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沽香港籠屋買米帝House? 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/house.html

話說當年天后柏景臺在1990年代樓市高峰期曾有人把房間改為供日本人駐港職員的籠屋。2013年2月11筆者拙文《貧者無立錐倫敦之地》曾比較倫敦和香港自1995年至2012年底樓價走勢,今天再根據最新美國S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index比較香港、倫敦和美國十大城市樓價走勢。
根據2012年12月S&P Case-Shiller 10-City and 20-City Home Price Indexes,兩者分別收報158.73和146.26。倘若S&P Case-Shiller 10-City and 20-City Home Price Indexes升穿2010年5月的160.49和147.50,美國樓市應該正式確定見底步下牛市了。根據筆者手頭僅有的資料,S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index最早去到1987年1月的63.10。由1987年1月至2012年12月計,升幅2.54倍,複合增長3.66%。
 
純粹把香港、倫敦和S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index自1995年4月至2012年12月期間樓價作比較,倫敦樓市升了2.60倍,香港和S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index則剛好升了2.06倍。其中香港受惠「建華八年」之刦,大部份時間跑輸美國和倫敦,近年所謂急升只是追落後矣。
不過若果由1987年1月起同歩比較香港和S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index,兩者分別升7.83和2.30倍,香港樓價大幅跑嬴兼拋離美國。箇中原因乃香港受惠中國改革開放,由地區商業中心「升呢」做與倫敦和紐約齊名的環球金融中心。具體來說,香港樓價,特別是核心地段,又是否偏貴呢?根據《2012 Halifax House Price Per Square Metre Survey》評估倫敦市中心單位平均有71平方米大而的每方米值7,586英鎊,以往十年升近81%。以六球半港元計,在港島區要搵700平方呎單位其實選擇不多。
根據Global Property Guide的資料,美國、英國和香港的Price to Rent Ratio分別是21年、29年和31年。由此推論若果米帝樓市見底,沽香港籠屋買米帝House其實有得稔!
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富豪籠屋重演江湖 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/08/blog-post_10.html
筆者2013年3月9日拙文《沽香港籠屋買米帝House?》曾經憶述天后柏景臺在1990年代樓市高峰期曾有人把房間改為供日本人駐港職員的籠屋,其實近年這些富豪籠屋以劏房形式重演江湖。根據黨的喉舌《文匯報》2012年12月26日的《中產「豪」住劏房 暗藏殺機》的報導,一個「⋯位於摩頓台11號灣景樓一個面積約1,300呎的低層相連單位,這裡間格一開9間「劏房」,面積介乎120呎至180呎,以磚牆分隔,招租的6號房面積約150呎,⋯房內備有大床、衣櫃、雪櫃、洗衣機、電爐和抽油煙機等,月租7,000元,不包水電費,呎租更達47元。⋯」據說這些中環、灣仔、西九的旺區劏房租盤非常渴市,一盤難求。
根據截2013年6月金融管理局的住宅按揭數據,未償還貸款總額創港幣8,969.27億元高位,同比上升8.91%;平均新批出貸款港幣2.70百萬元,同比上升7.75%;新批出貸款數目為4,753筆,同比大跌40.94%;新批出貸款總額港幣128.22億元,同比大跌36.37%。以2013年6月平均新批出貸款港幣2.70百萬元計,七成按揭上會均價會是港幣3.86百萬元,五成按揭上會均價會是港幣5.40百萬元,筆者估計購買力主要集中在港幣3.80百萬元至港幣5.50百萬元的樓盤。假設以年息2.50%做三十年按揭,按揭貸款港幣2.70百萬元月供港幣10,668.30元。若果以租值3.50%計,港幣3.80百萬樓盤月租為港幣11,083.33元,港幣5.50百萬元的樓盤月租港幣16,041.67元。不計算差餉、地租和管理費,仍然是供樓平過租。以家庭入息50%計,月供港幣10,668.30元則家庭收入應是港幣21,336.60元。根據香港政府2013年首季統計,家庭入息中位數剛好是港幣22,000.00元。
現時一般適合四人中產家庭的市區上車盤大概要接近港幣5.00百萬元,一次過籌三成首期港幣1.50百萬元有一定難度。所以一個方法是以按揭保險計劃下的九成成按揭計劃上會,以以年息2.50%加0.63%年保費(折合共3.13%)做三十年按揭加3.55%保費計月供港幣19,974.00元。以家庭入息50%計,家庭收入應是港幣39,948.00元。但這個收入僅足以讓二人家庭餬口,若果要照顧兩個小孩(或者長者),則家庭月入起碼要有近五萬大洋!
以住宅按揭未償還貸款總額對數圖計,短期而言已經非常貼近上線而難有重大突破。不過淡市莫估底,旺市莫估頂,也許未來的購買力會集中在市值港幣4.00百萬元的九龍甚至新界上車盤。
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【現代籠民(五)】凶房都有人租 持牌人:籠屋回報高

