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現金太多去炒樓、買物業-香港通訊國際(248)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080327/LTN20080327425_C.pdf
公司前兩日以以720萬購買長實的樓盤,看來要炒樓。

公司在2002年上市,主要在香港及新加坡從事銷售電話門市的業務。

其炒樓及收購史:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20041206/LTN20041206032_C.pdf

公司於2004年出售一物業,套現1.78億元,錄得7,000萬利潤。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050316/LTN20050316031_C.pdf
2005年,把利潤所得約6,500萬,又另一物業。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050411/LTN20050411138_C.pdf
另外,公司也派了4仙股息。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070123/LTN20070123128_C.pdf
公司又以6,800萬出售在二零零五年的物業。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071024/LTN20071024384_C.pdf
公司用350萬坡元,約1,800萬港元購入Wavex70%股權,以245萬坡元(1260萬港元)以現金支付,其餘版股票支付,其中105萬坡元(540萬港元)是可調節代價。

但公司這兩年的盈利只得約200萬港元,並錄得大量商譽,可能致虧損,看來確是貴貨之舉。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071220/LTN20071220328_C.pdf

公司今年上半年盈利上升約30%,至780萬,不計應付帳的現金共9,400萬(折合0.203元,計及則有6,200萬元(折合每股0.134元),然後再計及該兩次收購所花的現金則剩4,200萬(折合每股約0.091元),相當於股價的33%左右。

但公司市值細少,約值1.32億,現金也有4,000萬,街貨總值也只有此數,派息也有每年一仙,以其盈利每年約500萬來說及(折合每股1仙多),及總股數4.62億股,看來也能維持,版股價0.275元來算,股息率也有3.6厘,確實符合炒殼者的胃口,但這類股只能博幾年一次的瘋潮,但現在已過,若不怕悶等幾年者,不妨持有。
現金 太多 多去 去炒 炒樓 樓、 、買 物業 香港 通訊 國際 248
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溫州直擊狂掃名城、天璽貼身追踪大陸炒樓團

2010-04-01  NM





長實與港鐵合作的大圍「名城」於 上週開售,呎價由八千六百多元起,一個單位入場費要八百三十萬元,本港的上車一族唯有望樓興嘆!不過發展商的目標客仔已轉移至國內豪客。

近 日市場就傳出溫州炒樓團斥資廿億狂掃名城。以往在北京、上海、澳門、海南島甚至杜拜,都有溫州炒樓團的足跡,他們殺到邊,當地樓市就火上加油,甚至炒爆 煲。溫州幫近年開始參與香港樓市,早已空降「天璽」、「名鑄」甚至「領峯」等新盤,在名城開售前夕,溫州炒樓團乘飛機到港,旋風式掃貨兼找銀行上會。本刊 記者在溫州及香港兩地貼身追踪,揭開這班炒樓團的底細。

「名城」這個新盤開宗明義以內地客為目標,其銷售策略亦格外關照大陸同胞。長實除 了於北京、上海等地路演和設置專櫃外,早於一年前,已開始在北京培訓一隊為數三十人的地產精英,要他們熟讀香港樓市知識,留守在名城售樓處的內地客戶投資 專區,負責專門湊內地客,長實更表明內地客可以公然「打尖」,可優先睇樓及揀樓。而今次賣樓亦夥拍花旗銀行,為投資移民申請者推出額外優惠,豁免其他銀行 必收的首年賬戶服務費,相等於投資組合資產總值的0.25%,以六百五十萬投資移民最低投資額計,即免交一萬六千二百五十元,又提供廿四小時免費長途電話 理財服務。

一行八人溫州幫

上週四,以周小姐為首的溫州籍一行八人,就乘坐飛機由溫州經深圳匆匆忙忙來港三天,為的就是搶買名 城。八人當中有兩名少女、兩對夫婦及另外兩名太太,身上揹着的都是Gucci、Burberry及LV的名牌袋,打扮入時,到港後就入住尖沙咀馬哥勃羅太 子酒店。他們趁晚飯前有空便先到奧運站一帶睇樓,參觀上一趟已購入的海桃灣單位,又到附近的亮賢居、海濱南岸等作熱身巡禮。

翌日即上週五, 正值名城開售的大日子,一早九時多,他們就跟置業18經紀Benny,在房中細談按揭事宜,然後就直接到廣東道的中銀,為買名城準備好開戶的手續,轉頭到 同街的糖朝吃個爽快午餐,團中周小姐的女兒,則趕緊在空檔時間到海港城購物,最後手挽一袋二袋化妝品,跟開完戶口的團友於酒店會合。一行人再坐車到位於紅 磡都會商場的名城賣樓處,等候發展商分派單位。

排隊買樓當節目

雖說是來買樓,心情卻燦爛得像在參加嘉年華會。剛到達售樓處, 一行人先興高采烈跑到台前觀看舞獅,嚷着要經紀從人群中把他們領到台前有利位置觀賞,又高舉相機和手機拍照。及後被帶到VIP區內遴選單位,乾坐等待心水 單位的派發時,八人臉上卻沒有一絲怨言,其間更不時攬頭攬頸,有說有笑,有的於商場內購物,有的又去high tea,全沒等待的苦悶。

記 者上前接觸這班兩日一夜掃名城的溫州幫,問她們為什麼喜歡買香港樓,周小姐回答:「香港處處都是商機呀!」她的朋友指着周小姐說:「對呀,她買最多呀,是 大戶,我們都是她介紹來的。」周小姐說:「我們大概五、六年前已經開始來香港買樓啦,以前都有炒賣,但近來都打算長遠投資,出租單位。」

一 口氣掃三個

最後他們足足困在會場長達十二個小時,直踩至凌晨三時,終於搞好簽約,共斥資約二千一百多萬元,撲得三個靚單位,平均呎價八千多 元,這班溫州幫才心滿意足返回酒店。

小休數小時,到早上十時半他們便離港,經紀為他們準備好掛有中港牌的七人車,直驅往廣州白雲機場轉乘飛 機返溫州去。是次置業18做得成這單交易,估計佣金有三十萬,而經紀Benny則袋約十二萬,少睡一點又何妨。

到達溫州機場後,記者上前再 向周小姐查詢到港買樓之事,她說:「我去香港都是Shopping,買手袋,國內的名牌都好貴。」周小姐還反問記者香港的樓價過去升了多少,她雖然認為已 很昂貴,但認為不會跌,隨後自行開私家車匆匆離開。

私人會所暢談心得

溫州幫蜂擁到港掃樓,大概始於去年金融海嘯期間,何水就 是由溫州的朋友介紹下,去年底殺入香港。只有三十四歲的他,去年與友人聯手購入一伙天璽、一伙名鑄、一伙海桃灣,以及十伙領峯,共一億三千萬元物業。上週 五晚,身在溫州的何水邀請記者到他與友人開設的私人會所,暢談投資之道。

這所面積達二千呎的私人會所,正好顯示何水的交際手腕及溫州人豪氣 的性格。該會所間有多個獨立房間,內裡放有雪茄、紅酒等,大廳有酒吧枱,甚至鐵板燒爐頭。對此何水笑說:「有外地朋友來,我會在這裡接待他們;平時亦在這 裡傾生意,在輕鬆的氣氛下交談,大家真心一點,傾生意也順暢點吧!」

人脈極廣闊的何水,是溫州振洋實業董事長,公司從事建築及承造窗框生 意。另外亦是艾倫貿易公司老闆,從事出口加拿大的塑料貿易生意。其他的生意還包括地產開發,在鄭州開封、太原及杭州市亦有地產發展業務。去年上半年,他進 軍香港樓市,與其他溫州朋友組成「溫州幫」,橫掃香港樓市。「香港什麼都方便,我們要購物,去歐洲的話太久太辛苦了,但到香港只需坐兩小時飛機。香港的城 市規管亦比較好,屋苑的公用部分,如電梯、大堂及會所配套等,都較內地完善得多。既然內地未做到這些配套,那就來香港呀,人都是應該往更好的地方發展 吧!」

對於「溫州幫」來說,買樓首選位置方便,如九龍站上蓋物業,「我在天璽高層的向海單位,正在裝修,不會出租也不會放賣,應該會留在旅 遊時自住。九龍站那裡會發展高鐵,也是我選購的其中一個原因。」

鍾情九龍區

他的朋友則選購將軍澳領峯,認為那裡價格實惠, 「我試過在尖沙咀乘車進去,也只是二十多分鐘車程,離市區不遠呀!而且我們看長遠規劃。」至於香港的傳統豪宅區淺水灣和南區,他則耍手擰頭,「淺水灣太遠 了,我沒去過,海洋公園也只去過一次,那裡沒購物商場,沒興趣在那裡置業。而且那裡樓價太高,太不現實了!」

何水說,溫州人做慣生意,行事 爽快,說幹就幹,「我們看到有機會就做,不會想太多的,買樓我們也是看一個小時左右就買,覺得有錢賺就做,想太多便浪費了時間呀!」

他們的 買樓特性,還包括互相替朋友掃貨。何水購入的一千九百萬元天璽單位,根據土地註冊處資料,買家為上市公司建業地產(832)的執行董事李樺,建業地產在中 國河南省開發房地產業務,估計是何水的生意拍檔,足見何水人脈「四通八達」,朋友極多。

酒店老闆帶隊掃貨

溫州人出名團結,行 動有如蝗蟲一樣,買樓也喜歡聯群結隊。每當有新盤推出,他們便會互相聯絡,一同飛來香港參觀。他們不會「合資」,但會偏愛同一屋苑或同一座,形成「一圈 圈」掃貨。像已擁有荷蘭籍的金碧荷,上週四一早就到天璽睇樓,且看中一個單位,來港只兩日一夜,名城開售前飛返溫州,但於本週一又帶同為數四、五人的闊太 太到「名城」掃貨。原來她與濶太已一口氣掃入四個名城單位,合共約三千餘萬。這位手挽LV袋,手戴鑽戒,提着數萬元Vertu手機的金碧荷,在溫州任職五 馬美食林酒店集團的總經理,旗下共有四家酒店。她曾以溫州商人代表團跟隨國家總理溫家寶,出訪日本及韓國。

五馬美食林的其中兩家酒店,就設 在溫州最熱鬧的街道五馬街,五馬街相等於內地各個城市的「步行街」,租金昂貴但人流如鯽。走進酒店的餐館,只見布置得金碧輝煌,而餸菜如五馬血燕粥、五馬 涼拌球參,動輒過百上千,極為昂貴;原來這些正貫徹金碧荷打造的「金色服務」的營運理念。

買樓又買身份

除了何水、金碧荷這類 豪客來炒樓覓食,溫州人在港買樓另一所求就是「移民」。在上週五開始一連三天舉行的溫州市春季房屋交易會上,不少溫州人站在香港地產代理行置業18的攤位 前查問,「投資移民是怎樣辦的?」「最近賣的名城在哪裡?」「香港的稅率高嗎?」其中一身闊太打扮,與兩名同樣行頭十足,戴着名牌手袋的太太前來的,是已 經在香港買樓的章小姐。她劈頭第一句便問:「現在(香港)賣哪裡呀?」

今年年初五,她專程來香港購物兼順道參觀港九新界的新樓盤;在看過海 桃灣、一號銀海、御龍山後,第三天她買入將軍澳領峯六十三樓一個向海單位,作價四百九十一萬元。她說:「這個單位我是買來自己住的,作為投資移民之用。我 喜歡香港,因為那裡比較高檔的樣子。」做貿易生意,並在香港剛成立美的福田集團的章小姐,經常來香港購物,同時了解樓市情況,故她對香港地產市道瞭如指 掌,還向身邊友人討論大圍名城的地理位置。據政府資料顯示,投資移民計劃由○三年開始,截至去年共有四千六百名來自中國的新移民,他們須在申請移民前兩年 就擁有最少六百五十萬元資產,成功批核可獲兩年居港權,往後每兩年續批直至七年後便可取得永久居留權。

銀行鬥搶大陸客

溫州人 到港買樓,不時查詢銀行按揭方法,並非如市場傳聞般「現兜兜」的,他們會透過銀行匯錢來香港,稱之為「打錢」。「內地規定每個人每年只能電匯五萬美金,那 我們就找三、五個朋友,籌夠數目匯來香港付首期。」一名當地溫州人說。他們通常會選中國銀行同時開設內地及香港戶口,並申請網上理財服務,因為只有中行能 即時透過網上電匯資金,而其他銀行則通常要半個工作天,不夠快捷。

由於大部分溫州人都「相識滿天下」,通常打一個電話給海外朋友或生意伙伴 匯錢到港,再以人民幣在國內還錢給對方,便解決資金限制的問題。至於按揭,內地人最多只能做七成,由於溫州人愛錢滾錢,及以最少的資本賺取最多金錢,故通 常「借足」,而手續及所需文件與香港人買樓相若,按揭息率亦可以Hibor計算。「通常地產代理都會代將申請發給所有銀行,看哪間最快做到。以前通常用恒 生銀行,現在批得最容易的則是花旗銀行。」一名替溫州客做銀行按揭的地產代理說。

