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澄清i-money 連敬涵對越秀房託(0405)的誤解

(註: 謝謝cambo先生的文件上載,使筆者能夠從容評論交易。)

今日,連敬涵先生在i-money 發表對越秀房託交易的看法,為方便大家討論,特此由cambo先生把文章掃瞄上載後,然後轉貼如下:


這個連先生首先就是對交易一知半解,可能和公司公關相熟,所以連講句公平的說話也不敢,寫出一篇完全是屁話的文章,再特此逐點反駁如下:

1.  文章表明在成功收購後「日後集團亦可借助注入更多的優質商業項目,轉變為多元化資產組合」。但此說不確,一來優質商業項目是回報較現時越秀房託所持項目回報更低,這已經從通函中的估值報告的折現率較低可以看到,二來因為房託現有規模較少,所以要以大幅以資產折讓超過30%的水平發行新單位進行收購,使原有股東的權益遭到攤薄。這樣兩項已經造成原有的分派大幅減少,加上未來或會通過的管理費折單位支付及以股代息,以及遞延單位的發行,攤薄會進一步加大,所以優質物業未必一定造成良好的回報。

另外,在多元化方面,我在前兩篇文已經提及此是不對的:

「1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。」

2. 另外文章所提及的「物業增值,租金增長,提升市值,增加對基金持有人的分派」,在絕對額肯定是,但根據筆者之前的計算,是以每單位來計,兩者均是下跌,況且今次收購的配售中,原有單位持有者是不能參與,所以本次收購是明欺負小股東的。

3. 至於「未來可進一步增強集團融資能力和收購能力,將有助集團一舉成為房地產信託中的龍頭股」,這是管理層想做大的願望,但在小股東看來,本身這規模的利潤已不錯,但是收購來收購去,我們根本沒有甚麼得益,更在此收購中先受其害,所以這個人根本就是從大股東打手的角度去想,完全忽略小股東東西去看想,所以在這次之後,他的公信力就沒有了,等想被炒吧,財演。

4. 至於其提及的股價表現的原因是,「相信是市場對物業獲得穩定租金有信心」,這句更是歪理之中的歪理。最初股價跌的原因,是因為很多人都認為收購不利房託,會降低分派,至於近來上升,又據我所知,某部分買來是等待收購失敗的,以博取額外回報。。根據某些人的資料,其實近來外資行是賣緊,轉去買母公司越秀地產(123),但中資行是買緊,所以可以見到外資是對收購的分派是沒信心的。

至於甚麼通過決議,長期看好的話,請看看我一再重申財務顧問在通函中說些甚麼:
除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。
...
「吾等亦關注DPU的攤薄,誠如上文所述,於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄,連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個 基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。

越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利,可 抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外,特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後,因發行遞延基金單位 予越秀地產而使情況更為複雜,此情況將持續至二○二三年,這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

.....
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益,而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響,相比之下,遞延基金單位更為可取;

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元,約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價,較現時市價高約11%;及(iii)由於發行遞延基金單位,DPU每年可能會攤薄1.95%,但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整(鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加,而彼等可能會選擇廣州國際金融中心,因而預期調整租金乃屬合理)而有所緩減,吾等認為,發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

所以,可以看到,每單位淨值攤薄,分派未來也有攤薄因子,是否長遠有利呢,相信讀者心中會很明白這個人在顛倒事實。

5. 最後他話收購後會創新高,其實是反而是收購失敗才會創新高,因為收購是不明朗因素,導致單位價值和分派都會減少,從而導致價格下跌。如果收購成功,按通函中攤薄後資產值3.69元人民幣(4.56港元),約近期約30%的攤薄計算,加上約6.35仙人民幣的特別分派和20.17仙人民幣的本年分派,股價會跌至約3.5元的水平,再加上未來很多潛在攤薄,股價未來會繼續不振。

總的來說,這名連敬涵是連通函都未看過一眼就未評論的,所以連他的所謂「理論」也不用理會,直接無視可也。本次評論,只是讓大家瞭解這些垃圾財演是如何不濟。這次收購參與評論的財演除了林少陽較為公允外,包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁及蔡清偉全部都是完全歪曲事實,如果今次收購通不通過,也要把他們視作黑名單,他推介甚麼股票,照沽可也,編輯也要對他們的文章作嚴謹的觀察,否則他們每一次都想幫大股東做打手,呃盡大家的錢,這還得了?

我再引我的好友吳仁的言論如下:
「不過在越秀系此單交易上,吳仁想說此交易規模太大,如果IFC獨立上市,股價起碼達資產淨值,123等增持405過量的股票,可以用折價在市場上買,但肯 定買不到幾多,就算溢價全購405的股票也不足,

因股票總量少,既然在市場不可能買到405的股票,那有價無市的「市價」又有何參考價值呢,如果作交 換的股票不能以平價發行,還不如把現在的寫字樓套現再用現金找數,現在的交易將產生過度的攤薄,來自小股東的反彈一定很激烈。

越秀系對今次交易志在必得,那麼方案即使被否決,123一定還會再次提出對405更公平有利的方案,既然交易條款對405不公平,而且交易拉倒反而405可收8釐息,小股東都投反對 票也不出奇,越秀想定後備方案為妙。」

希望管理層不要強推方案了,否則通過了,大家都不好,你未來在香港連錢也籌不到,鄰居、親戚、小股東都當你大話精,你是否想一世都抬不起頭生活,想就收購通過都沒有所謂了。每件事都是等價交換的,你對人不好,別人就對你不好。
澄清 i-money 連敬 敬涵 涵對 越秀 房託 0405 誤解
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