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三大壽險業者插旗亞洲廣場的盤算 台北站前地標 每坪200萬高價帶租成交

2015-11-02  TWM

中信人壽高價買下亞洲廣場大樓二樓,引發市場關注。事實上,即使大樓賣場近十年來經營權不斷更迭,但包括三大壽險、兩大殯葬業者目前都已卡位其中,他們看好什麼?

十月十三日,中國信託人壽(簡稱中信人壽)以十五.六七億元得標台北火車站旁、目前經營五鐵秋葉原商場的亞洲廣場二樓;最受矚目的,除了每坪兩百萬元高 價,讓賣方前國寶人壽大股東朱國榮「持有四年賺逾兩倍」之外,交易案中年化租金收益率高達三.六七五%,也寫下今年台北市收益型不動產投報率最高的成交個 案。

種種數字,彷彿讓亞洲廣場的含金量一夕破表,也讓人好奇,這棟原為「大亞百貨」,近年來卻歷盡滄桑、賣場經營權不斷更迭的商業大樓,是否真有超過表象的投資價值?又有哪些大咖正卡位其中?

租金報酬率 傲視北車商圈「中國信託人壽可以買到投報率超過三.五%的物件,在當前商辦租金報酬率低迷的市場氛圍中,的確不簡單。」高力國際董事總經理劉學龍說,第四 季商用不動產投資市場不佳,新光人壽(簡稱新壽)標售信義計畫區曼哈頓大樓、新光三越百貨A8館皆以流標收場,關鍵在於無法達到金管會規定壽險最低收益率 標準二.八○五%,因而讓買家卻步。

據了解,此次賣方是「帶租約銷售」,最吸引買方的「嫁妝」,正是每月高達四八○萬元的租金,換算每坪租金高達六一二五元,「這個數字,在台北車站商圈商場租金行情堪稱數一數二。」熟悉內情人士透露。

俊皇地產(DTRE)總經理田揚名表示,亞洲廣場位於台北站前商圈,鄰近「前地王」新光摩天大樓,其中,五樓以下皆由永達保險經紀人董事長吳文永成立的「五鐵秋葉原公司」招商經營;中信人壽買下的二樓,目前主要租客為餐飲業者,看好未來機場捷運及雙子星計畫建設完成,此區仍是北市商圈最精華交通重地,五鐵匯集,若能將地下街完整規畫串聯,類似東京車站地下商場一番街,商機的確可以樂觀預期。

事實上,中信人壽並非第一家搶進亞洲廣場的壽險業者,早在二○一○年,中國人壽已買下該棟二十六樓;一二年,新壽也看好每月八二○萬元的租金,以每坪四五四萬元買下一樓整層;換言之,這棟屋齡達二十五年的商業大樓,如今已被三大壽險公司卡位。

除了三大壽險業者,其實亞洲廣場的最大房東,是兩大殯葬業者——國寶服務與龍巖公司。其中,國寶在將二樓賣給中信人壽之後,大股東朱國榮手頭還持有六個樓層,龍巖也掌握三、四樓。至於近年積極轉型為資產管理公司的台灣農林,則是在一二年買下地下一至三樓,目前也委託五鐵秋葉原經營商場。

雖然,五鐵秋葉原坐擁地利之便,卻似乎難擋近年電子商務崛起的衝擊;實際走一遭地下三樓至五樓的賣場,除了一樓的無印良品人潮較多,二樓有餐飲業、金石堂 書店,三樓以上多數櫃位至今仍空置,四樓甚至只有一個專門受理手機修繕的攤位進駐,整體場景與對外宣稱的高額租金很難讓人直接連結。

事實上,亞洲廣場近十年的賣場經營,可說是命運多舛。自○四年原本的大亞百貨結束營業後,先由文魁資訊以「K Mall」為名經營3C賣場;○七年,太子建設購併文魁資訊,更名為「統一元氣館」;○九年,朱國榮接任統一元氣公司董事長,又改名為「松崗時尚購物中心K Mall」。

目前五鐵秋葉原的經營者吳文永,原本也是亞洲廣場業主,台灣農林的地下室正是一一年向永達保險經紀人購買,一二年,吳頂下松崗時尚購物中心K Mall之後,再向台灣農林、新壽、國寶、龍巖包租,重新更名為「五鐵秋葉原」對外招商。

