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「愛回收」加速流轉

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1896
 「Vintage」(舊貨、復古)的確已經成為城市裡一種流行的消費風潮,可是不包括電子產品。你可以穿一件1980年代的天鵝絨西服,用一張計劃經濟時代的實木辦公椅,但又有誰願意用一款哪怕是一年前發售的舊手機呢?


  最方便、便捷地處理掉這些過時的電子產品,成為「愛回收」網站要做的事。「現在國內電子產品的消費量非常大,B2C的電子商務也很熱鬧,大家不斷買東 西的結果就是必定有很多閒置商品會堆積起來。」這家網站的創始人孫文俊把「愛回收」的模式稱為C2B平台:「B端可能是大工廠,也可能是小商戶,它們的需 求是收到更多的二手商品進行再利用。而對於C端的用戶來說,他們手頭的閒置物品一直放著既不利於資源的再循環利用,甚至電池漏油等情況還會危害健康。如果 將它們回收處理,就可以變廢為寶,將剩餘的價值利用起來。」


  「你看現在iPhone的出貨量就知道幾年後有多少台iPhone要進入回收渠道了。」「愛回收」網上,手機一直是最熱門的品類。截至7月11日,已 經有89台iPhone 4通過這個網站被回收,最近的最高回收價是2740元,iPhone 4S的回收量也達到了49台。


  除了手機,「愛回收」的回收範圍還包括白色家電、平板電腦、筆記本電腦、遊戲機和數碼相機等。只要輸入產品的型號,然後選擇購買渠道、屏幕質量、成色 等產品屬性的數據,就會有30多家回收商根據你所提供的信息開始詢價。10分鐘之後,用戶就可以跟報價最高的回收商下訂單。接下來就是物流上門回收,驗貨 和付款。


  這些二手的電子產品被回收後,一部分會被拆解,將可用的半導體材料、金屬材料,或者整體模塊拆分出來進行重組或重用。一般來說,每噸線路板和每噸手機分別含大約200克和300克黃金,而金礦石的平均品位只有每噸5克。


  而另一些成色較新,還能繼續使用的產品,將會直接流入二手市場,進入到二三線城市,甚至農村地區的市場。現在新興的一個消化渠道是非洲、拉美等一些海外經濟欠發達國家,它們對於拼裝或者二手手機也有很大的需求,「愛回收」現有的回收商中也包括了這些海外渠道。


  在這兩端之間,「愛回收」作為中介平台,提供服務、競價和渠道管理,依靠回收商支付的服務費作為主要收入。目前「愛回收」的日均獨立用戶訪問量(UV)在5000次左右,日均訂單數大約為100單到200單。


  回收平台的價值,在於給想要處理舊電子產品的用戶提供對稱的信息服務。在孫文俊看來,人們寧願把舊手機等電子產品丟在抽屜裡變成古董,也不願意將它們賣給回收商的原因之一,就是他們需要在電子市場和街邊的回收商中間找到一家出價「合適」的商家。


  「愛回收」把回收商們集合到了自己的統一平台上,用戶可以一次性完成詢價。而這一過程對於參與詢價的回收商們,則變成了一次競價的過程—只有出價高的 商戶才會獲得訂單。從買方市場變成賣方市場,直接提高了回收價格。根據孫文俊提供的數據,「愛回收」的回收價格比當地的回收小店的價格要高出10%至 15%。


  為了保證競價過程中的競爭度,「愛回收」一直將回收商總量控制在100家左右,並且確保同時參與單件商品競價的商家數量在36家左右。「一方面是保證報價的速度,另一方面是一種淘汰機制,如果回收商長期報價低拿不到訂單,就會被我們淘汰。」孫文俊說。


  「愛回收」也背著回收商們派出自己的團隊「偷偷」做市場調研。在每次詢價結束之後,用戶看到的頁面上都會有「愛回收」報價與普通網絡、跳蚤市場和路邊攤回收的報價比較。這是用戶確認下單的依據,同時也是「愛回收」檢測自己的回收價格整體水平是否高於其他渠道的方法。


  從2011年4月創業開始,「愛回收」的生意一直侷限在上海。他們組建了本地的上門回收團隊,可以上門收取用戶提交的二手產品,當場驗貨,甚至還提供刪除手機內信息的服務。但要擴張規模,這種完全依靠人力的模式所帶來的是高昂的成本支出。


  最近,他們還是決定將物流的業務外包給第三方物流,這讓他們一下子將回收範圍拓展到全國1300多個城市。原先由專業回收團隊上門回收驗貨變為了由第三方物流取貨,支付方式也改為先在第三方支付平台擔保支付,等回收商收到產品驗貨後再將貨款打入用戶賬戶。


  到目前為止,第三方合作的物流費用都由「愛回收」自己來承擔,他們甚至都沒有提高對回收商的服務費—作為網站唯一收入來源的這筆費用現在也還是以固定 費用方式收取,並不針對回收產品數量與回收商分成。雖然相比於直接在各城市布點建立上門回收團隊,依靠第三方物流拓展市場已是性價比很高的選擇。但孫文俊 還沒想好,隨著業務量增長帶來的物流費用將要如何解決。


  一個辦法是設立固定回收點。孫文俊設想能夠在交易量大的區域與社區或者公益組織合作,讓用戶將二手產品集中回收到回收點,提高區域物流人員的處理頻 率。或者是與電子產品經營品牌合作,比如「愛回收」已經在嘗試的與迪信通、宏圖三胞等經銷商的「以舊換新」合作,由「愛回收」出資回收舊產品,經銷商出資 補貼新產品的方式回收產品。但這種模式本身並不通過「愛回收」的競價平台,這些被回收來的二手電子產品將直接賣給誠信度較好的回收商。


  有意思的是,孫文俊和另一位創始人陳雪峰創立「愛回收」的初衷,是將其做成一個C2C的換物平台。他們甚至做出來一個搜索引擎,只要你輸入自己有什 麼,以及想要換到什麼東西,引擎就可以自動幫你匹配可供交換的其他用戶。「但換物是一件很小眾的事情,大家處理閒置物品的第一需求還是把它們賣掉。」孫文 俊最終決定轉向市場更大的電子產品回收市場。


  根據聯合國環境規劃署今年發佈的《回收—化電子垃圾為資源》報告,中國年產230萬噸電子垃圾,僅比電子垃圾最大國美國少70萬噸,並且每年還在持續增長。


  這意味著無論採用什麼樣的擴張模式,「愛回收」都是會面對著一個巨大的市場。讓二手電子產品更多地流轉起來,對於環境絕對是一件好事。


回收 加速 流轉
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路透:中國打造信貸流轉平台是為救助銀行鋪路

http://wallstreetcn.com/node/52672

雖然中國官方公佈的銀行系統不良貸款率仍然只有1%,但經歷「4萬億」刺激計劃的信貸狂潮以後,中國銀行業貸款質量問題早就引起了國內外的廣泛關注。今年年初,銀行就對違約風險最高的地方政府融資平台貸款進行了集中展期處理,但這可能只能拖延了壞賬爆發的時間。鑑於中國經濟增長不斷下滑,而且人民銀行看起來將在下半年繼續收緊貨幣政策,起碼不會大規模寬鬆,在經濟和金融的雙重壓力下,中國銀行業貸款質量問題爆發的可能性大增。據路透報導,中國政府正在打造信貸流轉平台盤活存量信貸,但這也可能是為打開救助銀行的渠道鋪路:

