湯文亮：英國樓莫買當頭跌
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GS(14)@2016-07-08 08:07:29【明報專訊】有老友在英國脫歐公投之後，見英鎊及樓價急跌，相比公投前有20%折讓，問我現在英國樓是否很抵買，我話唔知道，但如果在脫歐公投前以現金買了英國樓就非常唔抵。老友又話，有資深投資者與我的意見不同，佢都唔知道相信邊個，我話，邊個都唔好信，信自己，認為抵就買，唔抵就唔買，道理就是如此簡單。
計入匯價已較高峰跌20%
老友當然唔收貨，老實說，唔收貨我都沒有辦法，現在認為英國樓非常抵買的人大多數已經持有英國物業，現在英國樓「滾水淥豬腸兩頭縮」的情况下，比高峰時下跌20%，當然覺得非常抵買，香港樓價比高峰時只下跌了13％，不少人已經覺得很抵買，所以，有投資者覺得英國樓非常抵買亦是正常。
一個城市的樓價上升抑或下跌，在某個程度上是那個城市的人口增加或者減少，倫敦在過去幾十年，人口不斷增加，新移居至倫敦的人不但有錢，而且有學識，不少跨國公司總部亦設在倫敦，令到樓價不斷上升，城市領域亦不斷擴大，新建築物亦不斷興建，有很多仍然在興建中，以滿足人口膨脹。
不過，脫歐公投後，情况立刻逆轉，專業人士已經開始將租用單位退回，有不少人已經離開英國，需求立刻減少，但興建中的大廈不能停止，供應暫時未能停止，如果這個情况繼續下去，倫敦甚至英國樓市絕不樂觀，這並不是減價就可以促銷，沒有足夠需求量，減價只會徒勞無功。
脫歐後需求減供應增 跌勢剛開始
所以，現在投資英國物業非明智決定，因為，英國樓跌勢才正式開始，正常的情况是開始之後，樓價會一直下跌，直至大家認為英國樓市是無可救藥，不再考慮投資英國物業的時候，英國樓市才會反彈。總之，大家要謹記「莫買當頭跌」，這是前人痛苦的經驗。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7080&issue=20160708
湯文亮：中型住宅銀主盤突增有因
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GS(14)@2016-07-11 23:34:35【明報專訊】最近銀主盤拍賣的數目不但增加，而且不尋常，不少1000萬至3000萬元的住宅單位變成銀主盤，理論上那些單位業主已經應該有相當成就，否則，都不會擁有一個3000萬元單位。其實，這亦是非常可悲的事，那些業主有部分是廠商或者做中港生意，或多或少都投資了人民幣累計期權（Accumulator）。在去年8月，人民幣突然貶值，連累那些投資者損失慘重。
有部分業主立刻變成負資產者，但銀行並沒有立刻截數，容許投資者繼續完成合約，就算銀行截數，都會與投資商討一個還款時間表，但這亦只不過是一個治標辦法，那些業主在每月籌集資金亦相當吃力，最後，唯有向財務公司借錢，倘若在到期未能清還，他們擁有的物業就會變成銀主盤，那些銀主盤其實借貸的成數不高，在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。
炒燶人幣 慘被收樓
另外有一些業主並沒有投資累計期權，是正正當當做生意，但奈何經濟環境日漸轉壞，或者是他們做生意的手法過分進取，雖然他們亦有一些物業，但礙於監管條例，銀行借錢很難超越上限，况且銀行亦是「好天傘」，就算沒有監管，銀行亦不會輕易批出貸款，結果又去求助於財務公司。如果生意未能轉好，到期未能清還，他們的物業亦會變成銀主盤。
有人歸咎於金管局未能放寬貸款，我認為這不會是主要原因，而是香港經濟轉壞，令不少生意人遭受損失，或者是那些業主投資過分進取，遇上突變就無法應付。
金管局在過去幾年收緊按揭，直接間接都令很多人不敢胡亂投資，否則，今日可能會出現更多銀主盤。
港經濟轉好 銀主盤才會減少
不過，如果能夠在適當時候放寬按揭，令那些擁有一定數量物業的生意人，可以從銀行得到貸款而毋須求助於財務公司，銀主盤數目亦不會快速增長。但講到尾，還是要香港經濟環境轉好，生意轉虧為盈，中型住宅至豪宅的銀主盤才會減少。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3943&issue=20160711
湯文亮﹕機會不多的人 命中率反較高
