美的置業控股(3990)專區
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GS(14)@2018-06-01 08:54:37https://baike.baidu.com/item/%E7 ... %B8&fromid=16189853
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美的置业集团有限公司 编辑
同义词 广东美的置业有限公司一般指美的置业集团有限公司
源自世界品牌500强，美的置业集团有限公司是美的控股下属重要成员企业，是一家以房地产开发为主，涉足高端住宅、精品写字楼、五星级酒店、专业高尔夫球会经营、物业管理、高档餐饮、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业。
随着集团的不断发展壮大，美的地产自2010年开始，先后在华南、西南、华中、华东、东北、华北区域实施战略布局，在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江等近十个省市地区拥有二十多个地产发展项目，均以高端的定位、高品质的开发和良好的服务赢得当地市场的高度认可，获得了良好的社会形象和口碑。发展至今，美的地产集团在全国拥有16个在售项目，4个待售项目，5个售罄项目，累计开发建筑面积800万㎡，在建面积超过500万㎡，总资产300亿元，拥有专业技术人才800余人。
美的地产集团继2013年成功入选百强榜后，2014年蝉联“中国房地产百强企业”、“中国房地产百强之星”称号，并入选“中国房地产卓越100榜”。未来，美的地产集团将持续秉承"为人类创造美好生活"的品牌理念，凭借战略规划的实施和良好的企业经营能力，快速成长为覆盖住宅、商业及城市综合体多元拓展的全国性房地产开发企业。
除佛山总部外，美的地产集团目前在江苏、浙江、湖南、辽宁、河北、贵州等地拥有20多个社区楼盘，几乎都是当地精品项目，获得多项产品设计、园区规划、园林设计、小区管理等项目奖杯。
公司名称 美的置业集团有限公司 总部地点 广东顺德 成立时间 1995年1月13日 经营范围 房地产开发 公司性质 有限责任公司 年营业额 400亿 注册资本 16000万美金 总经理 赫恒乐
目录
1 美的控股介绍
2 发展历程
3 品牌理念
4 企业标识
5 主要荣誉
6 大事记
7 地产项目
源自世界品牌500强，美的地产集团是美的控股下属重要成员企业，是一家以房地产开发为主，涉足高端住宅、精品写字楼、五星级酒店、专业高尔夫球会经营、物业管理、高档餐饮、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业。
随着集团的不断发展壮大，美的地产自2010年开始，先后在华南、西南、华中、华东、东北、华北区域实施战略布局，在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江等近十个省市地区拥有二十多个地产发展项目。发展至今，美的地产集团在全国拥有16个在售项目，4个待售项目，5个售罄项目，累计开发建筑面积800万㎡，在建面积超过500万㎡，总资产300亿元，拥有专业技术人才800余人。
美的地产集团继2013年成功入选百强榜后，2014年蝉联“中国房地产百强企业”、“中国房地产百强之星”称号，并入选“中国房地产卓越100榜”。未来，美的地产集团将持续秉承"为人类创造美好生活"的品牌理念，凭借战略规划的实施和良好的企业经营能力，快速成长为覆盖住宅、商业及城市综合体多元拓展的全国性房地产开发企业。
除佛山总部外，美的地产集团204年在江苏、浙江、湖南、辽宁、河北、贵州这些地方拥有20个社区楼盘，获得多项产品设计、园区规划、园林设计、小区管理等项目奖杯。在产品品质方面，美的地产集团秉承美的品牌的工业精神和精品理念，坚持用精益求精的设计建造、精细化的品质管理严格把控项目质量；在产品创新方面，美的地产充分尊重项目所在地的经济、社会和人文属性，针对客户需求进行深入挖掘，将土地属性、居住需求与产品创新深度结合，形成差异化的产品竞争优势。
美的控股介绍编辑
美的控股有限公司是一家以产业投资为主，涉及家电制造、房地产开发、金融、物流等领域的综合性产业集团，自1968年创业以来，一直秉承“开放、和谐、务实、创新”的发展理念，整体业务得到迅猛发展。2013年，美的整体销售突破1400亿元，品牌价值达到653.36亿元，名列全国最有价值企业品牌第5位，位列中国民企500强榜单第10位。
发展历程编辑
1998年，开始开发占地700亩美的海岸花园项目，同时与华南师大附属小学、江门第一幼儿园合办华南师大附属美的学校、江门一幼美的实验幼儿园；
2000年，成立佛山市美的物业管理有限公司；
2004年，成立美的地产发展集团；
2004年，收购占地1800亩君兰生活村及18洞高尔夫球场，开始开发“君领”大型高端别墅项目；
2005年，开发美的新海岸项目；
2007年，由美的冠名赞助的中国高尔夫精英赛开始在君兰高尔夫生活村举办；至今已连续举办四年，美的中国高尔夫精英赛已成为中国高尔夫顶级赛事之一；
2008年，开始开发占地近600亩的美的御海东郡项目及简岸花园项目；
2009年，在顺德取得230亩高尔夫住宅用地，开始君兰27洞规划、改造及扩建，4000亩大君兰社区扩建拉开序幕；
2010年，全国化布局加速，先后在贵阳、株洲、顺德、徐州、高明等五城市取得约2000亩土地，建筑面积约420万㎡，并正式进军商业地产；
2011年，持续加快发展速度，陆续在株洲、盘锦、顺德、高明、邯郸、宁波取得约2700余亩土地，建筑面积约390万㎡，并介入安居房建设；
2012年，美的进行重大股权改革，美的地产成为美的控股旗下成员企业；
2013年，美的地产荣膺“中国房企百强”，同时获得“百强之星”称号；
2013年，在沈阳获得594亩商住用地，拟打造成为城央新生活的高端居住社区；
2013年，美的地产集团总投资约100亿元，在镇江市拿地1576亩，美的地产首次落子苏南，参与镇江城市建设，展开区域公司开发建设布局。
2013年以来，美的地产在完成全国布局的基础上，持续深化区域发展，先后获取沈阳、宁波、盘锦、镇江、佛山、遵义约6000亩土地，为集团的战略发展目标提供了坚实的土地储备保障。
品牌理念编辑
美的地产品牌理念：为人类创造美好生活
取之于社会用之于社会，美的地产在追求效益与利润的同时，倡导人与城市、人与自然的和谐共生，为人类创造美好的居住空间。
美的地产品牌愿景：筑城·筑家·筑未来
美的地产不仅仅是地产人居的运营者，更是美好生活人文的建设者、传播者，肩负着社会历史与城市进步生活的重任，引导中国城市化健康发展。
工业精神：人本主义的务实与创新
美的地产对工业精神的传承，不仅体现在生产制造上，更体现在价值锻造上——以优化的成本实现价值最大化，让价格回归价值。它包括标准化的设计制造、精细化的品质管理、客户需求的深度发掘及不断求变的创新精神。在工业精神的引领下，美的地产长人居理想的蓝图正在不断扩展延伸。
精益求精的设计制造
在产品打造过程中，精益求精的态度贯彻于设计、施工、经营、验收等生产环节全过程。美的地产以终端客户体验为核心，建立科学化的制造管理体系，始终围绕精准的诉求进行产品研发与技术进步，从而保证放工过程的规范性及竣工工程的均好性。
精细化的品质管理
坚持工业精神的起点，在于制度与标准。在精细化管理过程中，美的地产建立起科学经的标准和严谨的作业程序，确保将注重细节、立足专业与科学量化这三个标准，在每一个管理环节都落实到位。
客户需求的深度挖掘
美的地产认为，客户购买的不仅是一栋房子，更是一个家园和一种生活方式。只有不断发掘客户需求，才能让房子的改进更符合人居的发展。在客户需求的发掘层面，美的地产将很多心思花在一些看不见的地方，让客户感受到美的项目在品质方面的精细之美。
永不停滞的创新精神
随时时代与人居向前发展，只有紧扼客户需求、不断创新改进的产品，才能获得客户的认同。美的地产坚持以科学的态度追求创新，持续提升人居品质，并以此为导向，进一步促进房地产工程质量与人居内核的改善。
企业标识编辑
标志沿用美的“Midea”规范，它代表美的地产秉承美的品牌国际化、年轻、现代、创新的形象。品牌标志传达了美的地产长期专注于地产领域，以一种与自然及社会和谐的方式，努力发现和满足消费者居住空间需要的品牌精神，致力于为人类创造美好生活。
主要荣誉编辑
2009年，美的地产获得2009年度中国主流地产“金鼎奖”——最具创新竞争力开发企业。
2010年，美的地产获得“2010年度顺德八大领袖地产”称号。 [1]
2011年，美的地产获得“佛山市企业联合会、佛山市企业家协会副会长单位”。
2012年，美的地产物业公司获得佛山市顺德区物业管理协会副会长单位。
2013年，美的地产物业公司获得佛山市房地产协会理事单位。
2013年，美的物业御海东郡花园（一期）评为顺德区“优秀示范项目”。
2013年，美的地产荣膺“中国房企百强”，获得“百强之星”称号。 [2]
2014年，美的地产荣登“中国房地产卓越100榜”。 [3]
2014年，美的地产再次荣获“2014中国房地产百强企业”称号。
大事记编辑
美的地产荣登“中国房地产卓越100榜”
2014年3月12日，“2013年度中国房地产卓越100榜”在广州正式发布。美的地产集团凭借这些年的快速发展及2013年的百亿销售规模，荣登“2013年度中国房地产卓越100榜” （以下简称为“卓越100榜” ），迎来2014年的“开门红”。
本次“卓越100榜”由观点地产新媒体主办，已经连续举办6年，旨在寻找在2013年里堪称为伟大的房地产企业，寻找在过去一年勇于追求光荣的房地产企业，寻找那些跻身中国最优秀行列的地产企业群体。
2013年，美的地产业绩喜人，突破百亿销售收入规模，同比增长超40%。随着沈阳美的城、镇江美的城、宁波旅游地产项目、高明旅游地产项目、遵义项目、徐州高铁商务区项目、顺德翰城二期等新项目的获得，美的地产已进一步完善在华南、西南、华中、华东、东北、华北区域的战略布局。2014年集团旗下项目共25个，分布在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江。除了佛山的美的君兰江山、美的广场、美的翰城、美的御海东郡、高明西海岸等多个明星楼盘外，贵阳美的林城时代，徐州美的城、美的翰城，株洲美的城，邯郸美的城，盘锦美的城，宁波美的蝴蝶海等项目。
美的地产荣获“2014中国房地产百强企业”称号
2014年3月27日，“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆举行。在会议现场，美的地产集团继2013年成功入选百强榜后，再次荣获“2014中国房地产百强企业”称号。
本次盛会由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办，是房地产业内重要的年度评选大会之一。评选机构认为，在行业分化、市场竞争激烈的关键时期，入选的房地产百强企业能找准自身定位、把握行业大势，借助于低风险高潜力的城市布局、多元化业务汇集的优势、覆盖主流需求的名牌产品，在房地产市场中熠熠生辉，成为行业的先行者。
“百亿新起点、再赴新征程”，美的地产将持续秉承"为人类创造美好生活"的宣言理念，凭借强大的综合实力、优秀的企业经营能力和出色的规划开发能力，逐步成长为行业知名的全国性房地产开发企业。
地产项目编辑
广东省
顺德·美的时代城、顺德·君兰江山、顺德·美的新都汇、顺德·美的广场、顺德·美
的翰城、顺德·御海东郡、顺德·高尔夫生活村、顺德·简岸、顺德·海岸花园、顺德
新海岸、高明·西海岸
江苏省
徐州·美的城、徐州·美的翰城、徐州·美的时代城、徐州·美的广场、镇江·美的城
湖南省
株洲·美的城、株洲·美的时代广场、株洲·蓝溪谷
辽宁省
沈阳·美的城、盘锦·美的城
河北省
邯郸·美的城
贵州
遵义·美的城、贵阳·林城时代
浙江省
宁波·蝴蝶海
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GS(14)@2018-06-01 08:54:56http://finance.sina.com.cn/stock ... cikcev8742753.shtml
去年12月初，有消息称美的集团旗下的地产平台美的置业，正讨论2018年赴港IPO上市的事宜，如今时过半年，传言成真。
5月31日，美的置业控股有限公司向港交所递交IPO招股书，正式进击香港资本市场。据估算，截至今年3月31日，美的置业的物业权益总值为950.13亿元。目前，公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股每股面值1港元的股份。
从美的置业招股书中，多少可窥见这家地产公司的发展姿态。
第二阶段“规模提升”
2015年至2017年，美的置业的合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%，2018年前三月已实现合约销售额为141亿元。
从近三年的业绩来看，美的置业显然正在实现其“规模提升”的第二阶段目标。美的置业官网显示，2010-2015年为美的置业的“第一阶段全国快速布局”，2016-2020年则是“第二阶段规模提升”。
美的置业总裁赫恒乐曾在接受媒体采访时透露，2018年美的地产在广东区域的销售可达150亿元，江苏、浙江、湖南、河北等几个大区域也能达到100亿，因此预计2020年将实现千亿销售目标。
观点地产新媒体查阅招股书了解，在美的置业的业务营运中，主要包含了三个方面，分别为物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及营运。
截至2018年3月31日，美的置业物业开发项目组合有117个项目，分布于国内34个城市，此外还通过合营企业及联营公司参与了24个项目，于2018年3月31日土地储备的建筑面积为3310万平方米。2017年，公司物业开发及销售所产生的收益增至173.3亿元。
2015到2017年，美的置业的收益分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元。同期，其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元；毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%，净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。
