年突破1000億人民幣。」申銀萬國如此預測華潤置地的前景。

華潤 置地 利潤率 利潤 之變
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幾點理由看好招商局置地(0978.HK) 格隆匯

http://xueqiu.com/1333325987/30652736
股金多少事 都付笑談中

近期,格隆匯會員子非魚分享了一些關於招商局置地的看法,正好招商局置地借殼上市兩年期滿,母公司招商地產千億資產注入預期愈發強烈,地產股經歷了前期的估值修復階段以後,炒注資和NAV折價將成為未來新的看點。我們把他的觀點分享出來,供大家參考。文中觀點僅代表個人看法。

以下為子非魚的分享內容:

筆者注意到一隻似乎潛力的股票,想有幾個觀點與大家分享。

招商局置地(0978),前身乃東力實業控股(0978),是招商局地產在香港買殼上市的一家公司早在2012年4月,招商局提出了以每股0.5元每股的價格,無條件強制性現金收購了東力實業的707,110,832的股份(佔該公司總股份70.18%),買賣雙方達成協議,招商局地產正式成為了該公司的主人。以下是該公司被收購後調整的股份結構:

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看好的理由1:

招商局在其後擁有該公司74.35%的股份,之後改名為招商局置地。本來按理來說應該大干一場,但由於香港於2004年4月後相關上市規則大幅收緊,規定買方在成為擁有超過30%普通股的股東後的24個月內,累計注入資產的任一指標高於殼公司的 收益、市值、資產、盈利、股本 等五個測試指標中任何一條的100%,則該交易構成非常重大交易,該注入可能要以IPO申請的標準來審批。這等於資產注入胎死腹中,所以招商局必須要等兩年的時間才能進行注資,否則買殼上市只是個笑話。現在,兩年之期已滿,請看看招商置地的大動作:

最近兩條新聞與公告:

消息一,《經濟通通訊社8月4日專訊》招商局置地(00978)公佈,與招商地產及廣州招商房地產訂立協議,集團將收購廣州招商房地產49%股權,總代價約12.12億元(人民幣.下同),廣州招商房地產將成集團間接全資附屬公司,集團將分佔其100%綜合溢利。

公告二:

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以上兩條都變相的表明978最近開始的一系列利好動作,導致8月4日股價飆升12%,但我們還可以相信978應不止於這個價位,我們來看一個圖:

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從上圖我們可得知978是招商局地產收購。具體招商局地產是一個什麼樣的公司,可以看看下面的介紹:

招商局集團(簡稱「招商局」)是國家駐港大型企業集團,經營總部設於香港。截至2013年底,招商局集團擁有總資產4533.5億元,管理總資產4.42萬億元,集團淨資產2100.35億元。2013年實現營業收入723.58億元,利潤總額268.66億元,淨利潤222.52億元。其中招商地產總資產達到1300億人民幣,佔招商集團的總資產的28%,而招商局置地0978,總資產卻才290億,佔招商地產的22%。有一個來頭那麼大的母公司,你覺得招商局置地目前的價格合理嗎?如果不合理,那麼應該怎麼參照呢?

看好的理由2:

看同類行業橫向對比:


1.萬科----萬科集團總資產達4951億 淨資產達1017億。2012年5月15日萬科曾公告表示,公司之全資子公司萬科置業(香港)有限公司(簡稱「萬科置業」)與永泰地產(HK.0369)達成協議,將以港幣約10.79億元收購永泰地產持有的南聯地產(1036HK)的股份,佔重組後的南聯地產已發行股份總數的73.91%。(現今萬科置業海外1036.HK總資產21億 淨資產約 14億)

2.華僑城----華僑城總資產約1321億,淨資產達387億。其中在香港買殼上市的華僑城(亞洲) (3366HK) 總資產約268億,淨資產達61億)

3.金地集團----總資產約1309億,淨資產308億。於2012年3月收購00535HK,金地商置00535 總資產約156億,淨資產約71億。)

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從上表來看,978的價值還是值得重視的。別忘了招商地產還有1300億資產等待,其中的機會各位應該可以好好的摸索一下。

看好的理由3:

