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「爛尾」16年科維大廈 「起死回生」

http://www.yicai.com/news/2011/05/818605.html

1 6年時間可以發生很多事,比如一棟「爛尾樓」的起死回生。

沉寂三年之後,長壽路上最後一棟「爛尾樓」科維大廈已再度易主。去年1月,致達集團以3.1億元拍下該大樓的剩餘物業資產,並計劃於下周將重新包裝後的物業推向市場出售。

至此,這棟曾經三度「爛尾」的大廈終於理清了紛繁複雜的債務關係,原科維大廈250餘名購房者也在奔波了將近五年後,盼來新的希望。

3.1億能否盤活科維大廈?

最近,在上海繁華地段長壽路,一幢爛尾多年的高樓裡又一次傳出了機器的轟鳴聲。《第一財經日報》記者在原科維大廈現場看到,這棟已被重新命名為致源國際的大廈裙房仍是多年來「爛尾」的樣貌,但一條附在陳舊樓體外立面異常顯眼的廣告橫幅已經在為購房者「編織」新的景象。

「以後1層和2層將被打造成弘基商業廣場,集美食、休閒、娛樂於一體,提供完善的生活配套,同時,31到37層的精裝公寓將提供全日式酒店管理,我 們也可以提供代租服務,租金至少在每月一萬元以上。」致源國際售樓處的工作人員向記者介紹,首批出售的房源將是31到37層的酒店式公寓,公寓均價在每平 方米37000元左右,面積40~80平方米,計劃於6月初開盤。而未來該項目可售部分還包括1~2層的弘基商業廣場,以及3~5層的4.4米層高 loft精裝公寓。所售新房將於2012年6月份正式交付。

「畢竟在長壽路上有這樣一幢爛尾樓也不是太像樣子,想快點把它造好。」近日,開發商代表薛先生在接受記者採訪時表示,對於集團接盤科維大廈的主要目的並不知情,但對於未來盈利空間,「可能有這方面的考慮。」

記者發現,去年1月,上海中富拍賣有限公司受法院委託對「科維大廈」在建工程項目進行公開拍賣,轉讓形式為「帶預售整體轉讓」。「帶預售整體轉讓」 意味著已售的264套房將被剔除,拍賣成交後,該房屋的業主仍為原先的264套房業主;其次,剩餘的房屋將被拍賣。最終,有6位競買人支付保證金參與競 拍,該項目以2.03億元的價格起拍,經過11輪競價,最終致達集團以3.1億元順利成交。

值得一提的是,這棟始建於1995年的項目,在拍賣公告顯示的土地使用期限卻為2003年9月9日至2053年9月8日。對此,致源國際銷售人員表 示:「由於原先的『爛尾』因素和一些糾紛,這幢樓的使用年限在我們拿下來的時候只剩下38年,後來我們追加了一部分資金,將使用年限延長到45年。」

網上房地產顯示,該樓盤此次可供出售面積共約為15380平方米,以酒店式公寓37000元/平方米的均價及售樓處人員預計1~2層商舖可達8 萬~10萬元/平方米的價格,以每平方米40000元的保守估算,開發商可獲得的收入大約在6億元。致源國際售樓處工作人員表示,後期投入估計有1個多 億。按上述數據估算,致達集團接手該樓盤還是有一定盈利空間的。上述售樓處工作人員也表示:「高層酒店式公寓其實很難賺錢,但低層的商舖預期盈利還是比較 樂觀。」

但是,上述盈利的計算方式並沒有將原科維大廈的重重債務考慮在內。本報記者幾年前的跟蹤報導顯示,科維大廈曾經身負超6億元重債,這也是它遲遲未能找到接盤者的重要癥結所在。

債權人讓步?

