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台灣兩兆雙星,DRAM時代告終 美光併華亞科 埋下中國談判籌碼

2016-04-11  TCW

全球記憶體大廠美光,在韓、中夾殺下,面臨極大壓力,市占率衰退、首季見虧,歹時機收購華亞科,引發市場猜測。

全球第三大記憶體廠美光,購併全台第一大記憶體代工廠華亞科,這樁台灣半導體業近十年金額最高外資投資案,對美光、台灣記憶體產業,將有何影響?

三月二十九日,華亞科股東臨時會通過,由第一大股東美光提出,以每股三十元、總額逾新台幣一千三百億元的條件,收購台塑集團手上逾三成華亞科股票,及流通在外股權,華亞科預計今年中下市。

近一年多,在半導體產業整併潮下,記憶體產業也面臨多事之秋。

包括:中國清華紫光傳出有意入股美光、華亞科前董事長高啟全遭紫光集團挖角、合肥政府找來爾必達前社長坂本幸雄助拳。三月底,投資額達二百四十億美元的武漢記憶體基地也正式動土。

中國眾多新進者搶灘,記憶體卻供過於求,價格持續走跌,前景不樂觀。與韓國三星、海力士,並列為記憶體三巨頭的美光,更因製程轉進速度較慢,市占率持續衰退。

位居老三的美光,為什麼選在產業前景不明時收購華亞科?其實,這對美光而言,是進可攻、退可守的布局。

進,美光可藉此增加營運效率,增加與他人合作的彈性;守,可藉此降低成本、增加財務操作籌碼。更長期來看,這是美光拉高競爭門檻,提防中國記憶體產業後來居上的策略。

意在爭取與中國合作?

CEO否認:不缺中國資金去年底,美光購併華亞科消息傳出時,市場猜測,此舉是為美光未來與中國合作鋪路,或美光為避免中國入股華亞科,先下手為強。

美光執行長德肯(Mark Dumn)接受《商業周刊》獨家專訪時,否認上述兩種猜測,他強調:「(購併)是為了讓我們的生產更有效率,保有更多彈性。」他進一步解釋:「我們沒有在尋求中國的資金,就算我們真有這想法,不需要靠華亞科,可直接讓別人來投資美光就好……,也許(指其他公司投資美光)未來某一天可能發生,但這不在我們的計畫中。」但一位記憶體業的副總經理認為,美光買下華亞科,也許暫時不打算讓中國入股,但未來跟中國談合作時,是一步奸棋,能避開美國政府的敏感神經,「不把華亞科拿下來,跟中國談完全沒彈性,美國政府不會同意。到時如果以華亞(科)為主體去談,是可攻可守的好棋。」過去,中國每新進一個科技產業,例如LED或太陽能,均傾國家之力,以過剩產能和低價搶市,進而取得市占率。

靠購併能逆轉劣勢?

分析師:對美光利大於弊

面對中國快則三年,慢則七至八年後將量產記憶體的威脅,今年第一季財報已呈現虧損的美光,將如何應對?

「我們的策略是聚焦技術,確保面對任何一個競爭者,都保有競爭力,無論對象是韓國、東芝或其他國家的新進者。」德肯表示,例如去年七月,和英特爾(Intel)共同發表的「3D Xpoint」技術,運算速度將是現行記憶體的一千倍,預計於明年開始試產。目前記憶體三巨頭中,僅有美光已對外宣布如此前衛的技術。

那這樁購併案,能幫助美光翻轉二叫有韓國,後有中國」的困境嗎?

雖然德肯認為,美

光今年接下來的每

一季會越來越好。但

集邦科技研究協理吳

雅婷則認為,目前看來,美光今年的營收獲利仍將持續低迷。

她分析,購併案能

讓美光在財務操作上

更有彈性。未來不論

跟台灣或他國政府談

合作,更有籌碼;甚至待市場好轉,也可

能將美光台中廠與華

亞科再度打包上市,從資本市場募資。

並且,過去台塑與許多股民仍握有華亞科股權時,美光得讓華亞科有獲利空間,如今成為子公司後,可省下此成本。

綜合來說,此購併案對美光利大於弊。

那麼,這宗購併案對台灣記憶體產業,利弊又如何?

單就購併案本身,對台灣產業影響不大。因為自二〇一二年後,華亞科幾乎百分之百的產能都賣給美光,這次購併只是移轉股權與控制權,對產業生態無決定性影響。

但這對台灣記憶體相關產業卻是好消息,例如美光目前將製程技術授權給南亞科與力晶,並將封裝測試業務委由力成和日月光,它們都將因此購併案而受惠。

因為,目前全球前三大記憶體公司,都無意與中資合作,美光又藉購併華亞科提高競爭力,在此之下,中國企業不易有破口,在近年追上前三大,因此台灣相關企業,也將持續受惠於美光的全球市占。只不過,這種彼此牽制的局面會延續幾年,仍有很大變數。

隨華亞科易主,政府當年力倡的「兩兆雙星」之一,DRAM代工正武告終,未來,就是全球前三大與中資的遊戲,台灣在此產業中,已無足輕重,或許台灣現在該思考的是,回到台塑集團與投資人手中的一千三百多億,下一次,能不能投資在更有價值的地方?

