存稿系列(5): 海港城雜憶

    以前順叔都在記憶所及很多次海港城，但是我常常因為省錢乘船然後轉地鐵，都會入這商場享受冷氣，之後順便入去方便下，再去三樓附近的屈人寺那部機用八達通「拍」番兩蚊，咁過海可以平到六七蚊，比直接過海平一半，雖然時間多花一些，但是我覺得行多些會身體健康，所以都會次次做，咁我發表下意見都好正常。

    海港城大家都知是九龍倉(4) 的核心產業，在2011年的商場及寫字樓估值是935.5億，2012年再增值207.5億，至1,143億，計埋酒店，估計是香港最貴的商場。2011年租金收入66億幾，2012年上半年有超過30億，佔公司資產及收入大約三分一及四分一，現時租金每年增長約15%至20%，可說是皇冠上的明珠，成為九龍倉及母公司會德豐(20)重要的收入來源。

    這個商場是內地自遊行居民購物的熱點，不說不知，這個商場原來上年做了271億生意，2012年上半年又達到141.5億，即是每呎2,348蚊。就算是行銷中國的旺旺(151)，2011年營業額都是大約230億，2012年上半年是大約118億，所以可以見到強國人民的消費力在這個佔整個廣東道商場面積75%的商場是多麼強勁。

    就我所見，整個商場無論說不說得出口都有，而且普通話的人較廣東話的人多，有好多疊碼仔同經紀會在這兒等生意。我都有幾次去到這商場，強國人會問我某地如何去，有時懷疑自己是否去了內地。有幾次我仲見到他們蹲著圍在一起「打邊爐」，講緊鄉下話。不過就算強國人在衛生上的習慣和香港有點相差，根據網上情報，有些強國人都會歡迎他們的小朋友在商場的地方舒暢身心，真是幾核突。但經我的隨機抽樣檢查，洗手間卻是非常整潔，管理值得一讚。

   但是我認為，這個商場近幾年開始變得不如何友善了。為了增加收入，提升商場檔次，前幾年把平民化惠康超級市場都關掉了，改作優衣庫(Uniqlo)，所以很多人迫著要幫襯價錢很貴、老闆又有股份的Citisuper，不過近來Uniqlo 又搬左，去到一個離商場中心地區較遠的地方，可能Uniqlo 有品牌效應，吸引到人流，不過賣的物品屬整個商場較便宜的，不能支持這樣高的租金，所以就有這奇怪的決定。我相信在角落的大家樂，雖然好多人幫襯，但賣幾十蚊飯盒又如何能支持超貴並且一定會次次加的租金? 如果因為加租賺唔到錢，我認為會是下一個撤退對象，到時廣東道剩下的兩間大家樂相信會人口大爆炸。

   今年，海港城又在近中港城的出口增建了部分商鋪，但又把近中港城路邊的出口封了，改用一個較遠的出口，變相使人走遠了路，配合一些內部的工程，提升了寫字樓的形象外，又用個舊位對街的位置，搞開左間鋪，現Giorgio Arnami已租用，很快就開幕，配合番近年海港城把廣東道街鋪擴大租予名店，增加收入的模式，並把廣東道變成香港的「香榭麗舍大道」。雖然從公司盈利角度看是一件好事，但對我這等平民卻是難以親近，但從這兒的變遷來看，卻未嘗不是強國經濟的縮影。

   其實，在財務角度來看，我認為海港城是有一個特別的功能的。因為近年九龍倉積極發展內地房地產業務，資金需求不少，在2011年，這項承擔約989億，對現時實際盈利約60億的九龍倉是一個很大的負擔。由於現在物業是靠估值師重估來釐定價值，如海港城的物業估值大幅增加，這就能製造大量盈利，使資產價值增加，變相使負債率下降，自然融資就會較為容易，可支援他們在國內較為激進的發展計劃，如大舉興建投資及住宅物業及入股綠城(3900)。徜日後國內的帶來源源不絕的回報，造血能力提高，就會使他們實力更為堅強了。

   岔開一筆，入股綠城交易，事實上在財技上是正面的。這除可帶來重估利益及利息的收入外，亦因為負債不併表，降低了負債率，這樣可使其可以繼續運用這樣漂亮的財務報表來繼續融資動作，也可運用這些較低息的融資，繼續以債券形式入股內地房地產公司，套取香港和內地的息差，增強潛在盈利的能力。從以上各點看來，不得不佩服他們的高明的財技手段。但是這種方法的破綻之處，就在於海港城能否持續生金蛋和融資市場對他們的信心，提供源源不斷的融資給他們。

   這一兩年，就我這一陣子所感，海港城的人流不如以往，相信是內地遊客因為中國內地銀根短絀，企業經營情況不佳，自己收入減少，又何以來香港一擲千金呢? 自遊行是海港城未來租金能否維持上升的原動力，如果沒有了，盈利增長及物業重估能否維持，並創造融資能力以支援在中國的快速發展呢?