1 : GS(14)@2015-08-03 08:27:14

【本報訊】《蘋果》走訪多個籠民故事後,在第五集找到一位「籠屋老闆」,在大角嘴松樹街大安樓經營「床位寓所」約13年的持牌人吳偉業,他以目前香港人口及樓價高居不下來計算,更坦言:「經營板間房比劏房化算!」「投資劏房風險梗係比板間房高啦!一個千呎單位可以做5、6間劏房;如果有2、3間租唔出去咪要蝕囉;如果間16間房,3、4間租唔出都仲有賺。」在深水埗同時經營地產代理公司的吳偉業表示,將單位改成板間房,全因業主全力支持。有54年樓齡的大安樓,該單位業主是第一手持有至今,他透露:「業主買入上址後租畀人,個住客竟然租住咗成40年;後來個客搬走,業主搵我放租,仲鼓勵我包租。」2002年,吳以月租3,500元承租,並投資15萬元將上址間成17間房,怎料民政事務總署要求他申領「床位寓所」牌照,「佢話如果係11間房以下就唔使,冇辦法啦,我都間咗17間,咁我咪申請囉。」他依足防火、走火、電力等要求,最終獲合格發牌,然後每年都要派人去檢查消防和電力,合格後才可以續牌。吳偉業稱,以前上址每間房租金約800元,現時已加至1,400至1,900元不等。而租金亦由3,500元加至1萬元,扣除每月5,000元公共冷氣費及500元的水費,每月仍有2萬元回報,「早年每月約有一至兩個房間空置,但近年租客十分穩定。」他指出,有租客住足13年,而最短就四、五年,最有趣的事,「7年前,有一個女住客喺房入面啪針死咗,屍體發臭才發現,我心諗啲租客實搬走晒啦;點知隔離房個男住客第二日就搬入間凶房,仲一直住到依家,話間房利佢賭馬喎!」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150801/19239600
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60呎籠屋賣近百萬地方政府托巿高價賣地

1 : GS(14)@2016-12-17 23:54:08

國情專家、北京理工大學經濟學教授胡星斗指,內地樓市癲狂實際上與地方政府密切相關,因土地收入是不少地方政府的主要財政來源,樓價越高,地方政府拍賣的土地價就越高,「地方政府為抬高地價,甚至聯手地產商造市,受害是普通百姓」。今年初以來,北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產持續飆升,8月份國家統計局數據顯示,內地70個大中城市90%房價都在上漲,深圳、廈門、鄭州等同比上漲達40%以上,房價瘋漲從一、二線城市向三線城市蔓延。各城市房價與當地居民收入比例出現幾何級數增長,深圳市房價收入比例達到駭人聽聞的70倍,就數字而言為全球最高,北上廣州等也均超過30倍以上(香港為19倍)。深圳出現6平方米(約64.6平方呎)「鴿籠房」售88萬人民幣(約98萬港元)奇聞,舉國關注。由於炒風太盛,10月1日國慶節之際,內地16個城市同步出台限購措施等辣招,欲通過限制買樓煞住炒風。胡星斗認為,抑制炒樓是治標,只有從供應量方面下手改革,截斷地方政府靠賣地掙錢念頭入手,才可能治本,真正做到平抑樓市。《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161217/19868247
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【文化籽】Joan Cornellà勾劃港式荒謬:住籠屋都要放閃

1 : GS(14)@2017-05-06 11:39:29

貫徹幼稚又具諷刺的作品風格,36歲的Joan Cornellà潛伏香港一個月,揭開覆蓋此城的面紗,讓大家看清東方之珠風光背後的黑暗。



【文化籽:藝文沙龍】以黃色與暴力俘虜無數網民畀like的插畫大師Joan Cornellà再度來港,年初在香港潛伏一個月就地取「黑材料」,再創作出多幅港式荒謬,像畫港人困在籠屋中仍不忘selfie,一次過諷刺香港住屋問題與港人的放閃病態。「這裏同時有很多高聳大樓,彈丸之地住了許多人,很懸殊與極端。貧富懸殊或許是世界大城市的現象,但香港是最稠密的,很瘋狂,很震撼。」