讓人意外的是,根據接盤項目公司代表薛先生的說法,致達集團在接下科維大廈的時候,並不同時背負科維大廈曾經的債務:「債務和我們沒有任何關係,我們拍的是未售部分,已售部分的債務和我們沒有任何關係,以前部分6個多億的債務,你要和法官去溝通的,我們不知道的。」

業主裴先生介紹,小業主們為了項目得以啟動,答應為此放棄幾千萬元滯納金並簽訂了相關協議。「今年春節以後,我們在普陀區人民法院的協調下,又與開 發商簽訂了新的購房協議,當時我們當中有28戶是沒有預售登記的,當中有人已經付款,有人還沒有付款,後來,他們也都按照協議將尾款付清了。」

按照相關法律,科維大廈被拍賣後,首先保障的是建築工程款,其次是有抵押權的貸款,再然後是一般債權。但是,據其從前的債務狀況來看,大廈拍賣所得 的3.1億元遠不足以還清債款。「整個樓債務7~8個億,為什麼不賣7~8個億呢?但是拍賣流程是正常的,我們也承受了,包括違約金、利息什麼的,也沒有 辦法去主張,只能承受損失了。」裴先生如是說。市場分析人士認為,若致達集團方面沒有背負任何債務,那很有可能是債權人在一定程度上作出了讓步。

無論如何,這一次,這幢爛尾多年的長壽路第一高樓被盤活的成功幾率很高。「從計劃拍賣到正式拍賣,其間雖然經過了一年多的時間,但是,走到拍賣這一步,我們還是比較滿意的,政府在這當中做了很多有益的工作。」裴先生如是說。

但隨之而來的一個最新矛盾是,有原小業主指出,其雖然與開發商簽訂了新的協議,但是開發商卻改變了高層房屋(31~37層)的實際用途,將原本承諾的純辦公樓打造成了SOHO酒店式公寓,「我們認為自己的合法權益受到了損害。」

