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典當炒樓再典當 朱泙漫屠龍記

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「生行街，死掌櫃」，那些年正值世紀末回歸前夕，按揭利息一般是Prime加四五釐，折合超過十釐息，樓市依然炒過火熱。所以近日不少「磚家」(亦 包括某位「問」極都唔駛負「責」的財金「高官」)吹水話未來若利率回升不利樓市言論，令筆者噴飯！那些年當筆者還是錢莊「行街佬」時，最愛Call客，皆 因見客之餘吃飯又可吹水，不亦樂乎。生意淡薄，不如賭博。當年一些客仔盤生意並不賺錢，其實主要靠以商業貸款為名向銀行典當的「磚頭」賺帳面利潤矣！

有一種說法，是銀行寬鬆的按揭政策令樓市出現泡沫。今天不如由金融管理局按揭貸款數據為樓市探溫。根據金融管理局數據所示，未償還按 揭貸款總額由1996年6月港幣2,975.15億元，上升至2012年6月港幣8,235.31億元。以差餉物業估價署資料計，上一次樓市高峰期是 1997年8月，全港私人住宅單位售價指數報172.90，而2012年6月指數報200.20，較上個高位高15.79%。當時未償還按揭貸款總額港幣 4,069.16億元，而2012年6月數字已比這個高位高出102.38%！
未償還按揭貸款總額上升除了因為私人住宅售價上升外，供應量上升亦是原因之一。1997年私人住宅供應量942,217伙，而2011年則上升至 1,110,561伙，上升17.87%。不過即使價和量的因素一併計算，2012年6月未償還按揭貸款總額港幣8,235.31億元不可說不是偏高了。
由新批出貸款總額可見，歷次高峰期亦與數次樓價急升有關。新批出貸款高峰期計有1997年7月港幣324.95億元、2004年3月港幣 131.40億元、2008年1月港幣236.14億元、2010年9月港幣339.42億元和2011年3月的港幣305.96億元。無獨有偶，新批出 貸款數目高峰期計有1997年7月港幣16,716筆、2005年5月11,032筆、2008年1月11,673筆、2010年9月14,525筆和 2011年3月的12,993筆。兩個數字均與當時樓價急升而大致同步。
由歷年新批出貸款平均值，亦可以從另一角度看銀行按揭授信情況。上一次樓市狂潮時，1997年9月新批出貸款平均值為2.11百萬港元。沙士時低位 在2003年6月見 1.14百萬港元(其實另一個低位早在2002年8月，當時平均值為 1.11百萬港元)。之後平穩上升至2012年6月的平均值2.50百萬港元，但相比近年以拋物線上升的樓價，新批出貸款平均值近年的上升僅是「溫和」 矣！
影響新批出貸款平均值有數個因素。其一是樓價，樓價愈高，按揭銀碼亦愈大。其二是金管局的授信規管和銀行授信政策，其中又以按揭成數的影響最明顯。 其三是授信者供款能力，一般小市民可支配收入(Disposable Income)愈大，供款能力愈高則新批出貸款平均值便愈有機會上升。

純粹以金融管理局按揭貸款數據去分析有多少錢流入本地樓市其實不能完全掌握入市資金的來源。有錢的人可能一筆過買入而無須借錢，當然亦有江湖傳聞 「強國人」數人仔現鈔買樓的故事。此外尚有一些大家未必留意的渠道，這便是一般中小企挪用資金炒樓的途徑，其一是利用交易時上下家數期套錢炒樓，其二以商 業貸款為名以「磚頭」向銀行典當炒樓再典當。另外近年私人貸款和所謂二按(其利率與信用卡透支基本相若)，亦可能是套錢的途徑之一。
無論如何，未償還按揭貸款總額或新批出貸款平均值其實代表一般市民以「正常」途徑借錢買樓，代表一般香港房奴在買樓金字塔底部的樁腳。由近年逐步收 緊的授信，供款能力追不上樓價升幅，亦反映在新批出貸款平均值上。看來香港房奴在這個霸權金字塔底部的樁腳，亦漸漸不能托起昂貴的樓市了。

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