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溧陽市房地產市場見聞與思考 西峰

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不好意思,剛才有個數據出現重大錯誤,更正了重新發一下。

最近也一直考慮家鄉房地產的未來,剛好看見這個帖子,利用坐高鐵的時間做了一個粗陋的分析,希望各位專家指教。

1、 家鄉簡介

我老家是屬於蘇錫常地區常州市管轄的縣級市溧陽市,全國百強縣,地處蘇浙皖三省交界地區,交通便利,位於長江三角洲1小時經濟圈內,屬於上海經濟區。距上海、杭州200公里,距南京、蘇州、張家港百餘公里,寧杭高鐵穿境而過(高鐵在溧陽有一站,從北京回家現在只需要4個半小時了),距南京祿口國際機場80公里,距常州奔牛國際機場60多公里。溧陽自古是魚米之鄉,所以農林牧漁都發展的不錯,工業方面最近主要是電纜,變壓器及少量的紡織和化工。其中上上電纜據業內朋友介紹,處於國內領先地位。近幾年旅遊業發展迅速,著名的天目湖旅遊區、南山竹海、還有中國十大溫泉。

2、房價現狀

溧陽的房價一個最突出的情況是貴。2005年至2010年,年均漲幅在20%以上。14年1月均價8700元每平米。新城區較好的樓盤1萬多每平米,在旅遊區天目湖的高端別墅價格居然已經達到2.3萬每平米。我家居住的地方,距離第一中學,實驗小學和人民醫院步行距離20分鐘以內,三年前的價格不過4000每平米,現在新樓盤價格8600每平米。根據房價壓力指數=60平米房子的總價/2倍的人均全年可支配收入,目前溧陽作為一個縣級市,房價已經高於地級市常州和無錫地區。房價居高的主要原因除了全國房地產市場火爆,居民對房價上漲預期強烈以外,地方保護主義下當地開放商壟斷了本地房地產市場也是一個非常重要的原因。最近五年城鎮化建設迅猛,老城區改造和新城區擴建同步進行。北側的老城區以改造為主,南側的新城區是近年新建的,目前重點規劃發展的是金杭高鐵沿線,南側燕山森林公園旁的燕山新區。目前主城區建設面積2570平方千米,預計2020年可翻番。今後家鄉發展定位是長三角休閒度假旅遊新興區域、蘇浙皖交界地區商貿集散中心之一。

3、房價展望

這次過年回家,發現老城區周邊和郊區商品房鱗次櫛比,直觀的讓我感受房地產在老家存在泡沫。目前我身邊的親戚朋友,多數均有兩套房以上。而且溧陽整體人口老齡化趨勢顯著,60週歲以上人口最近這幾年佔比在15%左右,所以購房需求不強。據溧陽統計局資料,2012年溧陽市常住人口76萬,2020年有望達86萬,隨著城鎮化進程,城區常住人口有望達到40萬。根據2005年人口結構數據測算,2005年總人口77萬,男女比例基本相當,18-35歲1.68萬人,佔比2%。假設18-35歲人口占比基本不變,則2020年城區人口中這一年齡段的人口將不足1萬人。若根據常州市第六次人口普查的統計推測,勞動人口15-64歲佔據總人口的78%,則2020年溧陽市這年齡段的人口將為67萬人口。

考慮到溧陽人喜歡住大房子的習慣,中原地產在調查溧陽房地產消費市場時,稱我家鄉人「愛面子,喜攀比」。按照一對新夫妻居住面積100平米測算,2020年不足1萬人的青年人新婚買新房,主城區需要50萬平米的新增商品房。如果誇大一下需求,假設改善性住房也有需求50萬平米,則總需求為100萬平米。根據中原地產2011年統計數據,僅溧陽主城區目前各主要樓盤的可售面積已達238.88萬平米。11年之後的數據沒有查到,但是根據筆者的感受,房地產開發在11年之後,增速明顯,周邊地區開發了許多高層住宅小區。同時考慮到目前不少家庭有兩套及兩套以上住房,且老齡化人口對住房市場的需求將會部分退出,溧陽市主城區目前的新增商品房可能已經供過於求。

另外,儘管地處長三角經濟繁榮地區,目前沒有發現溧陽具有明顯的人口和資金的集聚效應,因此也很難想像在為了的三五年人口會出現急速增長,或會有大量資金湧入溧陽從而推高房價。事實上,近年來溧陽常住人口增長緩慢,整體流動性不足,目前房地產成交量也不旺盛。個人認為未來溧陽房地產市場不存在上漲的理由。結合國家新政府對於房地產調控的堅定態度,整體資金面和信貸(包括對房地產公司的放貸和居民住房貸款)收緊,以及部分公租房,廉租房(保障性住房溧陽做的還不錯)等政策性住房分析,溧陽房地產價格堪憂。

4 民眾態度

目前家鄉民眾對房產未來的走勢也不像前兩年的一致看多了,家鄉的論壇中唱空的人士也逐漸變多。家中親戚也有希望房產能夠變現的。根據部分房產中介反應的情況,大戶型的住房在市場上銷售已經較為困難。部分人人們因為過去十年國內和溧陽房地產價格和暴漲產生了慣性思維,認為房價會繼續上漲。殊不知當年日本房地產破滅後,東京房價曾跌至最高峰的40%,且在低位徘徊了10年左右。而溧陽作為三四線的縣級城市,其社會和經濟地位顯然與東京有雲泥之別。

總之從市場供需,經濟背景判斷,溧陽的房價沒有繼續上漲的理由。繼續上漲,只是延續擊鼓傳花的博傻遊戲。等市場情緒變化後,如果在未來的三五年出現深度調整我不會意外。
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