香港膺《經濟學人》最宜居城市,更擁8,000多億財政儲備,卻有幾十萬人居於劏房甚至籠屋。Joan在港感到最震撼的,就是在城市風光背後大隱隱的「籠民」們,貧富懸殊得堅離地。他質疑香港人在如此擠迫的城市,卻能如此安靜而不黐線是黐線的。



到世界各地展覽,Joan都能吸引粉絲,但成名背後他最害怕失去了生活。

香港人不黐線是黐線的

「當然我也有發掘香港美景、認識好的人,但因為我的作品都圍繞暗沉和壞事,驅使我去發掘香港黑暗面,很震驚九龍仍有人住在籠屋。我雖沒有駐足巡視,但朋友都說那裏臭氣熏天、老鼠橫行,好癲!」Joan邊說邊流露出劉姥姥般的表情,我告訴他其實香港島也有籠屋,而且劏房、太空艙、納米樓「奇則」前衞過很多藝術家的創意。旅居香港、泰國和南韓創作之後,這位馬不停蹄的藝術家下個月更會首次踏足中國,在上海舉辦個展。「我不知應該期待甚麼?大家都說中國跟我到過的其他國家很不同。」
Joan的作品黑過墨斗係人都知,但對「諷刺時政」,當事人卻有保留。例如一幅撐着黃雨傘男人的漫畫,香港人自然聯想到2014年的雨傘運動,他卻指大家諗多咗。Joan的另一幅六格漫畫,畫一老婦被警察開槍轟死,用油漆把老婦的臉塗黑甩身,這充滿種族議題的作品在網上引發激烈討論,尤其在Joan正籌備今年7月在紐約開個展之前。「很多人質疑我的政治觀點,網友在面書留言,開始瘋狂談論有關種族和黑人議題,中間當然有矛盾和火花。」他喜歡作品引發議論,就算作品牽涉政治也是無可厚非,因政治是生活的延伸。
Joan的漫畫沒有文字,觀眾往往自行創作故事,討論、猜測作品背後訊息,成為其一大特色。「我討厭為自己的作品解釋和定義,希望每個人都可自我詮釋。」不怕被誤解甚至被穿鑿附會嗎?「哈哈,歡迎。沒有人會誤解我的作品,只是不同人有不同觀點。藝術是開放的,連我自己也不想干預、解畫或者過份詮釋,這麼會減低驚喜。不斷談論作品會較接近我的本意,但我就是不想自我觀點影響觀眾與作品的關係。」早陣子Joan在facebook宣傳展覽時發佈了一張跟成龍的合成照,引來網友「嬲豬」,後來更刪除帖子,他想不到大家反應如此大,更笑指:「講吓笑啫。」


諷刺港人自拍病態

上年6月帶着12幅畫作首次來港展覽,逼爆北角畫廊,入場券一票難求,令Joan也大感詫異,受寵若驚。港人的熱情誘使他一年內再訪,發佈其38幅最新主題作品系列。「或許香港已成為我第二個家,我的作品在這裏得到認同和關注,這是所有藝術家所渴望的。當時如此多人是我預期之外,我本是個很安靜的人,我不是Justin Bieber。」難怪他的新作,不時揶揄港人愛自拍已到病態。這位cult王之王說自己害羞而文靜,在香港時偶爾會走到海灘享受片刻寧靜,更說如果成名與私生活二者選其一,他寧願黯淡無光。「出名是最難頂的事,我是無名氏不想太出名,看看這些明星如里安納度狄卡比奧、Paris Hilton,他們活在鎂光燈下,根本沒有生活,只能在家裏才是自己,這很悶吧?」Joan說暫時仍未訂下自己的終極目標,但知道最不想過這種生活。「可能我愛金錢但肯定不喜歡出名,我又不是購物狂,不太受物慾牽絆,做愛做的事就好。」36歲的他如是說。「當代藝術家往往要成為明星,大眾反而會忽略了藝術品本身,市場令藝術家迷失。」
facebook專頁坐擁逾450萬粉絲的Joan來自西班牙,長居巴塞隆拿。自小愛畫畫的他,遺傳了專門畫恐怖畫的色盲畫家祖父的基因,曾把家中的牆壁畫滿塗鴉,2012年在社交網絡貼了一幅六格漫畫而備受關注,從此成為紅人。Joan筆下的漫畫人物,沒有名字,沒有表情,論盡社會荒誕,cult味無窮,漫畫中男男女女都是四萬咁口,騎呢地自殘、殺人、放火、虐待,洋溢耐人尋味的黑色魅力。



何止相機食先?Selfie已成為香港人的日常,為了拍照甚至冷漠到見死不救。

在港潛藏一個月發掘黑暗面,Joan創作了《Jaula》(鳥籠),以幽默手法諷刺香港人住籠屋都要selfie。

個展的宣傳海報,連雙妹嘜戴着口罩都要自拍,你話香港有幾病態?