開發商方面對此回應稱,房屋的性質沒有變更過,一直是辦公性質,只是推廣上名字有一些變化。

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眾望所歸到眾叛親離:烏克蘭總統亞努科維奇倒臺全過程

來源: http://wallstreetcn.com/node/78114

幾乎是在一夜間,烏克蘭總統亞努科維奇從萬人之上跌入無底深淵。那些他所信賴依仗的黨派、下屬、秘密警察、政治盟友乃至對他寄予厚望的莫斯科官員,在這一刻全都消失得無影無蹤。用樹倒猢猻散來形容也許並不合適,早在大廈將傾之前別人都已看了個明白,只有亞努科維奇自己還沈醉在權力的巔峰中不能自拔。他以為聚集的民眾只是和橙色革命時一樣單純在“抗議”而已;以為有東部親俄派的支持自己手中的砝碼也不輕;以為在安全部隊開槍後抗議者會知難而退;以為自己在恢複了2004年憲法反對派也會做出讓步;以為就算這次失利他還有機會參加12月的大選……或許他也已經看見結局,只是被歷史的大潮推上風口浪尖,沒有了退路而已。2013年11月21日,烏克蘭政府宣布暫停準備簽署同歐盟的同盟協定。             11月28日,總統亞努科維奇參加歐盟高層會議,協議最終流產。             12月7日,示威者開始計劃次年2月占領政府建築的示威活動。2014年1月19日,基輔發生第一次反政府騷亂。             1月28日,總理阿紮羅夫辭職。             2月14日,總統亞努科維奇釋放234名抗議人士,呼籲反對派讓步。             2月18日,基輔的抗議群眾再度與安全部隊爆發沖突,十多人死亡,上百人受傷。             2月19日,沖突進一步升級,死亡人數上升至近百人。             2月20日,西部利維夫州安全部隊宣布獨立。             2月21日,總統亞努科維奇與反對派簽署協議,恢複2004年憲法;承諾組建聯合政府並重新大選。             2月22日,亞努科維奇被議會罷免,由反對派領袖亞歷山大·圖爾奇諾夫暫代總統一職。             2月23日,國會通過罷免決議,亞努科維奇逃往克里米亞半島,前總理季莫申科獲釋。             2月24日,前總統亞努科維奇在烏克蘭全境內被通緝,罪名為大規模殺害平民。這張冰冷的時間表並不能完全重現這場烏克蘭國家危機的全部面目,讓我們跟隨Spiegel記者Christian Neef走進基輔深處,去探尋亞努科維奇倒臺過程中不為人知的那些故事。國會背叛槍聲在基輔街頭不斷響起,即便在政府大樓深處也能感受到爆炸帶來的震感,安全部隊和特務部門四處奔走。就在此前,反對派的聲明已經通過各種渠道傳遍了整幢建築:他們將要占領國會和政府大樓。在進入國會前從沒有人和Yuri Blagodir說過:當一名眾議員不僅需要政治手腕,還要經常鍛煉身體。但在上周四,Blagodir發現當一名跑得快的議員是有多重要——早上十點,在這場動亂波及基輔全市後,國會的議員們終於商量出了一個擺脫騷亂的好辦法——快跑。年過四十的Blagodir像個小夥子一樣在基輔街頭撒腿狂奔,心中祈禱著能盡快離開市中心的政府大廈,越遠越好。其他的國會議員緊跟著他,那架勢就像是在逃命。不過他們並沒有逃太久,下午五點即將召開的特別會議讓他們不顧危險回到了國會大樓。對於Blagodir這樣的前地區黨成員來說,這場會議意義重大。要知道,地區黨正是總統維克托·亞努科維奇領導的黨派。就在一天前Blagodir已經發表了和總統劃清界限的聲明,他在網上公開表示:“在過去三個月中發生的事情表明,政府對於危機的處理方式最終將會導致內戰和國家的分裂。”2月19日抗議人群和安全部隊的沖突已經演化為暴力事件,狙擊手在市中心向抗議者肆意開火,數十人被射殺——消息傳出後Blagodir和其他三名前地區黨成員一起宣布脫離該黨。而次日,十多名眾議員和不計其數的官員加入了他們的行列。這是他們政治生涯的新開始,卻也預示著亞努科維奇政權的終焉——大部議員意識到Blagodir說的沒錯,如果事態繼續惡化下去,那這個國家離內戰就不遠了。