去年底,他還結盟香港華斯達克金融控股集團,將商場更名為「華斯達克廣場」,卻又在今年四月恢復名稱,讓外界一頭霧水。

產權複雜 都更整合不易

一直不斷在替商場找出路的吳文永,為了引導人流到商場,還耗時三年半申請亞洲廣場大樓地下室與捷運站出口連通,直到去年才獲台北市政府核准通過,不過由於時間拖延,不少廠商因營收始終沒有起色,陸續退租,導致整棟商場空置率偏高。

劉學龍指出,五鐵秋葉原招租不順,除了早年大亞百貨規畫之初就因動線設計不良,無法吸引人潮,七年前商場產權陸續淪為不良資產被標售,所有權四散,陸續被太子建設、國寶、新壽等業主接手,產權不集中,造成經營管理多頭馬車,致使商場定位不明。

產權複雜的部分不僅止於低樓層商場,十二樓以上當年即被分割為小單位的辦公室、套房對外銷售,○七年間甚至一度傳有色情業者進駐,目前所有權人高達五百餘位,未來若要整合都更,更增添難度。

無論如何,中信人壽這一出手,已重新擦亮沉寂已久的亞洲廣場大樓招牌,從現況來看,資金實力雄厚的壽險、殯葬業者勇於搶進插旗,最終目的還是為了搶得主導 權,以賺取未來獲利了結的高額資本利得。這棟承載台北人成長記憶的大樓,即使門面不若早年光鮮,但未來買賣交易仍可能再寫新高,也仍會是台北人與房地產市 場津津樂道的話題。

撰文 / 梁任瑋


三大 壽險 業者 插旗 亞洲 廣場 盤算 臺北 站前 地標 每坪 200 高價 帶租 成交
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【獨家】創業公司加入反腐潮 B站前遊戲運營負責人被調查

互聯網企業的“反腐潮”從BAT等巨頭,擴散到了創業公司。

7月29日,第一財經記者從二次元彈幕視頻社區bilibili(下文簡稱B站)獲悉,前bilibili遊戲運營負責人高楠楠,涉嫌職務犯罪,夥同丈夫以及親屬開辦公司進行利益輸送,涉及金額超過100萬元。

在掌握基本事實後,B站已向警方報案。目前高楠楠等涉案人員已被警方采取刑事強制措施,處於取保候審階段。

隱瞞親屬關系開辦關聯公司

B站方面人士告訴記者,貪腐的責任人是前B站遊戲運營負責人高楠楠及其親屬李偉東。她此前所負責的這一業務正是B站的一大收入來源。

公開資料顯示,在2015年12月,高楠楠還曾出席2015年度中國遊戲產業年會,並表示下一步公司會專註於二次元用戶為群體的服務,更多形成對接產品和用戶的橋梁。

但事實上,在2015年間,B站已經陸續收到舉報,稱原遊戲部門員工李偉東利用公司資源,通過職務之便非法獲利。收到舉報後,公司配合警方進行了專項調查,發現多項證據指向李偉東涉嫌職務侵占犯罪。調查還發現,李偉東的真實身份是高楠楠丈夫的表弟。

B站向合作夥伴的通告稱,高楠楠在入職bilibili後不久,就招聘其丈夫的表弟李偉東擔任商務職位,並向公司隱瞞了其親屬關系。同時,她通過丈夫孫建勛註冊了上海神族網絡科技有限公司,孫建勛擔任法人,李偉東作為股東。高楠楠讓李偉東對外以bilibili的名義承接業務,然後把合同簽到這家公司,把本應屬於bilibili公司的數十萬元收入截留給自己。除此之外,高楠楠還利用其他自己控制的公司,截留bilibili的收入,涉及金額超過100萬元。

目前此案還在調查過程中,高楠楠、李偉東等人已被警方采取刑事強制措施,處於取保候審階段。

盡管 B 站尚未實現盈利,也並未對外公布過關於遊戲業務的收入,但bilibili董事長陳睿曾在不久前表示,遊戲業務確實已成為B站的重要收入來源 。

B站在《致合作夥伴的公開信》中做出兩點聲明:接受合作夥伴主動向其舉報B站員工違反職業道德的行為,並將與任何試圖通過非正常手段滲透bilibili的合作夥伴永久斷絕關系。

同時,B站在《致合作夥伴的公開信》中稱:“對貪腐和潛規則零容忍,寧願用疼痛換取純粹,用刮骨療毒換取長治久安。”

互聯網反腐風暴

“治理腐敗對於任何公司來說都不是一件容易的事。這是一個概率事件,重要的是企業對此的態度,B站有專門處理這類事件的部門,同時在公司內部設有反腐舉報郵箱。” 一位B站方面人士告訴記者。