...中國正在開發一個新的交易平台,容許銀行向更大範圍的投資者出售貸款資產,這一舉措可以為政府救助銀行或向私人投資者出售不良資產鋪路。

該交易平台正處於測試階段,是專門設計用於引入新類型投資者的,包括非銀行金融機構和大型企業。

現在,因為缺乏資產流轉的先例,導致了銀行實際上只有兩個選擇:要麼通過私人交易出售不良貸款,交易對手方大部分是國家支持的大型資產管理公司;要麼無限地對貸款進行展期處理,避免產生賬面損失。

大部分分析師認為,北京將最終不得不使用公共資金,剝離國有銀行的不良貸款,但如果有能力吸收一些私營部門資本,將可能能降低救助的成本。

新的交易平台可以激活貸款流轉中的價格發現功能,有助於吸引私營部門投資者,並創造一個基準,為未來的交易提供指引。定價過程更大的透明度可以吸引更多的投資者。

...

信貸流轉平台將容許轉讓資產支持證券(ABS)和沒有證券化的貸款資產包。

...

 雖然系統範圍內的不良貸款率不到1%,但市場參與者普遍懷疑,不良貸款問題的真正規模可能比官方數據要大多了。向地方政府提供的貸款已經成為了特別嚴重的風險源。

容許銀行出售資產可以有助於避免債務危機的發生,如果資產價格大跌,流入實際經濟的信貸下滑,可能會導致嚴重的經濟衰退。

這還有助於釋放銀行資產負債表的空間,容許它們給經濟提供更多的新信貸。

...

在回應中,中國銀監會看起來確認了計劃的存在,表示這符合領導人「盤活信貸存量」的號召,其正在「研究相關的體制結構和方法」。

...

接近監管者的消息人士稱,上週,系統上已經進行了數筆模擬交易,然後經過進一步的內部討論和公眾評論期以後,該平台會正式推出。

但問題仍然是,誰將願意購買高風險的銀行資產,會用什麼價格購買。

1999年,中國政府成立了四家國家支持的資產管理公司,購買了四大國有銀行1.4萬億元的壞賬資產。它們購買壞賬的價格等於或非常接近賬面價值,這明顯就是對商業銀行的救助。

這次,資產管理公司可能會再次介入購買最低質量的資產。

除了原來的四家資產管理公司,去年銀監會還授權省級政府成立自己的資產管理公司,購買規模較小銀行的壞賬資產。至今,只有江蘇省正式成立了資產管理公司。

然而,私營部門投資者,包括經紀商、以營利為導向的資產管理公司,不良債務投資者、保險公司和養老基金,將很可能要求折價購買低質量的貸款資產。

市場參與者表示,就算能折價,因為難以對別的機構發放的貸款進行盡職調查,這可能會限制了投資者對這些資產的興趣。

一家中型中國銀行的高級銀行間市場參與者表示:「資產的非標準化一直是限制信貸資產流轉的主要因素。你可以怎麼評估風險呢?債券有信用評級,但貸款沒有。這將會造成定價的困難。」

...

路透上月就報導,證監會正和中國證券監管者合作,制定新的限制更少的創造資產支持證券的指引。

路透 中國 打造 信貸 流轉 平臺 臺是 是為 救助 銀行 鋪路
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廣東集體建設用地流轉十年路

2013-09-16  NCW  
 

 

十年改革,進退起伏,凸顯農村集體土地制度改革的複雜和艱難 ◎ 本刊記者 李雪娜 文今年73歲的廣東佛山石啃一村東村小組村民倫伯,嘗到了農村集體建設用地流轉的甜頭。

今年初,他家對面的一塊約80畝的集體建設用地,以2億元價格流轉給佛山麗日集團。這一交易,將給倫伯一家五口帶來80萬元現金收益和每年10萬元的分紅。往年靠出租工業廠房,他們每年從這塊地獲得9000元錢分紅。

按照麗日集團開發規劃,三年後這裡將建起一座總建築面積超過30萬平方米的商業地產項目。按照協議,32年之後,地上所有的物業無條件全部返還給 村集體。

這樣的交易在南海並不新鮮。南海國土部門提供數據的顯示,自2005年以來,南海集體建設用地流轉1321宗,面積約450.6公頃。其中超過90% 為出租流轉,以出讓和抵押進行流轉交易不到100宗。

整個廣東的情形亦是如此。廣東土地改革試點一直領先于全國。上世紀80 年代當地即有地方自發“摸石頭過河” ,從零星展開集體土地流轉試點擴大到全省推行,但並未呈現預想的井噴態勢。

更多的集體土地,則以“三舊改造”的形式實現了所有權的轉讓。即對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的改造,允許在集體土地所有權的轉化方面採取一定靈活措施。

倫伯家十多公里之外的石頭村項目改造,是整合屬下8個經濟社200多畝土地,以土地作價入股,引入開發商對原村拆舊建新。

和流轉出讓不同的是, “三舊改造”通過改變土地所有權性質,由集體建設用地轉為國有; 新建房屋可以上市流通,拆遷村民一次性獲得房屋補貼。雖然土地所有者不再是村集體,但農民根據協議還可以長期享受部分商舖分紅,其原有的產權在某種程度上仍被部分延續。

2007年至今,南海區涉及“三舊”改造的公開出讓土地面積約306畝,出讓地價款合計超210億元。

深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉 憲法表示,廣東“三舊改造”的興起意味著原有集體建設用地流轉的模式遇到了瓶頸。

摸著石頭過河

廣東著力推進農村集體建設用地流轉,源於當地工業化迫切需求。

上世紀八九十年代,面對大量外地和本地企業到廣東珠江三角洲一代尋找土地投資辦廠的機遇,廣東各村集體經濟組織將各自手中控制的土地及廠房,不改變土地所有權性質自行出租給企業使用。

早在1992年,廣東南海就試行土地股份制,將集體土地入股合作組織,分享土地非農化帶來增值收益。這種不改變土地所有權性質、農民集體只靠出租土地(非自用土地創辦集體企業)參與工業化的方式,被稱為農村工業化的南海模式。

此後廣東逐步被納入國家試點。順德最早被確定為全國集體建設用地使用權流轉試點。2003年1月1日,廣東首個《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》 (下稱《暫行辦法》 )在順德頒佈實施。

除宅基地,集體土地使用權及地上附屬房產所有權允許以轉讓、出租、抵押形式流轉,稱為 “順德模式” 。同年行政區劃調整,順德劃歸佛山市,成為順 德區, 《暫行辦法》暫停執行。