    不過慶幸的是，現時九倉中國內地物業銷售開始逐步走入良性軌道，首8月已達全年目標，回款超過100億人民幣，投資物業於下年起會逐步落成，雖然租金回報在未來2至3年不是這樣明顯，但在2015年相信會逐步帶來良好回報，並在未來幾年快速增長。據之前順叔所講，吳生又花很多心機和地方官員打交道，相信對未來內地發展有利，加上起財技上的配合，相信九龍倉及母公司前景在過了前期投資大幅期，會倒吃甘蔗，愈吃愈甜吧。

延伸閱讀:
1. 順叔寫過的九龍倉文章
http://caijingcarefree.blogspot.hk/search?updated-max=2012-06-23T15:51:00%2B08:00&max-results=3#uds-search-results

2. 九龍倉2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0426/LTN20120426621_C.pdf

3. 九龍倉2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0920/LTN20120920151_C.pdf

4. 中國旺旺 2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0321/LTN20120321142_C.pdf

5. 中國旺旺 2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0912/LTN20120912175_C.PDF

6. 綠城獲九龍倉入股
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=35086

萬科：接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4678167.html

萬科：接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

中國證券網 2015-08-27 17:12:00

8月27日，萬科集團下屬的天津萬港投資有限公司發布通告稱，接受“8.12事故”相關的海港城三期客戶解除房屋買賣合同。

沙膽虹手記： 給海港城一個讚 沙膽虹

1 : GS(14)@2013-07-15 21:59:26

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130715/18335068

                海港城今次抵讚！海港城city'super美食廣場最近被食客發現有老鼠橫行，把照片拍下寄給《蘋果》，《蘋果》前往查證，發現眾多老鼠出沒，遂找海港城回應。海港城負責人不但如實承認，更於當晚找來滅鼠隊，派出三輛滅蟲車深夜進駐，將美食廣場用木板圍封滅鼠，不惜少做數天生意。《蘋果》一直以來，承蒙讀者信任和愛戴，收到不少投訴，有關於食物衞生的，包括食物裏有曱甴、食肆天降老鼠青蛇；有關於超市食品問題；有關於被參茸海味舖行騙；有關於大財團僭建霸地等等，追查之下，即使有證有據，所得到的反應多是不理不睬、敷衍了事，甚至兇神惡煞。不但小商舖如此，就連全港最大的財閥也是一樣，一味覺得被針對，而不去積極改善，提升服務和品質。九倉旗下海港城今次如此坦然承認老鼠橫行和果斷的危機處理，沙膽虹真的要給他們一個讚！

沙膽虹
twitter賬號：khcheung1                                                        

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梵高名作 活現海港城 黛安

1 : GS(14)@2013-07-17 01:00:56

http://www.skypost.com.hk/column ... %AF%E5%9F%8E/101993
海港城正門長樓梯換上一襲向日葵新裝，朝氣勃發。對藝術有認識嘅朋友，相信一眼就睇出，呢幅係藝術大師梵高嘅名畫作品《向日葵》。
黃色巨鴨啱啱先闊別香江，海港城話咁快搵咗阿姆斯特丹梵高博物館合作，喺「海港城‧美術館」開辦「活現RELIEVO」展覽，將五幅以三維高端技術仿製嘅梵高名畫，帶到香港作首次展覽。黛安噚日獲邀出席開幕禮，並有幸認識梵高嘅曾姪孫Vincent Willem van Gogh。
Vincent係梵高博物館董事會顧問，噚日黛安問佢，梵高芸芸作品中，點解揀出呢五幅嚟香港參展，佢解釋話，因為呢幾幅畫都代表住梵高每一個重要嘅創作階段，而當中佢最鍾意曾叔祖父1890年畫下嘅《盛開的杏樹》，認為色彩鮮艷，最能代表梵高喎。


仿製品像真度高

雖然呢幾幅係仿製品，但無論用色、亮度、質感同比例等每項細節，都接近原作，仲得到梵高博物館品鑑認證。聽講負責製作嘅富士公司，一共用咗七年進行細微調校，連貼喺原作背後、記錄畫作借出次數嘅貼紙同印章都模仿到十足，認真細心。
噚日黛安亦遇另一名正發展梵高品牌生意嘅姊妹麥詠欣（Vivian），佢手上戴住嘅瑞士腕錶，錶底竟暗藏梵高畫作，原來此錶乃紀念這位藝術大師160歲生辰而推嘅限量作。Vivian同黛安講，現時忙於籌備明年喺京滬港澳四地，舉行梵高真蹟畫展，細節仲傾緊，作為梵高迷嘅黛安拭目以待。

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Page One租海港城3.5萬呎

1 : GS(14)@2014-09-17 15:00:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_lac1.htm