撰文者吳中傑

臺灣 灣兩 兩兆 雙星 DRAM 時代 告終 美光 光併 華亞 埋下 中國 談判 籌碼
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二手小陽春 旺量不旺價 浪澄灣兩賣兩蝕 比墅揸5年損逾千萬

1 : GS(14)@2016-03-09 17:22:13

http://property.mpfinance.com/cf ... 0309/paa01/laa1.txt


【明報專訊】雖然近日二手樓市交投氣氛略為轉旺,小陽春乍現,但不少二手單位做價卻持續處低位,部分屋苑甚至出現蝕讓個案。代理消息透露,奧運站浪澄灣繼上月錄得蝕讓個案後,踏入3月仍持續出現「流血」成交;該屋苑本月暫時錄得兩宗2房戶成交,成交量雖已佔上月全月的6宗逾三成,惟同樣屬明賺實蝕個案。至於大埔比華利山別墅,有內地業主估計要「流血」逾千萬元離場。有學者認為,現時二手「旺量不旺價」,料今年二手樓價將有15%下調空間。

明報記者 方可兒

市場消息稱,奧運站浪澄灣第3座中層D室,屬實用549方呎2房設計(建築747方呎),新近以700萬元成交,實呎1.27萬元(建呎9371元);原業主2013年2月以675萬元購入,扣除使費後料實蝕約13萬元或2%。

至於浪澄灣另一宗2房戶成交,為第8座中高層D室,實用546方呎(建築742方呎),以750萬元易手,實呎1.37萬元(建呎1.01萬元)。原業主2012年5月以717萬元購入,扣除使費後料實蝕約8萬元或1%。事實上,上述兩宗2房做價已重返逾1年半前、同類單位水平。

浪澄兩房返逾年半前水平

另大埔比華利山別墅,有洋房業主需蝕四成易手,為近期市場蝕幅最大二手成交。世紀21高級客戶經理陳偉釗表示,上述比華利山別墅萊茵道單號屋,實用1902方呎(建築3100方呎),屬5房1套間隔,以1753萬元沽出,實呎9217元(建呎5655元)。原業主相信為內地人,於2011年以2688萬購入,連使費估計實蝕1100萬元或四成。

此外,美聯助理區域經理謝建業表示,將軍澳天晉II期2B座高層C室,實用649方呎(建築832方呎),屬3房1套房間隔,剛以800萬元成交,實呎1.23萬元(建呎9615元),惟單位現時有租客居住,雖可交吉易手,但成交期較長。原業主是於2013年3月以784.9萬元購入,持貨3年連使費料實蝕約23萬元或近3%。

南豐3房600萬沽1年新低

港島東南豐新邨3月暫時錄得兩宗成交,成交量等同上月全月4宗的一半。中原區域營業經理袁廣達稱,屋苑第11座高層D室,實用516方呎(建築627方呎),屬3房間隔,剛以600萬元易手,實呎1.16萬元(建呎9569元),做價為屋苑同類3房戶型近1年新低,惟原業主早於1998年以225萬元買入,帳面仍賺375萬元或1.7倍。

學者料今年二手再挫15%

中文大學市場學系教授冼日明表示,由於樓價下調,吸引部分買家趁低入市,令近日二手成交增加,但隨着一手供應增加,二手樓價今年仍有約15%下調空間。
二手 小陽春 小陽 旺量 量不 不旺 旺價 浪澄 澄灣 灣兩 兩賣 賣兩 兩蝕 比墅 年損 損逾 逾千 千萬
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台灣兩項新發明愛迪生獎「穿金戴銀」