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GS(14)@2016-07-12 08:09:59【明報專訊】在過去的星期日，歐洲國家盃決賽前夕，馬會將譚校長、阿叻、沈大師和我分成兩組，校長同阿叻支持法國，大師同我就支持葡萄牙，供投注的人參考。當日有不少人Whats App問我點解會支持葡萄牙，牌面上法國高好多，是不是因為我在澳門出世，支持葡萄牙是情意結，我並沒有否認，但我亦有確實的理據去支持葡萄牙。
無可否認，葡萄牙在牌面上是低於法國，算得上是世界級球員的只得三人，除了C朗外，只得門將及另一個守衛，這樣的陣容根本很難擋得住法國，但我以投資的角度去分析那場比賽，就好似一名現金不多的投資者，他每一次投資都會非常小心，要把握每一個機會，勝算機會亦大，但對於持有大量現金的投資者，他們可能並不太在意每一次的投資，尤其是那些金額不大的投資，所以，他們的勝算遠不及那些資金不多投資者。
葡萄牙輸牌面 卻可贏法國
C朗知道，葡萄牙陣中能夠食糊的人不多，他會很小心把握每一次機會，與他在皇馬時很不同，在皇馬，就算他浪費了一些機會，還有巴利等等可以補救，所以，我認為即使葡萄牙機會不多，一樣可以擊敗法國。
我想得到，法國教練狄甘斯又怎會想不到，他用了周星馳在「少林足球」的二人夾擊戰術，C朗在20分鐘便要退下火線，在這個情况下，葡萄牙根本沒有機會，但法國沒有趁C朗離場初段狂攻，給予葡萄牙一個喘息機會，在C朗離場後，機會並沒有失去，而是分配畀仍然比賽的葡萄牙隊友，再加上鬥志，葡萄牙最後贏得歐洲國家盃。
不過，實話實說，法國隊的陣容的確強大，如果他們能夠把握機會，下一屆世界盃冠軍，就應該是法國了。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1733&issue=20160712
湯文亮﹕從加州健身看香港經濟
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GS(14)@2016-07-13 04:44:05【明報專訊】現在香港的經濟的確不妙，不少大型連鎖健身中心面對困境，減少分店是其中一個方法，但這會對顧客造成不便，就算不即時退會，新收會員亦會減少，所以，非迫不得已，都不會減少分店數目。一向以來，那些以收取會費、服費、教練費等健身，泰拳中心等的分店都只會愈開愈多，但當經濟轉壞，一般市民如果收入減少，首先就會考慮削減一些不必要的消費，這些中心就會首當其衝，收入就會大減少，而且因為以前不少顧客買下了數量相當龐大課程，雖然收入減少，但工作量卻沒有減少，開支亦不會減少，如果中心不是有足夠儲備，除了減少分店外，就是索性結業，將以前收落的顧客預繳費用一筆勾銷，待經濟環境轉好時，再重整旗鼓。
經濟轉差 先減非必要開支
所以，當大家見到一些大型連鎖服務中心結業，表示社會經濟已經惡劣，因為這不會是單一事件，今次加州健身中心匆匆結業，令市民有了警覺，知道其他類似中心亦好不了多少，參加的人就會減少，造成該行業的收入減少，繼而影響香港經濟，估計類似事件會陸續增加，大家在未來兩三年就要非常小心，因為經濟轉壞現在才開始，距離最壞情况尚有一段距離，千祈唔好胡亂投資，有錢傍身就最緊要。
有人問我，大家都知道現在經濟轉壞，政府沒有任何挽救香港經濟方案，特首點解可以有心情帶領幾名高官到沙灘執垃圾？我都唔知點解，可能是個人行為，某些人包括在下，如果有重要事情未有方法解決，就會做一些瑣碎的事，將注意力轉移，稍後再重新思考解決方案，現在惟有希望政府唔好以打擊樓市為己任，經濟轉壞，樓市亦不會好過，實在毋須再刻意打擊，倒不如考慮將市民這幾年在供樓儲落的資金發還給市民運用，這對於轉壞中的經濟是有幫助。
政府靜觀其變 市民自求多福
不過，我知道我的想法是癡人說夢，我亦相信政府早已有一套挽救經濟方案，問題是現在經濟環境並不很差，市民還未到水深火熱，政府暫時仍靜觀其變，各位就要自求多福，靠自己。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2290&issue=20160713
湯文亮﹕政府沒理由不知工廈有劏房