外匯管制最大關卡

據一名花旗銀行負責按揭的 職員透露,即使是內地人做按揭,手續與香港人亦差不多:「佢哋已經有嚿磚頭喺我哋手,基本上都係交番佢哋內地身份證明文件、入息證明或者稅單就夠,如果公 司覺得唔夠安全,會額外要求佢哋就樓價嘅百分比,放一筆存款喺戶口當保證金,再唔係嘅就審核埋佢嘅總資產,而家啲內地買家好有實力,所以同內地人做按揭, 係公司嘅大方向。」

工銀(亞洲)董事暨副總經理黃遠輝說現時銀行並沒有規定按揭只能借給香港人,不論任何國籍,只要交足證明文件,經過審核 銀行就借錢:「呢兩年銀行真係借多咗俾內地人,行家非正式統計有二、三成按揭都係借俾內地人。」他指借錢予內地人風險當然比較大,在於內地實行外匯管制, 一名內地人每年只可以匯不多過五萬元美元往外地,超過這個數字便要向內地的外管局申請,而還樓宇貸款不可作申請原因,他說:「所以內地人可能要另外想辦法 入錢供樓,還錢一定無咁方便。」

溫州人資金調配快速,不單有見於他們在港買樓,亦有見於溫州街上的典當鋪及信用社成行成市。

李 克林開設的金城典當是溫州市第一家,亦是全國第二大典當鋪。典當行在當地相等於貸款公司,因為不單手錶、珠寶可批押借錢,就連黃金、汽車,甚至房地產,都 可以在當鋪典當,「其實手機手錶等貶值得快,我們都不收了,主要做的就是房地產這類不動產,只要在溫州房屋交易中心登記,有屋契批押,我們便借錢。如果一 間屋評估為五十萬元,我們最多可借四十萬元,比銀行多一點,月息三分(等同三十釐)。」

資金氾濫四出炒樓

而近年開始,擔保公 司及「寄售」公司亦發展起來。擔保公司就是替借貸人到銀行借錢作個人擔保,收取的服務費,是貸款額的百分之三;至於寄售公司,美其名是替人「寄賣」房屋、 汽車,實則還是貸款公司,但此名目就可避過規管。再加上小額貸款公司,這一大堆可借貸的公司便達四、五百家,近日溫州農業銀行便舉起大型橫額,表示該行的 存貸額已超過一千八百億元人民幣。而在溫州,以私人形式經營的民間資本更是不計其數,有估計達到六千億元人民幣,亦由於資金充裕,造就了溫州幫四出炒樓淘 金的條件。

喜歡賺錢的性格,加上溫州人團結,因此組成了炒樓團,除了集資炒香港樓之外,他們早年已開始炒上海、北京的樓房,遠至杜拜都有他 們的足跡,據估計往杜拜炒樓的華人,接近半數是溫州人,金額達四十億人民幣。不過,去年金融海嘯,杜拜樓價大跌,溫州人在杜拜的資產蒸發逾二十億人民幣。 但溫州人打不死的精神,炒樓團年頭又轉戰海南島,令海南島樓市形成泡沫,最近又走回杜拜「撈底」。

名城Festival City

位 置︰沙田大圍美田路1號(港鐵大圍站上蓋)

發展商︰長實及港鐵

期數︰3期

座數︰12座

伙數 ︰4,304伙

單位面積及間隔︰3房(874-1,030呎)、4房(1,012-1,373呎)、頂層複式(2,060-2,360呎)

最 低呎價︰$8,692/呎

入場費︰$830萬

預計落成日期︰2010年8月

溫州幫買樓四部曲

溫 州富豪多

有說「哪裡有商機,哪裡就有溫州人」,溫州人還被喻為「中國猶太人」。這種性格其實與溫州的歷史背景有關。八十年代以前,溫州只是 務農捕魚維生的小漁村,當時的溫州人很窮,被稱為「可憐的溫州人」,到八十年代後期,溫州開始開設皮革、打火機等小工廠,開始發展,由於臨海,走私皮革、 皮鞋到歐洲的情況猖獗,加上常製劣質假貨,故又被稱為「可怕的溫州人」。由於過往太窮,溫州人都傾向自己做生意,而且分散各地,最多在歐美等地進行貿易。 在國內胡潤富豪榜中,有超過14名富豪皆來自溫州。現時城市的人均收入達26,000人民幣。



溫州 直擊 擊狂 狂掃 名城 天璽 貼身 追蹤 大陸 炒樓 樓團
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中美利港 林黃趙李──炒樓活動局外人不易參與(2010/08/14) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15079

「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現,筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作,但從沒有參與,難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼? 

一般人想參與炒樓,恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大,又有交易平台,資訊透明度牌面上較高(但最重要的街外人卻不知),同質性又高,故一般人去炒股票,吃虧的總算有限;但物業市場,尤其是二手買賣,局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交,為甚麼這樣低?筆者這樣答:D座。

除了資訊不平衡外,炒樓的另一難是人脈,因為無論貨源或客源,均是操之於該盤經紀之手,尤其是一些地區如北角,連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行,而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章:

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=494

 

 

美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太,佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客,兼買賣多,在美孚冇地產敢唔賣佢地賬;如果有平少少嘅貨,而唔賣俾佢地,嗰位sales都 怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之,平嘢只喺賣俾佢地,就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的,頭頭尾尾約需四個月,而每件貨基本都賺, 個市如果好唔就,唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨,如果唔入貨,條流水作業線就將會出現真空, 幾個月後冇貨賣。第二,就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國,金漆招牌,喺唔破得嘅。

美孚的物業投資者,著名的還有博客張大朋(http://dpz88.spaces.live.com/default.aspx),由一間自住的美孚單位開始,一間一間地複上去,到九七前清貨,之後再入過,除住宅單位外,更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版,其中一本是《股市投資實戰策略》,筆者看過,可算是樓股雙絕,有興趣的讀者可以看一看。

其實過萬戶的大型屋苑,如太古城、第一城、嘉湖,甚至未來兩萬戶的日出康城, 都有一群群這樣的人,與其簡單地視之為炒家,不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們,然後裝修單位,再高價放租或放售,對像當然就是局外人,就像打麻 雀時「三娘教子」,三家數牌,輸的自然是街外人。

港台e線金融網85日 訪問著名炒家陳清白先生,當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身,靠的是陳生對樓盤合理價熟悉,而經紀亦自動報盤,平盤就入,入完放租或到價就放。 翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄,差不多每一次都是睇淡,但並不阻礙其炒樓成績,只要參與其中,持續的升市對活躍的炒家是有利無害。

一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓,或者輕信樓市見頂爆煲之論,而出售自住 物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題,在市場低潮時買入乖乖地按時供款,大升浪後有可觀利潤,才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族,但 又無御用經紀,又無樓宇化粧團隊,就要看看自己有何條件火中取栗。

中美 利港 林黃 趙李 炒樓 活動 局外 不易 參與 2010 08 14 苦海
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10億炒樓皇上皇

2010-8-26 NM
近日最低工資成為熱門話題,勞工界建議時薪最少三十三元,飲食界即回應成事的話,勢必出現結業倒閉潮。

惟經營十多間酒樓的皇上皇老闆謝炳順卻不同意,更慨嘆就算以時薪三十三元也難以聘請雜務員,向記者誇下海口,「你幫我搵五十個返嚟,我即請!」

謝炳順的皇上皇集團,專攻婚宴市場,現時是結婚宴會的龍頭大哥,每年盈利達千萬元計;惟他苦笑是被廚房佬靠害,才「逼上梁山」搞婚宴。他更將經營酒樓所賺的,押注狂買豪宅,結果食正沙士後樓價大反彈,自誇身家高達十億元。謝炳順簡歷

55歲

已婚有一子一女

1974年:李求恩中學畢業,即進入奧美廣告工作

1989年:自己開廣告公司,同期與朋友合資開海霸酒家

1993年:拆夥後,自己開設首間皇上皇

2003年:沙士期間逆市連開3間分店

2010年:至今香港分店數目十六間,另有兩間分店在上海及深圳。

上週五,記者在銅鑼灣皇室堡的帝廷酒家與謝炳順見面,雖然已是中午十二時,但全場只有十多枱客人,十分冷清,謝炳順指這是預計之內,「冇辦法,銅鑼灣四圍係食肆,呢度又十幾樓咁高,所以都預咗,索性早茶都唔開,冷氣都慳番。」

他更笑言每逢六月至八月,旗下酒樓必然蝕錢,「我們主力搞結婚酒席,中國人好少臨近鬼節結婚。」他說時拿起賬簿給記者看,表示格仔若塗上紅色,代表該晚已訂了十圍以上的酒席。記者發現本月的時間表確實人丁單薄,但往後揭卻截然不同,幾乎是滿江紅,其中最厲害的北京道一號分店,整個十一月只有三天沒有酒席,「香港人好緊張擺酒,我哋已經收到二○一二年三月嘅預訂。」

原來,香港平均每年有五萬對情侶註冊結婚,他由此推斷自己是行內龍頭,「唔計有情侶揀旅行結婚,保守估計就當七成人擺酒,即係有三萬五千單婚宴,我哋約佔百分之六,應該算是行內第一。」

年收數千萬酒席訂金

為了吸引新人幫襯,他刻意揼本豪裝,酒樓盡是金碧輝煌,最近還添置了4D擺設,讓新人進場時造出噴雪效果。在新婚情侶經常留言的ESDlife網上討論區,亦有不少人大讚皇上皇,指其收了訂金後,會白紙黑字寫明菜單價錢已定,就算日後來貨價格急升,亦不會轉嫁到客人身上。謝炳順表示這招表面看似對酒樓不利,其實「蝕底極」也有限度,「做酒席平均有七成毛利,就算來貨貴咗,最多咪賺少啲,肯定唔會蝕錢。」

他指賺少一點冇相干,最重要是建立品牌形象,才可令新人放膽訂枱辦喜事,「換轉係你結婚,你都唔敢求其搵間啱啱開嘅酒樓啦。」最重要是愈多新人付訂金,便提供愈多熱錢讓他經營副業,「每圍枱要落訂一千蚊,一年到晚都收到幾千萬現金。」由於今年是盲年,結婚人數相對較少,「○六至○八年生意最好,每年賺到六千萬元,呢兩年競爭大咗,就差少少。」

鍾情九龍塘

他將酒樓賺到的資金,大部分押注狂買物業,例如現時居住的畢架山峰的獨立屋,樓高三層,○七年以六千二百萬元買入,現時市值約八千萬元,「我住慣九龍塘,呢度係區內唯一有屋苑管理嘅獨立屋,又有會所又夠私隱,仲可以居高臨下望到好多地方。」惟他去年才搬進去,現已蠢蠢欲動搬屋;去年他在同一屋苑買了兩個分層單位將之打通,打算日後搬過去,「而家間屋有樓梯,過多兩年老咗,行上行落唔方便,到時可能搬過對面。」

事實上,由九一年已住喇沙利道碧華花園的他,一直對九龍塘物業情有獨鍾,曾經住又一村及新德園等等,故此炒樓亦偏好此區,例如去年底以一億三千萬元買入根德道的獨立屋,今年四月以一億六千多萬賣出,不夠一年已勁賺逾三千萬元,他自稱身家接近十億元:「大部分都係靠炒樓贏返嚟,酒樓賺到嘅錢,始終要靠炒樓發大。」

謝炳順的炒樓作風飄忽,長揸隨時可以變短炒,只要到達心水價便即沽,例如去年他買入觀塘成業街一幢大廈的二樓全層商場,原本打算自己開鋪經營酒樓,設計圖則已經畫好,豈料鋪王鄧成波突然想統一整幢商場的業權,透過經紀向他表示以高出三千二百萬元洽購,他隨即改變初衷割愛,「做酒樓幾耐先賺到三千萬呀?」

外行人搞酒樓

今年五十五歲的他,本業不是酒樓亦非炒樓,原來是一名廣告人。他自從中五畢業後便加入奧美廣告從低做起,其後晉升為媒體策劃,後來自立門戶開廣告公司,並展開其炒樓生涯。當時他住碧華花園,已先後數次摸售這福地,賺了過百萬元作為第一桶金,此後便經常靠快買快賣短炒套利,「嗰時炒樓好好賺,樓價哪有不升之理。」

他的廣告公司負責替稻香及鴻星等酒樓度橋,其中稻香的招牌廣告「一蚊雞」,便是出自其手筆,讓他乘勢近距離學習酒樓運作,接着小試牛刀與幾名朋友合資在白沙灣開了海霸燒鵝,數年後兩公婆在灣仔駱克道開了首間皇上皇酒家獨自發展,「皇上皇以前都係餐廳,不過執咗好耐,我貪順口就攞嚟用。」起初幾年皇上皇專攻午市,其中燒鵝是其招牌菜。

惟他是酒樓門外漢,故創業初期已深知不可與美心及稻香等老手硬撼,「如果我做打邊爐,實唔夠人哋鬥。」他遂想到發展當時仍未有人專做的酒席生意,「以前做酒樓通常係廚房出身,我唔識飲食,實俾廚房佬玩死。所以寧願專攻酒席,貪佢一張菜單走天涯,日日都係做呢幾味,容易管理得多。」