2004年4月21日,國務院頒佈實施了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》 ,第十條提出 : “在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。 ”6月22日,佛山市頒佈《關於印發佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施辦法的通知》 ,將“順德模式”在全佛山範圍內試行。

2005年6月, 廣東省人民政府以“政府令”的形式正式頒佈《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法(草案) 》 ,明確提出省內農村集體建設用地可以和國有土地一樣,按“同地、同價、同權”原則納入土地交易市場,開始在全省範圍內推行農村集體建設用地流轉。

城鎮化和工業化進程的快速推進,使廣東人地矛盾日益尖銳。2012年,南海區建設用地比重已達全區土地總面積的50%,遠超過城市發展的警戒線,全區年度新增建設用地緊缺。

廣東省國土資源廳數據顯示,截至2012年底,廣東省已完成建設用地指標2845.7萬畝,和2020年建設用地控制指標3009.0萬畝相比,還有163.24萬畝增量指標。

這也意味著,未來七年,廣東省建設用地每年增量指標不能超過24萬畝。

而早在經濟發展的1996年 -2005年間,廣東省建設用地年均實際使用增量指標已達到48萬畝,為其2倍之多。建設用地增量指標極為有限。

“這種情況下,只好從存量建設土地上想辦法。 ” 深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉憲法說。所謂存量,即包括現有城市建設用地中的低效利用、破產企業閑置的建設土地、不符合城市規劃的其他建設土地,同時包括農村宅基地、村集體留用地等集體建設用地。

交易遇冷

廣東有大量土地掌握在農民手中。以南海為例,第二次土地調查結果顯示,南海區土地總面積1073.82平方公里,其中集體土地673.33平方公里,約占土地總面積的62.7%;建設用地總面積531.13平方公里,其中集體建設用地面積377.1平方公里,占建設用地總面積的71%。

但讓這些土地資源自主入市的努力收效不算顯著,實際的交易並不踴躍。

2008年,南海區按照市場化思路,以獅山鎮為試點,搭建“集體建設用地使用權流轉平台” ,鼓勵村集體將其轄區內 的建設用地納入該平台進行公開交易,為農地流轉提供登記,見證交易合法性。

據劉憲法介紹, “僅作為登記見證,並不理想,一年沒幾單交易。 ”2009年南海又推出農村集體建設用地管理交易平台。即在原來“流轉平台”交易見證業務基礎上,將村(居)全部集體資產和合同也納入管理。至2010年底,全區8個鎮(街道)的農村集體資產管理交易中心全部建成運作。

據佛山市南海區城鄉統籌辦常務副主任劉錦?介紹,2010年以來,通過平台交易的集體建設用地宗地數2萬多宗,其中約20% 的交易來自農村集體建設用地流轉,流轉方式以出租為主,出讓、抵押者寥寥。

今年8月,南海區桂城鎮在集體資產管理交易平台的基礎上,開設成立股權管理交易平台。村民可將其在村集體資產的股權,通過該平台進行交易。但據桂城鎮城鄉統籌局相關負責人介紹,“村民很少願意賣掉自己的股權,股權管理交易平台更多是對村民股權資產的管理。 ”劉憲法分析認為,農村集體建設用地流轉試點遇冷,有多方面原因。除了上位法不支持,還和耕地保護、用途管制及國家壟斷建設土地一級市場這三項土地基本制度相衝突。

另外,實施操作細則亦缺乏相應的法律規範。加之現有鄉村治理結構原本就矛盾重重,農村集體建設用地流轉仍多以出租為主,觸及產權的轉讓和抵押難以開展。

隨著農村集體建設用地流轉開展,村集體經濟組織內部矛盾隨之凸顯。一些農村集體建設用地項目轉讓後,由於用地權屬不清等歷史遺留問題,村集體和作為受讓方的投資者之間容易產生矛盾糾紛。

在土地供給一端,集體經濟組織往往無法承擔交易失敗的後果 ;在需求一端,這種產權不穩定的土地對投資開發者而言則缺乏大的吸引力,一般不會進行持久的高投入。

其中的核心問題是集體產權定義模糊,集體所有權行使主體地位屢屢受到集體組織成員的質疑。農村出現了低價發包農村集體資產而引發村民越級上訪和個別村民小組罷免“村官”等事件。2011年廣東烏坎村事件、揭西上浦村群體性事件即是典型案例。

一個月前,廣東省公佈《廣東省農村宅基地管理辦法(送審稿) 》提出允許農村宅基地可在鎮域範圍內流轉,這被稱廣東省計劃在農村推動集體土地制度改革的新舉措。但具體的規定仍相當謹慎,並未突破現有法律的框架。

迂迴戰術

流轉試點陷入瓶頸,但土地需求依然旺盛。2008年,國務院表示,同意廣東在節約集約用地方面先行先試,即以“三舊改造”等形式利用“存量土地” 。廣東省政府和國土資源部經協商並報國務院同意,簽訂了合作共建節約集約用地試點示範省協議。

在中央層面的支持下,2009年廣東省開始實施“三舊”改造。試點方案在擴大土地管理權限、簡化用地報批程序、拓展用地空間、加強農村土地管理、強化市場配置土地資源能力等方面,賦予廣東先行先試政策。其中最核心的一點是,雖然要求集體土地轉化為國有土地方可流通,但農民仍可以長期享受土地所有權置換的物業分紅,以此分享城市化進程中的土地增值收益。

2009年,廣東省政府頒發《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》 (下稱“78號文” ) ,試點遵守“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”原則,以廣州、深圳、佛山等局部試點推進。

三年多來,廣東省已完成“三舊”改造項目近3000個,完成改造土地面積超15萬畝。其中截至2012年底,廣州全市(十區兩市) “三舊”改造用地面積539.2平方公里,涉及面積約80.9萬畝,局部試點推行效果明顯。

這歸因于 “三舊”改造的土地開發模式。 “78號文”明確提出三種改造方式,即政府為主體、原土地使用權人為主體或任意市場主體為主體進行改造。

在“三舊”改造項目中,依法被收回原宅基地土地使用權(拆除房屋、注銷原房地產權證)或未分配宅基地建房的村(居)民,參與農民公寓分配的,可按照個人自建房相關規定辦理房地產權屬登記手續。但農民公寓不允許上市交易。

也就是說, “三舊”改造的項目並不能夠用于搞房地產的開發。劉憲法說:“若非要搞住宅開發,則要通過徵地拆遷和招拍掛方式來實現,這就又轉到國有這條路子上了,脫離了原來的土地流轉軌道。 ”劉憲法認為,廣東“三舊”改造政策,從某種程度上,是集體建設用地入市流轉的倒退。 “原來著眼于集體建設用地入市流轉,推進農村建設土地市場化,但 ‘三舊’改造的做法,則是將集體建設用地轉化為國有,在國有市場的盤子里推進,不再是集體建設用地流轉。 ”劉憲法說。