1 : GS(14)@2016-04-23 18:37:36

2016年美國愛迪生發明大獎(Edison Awards)在紐約頒獎,由台灣企業研發、可將肥料變能源的「近無碳損纖維素生質丁醇技術ButyFix™」,及新發明可攜式顯微攝影機,分別在「替代能源」(Alternative Energy)項目及「鑑證及保安」(Forensics& Security)項目奪得金牌及銀牌。駐紐約記者:曾偉旻愛迪生發明大獎周四早上舉行「創新者展示論壇」,獲獎的鼎唐能源科技公司及承奕科技,在世界貿易中心會場中相當受矚目。承奕科技總經理楊之逸展示獲獎的數碼顯微攝影整合系統相機,這款可攜式顯微攝影機上,配有特殊的LED光源,在相機上閃耀,馬上吸引目光,許多參展的廠商紛紛向他詢問相機用途。楊之逸說,X-Loupe® Agile Lite System是承奕自2008年開始研發,當年他們與刑事鑑定人員的討論後,了解「鑑定人員人手有限,案件又多,需要提升犯罪現場蒐證的效率」。他指鑑定人員過去需在蒐證後,拿回實驗室才能用顯微鏡鑑定,承奕將顯微鏡、照明光源及相關配件整合成模組再結合相機,「只要看得到就照得下來,就可以成為呈堂證供」。他補充,顯微鏡能夠看到人眼所不能及的地方,將特殊波長顯微鏡與照相機結合拍照,可拍出指紋或其他細微的生物特徵,供人眼判斷,比以往傳統蒐證省時,讓鑑識人員可以過往三分之一不到的時間完成蒐證。他又指顯微照相機功能「就像是在《滅罪鑑證科》(CSI: Crime Scene Investigation)看到的」一樣。他們鎖定刑事鑑證和生命科學等領域,提供照明光源,拓展人眼視力不足的地方,讓犯案現場證據無所遁形。他又特別感謝旅美刑事鑑定專家李昌鈺,對於產品的指導開發,並且介紹了相關領域的人脈,幫助公司拓展市場。另一間得獎的鼎唐能源科技公司,是工業技術研究院的新創公司,他們的「近無碳損纖維素生質丁醇技術ButyFix™」曾獲得2013年全球百大科技研發獎(R&D100 award),今年再在愛迪生發明大獎奪金,工研院企劃行銷總監范碧珍表示,簡單來說,就是將植物裏面最沒有用的纖維素萃取出「生質丁醇」,未來可以代替汽油成為減碳的替代燃料。范碧珍補充,美國總統奧巴馬近期不斷提到替代能源,這將是美國與全球的趨勢,台灣目前有企業從事替代能源的開發,在未來都是一個很重要的產業,不僅是產業化,也是地球永續生存的綠能科技,尤其以「農林廢棄物纖維素」為原料,等於是將無用的廢物再利用,達到生命周期零排碳。范碧珍也引用工研院執行長童遷祥的話表示,自詡要成為「台灣的蜆殼石油公司(Shell),台灣能源產業的台積電」。





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臺灣 灣兩 兩項 新發 明愛 迪生 穿金 金戴 戴銀
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長沙灣兩年來第8盤 掀下半年戰幔 尚都呎價1.38萬 貴同區二手一成

1 : GS(14)@2016-07-08 08:07:29

【明報專訊】踏入下半年,新盤戰幔由百利保(0617)、富豪酒店(0078)及市建局合作發展的長沙灣尚都展開。尚都為區內過去兩年第8個登場新盤,發展商昨以折實呎價約1.38萬元,首推50伙,較同區二手貴約一成,反映英脫歐似乎對新盤開價未有太大影響。項目主打迷你戶,首批所有單位折實全部不逾600萬元,開放式戶折實約358.1萬元入場。

明報記者 方可兒

長沙灣一向不乏新盤供應,單計過去兩年,已有7盤先後登場,涉及1307伙。當中由房協發展、俗稱「大四喜」的4個新盤(包括喜盈、喜韻、喜薈及喜漾),於2014年底至去年中樓市高峰期推出後,已悉數沽清,套現約63億元。另於區內擁不少重建項目的恒地(0012),旗下主打細單位的曉盈、曉悅等,目前只餘少量單位待售。若連同去年10月以現樓形式推出、由派盈發展的青薈,估計區內過去兩年已售近1300伙,吸金約80億元。

區內兩年售1300伙 吸金80億

樓花期22個月的尚都,首批平均呎價15,735元,扣除最高12%折扣優惠(包括即供9%折扣及3%印花稅優惠),首批折實平均呎價降至13,846元,與過去兩年同區新盤首批約1.1萬至1.5萬元水平相約。不過,若與二手相比,如鄰近尚都的喜雅(近日平均成交呎價約1.26萬元),尚都貴約一成。

開放式戶折實358萬起

尚都首批涵蓋19伙開放式、13伙1房及18伙2房。整批單位折實售358.1萬至590.6萬元,折實呎價由12,975元至14,867元。所有開放式戶折實均不逾400萬元,入場單位為5樓E室(實用276方呎),定價406.95萬元,折實售358.1萬元,折實呎價12,975元。若與同設開放式的曉悅相比,尚都入場費雖未及曉悅低至300萬元以下,惟單位面積大83方呎。此外,尚都未如近日開售新盤提供高成數按揭。發展商只提供備用最高三成二按,一按、二按合共最高九成。二按首3年息率為P減2.75%(P現為5厘),其後為P。

百利保執行董事兼首席營運官范統表示,是次開價為「非常貼地價」,日後加推有提價空間,首批折實市值約2.4億元。項目今起開始收票,每人可入兩票,暫定下周日開售,每人最多只可購兩伙,希望可吸納更多自用買家。

他又稱,由於尚都首批所有單位折實均不逾600萬元,相信買家可經銀行承做一定成數按揭,因此未有提供此類高成數一按付款辦法。他表示,若樓價總額不高,發展商仍然提供高至120%等高成數按揭,並不理想。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8141&issue=20160708
長沙 灣兩 年來 下半年 戰幔 尚都 都呎 呎價 1.38 同區 二手 一成
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收租好過乜?荃灣兩房都要萬七蚊