事實上,從2015年以來,民企反腐動作最大的當數互聯網公司。

在B站之前,對內公開披露反腐信息的互聯網公司大多是成立超過8年的互聯網公司,如BAT、奇虎360、合一集團等等。而形式多是以內部郵件通告的方式發送全體員工。這一方面透露了互聯網公司反腐的決心,另一方面也起到了對內的警示作用。

今年7月,騰訊公司前總監嶽雨被控任職騰訊期間與多名下屬侵占公司數百萬元,同時還夥同時任公司在線視頻部總經理劉春寧受賄70萬元。已經得到一審判決:嶽雨被判職務侵占罪與非國家工作人員受賄罪成立,執行有期徒刑9年。

在去年4月,騰訊曾內部通報了四起違反“騰訊高壓線”的事件,其中兩起涉嫌“非國家工作人員受賄罪”,被移送到公安機關處理。

去年5月12日,百度通過一封《打造陽光職場做簡單可依賴的百度人》的內部郵件,向全體員工通報了“陽光職場”行動查處的7名員工涉嫌職務侵占、商業受賄的重大職業道德違規行為。

此外,360公司以內部郵件形式向員工通報了兩起內部腐敗案,涉案嫌疑人已被移送公安機關。

在此之前,互聯網企業一直處於快速增長的階段,公司發展快於企業管理體制的完善。互聯網本身的多面性和高利潤,又為互聯網企業員工提供了大量尋租機會,企業內部腐敗一度很嚴重。

隨著企業規模進一步擴大,特別是互聯網企業陸續上市,內部腐敗帶來的負面影響開始得到重視。據記者了解,百度、騰訊等不少互聯網公司紛紛在內部設立貪腐審計機制,並授予很高的權限。

附:B站《致合作夥伴的公開信》

各位尊敬的合作夥伴:

我們遺憾的通知大家,前bilibili遊戲運營負責人高楠楠,涉嫌職務犯罪,夥同丈夫以及親屬在外開辦公司進行利益輸送,涉及金額超過100萬元。在接到舉報後,我們已向警方報案,警方已對高楠楠、孫建勛(高楠楠丈夫)、李偉東(孫建勛表弟)等人立案調查。

案情說明:

2015年下半年,bilibili陸續收到舉報,稱原遊戲部門員工李偉東利用公司資源,通過職務之便非法獲利。收到舉報後,公司進行了專項調查,發現多項證據指向李偉東涉嫌犯罪,同時查明其真實身份為高楠楠的丈夫的表弟。

在進一步的調查中,我們驚訝的發現,高楠楠在入職bilibili後不久,就招聘其丈夫的表弟李偉東擔任商務職位(她一直向公司隱瞞她與李偉東的親屬關系)。同時,她通過她的丈夫孫建勛註冊了上海神族網絡科技有限公司,孫建勛擔任法人,李偉東作為股東。高楠楠讓李偉東對外以bilibili的名義承接業務,然後把合同簽到這家公司,把本應屬於bilibili公司的數十萬元收入截留給自己。

除此之外,高楠楠還利用其他自己控制的公司,截留bilibili的收入,涉及金額超過100萬元。高楠楠的行為已經觸犯法律,涉嫌職務犯罪。目前高楠楠、李偉東等人已被警方依法立案調查,采取刑事強制措施,處於取保候審階段。

案件的事實基本查清,但是我們的心情也非常沈重。我們沒有想到,bilibili在這麽早期的階段,就會受到腐敗的侵襲。我們一定會吸取教訓,加強管理,杜絕類似的事件再度發生。

借此機會,我們也向合作夥伴們做出以下聲明:

1. 在您與bilibili進行接觸和業務合作的期間,如發現任何我方人員涉及任何違反職業道德底線的行為,請直接向我方發出舉報,一經查實,公司必嚴懲不貸;

2. 任何試圖通過非正常手段滲透bilibili的合作夥伴,一經查實,bilibili將永久斷絕與其的合作關系。

我們知道,治理腐敗對於任何公司來說都不是一件容易的事。所以,我們決定將案件事實公布在陽光之下,讓公司的員工看見,讓合作夥伴看見,以表明公司抵禦貪腐侵蝕的決心。在對待腐敗的立場上,bilibili的態度只有一個:對貪腐和潛規則零容忍,寧願用疼痛換取純粹,用刮骨療毒換取長治久安。

bilibili

2016.7.29

獨家 創業 公司 加入 反腐 站前 遊戲 運營 負責人 負責 調查
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