截止2月20日,三分之一的國會成員拋棄了亞努科維奇。反戈一擊基輔市獨立廣場的沖突愈演愈烈,硝煙彌漫、火光沖天;然而其余的地方卻截然相反,地鐵、商店、餐廳和銀行全都關閉了,城市陷入了死一般的寂靜,只有救護車在空曠的街道上疾馳而過。身處總統官邸的亞努科維奇正坐上轎車,準備去會見波蘭外長西科爾斯基(Radoslaw Sikorski)、德國外長施泰因邁爾(Frank-Wlater Steinmeier)和法國外長法比尤斯(Laurent Fabius),而這場會議的主題正是如何解決眼下基輔的騷亂問題。但亞努科維奇所不知道的是,就在此時此刻,他的國會議員們也在商討同樣的問題。此時仍關押在哈爾科夫的前總理尤利婭·季莫申科大聲疾呼:和獨裁者談判的結果只會是更多無辜者的鮮血,烏克蘭正站在十字路口,是反抗還是向暴政妥協,已到了最後的抉擇關頭!獨立廣場的抗議沒能解決問題,莫斯科、華盛頓、柏林和布魯塞爾的努力也紛紛失敗,最終給予亞努科維奇致命一擊的正是一直以來唯他馬首是瞻的國會議員們。季莫申科的話就仿佛是進攻的號角,亞努科維奇的議員們最終得出了與總統截然相反的結論,一場強行罷免總統的行動就此展開。然而,我們必須要明白一點,促使國會議員們最終做出這個決定的並非是鐵娘子激情澎湃的演說,而是出於兩個幕後黑影的首肯。這兩個人,才是真正能左右烏克蘭政壇的力量。寡頭政治相比亞努科維奇、尤先科和季莫申科,知道這兩個名字的人要少得多:Rinat Akhmetov和Dmitry Firtash。盡管如此,卻沒人能否認他們在政壇舉足輕重的地位,他們就是烏克蘭的政治寡頭。現任政府智囊、前總統尤先科的顧問Vadim Karasev在接受Spiegel記者采訪時說道:這兩個人利用財富左右烏克蘭政局,而他們的財富又來自於亞努科維奇的統治。所以他們清楚一旦亞努科維奇倒臺,季莫申科取而代之後,橙色革命時的一幕就會重演:他們的財富被沒收、瓜分。這就是為什麽在一開始兩個人盡一切努力維護總統的原因。但當亞努科維奇采取暴力手段對付抗議者時,他們明白——總統已經輸了。盡管Akhmetov和Firtash極力避免被媒體關註,但最近他們兩人的曝光度還是在不斷增加。有報道稱兩人目前正在倫敦,但可以斷定的是,他們還在背後操縱著烏克蘭政局的走勢。兩人中,Akhmetov的影響力要更大一些。這位47歲的烏克蘭富豪身價達150億美元,以System Capital Management控股公司董事長的身份控制了烏克蘭境內100多家企業,總員工數超過三十萬人。其產業涵蓋冶金、管道、銀行、房地產、通訊和媒體。同時也是烏克蘭重工業核心頓涅茨煤田(Donbass)的實際控制者。此外它還擁有一支名為頓涅茨克礦工的足球隊,並在亞努科維奇領導的地區黨中擔任重要職務。在近幾周內,Akhmetov位於頓涅茨克和倫敦的住所門口都被成群抗議者圍住,他們手中高舉抗議標語,上面寫著:“你只要打一個電話就能阻止政府的暴行!”,但Akhmetov卻表示,如果他這麽做了的話,那恐怕他日後就“再也無法踏足家鄉、呼吸烏克蘭的空氣了。”Akhmetov出身自一個貧困的礦工家庭,住的房子不足20平米,沒有廁所和下水。1990年蘇聯解體後,他通過倒賣煤礦在頓涅茨克賺到了人生的第一桶金。當時的他還只是個默默無聞的毛頭小子。而他真正踏入烏克蘭的上層社會是在1995年,那年他的教父、礦工隊的主席Akhat Bragin在一場比賽中遭遇炸彈襲擊身亡,Akhmetoc接任了Bragin在球隊的主席位置。不久之後,Akhmetov結識了以前在手機廠做技工的亞努科維奇。盡管曾因搶劫和故意傷害而獲罪入獄,但此時的亞努科維奇已是頓涅斯克州的州長,兩人之間的關系因商業往來而逐漸緊密,最終成為了朋友。當亞努科維奇在2002年出任總理後,Akhmetov的事業也開始走上巔峰。作為親密的合作夥伴,Akhmetov在2004年支持亞努科維奇參加大選,盡管他做了許多努力——包括尋求俄羅斯的支持,甚至在選舉中舞弊,最終引發了橙色革命——亞努科維奇還是失敗了。