隨著兩年限制的解禁,招商局龐大的資產會以各種方式注入978,並且恰巧發現格隆早已經在2013年末就已經發表了這段話: 「這期我提供另外一個地產的投資線索供討論:參與東力實業(978)的配售。東力實業(978.HK)是招商局地產在香港的唯一上市平台,計劃於近期以不低於1.743港元向母公司及非關聯投資者分別發售不超過28.97億新股和不少於9.39億股新股,收購母公司旗下4個城市共計11個地產項目,總對價約為66.88億港元。這11個項目中,8個項目都在12-14年處於銷售結轉期,不僅保證了13-14年的利潤實現,也保證了持續的現金流。交易完成之後,招商地產(0024)及東力實業都將於國內從事房地產開發業務。為了避免競爭,雙方達成以下協議:1. 在現有4個城市,東力實業擁有獨家經營權;2. 在兩家企業都沒有進入的城市,東力實業擁有進入這些市場的優先選擇權。很明顯,在國內地產融資不暢的情況下,招商集團未來一定會把東力作為一個重要的發展平台。以交易完成後的總股本49億股計算,公司合理市值應該在82億(人民幣)上下,這個配股價拿到勝算是比較大的。 」 (港股那點事)「關於IC卡標的、環保新能源2013-10-19 」

看好的理由4:

招商局置地財務總監余志良表示,暫時維持全年銷售目標100億元人民幣,上半年合約銷售僅27億元,是由於期內供貨量較少。預計下半年可供推出的樓盤總價值160億元,其中130億為新推項目,期望去化率(可銷售比率)可達70%,仍有望達成目標。

該公司上半年毛利率按年大跌19%,至25%,余志良表示,行內毛利率均有下跌趨勢,由於新取地皮作價較以往貴,相關毛利率僅30%。期望獲母公司注資成本較低,有助於改善毛利率水平。

他指出,上半年淨負債比率由去年底的4%增至35%,仍低於香港內房股平均50%至60%水平,以支持快速發展,全年可動用資金60億至70億元,上半年已動用40多億元,預計下半年樓市銷情較好,回款期較短,將有70億資金回籠。

看好理由5:

近期200024招商局B傳聞正在計劃由B股轉為H股,這對978來說也是一個看好的因素,為什麼呢?因為在之前,978作為招商地產單獨的一個在港融資平台,在母公司的地位還是頗受重視的,但如今招商B若成功轉成H股,對978的地位來說是一個不小的衝擊。俗話說,人爭一口氣,978的高層為了不被排擠到邊緣,會快速擴張收購母公司資產,做大做強,避免招商局B的到來而對978產生的排擠。從而在港股融資平台之中站穩跟腳。

看好理由6:

近期恆指進入了一個小牛市的小高潮階段(24000點大關),而地產股屬於週期股票,對目前來說是值得關注並且留意的。恰恰符合了格老所說的牛市投資要點:投資週期股票,地產股從來都不缺乏機遇。

不管從宏觀局面來看,還是從公司盈利,後台與佈局來看,978目前都是一隻股價應該被低估了的價值的股票,按照目前的市值來說,1.2的價格有很大的上升空間。地產炒估值修復的階段應該過去了,後面應該是炒注資和NAV折價了。

相信看完了我的這幾點理由各位心裡應該有了點譜,如果有任何意見和看法歡迎討論,可能在文筆和表達方面略有不足,希望各位高手不吝指教。
幾點 理由 看好 招商局 招商 置地 0978 HK 格隆
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華潤置地(1109):核心盈利同比增25%,超市場預期

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1964

華潤置地(1109):核心盈利同比增25%,超市場預期
作者:鄭嘉梁


核心盈利同比增25%,超市場預期:華潤置地公布2014年全年業績,營業收入為883.8億元,同比增長23.8%,其中開發業務營收804.8億元,同比增24.2%,投資物業營收54.36億元,占總營收比例為6%,同比增長17.6%。歸屬上市公司股東的凈利為147億元,核心凈利118億元,同比增長25%,符合市場預期。公司的毛利率為30.6%,比去年同期增加2.4個百分點,核心凈利率13.4%,與去年基本持平。末期派發股息每股0.41港元,加上中期每股股息0.085港元,全年每股派息0.495港元,同比增13.3%,派息比例達到核心凈利的27%。公司2014年完成合約銷售額692億元,同比增長4.4%,2015年的銷售目標是780億元,全年推售的貨值將會達到1600億,去化率達到50%即可完成任務。


投資物業貢獻穩定盈利:公司2014年投資物業帶來的營業收入為54.36億元,從2010年至2014年4年的複合增長率達到32.3%,租金收入對利息支出的覆蓋率達到了1.6。截止2014年底,公司有14個商場在運營,總計建築面積270萬平米,預計到2017年會有31個商場投入運營,總計建築面積將會達到714萬平米。