从布局来看，美的置业项目主要分布于珠三角、长三角、长江中游、环渤海、中国西南5个区域。市场人士分析，美的置业把主战场放在了京广线以东。
截至2018年3月31日，美的置业于珠三角的项目体量最大，拥有39个项目，总土储840万平方米，占比33.33%；而其中位于佛山的项目数量为28个，包括美的翰诚、佛美的广场、美的御海东郡等。
资料还显示，美的置业重点布局二三线城市的中高端市场。2015年至2017年，该公司平均土地成本为每平方米1487元、1370元、1471元。
在周转上，视乎项目规模、复杂程度的不同，美的置业从取得相关土地使用权一般需24至36个月完成。一般来说，在收购相关地块后约6至8个月之内，项目就会进行预售。
物业与智慧家居
另一方面，美的置业的物业管理服务业务，主要由附属公司美的物业管理提供，该公司于2016年12月于国内新三板挂牌，目前美的物业的管理面积达1660万平方米。
而在商业物业的投资及营运中，美的置业持有佛山美的新都荟广场、株洲美的时代广场等物业。截至今年3月31日，其投资物业的总建筑面积为13.23万平方米。
除此之外，美的置业还拥有徐州丽枫酒店，以及佛山美的鹭湖森林度假区文旅项目等资产。据悉，鹭湖森林度假区是美的置业旗下唯一的文旅项目，包括4间主题酒店、主题公园及游乐园等。
值得注意的是，美的置业也开始参与城市更新，目前持有邯郸东部美的城项目。据悉，该项目为住宅综合体项目，于2017年1月份获得，预计建筑总面积54.07万平方米，美的置业占有权益面积27.57万平方米。
在规模提升的同时，美的置业2017年末现金及现金等价物猛涨5倍至199.17亿元，截至今年3月底，其现金及现金等价物为157.07亿元，主要包括银行及库存现金。
但现金流充裕的同时，美的置业未偿还借款总额（包括银行及其他借款和公司债券）也在增加。截至今年3月底，该公司未偿还借款总额增至435.79亿元，其中包括三笔总额为35亿元的公司债券，债券平均票息率为4.54%。
截至2018年3月31日，美的置业未偿还的信托融资及其他融资安排总额为150.56亿元，占借款总额的34.5%；此外，其银行及其他借款共计212.57亿元，须于两年内偿还。
值得注意的是，美的置业于招股书中，经常提及“智慧家居”字眼。
其表示，2018年末，预期大部分预售的住宅开发项目将配置智慧家居解决方案。曾有市场人士分析，美的置业在三线城市最有效的一张牌，就是建立在“地产+智慧家居”基础上的智能地产。（编辑：刘瑞）
责任编辑：马婕
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GS(14)@2018-06-01 08:55:12http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018053001_c.htm
招股書
4 :
GS(14)@2018-09-28 23:25:38http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180928086_C.HTM
招股書
5 :
GS(14)@2018-10-02 14:25:441. 我們為中國知名的全國大型房地產開發商，向遍佈中國38個城市及一個直轄市的
客戶提供品質生活及智慧家居解決方案。我們堅信我們已傳承美的集團的核心價值及
能 力，強 調 營 運 效 率，通 過 標 準 化 管 理 維 持 一 貫 的 品 質，通 過 產 品 創 新 實 現 差 異 化，
並通過明確職責、全面放權及適當激勵形成強大的執行力。
我 們 的 物 業 組 合 遍 佈 中 國 各 地，截 至2018年6月30日，我 們 有142個規模化的項目
組 合，覆 蓋 全 國11個省份的36個 城 市、一 個 自 治 區 的 兩 個 城 市 及 一 個 直 轄 市，也 通 過
合營企業及聯營公司參與了30個 項 目。業 績 紀 錄 期，我 們 完 成 十 個 物 業 開 發 項 目。截
至2018年7月31日，我 們 自 目 前 所 有 物 業 開 發 項 目 收 到 預 售 所 得 款 項 人 民 幣56,356.7百
萬元。我們的業務集中於中國經濟最繁榮及活躍的兩個區域，珠江三角洲經濟區及長
江三角洲經濟區，亦包括經濟增長前景良好且有持續人口流入的二三線及精選四線城
市的核心區域，例如我們認為增長潛力巨大的長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國
西南經濟區的部分城市。我們認為該策略將有助我們以合理較低的成本取得土地，同
時通過融合我們智慧家居解決方案的優質產品實現售價溢價。
2. 我 們 的 業 務 營 運 包 括 三 個 主 要 業 務 分 部：(i)物 業 開 發 及 銷 售；(ii)物 業 管 理 服 務；
及(iii)商 業 物 業 投 資 及 營 運。關 於 物 業 開 發 及 銷 售，我 們 致 力 於 開 發 配 備 智 慧 家 居 功
能的高品質住宅物業，主要面向中國快速增長的中高端富裕客戶。我們亦參與商業及
多用途物業的開發以配合住宅物業和增加我們的收益來源。
除物業開發及銷售外，我們亦為我們及其他物業開發商開發的項目提供住宅及商
業物業管理服務。我們的物業管理服務主要由我們的附屬公司美的物業管理提供，該
公司於2016年12月於中國新三板掛牌。我們向物業開發商及業主提供全面物業管理服務，
形成覆蓋物業管理整個價值鏈的一站式服務。
我 們 亦 從 事 商 業 物 業（例 如 商 場、酒 店 及 文 化 旅 遊 項 目）的 投 資 及 營 運。我 們 認 為
有關投資及營運將有助於增加我們的盈利、減少收益波動及帶來穩定的經常性現金流。
我們的內部專業設計團隊包括設計管理中心、區域產品管理部及我們全資擁有的
建築設計公司天元建築設計。業績紀錄期，非內部設計的項目外包予合資格第三方建
築設計公司。截至2018年6月30日，我們約50%的開發項目由天元建築設計設計。
而 且，我 們 將 物 業 開 發 項 目 的 建 築 工 程 外 包 予 值 得 信 賴 的 外 部 建 築 承 包 商。於 業
績紀錄期，我們委聘的所有建築承包商均為獨立第三方。
由於中國房地產行業競爭激烈且不斷變化，我們須持續監察不斷轉變的市場狀況，
以適時調整項目售價。
3. 項目組合概要
以下為2018年6月30日我們物業開發項目的狀況概要：
竣 工
竣工╱
開發中(1)
竣工╱
開發中╱
未來開發(1) 開發中
開發中╱
未來開發(1) 未來開發
珠江三角洲經濟區 . . . . . . . . . . . . . . . 8 3 1 17 3 10
長江三角洲經濟區 . . . . . . . . . . . . . . . 2 2 1 13 7 10
長江中游經濟區 ................. 1 — 3489
環渤海經濟區 ................... — 11846
中國西南經濟區 ................. — 2 — 3 4 11
總 計 ............................ 11 8 6 45 26 46
4. 土地儲備
下表載列業績紀錄期及截至2018年6月30日按地理位置劃分的土地儲備建築面積
明細：
項目數量
可供出售的
竣工建築
面積╱可出租
建築面積(1)
開發中
建築面積
未來開發
規 劃
建築面積
土地儲備
總 量(2)
佔土地
儲備總量
比 例(4)
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米）
附屬公司開發的物業開發項目
珠江三角洲經濟區
佛 山 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 412,033 3,282,121 2,434,163 6,128,317 15.3%
中 山 .................................. 3 — 258,500 — 258,500 0.6%
廣 州 .................................. 1 — — 137,542 137,542 0.3%
深 圳 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 636 — — 636 0.0%
肇 慶 .................................. 4 — 121,166 539,336 660,502 1.7%
江 門 .................................. 2 — 285,426 — 285,426 0.7%
河 源 .................................. 2 — — 846,084 846,084 2.1%
小 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 412,669 3,947,213 3,957,126 8,317,007 20.8%
長江三角洲經濟區
徐 州 .................................. 8 95,907 1,203,840 416,856 1,716,604 4.3%
鎮 江 .................................. 2 7,049 396,891 781,093 1,185,032 3.0%
合 肥 .................................. 2 — 161,737 248,566 410,303 1.0%
無 錫 .................................. 3 — 343,182 301,337 644,519 1.6%
南 京 .................................. 1 — 107,614 — 107,614 0.3%
揚 州 .................................. 1 — 235,779 — 235,779 0.6%
常 州 .................................. 3 — 204,470 248,154 452,624 1.1%
蘇 州 .................................. 1 — — 237,710 237,710 0.6%
寧 波 .................................. 9 37,296 1,201,965 642,100 1,881,362 4.7%
金 華 .................................. 3 — 317,345 285,296 602,641 1.5%
舟 山 .................................. 2 — — 271,394 271,394 0.7%
小 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 140,253 4,172,822 3,432,506 7,745,581 19.4%
長江中游經濟區
株 洲 .................................. 7 163,237 847,393 814,887 1,825,517 4.6%
長 沙 .................................. 5 — 398,242 1,308,368 1,706,611 4.3%
湘 潭 .................................. 3 — 243,397 1,215,880 1,459,277 3.6%
岳 陽 .................................. 1 — 404,976 331,894 736,870 1.8%
郴 州 .................................. 1 — 164,470 385,195 549,665 1.4%
南 昌 .................................. 3 2,831 450,724 313,456 767,011 1.9%
九 江 .................................. 2 — 478,028 — 478,028 1.2%
上 饒 .................................. 2 — 127,711 198,629 326,340 0.8%
小 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 166,068 3,114,942 4,568,309 7,849,319 19.6%
環渤海經濟區
邯 鄲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 61,168 1,706,057 1,711,342 3,478,567 8.7%
邢 台 .................................. 3 — 166,290 405,920 572,210 1.4%
石家莊 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 — 88,372 — 88,372 0.2%
瀋 陽 .................................. 4 84,616 917,675 164,700 1,166,991 2.9%
小 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 145,784 2,878,394 2,281,962 5,306,141 13.3%
中國西南經濟區
貴 陽 .................................. 5 309,651 1,201,875 1,172,953 2,684,479 6.7%
成 都 .................................. 3 — 350,654 332,519 683,172 1.7%
遵 義 .................................. 4 73,571 573,243 615,680 1,262,494 3.2%
昆 明 .................................. 1 — 291,775 213,570 505,345 1.3%
南 寧 .................................. 1 — — 120,651 120,651 0.3%