在尤先科領導下的烏克蘭政府開始打擊Akhmetov的商業帝國:政府沒收了他旗下的鋼鐵集團,並指控他參與經濟犯罪。不得已,Akhmetov逃亡摩納哥,在經歷了一段艱苦的時光後才得以返回家鄉。2006年,亞努科維奇在他的支持下再度當選總理,並最終在2010年成為了烏克蘭總統,Akhmetov的付出也得到了成倍的回報。而另一個人,同樣是47歲的Dmitry Firtash的經歷和Akhmetov差不多。他先是在軍隊服役,退伍後幹了幾年消防員。最終以一筆五萬美元的交易踏足商界,隨後靠在香港倒賣煉乳和棉花發家致富。此後他還收購了許多公司,包括一家澳大利亞的天然氣企業。不過在橙色革命中,總理季莫申科和俄羅斯簽訂的天然氣協議重創了Firtash的業務,他也因此和季莫申科成為死敵。而當亞努科維奇上任後,Firtash的商業帝國開始飛速發展,季莫申科則因此前和俄羅斯簽署的高價天然氣協議而被指控濫用職權,最終獲罪下獄。看起來這兩個人只是搭上了亞努科維奇的順風車,事業得以迅速發展僅此而已。但事實上,他們在政府部門和在國會中安插了大量的手下,其中甚至包括了出身Akhmetov團隊的烏克蘭財長和來自Firtash天然氣公司的副總理。這是就像是政治聯姻,三人組的錢權攻勢在烏克蘭政壇幾乎無往不利。在上一次國會選舉中,Akhmatov的人占了60席,而Firtash則占了30席。及時止損錢權結合的政府在此次危機前確實能做到呼風喚雨為所欲為,Akhamtov和Firtash也在亞努科維奇的光環之下撈盡好處。但當總統的失敗已不可避免時,兩人都展示出了身為商人應有的素質——他們選擇堅決止損,而非跟著總統一起爆倉。Akhmetov和季莫申科的關系一直不錯,現在看來支持這名天然氣公主贏得提前至五月的大選也不是什麽壞選擇。不過這對Firtash來說可行不通,畢竟他和季莫申科是老對頭了。他選擇的下家則是有”鐵拳博士”之稱的前世界拳王Vitali Klitschko及其領導的反對黨派“烏克蘭改革民族聯盟”(UDAR)。前總統顧問Vadim Karasev對此表示:Firtash很早就開始和拳王接觸,並在其民族聯盟中安插自己的下屬,比如前特務機構領導人等等。這聽起來也許不可思議,但Firtash確實很早就開始考慮季莫申科出獄、甚至參加大選後他該怎麽辦的問題了。相對於Akhamtov,Firtash的優勢在於他和Klitschko已經合作很久,而且後者的從政經驗不足,幾乎是任他擺布。這就是Akhmetov和Firtash在失去了亞努科維奇後的選項,當反對者沖入獨立廣場而總統以暴力回應後,兩人就開始和亞努科維奇拉遠距離。他們心里很清楚,一旦事態真的發展至不可收拾的地步,無論是國內的動亂罷工,還是西方的制裁都對他們的商業帝國帶來嚴重的打擊。就在沖突升級後不久,Akhmetov就聲明希望政府和反對派能坐下來進行磋商,Firtash也迅速呼籲政府和平解決這場沖突。大廈傾倒上周二,基輔沖突加劇。一天後,Akhmetov和Firtash旗下的電臺就改變了其一貫的立場,開始客觀評價反對派。這是一個非常明顯的信號:兩人準備放任亞努科維奇自生自滅了。隨即,在此前幾周緊守陣地毫不讓步的國會突然風向大轉,並開始在各個問題上妥協。而到了周四時,局勢的發展已變得無比明晰——聯合政府的組建,舊憲法的回歸等等——總統的權利在頃刻間化為烏有,緊接著就是下次大選被提上日程。周五,烏克蘭重歸平靜,來到基輔獨立廣場的人很難相信這里曾發生過流血沖突。而在中午還宣布將要參加下一次大選的總統已在傍晚被國會徹底罷免,隨即,前總理季莫申科被釋放,亞努科維奇被迫逃亡海外。整個事件發生的如此之快,此前那幾乎演變為內戰的沖突就仿佛過眼雲煙,轉眼間消失在了政客們思緒中。他們的下一場戰鬥即將到來,不在獨立廣場,而是在國會大廈中,為了自己支持的黨派和總統候選人而殊死一戰。從結果來看,亞努科維奇總統無疑是徹底輸了,但誰又是贏家呢——季莫申科?還是那些隱身幕後的寡頭政治家們?沒人知道。而那還依稀殘留在獨立廣場石板上的血跡告訴我們——這場所謂的“勝利”,代價無比慘重。
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