1 : GS(14)@2016-11-12 05:39:31

有樓收租的業主,在政府突然加辣後,更加不願平賣,推高租金。美聯物業梁仲維表示,荃灣愉景新城錄2房單位租金,創下新高獲承租。屋苑3座高層C室,實用面積495方呎,建築面積610方呎,業主放租幾天,獲租客以月租1.68萬元承租,實用呎租34元,高市價7%,並創兩房新高租金。原業主2007年以201.2萬購入,是次出租,租務回報率10厘。由於單位接近10年前買入,遂享有高收租回報,正好印證早前代理分行櫥窗,貼上「收租好過打劫」招紙,形容買樓收租客心聲。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830962
收租 好過 荃灣 灣兩 兩房 房都 都要 要萬 萬七 七蚊
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柏傲灣兩日收2800票 凍資5.6億 Grand YOHO後 5個月來最勁

1 : GS(14)@2017-01-17 01:48:26

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4340&issue=20170116


【明報專訊】元朗Grand YOHO二期、東九龍啟德1號II,首輪銷售齊報捷後,今年新盤第三炮、新世界(0017)荃灣西柏傲灣,日前以貼市價、折實平均實呎1.51萬元首推197伙後,收票反應理想,估計過去兩日累積接獲逾2800張入票,以首推單位計超額認購13倍,是繼新地(0016)Grand YOHO去年8月首兩日收4000票後,近5個月來收票最快速大型新盤。以本票每張20萬元計,柏傲灣凍資約5.6億元。

明報記者 林可為、劉詠怡

新世界與萬科合作的荃灣西柏傲灣,昨日第2天對外開放設於荃灣愉景新城商場的展銷廳及示範單位,過去兩日累積錄得逾8000人參觀,售樓處外常現人龍,吸引不少收租客、家庭換樓客等到場參觀,但秩序良好。

有現居荃灣的睇樓客稱,樓盤位置及價格均合適,亦貼近同區二手價,預計以600萬至700萬元入市,並對後市感樂觀;亦有睇樓客指擬買樓作結婚用。

首推197伙 超額認購13倍

事實上,柏傲灣收票反應理想,消息指項目過去兩日來,已經收到超過2800張入票,以首推197伙計超額13倍。如果以本票每張20萬元計,凍結市場資金約5.6億元。市場估計,新世界最快今日載銷售安排和公布加推,相信本周五進行首輪發售。

新世界最快今日公布加推

Grand YOHO二期方面,日前首輪推出66伙清袋後,以折實平均實呎1.38萬元加推的新一批單位(半數屬向西北戶)、已敲定明日次輪銷售55伙,適逢新世界推出柏傲灣,市場估計,Grand YOHO二期過去3日累積收近300張入票,以明日發售55伙計,超額約4.5倍。

新地中海外兩盤次輪共收600票

另中海外(0688)「港人港樓」東九龍啟德1號II,以折實平均實呎近1.76萬首輪開售188伙清袋後,發展商上周六晚亦提價2%、加推122伙單位應市,據市場消息,昨日亦收到約300張入票(多屬首輪向隅客再入票、即市場稱的復活票),意味新推出的122伙超額1倍。

新盤兩日售220伙 按周彈兩倍

至於過去兩日一手新盤銷情,啟德1號II首輪熱銷188伙帶動下,市場總共錄得約220宗成交,比2017年首個周末(1月7、8日)售出約68伙,按周上升逾2.2倍。
柏傲 傲灣 灣兩 兩日 日收 2800 凍資 5.6 Grand YOHO 個月 月來 來最 最勁
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柏傲灣兩日勁收2,800票 超購13倍 3個月最旺新盤

1 : GS(14)@2017-01-17 01:53:24

■柏傲灣示範單位外昨出現排隊人龍。 黃耀興攝



【本報訊】今年頭炮新盤元朗Grand Yoho2期高價出擊,但慘成陪襯品,反令買家流向其他新盤,其後加推平貨亦未見反應升溫。其中受惠者荃灣西柏傲灣首兩日收票逾2,800票,超購逾13倍,成為去年11月初加辣後最旺新盤,發展商指日內將加推單位。記者:陳東陽



新世界(017)及萬科合作的荃灣西站項目柏傲灣,上周五公佈首張價單197伙,折實平均呎價近1.52萬元。首批貴同區二手至少15%,不過,柏傲灣周末兩日位於荃灣愉景新城的示範單位外仍然大排長龍,昨午高峯期人龍繼續排出商場外,參觀者食住西北風等睇樓。市場消息指,項目昨日再新增超過1,400宗登記,累積收票逾2,800個,較首張價單超額認購逾13倍。據了解,項目每張登記需附20萬元本票,較一般新盤只需10萬元多一倍,一客最多入兩票,不設組合票,至今凍資逾5億元。