土改關鍵詞

集體土地與國有土地

《憲法》 以及 《土地管理法》 規定,城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。城市的範圍在實踐中被擴大解釋為 “城市規劃區” “城鎮規劃圈” 等。這一 “圈內圈外”的劃分構成了對集體所有權最大的剝奪。即隨著城市規模的不斷擴大,土地一旦被劃入城市範疇,必須被徵為國有,這也成為歷次改革以及政府部門實際工作中一道很難跨越的屏障。

農村集體建設用地

即農村非農用地,分為三部分:宅基地;用作自辦鄉鎮企業或以土地入股、聯營辦企使用的經營性集體建設用地;以及公共設施用地。集體建設用地只有上述極其有限的用途,性質為“自有自用” 。只有在企業破產、兼併等情形下,土地使用權才能被出讓、轉讓或者出租用于非農建設。

其中,用作村民建房的宅基地是農村集體建設用地的主要部分,占比逾六成。按現行制度,宅基地憑集體經濟組織成員權 獲得,村民對宅基地擁有永久使用權,但無處置權。很多農民把宅基地上蓋的房子稱為“祖屋” ,認為這是他祖祖輩輩傳下來的。在農民的觀念里,宅院連同宅基地是屬於自己的私有財產。

農地

是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。其中,耕地由集體發包給農戶,本輪承包期為30年。十七屆三中全會則提出“現有土地承包關係要保持穩定並長久不變” 。農地可入市以出租、轉包、轉讓等方式流轉,但涉及轉讓,則不可轉于集體經濟組織以外成員,並且法律上無抵押權。目前對農地改革的探索主要在於如何促進流轉、探索流轉主體,發展現代農業,以及如何完成承包經營權權能。

徵地制度改革

《憲法》及《土地管理法》規定,國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。但對公共利益沒有明確界定。同時,城市土地國有的規定使集體土地須經徵收才能在城市土地市場上交易。徵地改革主要有兩方面,一是提高並完善徵地補償標準;二是縮小徵地範圍。

確權登記

是一種物權登記。對象包括集體土地所有權以及集體建設用地(含宅基地) 、農地的使用權。

要對農村範圍內每一宗地的權屬、界址、位置、面積、用途等進行調查。明確權屬並登記頒證。確權可保障農民財產權 利,權屬清晰也是市場交易的基礎。

所有權確至集體,工作相對容易。截至今年5月底,全國農村集體土地所有權登記發證率為97%,全國農村集體土地所有權確權登記發證工作基本完成。

宅基地、集體建設用地、農地使用權須確至具體使用人,存在大量歷史遺留問題,現實情況複雜,任務艱巨。許多專家表示,目前,農民的土地權利不完整,確權須和賦能配套。

廣東 集體 建設 用地 流轉 十年 年路
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土地流轉信托立春

2013-11-25  TWM  
 

 

農村土地確權,土地流轉開閘,信托制度的優勢在於能夠實現土地所有權、使用權和收益權相互分離,做到權屬清晰、權責明確◎ 本刊記者 劉卓哲 文liuzhuozhe.blog.caixin.com 農村土地成為新的信托標的,信托將成為農民增加土地財產權利的金融工具之一,夢想已經照進現實。

中信信托和北京國際信托(下稱北京信托) 分別于10月11日和11月7日,在安徽宿州和江蘇無錫兩地成立各自首單土地流轉信托。“土地流轉信托與十八屆三中全會公告中‘賦予農民更多財產權利’正好契合。”中信信托董事長蒲堅對財新記者表示。

11月12日,中共十八屆三中全會通過《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)。農村土地改革是其中頗受矚目的一條,在會前便有所透露,備受關注,引遐想無限。

《決定》提出了健全城鄉發展一體化體制機制的改革舉措,賦予農民更多財產權利,主要是依法維護農民土地承包經營權,保障農民集體經濟組織成員權利,保障農戶宅基地用益物權,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點。

“這一表述讓很多信托公司此前關於土地流轉的觀望態度,可能轉為實際行動,”有信托公司人士向財新記者表示,“就目前已成型的案例,信托公司在農民土地承包經營權上下工夫,成功概率會大些。”“ 信托制度的優勢在於能夠實現土地所有權、使用權和收益權的相互分離,做到權屬清晰、權責明確。信托公司以土地流轉,推動土地資源合理再配置,促進土地的集約化和現代化經營,提高土地的生產能力和內在價值,使農民切實分享到土地增值所帶來的收益。”中信信托董秘張繼勝說。

北京信托首席研究員劉向東表示,土地信托是促進農村土地使用權規範有序流轉和農村土地所有權權能有效實現的重要選擇,“在農村土地流轉中引入信托制度,利用信托制度的財產隔離、財產保護和財產管理功能,加快農村土地收益。土地流轉和利用,可以讓產權 充分市場化,實現土地流轉的公平與效率。”

告別初級階段

土地信托是指土地信托服務組織接受土地承包者的委托,在堅持土地所有權和承包權不變的前提下,按照土地使用權市場化要求,通過運用一定的方法,實施必要的程序,將其擁有的土地使用權在一定期限內依法、有償轉讓給其他單位或個人的行為。

土地流轉信托形式早已有之。浙江紹興、湖南益陽和福建沙縣等地在信托公司正式涉水土地流轉之前,已經初步探索了土地流轉信托模式。

“紹興模式”,即政府出資成立縣、鎮、村三級土地信托服務機構,起到信息匯總中間商作用。具體操作上,農戶將無力或者不願耕種的土地使用權委托給村經濟合作社;村經濟合作社將諸如土地類型、坐落位置、流轉面積、承包權證等土地信息匯總到鎮信托服務站並由其登記造冊建立土地信托檔案;而鎮信托服務站向社會公開發佈土地信息招攬經營者;種養植大戶通過招投標的方式取得土地使用權。

“益陽模式”,即政府出資在鄉鎮設立土地信托機構,農民在自願的前提下,將名下的土地承包經營權委托給政府的土地信托機構,並簽訂土地信托合同;農業企業或大戶再從信托公司手中連片租賃土地,從事農業開發經營活動。

“沙縣模式”,2011年5月沙縣源豐農村土地承包經營權信托有限公司掛牌成立,公司由縣農業局負責組建,由縣財政撥付200萬元作為信托基金,撥付35萬元作為公司工作經費。公司在11 個鄉(鎮、街道)成立土地信托分公司,通過支付土地使用權轉讓費從委托方手中獲得土地,並將集中後的土地調整成片,進行整理開發,通過招標、競拍、租賃等形式向外發包土地或實施項目,獲得的收益用于返還土地流轉信托基金、委托方分紅及信托公司增資擴股。

“這些模式只能稱為土地流轉信托的初級階段,是政府主導與信托公司設計的產品,農民無議價能力,對農民不具備融資屬性,更像是合作社經營的另一種形式。”一位信托行業分析師表示。

此外,中糧信托在2010年也曾嘗試 土地信托。黑龍江肇東市五里明鎮政府將其下屬的三個玉米種植合作社土地承包經營權和農戶姜曉波的魚塘承包經營權,委托給中糧信托設立自益型財產權 信托。信托受益權質押給龍江銀行肇東支行,為先鋒、東風和勝平三個玉米種植合作社在肇東支行的1000萬元農業貸款提供還款擔保。