Joan這幅作品,香港人一定聯想到雨傘運動,但本尊強調概念與政治無關。

Joan的漫畫都沒有文字,強調越詮釋想像空間越細,惟暴力與黃色是其龍脈。

Joan Cornellà:香港主題個人展日期:5月6日至21日場地:Space27(鰂魚涌英皇道653-659號A/B座10樓)票價:$50購票:http://www.ticketflap.com/zh/joan-cornella記者:鄭天儀攝影:張志孟(部份圖片由 Factotum Productions及 Gallery27提供)編輯:英穎欣美術:楊永昌




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170506/20011876
文化 Joan Cornell 勾劃 港式 荒謬 住籠 籠屋 屋都 都要 要放 放閃
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貧民窟不是壞事 房籠屋租金太貴 周顯

1 : GS(14)@2017-11-04 09:34:49

http://eastweek.my-magazine.me/main/72057
很多國家都有貧民窟,最有名的當然是印度、巴西,以印度為例子,我手頭有2011年的統計,當時一共有九千多萬人住在貧民窟,與二十年前相比,人口翻了一番,其最大的城市孟買,一千六百萬名市民,超過62%的人住在貧民窟裏。巴西則擁有世界最大的貧民窟Rocinha,單單那裏便住了七萬人。

美國有貧民窟,韓國也有,在最富裕的江南區的旁邊九龍村;日本也有,大阪的釜崎常常發生暴動;香港當然也有貧民窟,在以前,叫「木屋區」,但現在則分散在籠屋和劏房,見不到了。

很多人譴責貧民窟,但這並不完全是壞事。一般來說快速的城市化、大量的農民湧入城市,找尋工作機會才會出現貧民窟。換言之,貧民窟是由窮變富的初始階段,它的位置也大多位於城市中心,皆因那裏有很多的工作機會……

換言之,他們是為了找尋更好工作才遷移到貧民窟。換言之,這是為了金錢,犧牲了居住環境。這固然是壞,但總壞不過捱窮和餓死。從這個角度看,貧民窟反而不是最壞的壞事,像人間地獄如不丹、朝鮮,反而沒有貧民窟這回事。

貧民窟本應是過渡期,像香港的木屋區,經濟發展後,便清拆了。但是,在很多地方,貧民窟卻是愈擴愈大,其中一個原因是城市化仍未停止,農民源源不絕的來到;其二原因則是在民主社會,收地重建、城市規劃等等的效率很低,反而是在專制國家,更加容易強拆。

觀乎在香港,木屋區的出現,其實是因為當年大量內地難民來港,無法安置,廣義來說,也是另類的「城市化」;當城市化漸趨成熟,內地來港移民的數目受控,新建房屋逐漸消化了木屋區居民,貧民窟便消失了。

那麼,現時香港還有沒有貧民呢?答案是有的:不過是分布在劏房和籠屋之內,卻沒有了把大量貧民集中居住的貧民窟了。

正如前文所言,貧民窟在某角度上來看,並非罪惡,同樣道理,劏房和籠屋在本質上,也不是大錯。在日本泡沫經濟的年代,有capsule hotel,今日的全世界,包括了先進地區,年輕人也是居住在狹小的空間。附上一條link,可以看到,西方不少大城市,年輕人都是蝸居在一牀之地。https://9gag.com/gag/a24ONZO?ref=fbp

所以,香港的居住問題,並不是因為存在劏房和籠屋,皆因在全世界的所有地方,一個剛畢業的年輕人,又或者是一個沒有技術的勞工,收入很低,住不起像樣的房子,是共同的現象。劏房和籠屋,好比capsule hotel,是便民之舉,根本用不着取締,反而應該鼓勵。

一個年輕人,如果收入八千元至一萬元,如果可以住到籠屋或劏房,這並不算太差。可是,現時市區的籠屋和劏房價格,如果用呎租來計,比山頂豪宅還要貴。換言之,今日香港的年輕人,要想住籠屋和劏房,也住不起。這就是莫大的罪惡了。
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