土地儲備充足: 2014年底完成母公司註資,獲得了深圳、濟南等地的優質資產,獲得土地面積236萬平米,後續還能繼續獲取168萬平米的土地。截止2014年底,公司總的土地儲備面積達到4000萬平米,其中有541萬平米是投資物業,分布在35個城市。


財務狀況穩健:截止2014年年底,公司持有現金403億元,凈負債率為42.7%,平均融資成本為4.47%,比去年有所提高,但仍處於行業較低水平。


目標價為30.05港元,維持為買入評級:源於最新的盈利估算,我們給予其29.05港元的目標價,相當於15年10.3倍的市盈率,相對於15年33.8港元的每股凈資產折讓11%,上升潛力為20%,維持為買入的評級。









來源:第一上海財經

華潤 置地 1109 核心 盈利 同比 25% 市場 預期
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中渝置地再賣“家當” 並購、股權轉讓成大勢?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4713727.html

中渝置地再賣“家當” 並購、股權轉讓成大勢?

一財網 羅韜 2015-11-18 19:16:00

這是中渝置地在今年內第四次出售自己的資產,雖然中渝置地希望謹慎投資,但是這個行為也被業內認為其面對日益競爭激烈的環境所做出的一種“妥協”。

日前中渝置地控股有限公司(1224.HK)公告披露,公司旗下妙領與買方訂立協議,據此妙領有條件地同意出售位於貴陽地區300萬平方米體量的物業,總代價為人民幣11億元。

根據公告,上述交易的目標公司為貴陽中渝,是一間於2011年4月在中國成立的公司,貴陽中渝及其附屬公司目前在貴陽擁有已竣工及規劃總建築面積約為300萬平方米(包括住宅、商業、寫字樓及停車場區域)的已竣工物業及發展中項目的組合。

對於此次交易,中渝置地稱,透過近期策略性出售其若幹物業組合、聯合投資及投資項目,公司已采取措施應對現時的市場挑戰。上述努力已令本公司受惠於加速的回報及進一步加強的現金狀況,以允許本集團應對任何持久的不利市場環境。出售事項透過進一步提供機會使集團加快變現其於貴陽持有的物業庫存,將有助於提升上述成效,以及訂立協議符合集團審慎及謹慎的投資策略。

《第一財經日報》記者梳理發現,這是中渝置地在今年內第四次出售自己的資產,雖然中渝置地希望謹慎投資,但是這個行為也被業內認為其面對日益競爭激烈的環境所做出的一種“妥協”。

中渝置地在今年6月2日甩賣了它位於重慶大本營的大量地產項目,涉及總建築面積約342萬平方米已竣工物業及發展中項目,包括住宅、商業及酒店綜合大樓,上述項目主要位於重慶市渝北區心臟地帶,被恒大地產(3333.hk)以55億元接盤。

無獨有偶,今年7月,中渝置地發布公告,公司將出售其擁有的成都市國嘉誌得置業有限公司的銷售股份及借款,總代價為人民幣27.56億元,買方為融創中國(1918.HK)。

9月4日,中渝置地再次發布公告稱,以代價為人民幣4.5億元出售其資產同景置業,同景置業及其附屬公司已完成約190萬平方米的若幹物業發展項目。同景置業現時於重慶擁有已竣工及規劃總建築面積約為230萬平方米 (包括住宅、商業、寫字樓及停車場區域)。

今年以來二線城市競爭激烈,無論是住宅還是商業地產都面臨巨大的挑戰。以中渝置地之前賣給融創的項目為例,其賣給融創的股份包含七個項目,可售建面達240萬平米,其中有140萬平米未售。分別是光華逸家(包括辦公部分光華中心)、天府逸家、錦江逸家、四海逸家、城南逸家、南湖逸家以及位於成都南延線的辦公項目中渝國際。從位置上看,上述項目很多位於成都高新區,這里是成都房地產重災區,商業辦公項目嚴重過剩,住宅人流稀少。這些項目如果給一個操盤能力和資金實力並不強的房企操作,可能會面對很大的挑戰。

中渝置地投資者關系主管陳綺華曾對外表示,受早前出售重慶項目的計劃影響,公司將下調全年80億的銷售目標。這意味著,中渝置地的甩賣資產速度比自己的銷售速度還要快很多。

中國指數研究院日前發布的一份統計發現,2015年前三季度房地產行業完成並購案例176起,涉及金額1600億元。與去年同期相比,數量和金額均明顯增多。中國指數研究院認為,隨著房地產行業整合以及企業轉型趨勢的不斷加深,房地產並購市場將持續升溫。受近期宏觀經濟放緩的影響,房地產企業面臨較大的去庫存壓力,行業優勝劣汰機制愈加明顯,部分房地產企業不得不采取出讓企業或項目股權的方式來保持企業生存發展。