梧 州 .................................. 1 — — 1,039,013 1,039,013 2.6%
重 慶 .................................. 2 — 171,343 516,790 688,133 1.7%
眉 山 .................................. 2 — — 206,420 206,420 0.5%
樂 山 .................................. 1 — — 310,909 310,909 0.8%
小 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 383,223 2,588,889 4,528,505 7,500,617 18.8%
總 計(2) .................................. 141 1,247,996 16,702,260 18,768,409 36,718,665 91.8%
項目數量
可供出售的
竣工建築
面積╱可出租
建築面積(1)
開發中
建築面積
未來開發
規 劃
建築面積
土地儲備
總 量(2)
佔土地
儲備總量
比 例(4)
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米）
合營企業╱聯營公司所持物業(3)
珠江三角洲經濟區
佛 山 .................................. 4 — 323,612 251,795 575,407 1.4%
江 門 .................................. 1 — — 57,928 57,928 0.1%
陽 江 .................................. 1 — — 74,796 74,796 0.2%
肇 慶 .................................. 1 — 43,681 22,195 65,876 0.2%
長江三角洲經濟區
南 京 .................................. 2 — 34,172 40,982 75,154 0.2%
徐 州 .................................. 1 — 71,272 — 71,272 0.2%
張家港 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — 73,913 — 73,913 0.2%
無 錫 .................................. 1 — 119,595 — 119,595 0.3%
揚 州 .................................. 1 — — 271,515 271,515 0.7%
金 華 .................................. 1 — 65,786 — 65,786 0.2%
長江中游經濟區
南 昌 .................................. 1 — 48,480 — 48,480 0.1%
九 江 .................................. 1 — 62,621 49,190 111,811 0.3%
常 德 .................................. 1 — 73,237 70,302 143,539 0.4%
環渤海經濟區
邯 鄲 .................................. 5 38,553 388,449 501,802 928,804 2.3%
邢 台 .................................. 1 — 40,970 — 40,970 0.1%
中國西南經濟區
重 慶 .................................. 4 — 238,338 161,760 400,098 1.0%
成 都 .................................. 1 — 29,637 — 29,637 0.1%
遵 義 .................................. 1 — — 112,715 112,715 0.3%
總 計(2)................................. 30 38,553 1,613,764 1,614,979 3,267,296 8.2%
土地儲備總量（2）.......................... 171 1,286,549 18,316,023 20,383,388 39,985,960 100.0%
5. 仲量聯行估值師已對我們截至2018年6月30日 的 物 業 權 益 進 行 估 值，認 為 我 們 截
至該日的物業權益總值為人民幣135,678.3百 萬 元。
6. 截 至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度與截至2018年3月31日 止 三 個 月，向
五大供應商的採購額分別為人民幣1,157.7百萬元、人民幣1,202.9百萬元、人民幣1,882.0
百萬元及人民幣862.6百 萬 元，分 別 相 當 於 我 們 於 該 等 期 間 總 採 購 額（不 包 括 買 地）的
26.6%、25.0%、25.0%及30.7%。該等供應商均為獨立第三方。業績紀錄期內的五大供應
商 均 為 我 們 委 聘 的 建 築 公 司 或 設 備 供 應 商。截 至2015年、2016年 及2017年12月31日 止
年度與截至2018年3月31日 止 三 個 月，向 單 一 最 大 供 應 商 的 採 購 額 分 別 為 人 民 幣277.8
百 萬 元、人 民 幣310.7百 萬 元、人 民 幣522.3百萬元及人民幣227.7百 萬 元，分 別 相 當 於 我
們 於 該 等 期 間 總 採 購 額（不 包 括 買 地）的6.4%、6.5%、6.9%及8.1%。於業績紀錄期，我們
與五大供應商平均擁有約七年的業務關係。
我 們 住 宅 及 商 業 物 業 的 主 要 客 戶 為 個 人 買 家 及 公 司 實 體。截 至2015年、2016年 及
2017年12月31日止年度及截至2018年3月31日 止 三 個 月，我 們 從 五 大 客 戶 獲 得 的 收 益
分別佔我們於各期間總收益的約1.5%、1.6%、0.8%及1.3%。除本公司關連人士兼2015
年五大客戶之一（來自何女士的收益佔我們2015年總收益的0.3%）何女士（何先生之女）外，
該 等 客 戶 均 為 獨 立 第 三 方 置 業 者。截 至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度及截
至2018年3月31日止三個月，我們從最大客戶獲得的收益分別佔我們同期總收益的0.4%、
0.6%、0.3%及0.5%。
7. 業績紀錄期我們的收益主要來自銷售物業。下表載列我們於業績紀錄期的主要經
營業績：
截 至12月31日止年度 截至3月31日止三個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣千元 (%) 人民幣千元 (%) 人民幣千元 (%) 人民幣千元 (%) 人民幣千元 (%)
（未經審核）
物業開發及銷售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,114,160 97.6 11,710,073 97.6 17,330,213 97.8 2,123,866 96.5 4,724,039 97.5
物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98,120 1.2 143,302 1.2 232,803 1.3 48,534 2.2 80,481 1.7
商業物業投資及營運
— 物業租賃收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,767 0.1 9,980 0.1 39,126 0.2 5,732 0.3 9,914 0.2
— 酒店營運. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92,002 1.1 118,194 1.0 67,331 0.4 16,120 0.7 2,463 0.1
— 文化旅遊項目 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658 0.0 10,791 0.1 47,451 0.3 6,671 0.3 28,552 0.5
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,312,707 100.0 11,992,340 100.0 17,716,924 100.0 2,200,923 100.0 4,845,449 100.0
8. 全球發售統計數字(1)
發售規模： 初步為本公司經擴大已發行股本的15.25%
發售架構： 初步為香港公開發售佔10.0%（可 予 重 新 分 配）及 國 際 發 售 佔90.0%
（可予重新分配及視乎超額配股權行使情況而定）
超額配股權： 最多為全球發售初步可供認購的發售股份數目的15.0%
每股股份發售價： 每股發售股份17.00港元至21.50港 元
按發售價每股
股 份17.00港 元
計 算
按發售價每股
股 份21.50港 元
計 算
股份市值(2) ................................................... 20,519百萬港元 25,951百萬港元
每股未經審核備考經調整有形資產淨值(3) ....................... 12.99港 元 13.66港 元
9. 所得款項用途
我們估計，經扣除就全球發售應付的包銷費用及開支，假設並無行使超額配股權，
我們將收取全球發售所得款項淨額約3,312.0百 萬 港 元（假 設 發 售 價 為 每 股 發 售 股 份
19.25港 元（即 指 示 性 發 售 價 範 圍 的 中 位 數））。
我們擬將全球發售所得款項淨額用作以下用途：
r 約70%或2,318.4百 萬 港 元，預 期 將 於2020年 底 之 前 用 於 收 購 土 地，透 過 發 掘 及
收購我們目前經營及計劃擴張城市的地塊或合適的併購機會增加我們的土地
儲 備。我 們 如 何 識 別 機 會 及 項 目 選 址 的 詳 情，請 參 閱「— 物業開發與銷售流程
— 識 別 機 會 及 選 址」，我 們 通 過 公 開 招 拍 掛 收 購 公 司 股 權 或 公 司 所 持 物 業 權
益 的 土 地 收 購 策 略 詳 情，請 參 閱「— 物業開發與銷售流程 — 收購土地」。截至
最後可行日期，董事確認我們尚未物色到任何特定項目或土地可供收購；
r 約15%或496.8百 萬 港 元，將 用 於 潛 在 裝 配 式 建 築 項 目 的 土 地 收 購 及 建 設。詳
情 請 參 閱「業 務 — 物業開發與銷售流程 — 建 設 — 裝配式建築」；
r 約5%或165.6百萬港元將用於研發智慧家居解決方案；
r 約10%或331.2百萬港元，將用作一般營運資金。
請 參 閱「未 來 計 劃 及 所 得 款 項 用 途」。
10. 截 至 最 後 可 行 日 期，我 們 計 劃 進 軍 裝 配 式 建 築 行 業，計 劃 在 可 預 見 未 來 於 珠 江 三
角洲經濟區及長江三角洲經濟區建設多個裝配式建築廠。截至2018年3月31日，我們已
與江蘇徐州工業園區管理委員會訂立合約，於江蘇省設立裝配式建築廠（「江蘇廠房」）。
我們將使用內部資金為廠房建設階段提供資金，預期以內部資金及╱或全球發售所得
款項為項目餘下投資成本提供資金。江蘇廠房將為高層住宅和公共建築生產裝配式部
件，第一期建設階段完成後的年產能預計達至0.75百萬平方米。
除我們在江蘇省的裝配式建築廠項目外：
r 2018年5月25日，我們與寧鄉經濟技術開發區管理委員會訂立合約，於湖南省
長沙市設立裝配式建築廠（「長沙廠房」），總土地面積估計為200畝。長 沙 廠 房
計 劃 為 高 層 住 宅 及 公 共 建 築 生 產 裝 配 式 部 件，第 一 期 建 設 階 段 完 成 後 的 年 產
能預計達至0.60百萬平方米；
r 2018年5月31日，我們與鎮江高新區管理委員會訂立合約，於江蘇省鎮江市設
立裝配式建築廠（「鎮江廠房」），總土地面積估計為128畝。鎮 江 廠 房 將 為 高 層
住宅及公共建築生產裝配式部件，第一期建設階段完成後的年產能預計達至0.75
百萬平方米；及
r 2018年6月27日，我們與邯鄲經濟技術開發區管理委員會訂立合約，於河北省
邯鄲市設立裝配式建築廠（「邯鄲廠房」），總土地面積估計為270畝。邯 鄲 廠 房
將 為 高 層 住 宅 及 公 共 建 築 生 產 裝 配 式 部 件，第 一 期 建 設 階 段 完 成 後 的 年 產 能
預計達至0.75百萬平方米。
11. 我們現擬自截至2018年12月31日 止 財 政 年 度 股 東 應 佔 合 併 利 潤（不 包 括 投 資 物 業
的公平值收益或虧損淨額）約40%分派股息。我們日後將根據自身財務狀況及經濟形勢
重 新 評 估 股 息 政 策。然 而，分 派 股 息 與 否 由 董 事 會 酌 情 決 定，並 取 決 於 我 們 的 盈 利、
現金流量、財務狀況、資金需求、法定儲備基金需求及董事視為相關的任何其他條件。
此外，控股股東有權影響股息政策。股息分派亦受限於法律限制及我們日後可能訂立
的融資協議。因此，概不保證每年或任何年度會宣派或派付該金額或任何金額的股息。
截 至2018年3月31日，本公司的股份溢價及累計虧損分別為人民幣5,162.9百萬元及
人民幣267.0百萬元，主要是由於2018年第一季度人民幣兌港元存款增值導致匯兌虧損。
假設本公司已議決使用部分股份溢價抵銷累計虧損，且股份溢價並無作他用，則根據
開 曼 公 司 法，淨 額 人 民 幣4,895.9百 萬 元 可 用 於 分 派，惟 須 通 過 開 曼 公 司 法 規 定 的 償 債
能力測試及遵守本公司組織章程大綱及細則條文。
12. 有 關 全 球 發 售 的 上 市 開 支 主 要 包 括 包 銷 佣 金 及 專 業 費 用。業 績 紀 錄 期，我 們 產 生