【明報專訊】九倉(0004)近年積極為旗下尖沙嘴海港城增闢商舖部分樓面，其中不少來自寫字樓部分。知名書店Page One近日便承租當中超過3.5萬方呎樓面作為本港之旗艦店，面積直逼銅鑼灣希慎廣場佔逾4萬方呎的誠品書店。


上述新店位於海港城3、4樓，涉樓面35,229方呎，預料為該公司在港最大店舖，當中位於4樓部分原為寫字樓，但由於租約訂保密條款，故葉壹堂及九倉均未有透露租金及租期。該店現時位於3樓的面積為8428方呎，新店面積比舊舖多3倍，新店全加設餐飲、麵包店及服飾等元素。

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2 : Ghenea(42551)@2014-09-17 21:43:18

搞到咁大、最後咪又係蝕住走

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8000呎The Cheesecake Factory 進駐海港城

1 : GS(14)@2016-11-15 07:58:30

【明報專訊】近年成日講零售寒冬，不過好多人慳買唔慳食，搞到本港各大商場積極引入各類餐廳吸客。好似海港城舊港威戲院位置，原來靜靜雞租咗畀美國著名餐廳The Cheesecake Factory，呢個品牌唔單止芝士蛋糕出名，仲對餐廳規模好有要求，所以呢間餐廳面積有足足有成個足球場咁大，Fans們要留意啦。

美心2014年取得美國著名餐廳The Cheesecake Factory亞洲經營權，雖然餐廳以「Cheesecake」命名，其食物種類並不限於甜點，並以豐厚分量見稱。美心集團首席營運官（集團總部及美心產品）湯國江早前提過，佢原意其實喺香港開亞洲首間分店，不過The Cheesecake Factory對亞洲分店規模好有堅持，延續美國門店夠晒大嘅特色，但喺香港又唔易搵，所以今年6月上海迪士尼樂園分店就食咗「頭啖湯」。

查實九倉（0004）中期業績報告已經披露，美心引入嘅The Cheesecake Factory將會喺海港城開設第一間香港分店，據講就係港威戲院個位，面積仲成8000方呎，小琴早排行街經過，見到工地被圍板所遮蓋，據商場職員就話，除美心引入的The Cheesecake Factory外，仲有另一家規模較小的食肆進駐，而家裝修工程順利，或有機會趕及聖誕節前開幕。

email: [email protected]

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1099&issue=20161114

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【濕平喇！】潮人必到Marni市集　搬入海港城買足一星期

1 : GS(14)@2017-06-10 13:47:39

今年市集搬入商場大堂，雖然沒那麼chill但不怕落雨或太熱。



前年4月在中環四號碼頭，聚集了很多潮人和「濕平精」，事關意大利品牌Marni市集快閃3.5小時，限量貨手快有手慢冇，很多趕不及去的人都哭喪着臉。這市集今年再度襲港，開足七日，今次別錯過！



日本製thermos保溫瓶$900；日本加藤製作所手做盒$250。

限量61個香港版手挽袋$1,980

雙色沙灘椅$3,900

是次市集搬入商場大堂，雖然沒那麼chill但不怕落雨或太熱。說了那麼久，掃貨才是正經事。產品全部都是市集限定，落舖都找不到，我們精選了幾件必買的！



日本人手製便當袋$2,300

意大利製紅鶴鐵線擺設$3,800

Marni Market日期：6月8日至14日時間：11am至9pm地點：尖沙嘴海港城港威商場大堂記者：羅祖兒攝影：梁志永




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170610/20050857

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A&F轉租海港城7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:56

【明報專訊】美國休閒服裝集團 A&F（Abercrombie & Fitch）去年底宣布提早撤離中環畢打行巨舖，市場消息稱，該公司已承租尖沙嘴海港城一個舖位，面積約7000方呎，比原來的2.56萬方呎少七成多。該公司原於2011年以月租700萬元租用畢打街12號畢打行地庫至2樓共4層巨舖，租期至2020年底，惟該公司去年11月公布提早結業退租，涉及終止合約費用高近1600萬美元（約1.25億港元）。

仲量聯行：核心舖租3年累跌四成

另仲量聯行最新報告指，整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%，較2014年高峰期累積下跌41.2%，回落到10年前水平，不過部分海外品牌及飲食營運商的租務需求顯著回升，預料下半年租金見底，但難見「V形」反彈，料全年租金下跌5%至10%。

威利麻街6號呎價逼2萬破頂

該行又稱，上半年中環錄得的寫字樓租務，以樓面計有50%由中資公司承租，較2016年的45%多，帶動中環甲廈上半年租金升3.6%至116.4元，重返2008年金融海嘯前的歷史高位。仲量聯行租賃業務主管龐定勤（圓圖）稱，由於上半年租金升幅超過預期，該行調高今年中環寫字樓的租金預測，由上升0%至5%，調高到上升5%至10%。

