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存稿系列(5): 海港城雜憶

    以前順叔都在記憶所及很多次海港城,但是我常常因為省錢乘船然後轉地鐵,都會入這商場享受冷氣,之後順便入去方便下,再去三樓附近的屈人寺那部機用八達通「拍」番兩蚊,咁過海可以平到六七蚊,比直接過海平一半,雖然時間多花一些,但是我覺得行多些會身體健康,所以都會次次做,咁我發表下意見都好正常。

    海港城大家都知是九龍倉(4) 的核心產業,在2011年的商場及寫字樓估值是935.5億,2012年再增值207.5億,至1,143億,計埋酒店,估計是香港最貴的商場。2011年租金收入66億幾,2012年上半年有超過30億,佔公司資產及收入大約三分一及四分一,現時租金每年增長約15%至20%,可說是皇冠上的明珠,成為九龍倉及母公司會德豐(20)重要的收入來源。

    這個商場是內地自遊行居民購物的熱點,不說不知,這個商場原來上年做了271億生意,2012年上半年又達到141.5億,即是每呎2,348蚊。就算是行銷中國的旺旺(151),2011年營業額都是大約230億,2012年上半年是大約118億,所以可以見到強國人民的消費力在這個佔整個廣東道商場面積75%的商場是多麼強勁。

    就我所見,整個商場無論說不說得出口都有,而且普通話的人較廣東話的人多,有好多疊碼仔同經紀會在這兒等生意。我都有幾次去到這商場,強國人會問我某地如何去,有時懷疑自己是否去了內地。有幾次我仲見到他們蹲著圍在一起「打邊爐」,講緊鄉下話。不過就算強國人在衛生上的習慣和香港有點相差,根據網上情報,有些強國人都會歡迎他們的小朋友在商場的地方舒暢身心,真是幾核突。但經我的隨機抽樣檢查,洗手間卻是非常整潔,管理值得一讚。

   但是我認為,這個商場近幾年開始變得不如何友善了。為了增加收入,提升商場檔次,前幾年把平民化惠康超級市場都關掉了,改作優衣庫(Uniqlo),所以很多人迫著要幫襯價錢很貴、老闆又有股份的Citisuper,不過近來Uniqlo 又搬左,去到一個離商場中心地區較遠的地方,可能Uniqlo 有品牌效應,吸引到人流,不過賣的物品屬整個商場較便宜的,不能支持這樣高的租金,所以就有這奇怪的決定。我相信在角落的大家樂,雖然好多人幫襯,但賣幾十蚊飯盒又如何能支持超貴並且一定會次次加的租金? 如果因為加租賺唔到錢,我認為會是下一個撤退對象,到時廣東道剩下的兩間大家樂相信會人口大爆炸。

   今年,海港城又在近中港城的出口增建了部分商鋪,但又把近中港城路邊的出口封了,改用一個較遠的出口,變相使人走遠了路,配合一些內部的工程,提升了寫字樓的形象外,又用個舊位對街的位置,搞開左間鋪,現Giorgio Arnami已租用,很快就開幕,配合番近年海港城把廣東道街鋪擴大租予名店,增加收入的模式,並把廣東道變成香港的「香榭麗舍大道」。雖然從公司盈利角度看是一件好事,但對我這等平民卻是難以親近,但從這兒的變遷來看,卻未嘗不是強國經濟的縮影。

   其實,在財務角度來看,我認為海港城是有一個特別的功能的。因為近年九龍倉積極發展內地房地產業務,資金需求不少,在2011年,這項承擔約989億,對現時實際盈利約60億的九龍倉是一個很大的負擔。由於現在物業是靠估值師重估來釐定價值,如海港城的物業估值大幅增加,這就能製造大量盈利,使資產價值增加,變相使負債率下降,自然融資就會較為容易,可支援他們在國內較為激進的發展計劃,如大舉興建投資及住宅物業及入股綠城(3900)。徜日後國內的帶來源源不絕的回報,造血能力提高,就會使他們實力更為堅強了。

   岔開一筆,入股綠城交易,事實上在財技上是正面的。這除可帶來重估利益及利息的收入外,亦因為負債不併表,降低了負債率,這樣可使其可以繼續運用這樣漂亮的財務報表來繼續融資動作,也可運用這些較低息的融資,繼續以債券形式入股內地房地產公司,套取香港和內地的息差,增強潛在盈利的能力。從以上各點看來,不得不佩服他們的高明的財技手段。但是這種方法的破綻之處,就在於海港城能否持續生金蛋和融資市場對他們的信心,提供源源不斷的融資給他們。

   這一兩年,就我這一陣子所感,海港城的人流不如以往,相信是內地遊客因為中國內地銀根短絀,企業經營情況不佳,自己收入減少,又何以來香港一擲千金呢? 自遊行是海港城未來租金能否維持上升的原動力,如果沒有了,盈利增長及物業重估能否維持,並創造融資能力以支援在中國的快速發展呢?