上市開支約人民幣11.6百 萬 元，其 中 人 民 幣8.7百萬元計入我們截至2017年12月31日 止
年度及截至2018年3月31日 止 三 個 月 的 行 政 開 支。我 們 目 前 預 期 於 業 績 紀 錄 期 末 之 後
將進一步產生人民幣121.9百萬元開支，其中人民幣40.0百萬元將計入合併綜合收益表，
人民幣81.9百 萬 元 將 於 權 益 資 本 化。董 事 預 期，該 等 開 支 不 會 對 我 們 截 至2018年12月
31日止年度的財務業績造成重大不利影響。
13. 我們的收益由截至2017年6月30日止六個月的人民幣5,790.0百萬元增加83.7%至 截
至2018年6月30日止同期的人民幣10,637.4百 萬 元，主 要 是 由 於 我 們 於2018年首六個月
已結轉總建築面積增加。我們的毛利由截至2017年6月30日止六個月的人民幣1,585.9百
萬元增加138.3%至截至2018年6月30日止同期的人民幣3,779.6百萬元，主要是由於2018
年首六個月確認收益的項目毛利率高於2017年同期。我們的董事負責根據香港會計師
公會頒佈之香港會計準則第34號「中 期 財 務 報 告」編 撰 於2018年6月30日及截至該日止
六 個 月 的 未 經 審 核 合 併 管 理 賬 目。於2018年6月30日及截至該日止六個月的合併管理
賬目已經我們的申報會計師羅兵咸永道根據香港會計師公會頒佈之香港審閱委聘準
則 第2410號「由 實 體 獨 立 核 數 師 審 閱 中 期 財 務 資 料」進 行 審 閱。
董事確認，由於我們的業務模式及我們經營所處整體經濟及監管環境並無重大變
動，故我們的業務營運於業績紀錄期後及直至本招股章程日期保持穩定。
於2018年3月31日 起 及 直 至 最 後 可 行 日 期，我 們 投 得39幅 地 塊，總 土 地 面 積 約 為
2,876,391平方米，總對價約為人民幣220億元，且我們已就該等新地塊與政府機關訂立
相關土地出讓合同。39幅新地塊的其中一幅為涉及廣東省佛山工廠舊址土地再開發的
城 市 更 新 項 目。該 等 新 地 塊 位 於 中 國 的22個 城 市 及 一 個 直 轄 市。截 至 最 後 可 行 日 期，
我們尚未取得該等新地塊的土地使用權證。
此外，我們於業績紀錄期後及直至最後可行日期在業務經營過程中已收購或正在
收 購14間 公 司。有 關 業 績 紀 錄 期 後 收 購 事 項 的 詳 情，請 參 閱「業 務 — 物業開發與銷售
流 程 — 收購土地 — 收購公司股權或公司所持物業權益」。
此 外，我 們 持 續 尋 求 多 樣 融 資 機 會 以 支 持 我 們 的 業 務。我 們 於2018年3月7日取得
深圳證券交易所批准，可於2019年3月6日前向合資格投資者發行總額人民幣45億元的
非公開公司債券，據此，我們於2018年5月24日發行第一批公司債券，本金總額為人民
幣14億 元，票 面 年 利 率 為7.8%，於2021年5月 到 期。我 們 亦 於2018年3月20日取得中國
證 劵 監 督 管 理 委 員 會 批 准，可 於2020年3月19日前向合資格公眾投資者發行總額人民
幣30億元的另一批公司債券，據此，我們於2018年9月17日發行第一批公司債券，本金
總額為人民幣10億元，票面年利率為7.5%，於2021年9月到期。
此外，我們已獲監管機構批准於2018年4月發行合共人民幣17.9億元由應收物業買
家款項抵押的資產支持證券，該等資產支持證券已於2018年7月發行，票面利率介乎7.2%
至7.8%。
我們計劃將該等公司債券及資產支持證券所得款項用於2018年 及2019年到期的現
有銀行借款的再融資，因此預計淨債務與權益比率不會受影響。
除 我 們 在 江 蘇 省、湖 南 省 及 河 北 省 的 裝 配 式 建 築 廠 項 目 外，2018年9月10日，我 們
與 南 安 市 人 民 政 府 訂 立 合 約，於 福 建 省 南 安 市 設 立 裝 配 式 建 築 廠（「南安廠房」），總土
地面積估計為192畝。南安廠房將為高層住宅及公共建築生產裝配式部件，第一期建設
階段完成後的年產能預計達至1.5百萬平方米。
我們預計江蘇廠房、長沙廠房、鎮江廠房、邯鄲廠房及南安廠房（統稱「裝配式廠房」）
的長期計劃總投資約為人民幣13億 元，其 中 約 人 民 幣9億元將於首五年第一期計劃時
投 入。截 至 最 後 可 行 日 期，我 們 並 無 訂 立 建 設 該 等 廠 房 的 任 何 建 設 合 約。裝 配 式 廠 房
第一期計劃於2020年 投 產，第 一 期 計 劃 落 成 後 的 總 年 產 能 預 計 達 至4.35百 萬 平 方 米。
我們預期裝配式廠房第一期可於2025年實現預期產能，並計劃首先將該等廠房生產的
裝配式部件僅用於自有物業開發項目。我們估計該等廠房將於2021年前盈利而提升整
體淨利潤。我們計劃使用內部資金及╱或全球發售所得款項為建設該等廠房提供資金。
6 :
GS(14)@2018-10-02 16:59:2214. 風險：中國的經濟狀況及中國房地產市場的表現、適合發展的理想地段按商業合理價格甚至根本不能收購土地儲備、足夠的資金撥付未來的土地收購及物業開發、政府加強對中國房地產行業提供的信託貸款的銀行借款、債券發行及 信託融資安排的若干契約或限制、依賴美的集團股份有限公司的品牌及商標、房地產開發的安排及物業銷售的時間、所需政府批文、銷售合約或於若干情況下終止或修訂、各期間的銷量或不相同、中國稅務機關計算的土地增值稅或有別於我們就撥備計算的土地增值稅責任、會計準則變動、投資或收購、物業的估值、按時完成開發項目、現金流量淨額為負數、擁有債務且日後或會產生額外債務、融資成本受匯率變動影響、依賴於第三方承包商、成功實現業務增長、拓展新區域市場、投資物業的公平值及租金收入可能不時波動、金融資產的公平值變動、遞延所得稅資產、投資物業和酒店的缺陷或瑕疵、投資物業的流動性不足、與合營企業及聯營公司的關係或業務機會的重大問題、中國政府對外商投資房地產行業的限制、為若干客戶按揭貸款提供擔保、的房地產開發項目及投資物業的若干部分被指定為人防物業、部分房地產開發項目的總建築面積或與原許可面積有差異、面臨預售相關合約及法律風險、未能及時交付個人房屋所有權證、 法 定 質 量 擔 保 的 索 償、物業業主未必一直僱用我們作為物業管理服務供應商、未能支付土地出讓金或未能按照相關土地出讓合同所載時間及條款開發物業、無法成功挽留現有員工並僱用、培訓及留任高級行政人員或主要員工、現有投保範圍或不足以覆蓋與我們經營有關的所有風險、因經營業務而涉及法律及其他糾紛、面臨第三方侵犯、盜用知識產權或提出其他申索、未能有效實施風險管理及內部監控政策及程序、物業的虛假宣傳或會導致罰款、破壞我們的銷售及市場營銷工作、損害我們的品牌，並對我們的業務有重大不利影響、業務集中中國內地房地產、面對激烈競爭、中國政治、經濟及金融、匯率、稅、延長投資物業的土地使用權，尚不確定我們將須支付的土地出讓金金額以及須遵守的額外條件目前仍不確定、業務及中國全國和地區的經濟可能會受到天 災、戰爭、流行病爆發及其他災難的影響、股息
7 :
GS(14)@2018-10-02 17:05:4415. 2004年開始搞地產，2013年將股權由自己轉予老婆，重經上市
16. 經過數輪直接及間接股權轉讓後，2013年9月，為籌備獨立發展我們的房地產業務，
美的發展（香港）（美 的 建 業（英 屬 維 京 群 島）當 時 唯 一 的 股 東，並 由 何 先 生 及 盧 女 士 分 別
間接擁有94.55%及5.45%權 益）向 盧 女 士 轉 讓 所 持 美 的 建 業（英 屬 維 京 群 島）的 全 部 股 權。
由 於 美 的 建 業（英 屬 維 京 群 島）持 有 美 的 建 業（香港）的 全 部 股 權，而 美 的 建 業（香港）持
有美的置業集團公司的全部股權，故有關股權轉讓完成後，盧女士直接或間接擁有美
的 建 業（英 屬 維 京 群 島）、美 的 建 業（香港）及 美 的 置 業 集 團 公 司 的 全 部 股 權。有 關 房 地
產 開 發 業 務 及 其 他 主 要 業 務 分 部 的 主 要 發 展 里 程 碑 的 更 多 詳 情，請 參 閱 下 文「— 我 們
的主要業務發展里程碑」。
儘管何先生於重組後不再擁有本公司任何股份，何先生與盧女士一直就本集團成
員公司的管理及行使投票權相關重大事項一致行動。盧女士事先徵求何先生對每項重
大決策的意見，透過取得彼此對該等決策的贊同與何先生達成共識。盧女士為何先生
的兒媳，該關係表明達成共識過程中雙方相互信任及相互約束，共同控制本公司。
為確保符合家族利益，何先生與盧女士訂立若干一致行動安排，上述美的建業（英
屬 維 京 群 島）轉 讓 予 盧 女 士 後，何 先 生 及 盧 女 士 仍 為 美 的 置 業 集 團 公 司 的 實 際 控 制 人。
根 據 中 國 公 司 法，「實 際 控 制 人」指 任 何 並 非 公 司 股 東 但 能 透 過 投 資 關 係、協 議 或 任 何
其他安排對公司行動具有實際控制權的人士。由於何先生與盧女士訂立一致行動安排，而盧女士為最終實益擁有人，故此何先生及盧女士均為美的置業集團公司的實際控制
人。2018年5月14日，盧女士及何先生進一步訂立一致行動契據，盧女士及何先生同意
在盧女士仍直接或間接控制本集團期間相互協商，就任何將根據適用章程文件、上市
規則或其他企業管治文件通過的股東決議案主題事項達成全體一致意見。盧女士及何
先 生 亦 已 確 認 何 先 生 並 無 持 有 本 集 團 任 何 經 濟 利 益（包 括 獲 分 配 股 息 的 權 利），且 自 本
公 司 註 冊 成 立 之 日 或 盧 女 士 擁 有 本 集 團 任 何 成 員 公 司 權 益 之 日（以 較 早 者 為 準）起 已 訂
立一致行動安排。作為一致行動人士，何先生、盧女士及美的發展(BVI)為有權行使或
控制行使本公司股東大會30%或 以 上 投 票 權 的 一 組 人 士，因 此，屬 上 市 規 則 界 定 的「控
股 股 東」。彼 等 於 上 市 後 將 仍 為 我 們 的 控 股 股 東。
除 身 為 控 股 股 東 外，何 先 生 於1968年 在 二 十 多 歲 時 開 始 創 業，成 立 中 國 最 大 電 器
生產商之一美的集團股份有限公司。何先生亦自90年代起參與物業發展，並從中積累
有 關 物 業 發 展 行 業 的 見 解 與 經 驗。何 先 生 為 順 德 市 美 的 房 產 公 司 於1995年1月註冊成
立 時 的 法 定 代 表，而 該 公 司 為 我 們 主 要 附 屬 公 司 美 的 置 業 集 團 公 司 的34.50%股 東。何
先生亦參與2004年7月 創 立 本 集 團，當 時 何 先 生 透 過 一 家 當 時 持 有 的 公 司 購 入 美 的 置
業集團公司的大部分股權。何先生現為美的控股公司的董事會主席，並透過該公司控
制 三 家 上 市 公 司，包 括 美 的 集 團 股 份 有 限 公 司（深 圳 證 券 交 易 所：00333）、無錫小天鵝
股 份 有 限 公 司（深 圳 證 券 交 易 所：000418、200418）及KUKA Aktiengesellschaft（法蘭克福證
券 交 易 所：KU2）。如 上 文 所 述，盧 女 士 於2013年 成 為 美 的 建 業（英 屬 維 京 群 島）唯一的
股東，自此開始從事房地產開發業務。
17. 美的物業管理從事我們的物業管理業務。該公司於2000年1月31日以順德市美
的物業經營管理有限公司的名稱在中國成立為有限責任公司，初始註冊資本人民
幣3百萬元已悉數以現金繳足。該公司由順德市美的控股有限公司（「順德市美的控
股」）（何 先 生 為 其 法 定 代 表）及 佛 山 市 美 的 房 地 產 分 別 持 有80%及20%權益。
2008年11月，順 德 市 美 的 控 股 根 據 美 的 物 業 管 理 的 註 冊 資 本 以 對 價 人 民 幣2.4
百萬元向美的置業集團公司轉讓所持美的物業管理的80%股 權。股 權 轉 讓 後，美
的物業管理由美的置業集團公司及佛山市美的房地產分別持有80%及20%。
於2015年1月1日 進 行 若 干 股 權 轉 讓 及 增 加 註 冊 資 本 後，美 的 物 業 管 理 由 美 的
置業集團公司全資擁有，註冊資本人民幣5百萬元已悉數以現金繳足。於2015年12
月16日，美的物業管理的註冊資本在美的置業集團公司完成人民幣30百萬元（人民
幣5百萬元為繳足資本，人民幣25百萬元為資本儲備）的注資後增至人民幣10百萬元。美的物業管理的註冊資本在美悅嘉有限合夥完成人民幣3.6百 萬 元（人 民 幣1.8百 萬
元為繳足資本，人民幣1.8百 萬 元 為 資 本 儲 備）的 注 資 後 於2016年4月22日增至人民
幣11.8百萬元。
2016年6月28日，美 的 置 業 集 團 公 司 及 美 悅 嘉 有 限 合 夥 批 准 美 的 物 業 管 理 將
2016年4月30日的資產賬面淨值人民幣26,960,675.84元 按1：0.8753的比率轉換為
23,600,000股每股人民幣1.00元 的 股 份 後，美 的 物 業 管 理 由 有 限 責 任 公 司 變 更 為 股
份 有 限 公 司，其 註 冊 資 本 進 一 步 增 至 人 民 幣23.6百 萬 元。美 的 物 業 管 理 的 股 份 於
2016年12月2日 在 中 國 新 三 板 上 市（證 券 代 碼：839955）。於2017年7月10日，美 的 物
業管理的註冊資本在23名 其 他 投 資 者（包 括 美 的 物 業 管 理 董 事、管 理 層、骨 幹 人 員
及 為 該 公 司 股 份 於 新 三 板 上 市 的 做 市 商）及 美 的 置 業 集 團 公 司 於2017年2月23日 購
買合共2百萬股股份完成注資人民幣10百 萬 元（人 民 幣2百 萬 元 為 繳 足 資 本，人 民
幣8百 萬 元 為 資 本 儲 備）後 再 增 加 人 民 幣2百萬元至人民幣25.6百 萬 元。2018年5月
23日，美的物業管理分別按十比六及十比四的比例向股東宣派合共25,600,000股 紅
股 及 資 本 化 發 行 股 份。 此 次 紅 股 發 行 後， 美 的 物 業 管 理 的 已 發 行 股 本 增 至
51,200,000股每股面值人民幣1.00元 的 股 份。因 此，於2018年7月13日，美的物業管
理的註冊資本增至人民幣51.2百萬元。
18.