這一模式在當時看來有諸多創新:一是用土地承包經營權和魚塘承包權作為信托財產,設立財產權信托;二是將信托收益權質押給龍江銀行,用于銀行貸款的擔保。

中糧集團為中糧信托控股方,持股比例72% ;中糧集團同時為2009年正式重組掛牌的龍江銀行第二大股東,持股20%。中糧信托和龍江銀行同屬中糧集團金融業務部門組成部分,“這一特殊股東關係,才使得中糧信托信托受益權憑證,在尚未完全確權的情況之下,可以為農業貸款做質押擔保。”有信托業分析師表示。

只有土地真正為農民所有,農民才有議價能力,前提是土地確權。連續兩年國務院頒佈的“一號文件”,部署儘快完成農村土地承包經營權的確權登記,這讓信托公司嗅到政策信號。

今年年初的“一號文件”即《關於加快發展現代農業進一步增強農村發展活力的若干意見》中提到,用五年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作,妥善解決農戶承包地塊面積不准、土地邊界“四至不清”等問題。

“完成了土地確權,經營承包權才可能做成金融產品,實現流轉。不然沒法定量。”有信托公司人士表示。

兩單試水

十八屆三中全會召開前夕,土地流轉信托破題。

10月10日,中信信托與安徽宿州市埇橋區政府合作,正式成立國內第一個土地流轉信托計劃——“中信· 農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”。

此項目期限為12年,信托受益權採用結構化設計,涉及流轉的土地面積達5400 畝。“遠期看,總流轉面積將達25000 畝。”中信信托項目負責人吳超傑說。

據張繼勝介紹,安徽宿州埇橋區是目前惟一“兩區”地區。所謂“兩區”,即安徽宿州埇橋區2010年8月被農業部批准為第一批國家現代農業示範區;2011年11月被農業部批准為第一批全國農村改革試驗區。“相比于其他地區,這裡土地相對集中,信托介入土地流轉阻力相對小。”張繼勝說。

據該信托項目負責人吳超傑介紹,流轉後的土地擬建設現代農業循環經濟產業示範園,由安徽帝元現代農業投資有限公司(下稱安徽帝元)作為服務商提供服務。園區規劃為五大板塊,涉及20多個子項目,具體包括:現代農業種植及水資源保護工程、現代化養殖、生物質能源和基質肥項目、設施農業和農業物聯網、農業科研平台。“五大板塊將形成完整的農業循環產業鏈。”吳超傑介紹說。

參與到信托計劃的農民,在獲得基準地租的常規收益外(相當于每年每畝1000斤國標三等小麥的價錢),還可獲得每年地租增值部分70% 的利潤分成。

“除增加農民的財產性收入,更重要的是使農民身份得以轉為產業工人身份。”張繼勝說,在保證農業用地性質不變的基礎上,農業產業園的建成可為出讓土地承包經營權的農民獲得一份產業工人的工作,多獲得一份收入。

據張繼勝介紹,成立土地承包經營權集合信托計劃,只是完成了土地流轉信托的第一步。後續還會發起融資型信托計劃用以解決土地改造、產業園開發、支付農民地租等流動資金問題,真正使得金融資本入駐土地流轉。“預計發行3個月至24個月不等周期的信托計劃融資,這部分收益率的確定還有待進一步研究。”張繼勝說。

安徽帝元與中信信托為平行合作關係,提供技術層面的支持;採取訂單導 向的生產模式以及做到對農民未來收益的業績補償承諾。“這相當于為此信托計劃做了風險控制的準備。”吳超傑說。

同時,安徽帝元還將與安徽農學院、中國農業科學院建立科研合作關係。

另據中信信托內部人士介紹,參與土地流轉信托計劃的農民均已簽署信托合同。“第一年的常規收入,即地租,已由安徽帝元一次性付款完畢。安徽帝元相當于用自有資金墊付租金的形式入股了與中信信托的這期合作。”上述人士告訴財新記者,由於目前安徽宿州地區處於休耕時期,因此融資類信托計劃並沒有進入發行階段。“我們會根據項目資金的實際需要狀況,發行傳統意義的信托計劃,由於目前尚處於前期改善農地狀況階段,因此具體的信托期限和收益率尚不能確定。”中信信托破題之後,11月7日,北京信托在江蘇無錫推出第一單土地流轉信托——“北京信托- 無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信托計劃”。

該信托期限為不少于15年, 收益由“固定收益+ 浮動收益”兩部分組成桃園村項目中,北京信托引入了土地股份合作社,使土地經營權股份化桃園村項目。據北京信托提供的內部資料顯示,桃園村土地信托採取了“土地合作社”+“專業合作社”的雙合作社設計,即首先將擬進行信托的集體土地經營權 確權到村民個人,再由村民以其土地經營權入股“土地合作社”,“土地合作社”作為委托人以土地經營權在北京信托設立財產權信托。

同時,桃園村的水蜜桃種植能手成立“水蜜桃專業合作社”,北京信托代表桃園村土地信托將土地租賃給“水蜜桃專業合作社”。北京信托從“水密桃專業合作社”獲得收益後再依據信托合同分配給受益人。將來,北京信托可根據需要為專業合作社提供資金支持。

該項目的總負責人,北京信托房地產金融業務總部總經理何曉峰向財新記者表示,以桃園村王前組村民王榮發為例,以1.237畝承包地折算成49.45股出資額,今後15年,王榮發和其他232戶村民股東,將憑證分享158.893畝承包地的信托收益。

“信托存續期內,農戶可獲得每年每畝1700元土地租金的固定信托利益,從第七年開始享受浮動信托利益,即參與20% 的盈利分紅,還可進合作社打工取得工資收入。”接近該項目的人士說。

據陽山鎮黨委書記吳立剛介紹,有五戶村民的21.107畝土地暫不願流轉信托,這一選擇得到了尊重。

模式有待複制

“在中信信托第一單出來前,大家還在觀望,以為在十八屆三中全會後才能有實質性成果,結果接連兩家同行推出。

我們加班加點,研究部的PPT 已交上去了,等著項目部門反饋。”華南某信托公司研究部研究員向財新記者透露。

根據財新記者獲得的一份內部資料,西南一信托公司已就土地信托做了初步規劃。該公司內部人士認為,信托公司開展土地流轉信托的主要障礙和著力點包括:農民對於土地信托流轉模式的接受程度、登記制度的完善、利益分配落實以及規避農業生產風險。

安信信托董秘武國建向財新記者表示,安信信托一直積極審慎地對待“土地流轉信托”等金融創新業務,也一直在探索城鎮化機遇,但新的機會或業務領域與政策、地域、客戶等諸多因素有關,一種模式也未必適用所有信托公司。

