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買樓既幾分鐘，係台下十年功(答) Home Blogger

答:

第一係你供緊層樓收既息應該好平，借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾，而家每月還$3200既你，年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法，再用自住樓套60萬出黎，至少都可多退休層樓收租。

再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變，新套60萬會好似另一條loan咁，收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」，去到3.20mil唔難。

三個月前購入156萬，叫價185萬?

根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園，現叫價185，升幅達20%。你睇佢可以好高興，但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升，咁等同將注碼押係大細一樣，贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租，收租求還本 ; 係SSD，樓市風高浪急之時，此為上策。

當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅，一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂，入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價，留意不要為叫價大驚小怪，再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢，咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」，仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事，你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧，係淡市攞多單生意。

炒樓都要學，仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客，勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左，你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成，睇一次樓再返頭已經比人買左，所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友，就見外面有人成日執到筍盤，其實買樓既幾分鐘，係台下十年功的!

點解最好係港島區?

你談及想買港島區，係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市，你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎，可以做三成首期買間沙田河畔花園，一般沙田大屋苑都幾好租。

如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季，補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心，幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題，如想樓齡輕些少而又符合budget既，只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。

做一個強大的管理者：讓台下的人不要鼓掌

幾年前，我在一家萬人規模的民營企業擔任內部商學院的負責人，其中一項重要任務就是策劃和組織每週一次的前100名中高級管理人員學習例會。有一天，我們邀請了一位當時非常著名的領導力培訓專家到企業演講，兩個半小時的授課行云流水、非常精彩，連董事長都聽得入神。培訓接近尾聲，這位專家發表了一番很有說服力的結束語，然後，瀟灑地鞠躬致謝。

接著，就出事兒了。因為，在他無數次的培訓經驗裡，這個必定有「彩兒」的地方，此刻台下卻鴉雀無聲。專家尚未從鞠躬的動作中完全恢復過來，就僵在台上了。每一釐米的身體語言都在無聲詢問：「怎麼了?怎麼了!」

說實話，當時我的腦子裡也是「轟」的一聲，因為我發覺我犯了一個嚴重的錯誤，事先忘記向這位專家說明企業的一個特殊規定：不—許—鼓—掌。

沒等我站起來主持後續的討論，董事長一個箭步躥上了台，發表了這樣一番講話：

歐老師，非常抱歉，剛剛的經歷可能給您留下了非常不好的印象。不過，請您原諒，我們公司有一個嚴格的規定，那就是「不許給台上的人鼓掌」。因為，在創業之前，我自己給別人當下屬十幾年，我深知台下的所謂「掌聲如雷」、「交口稱讚」是怎麼回事，這不過是一種精神賄賂罷了，大領導就認真鼓掌，小領導就意思意思。久而久之，大家也不認為這有什麼不對。但是，這種精神賄賂給管理者的腐蝕，甚至比物質賄賂還要嚴重，因為它會給管理者造成嚴重的自我認識的錯覺，分不清自己何德何能何優何劣，盲目自負。而這種被精神賄賂所培養起來的自大症不僅僅會影響管理者自己，讓他自視過高、被捧得不能承受生活和職業上的起起落落，更要命的是會影響他做決策和領導的方式，被人利用和誤導，我們的企業早晚斷送在一群自大症患者手裡。歐老師，您是外人，又是專門做領導力研究的，我知道您會覺得我們的這個規定太不近人情，但是，我的想法是：「為了永遠能看清真相，保持彼此間的真實，我們矯枉必須過正，為此在所不惜!」不過，今天我們的主持人沒有事先向您說明這個情況，非常抱歉，而且您的課程確實精彩，因此，我提議，我們破例一次，讓大家共同為您鼓掌，向您表示感謝!

在我的管理專業學習中，這段話，秒殺一切。這就是在管理上實踐了喬布斯所說的「虛懷若谷，不忘初心」。多年後，我與歐老師偶然相遇，我問他對這家公司的印象是什麼，他從牙縫裡擠出來一個字：牛!

遺憾的是，隨著這位董事長的退休，近年來我發現這條規定慢慢被淡化了。雖然沒有任何人敢於站出來說取消這個制度，不過，現任的領導者們也不太會公開阻止人們的「精神賄賂」。同期，這家公司的江湖地位也慢慢地萎縮了。不能說這兩者之間是絕對相關的，但依然值得深思。

《鹿鼎記》裡面的神龍教主夫婦心狠手辣，唯一過不去的坎兒就是韋小寶說「每天早晚都要把敬祝教主和夫人仙福永享、壽與天齊的口號喊上幾遍，不喊就不舒服」。看時哈哈一笑，扭頭發現，神州處處神龍教，大多數組織裡都充斥著韋小寶這樣的投機高手和洪教主這樣的自大症患者。