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GS(14)@2016-07-14 07:27:52【明報專訊】工廈迷你倉出事，發覺原來工廈內有劏房，官員們好似非常驚訝，難得傳媒又陪官員玩，大家都好似唔知道工廈有劏房。老實說，我都唔知道講什麼好，工廈劏房根本不是秘密，傳媒已經報道過不少次，奈何政府沒有反應，好似傳媒是作事實，久而久之，報紙都不會再報道，直至火災出現，甚至有人命傷亡，政府才會採取行動。
政府應把握時機 收緊有關法例
不過，不能夠說官員明知道工廈劏房有危險都不阻止，因為官員知道，在沒有任何災難發生而要收緊法例，在通過立法會的時候除了會用冗長時間之外，還要受到立法會議員質詢，做官的很明白，多一事不如少一事。
而且，如果有牽涉人命的災難發生，法例就會很容易通過，所以，政府官員應該把握時機，收緊有關法例，否則待事情冷卻，立法會議員又會故態復萌，屆時要通過有關法例又會相當困難。
陳茂波曾經公開表示，迷你倉是有助解決房屋問題，暫時未適合取締，我當然明白，但政府一定要認真執行有關消防等條例，但這是很難做到，要監管迷你倉是否設有消防設備還比較容易，但如何監管使用人所存放的物品是否屬於危險品？
迷你倉即是危險倉，陳茂波雖然為迷你倉講好話，但不敢話工廈劏房有助解決房屋居住問題，其實有不少工廈已經明目張膽做劏房，不但出租，甚至出售，政府官員絕對沒有理由不知道，可能官員們認為那些將工廈改建為劏房的人是盟友，有助解決房屋問題。
藉不合法途徑解決問題愚蠢
其實，解決方法在政府手裏，借助不合法途徑來解決是愚蠢行為，當有災難發生，受到指摘的並不是在工廈建劏房的人，而是容許有人可以在工廈建劏房的政府官員。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1487&issue=20160714
湯文亮﹕名店淡市擴充的玄機
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GS(14)@2016-07-15 04:44:34【明報專訊】公司在開會時，各位同事講及現在雖然經濟環境未如理想，較早前有幾個租客要結業，將舖位交回給我們，但很快便有新租客替補，而且，那些租客可以說是某個行業名店，究竟是什麼原因？
我對同事說，這就是危與機的問題，對於某些品牌租客來說，經濟環境不佳反而是他們擴充的好時機，因為在市道暢旺的時候，除了租金太貴之外，位置亦不佳，所以一般名店都不會趁市况熾熱時擴充。名店通常會等到市况下滑時擴充，可以覓得較佳位置的店面，以及較相宜租金，而且可以要求一張比較長的租約。與旺市開業的人不同，他們必定計算清楚，甚至已有最壞打算，根據我的經驗，他們生存機會普遍較高，所以同事們更加要積極面對現在入市的新租客，而以往事例證明，他們將會是好租客。
以相宜租金 進駐較佳位置
有一些人或者唔同意我見解，市旺的時候，他們有一些租客根本連所租用的物業也沒有睇，就願意付出高昂的租金。不過，那些業主亦知道，當市道稍為轉壞，租客就會要求減租或者退租，因為他們在租用舖位時未必會考慮得很清楚，或者認為經濟環境仍然上升，面對市况逆轉時唯有結業，業主所得到高於市值租金亦只不過是暫時的，現時這個現象相當普遍，亦令到不少業主相當沮喪，忽視了現在打算租樓做生意的租客。
此外，當大家見到同一條街有相當多同字號的舖頭，不是一個健康的現象，甚至是經濟轉壞先兆；因為，有不少生意人帶着賭仔性格，以贏咗就要谷的心態在市旺時增加據點，倘若市况逆轉，他們輸了就縮，馬上撤離，做業主的亦知道那些事，所以開價必定會開到盡，多收了的租金是作為日後租客離開後空置的補貼。所以，當大家見到有其他租客有能力進駐，店舖種類回復較多元化之時，經濟才算是正常。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2966&issue=20160715
湯文亮：未來3月樓市續升
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GS(14)@2016-07-26 07:45:37【明報專訊】樓市突然止跌回穩，令到很多專家都大跌眼鏡，我亦不例外，不過，我早在三四個月前已經話如果是自用，又能夠負擔得起，啱價就可以買，雖然說話仍然是保守了一些，但在不少專家預測樓市會下跌三四成之際，我叫人啱價就可以買樓，其實已經很大膽。不過，那些預測樓市會下跌三四成的專家沒有輸，因為他們話在未來兩三年樓市會下跌三四成，現在半年還不到，話他們輸的確是言之尚早，不如講未來3個月的樓價是否會高過現在。