中央採購鮑參翅肚

但道高一尺,魔高一丈,他指廚房仍有「辦法」靠害,例如宴會必備的貴價鮑參翅肚,初期一直由分店大廚直接採購,偏偏買入後卻頻頻失竊,累他損失慘重。受過教訓,他遂將貴價食材收歸中央集體採購,並交由姨仔直接管理,其餘的新鮮蔬菜及肉類,則照舊由廚房大佬發辦。一名曾經在皇上皇當大廚的舊夥計承認,很多廚房中人對謝炳順這套管理有微言,「好似擺酒咁,四十圍酒席,佢只會俾四十罐鮑魚,想攞多兩罐走盞都唔得,依家煌府同彩福都跟風學晒佢。」

由於經營皇上皇初期市道暢旺,他亦憑酒樓賺了不少,遂將盈利作為炒樓彈藥,再狂借八成樓按連環炒樓,其中九六年以一千萬元買入雅典居頂層複式及翌年掃天后雲景道珊瑚閣,更險些令他沒頂。「當年揸咗幾件貨都幾乎要死,好似買咗大圍聚龍居,九百八十萬買入,六百三十萬賣出,中間仲要供樓,真係好辛苦。」他至今仍在寫字樓保存一個雪櫃,用以記下炒燶珊瑚閣的戰績,「九七年揸到九九年,蝕咗接近三百萬,賣咗層樓,只係攞得番呢個雪櫃。」

金融風暴期間,他除了應付手上的樓蟹,還要面對經濟萎縮,少了新人結婚這事實,他惟有狂谷酒樓午市,其中渣打銀行地庫的分店,更是逢午市必爆,「好彩當時我有三間鋪喺中環,生意仲保得住,如果唔係早就死咗。」

儘管當時經濟不景,惟中環午市經營酒樓仍客似雲來,「我哋專做點心,定位比美心平,所以好好生意,我同太太都要捧餐,垃圾亦要幫手執。」當時替他在中環娛樂行分店做點心師傅的,正是贏得米芝蓮一星級的點心專門店添好運老闆麥桂培。麥桂培表示當年除了自己之外,皇上皇尚要請七至八個點心師傅才可應付午市,「真係做到你抖唔到氣,一個中午,可以做到七萬幾蚊生意額。」

雖然酒樓錄有盈利,但若遇上供樓及還錢予供應商一併殺到,謝炳順亦手忙腳亂,曾經欠四百萬元周轉。「嗰時真係好艱難,惟有向浙江第一銀行認衰,承認有批錢回唔到籠,佢哋見我平時都準時還錢,酒樓亦好旺場,所以都通融我。」

自此之後,謝炳順認定浙江第一有恩於他,就算該銀行在○三年被永亨收購,至今仍繼續捧場,「依家我生意大咗,好多銀行都挖我走,我都冇打算離開,就算佢啲息口比其他銀行貴。」

沙士期間狂開分店

為了抖抖氣,他在金融風暴期間,物業一直有出無入,惟直到○二年他見生意漸上軌道,又再搏盡以七百多萬買入加多利山重建的聖佐治大廈,「嗰時自己住响雅典居嘅樓蟹,已經冇咩貨揸手,心諗樓市跌咗咁多,始終都會回升番!」

惟樓市仍未跌夠,翌年更禍不單行來了沙士,香港變成疫埠,好勝心極強的他仍未識死,眼見不少酒樓行家結業,他仍一口氣租了旺角、尖沙咀及中環三個鋪位開分店,「當時真係好大膽,但旺角新世紀廣場呢啲一線鋪位,以往根本輪唔到我。又好似北京道一號招租,偏偏遇上沙士,於是我第一個應承租鋪,有四個幾月免租期,呎租只係廿蚊,照計守落去冇得輸。」

結果這浪真的給他押注成功,沙士過後香港經濟迅速反彈,酒樓生意亦乘勢而回,令他賺了不少,他遂再將賺到的資金,瞓身狂買豪宅及開分店,「當時照樣做八成半按揭,完全冇有怕。」包括在○六年以近三千萬買入白建時道獨立屋,今年初以六千七百萬賣予張堅庭。

推廣環保宴會不食翅

惟搏殺了這麼多年,如今在港開了十多間分店,市場亦難以讓他再急速擴展,他遂學人發財立品,今年起加入世界自然基金做會員,承諾以後每年捐出二十五萬元,又開始推廣環保酒席,鼓勵新人擺酒不食翅,「價單係賺少啲,但盡力而為啦。」

甚至一貫狼死的炒樓作風,亦開始微調,即使利息超平,買樓也不借到盡,部分細價樓更索性一炮過付款,藉此減低風險。惟他依然睇好樓市,就算近日政府連番出招打壓樓市,他也定過抬油,趁機再買豪宅收租,「香港依家利息咁低,最啱買物業保值,加上國內投資移民,豪宅應該繼續有得炒;至於細價樓,可能依家胃口大咗,已經睇唔上眼。」

10 億炒 炒樓 皇上
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炒樓無罪 炒股有理 李兆富

2010-11-25  NM




我一直都想搞次香港前途信心調 查:到下亞厘畢道政府總部,隨便找一百幾十個穿西裝打領帶的人,問問他們,究竟是炒家將香港樓價推高,還是樓價不斷上升吸引了炒家進場。

假若清醒的人仍然佔多數,明白到炒家只不過是見價格還有上升空間,才願意真金白銀冒點風險,那麼香港肯定還有希望。反之,要是那些每天在冷氣房妙想天開的 高材生,都一面倒說炒家推高樓價,那麼我們便知道,香港地運已盡,距離見頂玩完的日子不遠了。

不過, 深受填鴨式教育文化影響的香港,最受落的大包圍答案應該是:「兩種都有,都有關係。炒家推高樓價,樓價高又吸引更多炒家。」邏輯上,要是這種炒家和樓價的 存在相生互動,人世間又何來衰退和通縮?經濟不景,只要政府帶頭做炒家入市,自然萬事大吉,藥到病除。又或者,世間仍然有不少人信奉這一套?

世界各地的資本家,為身家財產找地方避險的時候,香港永遠是首選之一。 美國聯儲局幾萬億美金的量化寬鬆;大陸政府兩年前推出四萬億的救市方案,人民幣的發行量超速地膨脹。結果,令到一國兩制下的香港,成為環球熱錢的第一收容 港,特區政府不用量化寬鬆,人民也可以亢奮得死去活來。

上星期五,財政司司長曾俊華和金管局總裁陳德霖,共同宣布了好些招式來打擊炒家。金管局收緊銀行對豪宅的按揭上限規定,實在對真正的炒家影響不太大。可是 誰叫我們的政客什麼都要官府包底?銀行系統一旦出事,最終仍然要由納稅人埋單,所以金管局永遠可以理直氣壯說,他們只是在道德風險下,盡點力避免最壞的結 果。

據說,官員最擔心千禧後的一幕重演。那美其名額外印花稅的短炒罰款,無論對買樓賣樓,炒家用家,同樣壓抑。作出今次決策的官員,或多或少相信散戶比炒家更 令人擔心吧。為免日後木炭零售都要發牌監管,政府重手出招當然義無反顧。可是,恕我只懂用常識推論事情:敢問為何打擊賣樓,減少市場供應,最終如何可以為 樓價降溫呢?

那些因為新政策上不了車的八十後,究竟會否感激父母官的體貼照顧呢?不過,在政治正確的大前提之下,將矛頭指向炒家,肯定是絕頂聰明的做法。試問,當今有 誰會膽敢出來說打擊炒樓的不是?畢竟,香港就是瀰漫仇富仇商仇地產仇炒賣的心態,支持炒樓,豈不是要被千夫所指,萬箭穿心?

話說回頭,最不用任何人為他們擔心的,反而就是人人得以誅之但又暗地傾慕的炒家。剛才不是說過,炒家是見價格有機會上升才入市嗎?人世間最簡單的一條道 理,就是「殺頭的事有人做,賠本的生意搵鬼搞」。不炒樓,炒股票便是。

李兆富時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。


炒樓 無罪 炒股 有理 李兆 兆富
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炒樓不如炒股 陸羽仁

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美股上周五感恩節假期後只有半日市,走勢唔靚。投資者受歐洲國家主權債務危機升級,可能蔓延至西班牙的消息影響,憂心重重。「恐慌指標」VIX指數跳升一成三至22的兩個月高位,美元指數亦升穿80水平至兩個月高位,大宗商品受壓,大宗商品指數於美股未開市前已大跌2%。杜指開市5分鐘,即插120點,其後在低位反覆,收市跌幅略為收窄至95點,收報11092點;標普500指數跌9點,收1189點;納指挫9點,報2535點。杜指期貨最新報11069,較現貨低水23點。

 

 

港股美國預托證券偏軟。ADR港比指數收報22765點,比香港收市低112點或0.5%。匯控及中移動個別發展,匯控收78..87元,比香港低1.1%%,中移動微升1仙,收78.21元。

 

愛爾蘭與歐盟以及國際貨幣基金組織(IMF) 就提供850億歐元金融援助計劃的談判已接近尾聲。但《愛爾蘭時報》報道,愛爾蘭銀行業的優先債權持有人將被迫承擔上述救援計劃的部分成本(即係要削債),消息令愛爾蘭聯合銀行(Allied Irish Banks)與愛爾蘭銀行(Bank of Ireland)的債券備受打擊,本已貶值的債券急跌5%10%。愛爾蘭10年期國債收益率從9%升至9.2%,創了愛爾蘭 1999年加入歐元區以來的新高。

 

歐盟委員會擔心西班牙可能會緊隨愛爾蘭之後申請國際援助,提議增加「歐洲金融穩定基金」(European Financial Stability Facility)的資金規模,從4400億歐元基礎上增加一倍,但歐盟各國領導未達成共識,在是否承諾提供更多救援資金的問題上又起爭論。

 

與此同時,西班牙為了消除市場對該國財政狀況的擔心情緒,西班牙首相薩帕特羅(Jose Luis Rodriguez Zapatero) 上周五表示,歐元區第四大經濟體西班牙「絶對」不需要向歐盟尋求援助。而葡萄牙政府則宣布,通過一項削減約30億歐元政府開支及加稅約15億歐元的2011年預算案。葡萄牙政府的目標是,至2014年時將財政赤字/GDP比率從去年的9.3%降至3%以下。而葡萄牙公共和私營領域的職員走上了街頭,舉行了1988年以來該國的首次全國大罷工,抗議政府採取緊縮措施。歐債問題未解,令歐元匯率隨同西班牙和葡萄牙國債價格一度重挫。歐元兌美元跌穿1.33美元水平。

 

歐洲經濟危機升級,南北韓局勢又有惡化跡象,短炒的朋友真係要小心。

 

    週末和老友飯聚,當中有老友是富貴人家,手上獱鰦10間、8間豪宅,佢問我點睇樓市,我反問佢,鱓樓價回鰦喎,你會唔會獱多一兩間? 佢話唔會囉,手上咁多貨,仲獱? 我又問佢,咁你會唔沽,佢話仲諗緊,所以就問我囉。我先問佢,得到一個印象,豪宅回鰦都激唔起購買慾。

 

    我話政府大加短期轉讓印花稅後,令樓市短炒風險大增,6個月內轉讓,樓價升一入一出夾埋要俾20%印花稅,樓價跌到夾埋都要俾1819%印花稅,買鰦樓基本上唔好諗一兩年內沽,否則有得升都要完全貢獻哂俾政府,一句話:「無得短炒」。由於短炒客佔樓市成交三分一有多,個別盤甚至佔一半,抽走鰦呢班客人,樓市即時靜哂,亦令本來想買來自用或長線投資者唔敢買。

 

    短炒客絕跡還附送一種風險,是萬一樓市急跌時乏人支持,自用的買家有好多考慮,一注資金,左揀右揀,又多人參與意見,往往思前想後,好難好快作出決定,但炒家唔同,佢地對樓盤情況熟悉,一睇飱價,可以唔駛睇樓馬上做決定。假設樓市突然跌20%,用家唔會咁快入市,但第一浸會先吸引炒家入市,佢地心態亦好簡單,個市彈一彈彈番10%,已經可以即刻走,佢地買又快,沽又快,即買即放,所以炒家是樓市下跌時最快入市博反彈者,但新措施令炒家絕跡,萬一大跌時要用家和長線投資者入市,時間會慢好多,亦會加深大市的跌幅。

 

    老友聽完我講得較淡,無哂表情,我反問佢識咁多大陸朋友,近日見唔見佢地入市,老友話自從政府唔俾買樓作投資移民後,內地人買香港樓投資亦都少哂,本來只剩番買來炒者,但如今亦打榭埋。

 