公開資料顯示,目前在上海、北京產權交易所新掛牌轉讓房企股權的總金額已經超過100億元。比如,上海葛洲壩陽明置業有限公司曾以13億元轉讓71%股權,即使是這樣有國資背景的企業,生存壓力依舊很大。

“房企拋售股權,一方面是一種無奈舉措,很多房企錯過了黃金十年發展機遇期,導致目前市場擴張乏力,賣股權是為了盤活存量資產。另一方面,這也是一種最務實的融資方式,通過到股權交易所上市加速資產變現,是目前最穩妥的融資方式。”易居智庫研究總監嚴躍進指出。

中國指數研究院認為,房地產行業整合和企業轉型趨勢正在加強,未來房地產並購市場將持續升溫,行業集中度將不斷提高,樓市的調整導致更多中小房企退出房地產行業或被收購,房地產行業呈現規模化聚集與並購頻發的局面。未來,隨著行業整合以及企業轉型趨勢的不斷加深,房地產並購市場將持續升溫。

編輯:吳狄

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中渝 置地 再賣 家當 並購 購、 股權 轉讓 大勢
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房市寒冬 這棟大樓憑什麼開紅盤?「國泰置地」招租半年 躍居北市四大頂級商辦

2016-01-18  TWM

房市步入冰河期,但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略,衝出複合式商辦的好成績。

台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低,房市步入冰河期。就在此時,頂級商辦租賃市場卻表現亮麗,租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場,短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示,法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。

位於捷運市府站出口,低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心,高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場,也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦,其中包括頂級辦公室與景觀餐廳,一五年十一月正式開幕以來,已成信義區新地標。

推早鳥價 租金採彈性制

不僅商場人氣旺,辦公大樓出租率也異軍突起,樓地板面積共二.五萬坪,不到半年就已去化三千坪,在風光背後,靠的是國壽定位清楚的規畫設計,與彈性靈活的招租策略,才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。

時間回到○四年,國產局(現為國產署)標售信義計畫區最後一塊大面積土地,國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元,取得編號A3土地,創下信義計畫區土地 標售第三高價,「當時房地產業還很不景氣,國產局九次標售這塊土地都流標,直到降低底價,第十次才賣出去,國壽出手搶標,也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。

當時,擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇,為了將A3打造為地標建築,土地一放七年,為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓,並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理,但後來因故破局,計畫只好重新修正,國壽僅留下商辦與商場,這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。

五星級飯店計畫夢歇,然而,要在台北市去化高達二.五萬坪的辦公大樓,並不是件簡單的事,國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構,還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力,這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。

作為信義計畫區商辦大樓的最大房東,國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱,高力國際總監楊慧明印象深刻,國壽非常早就開始「暖身」,積極對商用不動產顧問 公司作簡報,從設備到租金,介紹得非常詳細,再搭配「早鳥優惠」,在前七個樓層租滿前,每坪只要三千元,另有裝潢期和車位租金的優惠方案,相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情,相當具有誘因。

擁CP值 緊抓外商客群

根據仲量聯行統計,台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年,當時完工的商辦面積高達四.四萬坪,但隨著房地產不景氣,這三年A級辦公大樓推案量遞減,國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。

一五年中,國泰置地取得使用執照後正式對外招租,「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高,但大面積的商辦剛好面臨空窗期,最大 勁敵台北一○一大樓已滿租,國泰置地是目前信義計畫區中,少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓,果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選,包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。

「它抓住的客層,剛好都是最重視CP值(性價比)的外商公司,這個客層也是台北市辦公室市場的主力。

」世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司總經理林俊銘分析,這幾年台灣景氣停滯,連帶使外商公司在承租辦公室時,也得精算成本,因此,坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求,是國泰置地能夠快速去化的關鍵。

據了解,國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈,兼具省電節能、十年保固功能,空調設備也可以分六區控制,即使晚上加班也可以降低費用,充分符合環保趨勢,這都是外商公司相當重視的承租條件。

此外,緊鄰捷運站的優勢,讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司,願意付比原辦公商圈稍高的租金,遷入信義計畫區。

走高質感 有微風置地加持另一部分,走高單價精品路線的微風信義,也替國泰置地加分不少,由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通,捷運乘客可直接走入商場大樓,A3高達一.二萬坪的商場空間,早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。

與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢,一三年以年租金五億元的價碼搶下租約,並走高質感路線,果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。