8 :
GS(14)@2018-10-02 17:07:4118. 最終控股股東的其他業務
除 本 集 團 權 益 外，最 終 控 股 股 東 亦 從 事 多 種 業 務，何 先 生 為 下 列 上 市 公 司 的 實 際
控制人：
(a) 美的集團股份有限公司，於2000年4月根據中國法律成立的公司，其股份於深
圳 證 券 交 易 所 上 市（深 圳 證 券 交 易 所：000333）。美的集團股份有限公司主要從
事暖通空調系統、消費電器、機器人與自動化系統及智能供應鏈（物流）。美的
集團股份有限公司由美的控股公司持有約33.29%權 益，而 美 的 控 股 公 司 分 別
由何先生及盧女士持有約94.55%及5.45%權益。
(b) 無錫小天鵝股份有限公司（「無錫小天鵝」），於1993年11月根據中國法律成立
的 公 司，其 股 份 於 深 圳 證 券 交 易 所 上 市（深 圳 證 券 交 易 所：000418、200418）。
無錫小天鵝主要從事家用電器及零件的研究、開發、製造及分銷，以及提供相
關 技 術 服 務。無 錫 小 天 鵝 由 美 的 集 團 股 份 有 限 公 司 直 接 及 間 接 持 有 約52.67%
權益。
(c) KUKA Aktiengesellschaft（「KUKA AG」），於1898年根據德國法律成立的公司，其
股 份 於 法 蘭 克 福 證 券 交 易 所 上 市（法 蘭 克 福 證 券 交 易 所：KU2）。KUKA AG為
智能自動化解決方案的領先全球供應商。KUKA AG由美的集團股份有限公司
擁有約94.55%權益。
控 股 股 東 亦 直 接 或 間 接 經 營 其 他 業 務，其 中 包 括 經 營 酒 店、高 爾 夫 球 場、生 產 及
銷售酒類和經營娛樂場所。
19. (a) 遼寧省盤錦物業開發及銷售
盤錦美的置業有限公司（「盤錦美的」）為 於 中 國 成 立 的 公 司，由 美 的 控 股 公 司
間接全資擁有。盤錦美的是專為中國遼寧省盤錦住宅物業開發及銷售而設立的項
目公司。物業開發階段已完成，大部分住宅物業已交付予物業擁有人。
根 據 中 國 公 認 會 計 常 規，截 至2015年、2016年 及2017年12月31日 止 年 度，盤 錦
美的的收益分別約為人民幣133.0百萬元、人民幣781.0百萬元及人民幣684.1百萬元，
同期盤錦美的的淨利潤╱虧損分別約為人民幣（25.9百萬元）（虧損）、人民幣58.2百
萬元及人民幣46.6百萬元。
不將上述業務納入本集團的理由
儘 管 我 們 於 遼 寧 省 從 事 物 業 開 發 及 銷 售，但 我 們 認 為 盤 錦 美 的 以 往 開 發
的 住 宅 物 業 項 目 並 非 位 於 本 集 團 的 目 標 地 盤 甄 選 區 域。近 年 盤 錦 的 經 濟 發 展
和 人 口 增 長 相 對 低 於 全 國 水 平。按 照 我 們 在 認 為 有 高 增 長 潛 力 地 區「深 耕」的
策 略，我 們 不 打 算 將 盤 錦 美 的 納 入 本 集 團，並 已 於2017年12月將所持盤錦美
的 全 部 權 益 轉 讓 予 佛 山 美 的（由 美 的 控 股 公 司 全 資 擁 有）。此 外，控 股 股 東 承
諾 促 使 盤 錦 美 的 不 開 發 現 有 項 目 以 外 的 其 他 物 業 開 發 項 目，因 此 我 們 預 期 盤
錦 美 的 不 會 開 發 其 他 物 業 開 發 項 目。我 們 認 為，盤 錦 美 的 並 無 對 本 集 團 構 成
任何競爭威脅。
(b) 於廣東省佛山及湖南省株洲的酒店投資及營運
控股股東擁有並營運兩間位於中國廣東省順德的高級酒店佛山順德君蘭會精
品酒店及順德美的萬豪酒店，以及一間位於中國湖南省株洲的高級酒店株洲美的
萬豪酒店。
佛山市順德區美悅管理服務有限公司（「順德美悅」）為 於 中 國 成 立 的 公 司，由
美的控股公司間接全資擁有。順德美悅擁有佛山順德君蘭會精品酒店。
佛山市順德區君美酒店管理服務有限公司（「順德君美」）為於中國成立的公司，
由美的控股公司間接全資擁有。順德君美擁有順德美的萬豪酒店。
佛山市順德區美的酒店管理有限公司（「順德美的」）為 於 中 國 成 立 的 公 司，由
美的控股公司間接全資擁有。順德美的營運及管理佛山順德君蘭會精品酒店及順
德美的萬豪酒店。
株洲君美酒店服務有限公司（「株洲君美」）為 於 中 國 成 立 的 公 司，由 美 的 控 股
公司間接全資擁有。株洲君美擁有株洲美的萬豪酒店。
株洲市君蘭酒店管理有限公司（「株洲君蘭」）為 於 中 國 成 立 的 公 司，由 美 的 控
股公司間接全資擁有。株洲君蘭營運及管理株洲美的萬豪酒店。
根據中國公認會計常規，順德美悅、順德君美、順德美的、株洲君美及株洲君
蘭截至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度的總收益分別約為人民幣37.1百 萬
元、人民幣148.4百萬元及人民幣203.6百萬元，同期順德美悅、順德君美、順德美的、
株洲君美及株洲君蘭的淨虧損總額分別約為人民幣17.9百萬元、人民幣29.7百萬元
及人民幣53.3百萬元。
不將上述業務納入本集團的理由
關 於 物 業 開 發 及 銷 售，我 們 致 力 於 開 發 高 品 質 的 住 宅 物 業，主 要 面 向 中
高 端 富 裕 客 戶。我 們 亦 參 與 購 物 商 場 及 酒 店 等 商 業 物 業 的 投 資 及 營 運，以 增
加我們的收益來源。目前，我們營運五家酒店，其中一家經濟型酒店位於中國
江蘇省徐州市，其餘四家為文化旅遊項目主題酒店，均位於中國廣東省佛山市。
我 們 於 徐 州 的 酒 店 為 一 家 主 要 向 商 務 旅 客 提 供 服 務 的 經 濟 型 酒 店，與 我
們 的 控 股 股 東 擁 有 及 營 運 的 豪 華 酒 店 不 同。酒 店 投 資 及 營 運 並 非 我 們 的 主 要
業務。截至2017年12月31日止年度，徐州的酒店營運收益約為人民幣14.7百萬元，
與同期我們的收益約人民幣177億元相比甚微。此外，我們亦不打算經營需要
投入重大資本的豪華酒店。為精簡酒店業務，我們分別於2015年4月、2017年1
月及2017年12月將順德美悅、順德君美及株洲君美全部股權轉讓予佛山君蘭（由
美的控股公司間接全資擁有）。有關出售順德美悅、順德君美及株洲君美的更
多 詳 情，請 參 閱 本 招 股 章 程「歷 史、重 組 及 集 團 架 構 — 主要收購及出售」。
我 們 亦 於 廣 東 省 佛 山 市 高 明 區 的 美 的 鷺 湖 森 林 度 假 區 營 運 四 家 酒 店。美
的鷺湖森林度假區是按國家5A級旅遊景區標準建設的文化旅遊項目，包括白
鷺 湖 生 態 保 護 區。該 等 酒 店 為 專 為 度 假 區 遊 客 設 計 的 主 題 酒 店，是 度 假 區 多
元 業 態 的 一 部 分。該 等 主 題 酒 店 的 目 標 客 戶 有 別 於 控 股 股 東 所 擁 有 及 營 運 酒
店的目標客戶。
綜 上 所 述，我 們 認 為 最 終 控 股 股 東 的 酒 店 投 資 及 營 運 業 務 與 本 集 團 業 務
的直接或間接競爭不大。
9 :
GS(14)@2018-10-02 17:12:1320. 譚勁松:1055
21. 歐陽偉立:423、1988、952
22. 陳寶珊:前382
10 :
GS(14)@2018-10-03 10:52:3623. 開 發 住 宅 物 業 時，我 們 專 注 中 高 端 客 戶 市 場。我 們 把 中 端 住 宅 物 業 市 場 歸 類 為 位
於未來城市發展潛力較大的城際地區者，一般擁有齊全的周邊配套設施及園林景觀。
我們的中端住宅物業買家通常為中產階級專業人士或家庭，價格範圍一般約為每平方
米人民幣12,000元至人民幣21,000元。此 外，我 們 把 位 於 城 市 核 心 地 區 交 通 系 統 發 達、
周邊繁華、環境優美的住宅歸類為高端住宅物業市場。我們的高端住宅物業買家通常
為 城 市 精 英 階 層 專 業 人 士 或 家 庭，價 格 範 圍 一 般 約 為 每 平 方 米 人 民 幣21,000元至人民
幣25,000元。
24. 我們的住宅物業通常位於交通設施便利的城區或風景優美的城郊。部分住宅物業
配有商舖及寫字樓。我們將住宅物業分為以下三大類五個系列：
r 城 央 私 享：我 們 不 少 城 央 私 享 為 多 層 洋 房 或 高 層 公 寓 樓，位 於 城 市 中 心 的 黃
金地段，包括周邊環境優美、交通設施便利的商業繁華地區。部分城央私享項
目 亦 配 有 商 舖。我 們 的 城 央 私 享 以「君」系 列 產 品 為 基 礎，以 現 代 及 新 古 典 設
計風格為主，目標客戶為中年精英專業人士及核心群體。範例包括美的 r 君 蘭
江山、美的 r 君蘭海岸、美的 r 君蘭灣、美的 r 君悅灣及美的 r 君享灣；
r 城郊改善：我們的城郊改善位於城市邊緣區，大多為多層洋房或高層公寓樓，
分 為 三 大 類 產 品：「府」系 列，以 新 中 式 設 計 風 格 為 特 點，目 標 人 群 為 中 產 階 級
專業人士及家庭，範例包括美的 r 國賓府、美的 r 萬象府及美的 r 瓏悅府；「城」
系列，以現代、新亞洲及新古典設計風格為特點，目標人群為首次置業者，範
例包括美的 r 繽紛城、美的 r 理想城及美的 r 未來城；「里」系 列，目 標 人 群 為 上
層專業人士及家庭，範例包括美的 r 青春里、美的 r 陽光里及美的 r 花園里；及
r 郊區私享：類似於我們的城郊改善，郊區私享位於可直達市中心的郊區。許多
郊 區 私 享 住 宅 為 低 密 度 私 人 住 宅。該 等 住 宅 目 前 僅 包 含「雲」系 列，以 現 代 設
計風格為特點，目標人群為喜愛居於郊區的中產及以上階層專業人士及家庭，
範例包括美的 r 雲自在、美的 r 在雲端、美的 r 雲棲谷及美的 r 御雲。
開 發 商 業 物 業 方 面，我 們 專 注 商 場。我 們 於 佛 山、株 洲 及 徐 州 等 一 般 交 通 設 施 便
利的商業繁華地區及商務區開發商場。我們各商場開發項目旨在為客戶提供一站式購
物體驗，部分商場項目亦包括住宅公寓及寫字樓，範例包括株洲美的時代廣場及佛山
美的新都薈廣場。
25. 5M智慧健康社區
隨 著 生 活 水 平 的 提 高，智 能 科 技 日 漸 融 入 我 們 的 日 常 生 活，我 們 預 期 對 智 慧 家 居
科技的需求在可預見未來將進入爆發式增長期。憑藉美的集團的創新科技，我們透過
跨產業整合智慧生態圈資源開發5M智 慧 健 康 社 區，提 供 一 體 化 的 智 慧 家 居 生 活 解 決
方 案。我 們 相 信，通 過 推 廣5M智 慧 健 康 社 區，能 大 幅 提 高 客 戶 的 體 驗 及 生 活 品 質，進
而提升我們的形象及品牌價值。
「5M智 慧 健 康 社 區」涵 蓋Multi-Smart雲管理、Multi-Health多功能園林、Multi-Home超
人性化家居、Multi-Service全方位社區服務、Multi-System全系統精工品質等五大特徵，
詳情如下：
-SMART
雲智慧管理
-HEALTH
多功能園林
-HOME
超人性化家居
-SERVICE
全方位社區服務
-SYSYEM
全系統精工品質
‧ 雲智慧社區服務系統；
‧ 雲智慧平台，住戶，業主，
物業三方互聯；
雲智慧管理
5M智慧健康社區
‧ 親子樂園區，鄰里交流區；
‧ 運動健身區；
‧ 生態系統區；
‧ 全年齡段健康園林；
多功能園林
‧ 玄關系統；
‧ 廳房系統；
‧ 廚房系統及衞浴系統；
‧ 家政系統；
‧ 人性化打造功能空間
讓空間為生活所用；
超人性化家居
‧ 健康醫療；
‧ 一站式的社區服務；
‧ 貼心的物業服務；
全方位社區服務
‧ 工程管控體系；
‧ 五個100%質量管控系統；
全系統精工品質
r M-Smart指我們在5M智慧健康社區及智慧家居內整合智能化終端、互聯網、雲
計算技術及M-Smart平台，方便業主控制生活的各個方面。例如，5M智慧健康
社 區 的 安 保 系 統 與 智 慧 家 居 同 步，我 們 透 過 雲 平 台 和 智 慧 家 居 系 統 同 步 在 物
業管理應用程式上提供各類服務；
r M-Health指 整 合 居 住 區 的 兒 童 遊 樂 場 及 公 園 主 題 家 庭 健 身 區，方 便 家 長 和 兒
童於居住區公共區域進行各類運動。由於健身、親子及社交需求增加，我們根
據 兒 童 的 需 求 及 年 齡 分 別 設 置 專 屬 親 子 樂 園。親 子 樂 園 針 對 不 同 年 齡 段 的 業
主規劃運動健身區及功能區等不同區域，創造健康和諧的社區；
r M-Home指整合居住區智慧家居科技產品及智能設計和個性化家居，例如玄關、
客廳、臥室、浴室及廚房，使住戶高效利用空間，享受輕鬆的居家環境；
r M-Service指 通 過 提 供 醫 療、社 區 管 理 服 務 及 物 業 管 理 服 務 等 各 類 服 務 提 高 業
主生活便利；及
r M-System指 於 物 業 開 發 階 段 通 過 實 施 四 大 項 目 管 理 系 統、質 量 控 制 系 統 及 其
他系統確保住宅的最佳品質。
我們認為5M智 慧 健 康 社 區 是 傳 統 社 區 系 統 的 全 面 升 級。5M智慧健康社區可連接
各類智慧家居技術系統，包括家電產品、警報保安系統及其他家居產品。5M智慧健康
社 區 融 入 了 雲 計 算、面 容 識 別 及 其 他 先 進 技 術，可 提 供 物 業 管 理 服 務，並 通 過 先 進 技
術 提 供 智 能 解 決 方 案 滿 足 用 戶 日 常 需 要。例 如，倘 第 三 方 侵 入 者 闖 入 業 主 產 權 區，安
裝在智慧家居中的保安系統可通過圖像識別及智能分析警示業主。除此之外，智慧家
居 及5M智慧健康社區同步的門禁系統可容許訪客或業主通行，亦支持遠程視屏對話、
遠程監控等功能。此外，各領域的智慧家居技術設備可通過智能計算機管理系統 進行
互 聯，用 戶 可 通 過 註 冊 移 動 應 用 程 式 接 通。隨 著 科 技 進 步 及 智 能 生 活 的 日 漸 普 及，我
們 的 智 慧 家 居 及 智 慧 健 康 社 區 日 後 將 進 一 步 融 合 社 會 的 醫 療 衛 生、教 育、娛 樂、辦 公
及政府服務，為客戶提供更全面的服務。
2017年12月，我們與阿里雲訂立框架合作協議。我們計劃整合雙方在大數據、電商、
物流及金融等方面的資源，搭建包含無人安保站、無人健身房、無人超市、無人售貨機、
無 人 書 店、共 享 單 車 系 統、24小 時 醫 療、便 利 店 等 共 享 設 施 於 一 體 的 新 型 智 慧 社 區 和
商業生態體系。
26. 我們的智慧家居指配備先進自動化系統的寓所，例如智慧家居科技產品可通過聯
網 實 現 安 保、溫 度、照 明、娛 樂 及 其 他 關 連 電 器 及 服 務（視 情 況 而 定）等 控 制、自 動 化 及
優 化 功 能。業 主 可 通 過 電 話、平 板 電 腦、計 算 機 或 寓 所 本 身 的 獨 立 系 統 遠 程 控 制、監
控或連接該等自動化系統。我們智慧家居的主要特點之一是可根據業主離家及返家、