    我話樓市升升跌跌好難講,美國放水,市場水多,樓市未必會急跌,而家跌番510%, 慢慢會定鱓,買賣兩閒,然後可能有鱓反彈,因為市場初步消化了新措施的衝擊感,又會有一批本來想買樓自住者入市,但消耗完這批購買力之後,樓市會比較呆, 橫行的機會大過向上,然後睇金融市場大圍市況。我話我睇樓價未必飱,樓升都講唔定,但而家真係想炒樓不如炒地產股,你賺買地產股唔夠槓桿,借埋孖展,隨時 可借七成,槓桿甚至大過買樓,如果樓市升,地產股唔會唔升,到沽股票唔使俾稅,沽樓要俾重稅。睇錯不升反跌,買股走亦走得快鱓,話沽就沽,亦唔使俾稅,靈 活好多也。炒樓鱓人好聰明,我估亦好多人睇得通呢個道理,可見炒樓者會大大減少。當然,若唔睇好樓市,買股也不一定買地產股。老友聽完,都話要減纒貨中和 一纒風險啦。

 

陸羽仁

炒樓 不如 炒股 陸羽
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來港炒樓炒股 三九集團被「郁」


2001-9-6  NM




上週一,中國證監會公開譴責深圳掛牌的三九醫藥,指大股東三九集團,挪用上市公司廿五億資金,並呼籲小股民聯合起來,向大股東追究責任。本來,母公司違規挪用旗下上市公司資 金,在中國股市已司空見慣,但證監會是次高調處理,有點「殺一儆百」的意味。事關,三九集團於九八年「軍企」未脫鈎時,原是解放軍總後勤部的企業,有總參 謀部背後支持,有軍隊做靠山。今趟三九集團被祭旗,與去年集團肆無忌憚來港大舉炒樓,掃近十億元貨有關,結果引起北京的注目。三九集團業務廣泛

狂炒十億物業然而趙新先及三九集團,並不甘於平淡,曾於九八年初,計劃在香港分拆藥業上市,其後因市況不利擱置,不過三九上市夢,一直未有停止過。九九年十一月,專出「三九胃泰」的三九醫藥,在深圳發行二億股A股,每股售價八元四角半,集資近十七億元,為翌年三月在深圳交易所上市而準備。去年三月,三九醫藥正式上市,而總公司三 九集團亦開始在港搜購物業及投資,成為本港樓市大豪客。據地產界人士表示,三九集團透過代理人經紀李金城以及Charles賴,去年在港掃入逾十億元物 業,成為淡市奇葩。這包括斥資七億多元,一連掃入中區雲咸街八號及擺花街一號兩幢物業,市場側目之餘,還傳言三九更以兩億元,先後向明珠興業掃入信德中心 西翼三十五樓,以及灣仔太原街海源中心地鋪。此外,三九將投資觸鬚擴及股票。去年八月,斥資四百萬入股香港上市的華利資源一成二股權;繼而於十月,以九千萬入股百姓食品百分之八點六股權。然而前者已遭人申請清盤而停牌;而後者股價至今亦不見近兩成,三九集團投資損手。

深圳筆架山的三九集團總部內,設有陳列室展覽醫療儀器。以往,總部內經常有傳媒自由穿插找人訪問;但上週五,當記者行到總部大閘前,便已遭穿警服的保安人 員攔阻:「這是非常時期,不接受詢問,記者不得進入。」而位於深圳羅湖口岸、三九大酒店的三九齒科門診,開業不到半年,是集團旗下計劃開設千間連鎖店的第 二個試點。「我們好歡迎記者訪問,可是這幾天不行呀。」負責人對記者說。「為什麼不能安排訪問?」記者問。負責人答得小心:「也說不上什麼特別,就是總部 比較忙吧。」儘管他桌上已攤開一份《深圳證券時報》,上面標題是——《三九醫藥:敦促大股東還錢》。三九集團職員所說的「非常時期」,是因為集團剛遭中國 證監會嚴厲批評,佔用旗下三九醫藥超過廿五億元資金,佔上市公司淨資產百分之九十六。

早被北京盯住大股東利用上市公司,當作自己的提款機,在大陸本屬平常事,一旦遭證監會發現,公司只要發一紙簡單的整改報告,作作檢討就了事,事關挪用資金這等違規事,處罰一向不嚴。根據中國《證券法》第一七七條,上市公司若向股東提供虛假財務會計報告,主管人員要罰款,違規者最多罰款三十萬元而已,比對挪用以億計資金,罰款根本九牛一毛。但中國證監會近期有意進行整頓,違規公司如ST猴王、銀廣廈等,均面對嚴峻的警告。今次證監對三九集團的疾言厲色,外界初期亦感到愕然,然而三九集團高層卻心知肚明,因為早於今年四月五日,三九醫藥董事會曾發出一段通告,撤去董事張 欣戎的財務部長職位,改由陳碧絮接任,隱隱然已露出事件的端倪。於九一年成立的三九集團,原是解放軍總後勤部的企業,地位較新興集團為低;主事人趙新先, 自言在企業內享有中將的軍銜及待遇。然而九八年中共總書記江澤民,為改革解放軍的腐敗貪污情況,進行「軍企脫鈎」,於是三九集團由解放軍的庇蔭下,轉為國 務院轄下企業,只享有局級地位,即正廳級待遇而已。而董事長趙新先,亦由軍轉民,解甲為一名官商而已。

證監發威攞彩亦由於三九集團在港豪氣干雲,於是引起中央的注意,最後揭發集團挪用上市公司資金去做闊佬,事件最終被抖了出來。上週一晚上,新華社報導三九集團挪資醜聞後,翌日三九醫藥即時停牌,並發出道歉啟事,董事會已「深刻檢討公司在工作中嚴重錯誤」,並將按照證監會要求糾正。週三股票復牌時,收報十二元六角六,跌近一成。再過兩天,三九集團再發聲明,提出首期共十一億元的退還資金建議,包括現金五億元,以及資產六億元,這包括三九生化的四成一上市股權(市值十億)、三九連鎖藥業項目,以及廣州腦科醫院等,預計於本月底落實;而第二批十四億元退還資金,預計於今年年底時完成退還。集團董事長趙新先,還親自去北京與證監會會面認錯,預計事件就此完結。

國 家領導人排場其實,翻開三九企業的歷史,集團一向進取冒險,這與領導人趙新先作風不謀而合。現年六十歲的趙新先,來自遼寧省營口市的船伕家庭。他於六四年 在瀋陽藥學院畢業,主修西醫;同年便入伍,到廣州第一軍醫大學附屬南方醫院工作。他在跟隨醫療隊到粵北山區巡診時,發現山民利用三椏苦、九里香來醫胃病, 於是成立專家組去研究。那時是七二年,他是南方醫院的教授及藥局主任,結果研究數年後取得成果。八五年,在解放軍總後勤部副部長趙南起支持下,他向軍隊借 來五百萬,在深圳筆架山建立廠房,開天闢地,成立南方製藥廠,所製「三九胃泰」頗為行銷。及至九一年,趙南起升為正部長時,三九集團宣佈成立,那時集團已 初具規模,投資業務由醫藥擴及地產、製衣、電子、酒店以及的士高。到去年,集團總資產號稱有一百五十億元人民幣,而控制的兩間上市公司,三九醫藥及三九生化,總市值達百二億港元。雖然趙新先只是官商,沒持有集團及上市公司的 股份,但他有國家領導人般的派頭。例如坐駕就是最新推出的600型黑色平治,是國家規定高級幹部,才可使用的最頂級貨色;車牌是甲C00999,道出他的 身分,因為「甲」字頭車牌,是解放軍專用,而「999」正是三九企業的招牌。集團位於深圳深南路東的三九大酒店,貴賓廳內有他御用房間,裝修金碧輝煌,並 且充滿他東北家鄉的色彩,而他每月總會光顧四、五次。

專搞個人崇拜旗下新上班的員工,必須先熟讀「趙總」事跡,筆試合格方能上班。一酒店職 員說:「首三條考題就是:深圳三九大酒店總經理是誰?三九集團總經理是誰?南方製藥廠廠長是誰?答案都是趙新先,寫錯別字就不合格。」課程中描述他在筆架 山創業的艱苦生活,例如伙食差,睡在滿是蚊子、老鼠亂竄床上等「官方」答案。以往愛穿西裝的他,近年順應美國科技公司「便 服上班」熱,有時會穿着T恤返總部,而住家則位於筆架山內的宿舍大樓六樓。他與妻子王淑蘭,育有一子一女,大女趙茜華,在上海第二軍醫大學藥業系畢業,兒 子趙亮,則於深圳大學金融系文憑畢業。生肖屬蛇,揚言最少還要幹多十五年的趙新先,回顧從前時總對人說:「我第一次做生意是在十一歲,我買了廿五斤蘋果。 兩分錢一斤買入,零售時四分一斤賣出,結果數天內賣完。但我算一算賬,無賺也無賠。我回憶為什麼沒錢賺,發覺可能是弟妹偷吃了,我就想到管理的問題,一定 得有個制度,才能控制蘋果無損失!」然而,亦是由於管理出了問題,致令三九集團今次名譽掃地。

三九企業大事表1972年第一軍醫大學成立專 家組,研究三椏苦及九里香對胃病的療效。1985年趙新先向軍隊借五百萬人民幣,到深圳筆架山成立南方製藥廠。1987年正式生產「三九胃泰」、「壯軍關 節丸」及「正天丸」。1991年12月成立「三九企業集團」。1995年用一千萬人民幣收購四川雅安藥廠。1995年5月在紐約時代廣場上樹立「三九藥 業」廣告牌。1998年7月收購上市公司宜春工程(0403),並於2000年3月31日易名「三九生化」。1998年12月與軍隊脫鈎,轉屬國務院。1999年11月三九醫藥以每股$8.45,發二億股A股;去年3月9日在深交所上市。2000年主動接觸董建華,建議興建「中藥港」。2001年於深圳龍崗大龍動工興建「三九健康城」。2001年8月大股東涉嫌挪用三九醫藥二十五億人民幣資金,被中國證監會高調公開譴責。


來港 港炒 炒樓 炒股 三九 集團
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三萬溫州炒樓客停手掃貨

2011-10-13 NM

溫州爆發高利貸危機,民企因資金鏈斷裂,過往來港大手掃樓的溫州炒樓團,亦要棄車保帥,紛紛劈價賣樓套現,班錢回朝。
據市場消息,早前大手購入西九四小龍的一批溫州炒家,近日劈價放賣十一個單位,包括七個位於碧海藍天、一個昇悅居及三個泓景臺單位,全數比市場價低20%。
一方面低價賣樓套現,另一方面就是仍手持現金的溫州富豪,就着本港樓市形勢,亦紛紛叫停。以往十.一黃金周,溫州團湧港掃樓,但今年來港睇樓的內地客,比去年大跌5成。
本刊記者上週分別在香港及溫州,找到一批熱衷在香港掃樓的溫州富商,他們依舊開着保時捷,在超級豪華私人會所飲紅酒、歎雪茄,但一聽到在香港買樓,全部耍手擰頭。


溫州客一向熱捧九龍站物業,以凱旋門、天璽及君臨天下等豪宅最受歡迎,有地產代理指九龍站上月僅錄得約十六宗成交,比一般每月七至八十宗成交,大減約六成,較○八年金融海嘯低位約十二宗,只多了四宗,被視為○八年海嘯以來最慘。
世紀21日昇地產分行經理吳嘉榮說:「溫州客少咗三至五成,以前佢哋最鍾意呢區買特色單位,買咗之後更加只係齋擺唔租,但而家就齋賣冇買!」

二手劈價 乏人問津
中國信貸危機導致內地客資金緊絀,部分內地客要把本來持有的香港物業急放售套現,調回內地救急。市場消息透露,本月剛破蛋的九龍站上蓋屋苑,其中擎天半島五座中高層單位,業主近日大降減價二百萬,才成功以一千二百多萬元售出,更較市價低逾百分之三。 雖然連番劈價走貨,但二手樓市乏人問津,地產代理全部叫苦連天,部分代理慨嘆成交數字少得可憐。多個大型屋苑如鰂魚涌康怡花園及南豐新邨、沙田第一城、馬鞍山新港城及荔枝角美孚新邨等,本月只有零星成交。沙田第一城本月暫錄得四宗成交,較上月同期暴跌近九成。

溫州企業家 不買香港樓
上 年才第一次到香港買樓,先後購入九龍站天璽一單位,及奧運站帝峰.皇殿的溫州富商施洛平,邀記者到位於溫州鹿城區的私人會所見面。 施幾年前開設機電設備貿易公司,他表示開始時由十多名員工,一年營業額幾十萬﹔到現在有三十多名員工,年營業額到幾百萬。雖然生意額不高,但再追問他買樓 資金從何而來,施則神神秘秘避而不談,只一再說:「做生意而來。」 年約四十多歲的施坐在豪裝會所內,回憶去年在香港買樓,淡淡言說︰「溫州人從實業賺回來的錢,都會再投資房地產,我當時賺了錢,首先在溫州本地買房外,然 後在上海、杭州等一線城市也有物業,之後又在香港買了。」不過,上星期十.一黃金周,雖然施亦身在香港,但他表示沒有作任何地產投資。「現在內地經濟開始 轉變,香港一定受影響,我看香港樓市會下調,暫時不會再買,不是時機,我看都不知道會下調到什麼時候。」施離開時,坐在其保時捷內透露︰「其實我也想買淺 水灣的獨立屋,可是現在真的不是時候,我不看好。」