“公司關於相關創新業務的研究工作是持續的,地域也是比較寬泛的,鑒於諸多因素限制,目前尚未推出相關產品,故具體區域暫不能披露。”武國建表示。

張繼勝向財新記者透露,除已成立的土地流轉信托計劃,中信信托專門組織了四五個業務團隊在全國範圍內考察。“我們一個業務團隊剛從西南某地考察歸來。至於能否複制安徽宿州的模式,還有待進一步定奪。”張繼勝說。

一位中信信托人士向財新記者表示,在洽談項目過程中,有的農民不願參與土地流轉。“信托公司與地方政府在尊重農民意願的基礎上,通過‘置換’形式(即為保證土地經營承包權的完整性,將不參與流轉的農民所承包的地段在保證公平公正的前提下換至別處)滿足信托計劃的順利成立。”他表示。

“根據《決定》,農民享有承包地的抵押、轉讓的權利。就目前看,較容易實現的是將土地經營承包權的信托受益權憑證抵押、擔保,農民就增加了新的融資渠道。”一位信托分析人士認為。

上述人士還稱,土地流轉信托究竟有多大作用,還有待觀察。信托公司在制度紅利已經消耗殆盡的情況下,勢必要忍住陣痛,回歸本源的“創新”,服務實體經濟的需要,是應走之路。

有信托公司人士向財新記者坦言,土地流轉信托項目上短期收益並不可觀,更多是著眼未來。“大膽想象一下,一旦土地流轉信托形成規模化效應,農民手裡面的信托受益權憑證在二級市場流通,土地銀行的出現將不奇怪。”對土地流轉開來後,是否會造成農民失地的擔憂,國務院發展研究中心農村研究部副部長劉守英向財新記者表示,農民享有承包地的抵押、轉讓的權利,只是給農民更穩定長久的農地使用權。可以肯定的是,短期內農民不會大量用承包地抵押融資,也不會輕易賣地,更不會導致失地農民流離失所。

“農民享有承包地的抵押權、擔保權,實踐中是否會抵押、擔保,還取決于農民及其家庭的理性計算。比如是否需要抵押、抵押是否會導致失地風險,必然要認真權衡;同時,即使農民願意抵押,能否抵押還取決于銀行是否願意接受。”劉守英如此指出。

《決定》第21條提出:“建立農村產權流轉交易市場,推動農村產權流轉交易公開、公正、規範運行。”國泰君安證券高級經濟學家林采宜認為,這意味著在保障農民自願自主交易原則的前提下,農村土地使用權將大規模進入流轉市場並實現集中經營。

 
土地 流轉 信托 立春
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資本下鄉VS村社互助 農地流轉的兩派試驗

http://www.infzm.com/content/97569

自從中共十八屆三中全會放出信號啟動新一輪土改後,農村土地前所未有地牽動著各路目光,但巨大分歧亦由此而生。土地流轉,誰來主導?流轉給誰?怎麼流轉?錢從哪來?地作何用?在這些關鍵問題上,各界爭論不休。

南方週末記者記錄了這一領域裡的兩個主要派別——分別主張由村社農民互助和主張資本下鄉——各自持續了四年的土地流轉試驗。

一場關於土地的大爭論正在中國徐徐展開,最新的爭議是2014年1月10日,國土資源部部長、國家土地總督察姜大明公開說,「決不允許城裡人到農村買地建房的所謂『逆城鎮化』行為」。

自從中共十八屆三中全會放出信號啟動新一輪土改之後,農村土地改革前所未有地牽動著決策官員、研究者和各路資本的目光。但是,爭論也前所未有的激烈。

這種分歧,從2013年11月底清華大學組織的一場關於土地流轉的研討會上可窺一斑。兩位演講者——李昌平和王世渝,發表了近乎針鋒相對的演講。某種意義上,這恰是農村土地流轉問題上兩個不同派別的對話,因為兩位演講者,均為多年親身參與土地試驗的「實踐派人士」。

這兩人都有或長或短的農村任職經歷——李昌平出身體制內,曾經四次擔任鄉鎮黨委書記、縣農村工作部副部長等職,長期從事「三農問題」研究。上世紀八十年代末,王世渝曾在重慶巫山縣官陽區當了三年副區長,當時就在大巴山「搞實驗」,用機械化、工業化的手段幫助農民生產加工魔芋提高收入,其後十幾年他更多地投身於資本市場,先後參與設計海南農產品批發市場、農產品期貨市場,並運作新希望、德隆系下農業企業等公司上市,自稱「農業產業鏈的每個環節都參與過」。

兩人對農村、農業與農民都極為關切,都認為自己站在農民的利益上,希望能拯救日益凋敝、空心化的中國村莊,增加農民財富,並重建新的農村秩序。

兩人同樣都反對土地私有,反對土地向單一、壟斷的大資本集中,都反對以各種變通方式觸犯農業用地,堅持「要守住農業用地的底線」。

但在解決「流轉給誰、怎麼流轉、錢從哪來」的問題上,兩人產生了莫大的分歧——李昌平主張效仿台灣農會制度,主要通過「內置金融」在村莊內部解決;而王世渝則認為,遍觀全世界的土地制度,「土地信託流轉是中國今天的環境下最好的模式」,他力挺資本下鄉推動農業產業化,輔之以外部金融。

王世渝認為對方的方案過於封閉和緩慢,而李昌平則認為「不懷好意」的城市資本覬覦的是工業製造衰落之後廉價的農村土地,以及最終可以轉化為能源的農業資源。他認為農民和農村集體應該在土地流轉中享有更大比例的收益和更強勢的主導權,而「村社共同體」是農業產業化無法替代的農村秩序的內生機制。

有意思的是,四年前,兩人幾乎同時站在土地流轉金融試驗的原點,只不過其後四年,一個向左,一個往右。儘管他們都認同兩種模式可以共存,但都堅信自己主張的方案才是「最有出路」的出路。

南方週末記者走進了他們的每一塊試驗田。

李昌平:「內置金融」試驗

在一個封閉的村莊裡搞內置金融和土地流轉,建立「內生機制」,過程必然是緩慢和小範圍的,而且仰賴村幹部的道德和能力。

四年前,李昌平開啟了鄉村試驗的第一步。

2009年10月12日,河南省信陽市郝堂村,夕陽紅資金互助社掛牌成立。和中國的大多數村莊一樣,這時候的郝堂村荒蕪凋敝,全村兩千多人,一半勞力外出打工,剩下留守的多是老人小孩。

這個資金互助社被李昌平稱為「內置金融」,資金取之於村民,亦用之於村民。

成立之初,互助社共募集34萬資本金——15個老人每人自願繳納2000元股金,區裡的支持資金10萬,李昌平出資5萬,外加7個發起的村民各2萬。

村子裡的年輕人符合一定條件,就可以從互助社貸款創業。按照社員們「兩天兩夜吵出來」的章程,利息收入40%用於養老金發放,30%公積金,15%管理費,15%風險金。

最早一批入社的老人拿到的養老金,已經超過了當初掏出的2000元本金:2009年底,15名老人每人拿到300塊錢。其後三年,分別為570元、720元和800元。

到2013年,全村八成以上的老人都加入了資金互助社,互助社資本金超過兩百多萬。

這只是第一步。接著村裡專門成立了一家綠園生態旅遊開發公司(以下簡稱綠園公司),法定代表人為村支書。

郝堂村地處山區,村子面積很大,佔地20平方公里,但耕地只有1900畝,人均0.9畝。這個城郊山區的村子,對山林和土地一直都看得很重,過去郝堂村的土地寧可荒著,也很少轉包。在村裡,南方週末記者隨機詢問村民,得到的答覆大多是說,「祖宗留的,誰的林子耕地都不轉包。」

因為一個特別的機緣,中央美院油畫師孫君來到這裡,幫助郝堂村重新調整村莊水系,改造舊房,重現白牆黛瓦、炊煙裊裊的農村樣貌。這使得郝堂村與鄰近正忙著像城裡人一樣蓋樓房的村子相比,顯得很特別。

但問題是,村莊建設需要的錢從哪來,地從哪來?

