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蘇寧門店若關張收租婆咋辦? 歲寒知松柏

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102v7b9.html

$蘇寧雲商(SZ002024)$ 公告擬出售物業給基金再回租,我們來算筆賬:

賬載原值20億,凈值17億,年折舊按1億算。現40億出售,交稅10億,凈收30億現金,利潤13億。

售後回租時,基金想募集到錢,優先級現在得保8%才有吸引力,否則就算蘇寧集團劣後險資等機構也不敢認購基金,老百姓可不傻,p2p都15%的年預期收益率呢。

那麽,蘇寧雲商年租金至少得付3.2億元,否則基金不可能有8%的收益率,未來的增值暫不考慮。

一、這3.2億的年租金,不到10年即超過30億的出售現金流入,年10.7%遠高於銀行貸款利率;

二、3.2億減1億的折舊,每年增加2.2億成本費用,6年即超過13億的出售一次性利潤,年17%(所得稅因素忽略),或者說是6倍的pe,請問蘇寧雲商現在pe多少?

這麽看來,只有稅務局是贏家,白得10億的稅款。那蘇寧為什麽要幹這事呢?

一是要靠這13億扭虧;

二是弄到30億現金,估計它抵押貸款有難度或金額小,所以寧願用高成本的售後回租;

三是讓炒股的朋友眼睛亮一亮,證明自己的資產隱蔽有升值,股票炒高大股東質押時能多融點錢。

不過,蘇寧雲商現在的pb超過2倍,不要說港股里大把0.5pb的地產股,就是a股的地產龍頭也就1倍pb出頭。

當然啦,以房地產現在的形勢,能賣還是得賣,否則過一二年想賣都沒有傻瓜願接貨。若是過幾年門店大關張,租金該向誰收呢?

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蔣元秋妹1億買地盤做「收租婆」年收逾520萬租

1 : GS(14)@2017-07-06 23:43:00

不少企業家都喜愛買磚頭收租,香港著名工業家蔣震細女、立法會議員「蔣元秋」蔣麗芸之胞妹蔣麗苑,就索性自己做埋發展商,在紅磡用逾1億買起全幢樓,翻新完之後出租,一於做「收租婆」。估計連同舖位,年收租金超過520萬元,回報率近5厘。該物業名為高山居,位於紅磡新柳街2C號,鄰近高山劇場,距離何文田站約5至8分鐘步程。土地註冊處資料顯示,項目由震雄集團(057)行政總裁蔣麗苑,於2015年5月以1.068億元買入,為其個人名義的私人投資物業,現翻新完之後出租,全幢14伙住宅,平均每伙叫租2.2萬元左右。項目另設3,100呎的地下連1樓舖位,都是招租當中,叫租12.8萬元。假如14伙住宅連同舖位全數租出,每月可收租逾43萬元,屈指一算,全年可收租逾520萬元,以買入價1.068億元計算,租金回報率近5厘,回報率都算高。如果以呎租計算,最平5樓叫租2.05萬元,單位面積356方呎,呎租近58元,最貴17樓叫租2.35萬元,呎租達66元,拍得住九龍站豪宅價。而鄰近新樓何文田山畔,一伙2座中層D室1房單位,實用面積360方呎,業主都只是叫租2萬元,實用呎租約55.6元。負責是次項目招租工作的第一太平戴維斯,昨開放的兩個現樓示範單位,分別為交樓標準的15樓,以及附帶裝修的16樓,面積同為356方呎的開放式戶,有露台,無黑廁,差不多戶戶都可以望到高山劇場,而且廚房竟然不是近年興起的開放式廚房,而且是一梯一伙,私隱度較高,比起不少一手劏房,設計的確較為人性化。第一太平戴維斯住宅服務主管王麗文昨表示,全幢14伙住宅,戶戶都是356方呎開放式戶,4樓為特色戶,另連390方呎平台,租約都是坊間的兩年租期,不設短租。租金參考同區的何文田山畔,目標客群為年青專業人士及附近的大學生。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170706/20080559
蔣元 元秋 秋妹 億買 地盤 收租 租婆 年收 收逾 520 萬租
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