溫州老細暫停掃貨
另一個一直在港投資物業的溫州富商林華中,○九 年在香港設立公司,除了經營進出口生意,主要在香港投資豪宅物業,在御豪門、銀海一號等先後持有多個物業。 剛過去十.一黃金周,林亦在香港處理事務,但卻不如往常般,在香港到處睇樓。 「這幾天是國慶,有朋友從溫州打來香港找我,叫我一齊在香港看樓,我跟他們說,是時候停一停、想一想,現在不是買香港樓的時機。」手戴金鑽伯爵,用價值幾 十萬Vertu 手機的林,一邊歎茶,一邊預測香港樓市說︰「要等到明年二月才考慮再入貨。」他說近日才與一班溫州商家在香港聚會,據他們的非正式統計,約有兩至三萬名溫 州人長期在香港投資房地產。他們對於香港樓市,都持審慎態度。 「我自己有幾層現在放租,但是銀海一號租不出,因為沒有車位,投資還是要看看情形再說。」林謹慎地說。

溫州太太炒房團叫停
除了溫州富商停止買香港樓,連從前被稱為「太太炒房團」的溫州太太,也拒絕現時入貨。這班太太炒房團成員大部分是富商老婆,年約四十多歲的柯永珠,便是其中一人。今年五月,柯以七百五十二萬買入黃大仙現崇山一單位。柯透露愛到香港買樓因為按揭利息低,出租金額高。 柯現居於溫州永嘉縣甌北鎮的香港城,記者在她經營的名牌服裝店找到她。 「現崇山的租金,月租一萬八千,年收租二十一萬六千﹔在內地七百多萬的房,每年只可以收到不到十萬塊。」柯豪氣地說。 柯表示九十年代初,她的丈夫在溫州開設五金廠,儲了幾十萬,開始投資溫州物業,後來又投資地鋪單位,多次賺錢令她開始鍾情炒房地產。 柯笑着說︰「當時真的很開心,覺得錢原來可以賺得那麼快那麼容易,所以索性把五金廠關掉,全職炒樓。」現時柯與兩名炒樓團太太合伙在甌北鎮羅蒲東路開了一家房地產公司。 不過柯坦言,溫州近日房價下調,加上現金借貸出現問題,暫沒資金在香港買樓。「其實我本來對奧運站的浪澄灣好有興趣,但是現在不得不擱置了。因為我們暫時轉不出現金,籌不到錢。」柯嘆氣說。

內房一樣下調
溫州中小企協會會長周德文,以往經常帶領溫州炒家出團到國內、外投資,近三個月以來,多次來香港考察樓市。 周表示溫州人以往鍾情投資香港房地產,源於三個原因: 「有些企業家在香港開設公司,便順便投資房地產自住﹔有的是認為香港的房地產普遍升值﹔有些個體戶是為了取得香港居留權而投資的,也有是為了孩子的教育而投資的。」周認為,溫州人一直認為海外的樓市比中國內地穩定,而香港的語言文化與溫州相近,造就香港一直受溫州人青睞。 不過,近日受溫州企業老闆因欠債走佬及國內貨幣政策影響,溫州人的資金變得緊張,減少了全線房地產投資。 「現在是非常時期,我們不只是不買香港樓,就算連溫州本地的樓盤都暫停不賣,就是因為銷不出去,溫州從沒遇過這種情況。」周擔憂地說。 本月三日,總理溫家寶到訪溫州,視察當地借貸危機情況,周是其中一名負責接待溫家寶的溫州企業代表,周引述溫家寶之言︰「他說宏觀調控及穩健貨幣政策會保留住。這樣的話,我預期在明年春節前,溫州有百分之四十的中小地產發展商會倒閉或被大型發展商合併。」 周更認為在明年召開中共十八次大會之前,樓市會處於低迷,國內一線大城市,必定持續下滑。 「香港已經是中國的一部分,香港的樓市亦會下滑,難有大分別。」周分析說。 ####

三萬 溫州 炒樓 樓客 停手 掃貨
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那些年 我們在美國炒樓炒股 環翠堂

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——投機氾濫之時,也是市場崩潰前夜

當中國股民在抱怨中石油股價已跌到當初的零頭時,其實應該慶幸,A股的環境遠沒有達到美國股市的大漲 大跌。君不見,在美國上市的中國公司尚德電力,股價已從最高處的80多美元,跌到如今的不到2美元,噹噹網、人人網的股價也都跌到了當初的零頭。可能只有 在充分市場化、充滿巨大風險的市場,投資者才能真正領悟到投資中的誘惑與邪惡。

炒作美股:從即將財務自由到傾家蕩產

我周圍的留美同學朋友中,大都是20世紀90年代初畢業的,找到工作後在美國定居下來。當時正好趕上「點COM」的科技股熱潮,於是有些朋友便湧入炒股的浪潮中。

我的朋友俞芳是網絡設計師,丈夫是銀行的業務員,夫婦倆有房有車,生活得輕鬆自在。然而,互聯網的瘋狂擾亂了他們平靜的生活。媒體所渲染的一夜暴富的故事,令俞芳動了心,也開始炒股票了。就像打麻將,初學者往往總能贏錢,她每筆交易少則賺進上百塊,多則賺個三五百。

俞 芳的丈夫任職銀行金融分析師,初時挺警覺的,知道股票這東西不是那麼好玩的,但太太的屢屢得手,使他漸漸喪失了原有的警惕。心想,幾千塊能賺幾百,要是投 入幾萬,不就能賺幾千了嗎?要搏何不來大的?他們沒多少現鈔,在北美是不興向朋友借錢的,於是就將自己的房產在銀行抵押套現,將十多萬塊錢投入了股市。

因此每次大家聚會聊天,都聽到俞芳夫婦興高采烈地大談炒股經:「看我們賺錢多快呀,再過幾年就可以退休了。」

到 了90年代末,幾乎所有的金融機構都分析出互聯網公司的股票有泡沫,一而再地警告泡沫馬上就要破了。但那時的人可真倔啊,誰的勸告都不聽,大量的散戶湧進 納斯達克,主要炒作QQQ股(納斯達克中100家典型公司的指數,類似於「上證50」)。他們將納斯達克從2500點一路推高到4500點。從2000年 開始,很少有人再談股票泡沫,大概是「狼來了」喊過太多次,沒人信了。但納斯達克將超過道瓊斯的「叫囂」聲,是一浪高過一浪(當時道瓊斯指數已超過1萬 點)。不到一個月,納斯達克果然沖上了5000點!

也就在那兩年,我也禁不起誘惑,拿出了2萬美元「閒錢」,投入了納斯達克,開始自然連 連得手,不久2萬美元的本錢就炒成了 10萬,和所有炒家一樣,真後悔當初投得太少,心想要是投入10萬塊的話,這會兒不就有50萬了嗎?眼看股市還在 升,感覺這次不像有泡沫,於是又投入10萬,和俞芳夫婦想法一樣,企盼著再翻兩番,就可以退休周遊世界了。

可就在全民興高采烈之際,納斯達克突然下滑。剛開始大家都抱著僥倖心理,覺得只是短期的小幅調整,依然在所謂的「低位」不斷買進。在一派欣欣向榮中孕育的危險,往往是最易被人忽視和喪失警惕的。

納 斯達克從2000年3月創歷史峰值的5000多點,不斷地下跌至2400點上下,再聚會時,我們幾個「炒家」早已沒了股市高位時的得意,不敢再加碼了,只 求著2400點是底部,能止跌回升,把虧損的錢找回來就知足了。而俞芳那時更像輸紅了眼的賭徒,待房產套現的錢也陷入了股市後,她把手伸向了信用卡公司, 借的是高息,決定最後賭一把。

最後,納斯達克跌到了1100點,下跌幅度超過80%。損失慘重的股民面對如此暴戾的市場,真是欲哭無淚。 誰能想到納斯達克瘋狂過後的報復會來得如此慘烈。我前後投入的12萬本錢,從最高點20萬一路跌到7 萬,實際虧損5萬美金。幸虧我在2000多點時逃了 出來,是朋友中虧得最少的一個。周圍的朋友中虧10萬美金都是小意思,而俞芳則最慘,房子被銀行收去,還欠下大筆信用卡債,最後不得不宣佈破產,可謂傾家 蕩產。

一直到12年後的今天,納斯達克指數也只是回到3000點左右,元氣大傷。


查看原圖美國「炒樓花」:樓市多軍的慘敗
一波未平,一波又起,你方唱罷我登場。2001年的「點COM」熱潮剛過不久,美國房地產又開始火熱起來,利息是越降越低,房價是日漲夜漲。

這回輪到買了房子的同學老張眉開眼笑了:「瞧瞧吧,還是房子好,看得見摸得著,房價漲得我都不好意思了。」他趁著低利息又向銀行借貸,賣掉小房換了個大別墅,還開始學著「炒樓花」。

那 時有很多「炒樓花」的學習班,教炒房者如何以小博大,用金融槓桿來「一翹五」,甚至「一翹十」。老張用自住的大別墅抵押給銀行,獲得一大筆現金,先買下兩 個公寓租了出去,以租金來維持每個月的房貸,接著又把兩個公寓抵押給銀行,再貸出一筆錢,買入兩套公寓。他以「借雞生蛋」的方法,不斷地如此這般,最後擁 有10套公寓。看著自己的「財產」不斷增加,他越來越得意,每次聚會都興高采烈。而我則越來越發現,那是幾年前我們炒「點COM」時的情景,唯一不同的是 炒的工具變成了房子。

我和幾個曾經炒股的哥們兒一說,他們也紛紛響應,「是啊,老張和我們當年不是一樣嗎?作為哥們兒勸勸他見好就收吧」。老張跟當年的我們一樣,根本聽不進勸,還說「我和你們不一樣,你們是玩兒虛的,我這房子可是實打實的東西,而且房價是肯定不會跌的」。

曾 研究過美國房市的哥們兒說,「誰說房價不會跌?近100多年來,美國的房價起起伏伏好多次了」。可老張立刻反駁:「房價上下起伏很正常,我早就算過了,跌 10%,甚至15%都無所謂,我的現金流很充裕,撐得住。」我那哥們兒又說了:「要是房價大跌25%呢?」只見老張臉色一黑,斬釘截鐵道:「美國房價絕不 可能大跌!」

話說到這份兒上就不能再爭了,再說就有擋別人財路的意思了。老張一定以為我們這些炒股慘敗的朋友,是在「羨慕嫉妒恨」他了,因此只能選擇祝福他好運。

很遺憾,好景不長,2006年7月,美國房價突然下跌,老張起先毫不在意,覺得那是暫時的,可萬萬沒想到這房價一跌,竟然也和「點COM」下跌有著異曲同工之處,迄今已經回到了2002年的最低點。這幾年每次見到老張,只感覺他的臉色越來越難看,絕對不能再提房價了……

與 此同時,在2008年金融海嘯後,美國股市先是下跌,大家紛紛逃離股市,大多是在極低點割肉的,都以為股市就好似「一江春水向東流」,再也不復返了。可誰 又能料到,道瓊斯指數跌至7000多點反倒止住了,隨後一路回升到今年年初的13000多點,距離歷史最高點也不遠了。而美國房價已下跌至2002年的最 低位,依然跌跌不休,有可能會回到1998年,甚至1996年的價位,相比最高點將跌去50%。美國房市、股市的走勢,再次讓我們大家跌破眼鏡!

結果和俞芳夫婦一樣,現在我們的聚會再也請不到老張了。

                                                                  2012年08月07日14:34錢經
那些 我們 美國 炒樓 炒股 環翠
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典當炒樓再典當 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/09/blog-post_10.html

「生行街,死掌櫃」,那些年正值世紀末回歸前夕,按揭利息一般是Prime加四五釐,折合超過十釐息,樓市依然炒過火熱。所以近日不少「磚家」(亦 包括某位「問」極都唔駛負「責」的財金「高官」)吹水話未來若利率回升不利樓市言論,令筆者噴飯!那些年當筆者還是錢莊「行街佬」時,最愛Call客,皆 因見客之餘吃飯又可吹水,不亦樂乎。生意淡薄,不如賭博。當年一些客仔盤生意並不賺錢,其實主要靠以商業貸款為名向銀行典當的「磚頭」賺帳面利潤矣!