閱 讀、就 餐、娛 樂 及 平 常 就 寢 時 間 等 日 常 生 活 習 慣 調 節。智 慧 家 居 的 智 慧 家 居 科 技 產
品 可 通 過 連 接 照 明、窗 簾、空 調、電 視、音 響 及 其 他 電 器（視 情 況 而 定）的 音 頻 遙 控 器 或
智能電話控制，以適應業主的生活習慣。我們的智慧家居亦配置加濕器、空氣淨化器、
淨水器、鮮風系統及其他家電，為智慧家居業主進一步提供健康、便利、舒適、安全及
節能的生活環境。
我們智慧家居通常所使用智能家電的案例如下（智能家電的配置可視情況依據業
主喜好選用）：
佛 山 美 的 花 灣 城 為 我 們 首 個 代 表 性 的 智 慧 家 居 項 目。2017年12月，我 們 發 佈 了 智
慧家居套餐和智慧健康小區套餐以滿足不同客戶的需求。智慧家居套餐和智慧健康小
區套餐均配備不同的智慧家居電器及設置。我們預期截至2018年底預售的大部分住宅
物業將配備智慧家居解決方案。
27.項目分類
我們的項目分類或有別於其他物業開發商所採用者。我們一般將物業開發項目劃
分為以下三個類別：
r 竣工項目或項目期數(1)；
r 開發中項目或項目期數(2)；及
r 留作未來開發的項目或項目期數(3)。
由於我們若干項目分多期開發及接續完工，故項目或會歸類為上述一個或以上類別。
除另行註明日期外，本招股章程所載各項目的詳細說明以2018年6月30日為準。各
項目或項目各期的動工日期指項目或期數首棟樓宇動工日期。我們竣工項目或期數概
況所載竣工日期指就各項目或多期項目各期獲得竣工建築工程認證報告的日期。開發
中或未來開發的項目或期數方面，竣工日期指基於我們現有開發計劃作出的最佳估計。
中 國 法 律 顧 問 表 示，各 物 業 項 目 或 項 目 期 數 可 能 需 要 多 份 土 地 使 用 權 證、建 築 工
程施工許可證、預售許可證以及其他許可證及證書，且可能會於開發過程的不同時間
發出。下表載列我們的物業分類與本招股章程附錄五所載物業估值報告及附錄一合併
財務資料所採納的物業分類之間的差異：
我們的分類 物業估值報告 會計師報告
竣工項目
r 已取得所需竣工證書的項
目或項目期數
r 第一組 — 我們在中國持作
銷售的物業
r 已竣工待售物業
r 第二組 — 我們在中國持作
投資的物業
r 投資物業
開發中項目
r 已取得所需土地使用權證
及建築工程施工許可證但
尚未取得所需竣工證書的
項目或項目期數
r 第三組 — 我們在中國持有
的開發中的物業
r 開發中物業
留作未來開發項目
r 已取得相關土地使用權證
或土地出讓合同但尚未取
得所需建築工程施工許可
證的項目或項目期數；或
r 第四組 — 我們在中國留作
未來開發的物業權益
r 第五組 — 我們在中國訂約
收購的物業
r 開發中物業
r 土地使用權預付款項(1)
r 已訂立意向書但尚未取得
相關土地出讓合同或土地
使用權證的項目或項目期
數
截 至2018年6月30日，我們的物業組合包括11個竣工項目、85個開發中項目及46個
留作未來開發或訂約收購作未來開發的土地項目。我們應佔竣工項目的總建築面積約0.4
百 萬 平 方 米，應 佔 開 發 中 項 目 總 建 築 面 積 約24.0百 萬 平 方 米。我 們 應 佔 留 作 未 來 開 發
或訂約收購作未來開發的土地項目的規劃總建築面積約為12.5百萬平方米。
中國法律顧問表示，除我們尚未動工的項目外，於業績紀錄期及直至最後可行日期，
我們已取得竣工項目、開發中項目及留作未來開發項目在所有重大方面的必要土地使
用 權 證 及 房 屋 所 有 權 證（如 適 用）。
28. 視 乎 項 目 規 模、複 雜 程 度 及 各 項 目 有 別 的 其 他 因 素 而 定，我 們 從 取 得 相 關 土 地 使
用權後一般需時24至36個月完成項目。
29. 收購土地
為 滿 足 中 國 長 期 強 勁 的 住 房 需 求，我 們 策 略 性 地 專 注 在 珠 江 三 角 洲 經 濟 區、長 江
三角洲經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南經濟區等核心經濟圈周邊
收購及開發土地資源。我們策略性選擇人口密集及工業發達城市以及房地產市場相對
強 勁 及 成 熟 的 城 市。對 於 三 線 或 部 分 四 線 城 市，我 們 專 注 於 核 心 地 區 的 開 發 項 目。對
於三線及四線有較大住房供應的城市，我們致力穩步開發及警惕市場風險。
我們主要通過兩種方法為項目收購土地：(i)公開招拍掛；及(ii)收購持有土地使用
權公司的股權或收購其他公司持有的物業權益。此外，我們亦通過合營方式與其他開
發 商 在 中 國 合 作 開 發 物 業。有 關 合 作 項 目 詳 情，請 參 閱「業 務 — 物業開發及銷售 — 土
地儲備」及「業務 — 物業開發及銷售 — 我們的物業開發項目組合」。除上述兩種方法外，
我們亦開始通過城市改造項目取得土地。
30. 城市更新項目
我 們 亦 開 始 參 與 城 市 更 新 項 目。城 市 更 新 項 目 通 常 指 於 城 市、農 村 或 工 廠 舊 址 進
行 土 地 再 開 發 的 項 目。城 市 更 新 可 提 升 城 市 形 象、生 活 品 質 及 促 進 經 濟 發 展。我 們 主
要 參 與 工 廠 舊 址 的 土 地 再 開 發。地 方 政 府 負 責 區 域╱結 構 拆 遷、安 置 補 償 及 過 渡 安 置
安 排。完 成 上 述 程 序（包 括 拆 遷 工 作）後，我 們 會 就 將 要 再 開 發 的 土 地 與 相 關 政 府 機 構簽訂土地出讓合同。
截 至2018年6月30日，我們參與中國河北省邯鄲一處工廠舊址的土地再開發。安置
安排已於2016年7月 完 成，且 我 們 已 就 將 要 再 開 發 的 土 地 與 相 關 政 府 機 構 簽 訂 土 地 出
讓 合 同。我 們 自 此 重 新 開 發 該 地 塊。
30. 我們的項目規劃及設計貫穿土地選址、市場營銷規劃、設計、編製預算、採購及建
設階段的全過程。我們旨在建設智能、綠色、獨特並極具現代化及當地文化特色的住宅。
我們的專業設計團隊包括集團設計管理中心、區域產品管理部及我們全資擁有的
建築設計公司廣東天元建築設計有限公司（「天元建築設計」）。集團設計管理中心是規
劃、設計及管理開發項目的決策機構，主要負責商業綜合大樓及主要住宅項目的整體
管 理，其 他 主 要 責 任 包 括 產 品 研 發、制 訂 設 計 標 準 及 設 計 的 質 量 控 制。區 域 產 品 管 理
部主要負責標準及一般住宅項目的整體管理，協助本集團設計商業綜合大樓及主要住
宅 項 目（包 括 制 訂 及 管 理 設 計 方 案 及 在 施 工 前 及 建 設 階 段 提 供 支 持），為 其 他 區 域 部 門
提供設計方面的技術支持。天元建築設計主要負責生產及提供研發支持。
我 們 全 資 擁 有 的 天 元 建 築 設 計 持 有 建 築 行 業（建 築 工 程）甲 級 資 質、規 劃 丙 級 資 質
及裝修工程二級資質認證。天元建築設計可提供各類專業化設計及生產服務，包括建
築 及 結 構 設 計、機 械 工 程 服 務、裝 修 及 景 觀 設 計。截 至2018年6月30日，天 元 建 築 設 計
約 有413名員工，包括大量持有碩士或博士學位的人員。天元建築設計榮獲多項獎項，
包括因花園設計而獲得的艾景獎。
此 外，我 們 亦 委 聘 著 名 國 內 及 國 際 設 計 諮 詢 公 司 為 項 目 提 供 優 質 的 設 計 工 作。我
們相信優秀的項目設計公司及其設計可大幅提升項目質量、價值及市場歡迎程度。因
此，我們審慎按照各自的優勢及專長挑選設計諮詢公司，並就項目的不同方面委聘不
同 設 計 諮 詢 公 司，例 如 建 築 設 計、景 觀 設 計、室 內 設 計 及 配 套 設 施 設 計 等。於 業 績 紀
錄期，我們委聘的所有設計諮詢公司均為獨立第三方，我們 一般考量多項因素進行挑
選，例 如 物 業 開 發 類 別、項 目 規 模 及 定 位、預 算、偏 好 設 計 風 格、報 價、技 術 能 力、公
司 聲 譽 及 過 往 業 績（視 情 況 而 定）。我 們 委 聘 的 著 名 國 內 及 國 際 設 計 公 司 包 括AECOM、
Ronald Lu & Partners、O-office Architects、奧雅、天華及水石。
截 至2018年6月30日，我 們 約50%的 開 發 項 目 由 天 元 建 築 設 計 設 計，其 餘 由 第 三 方
建築設計公司設計。
31. 委任建築公司
我 們 一 般 將 物 業 開 發 項 目 的 建 築 工 程 外 包 予 建 築 承 包 商。於 業 績 紀 錄 期，我 們 委
聘的所有建築承包商均為獨立第三方。我們相信，外包建築工程使我們能更好地專注
於我們作為物業開發商的業務，並可利用建築公司的專業知識將特定風險降至最低，
例如原材料成本波動的風險。
我們一般通過招標流程為我們的項目甄選建築公司。我們優選具有長期合作關係
的建築公司，以確保產品質量，並訂有符合我們標準且可能邀請參與新項目招標的內
部 建 築 公 司 名 單。為 確 保 物 業 的 質 量 及 工 藝，我 們 在 挑 選 建 築 公 司 時 採 取 嚴 格 標 準。
評估建築公司時，我們會考慮多項因素，例如專業資質、聲譽、證書、財務狀況、經驗、
報價、過往業績及建築工程質量、提議的工程時間表及計劃以及技術能力（視情況而定）。
就 質 量 控 制 而 言，我 們 向 承 包 商 提 供 相 關 培 訓，確 保 彼 等 了 解 我 們 的 需 要。承 包
商於我們的工地開始建設工程前，我們出於質量控制目的會檢查及審查組裝零件。於
建設階段，我們的代表會檢查工程質量以及監督承包商進度並評估彼等表現。
我們與經挑選的建築公司所訂立的建築合約通常載有建築公司就工程時間表、質
量及安全標準所提供的保證。建築公司或須就延誤支付違約金並須就建築缺陷承擔糾
正 缺 陷（竣 工 及 交 付 前 後）所 產 生 的 成 本。此 外，倘 建 築 公 司 導 致 開 發 時 間 表 有 任 何 重大 延 誤 或 對 項 目 開 發 造 成 不 可 修 正 的 損 害，我 們 均 可 終 止 建 築 合 約。於 業 績 紀 錄 期，
我們並無因所委聘建築公司進行的工作未達標而經歷或面臨任何重大工程延誤、處罰、
申索或損失。
我 們 根 據 建 築 合 約 中 規 定 的 條 款 及 條 件 以 及 各 階 段 所 規 定 的 比 例（不 同 項 目 中 有
所 區 別）向 建 築 公 司 分 期 付 款。一 般 而 言，我 們 在 施 工 階 段 根 據 進 度 向 建 築 公 司 付 款，
視 乎 協 議 規 定 的 條 款 及 條 件，通 常 施 工 階 段 所 付 款 項 總 額 為 全 部 合 約 價 約70%至
75%。當 工 程 竣 工，物 業 通 過 相 關 測 試 或 登 記（視 情 況 而 定）後，我們通常會最高支付合
約價約80%至95%，視乎建築合約的相關條款及條件而定。我們一般將保留合約結算價
剩餘款項約兩年作為保修期內的質量保證金。質量保證金用以彌補因建築缺陷所產生
的 任 何 或 然 開 支。協 定 的 保 修 期 屆 滿 後，未 使 用 的 質 量 保 證 金 將 退 還 予 建 築 公 司。截
至 最 後 可 行 日 期，我 們 保 留 人 民 幣238.0百 萬 元 的 質 量 保 證 金。於 業 績 紀 錄 期，尚 無 任
何質量保證金不足以涵蓋我們為糾正建築缺陷所產生的開支的情況。
32. 裝配式建築
裝配式建築為於工廠或其他生產場地組裝各部件的零件或結構的所有部件，再將
整套配件或子配件運輸至結構所在工地。使用在工地外預製的可即時組裝部件，可便
捷及穩固地於工地組裝成穩定結構。適合裝配式建築的材料主要包括混凝土、鋼材及
木材。實施裝配式建築的優勢是在工地外的預製場或工廠生產部分主要建築材料，對
工 程 生 產 率、質 量 及 成 本 有 更 佳 控 制。已 完 成 部 分 其 後 運 至 工 地 進 行 組 裝 及 連 接，從
而縮短施工時間及降低成本。
根 據 仲 量 聯 行 顧 問，由 於 與 傳 統 施 工 方 法 相 比，裝 配 式 建 築 行 業 對 生 產 及 安 裝 技
術有較高要求，加上該行業可用的技術熟練工人數目有限，因此中國的裝配式建築行
業仍處於較早發展階段。鑑於我們正向裝配式建築行業擴張，因此相信我們有機會成
為 該 行 業 的 主 要 參 與 者。我 們 計 劃2018年 進 軍 裝 配 式 建 築，並 計 劃 在 可 預 見 未 來 於 珠
江三角洲經濟區及長江三角洲經濟區建設多個裝配式建築廠以實現該目標。
截 至2018年6月30日，我 們 訂 立 了 三 份 合 約，設 立 裝 配 式 建 築 廠。有 關 裝 配 式 建 築
廠的詳情如下：
r 2018年3月25日，我們與江蘇徐州工業園區管理委員會訂立合約，於江蘇省設
立裝配式建築廠。該裝配式建築廠佔總土地面積359畝，計劃用作生產高層住
宅及公共建築的裝配式部件，且預期一期工程竣工後年產能為0.75百萬平方米。
該項目的總建築面積為143,500平 方 米。廠 房 計 劃 於2020年6月 前 施 工，我 們 預
期就該項目投資約人民幣830.0百萬元；
r 2018年5月25日，我們與寧鄉經濟技術開發區管理委員會訂立合約，於湖南省
長沙市設立裝配式建築廠，總土地面積估計為200畝。長沙廠房計劃為高層住
宅 及 公 共 建 築 生 產 裝 配 式 部 件，第 一 期 工 程 落 成 後 的 年 產 能 預 計 達 至0.60百
萬 平 方 米。廠 房 計 劃 於2018年 底 施 工，我 們 預 期 就 該 項 目 投 資 約 人 民 幣302.0
百萬元；及
r 2018年5月31日，我們與鎮江高新區管理委員會訂立合約，於江蘇省鎮江市設
立裝配式建築廠，總土地面積估計為128畝。鎮江廠房將為高層住宅及公共建
築生產裝配式部件，第一期工程落成後的年產能預計達至0.75百萬平方米。廠
房計劃於2019年上半年施工，我們預期就該項目投資約人民幣140.0百萬元。
我們計劃首先將該等廠房生產的裝配式部件僅用於自有物業開發項目，亦計劃使
用內部資金及╱或全球發售所得款項為該等廠房的建設階段提供資金。
33. 我們主要依賴本身的銷售團隊進行促銷及市場營銷。截至2018年6月30日，我們的
銷售及客服隊伍有6,000多名人員。我們的營銷管理中心負責制定市場營銷及銷售策略
以及管理整體市場營銷及銷售流程。營銷管理中心就產品定位作出決定並緊密參與由
項目選址至物業預售及銷售的各個物業開發流程。營銷管理中心定期進行市場調查研
究並定期監察不斷轉變的市場狀況，以及時調整市場營銷及銷售策略。我們已建立與
銷售團隊的評價體系掛鈎的激勵體系。我們亦不時向彼等提供培訓，確保彼等清晰了
解我們的產品定位及相對優勢。
不同項目的市場營銷及銷售策略會有所不同，視乎多項因素而定，包括市場狀況、
項目規模及目標客戶。我們的最終目標是通過銷售物業開發項目收回成本並賺取收益，
尤其是當巿價下跌時。
我們以電視及廣告牌以及互聯網等可視及印刷媒介渠道推廣物業。我們在本身的
綜 合 體 物 業 進 行 促 銷 活 動，宣 傳 我 們 的 產 品。我 們 亦 舉 辦、贊 助 及 參 加 不 同 發佈 會 及