8,000人參觀示範單位

發展商指,示範單位周末共錄逾8,000名市民參觀,現正考慮短期內加推單位應市,並將盡快公佈銷售安排,預料最快將於周五開售。翻查資料,去年11月初港府提高印花稅後,一直未有新盤首輪開售的登記數字多於3,000宗,市場人士預期,柏傲灣有望作出突破,成為去年10月底將軍澳藍塘傲之後收票最多新盤。有業界人士指,荃灣區對上一個新樓盤已經要追溯到兩年多前的環宇海灣,加上二手缺盤,區內已積存一定購買力,況且柏傲灣已經開始軟銷一段時間,種種因素都會推高收票數字。另外,新地(016)元朗Grand Yoho2期月初以平均呎價1.45萬元推售,相對靠近市區的柏傲灣,開價只相差約半成,買家比較之下自然會傾向荃灣樓。



■荃灣柏傲灣樓花期約有一年半時間。黃耀興攝


新盤兩日成交增2.1倍

即使Grand Yoho2期意圖重拾失地,上周五隨即加推89伙較平價單位,將會於明晚進行第二輪銷售截擊,發售55伙,市傳至昨晚累積登記不足300票。綜合市場消息,周末兩日新盤錄約220宗成交,按周大升2.1倍,主要受到中海外(688)東九龍啟德1號2期首批188伙沽清所帶動。據成交紀錄冊顯示,啟德1號2期首輪銷售錄得19組大手客掃貨,每人以同1份買賣合約買2伙,涉資總額逾4億元,成交價2,000萬元或以上佔9宗。其中最大手買家動用3,099.3萬元買入3座33及35樓D室三房單位,實用面積同樣799方呎,平均呎價近2萬元。項目早前提價2%加推122伙,市傳至昨晚累收逾320登記,佔85%屬向隅客復活票。


【荃灣居民心聲】

■駱太

駱太:「對於新盤(柏傲灣)開放式廚房設計都幾鍾意,覺得可以增加空間感。荃灣西站多個新盤排隊登場,擔心遲吓區內人口增加,對配套造成壓力。」



■郭先生

郭先生:「柏傲灣平均呎價1.5萬元偏貴,所以唔考慮。加上自己唔係好接受開放式廚房,因為自己一家人都會煮飯,咁樣設計始終會令全屋有較多油煙。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19898223
柏傲 傲灣 灣兩 兩日 日勁 勁收 800 超購 13 個月 月最 最旺 旺新 新盤
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買地難港商變陣 信和坪洲盤招租 雍澄灣兩年料收租1920萬 抵5年前地價成本

1 : GS(14)@2017-07-14 11:36:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9210&issue=20170714
【明報專訊】地價上升,再加上愈來愈多內房商來港搶地,部分本港發展商將旗下物業持有收租。繼嘉里(0683)本月初推出跑馬地Resiglow招租後,信和集團亦將坪洲雍澄灣及雍澄海岸推出招租。其中,雍澄灣每年收租約960萬元,料兩年租金即約1920萬元,已相等於5年前的地皮成本。

明報記者 方可兒

坪洲雍澄灣提供52伙分層單位及2幢洋房,當中分層實用面積由628至652方呎,採2房間隔;洋房實用面積由1342至1349方呎,採3房間隔。信和集團租務部助理總經理林詠嫻表示,雍澄灣已租出一半單位及1幢洋房,約三成租客為外籍人士,分層平均實用呎租約25元,洋房實用呎租約24元。

目前招租單位當中,入場2房月租為1.58萬元。若全盤租出,預料每月可收取約80萬元租金。

2012年每呎樓面地價僅516元

值得注意的是,信置(0083)於2012年2月以1900萬元投得上址地皮(當時只有兩家發展商入標),每方呎樓面地價為516元,呎價一度成為10年來住宅用地新低紀錄。若全盤成功租出,以每月租金約80萬元計,意味兩年租金、即約1920萬元,已相等於地價。

雍澄海岸洋房月租4.2萬起

此外,同系坪洲洋房項目雍澄海岸亦開始招租。林詠嫻續稱,項目提供10幢洋房,實用面積介乎1319至1476方呎,採3房及4房間隔,入場月租4.2萬元。

資料顯示,該地皮早於2012年9月以3100萬元投得,每方呎地價2157元。

除上述坪洲兩盤外,集團還持有梅窩銀河灣畔收租。銀河灣畔提供50伙開放式至2房單位,林詠嫻表示,項目幾近全部租出,平均呎租約23元至25元。事實上,位於坪洲對岸的愉景灣,近日分層單位的平均成交實用呎租約30至36元,信和集團旗下3個離島收租項目的平均呎租,較愉景灣低約兩成。

呎租25元 低愉景灣兩成

除信和集團,嘉里跑馬地山光道項目Resiglow亦於本月初推出招租。嘉里早前曾稱,Resiglow提供106伙,實用面積619至1250方呎,入場單位月租低於4萬元,中層單位月租4.5萬元,呎租介乎50至70元,料全盤租出後,每月租金可達400萬至500萬元。

仲量聯行料未來30個月樓價升15%

另外,仲量聯行昨發表報告指出,本港住宅需求仍然強勁,約有一半家庭可負擔二手樓,估計在未來30個月,住宅樓價可上升約15%。

若政府維持現有冷卻樓市方向,二手市場僵局將繼續將置業人士推往一手市場,進一步推高樓價。
買地 地難 港商 變陣 信和 坪洲 洲盤 招租 雍澄 澄灣 灣兩 兩年 年料 料收 收租 1920 年前 地價 成本
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帝景灣兩房付辣稅86萬