綠園公司成為一個關鍵角色。這個新成立的村集體經濟組織,負責土地開發,村裡所有土地流轉都必須經由公司之手,外來資本若想租用土地,也必須經過綠園公司。

綠園公司先後以每畝1.8萬、2.4萬元的價格,從村民手中徵用三百多畝耕地(市裡幫郝堂村要了30公頃約450畝耕地轉建設用地指標),用於村公共設施建設——新建了學校、養老中心、茶館和文學館等。而後綠園公司又從村民手中直接流轉了兩百多畝耕地,在村口開鑿了荷花池,租期60年,租金是每年400斤稻穀的市價。

新農村建設開銷不菲:光是村裡的徵地補償,就花去六七百萬;養老中心民政局補貼60萬,缺口還有60萬;茶館財政局補貼60萬,缺口70萬。村小學倒是幾乎沒花錢,因為一個老闆捐了50萬。

資金從何而來?最初的資金撬動就來自夕陽紅資金互助社。綠園公司從互助社貸款160萬,用於最初的徵地補償。「這160萬,可能撬動了5000萬的建設。村裡基礎設施建設已經超過這個數。」村委會主任胡靜說。

綠園公司一度背負600萬的負債,不過據村委會主任說,這筆負債已於2013年還清,來源是:綠園公司將征轉來的建設用地中的80多畝,以每畝最低6萬、最高9萬的價格租給5個信陽市的老闆蓋「會所」,租期60年。

村民之所以願意拿出土地來,跟由此獲得的新機會有關。到現在,郝堂村中心村的新農村建設基本完工,成為城裡人的休閒之處,每個週末都有數百遊客,最多的一天超過3000人。

村裡有了新的機會,一百多年輕人陸續回來了,村民說,靠農家樂和農副產品銷售,收入增長了至少一半,多的翻了一番。

在李昌平的土地流轉金融試驗裡,最重要的一點是,通過資金互助社以及土地開發公司的運作,建立「村社共同體」的「經濟基礎」。

四年時間,互助社資本金從34萬增加到230萬,而村集體擁有的固定資產從不足100萬增加至五六百萬,包括學校、養老中心、大禮堂、廣場等。

「村集體有了產權、財權,才有可能對村莊的一堆子事有事權。」郝堂村所在的信陽市平橋區一位官員對此非常認同,他覺得跟其他很多到過信陽講學的「三農」學者不同,李昌平的方案接地氣:「只等著國家項目撥款,沒有經濟基礎,怎麼做民主自治?」

在李昌平看來,農村制度的研究,「今天都走進了死胡同」。他認為,傳統社會裡有家族共同體,家族為主,鄉村為輔。新中國建立後發展成村社共同體。但到今天兩者都沒有了,農民徹底原子化。「沒有經濟和產權制度支持,沒有共同體,選舉出來也沒人幹活。」

「中國大多數村莊,還是小農經濟,不適合大資本。資本下鄉,就是個劇烈的過程。中國的現代化過程,一定是個反反覆覆的過程,進城,退出城,進城,退出城。」李昌平覺得,自己始終是在替沉默的小農群體代言。

然而,在一個封閉的村莊裡搞內置金融和土地流轉,建立「內生機制」,過程必然是緩慢和小範圍的。而且「內生機制」的建立某種程度上仰賴村幹部的道德自省和執行能力。

一個需要拿捏的尺度是:集體經濟收入是不是越多越好?平衡的點在哪裡?一方面,村莊必須有經常、穩定的收入,用來支持村莊基本公共事務的運轉,但另一方面,經濟收入必須與村莊幹部能力相匹配。「錢太多,能力達不到,很快容易內部人控制,出事。」上述平橋區政府人士說。

農村的凋敝讓人擔憂,許多人都希望改變農業、農村和農民的面貌,但選擇的路徑卻並不一樣。圖為鄭州的一處村莊,2013 年12 月20 日,這裡拆得只剩下一棵百年老樹。 (CFP/圖)

王世渝:「信託是最好的方法」

益陽建立的是中國第一個真正意義上的土地流轉信託平台。借由信託制度,土地三權分離——耕地、山地等土地所有權仍然歸村集體所有,承包權屬於村民,經營權則在村民自願的前提下流轉到信託公司,由公司代為打理,出租給「大戶」。但在益陽,沒有商業信託願意做,當地政府自行成立了一家信託公司。

就在李昌平開始在郝堂村的鄉村試驗一年後,2010年7月,王世渝設計的土地流轉信託方案終於在湖南省益陽市草尾鎮找到了試驗場。

王世渝力挺資本下鄉。他認為這樣「知識和技術才會去農村,才能帶去新的種植、經營和管理模式」。而資本下鄉,瓶頸在土地制度。解決土地問題,相比訂單農業、土地租賃、土地入股這類傳統模式,「信託是最好的方法」。

此時,王世渝帶著他構想的試驗方案已經奔走了三年,「很多地方找我要,我也到處送,但一直都沒有下文」。

此前唯一算是有迴響的是重慶。當時重慶在搞統籌城鄉試點,一個區的副區長拿走了王世渝的信託流轉方案。很久之後,王得知,當初這個副區長的確採納了他的方案,但是將流轉來的土地低價轉讓給親戚朋友,變相做房地產,從中尋租。

直到2008年,「把土地流轉當做牛鼻子來抓」的時任益陽市委書記馬勇真正對王世渝的方案發生了興趣。從2003年左右開始,地處洞庭湖沖積平原的農業大市益陽就開始推進土地流轉,但大多處於自發流轉的狀態,流轉不成片、租期短、不穩定。

「去哪裡找信託?」馬勇問王世渝。益陽市政府的研究人員曾經找到湖南當地一家信託公司,當時的信託公司正痴迷於給房地產行業和地方融資平台輸送資金,對方表示「不做土地流轉信託」。

沒有商業信託公司願意做,於是草尾鎮政府「打著政策擦邊球」,獨資200萬成立了一個信託流轉平台——沅江市香園農村土地承包經營權信託有限公司。這個方案於是成為「益陽模式」的雛形。