除了微風年租金五億元以上,加上近四十層商辦有兩萬多坪,年租金至少有十至十二億元水準,隨著未來租金還有調整空間,國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。

撰文 / 梁任瑋

房市 寒冬 這棟 大樓 什麼 紅盤 國泰 置地 招租 半年 躍居 北市 四大 頂級 商辦
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跌市中尋寶:粵海置地 & 平安保險

環球股市輪住跌。上週五道指跌390點。週一港股開市曾下挫近360點,下午跌幅收窄至277點,報19244點,尤幸成交不活躍(僅750億元),未見搶著沽貨的情況。這種市況除了避險,亦是時候思考未來的投資策略。週初的亞洲金融論壇,每個環節都有問題供聽眾即席投票,當中預計2016年有最好投資回報的地區,依次為中國(30%)、美國(23%) 和東南亞(17%)。而東南亞國家中,最多人選擇投資越南(20%),其次是新加坡(15%) 和印尼(15%)。
 
 
而最具潛力推動環球增長的行業分別為綠色行業&環保產品(23%)、電子商貿(20%)、電訊、媒體和科技(20%),以及醫療(19%)。這排名和2014年有顯著分別 - 當年排名第一的是電訊媒體和科技(25%)、其次是醫療(24%)和金融服務(15%),綠色環保行業未受重視,更沒有電子商貿作獨立選擇。雖然筆者認為油價大幅下挫,會嚴重打擊新能源的市場發展,但上述的非正式統計,顯示了過去兩年增長最強勁的行業,也許值得讀者參考。

剛出爐的施政報告環繞一帶一路,論壇也有不少相關的討論。首日的專題午餐會,恒隆董事長陳啟宗和貿發局主席羅康瑞認為,絲路的歷史和地理位置,斷定了或遲或早發展一帶一路,這是自然不過的事。儘管二人都曾爲CY 站台又被指梁粉,但羅康瑞強調香港的定位是將專業規範的商業條款帶給絲路。另外,由於投資年期較長 - 「若非以世紀亦以10年計算」,最重要是計算和確保回報。簡單而言:有錢賺商界自然支持,否則難以吸引資金投資。這是事實亦合理。

談完非正式統計的投資趨勢,以及亞洲金融論壇的觀察,講番港股。股市未跌定,若果安全第一可稍為忍耐,先研究觀察,以便未來確認轉勢後入市。
 
 
筆者留意粵海置地(124) 一段日子。以地產股而言市值很小,僅約35億。股票長期交投不活躍。截至去年6月30日的半年業績,表面看沒特別,營運收入只是約24萬元。但細看賬目和內容,就會發現其潛力。

集團的前身是金威啤酒集團,並於2013年全部出售啤酒的生產和銷售業務,但保留布心廠房地皮,轉為經營房地產發展。該深圳羅湖區布心項目是旗艦,佔地總面積約87,075平方米,是以珠寶為主體的產業商貿綜合體,分兩期建造,項目將興建專業市場、商業、公寓、酒店、會展和辦公樓。由於位處深圳,與布心和太安地站屬於步行距離,具一定商業價值。估計2015下半年完成城市更新單元規劃方案審批,預售和租賃程序會在2017年展開。

本來要等到2017年才開始預售和租賃,這幾年屬於收入和盈利真空期,也未必急於現時投資。但集團去年收購了勝旺,持有廣州如英居項目。該地產項目位於廣州番禺區,總建築面積127,597平方米,有917個住宅單位和 651車位。住宅於去年5月開始預售,截至6月30日,已成功預售195個單位,合共20,201平方米,預售價約每平方米人民幣18,215元。半年業績公告內說明會項目於2015年竣工和交付。以預售價推算,若所有單位於2015下半年成功出售,收入將達到23.2億人民幣。

《網上加料版》

截至去年6月底,粵海置地持有等值35.8億港元,短期貸款僅約8,900萬,長期銀行貸款約1.8億。由於現金皆為人民幣,計算近月的貨幣貶值後,仍有33.4億港元。加上如英居的項目預售,估計2015下半年末,集團持有等值60億港元的現金。另外,比2014年僅不足3億元的收入,估計全年的銷售收入有大幅增長。2014年全年溢利僅8,177萬元,估計2015年的溢利會錄得大升幅,當中包括上半年的利息收入超過1億元、收購收益約2.3億;下半年售樓收益(以10% 利潤推算)約2.78億以及利息收入,即利潤超過6億。即使不計算無實質現金流入的收購收益,亦有3.7億元。

估計截至2015年底,持有現金和銷售住宅帶來的現金合共約60億港元,遠超過現價市值35億元。而且集團財務穩健,發展項目都在一線城市(深圳和廣州),筆者認為現價抵買,讀者可以觀察其走勢。

尋寶期間,市場有甚麼市值較大,流通量較高的選擇?

