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富豪籠屋重演江湖 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/08/blog-post_10.html
筆者2013年3月9日拙文《沽香港籠屋買米帝House？》曾經憶述天后柏景臺在1990年代樓市高峰期曾有人把房間改為供日本人駐港職員的籠屋，其實近年這些富豪籠屋以劏房形式重演江湖。根據黨的喉舌《文匯報》2012年12月26日的《中產「豪」住劏房 暗藏殺機》的報導，一個「⋯位於摩頓台11號灣景樓一個面積約1,300呎的低層相連單位，這裡間格一開9間「劏房」，面積介乎120呎至180呎，以磚牆分隔，招租的6號房面積約150呎，⋯房內備有大床、衣櫃、雪櫃、洗衣機、電爐和抽油煙機等，月租7,000元，不包水電費，呎租更達47元。⋯」據說這些中環、灣仔、西九的旺區劏房租盤非常渴市，一盤難求。
根據截2013年6月金融管理局的住宅按揭數據，未償還貸款總額創港幣8,969.27億元高位，同比上升8.91%；平均新批出貸款港幣2.70百萬元，同比上升7.75%；新批出貸款數目為4,753筆，同比大跌40.94%；新批出貸款總額港幣128.22億元，同比大跌36.37%。以2013年6月平均新批出貸款港幣2.70百萬元計，七成按揭上會均價會是港幣3.86百萬元，五成按揭上會均價會是港幣5.40百萬元，筆者估計購買力主要集中在港幣3.80百萬元至港幣5.50百萬元的樓盤。假設以年息2.50%做三十年按揭，按揭貸款港幣2.70百萬元月供港幣10,668.30元。若果以租值3.50%計，港幣3.80百萬樓盤月租為港幣11,083.33元，港幣5.50百萬元的樓盤月租港幣16,041.67元。不計算差餉、地租和管理費，仍然是供樓平過租。以家庭入息50%計，月供港幣10,668.30元則家庭收入應是港幣21,336.60元。根據香港政府2013年首季統計，家庭入息中位數剛好是港幣22,000.00元。
現時一般適合四人中產家庭的市區上車盤大概要接近港幣5.00百萬元，一次過籌三成首期港幣1.50百萬元有一定難度。所以一個方法是以按揭保險計劃下的九成成按揭計劃上會，以以年息2.50%加0.63%年保費(折合共3.13%)做三十年按揭加3.55%保費計月供港幣19,974.00元。以家庭入息50%計，家庭收入應是港幣39,948.00元。但這個收入僅足以讓二人家庭餬口，若果要照顧兩個小孩(或者長者)，則家庭月入起碼要有近五萬大洋！
以住宅按揭未償還貸款總額對數圖計，短期而言已經非常貼近上線而難有重大突破。不過淡市莫估底，旺市莫估頂，也許未來的購買力會集中在市值港幣4.00百萬元的九龍甚至新界上車盤。
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