1 : GS(14)@2017-12-04 04:44:52

【本報訊】將軍澳南的帝景灣首錄SSD貨二手成交。屋苑一個兩房連士多房單位,獲買家868.5萬元買入之餘,還要付樓價10%辣稅涉86.85萬元,即帝景灣兩房單位樓價連稅項總共達955.35萬元。

屋苑首宗二手成交

將軍澳天晉兩房攀升至955萬元,一房最新登上703萬元之外,今年才入伙的帝景灣,即使仍受額外印花稅(SSD)綑綁,市場仍錄首宗二手成交。香港置業劉浩勤表示,屋苑7座中層D室,實用面積580方呎,屬兩房單位連士多房,業主今年8月放盤,當時叫價1,015萬元,最終減價146.5萬至868.5萬元成交,呎價14,974元,買家負責付SSD稅項86.85萬元,業主於2015年中以803.1萬元買入,持貨兩年多,賬面賺65萬元。據知,現時帝景灣放盤量約37伙,入場費叫價750萬元。另外,中原地產胡耀祖表示,馬鞍山上車屋苑新港城F座中層3室,建築面積464方呎,實用面積339方呎,兩房間隔,日前以565萬元成交,實用呎價16,667元。該單位附連租約,月租1.82萬元,租期至明年5月,以購入價868.5萬元計算,現時租務回報率2.5厘,胡耀祖指,原業主於2014年以381萬元購入單位,持貨三年,是次沽出單位賬面獲利184萬元離場,升值約48.3%。



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灝景灣兩房918萬售 青衣新高

1 : GS(14)@2018-04-03 12:23:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7625&issue=20180403
【明報專訊】1997年金融風暴後曾被謔稱「浩劫灣」的青衣灝景灣,有向海景2房戶以918萬成交,料創區內2房新高價。同時,屯門建生邨有額印稅SSD刑期未滿低層單位,做價見400萬元、創區內已補價公屋新高。灝景灣於剛過去復活長假期間,除有3房戶以1538萬元易手創屋苑標準分層戶新高後,消息稱,9座中層B室,實用499方呎,向海兩房單位,附企理裝修,以918萬元易手,成交價創區內兩房二手新高,實呎達18,397元,創屋苑新高;原業主2012年8月以503萬元買入自用,帳面賺415萬元或83%。

青宏苑綠表呎價撲1.1萬

同區居屋青宏苑A座高層3室,實用506方呎,新近以548萬元(未補地價)易手,實呎10830元,呎價創屋苑未補地價新高;原業主2001年以130.6萬元(未補地價)買入,帳面獲利417.4萬元,期內升值逾3倍。祥益地產分行經理黃文樂表示,屯門公屋建生邨樂生樓低層13室,實用441方呎,以400萬元(已補地價)成交,實呎9070元,成交價創屯門已補價公屋新高。原業主2016年以216.8萬元(已補地價)買入,帳面獲利183.2萬元或84.5%,惟持貨不足3年,需付10%額印SSD辣稅約40萬元,扣除稅款帳面仍賺143.2萬元或66%。

建生邨已補價戶首見400萬

美聯分行營業經理黎景南表示,東涌映灣園1座高層F室,實用495方呎兩房間隔,原叫價668萬元,議價後以640萬元成交,實呎12,929元,呎價創屋苑新高;原業主2009年以200萬元買入單位,帳面賺440萬元或2.2倍。

映灣園凶宅低市價18%易手

不過,同區映灣園有凶宅以低市價近兩成沽出,7座高層實用894方呎A室3房單位,成交價818萬元,實呎9150元,較市價約1000萬元低18%。資料顯示,單位2012年曾有男住客疑工作壓力爆煲,刺傷妻子後跳樓死亡;原業主2013年以587萬元買入,帳面賺231萬元或39%。

另市場消息指,德福花園N座高層1室,實用588方呎兩房戶,以888萬元易手,實呎15102元,做價創屋苑標準分層戶新高;原業主於1999年以223萬元買入,帳面賺665萬元或近3倍。
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禹洲「添食」 3680萬購土瓜灣兩工廈單位

1 : GS(14)@2018-08-22 05:30:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2373&issue=20180822
【明報專訊】中資積極物色發展機會,土地註冊處資料顯示,內房禹洲地產(1628)或有關人士,增持土瓜灣旭日街17號泰捷工廠大廈兩個單位,分別為4樓B室及9樓A室,成交價分別1900萬及1780萬元,即共涉資3680萬元,新買家為健采有限公司,其公司董事為禹洲地產執行董事郭英蘭。資料顯示,連同上述2個單位,郭已先後購入該廈6個單位,共涉9560萬元,市場估計為收購,未來將再錄成交。