展銷會以提升品牌知名度。
儘管我們自行推廣現有大部分項目，但我們亦就新項目委聘第三方房地產銷售代
理促進我們物業開發項目的市場營銷及銷售，旨在利用第三方房地產銷售代理對當地
的了解於短時間內以較少人手進軍當地市場。我們與不同獨立第三方房地產銷售公司
訂 立 戰 略 合 作 協 議，當 中 一 般 載 有 保 留 範 疇、服 務 年 期、授 權 範 圍、費 用 及 付 款 方 法
等主要條款。協議一般亦規定銷售公司不得進行未經授權的銷售或以低於我們協定的
價格銷售我們的物業，且銷售代理的廣告必須為真實，亦必須遵守所有適用的法規要
求。銷售公司的佣金會按個別項目進行磋商，通常與銷售表現掛鈎。截至2015年、2016
年 及2017年12月31日止年度與截至2017年 及2018年3月31日止三個月，支付予外部銷售
代理的總佣金分別約為人民幣9.1百萬元、人民幣28.0百萬元、人民幣84.5百萬元、人民
幣4.5百萬元及人民幣22.3百 萬 元。銷 售 代 理 並 不 會 代 表 我 們 收 取 任 何 銷 售 付 款。客 戶
作出的付款直接支付至我們指定的公司賬戶。業績紀錄期直至最後可行日期，我們與
銷售代理並無任何重大糾紛。
34. 我 們 一 般 要 求 客 戶 在 訂 立 買 賣 協 議 時 支 付 訂 金。如 果 客 戶 違 反 購 買 承 諾，則 該 等
訂金通常被沒收。一次過付款購買物業的客戶一般須在訂立相關買賣協議後的規定期
限內全額支付總購買價。分期付款的客戶須根據協定付款時間表付款。尚未償付結餘
必須於物業交付前全額結付。以按揭貸款購買物業的客戶通常須於訂立買賣協議後支
付總購買價20%至30%的 首 付 款。尚 未 償 還 款 項 乃 根 據 相 關 銀 行 貸 款 協 議 於 規 定 期 限
內由抵押銀行結付。
根 據 中 國 行 業 慣 例，我 們 就 客 戶 的 按 揭 貸 款 向 抵 押 銀 行 提 供 擔 保。該 等 擔 保 通 常
於簽發相關物業所有權證及以按揭銀行為受益人登記按揭時解除。倘買家在擔保期內
拖欠按揭貸款，我們須向抵押銀行償還所欠的尚未清償結餘。在結付按揭貸款未償結
餘 後，我 們 將 獲 得 該 筆 按 揭 貸 款 的 所 有 權，有 權 向 買 家 追 討 貸 款。根 據 行 業 慣 例，我
們倚賴抵押銀行所進行的信貸檢查，不會對客戶進行獨立信貸檢查。截至2018年3月31
日，我 們 就 客 戶 的 按 揭 貸 款 所 提 供 的 未 解 除 擔 保 為 人 民 幣260億 元。請 參 閱「風 險 因 素
— 與我們業務有關的風險 — 我們為若干客戶按揭貸款提供擔保，若客戶拖欠按揭貸款，
則我們須對按揭銀行負責」。
35. 項目融資
截 至2018年6月30日，我 們 的 物 業 發 展 項 目 已 動 用 開 發 成 本（包 括 土 地 收 購 成 本）合
共人民幣1,251億 元。截 至2018年6月30日，我 們 的 開 發 中 及 規 劃 作 未 來 發 展 的 物 業 發
展項目估計未來動用開發成本合共約人民幣1,243億元。我們以營運活動所得內部現金
流 量（包 括 預 售 及 銷 售 物 業 所 得 款 項、租 金 收 入）及 銀 行 貸 款、信 託 融 資 及 發 行 債 券 等
外部現金流量為項目撥資。
36. 銀行貸款
銀行貸款為我們外部融資的主要來源。我們就項目取得銀行融資的能力取決於中
央及地方政府推出的多項經濟措施。根據中國銀監會於2004年8月30日頒佈的指引，不
得就尚未取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或建築工程
施 工 許 可 證 的 項 目 授 出 任 何 銀 行 貸 款。2009年5月25日，國 務 院 頒 佈《關 於 調 整 固 定 資
產 投 資 項 目 資 本 金 比 例 的 通 知》，當 中 規 定 普 通 商 品 房 及 保 障 性 住 房 的 最 低 資 本 需 求
為20%，而其他物業開發項目的最低資本需求則為30%。於2015年9月9日，國務院頒 佈
關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知，根據該通知，其他物業開發項
目的最低資本金比例由30%調整為25%。
37. 與中國若干其他物業開發商類似，我們於日常業務過程中不時與信託公司或資產
管 理 公 司 訂 立 融 資 協 議，為 物 業 開 發 提 供 資 金。我 們 認 為，與 傳 統 銀 行 借 款 相 比，信
託融資及其他融資安排在可用、批准時間表及還款要求方面通常有更大靈活性，因此
對於我們若干項目開發而言尤其是在銀行信貸環境收緊的情況下，乃有效的替代融資
來源。
截 至2018年3月31日， 我 們 未 償 還 的 信 託 融 資 及 其 他 融 資 安 排 總 額 為 人 民 幣
15,056.4百 萬 元，佔 借 款 總 額（包 括 銀 行 及 其 他 借 款 和 公 司 債 券）34.5%。
38. 於2016年，我 們 於 深 圳 證 券 交 易 所 完 成 發 行 三 份 公 司 債 券，即2016年 美 的 債 券、
2016年美的債券01及2016年美的債券02。公司債券詳情如下：
債券名稱 面 值 利率 發行日期 期 限
扣除發行
成本後的所得
款項淨額 實際利率 信用評級
（人民幣千元） （人民幣千元） （年利率）
2016年美的債券........... 500,000 4.28% 2016年1月5日 三年 495,000 4.65% AA+
2016年美的債券01 . . . . . . . . 1,000,000 4.80% 2016年3月31日 三年 998,000 4.87% AA+
2016年美的債券02 . . . . . . . . 2,000,000 4.80% 2016年6月1日 三年 1,996,000 4.87% AA+
債 券 發 行 給 合 資 格 投 資 者。所 有 債 券 由 美 的 控 股 公 司 擔 保。請 參 閱「與 控 股 股 東 的
關 係 — 獨立於控股股東 — 財 務 獨 立」及「持 續 關 連 交 易 — (c)全面豁免持續關連交易 —
6.何 先 生 的 緊 密 聯 繫 人 提 供 擔 保」。我 們 將 公 司 債 券 發 行 所 得 款 項 用 於 未 來 項 目 開 發。
我們認為，雖然債券發行增加我們的債務及利息開支，但通過提高槓桿率將提升我們
的股權回報，進而提高融資的多樣性及靈活性。
此 外，我 們 持 續 尋 求 多 樣 融 資 機 會 以 支 持 我 們 的 業 務。我 們 於2018年3月7日取得
深圳證券交易所批准，可於2019年3月6日前向合資格投資者發行總額人民幣45億元的
非公開公司債券，據此，我們於2018年5月24日發行第一批公司債券，本金總額為人民
幣14億元，票面年利率為7.8%，於2021年5月到期。此外，我們亦於2018年3月20日取得
中 國 證 券 監 督 管 理 委 員 會 批 准，可 於2020年3月19日前向合資格公眾投資者發行總額
人民幣30億元的另一批公司債券，據此，我們於2018年9月17日發行第一批公司債券，
本金總額為人民幣10億元，票面年利率為7.5%，於2021年9月到期。
我們於2018年4月再獲監管機構批准發行合共人民幣17.9億元由應收物業買家款項
抵押的資產支持證券，該等資產支持證券已於2018年7月發行，票面利率介乎7.2%至7.8%。
39. 我們相信優質物業管理服務為客戶體驗不可或缺的一部分，因而對維持長期客戶
關係至關重要。我們目前通過附屬公司廣東美的物業為我們大多數物業開發項目提供
全 面 物 業 管 理 服 務。美 的 物 業 管 理 於2000年 成 立，於2016年12月 在 中 國 新 三 板 上 市，
總部位於順德。美的物業管理專注於物業管理，涉及安保服務、公共區及物業設施維護、
物 業 開 發 諮 詢 服 務、物 業 檢 查 服 務 等。詳 情 請 參 閱「— 物 業 管 理 服 務」。此 外，美 的 物
業管理亦提供安保服務、物業維護、園藝及景觀服務以及管理配套設施。截至2018年6
月30日，我 們 的 物 業 管 理 公 司 為42個 物 業 項 目 的 住 戶 及 租 客 提 供 物 業 管 理 服 務，包 括
商 業 及 住 宅 物 業，我 們 應 佔 的 總 建 築 面 積 約 為17.5百 萬 平 方 米。我 們 管 理 的 大 部 分 物
業 均 由 我 們 開 發。於2015年，我 們 獲 得 物 業 管 理 系 統 的ISO9001:2008、ISO14001:2004、
OHSAS18001:2007。
我們訂立的標準物業管理協議載列所提供服務的範疇及品質規定以及管理費安排。
一 般 而 言，物 業 管 理 費 按 單 位 面 積 計 算，參 考 當 前 市 價 釐 定。截 至2015年、2016年 及
2017年12月31日止年度與截至2017年 及2018年3月31日止三個月，我們的物業管理收益
分別約為人民幣98.1百萬元、人民幣143.3百萬元、人民幣232.8百萬元、人民幣48.5百 萬
元及人民幣80.5百萬元，分別相當於相關期間總收益的1.2%、1.2%、1.3%、2.2%及1.7%。
下表載列所示日期按地區劃分由我們或其他物業開發商所開發住宅及商業物業並
由我們管理的總建築面積明細：
於12月31日 於2018年
2015年 2016年 2017年 6月30日
總建築
面 積 %
總建築
面 積 %
總建築
面 積 %
總建築
面 積 %
（千平方米，百分比除外）
由我們開發的物業
住 宅
佛 山 ............................... 5,701.0 40.4% 6,085.4 38.2% 6,084.5 38.1% 6,504.8 38.5%
貴 陽 ............................... 1,712.3 12.1% 1,712.3 10.7% 1,712.3 10.7% 1,712.3 10.1%
株 洲 ............................... 1,215.3 8.6% 1,647.3 10.3% 1,647.3 10.3% 1,647.3 9.8%
徐 州 ............................... 1,248.2 8.9% 1,248.2 7.8% 1,248.2 7.8% 1,248.2 7.4%
遵 義 ............................... 818.5 5.8% 818.5 5.1% 818.5 5.1% 818.5 4.9%
瀋 陽 ............................... 786.0 5.6% 786.0 4.9% 786.0 4.9% 786.0 4.7%
邯 鄲 ............................... 780.0 5.5% 780.0 4.9% 775.6 4.9% 780.0 4.6%
鎮 江 ............................... — — 630.1 4.0% 630.1 3.9% 630.1 3.7%
寧 波 ............................... 614.3 4.4% 614.3 3.9% 614.3 3.8% 614.3 3.6%
盤 錦 ............................... 602.3 4.3% 602.3 3.8% 602.3 3.8% 602.3 3.6%
南 昌 ............................... — — 398.4 2.5% 398.4 2.5% 398.4 2.4%
住宅總建築面積 ...................... 13,478.0 95.6% 15,322.8 96.1% 15,317.5 96.0% 16,232.4 96.2%
商 業
佛 山 ............................... 240.2 1.7% 240.2 1.5% 264.5 1.7% 264.5 1.6%
貴 陽 ............................... 139.2 1.0% 139.2 0.9% 139.2 0.9% 139.2 0.8%
株 洲 ............................... 127.5 0.9% 127.5 0.8% 127.5 0.8% 127.5 0.8%
徐 州 ............................... 111.2 0.8% 111.2 0.7% 111.2 0.7% 111.2 0.7%
商業總建築面積 ...................... 618.2 4.4% 618.2 3.9% 642.5 4.0% 642.5 3.8%
總建築面積........................... 14,096.2 100.0% 15,941.0 100.0% 15,960.0 100.0% 16,874.8 100%
由其他物業開發商開發的物業
住 宅
佛 山 ............................... ———— 165.0 24.7% 165.0 24.7%
徐 州 ............................... ———— 107.3 16.0% 107.3 16.0%
貴 陽 ............................... 82.0 58.5% 82.0 58.5% 82.0 12.2% 82.0 12.2%
住宅總建築面積 ...................... 82.0 58.5% 82.0 58.5% 354.3 52.9% 354.3 52.9%
商 業
佛 山 ............................... ———— 257.0 38.4% 257.0 38.4%
貴 陽 ............................... 58.0 41.5% 58.0 41.5% 58.0 8.7% 58.0 8.7%
商業總建築面積 ...................... 58.0 41.5% 58.0 41.5% 315.0 47.1% 315.0 47.1%
總建築面積........................... 140.0 100.0% 140.0 100.0% 669.3 100.0% 669.3 100.0%
所管理總建築面積 .................... 14,236.2 100% 16,081.0 100% 16,629.3 100% 17,544.1 100%
40. 概 覽
根據我們的業務策略，我們亦持有及營運我們開發的部分商業物業作長期投資用
途，包 括 商 場、辦 公 室、酒 店 及 其 他 商 舖。我 們 持 有 酒 店 以 外 的 商 業 物 業 以 待 資 本 增
值 及 出 租 以 產 生 租 金 收 入，而 酒 店 則 主 要 通 過 租 回 的 方 式 經 營。此 外，我 們 向 若 干 商
業 物 業 租 戶 收 取 場 地 使 用 費 及 廣 告 位 使 用 費 等 宣 傳 費 用。截 至2015年、2016年 及2017