有一種說法,是銀行寬鬆的按揭政策令樓市出現泡沫。今天不如由金融管理局按揭貸款數據為樓市探溫。根據金融管理局數據所示,未償還按 揭貸款總額由1996年6月港幣2,975.15億元,上升至2012年6月港幣8,235.31億元。以差餉物業估價署資料計,上一次樓市高峰期是 1997年8月,全港私人住宅單位售價指數報172.90,而2012年6月指數報200.20,較上個高位高15.79%。當時未償還按揭貸款總額港幣 4,069.16億元,而2012年6月數字已比這個高位高出102.38%!
未償還按揭貸款總額上升除了因為私人住宅售價上升外,供應量上升亦是原因之一。1997年私人住宅供應量942,217伙,而2011年則上升至 1,110,561伙,上升17.87%。不過即使價和量的因素一併計算,2012年6月未償還按揭貸款總額港幣8,235.31億元不可說不是偏高了。
由新批出貸款總額可見,歷次高峰期亦與數次樓價急升有關。新批出貸款高峰期計有1997年7月港幣324.95億元、2004年3月港幣 131.40億元、2008年1月港幣236.14億元、2010年9月港幣339.42億元和2011年3月的港幣305.96億元。無獨有偶,新批出 貸款數目高峰期計有1997年7月港幣16,716筆、2005年5月11,032筆、2008年1月11,673筆、2010年9月14,525筆和 2011年3月的12,993筆。兩個數字均與當時樓價急升而大致同步。
由歷年新批出貸款平均值,亦可以從另一角度看銀行按揭授信情況。上一次樓市狂潮時,1997年9月新批出貸款平均值為2.11百萬港元。沙士時低位 在2003年6月見 1.14百萬港元(其實另一個低位早在2002年8月,當時平均值為 1.11百萬港元)。之後平穩上升至2012年6月的平均值2.50百萬港元,但相比近年以拋物線上升的樓價,新批出貸款平均值近年的上升僅是「溫和」 矣!
影響新批出貸款平均值有數個因素。其一是樓價,樓價愈高,按揭銀碼亦愈大。其二是金管局的授信規管和銀行授信政策,其中又以按揭成數的影響最明顯。 其三是授信者供款能力,一般小市民可支配收入(Disposable Income)愈大,供款能力愈高則新批出貸款平均值便愈有機會上升。

純粹以金融管理局按揭貸款數據去分析有多少錢流入本地樓市其實不能完全掌握入市資金的來源。有錢的人可能一筆過買入而無須借錢,當然亦有江湖傳聞 「強國人」數人仔現鈔買樓的故事。此外尚有一些大家未必留意的渠道,這便是一般中小企挪用資金炒樓的途徑,其一是利用交易時上下家數期套錢炒樓,其二以商 業貸款為名以「磚頭」向銀行典當炒樓再典當。另外近年私人貸款和所謂二按(其利率與信用卡透支基本相若),亦可能是套錢的途徑之一。
無論如何,未償還按揭貸款總額或新批出貸款平均值其實代表一般市民以「正常」途徑借錢買樓,代表一般香港房奴在買樓金字塔底部的樁腳。由近年逐步收 緊的授信,供款能力追不上樓價升幅,亦反映在新批出貸款平均值上。看來香港房奴在這個霸權金字塔底部的樁腳,亦漸漸不能托起昂貴的樓市了。

典當 炒樓 樓再 朱泙 泙漫 屠龍
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潛入投資學堂揭炒樓「秘」招 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_22.html
source: http://blog.yahoo.com/_OEGIUGKI7CYZXS5RGAL5CCWCBE/articles/1045223

FCI學堂, 止凡一直有聽過, 亦有看其中一個搞手的網址, 相信FCI原本的宗旨好像富爸爸公司一樣, 想提高一般人的財務知識, 話是這樣說, 實情就不知道了。

但FCI好像慢慢變得教人賺快錢的公司, 說實在點, 教香港人慢慢富起來簡直是悶死人, 沒有市場, 這類公司只有這條出路。既然教人賺快錢, 我自然就對FCI失去興趣, 從來沒有想過參加他們的課程。

連結內這篇文章是由記者放蛇直擊實況, 的確內容豐富, 尤其是對玩弄稅務的技倆更是有趣, 更有財叔等樓市高手為講師。可惜, 我想這個集團實在太希望生存, 慢慢就要想很多怪方法吸水, , 課程最後鼓勵學員集資抄樓抄舖, 最後變成終極目標是要集資投資。

幾千蚊一個課程尤自可, 但如果參加完之後好像信徒般迷信地放下一百幾十萬就有點離譜了。這令我想起油王Rockfeller曾經教訓他的兒子的說話。

當時Rockfeller的兒子初出來社會做事, 就有些朋友找他夾錢做生意, 當兒子向Rockfeller討論這事時, Rockfeller反問兒子有否想過為何人家要找你呢? 你又沒有做生意經驗, 找你的朋友所擁有的能力也跟你差不多, 你真的只付出資金而不用付出勞力就能賺錢? 說到底, 找你合夥的原因無非都是因為你有一位很富有的爸爸。

這故事令我印象深刻, 以後當有人找我夾錢做生意, 一起開設公司投資云云, 我只要拿錢出來就能有多少回報之類, 我都會想這個故事, 為何人家會找我? 我除了有資金之外還有什麼原因會被選中? 我憑什麼能得到這個賺大錢的機會? 如果想不通的話, 他們的唯一原因就是為了我的資金而已。

FCI的參加者, 剛上完幾堂, 真的就有很強的賺錢能力嗎? 隨便集資做能富貴起來? 誰人都可以? 想清楚一點吧。
潛入 投資 學堂 揭炒 炒樓 止凡
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潛入投資學堂揭炒樓「秘」招

2012-11-22  NM
 
近月在網上及報章,不時出現地產投資講座的廣告,宣稱講座免費,標榜「滿身卡數打工仔,五年八層樓」、及「八十後,三層樓一間鋪」等等,這些「成功人士」,更不時上電視、電台、雜誌,甚至出書,大肆宣揚發達經過。
 
這些成功例子,全都來自一間叫「FCI」(投資策略研究有限公司)的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技,本刊記者潛入課堂聽課,發現導師皆是行內知名的經紀及炒家,除了教授「走法律罅」的炒樓招數,還落足嘴頭要「團結散戶力量」,游說學生夾錢組空殼公司炒樓,講到明要齊齊「做世界」!
 
FCI每個月都有三、四堂免費講座,一班主講人「星光熠熠」,包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產(169)獨立非執董葉景強等等,而擔任課程總監的,是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良(Anthony),他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓,只要花錢報讀他們的課堂,便能盡得炒樓精髓。
 
這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉,Anthony的拍檔Brian即趁機打蛇隨棍上,「我哋要結集力量!報讀課程只係第一步,重點係增大FCI兵團,就好似美孚啲師奶兵團咁,只要手頭嘅貨多,就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師,亦會成為你哋嘅support!而我哋近八百個學員,仲會互通消息,邊區有筍盤即時短訊同whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要諗吓嘅,唔緊要,我只同你講:機會只留俾有準備嘅人!」當晚報讀課堂,學費可大減一千至六千八百元;現場見有三十多人即時報名。
 
一條龍賺錢
 
第一堂教你避稅
 
這個名為「FCI小本地產投資.財技實戰課程」的課堂,包五個課堂加一個睇樓團,學員約七十人,當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼;「我想好似Anthony咁,上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗,話同人夾錢買鋪,我都想試吓呀!」課程的「頭炮」第一堂,由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組,已突破一千人,被封為「宅男樓神」。上堂前FCI負責人提醒學員:「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒,呢個寶盒打開咗,多一堂都講唔晒!」愛吹水的財叔,不負眾望,由廿年前以四萬元置業開始講起,並教了一些炒樓蠱惑招,如:「如何摸到最好價?想賣樓,梗係扮買家探行情;想買樓,扮賣家放盤啦!」又如「唔好自認係真正用家,炒家唔怕認,筍盤先會益你!」說到凌晨十二點,部分學員離開,財叔才步入戲肉。他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅,靠「出糧」予家人作公司開支扣稅,才得以解決,「咁我阿媽喺我公司做清潔,都要出份糧俾佢o架!稅局問我,點解清潔工咁高人工,係囉,我都想知點解佢成日話要加人工!」他還笑言,現時朋友多了,可以「交換啲老豆老母用」。
 
第二、三堂按揭走罅知多啲
 
諷刺的是,第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱,他連買住宅「上車」,都講到危機處處,學員都悶得呵欠連連。到第三堂,由出任恒力商業地產(169)獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「King Sir」葉景強主講,他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的King Sir,教學員以「直系親屬自住」一招,來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒,King Sir言之鑿鑿說:「你話唔係投資,只係買俾阿爸住嘅,就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸?又點知你爸爸有無物業?我唔係教你哋犯法呀,只係你借貸嗰刻,真係諗住買俾阿爸住o架嘛!點知做晒按揭佢老人家先話唔住,咁點舉證呢?」
 
King Sir還指點學員,為信貸資料庫大洗底,「買樓造按揭有兩份consent(同意書)要簽,第一份係同意披露物業按揭資料,第二份係同意查閱申請者的信貸報告,第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手,就唔好簽第一份喇,因為唔簽,銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀?一個地址報四次囉!你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法?第幾座可以寫block,又可以寫tower,電腦系統好蠢o架咋。你亦可報阿媽阿婆等地址,咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」
 
第四、五堂傍住你玩鋪
 
第四堂的Dooby,是前中原工商鋪東九龍區營業董事,他教授工廈投資,主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師,是前中原工商鋪經紀趙敏賢(Laura),她講古仔的技巧一流,拋出多個著名投資者的買賣逸事,「試過有西環業主想放盤,賣價四千五百萬,話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好,但其實無咁高,點解?業主每年要俾租客廿萬水喉維修費,明唔明?又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店,無閘嘅,但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀,明唔明?鋪就係咁玩!無人傍住你哋點玩?」這些招數可在表面上造高租金回報,吸引下一手投資者。而最後的「實戰」睇樓團,原來只是分小組各自去搵盤睇樓,既無導師帶領,又無「師兄師姐」指導,各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室,由FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節,並叮囑夾錢的學員,「所有資金不經FCI手,全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口,你哋啲錢經FCI手就變咗非法集資o架啦!」FCI自○九年成立至今,已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立,買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓,並改成賓館。這些成立的空殼公司,由FCI的子公司FCIPIS管理,向空殼公司每月收取管理費之餘,他日賣出鋪位,扣除使費後,利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金;而以鋪位經紀身份任導師的Laura,原來是FCIPIS股東,佔股達三成,學員炒鋪有賺Laura即可袋袋平安。而那些星級課程,每個課程按人數估計可袋近五十萬,平均一個月便辦一次,負責人及導師都人人有得分。
 
夾錢者難有保障
 
記者將FCI及FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件,交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指:「這是一份不平等的合約條款,保障嘅係公司,投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」,他指出,「呢度寫明,每位股東都有責任成為按揭擔保人,但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵,但完全無講擔保人的風險。公司被追數,第一個就告公司,第二個就是擔保人!另外,流程中提到FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司,咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢?受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮,對其他人有可能唔夠公平。」眼見章程內一句:「齊集資金便正式做世界」,陸偉雄笑言:「從未見過正經嘅公司有呢類句子!」由於空殼公司的支票簿及公司印都由FCIPIS「代為管理」,陸偉雄指:「咁即係空殼公司的管理權,已落咗喺FCIPIS手上,咁就有可能變成非法集資。」根據《證券及期貨條例》,任何人邀請公眾將資金投入資產或生意,而投資者沒有參與日常運作,可從生意取得回報,即屬集體投資計劃,除非事先取得證監會批准,否則屬違法,最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法,較難入罪,「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據,而且要有受害人,才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」
 
否認非法集資
 
本週一晚記者找到FCI負責人Anthony,他否認有涉嫌違法,「(非法集資)梗係唔會啦,唔係我哋去集資,啲錢完全唔經我哋手,錢係入返同學開嘅合資公司。(你哋嘅角色呢?)我哋只係line up一班想做生意嘅人,做顧問,話俾佢哋聽法律上、會計上點做,點先係合法,所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定,要夾錢的學員先交一萬元誠意金,Anthony解釋那是保證金(Deposit),而「一齊做世界」他則辯稱:「Gimmick 嚟o架啫!」至於堂上導師涉教人走法律罅,他笑笑口謂:「教人避稅?我哋課程內容完全無呢啲嘢,可以俾note你睇!(Note上無但導師口講呢?)可能係有同學問問題,個導師分享番出面啲人點做啫,就好似電視台訪問嘉賓,內容唔等於電視台立場。」身為FCI負責人之一的Anthony,卡片上寫上自己是催眠治療師,及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等;曾炒賣七個物業,賺近三百萬。佔FCI百分百股權的大股東,是身份神秘、從未現身的雷愿桁,Anthony等一干人如此精明,要避過法律責任,應當無難度。
 
夾錢投資爭拗多
 
與人集資,不論是買樓買鋪抑或做生意,風險都甚大,過去亦有同類事件發生,最終一班投資者鬧爆被騙。○九年時,便有一位網友Catman(鍾詠淵)在面書,發起「5000蚊做老闆」(Project O)群組,廣邀網友夾錢開cafe,半年來吸引逾千人加入,最終由三十五名八十後籌得四十三萬元。當時已有律師提醒,集資做生意,要考慮牽頭人的誠信及衡量風險,就算是出任有限公司董事,若公司出問題,投資者亦要負上法律責任,並非「蝕錢走人咁簡單」。最後Project O股東間對生意前景及方向意見多多,出現嚴重分歧,開業不足一年就結業,大批網民鬧爆被騙。之後他再以相同方式集資開設台式餐廳,同樣爛尾收場。Catman其後更騎呢地轉行做催眠師,被《蘋果日報》踢爆涉及性騷擾。
潛入 投資 學堂 揭炒 炒樓
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一線城市房市夯 三、四線城市行情仍冷 中國炒樓熱再起 貪官趁機拋售豪宅

2013-02-25  TWM
 
 

 

隨著景氣好轉,中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市,開發過度、買氣不足的城市,交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐,大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。

撰文‧周岐原

農曆春節長假裡,中國民眾除了拜年、到風景區遊玩,還有不少人從事另一種活動:看房子、買房子!