    不過慶幸的是,現時九倉中國內地物業銷售開始逐步走入良性軌道,首8月已達全年目標,回款超過100億人民幣,投資物業於下年起會逐步落成,雖然租金回報在未來2至3年不是這樣明顯,但在2015年相信會逐步帶來良好回報,並在未來幾年快速增長。據之前順叔所講,吳生又花很多心機和地方官員打交道,相信對未來內地發展有利,加上起財技上的配合,相信九龍倉及母公司前景在過了前期投資大幅期,會倒吃甘蔗,愈吃愈甜吧。

延伸閱讀:
1. 順叔寫過的九龍倉文章
http://caijingcarefree.blogspot.hk/search?updated-max=2012-06-23T15:51:00%2B08:00&max-results=3#uds-search-results


2. 九龍倉2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0426/LTN20120426621_C.pdf


3. 九龍倉2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0920/LTN20120920151_C.pdf


4. 中國旺旺 2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0321/LTN20120321142_C.pdf


5. 中國旺旺 2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0912/LTN20120912175_C.PDF


6. 綠城獲九龍倉入股
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=35086

存稿 系列 海港城 海港 雜憶
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萬科:接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4678167.html

萬科:接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

中國證券網 2015-08-27 17:12:00

8月27日,萬科集團下屬的天津萬港投資有限公司發布通告稱,接受“8.12事故”相關的海港城三期客戶解除房屋買賣合同。

8月27日,萬科集團下屬的天津萬港投資有限公司發布通告稱,接受“8.12事故”相關的海港城三期客戶解除房屋買賣合同。

公告表示,此次事故的複雜程度歷史罕見,值此非常時期,公司將響應政府號召全力配合政府工作。

公司決定,對於海港城三期已購買尚未交付的房屋,1)如客戶選擇繼續履行合同,公司將確保交付合格的房產給業主;2)如客戶希望解除合同,公司非常理解。特殊時期,公司將響應政府號召,接受客戶解除合同的要求。

編輯:姚逸霄

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萬科 接受 海港城 海港 三期 客戶 解除 房屋 買賣 合同
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沙膽虹手記: 給海港城一個讚 沙膽虹

1 : GS(14)@2013-07-15 21:59:26

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130715/18335068

                海港城今次抵讚!海港城city'super美食廣場最近被食客發現有老鼠橫行,把照片拍下寄給《蘋果》,《蘋果》前往查證,發現眾多老鼠出沒,遂找海港城回應。海港城負責人不但如實承認,更於當晚找來滅鼠隊,派出三輛滅蟲車深夜進駐,將美食廣場用木板圍封滅鼠,不惜少做數天生意。《蘋果》一直以來,承蒙讀者信任和愛戴,收到不少投訴,有關於食物衞生的,包括食物裏有曱甴、食肆天降老鼠青蛇;有關於超市食品問題;有關於被參茸海味舖行騙;有關於大財團僭建霸地等等,追查之下,即使有證有據,所得到的反應多是不理不睬、敷衍了事,甚至兇神惡煞。不但小商舖如此,就連全港最大的財閥也是一樣,一味覺得被針對,而不去積極改善,提升服務和品質。九倉旗下海港城今次如此坦然承認老鼠橫行和果斷的危機處理,沙膽虹真的要給他們一個讚!

沙膽虹
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沙膽 膽虹 手記 海港城 海港 一個
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梵高名作 活現海港城 黛安

1 : GS(14)@2013-07-17 01:00:56

http://www.skypost.com.hk/column ... %AF%E5%9F%8E/101993
海港城正門長樓梯換上一襲向日葵新裝,朝氣勃發。對藝術有認識嘅朋友,相信一眼就睇出,呢幅係藝術大師梵高嘅名畫作品《向日葵》。
黃色巨鴨啱啱先闊別香江,海港城話咁快搵咗阿姆斯特丹梵高博物館合作,喺「海港城‧美術館」開辦「活現RELIEVO」展覽,將五幅以三維高端技術仿製嘅梵高名畫,帶到香港作首次展覽。黛安噚日獲邀出席開幕禮,並有幸認識梵高嘅曾姪孫Vincent Willem van Gogh。
Vincent係梵高博物館董事會顧問,噚日黛安問佢,梵高芸芸作品中,點解揀出呢五幅嚟香港參展,佢解釋話,因為呢幾幅畫都代表住梵高每一個重要嘅創作階段,而當中佢最鍾意曾叔祖父1890年畫下嘅《盛開的杏樹》,認為色彩鮮艷,最能代表梵高喎。