此外，中原（工商舖）區域營業董事蔡德寶表示，恒地（0012）上環威利麻街6號22樓04室剛以1365萬元售出，面積698方呎，呎價19,556元，創項目呎價新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5462&issue=20170704

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A&F租海港城LV 7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-05 09:21:28

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6739&issue=20170705
【明報專訊】日前有消息指美國休閒服務品牌Abercrombie & Fitch（A&F）將進駐九倉（0004）尖沙嘴海港城，本報記者現場所見，該公司所租用的7000方呎舖位，位於海港城港威商場3樓，前身為法國奢侈品牌LOUIS VUITTON（LV）男士專門店。

九倉凌緣庭：海港城出租率100%

九倉執行董事凌緣庭昨出席海港城與迪士尼合作的商場活動時，被問及A&F進駐海港城之事宜，她表示，不會就個別商戶作評論，並指商場不時都有新商戶加入，目前除了正在翻新的部分外，商場出租率基本上達100%。

不過，據記者現場所見，海港城港威商場3樓3320號舖位，已圍上A&F即將進駐的圍板。綜合過往網上資料及海港城官方網頁，有關舖位曾由唱片店Hong Kong Records租用，至2015年遷出，再由LV租用，作為全港唯一一間男士專門店，涉及約7000方呎，若連同旗艦店部分，LV當時共租用海港城約4.3萬方呎作舖位，而隨着旗艦店部分完成翻新，LV今年初已遷出3樓舖位。

傳Zing全幢20億快易手 呎價2.5萬

另市場消息指，里昂證券早前以招標形式放售銅鑼灣耀華街銀座式商廈Zing，以20億元快將易手，涉及樓面方呎7.9萬方呎，平均每呎約2.5萬元。Zing目前出租率100%，最新出租的單位呎租逾60元，每年租金收入約6000萬元，新買家租金回報約3.6厘。

資料顯示，里昂於2014年以14億元購入，購入後斥資數千萬元翻新，並易名為Zing，持貨2年料帳面獲利6億元。

奧海城上半年營業額12.8億 升8%

此外，信和集團租務部總經理畢嘉浩表示，奧海城今年上半年營業額達12.8億元，按年升8%，預計7月、8月營業額達4.5億元，按年增8%；人流亦可望上升8%。年內有三成至四成租戶續租，續租率70%至75%，並有雙位數字的租金加幅，現時商場實用面積呎租約60至130元。

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寰圖租海港城5萬呎 開設共享工作間

1 : GS(14)@2018-01-25 14:50:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8030&issue=20180125
【明報專訊】由雅居樂集團（3383）主席陳卓林長子陳思烺擔任首席執行官的寰圖（中國），主力營運綜合辦公空間，並計劃今年6月底前，於大中華區設立多個據點，其中香港分店已選址尖沙嘴海港城，樓面5萬方呎，將於5月開幕。市場估計，目前海港城呎租介乎50至60元，估計寰圖以月租約250萬至300萬元承租海港城。

雅居樂陳卓林長子掌舵

陳思烺接受訪問時表示，目前寰圖於廣州設有3個據點，分別位於雅居樂中心、發展中心及高德置地H座，其中位於天河區寰圖辦公空間．雅居樂中心樓面13萬方呎，提供大小不一的綜合辦公室，並以七大洲作主題，另設自家餐廳、咖啡店、健身中心、酒廊、水療設施等，務求提供一個平衡的工作及生活空間。

擬今年大中華設14個據點

他續稱，集團計劃於今年設立14個據點，以大中華區的一線城市為主，包括北京、上海、杭州、深圳以及香港，其中香港於本月初與九倉（0004）簽訂租約，租用港威大廈英國保誠保險大樓1606至1614、以及永明金融大樓16樓，其綜合辦公空間將橫跨兩座大廈。選址於海港城，除因該廈位核心地段，亦鄰近未來高鐵站，方便會員往返深圳和廣州。

海港主題設計 內設咖啡店酒廊

他透露，海港城面向維多利亞港，其辦公空間將以海港作設計主題，亦設自家咖啡店、酒廊，但未必對外開放。他表示，「初創企業需要多支援，然而在香港承租寫字樓租金貴，而且多為交吉單位，初創人士需要額外支付金額裝修或添置辦公室用品，或加重負擔，而寰圖能提供所需的硬件，只收取會員費用。我們不僅提供硬件，亦重視服務，過去有一間500人的公司邀請我們協助，可因應顧客的需要而制訂服務，甚具彈性。」

寰圖（中國）中心總經理王昉表示，寰圖辦公空間．雅居樂中心出租率九成，綜合共用空間收費每位為1980元人民幣，小型辦公室每位會員收費由4000至5000元人民幣不等，租期最少半年。

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