千祈唔好以為3個月的預測是很容易，其實，預測樓市，長遠比短期更加容易預測，長遠上升的機會大過下跌很多，短期又不同，如果某些因素出現，會立刻影響樓市走勢。
加息戒心消除 睇樓量回升
如果問我3個月後樓價，我相信會高於現在，尤其以超級豪宅為甚，不過，在整體而言，亦只會比現在高2%至3%，各地產商早已密鑼緊鼓，想盡辦法推銷手上新樓盤，大家或者質疑我有什麼理據，老實說，是沒有，在三四個月前，識抑或唔識的人都會問我幾時可以買樓，現在他們會問，買得樓未？單是問題轉變，就知道不少人現在已經有打算買樓，在英國脫歐之後，大家對加息的戒心消除，在最近3個月睇樓量大升，這會影響未來3個月樓價，就算唔升都唔會下跌，這是我話未來3個月樓市上升因素之一。
內地買家「轉倉」掃港樓
不少內地人士趁暑假到香港，除了一般購物之外，更加會買香港樓，現在他們手上內地物業價值暴漲，香港樓價憔悴，兩者相比之下，港樓顯得非常扺買，相信有不少將內地物業賣走的業主會買返香港樓，即是轉倉，是投資策略之一，所以，我認為3個月後樓價是會高於現在。
■湯文亮樓巿講座暨新書發布會
樓巿反彈，是「迴光返照」？還是重拾升浪？去年提出「細價樓爆煲論」而之後細價樓果然急跌的紀惠集團行政總裁湯文亮與《明報》投資及地產版主編陸振球，趁書展同時推出新書《被偷走了的光輝歲月》和《真‧樓神秘笈》，將合作在8月13日（周六）舉行樓巿講座和新書發布會，會為大家分析樓巿最新形勢和部署策略，不容錯過。（報名及詳情請登入：
https://goo.gl/x8jeL3）
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8869&issue=20160725
湯文亮﹕假如特朗普成下任美總統
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GS(14)@2016-07-26 07:54:47【明報專訊】民調顯示，特朗普的支持度有後上之勢，美國人要有心理準備，接受特朗普成為下任美國總統，香港人或者會覺得好似英國脫歐一樣，有點匪夷所思，但不少美國人，尤其是金融界精英，他們都希望有一個識搞經濟、少搞政治的美國總統，在學術及金融界領域，特朗普是領先希拉里的，所以特朗普做下一任美國總統絕不出奇，我們倒不如關心當特朗普做了總統後，美國條路會怎麼走，對中國及香港有沒有利，或者，特朗普同其他美國總統一樣，以中國為頭號敵人目標。
學術金融水平領先希拉里
特朗普是生意人，一個曾經生意失敗及破產的生意人，想法與那些含着金湯匙出世的政治人物不同，那些人根本不知道美國早已國庫空虛，印銀紙只不過是治標之法，治本之法一定要減低無謂開支，大家無法想像，美國要維持全球美軍基地及艦隊要用幾多錢，但錢從何來，歷任美國總統都唔會提及這個問題，他們會交給聯儲局處理，最後除了發鈔之外，利息仲要長期維持在低水平才可以暫時解決問題，但這亦會導致美國泥足深陷，美國政治人物知道，不過，他們不會說出來，但問題並沒有解決。
對中國威脅料大減
特朗普是生意人，知道問題所在，所以，我估計在他上任之後，便會開始減少美國以外駐軍，在亞洲方面，或者只會維持日本橫須賀及新加坡這兩個基地，對中國威脅大大減除，特朗普亦會收緊移民政策，除了穆斯林外，墨西哥移民亦會收緊，意味着未來美國勞工減少，美國中產的奢華生活就會消失，但特朗普不會與全世界為敵，雖然他的競選口號得罪了很多族群，但我認為他只不過是為了提高收視率，當選之後，情况就會不同，生意人始終是生意人，有永遠朋友，沒有永遠敵人。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0736&issue=20160726
湯文亮﹕從打風看樓市
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GS(14)@2016-08-04 01:53:25【明報專訊】妮妲掠過，我們受到的損害不是很大，又有半日假期，相信大家都很滿意。有人話好彩係妲妮，如果是妲己可能絕對不同，妲己是誰，大家睇《封神》就知道，是由范冰冰飾演，其實妲己亦是臥底，她只不過是奉命行事，誘惑紂王，毀滅商朝江山，不過，我對妲己的確沒有好感，因為我姓湯。