仿製品像真度高


雖然呢幾幅係仿製品,但無論用色、亮度、質感同比例等每項細節,都接近原作,仲得到梵高博物館品鑑認證。聽講負責製作嘅富士公司,一共用咗七年進行細微調校,連貼喺原作背後、記錄畫作借出次數嘅貼紙同印章都模仿到十足,認真細心。
噚日黛安亦遇另一名正發展梵高品牌生意嘅姊妹麥詠欣(Vivian),佢手上戴住嘅瑞士腕錶,錶底竟暗藏梵高畫作,原來此錶乃紀念這位藝術大師160歲生辰而推嘅限量作。Vivian同黛安講,現時忙於籌備明年喺京滬港澳四地,舉行梵高真蹟畫展,細節仲傾緊,作為梵高迷嘅黛安拭目以待。
梵高 名作 活現 海港城 海港 黛安
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Page One租海港城3.5萬呎

1 : GS(14)@2014-09-17 15:00:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_lac1.htm

【明報專訊】九倉(0004)近年積極為旗下尖沙嘴海港城增闢商舖部分樓面,其中不少來自寫字樓部分。知名書店Page One近日便承租當中超過3.5萬方呎樓面作為本港之旗艦店,面積直逼銅鑼灣希慎廣場佔逾4萬方呎的誠品書店。


上述新店位於海港城3、4樓,涉樓面35,229方呎,預料為該公司在港最大店舖,當中位於4樓部分原為寫字樓,但由於租約訂保密條款,故葉壹堂及九倉均未有透露租金及租期。該店現時位於3樓的面積為8428方呎,新店面積比舊舖多3倍,新店全加設餐飲、麵包店及服飾等元素。


2 : Ghenea(42551)@2014-09-17 21:43:18

搞到咁大、最後咪又係蝕住走smiley
Page One 海港城 海港 3.5 萬呎
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8000呎The Cheesecake Factory 進駐海港城

1 : GS(14)@2016-11-15 07:58:30

【明報專訊】近年成日講零售寒冬,不過好多人慳買唔慳食,搞到本港各大商場積極引入各類餐廳吸客。好似海港城舊港威戲院位置,原來靜靜雞租咗畀美國著名餐廳The Cheesecake Factory,呢個品牌唔單止芝士蛋糕出名,仲對餐廳規模好有要求,所以呢間餐廳面積有足足有成個足球場咁大,Fans們要留意啦。

美心2014年取得美國著名餐廳The Cheesecake Factory亞洲經營權,雖然餐廳以「Cheesecake」命名,其食物種類並不限於甜點,並以豐厚分量見稱。美心集團首席營運官(集團總部及美心產品)湯國江早前提過,佢原意其實喺香港開亞洲首間分店,不過The Cheesecake Factory對亞洲分店規模好有堅持,延續美國門店夠晒大嘅特色,但喺香港又唔易搵,所以今年6月上海迪士尼樂園分店就食咗「頭啖湯」。

查實九倉(0004)中期業績報告已經披露,美心引入嘅The Cheesecake Factory將會喺海港城開設第一間香港分店,據講就係港威戲院個位,面積仲成8000方呎,小琴早排行街經過,見到工地被圍板所遮蓋,據商場職員就話,除美心引入的The Cheesecake Factory外,仲有另一家規模較小的食肆進駐,而家裝修工程順利,或有機會趕及聖誕節前開幕。

email: piano@mingpao.com

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1099&issue=20161114
8000 The Cheesecake Factory 進駐 海港城 海港
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【濕平喇!】潮人必到Marni市集 搬入海港城買足一星期

1 : GS(14)@2017-06-10 13:47:39

今年市集搬入商場大堂,雖然沒那麼chill但不怕落雨或太熱。



前年4月在中環四號碼頭,聚集了很多潮人和「濕平精」,事關意大利品牌Marni市集快閃3.5小時,限量貨手快有手慢冇,很多趕不及去的人都哭喪着臉。這市集今年再度襲港,開足七日,今次別錯過!