以下都是我曾經親眼所見、親耳所聞的公司成員之間的語言交流：

•場景一：某知識型公司的例會。「我不知道應該怎麼描述和表達我對總裁的感激之情，如果沒有總裁，絕對不會有我的今天，總裁改變了我的命運。」

•場景二：某傳統製造企業的年會。「老闆今天的發言太振奮人心了，高瞻遠矚，佈局縝密，只要我們不折不扣照著去做，我們就會所向披靡!」

•場景三：某媒體單位的研討會。「總編，我覺得現在您的操作思路和對新媒體的理解已經超過了國內所有同行的想法，參加今天的會我覺得特別開闊思路，特別能學到東西!」

•場景四：某女性老闆請下屬吃飯。「老闆，您對我們太關心、太體貼了，我們無以為報，您能允許我叫您一聲媽媽嗎?」

……

說實話，如果不是恰恰在場，我會認為寫劇本的人太瞎扯了。但是，這樣的「神龍教」戲碼卻是每天都在我們的管理環境中不斷真實上演著。我總是很懷疑，難道「教主」們真的樂在其中?他們多年的道行真的分辨不出這劣質的虛偽嗎?久而久之，我也學會了「聽音辨人」，兩個凡是：凡是能張口管老闆叫爹叫媽叫哥叫姐的，必成叛徒;凡是說沒有某某某就沒有我今天的，必是小人。

如果你作為一名領導者，還有殘存的一絲理性和上進心，那麼，請出手拆毀任何可能滋生「神龍教」的窠臼吧：

自己首先不說違心話，不做過頭的奉迎;

當眾制止你的下屬對自己的誇讚和表白，明確告訴他，要和你一起工作，就永遠不要當面奉迎，以此警示其他人;

留心你的下屬是否有洪教主情結，務必在第一時間，在私密的環境中一對一地指出，自大症的早期治療是很簡單的，不過，如果不及時糾偏，進了三期則必敗無疑。

切記：面對精神賄賂，「受賄」才是人類本能的選擇，是貪、嗔、痴和理性之間三打一的暗戰，大多數管理者都無法和本性對抗。那麼，你呢?

亞投行挖角：樓繼偉一句話，臺下的亞行高管就動心了

9月19日，亞洲基礎設施投資銀行(AIIB，下稱“亞投行”)宣布了對第五位副行長的任命，來自法國的隆格瑪(Thierry de Longuemar)將出任亞投行副行長兼首席財務官(CFO)，於9月29日正式就職。

隆格瑪自2011年開始擔任亞洲開發銀行(下稱“亞行”)副行長，主管財務和風險管理。隆格瑪是繼哈米德·謝里夫(Hamid Sharif)之後又一位由亞行轉投亞投行陣營的高管。今年4月14日，亞投行宣布，任命亞行駐中國代表處首席代表哈米德·謝里夫為亞投行合規、高效及廉政部總幹事。

開業運營9個多月來，亞投行從亞行、歐洲複興開發銀行、世界銀行(下稱“世行”)等已有多邊開發機構吸引了很多優秀人才。這體現了亞投行作為“新機構”的吸引力和專業影響力，也讓外界對亞投行在已有機構經驗基礎上如何創新更加期待。

更搶眼的是，一場“新”“老”多邊開發機構間人才流動與人才競爭的大幕已經開啟。

“這一場人才大戰，是遲早會到來的，一定會到來，而且已經到來。”中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員李巍告訴《第一財經日報》記者，“這場人才大戰拉開大幕，是必然的一個階段。這是一個很好的現象。”

李巍認為，亞投行的籌建和開業初期，是“朋友圈”的比拼，此前亞投行工作的重點是吸取更多成員國參加;隨著成員國逐漸穩定下來，亞投行開張運營，接下來重點就是爭奪人才。

亞投行像創業團隊

隆格瑪被委以重任。在亞投行五位副行長順位中居於第二位，同時兼任首席財務官。其實，隆格瑪在今年4月已被任命為首席財務官，此次任命其實是升職。

亞投行公布的信息顯示，隆格瑪“將負責在金融和財務管理上發揮戰略和技術領導力，來確保亞投行可持續的財務實力和金融資源的穩定增長”。同時，他還負責建立並保證亞投行具有出色的評級以支持亞投行整體的使命。

亞投行行長金立群在宣布隆格瑪的任命時說，隆格瑪將為亞投行帶來他數十年高度相關的工作經驗，這將幫助隆格瑪在接下來幾年服務好亞投行。隆格瑪工作上將向金立群匯報。

亞投行合規、高效及廉正部門負責人謝里夫本人的經歷，也是亞投行人才之戰的另一個生動案例。今年6月26日下午，亞投行首屆年會在北京中國大飯店舉行。

當時，亞投行創立以來的001號項目——巴基斯坦 M4國家高速(紹爾果德與哈內瓦爾段)貸款項目即將在亞投行、聯合融資合作方亞行、項目對象國巴基斯坦三方代表的見證下簽署。

謝里夫擁有巴基斯坦和英國雙重國籍，原本僅是過來簽約現場“圍觀”。但他與三方都有緊密聯系的特殊身份，讓他成為簽約現場的一個焦點。參加簽約見證的各方都邀請謝里夫一同合影留念。