大同新村地舖4300萬沽

另土地註冊處資料,大角嘴大同新村大滿樓地下1A及1B號舖,上月以4300萬元易手,商舖面積2300方呎,呎價約18,696元,新買家為大眾銀行。據悉,原業主為物業投資者朱仕森,於2016年6月以1256萬元購入物業,帳面賺3044萬元,物業兩年間升值2.4倍。

荷蘭共享工作間擬購觀塘工廈

此外,來自荷蘭阿姆斯特丹的共享工作空間供應商Spaces,計劃於觀塘偉業街133號開設據點,名為「Spaces偉業街」,佔該廈3層包括天台,合共超過3.75萬方呎樓面,提供近100個私人辦公室,稍後將招租。

據了解,Spaces上月正式於香港設點,計劃於今年底前開設5個據點,除傳統商業區中上環、銅鑼灣及灣仔外,亦會選址在新興核心商業區觀塘及黃竹坑,預計5個據點合共佔地約23.67萬方呎。
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劈價一成未見效 逸瑆僅沽5伙 施政報告前觀望濃 海傲灣兩日收400票

1 : GS(14)@2018-10-08 08:00:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7691&issue=20181008
【明報專訊】特首林鄭月娥新一份施政報告將於周三公布,加上本港加息等負面因素,市場抱觀望態度,部分新盤即使減價仍未能刺激銷情。麗展(0488)與市建局合作的西灣河單幢盤逸瑆,儘管以劈價一成作招徠,亦只售出約5個單位。

明報記者 林尚民

樓花期約20個月的逸瑆,9月初推出首張價單50伙,折實平均實呎23,386元,開放式單位折實入場費608萬元,其後再以折實平均實呎23,422元加推30伙,惟項目開售一個月,只有首日錄得5宗買賣,成績強差人意,發展商早前突然逆市減價,12個單位減價約一成,同時將最高折扣由原來8%增至11%,該批單位新定價為614.3萬元至874.4萬元,新折實價546.7萬元至778.2萬元,折實實呎1.91萬至2.02萬元。昨日正式推售,據市場消息指即日只售約5伙,劈價對樓盤銷情未有大幫助。

九建指海傲灣擬加價一成

此外,九建(0034)油塘海傲灣上周四以實呎近2萬元推出首批130伙後,過去兩日暫收逾400張入票、超額2倍多,以市區新盤而言只屬中規中矩。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,項目最快今日加推,暫未知會否加價,但中長線而言,項目有5%至10%加價空間,而首輪銷售預計周末進行。

新盤市場過去兩日錄約217宗成交,其中萬科(香港)屯門掃管笏上源開展次輪銷售,過去兩日再售出195伙,令項目本月1日開售至今7天內、累售542個單位,佔可售單位657伙的82%,套現34億元。

南豐將軍澳日出康城LP6自9月推出至今,累售約1429伙,日前以折實平均實呎1.6萬元加推242伙(比上一張價單低約2%),過去兩日共收約250票,即該批單位已獲足額認購,而項目昨日再錄得3宗成交,預計日內將公布新銷售安排,以截擊開售在即的油塘海傲灣。

嘉熙特色戶8800萬沽破頂

另新盤特色戶售價再創新高,嘉華(0173)旗下大埔白石角嘉熙,屋苑第7座20、21樓A室頂層複式戶,以招標形式售出,成交價8800萬元,單位實用2347方呎,折合實呎近3.75萬元,創項目單位成交價、呎價新高紀錄,物業另附設537方呎平台、974方呎天台。

一號九龍道1房戶沽清

信置(0083)與市建局合作的深水埗一號九龍道,新沽出26樓E室,單位實用301方呎,成交價678.93萬元,實呎2.25萬元,項目所有標準1房單位亦全數沽清。項目累售65伙,套現4.3億元。

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君傲灣兩月劈逾百萬 白居二頻執減價貨

1 : GS(14)@2018-10-28 11:48:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8196&issue=20181028
【明報專訊】市場充斥利淡因素,拖累二手市場,掀起減價潮,各區均錄減價成交,個別減幅更逾一成,其中上月「捧蛋」的將軍澳君傲灣,截至昨日終「開齋」錄近月首宗成交,業主更是減逾百萬元沽貨。

美聯物業營業經理林志堅表示,上述單位為君傲灣3座高層L室,屬實用面積493方呎2房戶,業主於8月初起以「意頭價」888萬元放售,惟乏人問津,加上近日有較多業主減價沽貨,故原業主接受議價,終近日以750萬元易手,較兩個多月以叫價低138萬元或15%,實呎15,213元。對上一宗同類型單位,於今年7月以實呎17,237元易手,同類單位於3個月內低12%。

寶盈兩房減68萬 482萬成交

另有不少白居二中籤者趁市况淡靜出擊,世紀21物業經理魏仕良表示,將軍澳寶盈花園錄白居二客入市個案,該單位為8座高層H室,屬實用面積484方呎2房戶,原業主於8月份在第二市場放售,當時叫價550萬元,及至昨日,獲白居二中籤者垂青,終以482萬元(未補地價)成交,較原叫價減少68萬或12%,實呎9,959元。據悉,原業主於2007年12月以130萬元(未補地價)購入單位,持貨11年,帳面獲利352萬元,物業升值2.7倍。