日本製thermos保溫瓶$900;日本加藤製作所手做盒$250。

限量61個香港版手挽袋$1,980

雙色沙灘椅$3,900

是次市集搬入商場大堂,雖然沒那麼chill但不怕落雨或太熱。說了那麼久,掃貨才是正經事。產品全部都是市集限定,落舖都找不到,我們精選了幾件必買的!



日本人手製便當袋$2,300

意大利製紅鶴鐵線擺設$3,800

Marni Market日期:6月8日至14日時間:11am至9pm地點:尖沙嘴海港城港威商場大堂記者:羅祖兒攝影:梁志永




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170610/20050857
濕平 平喇 潮人 人必 必到 Marni 市集 搬入 海港城 海港 買足 足一 星期
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A&F轉租海港城7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:56

【明報專訊】美國休閒服裝集團 A&F(Abercrombie & Fitch)去年底宣布提早撤離中環畢打行巨舖,市場消息稱,該公司已承租尖沙嘴海港城一個舖位,面積約7000方呎,比原來的2.56萬方呎少七成多。該公司原於2011年以月租700萬元租用畢打街12號畢打行地庫至2樓共4層巨舖,租期至2020年底,惟該公司去年11月公布提早結業退租,涉及終止合約費用高近1600萬美元(約1.25億港元)。

仲量聯行:核心舖租3年累跌四成

另仲量聯行最新報告指,整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%,較2014年高峰期累積下跌41.2%,回落到10年前水平,不過部分海外品牌及飲食營運商的租務需求顯著回升,預料下半年租金見底,但難見「V形」反彈,料全年租金下跌5%至10%。

威利麻街6號呎價逼2萬破頂

該行又稱,上半年中環錄得的寫字樓租務,以樓面計有50%由中資公司承租,較2016年的45%多,帶動中環甲廈上半年租金升3.6%至116.4元,重返2008年金融海嘯前的歷史高位。仲量聯行租賃業務主管龐定勤(圓圖)稱,由於上半年租金升幅超過預期,該行調高今年中環寫字樓的租金預測,由上升0%至5%,調高到上升5%至10%。

此外,中原(工商舖)區域營業董事蔡德寶表示,恒地(0012)上環威利麻街6號22樓04室剛以1365萬元售出,面積698方呎,呎價19,556元,創項目呎價新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5462&issue=20170704
轉租 海港城 海港 7000 呎舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=337793

A&F租海港城LV 7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-05 09:21:28

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6739&issue=20170705
【明報專訊】日前有消息指美國休閒服務品牌Abercrombie & Fitch(A&F)將進駐九倉(0004)尖沙嘴海港城,本報記者現場所見,該公司所租用的7000方呎舖位,位於海港城港威商場3樓,前身為法國奢侈品牌LOUIS VUITTON(LV)男士專門店。

九倉凌緣庭:海港城出租率100%

九倉執行董事凌緣庭昨出席海港城與迪士尼合作的商場活動時,被問及A&F進駐海港城之事宜,她表示,不會就個別商戶作評論,並指商場不時都有新商戶加入,目前除了正在翻新的部分外,商場出租率基本上達100%。

不過,據記者現場所見,海港城港威商場3樓3320號舖位,已圍上A&F即將進駐的圍板。綜合過往網上資料及海港城官方網頁,有關舖位曾由唱片店Hong Kong Records租用,至2015年遷出,再由LV租用,作為全港唯一一間男士專門店,涉及約7000方呎,若連同旗艦店部分,LV當時共租用海港城約4.3萬方呎作舖位,而隨着旗艦店部分完成翻新,LV今年初已遷出3樓舖位。

傳Zing全幢20億快易手 呎價2.5萬

另市場消息指,里昂證券早前以招標形式放售銅鑼灣耀華街銀座式商廈Zing,以20億元快將易手,涉及樓面方呎7.9萬方呎,平均每呎約2.5萬元。Zing目前出租率100%,最新出租的單位呎租逾60元,每年租金收入約6000萬元,新買家租金回報約3.6厘。

資料顯示,里昂於2014年以14億元購入,購入後斥資數千萬元翻新,並易名為Zing,持貨2年料帳面獲利6億元。

奧海城上半年營業額12.8億 升8%

此外,信和集團租務部總經理畢嘉浩表示,奧海城今年上半年營業額達12.8億元,按年升8%,預計7月、8月營業額達4.5億元,按年增8%;人流亦可望上升8%。年內有三成至四成租戶續租,續租率70%至75%,並有雙位數字的租金加幅,現時商場實用面積呎租約60至130元。
海港城 海港 LV 7000 呎舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338066