平安保險(2318)上週公佈2015全年的保費收入,達人民幣3,857億,已超越中國人壽(2628) 2015年的保費收入(人民幣3,641億)。而平保的收入較2014年增長18%,亦遠高於中國人壽的10%增長率。

平保的收入增長附合預期。截至去年9月份的三季度業績,保費收入同樣增長18%,而淨利潤增長達45.8%。若以當時每股盈利RMB2.64 估算,2015全年每股盈利約RMB3.52,計及近日的人民幣貶值,即HK$4.15。週一股價跌穿$35,預測2015年的市盈率約8.43倍。

儘管中國人壽的預測市盈率同是單位數,水平接近,但平保的收入規模已超越中國人壽。筆者認為這類高增長的公司,現時單位數的市盈率屬抵買。
 
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄 
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跌市 市中 中尋 尋寶 粵海 置地 平安 保險
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1982年2月13日: 置地投得中區地王

其實最近很多全購交易都值得投資,礙於資金上不足夠,所以都沒有買過。但是可以寫寫其他舊舊的報導。忽然翻起34年前,1982年2月13日的報紙,原來當日也是星期六的昨天,即是星期五,原來也有大事發生。

1982年2月12日,中區地王(即現在國際金融中心對面交易廣場大廈)的土地,只有置地、新鴻基地產及長江實業投標,由置地以47.55億元,壓倒長江實業(即重組後的長實地產(1113)部分)的46億和新鴻基地產(16)的41億投得,平均每呎地價32,000元,樓面價格2,200元,高出市價一成,亦出乎市場預料之外。

這塊地的重要之處,就是交易廣場的核心香港聯合交易所(即現時香港交易所(388))就是在交易廣場,亦是香港當時股票的交易情況將會聚集於此。

當時香港處於主權移交的爭拗中,情況不明朗,有部分人恐怕97影響,所以對地皮的成交沒信心,股市也持續低降起來。在投標後,有部分人對香港前景的信心加強,對股市也有利好的效應,

該物業需在3個月內需繳付60%的地價,即約28.53億元,餘下4成約19.02億在2.5年內支付,由於當時香港銀行業規模尚稱不大,而置地需在短期繳納大額的地價予政府主要以借貸等方式支付,所以導致預期銀根緊張,拆息短短幾日間由9厘,一度抽升至幾日後的最高16厘。加上,該物業亦需在地底建立巴士總站及小巴總站,其中大部分需在1984年9月完成,剩下部分需於1986年3月完成,加上利息部分投資約80億。由於興建時間期短,亦對其資金壓力有一定影響,加上置地之前多項看好香港投資,例如狙擊香港電話(經多次合併後為現時的電訊盈科(8)及香港電訊信託(6823))及香港電燈(即現時的電能實業(6),實體資產為香港電燈(2638))的34.9%股權,以及美麗華酒店(71)新翼的重建投資,投資在香港金額約在100多億之譜,大部分亦以債務支付。當時的利息水平亦在10%以上,即是說,這些投資的利息成本就已經10多億了,但由於大部分的投資仍在建設中,也是顆粒無收,只要香港經濟面臨長時間不景,置地當然也會沒頂。

不幸地,當時對香港的主權危機憂慮使得投資者對香港前景悲觀,加上當時香港經濟已有接近10年的榮景,亦需面臨轉向,加上當時置地其中一位重要合作夥伴佳寧集團當時因欺詐問題破產,亦導致市場環境轉差情況甚急,最終使置地面臨虧損及財政困難,需要出售香港電話香港電燈權予大東電報及和記黃埔(即重組後的長和(1)),亦放棄了美麗華酒店(71)新翼重建,最終把資金集中於都把交易廣場建設。在1984簽訂中英聯合聲明後,市況開始轉好,成功捱過低潮,終把交易廣場物業的3期及富臨閣(The Forum),在1988年完全建成。

其後交易廣場左2009年成功取得政府屋宇署許可,在2014年完成重建富臨閣(The Forum),提升租金收入。時該物業以中區租金及資本值估算,相信現時估值約500億港元,較投資成本多約5倍。

由以上可見,市況就算多麼不利,只要是有足夠的資金,能夠保持足夠守勢的話,贏家一定是大家。

1982 13 置地 投得 中區 地王
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粵海置地(0124)的啤酒廠土地價值