天富苑3房400.8萬沽

祥益地產營業經理蕭嘉偉表示,天水圍天富苑錄白居二客入市個案,該單位為A座高層1室,屬實用面積650方呎3房戶,原業主於9月底以430萬元(未補地價)放售,因應市况而五度減價,至近日獲一對準備結婚情侶以400.8萬元購入,較原叫價減29.2萬元或7%,實呎6,166元。據悉,原業主於2001年以95.8萬元(未補地價),持貨17年,帳面獲利305萬元,升值約3.2倍。

尚悅.嶺首日收110票

此外,一手市場方面,由九倉(0004)持有、會德豐地產策劃銷售的山頂道77、79及79A號的項目,成交紀錄冊顯示,79號及79A號以內部轉讓成交易手,分別4.81億及4.79億元,共9.6億元,惟項目尚未上載樓書,故項目面積不詳。會德豐(0020)副主席梁志堅回應,項目將建8幢洋房,內部轉讓純屬公司的營運安排,非避空置稅。

另部署短期推售的恒地(0012)元朗尚悅.嶺,自上周公布以折實平均呎價15,881元首推101伙,於昨日起進行收票,市場消息指,項目首天收近110票,以首張價單101伙計,足額認購。項目最快於下月初開售。
君傲 傲灣 灣兩 兩月 月劈 劈逾 逾百 百萬 白居 二頻 頻執 減價
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海傲灣兩房指引呎價2.53萬 挑戰油塘新高

1 : GS(14)@2018-12-13 09:46:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2879&issue=20181213
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【明報專訊】市場聚焦觀塘凱滙今日首輪發售488伙之際,九建(0034)油塘海傲灣明天開展新一輪銷售推出131伙,當中包括48伙兩房戶。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,是次推出的兩房戶實用面積由378至425方呎,擁有較優質的鯉魚門海景景觀,集團為兩伙設指引價;當中1B座7樓實用面積378方呎D室,指引價835.9萬元、指引呎價2.21萬元;另1A座29樓實用面積391方呎D室,指引價992.9萬元、指引呎價2.53萬元,成功售出料創同區標準戶新高呎價指標。

楊續指,海傲灣上月推出至今累沽102伙、套現5.3億元,並強調海傲灣平均呎價低於3萬元屬「低水」,稍後有力提價3%至5%。

其他新盤方面,新地(0016)近日主力促銷的何文田現樓豪宅天鑄,再沽兩伙標準戶、套現1.2億元,售出單位包括5座18樓實用面積1723方呎C室,成交價6267.7萬元、實呎3.63萬元;另7座9樓實用面積1576方呎D室,成交價5830.9萬元、實呎3.69萬元。天鑄12月迄今累售約18伙,套現逾8億元。

海日灣昨沽21伙

另億京大埔白石角海日灣,上月推售至今累售112伙,套現逾19億元;項目昨日透過招標售出21伙,以1至3房標準單位為主,成交價642萬至1737萬餘元、平均實呎約14,870元。億京項目及銷售策劃總監潘志才表示,海日灣的客人多屬買樓自用,稍後公布新一輪銷售部署。
海傲 傲灣 灣兩 兩房 指引 呎價 2.53 挑戰 油塘 新高
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灝景灣兩房重上900萬 較去年高峰低6%

1 : GS(14)@2019-02-15 07:02:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2853&issue=20190214
【明報專訊】雖然有個別外資銀行散貨,但近期二手樓價有回升迹象,青衣灝景灣有兩房戶成交價相隔約8個月重上900萬元。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,灝景灣8座極高層C室,實用498方呎,屬兩房間隔,可享海景,新近以900萬元易手,實呎18,072元,原業主2007年以350萬元買入,持貨約12年,帳面獲利550萬元或1.5倍。屋苑同類兩房做價於去年6月曾高見955萬元,上述成交單位做價與高位相差55萬元或5.7%。

星域軒實呎33742元 逼去年高峰

此外,中原副區域營業經理李志豪表示,灣仔星域軒1座低層C室,實用815方呎,2房套及多用途房間隔,以2750萬元易手,實呎33,742元,原業主2003年11月630萬元買入,帳面獲利2120萬元或3.4倍。同座低層同室去年8月以2828萬元沽出,實呎34,699元,是次成交價僅較高位低約2.8%。

壹環1房760萬 7年帳面僅升3%

不過,土地註冊處資料顯示,灣仔壹環中層B室,實用320方呎,1房間隔,本月以760萬元成交,實呎23,750元,登記買家為葉鶯(YEH YING),與新秀麗(1910)獨立非執行董事葉鶯姓名相同,料為同一人,原業主為靳夢麗(KAN MUNG LAI ANNA),則與香港電影金像獎協會董事姓名相同,靳氏2012年4月以739.4萬元買入,持貨7年,帳面獲利20.6萬元或2.7%。
灝景 景灣 灣兩 兩房 房重 重上 900 去年 高峰 6%
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