寰圖租海港城5萬呎 開設共享工作間

1 : GS(14)@2018-01-25 14:50:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8030&issue=20180125
【明報專訊】由雅居樂集團(3383)主席陳卓林長子陳思烺擔任首席執行官的寰圖(中國),主力營運綜合辦公空間,並計劃今年6月底前,於大中華區設立多個據點,其中香港分店已選址尖沙嘴海港城,樓面5萬方呎,將於5月開幕。市場估計,目前海港城呎租介乎50至60元,估計寰圖以月租約250萬至300萬元承租海港城。

雅居樂陳卓林長子掌舵

陳思烺接受訪問時表示,目前寰圖於廣州設有3個據點,分別位於雅居樂中心、發展中心及高德置地H座,其中位於天河區寰圖辦公空間.雅居樂中心樓面13萬方呎,提供大小不一的綜合辦公室,並以七大洲作主題,另設自家餐廳、咖啡店、健身中心、酒廊、水療設施等,務求提供一個平衡的工作及生活空間。

擬今年大中華設14個據點

他續稱,集團計劃於今年設立14個據點,以大中華區的一線城市為主,包括北京、上海、杭州、深圳以及香港,其中香港於本月初與九倉(0004)簽訂租約,租用港威大廈英國保誠保險大樓1606至1614、以及永明金融大樓16樓,其綜合辦公空間將橫跨兩座大廈。選址於海港城,除因該廈位核心地段,亦鄰近未來高鐵站,方便會員往返深圳和廣州。

海港主題設計 內設咖啡店酒廊

他透露,海港城面向維多利亞港,其辦公空間將以海港作設計主題,亦設自家咖啡店、酒廊,但未必對外開放。他表示,「初創企業需要多支援,然而在香港承租寫字樓租金貴,而且多為交吉單位,初創人士需要額外支付金額裝修或添置辦公室用品,或加重負擔,而寰圖能提供所需的硬件,只收取會員費用。我們不僅提供硬件,亦重視服務,過去有一間500人的公司邀請我們協助,可因應顧客的需要而制訂服務,甚具彈性。」

寰圖(中國)中心總經理王昉表示,寰圖辦公空間.雅居樂中心出租率九成,綜合共用空間收費每位為1980元人民幣,小型辦公室每位會員收費由4000至5000元人民幣不等,租期最少半年。
寰圖 圖租 海港城 海港 萬呎 開設 共享 工作間 工作
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347308

寰圖租海港城變共享工作間 5座位月租4萬起

1 : GS(14)@2018-09-11 07:55:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3635&issue=20180911
【明報專訊】近年共享空間在港興起,由寰圖(中國)發展、位處尖沙嘴海港城的共享辦公空間ATLASPACE寰圖昨日開幕,為該集團首個在港發展的辦公空間,雅居樂(3383)主席陳卓林長子、ATLAS寰圖首席執行官陳思烺表示,上述共享辦公空間採高端路線,投資額達8位數字,目前出租率約七成,預計未來一年會在港新增20萬方呎辦公空間。

雅居樂陳卓林長子旗下

該集團今年初與九倉(0004)簽訂租約,租用海港城永明金融大樓16樓全層營運ATLASPACE寰圖,佔地約5萬方呎,室內以航海及郵輪作設計主題,提供高端服務式辦公室及共享空間等,面積250方呎、可容納5個座位的辦公室月租4萬元起,目前租戶涵蓋IT行業、設計行業等,最大租戶為化妝及護膚品品牌Estée Lauder。陳思烺表示,甲級寫字樓的租金門檻高,ATLASPACE寰圖的目標,是為中小企降低甲級寫字樓的門檻,租約期一般為一年或以上。他認為,本港共享空間市場成立時間短,不可單純以價錢將ATLASPACE寰圖與其他共享空間作比較,集團未來會在港開設旗艦店,選址核心商業區如中環、灣仔等。

第一集團12.5億購廣隆泰工廈

此外,第一集團公布以12.5億元購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈,現為一幢9層高的工業大廈,地盤面積約14,790方呎,現有樓面面積約162,299方呎,平均呎價約7670元,若以地積比率12倍計算,可重建樓面約177,480方呎,每方呎樓面地價約7043元。

第一集團控股董事魏深儀表示,項目計劃重建為甲級寫字樓,預算7億至8億元作補地價用途,項目總投資金額約26億元,預計於2022年落成。第一集團年內已購入荃灣大涌道18號及柴灣角街73號,再加上上述長沙灣大南西街項目,預算總投資約60億元,將可提供共約48萬方呎甲級商業樓面。
寰圖 圖租 海港城 海港 共享 工作間 工作 座位 月租 萬起
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351211

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