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0607/LTN20160607906_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0316/LTN201603161008_C.pdf

公司手上現金約37億港幣,補地價耗去27億港幣現金,現金僅剩下約10億。但帳面值約幾百萬港幣的土地,現在變成約72億港幣的土地,可開發面積約46萬平方米,如果以現時深圳的土地價格約每平方米6萬人民幣計算,項目價值約276億人民幣(約330億港幣),扣除開發成本每平方米約2萬人民幣,實際可獲得利潤約184億人民幣(約220億港幣),相對現時市值已經有約75%的折讓。但開發時間需要約5年,亦需要冒銷售時機的風險,況且物業也大部分持作投資用途,不會變現,所以進一步來說,可能折讓會較大,以這類股票的估值來看,相信會在0.3倍市帳率左右,加上估計5年後約70億市值是一個較公允的市值,以約6%的預期回報率來計,現時約54億市值相信是一個合理的估值,相對現時40億市值亦有一定量增值空間。


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華潤置地聯席總裁張大為:北京大區簽約額超200億 將推頂級產品

剛剛完成組織和人事調整的華潤置地,如何規劃和展望其未來?

7月28日,華潤置地新北京大區“城市•昆侖”新品發布會在京舉辦。這也是內部架構調整合並後的華潤置地新北京大區第一次公開亮相,華潤置地聯席總裁、北京大區董事長張大為和華潤置地副總裁、北京大區總經理蔣智生一同出席,此前備受關註的昆侖域項目也在此次會上發布。

組織架構和人事雙調整

7月初,華潤置地(1109.HK)剛剛完成區域整合和管理團隊的調整,現任副主席唐勇將主持公司全面工作,同時設置聯席總裁管理架構,聯席總裁張大為、李欣協助唐勇開展工作,組成華潤置地三人核心團隊。

公司的區域構架方面,華潤置地正式由九個大區調整為六個大區,其中北京大區和山東大區合並、上海大區和江蘇大區合並、深圳大區和福建大區合並,其余成都、沈陽、武漢大區保持不變。

對於公司為何進行整合調整,張大為表示,這是為適應華潤置地“十三五”戰略而實行的組織變革,9個大區合並為6個大區,進一步強化城市深耕細作,聚焦北京、上海、廣深一線城市都市圈,發揮成都、武漢、沈陽區域核心城市輻射力。“十三五”期間,華潤置地確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式,即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上,積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。

在過去的2015年,華潤置地的經營業績應該可以令股東方滿意。

銷售物業方面,2015年華潤置地銷售物業簽約額人民幣851.5億元,實現簽約面積675.9萬平方米。投資物業方面,截至2015年年底,華潤置地在營購物中心22個,已進入中國內地17個城市,總在營面積達491萬平方米,合作商家超1000個,合作品牌近2500個,會員人數116萬,包括酒店經營在內的投資物業實現營業額港幣 66.5 億元。

截至2015年底,華潤置地總資產為3965億港元,土地儲備面積達4126萬平米,進駐全國54個城市,開發項目超120個。

張大為稱,在房地產轉型的大環境背景下,華潤置地提出2+X的全新商業模式,也就是在堅持銷售物業、投資物業雙輪驅動的同時積極尋求轉型,努力探索經營創新、業務創新。“十三五”期間,新北京大區將重點從精準投資、卓越運營、變革創新三方面助力戰略落地,集中優勢資源聚焦一二線城市發展,做實大區,深度挖掘客戶需求,以成就客戶、以高品質戰略兌現品質給城市更多改變的品牌諾言。

為何聚焦一二線?

張大為所言的“做實大區”也有了數據上的體現。他透露,新北京大區今年的簽約額已經超過200億元。

他表示,華潤置地將堅持“精準投資”的戰略,一是要聚焦一二線城市,二是把握發展窗口。華潤置地新北京大區已經進入14個城市,其中有7個一二線城市。

從經營數據上也可以解釋華潤置地為何要聚焦一二線城市。

蔣智生對外發布了新北京大區的戰略布局和運營指標,目前在新北京大區的業績構成中,北京的業績貢獻為55%,6個二線城市也貢獻了30%的業績,兩者之和已經超過八成。

“整體毛利率達到28%,處於行業較好水平。另外,以現在的去化速度,華潤置地的房子還夠賣四年時間。”蔣智生說。

當前樓市分化形勢下,一二線城市目前已經成為大型房企必爭之地,競爭激烈也將迫使企業產品升級做優。

上述發布會上,張大為展示了華潤置地位於三大一線城市的頂級產品——北京昆侖域、上海靜安府及深圳灣悅府。

昆侖域所在地塊為豐臺“亞林西西側地塊”,2015年1月初,華潤招商九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價摘得,溢價率近50%。

蔣智生表示,昆侖域要把產品做到極致來回饋購房者,這將是致敬這座城市的進取心,滿足人們對美好生活向往的作品。

截至目前,華潤置地尚未發布昆侖域的售價。

華潤 置地 聯席 總裁 大為 北京 大區 簽約 額超 200 將推 頂級 產品
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華潤置地聯席總裁張大為:京滬深將推三大頂級產品

剛剛完成組織和人事調整的華潤置地,如何規劃和展望其未來?