搶買樓似準備打風到超市掃貨
打風給予人一個亂買東西的藉口，前晚除了菜檔肉檔，不少超級市場的貨架亦被清空，有經驗主管就會將那些接近過期食品放在架上，因為買嘢的人大多數不理會，總之什麼都買，啱唔啱用都買，唔需要幾耐，他們又會將那些買了的物品丟走，很多人唔知點解，當有機會打風，大家就會失去理性，其實是有一個因由，是大家認為以後有一段時間沒有供應，所以就亂咁買，如果他們知道，無論是否打得成風，超級市場都會盡快補充被清空貨品，毋須急於一時，我或者講錯，大多數人是知道的。
高價買樓恐後悔
近日樓價反彈，本來是一個急跌之下正常現象，但竟然有人願意以超出市價一兩成買樓，就有多少意外，難道那些付高價買樓的人不知道供應將會源源不絕？絕對不是，他們的心態是好像在打風前搶購物品的一樣，不過，他們只得一息間安全，以後就會非常後悔。雖然他們所買的物業樓價未必會下跌，但如果他們願意稍等一會，同樣價錢可以買到更優質物業，話他們唔後悔就假。當然，以自住為理由就什麼也不用說，但我們不得不小心，政府所提供的供應量現在才開始，只會愈來愈多，從最初所說的未來3至4年有8.2萬個單位，至最新的9.3萬個，而且政府仍在努力增加供應，有消息指未來3至4年供應10萬個單位並不是終極目標，面對如此龐大供應量，樓價一定會受到壓力，同樣地，現在以高價買了樓的人一樣受到壓力。
■樓巿回升，是反彈還是新升浪？《明報》投資及地產版資深主編陸振球與管理家族400億元物業資產的湯文亮博士，將在8月13日（周六）合作舉行樓巿投資論壇暨《真‧樓神秘笈》（圖）新書發布會，為你分析最新樓巿形勢及部署策略，不容錯過。（報名及詳情請登入：
https://goo.gl/x8jeL3）
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7496&issue=20160803
湯文亮﹕我的今年最後一場樓巿講座
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GS(14)@2016-08-05 08:07:11【明報專訊】《明報》投資及地產版主編陸振球在兩個月前問我，好唔好一起搞一個講座，我話好，不過一定要搞得最好，而事實上今年我已經做了十多個講座，還未計電台、電視台、其他傳媒專訪，雖然所有講座的反應都不錯，但我始終覺得有些少攰，今次做完與陸振球的講座，我打算休息一段時間，明年初再做講座。
沒有包袱 評論樓市較佳
我不是誇口，今次將會是最強的地產講座，並不是指我與陸振球是最強的，而是有默契，我們已經做了四五十集「湯文亮會客室」，知道對方所長，今次雖然是分開演講，但亦會各司其職，陸兄會以各種數據分析樓市，有《明報》強大支援，做起來就事半功倍；我則以形勢做分析，令到大家可以以不同角度睇樓市，對以後投資一定有幫助。
一定會有人話，都沒有施永青，怎可以說是最強的地產講座？如果有老施，就應該叫做最強的地產代理講座，我並不是說老施唔得，而是他始終背着地產代理阿頭的名銜，方向就容易有所偏差，就好似年初老施話政府龐大供應量，會令樓價下跌三成，年中又轉口風話在源源不絕的購買力之下，樓市不但不會下跌，甚至會掉頭回升，如果年初有人因此將物業賣走，現在就欲哭無淚。所以我在農曆新年之後，已經發表啱價就可以買樓的言論，點解我可以咁大膽？因為我沒有包袱。
陸兄今年出了一本新書，而我出了三本，大家都知道，每出一本書都要做很多資料蒐集工作，有不少有用資料並沒有放在書上，有時我都覺得很浪費，所以，每一次我做講座，都會引用那些資料，觀眾亦非常接受，我期待大家可以到來聽我今年最後的一次講座，我唔好意思賣廣告，但今年有聽我演講的，大多數都很滿意。
（《明報》陸振球與湯文亮8月13日合作主講的樓巿講座，報名及詳情請登入：
https://goo.gl/x8jeL3）
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0964&issue=20160804
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