中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後,自第四季開始,呈現令人驚訝的強力反彈;從北京到上海,一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加;房地產的買方們,因為景氣再度好轉,終於向房價投降,不少觀望的民眾都紛紛出手買房。

成交數據反映的趨勢相當顯著,以中國最大住宅開發商萬科集團為例,去年十二月銷售金額為人民幣一四○.七億元(約新台幣六六八億元),比市場低迷的前年同期大增一.四倍;到了今年一月,銷售金額又大幅成長達一九○.七億元。業界龍頭銷售額屢創新高,透露一個事實:市場再度出現「房瘋」!

一二年初,︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導,當時我們直擊現場後指出,三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍,一年過後,市場迅速回溫,原因是什麼?

海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多,資金困境紓解了。」一位業界研究員直言:「『金九銀十』旺季過後,冬天行情通常比較冷,今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市,一月的房價,就比去年十二月上漲逾二%。「(去年)下半年起,先是土地拍賣屢創新高,顯示開發商信心好轉,市場見到開發商勇於出價,擔心像上一波多頭『越等越漲』,因此刺激買房熱潮回來。」然而,這次中國房價儘管反彈,各地走勢卻不同調,出現明顯兩極化的情形。

正當一線城市再次湧現買房潮,多個三、四線城市房價面臨龐大壓力,連去化庫存都不容易,遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島,外地人來此購房占總銷量超過八○%,但探究這些買主購屋目的,多數只為短期避寒、休閒;以旅遊導向的三亞為例,每十戶房屋僅三、四戶有人入住。

據官方統計,整個海南島的房屋供給總面積將達一.○七九億平方公尺,如果以現有的銷售速度,至少要十二年,才能將所有餘屋消化完畢,凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。

距海南島三千公里遠的渤海灣畔,遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區,銷售速度遠遠落後預定目標,被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住,還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。

這一波房市榮景,還意外出現另一個特殊現象,就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班,他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐,聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」,對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。

豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時,具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒;䒷面下,由住宅建設部領軍的政府部門,對各城市「住宅資訊聯網」的建置,也在加快進行。這套系統一旦完成,等於串聯起各大城市的地政資訊,只要查詢姓名,個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形,儼然成為打擊貪官的最佳利器。

正因為「後有追兵」,各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」,也陸續遭調查,近來在廣州、杭州、濟南等城市,出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。

這類案件的共通點是,賣方只願意在半夜提供看屋服務,這些多數是公司法人,甚至根本不具名的賣方,從頭到尾不見人影,只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易,倒不是他們急著將產權脫手,而是不經由銀行放款,以免資金流向曝光。

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出,中國受限於資本管制,民眾除了A股市場和房地產之外,很難再找到適合的投資標的;這個政策因素,加上人口流入城鎮的購房需求,成為房地產行情易漲難跌的主因。

只是誰也沒想到,這波房市熱潮的來源之一,竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止,「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。

2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地,一、二線城市價量齊揚。

2. 三、四線城市買氣嚴重落後,市況仍未好轉。

3. 部分城市豪宅交易量大增,僅半夜可看屋,要求現金交易。

一線 城市 房市 三、 、四 四線 行情 仍冷 中國 炒樓 樓熱 再起 貪官 趁機 拋售 豪宅
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存錢別找塞浦路斯的銀行 炒樓盯好拉斯維加斯的房

http://wallstreetcn.com/node/23218

最近年度風險事件又多了一樣:存錢得避開塞浦路斯了。歐洲一大離岸金融中心破天荒要征存款稅,雖然上週六宣佈計劃開始這種稅就爭議不斷,還沒確定能否真正落實,但已經給富有的儲戶們敲響了警鐘。

不管三駕馬車怎麼反應,塞浦路斯自己的議會已經通過了資本管製法案。下周銀行開門以後,存定期的別想提前取出錢來,每天取款有限額,現金交易和刷卡都受限制。
 
還有銀行重組,還有政府要把國家的資產和養老金都拿來融資。這個國家的金融業從天堂直墜地獄。
 
但誰說風險會那麼聽話,它可沒有只在歐洲打轉。大洋彼岸的美國達拉斯維加斯已經成為房產市場的熱土。
 
按研究機構Home Builders Research(HBR)的話說,隨著住房建築市場持續反彈,拉斯維加斯的地價是以「徹頭徹尾的恐怖」速度上漲,這種速度不可持續。
 
HBR數據顯示,去年11月和12月,住宅開發商購買拉斯維加斯土地的價格是每英畝17.5-18.5萬美元。
 
今年1月就漲到了每英畝20萬美元,2月更上一層樓,達到25-27.5萬美元。
 
3月截至23日,有些地塊已經叫價每英畝35萬美元。
 
HBR總裁Dennis Smith在報告中預計,今年年中左右,拉斯維加斯的地價將會趨於穩定,價格在一段時間內持平,因為經濟還很疲弱,
 
無法支持這種水平的上漲。
生地價值上漲速度之快讓人徹頭徹尾地恐怖。拋開這種速度不談,拉斯維加斯的價值在回升倒是好消息。
 
Smith認為,地價高漲的原因是建築商銷售的房屋增加,施工項目升溫。
 
今年2月,當地出售新屋510戶,同比增長65%。中位數房價23.4467萬美元,同比上漲21%。
 
同月,當地建築商獲得新屋營建許可498份,約是去年同期236份的兩倍。
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我的10年炒樓經驗 取之有道

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/03/10.html
近日止凡看畢一本有趣的書,書名是「我的10年炒樓經驗」,作者韓安迪,是香港討論區人氣post的分享者。作者分享了他10年來的炒樓經驗,由8萬炒到500萬的經過,內容十分有趣充實,值得「香港人看」。說「香港人看」是因為書中故事都是香港人的故事,亦用了廣東話語寫出來,當中亦有不少搞笑粗話,其他地區人士多不能看懂。

這本書好像揭示了一個另類的投資世界,作者是一個積極的物業炒家,由於沒有穩定收入,以及買賣一些舊唐樓、分契樓、僭健樓之類,所以大多數都沒有做按揭,大部份買賣都是full pay。故事就由2002年用8萬元買入一間深水埗的分契樓開始(一間600呎分間成三間獨立房,就像劏房一樣,再找律師分了契約,獨立進行買賣),一直一買一賣、一賣一買,慢慢炒到10年後的500萬身家,過程十分有趣。

炒樓過程為何會有趣呢?有趣在作者好像沒有好好計劃,見步行步,其中亦有不少突發事件發生,好像簽了臨約才發現資金不足,賣出物業時在交易前又被買家以有僭健為由「踢契」,放租時又遇到麻煩租霸,買過被「黑社會」追數的物業,又買過錦田一些了無人煙的村屋,也買過沒有入屋路權的村屋,亦買過沒有滿意紙的村屋。這些一切對我來說都非常新鮮有趣,現在讀者可以當成故事看看,但能夠想像到作者當時的煩惱及想盡辦法解決問題的努力如何。

透過書中交代的故事,讀者可以吸收到不少財務知識,尤其是樓宇買賣方面的知識。包括原來香港有分契樓,而分契樓又不能做按揭。又有一些節省佣金的招數,先租一些「邊租邊買」的單位,成為租客後能直接聯絡業主,之後再直接提出買入單位,經紀只能收到租樓的佣金。對於談判技巧的分享,先瞭解租霸或撻訂者的利害關係,再與之談判。向人借錢的方法,要想辦法保障人家,例如向老人家借錢買樓時,大可落老人家的名字,把租客的租金直接過數還錢,自然事半功倍。實在有不少有趣財務知識,不能盡錄。

當中最令我深刻的是作者向一位高人學習,其中一個原因是作者正以為自己的節省佣金方法很強之時,炒樓戰績亦很彪炳之際,竟然被地產經紀說服以一個他認為低得不合理的格價賣出他的單位。地產經紀運用了高超的談判技巧不在話下,最令他奇怪的是為何地產經紀會這麼落力地幫買家呢?原來這位高人買家所用的方法正正與他相反,高人一向厚待經紀,不殺傭不單止,還不時加傭,經紀把樓價壓下多少,經紀佣金自然相對增多,這比作者之前學懂的節省佣金大法賺得更厲害。

記得有身邊朋友也曾經對壓佣金的方法十分瞭解,例如他分享過,在沙士時期,無人買樓,反而很多人想賣樓套現,朋友就話這些時期買樓的人絕對可以殺傭,到樓市大升,盤源很缺,成交少之又少,殺傭的權利就到了願意賣樓的業主身上。這是捉心理,經紀最想促成成交,而知道了自己正在有利的一方,可以增加談判本錢,賺盡。當時我亦對此類思維有所保留,認為一次半次由自可,如果想要吃物業投資這行飯的話,一定不要刻薄經紀,要跟經紀成為好友,不減佣金還不止,更要加佣金令他們盡力為你行動,這亦是財叔分享過的,記得林奮強所講過的亦是類似的東西。殺傭還是加傭,這是小聰明與大智慧的分別。

書中的故事是有趣,不過就好像看韋小寶的故事一樣,其實有欠整盤理財計劃,本來作者有很多次都已經被沒頂的,只可算是福大命大,令故事驚險刺激。例如沒錢成交,身邊又會有朋友相助,有時又會有位多年不見的親哥哥出來夾錢,看似賣不出去的物業又會被人看中買入來作其他用途。整體來說絕對是一本好書,至於哪部份應該學習呢?讀者看過後自行判斷吧。


這本書都設立了facebook page,大家不訪去看看吧。
https://www.facebook.com/anders919
我的 10 年炒 炒樓 經驗 取之 有道
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10億炒樓皇上皇

1 : GS(14)@2010-08-29 23:31:46

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/17697
10 億炒 炒樓 皇上
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港府快出招 增炒樓成本 回應溫總提醒 抗衡QE2防泡沫

1 : GS(14)@2010-11-15 22:06:53

http://www.hket.com/eti/article/ ... 0-896368?category=m


正當國務院總理溫家寶昨日提醒,港澳兩地政府要準備應對美國次輪量化寬鬆(QE2)影響,據悉,港府為防樓市繼續飈升造成泡沫,快將再推出穩定樓市措施,增加炒家成本,包括加印花稅及收緊按揭等。
財政司司長曾俊華昨日也在網誌,強烈暗示港府需再就樓市出招;他直言,美、日推出新一輪量化寬鬆措施,恐令香港樓市泡沫風險進一步上升,資深投機者趁機引誘市民入市,令市民賠上血汗積蓄。
溫總促港澳 應對貨幣波動
溫家寶昨日談及美國QE2時,指這對貨幣與美元掛鈎的地區影響特別大,主要表現於滙率的波動,以及容易產生資產泡沫。他表示,香港與澳門都要準備應對。
不過,溫家寶也指出,香港與澳門均成功應對亞洲及國際金融危機,相信兩地對今次貨幣波動,亦有辦法應付。
曾俊華昨日在網誌表示,為防止泡沫風險,港府已於2月、4月和8月,針對樓市多次推出措施,這些措施已初見成效,但美國和日本再推出新一輪量化寬鬆,他擔心樓市泡沫風險可能進一步上升,特別隨之而來的投機炒賣,可能進一步刺激泡沫風險。
炒家誘入市 市民賠血汗錢
他直言:「一些資深投機者,往往善於利用熾熱的炒風,吸引一般市民入市,由過往泡沫危機的經驗可見,一些被誘入市的普羅市民,往往受害最深,不但賠上個人的血汗積蓄,對個人、家庭以至整個社會亦造成嚴重影響。」
他表示,在思考QE2對香港影響時,不單看一堆冰冷的數字,而是考慮市民的福祉﹕「經常提醒自己,在辦公桌前的,不單是一堆冰冷的數字,背後是不少市民的福祉。」他說:「有需要時,毫不猶豫地推出新一輪措施,以確保宏觀經濟和金融系統的穩定性。」
對於QE2,他指這意味超低息環境持續,全球資金為了追逐回報,勢將大舉流入經濟前景較佳的亞洲和新興市場,香港將會受到直接影響,帶來滙率升值、通脹和資產價格泡沫的風險。
拒放棄聯滙 難推資本管制
他又提及亞洲地區抗衡QE2措施,指中國、印度、南韓、馬來西亞、泰國和越南已先後加息,防止經濟過熱,及為資產市場降溫;新加坡推出一連串防止樓市過熱措施,包括增加土地供應和向一年內轉售樓宇徵收稅款等;巴西和泰國則向投資該國債券的外國投資者,收取稅款;南韓則對外滙衍生工具買賣作出限制,亦正考慮向投資該國國債外資徵稅。
但他強調,香港作為國際金融中心,是自由開放市場,難以實行資本管制措施,亦不能改變聯繫滙率制度,因聯繫滙率自83年實施以來,一直行之有效,毋須改變此制度。
他又提醒市民,尤其小投資者,也要小心風險,避免過度借貸和炒賣,以防日後市場突然逆轉時蒙受損失。
撰文:林佩琪、何麗華
港府 出招 增炒 炒樓 成本 回應 溫總 提醒 抗衡 QE2 泡沫
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炒樓月薪10萬