任職亞投行前，謝里夫從2012年7月開始擔任亞行駐中國代表處首席代表。他1993年加入亞行，歷任亞行法律總顧問、中央業務服務辦公室首席主任等職位。

在他擔任亞行駐中國首席代表期間，正逢亞投行經歷籌建成立的兩年。2015年3月，是亞投行籌建中輿論最焦灼的時刻。當時亞投行已經有了17個意向創始成員國，英國等歐洲國家躍躍欲試，但迫於美國壓力又多有顧慮。美國和日本方面對中國成立亞投行的揣測和攻擊，屢屢見諸報端。

當時擔任亞投行籌建秘書處秘書長的金立群，受邀到中國高層發展論壇答疑解惑，爭取更多學界政策界人士支持亞投行。

中國財政部部長樓繼偉與亞行行長中尾武彥就是否存在“最佳實踐”展開激辯，樓繼偉以“沒有所謂最佳實踐，只有更好的實踐”做出回應時，坐在臺下的謝里夫點了點頭，笑了。活動結束後，謝里夫就找到金立群，溝通了解情況，並給予鼓勵。

在亞投行首屆年會上，走廊里、新聞發布會後的現場，謝里夫都會遇到熟人，有的是亞行的老同事，有的是此前在亞行任職時長期合作的其他多邊開發機構的同行，還有此前擔任亞行中國代表結識的媒體。

這些老朋友在祝賀謝里夫的同時，都會問問，在亞投行如何?謝里夫說，“這里沒有50多年的歷史，感覺更像是一個創業團隊，一切都需要開創。”

李巍表示：“亞投行成功與否，取決於能否吸引到全球最優秀的金融人才，特別是優秀的有開發銀行工作經驗的人才能否加入亞投行。”

實現全球招聘，機構間合作大於競爭

亞投行資深聯絡官(Principal Communication Officer)孫元江告訴《第一財經日報》記者，亞投行的副行長以及人才都通過公開的全球招聘程序來進行。即通過亞投行官網和各個途徑發布招聘的信息，由競聘者申請職位，通過亞投行的嚴格錄用程序，遴選出來。

亞投行目前招聘了一些來自世行、亞行等“老”國際多邊開發機構的高管和人才。亞投行另一位副行長、負責政策與戰略的德國人馮·阿姆斯貝格(Joachim von Amsberg)此前在世行擔任負責開發性金融的副行長，也曾在世行擔任負責運營政策和國家事務的副行長。

孫元江介紹，亞投行是新成立的國際金融機構，建立初期特別希望借鑒一些其他國際金融機構的經驗，包括人才。所以在招聘人員上，特別是高管，特別註重其經驗，希望這些人才把他們以前的豐富經驗帶到亞投行來，為亞投行做出新的貢獻。

孫元江還強調，亞投行是全球招聘，擇優錄取。如果申請者有在國際金融機構的工作經歷，會比其他申請者條件更具優勢，總體上是在公平透明競爭的基礎上擇優錄取。

的確，“全球招聘，擇優錄取”本身就是亞投行這一新國際多邊開發機構的獨特之處。

即便是世行，至今都沒有實現全球招聘，世行和亞行的職位招聘仍然要依據人才來源國是不是成員國，以及通過成員國在銀行中所占的股份大小來決定招聘人數。目前其他多邊開發銀行行長和副行長的任命，仍不完全基於專業技能，有些基於政治安排。

李巍非常看好亞投行全球招聘、任人唯賢唯能的人才理念，他認為這對於亞投行這樣一個新興銀行非常必要，“不分國籍、不分種族，只強調能力的錄用人才的標準，體現了亞投行正在向更加成熟和國際化的多邊開發銀行的方向邁進。”

孫元江表示，不存在亞投行和其他多邊開發銀行在人才方面的競爭，大家都可以自由招聘，國際人才也是自由流動的。

同時，孫元江也承認，亞投行作為一個新的國際金融機構，在借鑒其他機構經驗的同時，在創立初期，如何形成自己的機構文化是一個很大的挑戰。

亞投行一直強調“精幹、廉潔、綠色”的核心價值觀。孫元江介紹，所有招聘來的人和工作方向都朝著這個核心價值努力，亞投行也會利用人才的特長，創造屬於亞投行的特色文化。“目前經營不到一年的時間里，還是取得了很多的進展和成就。”

《第一財經日報》記者采訪了解到，在多邊開發機構之間的人才競爭與流動很正常，世行的工作人員可能去非洲開發銀行任職，而非洲組織里也有亞洲人才。在人才流動背後，也不乏人才自身職業發展機會與路徑的選擇，期待到新機構能獲得更高的職位、更廣闊的空間。

在某多邊開發機構工作的項目官員對記者表示，亞投行和亞行，以及亞投行和世行作為國際組織之間的合作，遠大於競爭。亞投行首批項目中就有與亞行和世行聯合融資的項目;在亞投行的籌建過程中，世行和亞行都給予了巨大支持和協助。

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