7月28日,華潤置地新北京大區“城市•昆侖”新品發布會在京舉辦。這也是內部架構調整合並後的華潤置地新北京大區第一次公開亮相,華潤置地聯席總裁、北京大區董事長張大為和華潤置地副總裁、北京大區總經理蔣智生一同出席,此前備受關註的昆侖域項目也在此次會上發布。

組織架構和人事雙調整

7月初,華潤置地(1109.HK)剛剛完成區域整合和管理團隊的調整,現任副主席唐勇將主持公司全面工作,同時設置聯席總裁管理架構,聯席總裁張大為、李欣協助唐勇開展工作,組成華潤置地三人核心團隊。

公司的區域構架方面,華潤置地正式由九個大區調整為六個大區,其中北京大區和山東大區合並、上海大區和江蘇大區合並、深圳大區和福建大區合並,其余成都、沈陽、武漢大區保持不變。

對於公司為何進行整合調整,張大為表示,這是為適應華潤置地“十三五”戰略而實行的組織變革,9個大區合並為6個大區,進一步強化城市深耕細作,聚焦北京、上海、廣深一線城市都市圈,發揮成都、武漢、沈陽區域核心城市輻射力。“十三五”期間,華潤置地確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式,即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上,積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。

在過去的2015年,華潤置地的經營業績應該可以令股東方滿意。

銷售物業方面,2015年華潤置地銷售物業簽約額人民幣851.5億元,實現簽約面積675.9萬平方米。投資物業方面,截至2015年年底,華潤置地在營購物中心22個,已進入中國內地17個城市,總在營面積達491萬平方米,合作商家超1000個,合作品牌近2500個,會員人數116萬,包括酒店經營在內的投資物業實現營業額港幣 66.5 億元。

截至2015年底,華潤置地總資產為3965億港元,土地儲備面積達4126萬平米,進駐全國54個城市,開發項目超120個。

張大為稱,在房地產轉型的大環境背景下,華潤置地提出2+X的全新商業模式,也就是在堅持銷售物業、投資物業雙輪驅動的同時積極尋求轉型,努力探索經營創新、業務創新。“十三五”期間,新北京大區將重點從精準投資、卓越運營、變革創新三方面助力戰略落地,集中優勢資源聚焦一二線城市發展,做實大區,深度挖掘客戶需求,以成就客戶、以高品質戰略兌現品質給城市更多改變的品牌諾言。

為何聚焦一二線?

張大為所言的“做實大區”也有了數據上的體現。他透露,新北京大區今年的簽約額已經超過200億元。

他表示,華潤置地將堅持“精準投資”的戰略,一是要聚焦一二線城市,二是把握發展窗口。華潤置地新北京大區已經進入14個城市,其中有7個一二線城市。

從經營數據上也可以解釋華潤置地為何要聚焦一二線城市。

蔣智生對外發布了新北京大區的戰略布局和運營指標,目前在新北京大區的業績構成中,北京的業績貢獻為55%,6個二線城市也貢獻了30%的業績,兩者之和已經超過八成。

“整體毛利率達到28%,處於行業較好水平。另外,以現在的去化速度,華潤置地的房子還夠賣四年時間。”蔣智生說。

當前樓市分化形勢下,一二線城市目前已經成為大型房企必爭之地,競爭激烈也將迫使企業產品升級做優。

上述發布會上,張大為展示了華潤置地位於三大一線城市的頂級產品——北京昆侖域、上海靜安府及深圳灣悅府。

昆侖域所在地塊為豐臺“亞林西西側地塊”,2015年1月初,華潤招商九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價摘得,溢價率近50%。

蔣智生表示,昆侖域要把產品做到極致來回饋購房者,這將是致敬這座城市的進取心,滿足人們對美好生活向往的作品。

截至目前,華潤置地尚未發布昆侖域的售價。

華潤 置地 聯席 總裁 大為 京滬 深將 將推 三大 頂級 產品
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