1 : GS(14)@2011-04-12 22:04:10

炒樓月薪10萬

明報,2011年4月12日


2 : GS(14)@2011-04-12 22:04:24

學者:港青急功近利 產業發展堪憂

【明報專訊】香港大學一名經濟及財務學系去年度畢業生,畢業後旋即投身「地產狂潮」,在私人投資公司代客「炒樓」,未計佣金,月薪已高達10萬元,一躍成為去年度港大畢業生「打工皇帝」,超越同期金融和醫科等高薪同儕。但有港大社會學者憂慮「炒樓炒股教壞人」,擔心年輕人急功近利,社會難發展其他實質產業。

去年經濟財務系畢業

港大昨公佈2010年度畢業生薪酬調查結果,調查在去年底至今年3月進行,訪問了3504名畢業生,其中九成為學士畢業生。港大學生發展及資源中心就業總監陳秉光表示,今年最高月薪畢業生來自經濟及財務學系,畢業後加入私人投資公司,為客人買賣物業,月薪高達10萬,較一般晉身投資銀行的金融分析員月薪逾5萬高近一倍。據悉,該學生加盟的公司以私募基金為主,作風較低調,學生的10萬月薪更未計算佣金。

月薪中位數1.35萬 增7.7%

除該名打工皇帝,去年最高薪5名畢業生,另有2人為醫生,餘下為從事化妝品網上貿易及投資銀行,月薪超過5.7萬。

陳秉光表示,2010年畢業生的月薪中位數為1.35萬元(未剔除醫科生數字,剔除後為1.3萬元),較2009年增7.7%;總體平均月薪則為1.73萬元,較09年上升逾4%。另畢業生平均獲得2.09份聘書。整體有27.5%畢業生入職商界及金融,兩成人從事社會工作,另教育及政府工各佔約一成。

地產顧問:熟網上通訊有優勢

陳秉光認為,更多畢業生從事金融業,反映經濟已由金融海嘯中復甦,而金融業為最大僱主,也有較多職位,至於入職政府畢業生微跌,陳秉光指出,政府職位經過多年重整,已漸趨平穩,相信招聘不會大增。

專業地產顧問商會主席汪敦敬表示,過去2年,他曾招聘大學畢業生任職地產投資顧問,「雖然他們沒工作經驗,但年輕人熟悉網上通訊工具,有利擴展網絡,只需要基本經濟知識,受僱主歡迎」。

中原人力資源顧問有限公司董事總經理周綺萍認為,本港樓市活躍,美國不停印鈔,令市場有不少流動熱線,再加上通脹高企、銀行存款利息持續下降,熱錢流入樓市作資金保值,交投活躍自然吸引年輕人入行。

不過,香港大學社會工作及社會行政學系教授葉兆輝認為「炒樓炒股教壞人」,令年輕人變得急功近利,但同時政府也要負責,他說:「香港缺乏實際生產推動發展,六大產業,政府得個講字,連每年4萬個內地產婦都未能應付,如何發展醫療產業呢?」他建議年輕人應汲取金融海嘯和雷曼兄弟的前車之鑑,不要重蹈覆轍。
3 : GS(14)@2011-04-12 22:04:57

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=17530&page=0#lastpost
由 價值人 » 週二 4月 12日, 2011年 5:46 pm

典解政府高工商業o甘粉多

工商業 已經有 金融老千 拉數  

由 洛克 » 週二 4月 12日, 2011年 9:48 pm

carvhk 寫:
天生有才能生存於炒賣市場的人,畢竟少數,其他無才能的人參於,只會交學費輸身家被市場淘汰而轉職其他低收入行業,無法羨慕


有時真係不得不佩服社會的愚民教育,炒賣需要的不是才能,而且才能不是天生就有,

令到大家相信需要才能及交學費的人是贏家,教導這些愚民思想的才是成功者
4 : 亞力士(1473)@2011-04-13 01:21:27

「炒樓炒股教壞人」<------呢樣難講 早三十年前做廠 發個班偏偏就係炒配額
5 : 培少(3241)@2011-04-13 09:26:30

炒股票的未計入在內 可能比樓更高吧 (如用一年咁計算)
6 : GS(14)@2011-04-13 21:19:34

4樓提及
「炒樓炒股教壞人」<------呢樣難講 早三十年前做廠 發個班偏偏就係炒配額


林百欣、田氏家族.....

有時賺錢是講天時地利人和,無得恨
7 : GS(14)@2011-04-13 21:19:51

5樓提及
炒股票的未計入在內 可能比樓更高吧 (如用一年咁計算)


炒物業賺到實錢機會大一點
炒樓 月薪 10
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273925

套現還債 溫州炒樓新丁輸鋪勁

1 : GS(14)@2011-10-08 15:20:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15685300

近排受到溫州走佬團負面消息衝擊,引發香港個別等錢還債或班資回朝的疑似劈價個案,記者向多個溫州客熱點買賣的區域了解,發現早年來港買樓特別以投資移民購樓的大陸客出貨意欲並不高,但來自同鄉的新丁卻成為高危一族。

急放瓏璽 隨時蝕讓

據可靠消息指出,眼見家鄉親朋戚友來港買樓賺大筆港幣,一批年約 30餘歲的小伙子,膽粗粗動用私銀和借貸來港炒樓,購入包括將軍澳日出康城和大角嘴瓏璽等新盤樓花,近日內地收緊銀根,他們或無力再供,正醞釀出貨,隨時損手爛腳。
這批新丁可說落筆打三更,來港首鋪便輸餐勁,有代理形容「未賺到錢便首先要交學費」。
市場指出,近日瓏璽多了以公司名義轉讓新放售的單位,一組溫州客斥資 5000萬元購入兩至三伙單位,近日打鑼搵代理急放,如 8座一個高層單位,叫價 2650萬元,若果可以平手離場,可以再減多 200至 300萬元。由於物業屬禁售樓花條例限制,「要做得低調一點,不過現時市況好難搵到個實客,隨時有機會蝕讓離場。」
但早年來港實力充足的同鄉,雖未致急售套現,亦忍手投入新子彈入貨。如去年中一組溫州團集中火力掃入西灣河逸濤灣 1116呎大單位,先後動用了近 5000萬元買入了 3至 4伙收租,但礙於近月樓市吹淡風下,勇態收斂,未聞再有購買的行動。
2 : 八旗子弟(15368)@2011-10-08 16:31:38

曾經聽説,温州人是中國猶太人,你們認同嗎?
3 : GS(14)@2011-10-08 16:32:05

猶太人長線D
4 : 龍生(798)@2011-10-09 09:03:11

2樓提及
曾經聽説,温州人是中國猶太人,你們認同嗎?


某個角度可以說對, 因團結

但以專造假貨作招徠, 又似乎有點兒那個....
5 : GS(14)@2011-10-09 10:25:08

無錢賺就做呢D先
6 : KENLIN(17685)@2011-10-16 21:31:56

我都話等班溫州幫劈貨個市就回架啦, 班溫州幫咁巴閉都要死係港爛手上, 我地終於係同胞面前抬起頭來了!
但係呢D只係頭盤, 真正既黑天鵝未出現, 食花生等睇SHOW啦
7 : GS(14)@2011-10-16 21:48:24

咁同你牛三假設有問題啊
8 : KENLIN(17685)@2011-10-16 22:00:09

俾你督爆
真係好矛盾, 但只覺得宜家好似97, 當年都係樓市開始向下, 股市都有 "小陽春", 當然最後一齊仆街啦
9 : GS(14)@2011-10-16 22:01:30

好多銀行已經有壞帳啦...
10 : KENLIN(17685)@2011-10-16 22:10:12

仲未CALL LOAN, 有得拖既
11 : GS(14)@2011-10-16 22:11:20

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/28475
12 : 龍生(798)@2011-10-17 02:05:11

6樓提及
我都話等班溫州幫劈貨個市就回架啦, 班溫州幫咁巴閉都要死係港爛手上, 我地終於係同胞面前抬起頭來了!
但係呢D只係頭盤, 真正既黑天鵝未出現, 食花生等睇SHOW啦


唔知點解我雖然唔太認同你既講法...

但卻有點會心微笑.....
13 : idsdown(1658)@2011-10-17 20:21:59

4樓提及
2樓提及
曾經聽説,温州人是中國猶太人,你們認同嗎?


某個角度可以說對, 因團結

但以專造假貨作招徠, 又似乎有點兒那個....


應該係佢地計錯數, 用過去在國內的經驗來玩香港市場.
14 : GS(14)@2011-10-17 20:30:43

香港D人真是跟規則的,一遲還錢無人信
15 : idsdown(1658)@2011-10-17 20:31:48

我都好相信"牙齒當金使"
16 : GS(14)@2011-10-17 20:49:23

何出此言?
17 : idsdown(1658)@2011-10-17 20:52:59

借錢時某程度已經預期對方會在佢所講的時間還, 但遲還錢隨時可以引致火燒連環船, 被人累死
18 : GS(14)@2011-10-17 21:19:18

好像那個伊拉克股災
19 : KENLIN(17685)@2011-10-22 01:36:01

14樓提及
香港D人真是跟規則的,一遲還錢無人信


湯兄, 你唔知大陸佬走數當食飯架啦! 你走我數, 我又走另一個數, 然後另一個又走其他人數, 無人會追架! 呢d叫 "土炮風險分散法" 仲勁過冰島d賴債流氓架!
[
20 : 龍生(798)@2011-10-22 02:28:02

即只有第一個走佬的人, 可以有錢袋....
21 : idsdown(1658)@2011-10-22 08:19:56

19樓提及
14樓提及
香港D人真是跟規則的,一遲還錢無人信


湯兄, 你唔知大陸佬走數當食飯架啦! 你走我數, 我又走另一個數, 然後另一個又走其他人數, 無人會追架! 呢d叫 "土炮風險分散法" 仲勁過冰島d賴債流氓架!
[


呢個咪係火燒連環船lor
22 : GS(14)@2011-10-22 13:34:36

19樓提及
14樓提及
香港D人真是跟規則的,一遲還錢無人信


湯兄, 你唔知大陸佬走數當食飯架啦! 你走我數, 我又走另一個數, 然後另一個又走其他人數, 無人會追架! 呢d叫 "土炮風險分散法" 仲勁過冰島d賴債流氓架!
[


N角債...好似龐氏騙局,咁都要睇下邊個快...

點解唔會追,是咪因為驚成個塔倒下?
23 : GS(14)@2011-10-22 13:34:47

20樓提及
即只有第一個走佬的人, 可以有錢袋....


應該話邊個快就得
套現 還債 溫州 炒樓 新丁 輸鋪 鋪勁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276206

環球視野:德國政策 杜絕炒樓

1 : GS(14)@2012-01-29 22:55:18

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020628

歐洲「豬」連環被降級,歐盟兩匹頭馬,法國先行中箭,剩下德國支撐着。
撇除那段不光彩的歷史,德國總令筆者折服。戰敗賠償、合併東西德、在歐元區牽頭,全屬該國近代大件事,還不是一步步走來,可惜就是太多又窮又懶又賴皮的親戚,就像那些常被大耳窿押回家、哭鬧着要家人救命的死仔包,救又死,唔救又死。
德國年青人的理財態度,非常穩健,尤其經歷股市暴跌後,如今大多乖乖存在銀行,儲夠錢才考慮買樓。即使環境轉差,政府也不鼓勵消費,極其量「搵幾多、使幾多」。
最令蝸居港仔折服者,是德國紋風不動的樓價。當歐亞樓價過去十年升幅都以倍數計,德國頂多幾巴仙的升值,但背後要付房產稅、交易稅、增值稅,包租公更要撥出兩至四成租金來交稅,還未計保養維修、法例對租客的超級保護傘,這些措施,註定德國一早就摒棄以樓市作為經濟增長的手段。當然,德國重型工業有之,輕巧手工藝術同樣不缺,香港是只得金融地產的單蹄馬,自難相提並論。
近代風暴史證實,日本迷失十年以至美國次按風暴,甚至大家最擔憂的中國經濟硬着陸,都與樓市泡沬有關,故德國杜絕炒樓的政策,連炒樓最強的溫州團亦無法攻破,如今看來自是好到「加零一」。

交通費貴港劏房盛行

早前看訪談節目,一位德國婦女大談其祖家房產市場,指市中心其實升得不錯,但近郊卻一路跌,令平均升幅非常輕微。市中心之所以拋離近郊,純因石油價格高企,令交通開支大增,假若石油價格回落,情況可能改觀。回看香港,市中心樓價貴得不行,而偏遠地區則大幅折讓,原因正是交通費太貴,港鐵稍後還要加價了。劏房盛行,豈會無因。
葉子
2 : Ben(10970)@2012-01-29 23:15:36

德國這民族果然人才輩出…
環球 視野 德國 政策 杜絕 炒樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277484

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