年12月31日止年度與截至2017年 及2018年3月31日 止 三 個 月，物 業 投 資 及 營 運 所 產 生
的收益分別為人民幣100.4百 萬 元、人 民 幣139.0百 萬 元、人 民 幣153.9百 萬 元、人 民 幣
28.5百萬元及人民幣40.9百萬元。下文載列我們商業物業組合詳情：
商 場
1. 佛山美的新都薈廣場
佛 山 美 的 新 都 薈 廣 場 為 商 業 及 住 宅 項 目，包 括 兩 棟 高 層 建 築（主 要 用 作 商 業 樓）、
公寓（已售）、兩層地下停車場超過約1,000個停車位。該項目位於北滘核心地段，為佛山、
番禺及順德三個城市的交界處。該項目集合約80個家居品牌，成為方便附近居民購物
及娛樂的平台。下表載列佛山美的新都薈廣場截至2018年6月30日的若干營運數據：
土地面積............................................................ 27,404平方米
持作投資的總建築面積 ............................................... 42,393平方米
可供出售的建築面積 ................................................. 零
轉租建築面積 ....................................................... 13,534平方米
出售或預售的總建築面積 ............................................. 87,996平方米
可出租建築面積 ..................................................... 53,451平方米
租賃建築面積 ....................................................... 30,270平方米
建設期
— 動 工 ............................................................ 2014年1月
— 竣 工 ............................................................ 2016年9月
本集團應佔權益 ..................................................... 100.0%
下表載列上述項目於2018年6月30日按服務行業劃分的總租賃建築面積明細：
行 業 租賃建築面積
佔總租賃
建築面積百分比
（平方米） (%)
休閒及娛樂. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,842 22.6
零 售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,762 12.4
兒童服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,650 22.0
餐 飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,110 33.4
配套服務及其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,905 9.6
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30,270 100.0
2. 株洲美的時代廣場
株洲美的時代廣場位於株洲中心區，連接市中心、株洲縣、湘潭及其他地區。該商
場融合精品酒店式公寓（已售）、寫字樓（已售）、購物中心、兩層停車場，方便附近居民
在 株 洲 美 的 時 代 廣 場 購 物 及 用 餐。下 表 載 列 株 洲 美 的 時 代 廣 場 截 至2018年6月30日 的
若干營運數據：
土地面積......................................................... 49,338平方米
持作投資的總建築面積 ............................................ 83,068平方米
可供出售的建築面積 .............................................. 3,956平方米
出售或預售的總建築面積 .......................................... 38,114平方米
可出租建築面積 .................................................. 83,068平方米
租賃建築面積 .................................................... 49,484平方米
建設期 ...........................................................
— 動 工 ......................................................... 2012年10月
— 竣 工 ......................................................... 2017年1月
本集團應佔權益 .................................................. 100%
下表載列上述項目於2018年6月30日按服務行業劃分的總租賃建築面積明細：
行 業 租賃建築面積
佔總租賃
建築面積百分比
（平方米） (%)
休閒及娛樂. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,805 17.8
零 售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,158 40.7
兒童服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,115 16.4
餐 飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,821 13.8
配套服務及其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,585 11.3
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49,484 100.0
41. 酒 店
於業績紀錄期，我們亦營運及管理酒店，藉此增加收入來源。一般而言，我們開發
酒店，竣工後向個人投資者出售物業，再通過售後回租協議向彼等租回酒店。
於 業 績 紀 錄 期，我 們 根 據 重 組 出 售 兩 間 酒 店。詳 情 請 參 閱「歷 史、重 組 及 集 團 架 構
— 重組」。截至2018年6月30日，我們擁有一間酒店。
徐州麗楓酒店
徐州麗楓酒店，位於雲龍區昆侖大道美的廣場D座3–420，總建築面積12,346平方米，
酒店有超過170間 客 房，提 供 八 類 客 房 迎 合 不 同 客 戶 的 需 求。徐 州 麗 楓 酒 店 於2017年1
月開業。
2017年與截至2017年 及2018年3月31日止三個月，徐州麗楓酒店營運所產生的收益
分別為人民幣14.7百萬元、人民幣3.8百萬元及人民幣2.5百萬元。徐州麗楓酒店的營運
收益來自酒店住宿。
下表載列徐州麗楓酒店於所示期間的若干營運表現數據：
截 至12月31日止年度
截 至3月31日
止三個月
2015年 2016年 2017年 2018年
客 房 均 價（人 民 幣 元） ........ — — 224.0 217.0
入住率(%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 76.0 72.4
每 間 客 房 收 益（人 民 幣 元） .... — — 170.0 157.0
徐州麗楓酒店由中國酒店管理公司麗楓舒適酒店（深圳）有限公司（「麗楓舒適酒店（深
圳）有限公司」）進行管理。我們與麗楓舒適酒店（深圳）有限公司於2015年訂立為期十年
的 酒 店 管 理 協 議。根 據 酒 店 管 理 協 議，我 們 支 付 徐 州 麗 楓 酒 店 年 度 總 收 益 的3.5%作 為
管理費。
42. 文化旅遊項目
我們亦於人口密度高且通常距離省會城市15公里範圍以內的城市開發文化旅遊項
目。截至2018年6月30日，我們現正開發美的鷺湖森林度假區（「美的鷺湖森林度假區」）。
我們亦於該文化旅遊項目內開發住宅物業、商業物業及酒店。我們認為通過開發及建
設文化旅遊項目可提升本集團的品牌價值及認可度，同時為購置位於該文化旅遊景點
的住宅物業的客戶提供更完善的配套設施，提高客戶的生活品質。
美 的 鷺 湖 森 林 度 假 區 位 於 廣 東 省 佛 山 高 明 區（為 廣 佛 肇 經 濟 圈 腹 地），按 國 家5A級
旅遊景區標準(National Standard Class 5A Tourist Attractions)建設。該度假區包括由白鷺湖
及 白 鷺 島 組 成 的 白 鷺 湖 生 態 保 護 區，是 集 體 育、娛 樂、零 售 及 商 業、主 題 酒 店 等 多 元
業態於一體的綜合度假區。2016年5月，美的鷺湖森林度假區獲中國國家旅遊局選入「2016
全國優選旅遊項目名錄」，為2016年 佛 山 市 唯 一 的 優 選 旅 遊 景 點。此 外，該 項 目 於2016
年 及2017年連續兩年獲廣東省政府列為重點建設項目。截至2018年6月30日，我們有一
項 位 於 美 的 鷺 湖 森 林 度 假 區 的 住 宅 開 發 項 目。有 關 該 項 目 的 更 多 詳 情，請 參 閱「業 務
— 我們的項目 — 附屬公司開發的物業開發項目 — 珠江三角洲經濟區— 30.佛山美的鷺
湖森林度假區」。
截 至2018年6月30日，我們有四家主題酒店、餐廳、遊樂園、荼園及主題公園。截至
2015年、2016年 及2017年12月31日止年度與截至2017年 及2018年3月31日 止 三 個 月，自
我們的文化旅遊項目獲得的收益分別為人民幣0.7百 萬 元、人 民 幣10.8百 萬 元、人 民 幣
47.5百萬元、人民幣6.7百萬元及人民幣28.6百萬元。
43. 供應商
截 至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度與截至2018年3月31日 止 三 個 月，向
五大供應商的採購額分別為人民幣1,157.7百萬元、人民幣1,202.9百萬元、人民幣1,882.0
百萬元及人民幣862.6百 萬 元，分 別 相 當 於 我 們 於 該 等 期 間 總 採 購 額（不 包 括 買 地）的
26.6%、25.0%、25.0%及30.7%。該等供應商均為獨立第三方。業績紀錄期內的五大供應
商 均 為 我 們 委 聘 的 建 築 公 司 或 設 備 供 應 商。截 至2015年、2016年 及2017年12月31日 止
年度與截至2018年3月31日 止 三 個 月，向 單 一 最 大 供 應 商 的 採 購 額 分 別 為 人 民 幣277.8
百 萬 元、人 民 幣310.7百 萬 元、人 民 幣522.3百萬元及人民幣227.7百 萬 元，分 別 相 當 於 我
們 於 該 等 期 間 總 採 購 額（不 包 括 買 地）的6.4%、6.5%、6.9%及8.1%。於業績紀錄期，我們
與五大供應商平均擁有約七年的業務關係。
44. 客 戶
我 們 住 宅 及 商 業 物 業 的 主 要 客 戶 為 個 人 買 家 及 公 司 實 體。截 至2015年、2016年 及
2017年12月31日止年度與截至2018年3月31日 止 三 個 月，五 大 客 戶 產 生 的 收 益 分 別 為
人民幣121.9百 萬 元、人 民 幣195.1百 萬 元、人 民 幣144.6百萬元及人民幣64.2百 萬 元，分
別佔我們於各期間總收益約1.5%、1.6%、0.8%及1.3%。除何先生的女兒何女士（「何女士」）
外，該 等 客 戶 均 為 獨 立 第 三 方 置 業 者。本 公 司 關 連 人 士 何 女 士 為 我 們2015年的五大客
戶 之 一，購 買 我 們 若 干 住 宅 物 業 及 停 車 位，該 等 交 易 均 按 一 般 商 業 條 款 公 平 進 行。何
女士產生的收益佔我們2015年總收益的0.3%。截至2015年、2016年 及2017年12月31日 止
年度與截至2018年3月31日止三個月，我們最大客戶產生的收益分別為人民幣33.3百 萬
元、人 民 幣68.6百 萬 元、人 民 幣48.9百萬元及人民幣22.6百 萬 元，分 別 佔 我 們 同 期 總 收
益 的0.4%、0.6%、0.3%及0.5%。
45. 僱 員
截 至2018年6月30日，我 們 共 有10,858名 僱 員，絕 大 部 分 位 於 中 國。下 表 載 列 我 們
截 至2018年6月30日按職能劃分的僱員明細：
職 能 僱員數目
佔總僱員
數百分比
高級管理層. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 0.2%
營銷及客戶服務 ....................................... 6,262 57.7%
策略及營運. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433 4.0%
人力資源、行政及財務 ................................. 1,236 11.4%
工程及設計............................................ 2,187 20.0%
成本管理、投標及採購管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402 3.7%
業務及開發. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 2.6%
審計及法律. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 0.3%
總 計 .................................................. 10,858 100.0%
11 :
Jackychan2680(56871)@2018-10-03 21:58:38定價太貴了
12 :
GS(14)@2018-10-04 00:49:22Jackychan2680在11樓提及
定價太貴了
好野實貴
13 :
GS(14)@2019-03-16 08:47:47董事會謹此知會本公司股東及有意投資者，根據對本集團截至2018年12月31日止年度
（「相關年度」）之未經審核綜合管理賬目及董事會現時可獲得的資料作出的初步評估，
本集團預期於相關年度之核心溢利較上年度將錄得超過70%之升幅，主要原因為本集
團於相關年度收入增長所致。