借由信託制度,土地三權分離——耕地、山地等土地所有權仍然歸村集體所有,承包權屬於村民,經營權則在村民自願的前提下流轉到信託公司,由公司代為打理,出租給「大戶」——鎮上管承租的農業企業叫「大戶」。當然信託公司要求,流轉時必須以村民小組為單位,土地必須成片。租期大約為8-10年。

農民獲得的回報是,每年每畝400-500斤稻穀,以國家晚秈稻的收購保護價格計算。2012年,每畝地租金大約為660元。「大戶」需要在年初一次性付清500斤稻穀的租金,另外繳納每畝10塊的服務費——這是政府平台在土地流轉中的唯一直接收入。

信託公司作為「受人之託,代人理財」的機構,負責遴選「優質大戶」。比如,目前的選擇標準傾向於那些在全國各大農貿市場有固定窗口的「大戶」。

大戶入駐前,信託公司會先澆盆冷水:「農業不是暴利行業,做好連續虧損三年的準備。」

「一旦出問題,就會是群體性事件。」草尾鎮黨委副書記李迎輝說。2012年草尾信託公司發現一家山東「大戶」拖欠村民兩個月的工資,很快便解除了合約。

到現在,整個益陽大約一半的耕地發生了流轉,其中約1/6通過信託平台。而在最早開始試點的沅江市草尾鎮,通過信託形式流轉的土地已經佔所有流轉面積的一半。

按照王世渝最早預期的那樣,農民對外來資本表現出極大的熱情。增收,是最直接的紅利。

「但願大戶都能賺錢,現在就擔心大戶不要我們的土地。」52歲的樂園村村民李平國在家門口一邊種著蔬菜一邊告訴南方週末記者。現在他是湖南大地農業發展有限公司的一名雇工。他所在的樂園村95%以上的耕地被8家大戶租用,大地公司經營著其中的1350畝。

土地流轉之後,李平國的角色發生著變化:從農民變成了產業工人。

過去,李平國一家三口耕作4畝地,一年結餘2000塊錢。土地流轉後,他們一家的收入是:4畝地的租金2000多塊,兩口子給大地公司的打工收入共4萬塊,加起來是原來的20倍。

作為最早開始信託流轉試點的村莊,樂園村人均年收入1.5萬元,高於沅江市平均水平近一半。

「大戶」同樣積極。在益陽,54個大戶從政府信託平台處租地面積平均近800畝,大部分種植糧食蔬菜、花卉苗木。其中16個大戶來自廣西、山東等外省,租地面積基本在1000畝以上。

這些「外省大戶」曾經「到處找過地方」。儘管直接從農戶手中租地,租金基本不超過每畝400塊,比從信託公司拿地便宜1/3,但很難找到連片的土地,簽合同一般只有3年,「不好投入」——即便同樣在草尾鎮,通過自發流轉獲得土地的大戶,戶均租地面積僅為一百多畝,不到信託方式流轉的兩成。

在政府平台被引入之前,原子化的農民好像一盤散沙。農民和「大戶」之間直接簽訂的「契約」,脆弱得隨時可以被任何一方撕毀。

2008年,樂園村一百多戶村民,將土地流轉給一個外地老闆。土地分散,加之趕上天災,老闆跑路時還欠村民6000元工錢。而大地公司董事長李衛兵2003年曾在一個村子跟農民租了200畝地種花卉苗木,收成不錯,結果農民看著眼紅,租期未到就鬧著要漲價,或者收回土地自己幹。

「中部地區不是很發達,在市場機制不是很健全、老百姓觀念不是很跟得上的時候,政府還是應該用公信力培育市場。」李迎輝說。

政府自然樂見其成。土地信託流轉一下解決了三個棘手的問題:誰來種地、人往哪去,以及錢從哪出。

大地公司入駐樂園村後的三年裡,投入近1000萬修建大棚、道路、電力、渠道等設施。李迎輝說,這是鄉鎮本級財政「無論如何都負擔不起的」。草尾鎮2013年鎮本級收3200萬,用於行政人員工資、農業基礎設施投入後,僅結餘四五十萬。

益陽建立的是中國第一個真正意義上的土地流轉信託平台,引來無數地方政府爭相拜訪。後來的另一個著名試點——福建「沙縣模式」——亦脫胎於此。

不過,王世渝認為,益陽模式還處於「試驗階段」,「很多地方還不成熟」。如果要複製推廣,必須設計更科學的治理結構,「讓農民來參與監督,讓農民當中的先進分子參與到監事會,避免土地流轉通過招商引資『開後門』」。同時,要有對經營不善的風險控制,要引進全面的社會保險。另外,也要避免土地向大資本、大財團集中。

「這是世界性的難題」

「小農農地不可能成為正規金融的抵押品,這是世界性的難題。」

流轉只是第一步,如何能讓沉睡的土地變成資本,才是真正的難題。

在王世渝的方案裡,建立信託平台只是第一步。第二步,給每個參與信託流轉的農戶頒發一個權證,相當於有價證券。第三步,建立益陽市土地流轉市場,權證可以抵押、擔保、交易。

「可行。但是整個過程可能需要十年。」沅江市委常委、草尾鎮黨委書記李前進說。

而他的副手李迎輝頭疼的是,遠水解不了近渴,「大戶」仍然沒法用信託合同從商業銀行獲得貸款。大地公司三年固定資產投資投入近1000萬,其中300萬左右來自國家撥付的土地整理項目資金,其餘全是自有資金,沒有一分錢貸款。

草尾鎮政府能做的是,將國家撥款的一些項目向這些「大戶」傾斜。比如土地整理,每畝國家撥款2000元。

作為土地信託流轉的試點鎮,在政府要求之下,當地小貸公司和信用社在貸款條件上可以向持土地承包經營權證的農民和從信託平台租地的「大戶」發放小額貸款。

2013年,草尾鎮引進沅江市匯通小額貸款公司。農民的承包經營權證抵押貸款,一般每畝土地可以貸4000-5000元。「大戶」可以拿著信託合同到政府加蓋證明,50畝以上貸款額度為20萬,平均每畝約5000元。小貸公司向十多戶「大戶」共放貸180萬。

草尾鎮還打算引進一家村鎮銀行。「已經跟浦發銀行接觸好幾次,希望2014年上半年能落戶。」李前進說。草尾鎮還向銀行提出,能否通過「大戶」聯貸的方式解決一部分資金問題。

然而,對大多數商業銀行而言,即便土地確權頒證到戶,這些土地證似乎仍然只是廢紙一張——給農民放貸,一是成本不合算。二是很難管理,萬一出現問題,可不像拍賣企業資產那麼簡單,難以變現。

這些嘗試引入外部金融資本的做法,在李昌平看來,不過是仍然「在用城市的思維思考農村的金融問題」。他認為,「小農農地不可能成為正規金融的抵押品,這是世界性的難題」。

李昌平覺得,他在郝堂村的資金互助社,可以解決這些難題。

年輕人可以從資金互助社貸款創業,種茶葉,種板栗,養豬,或者在附近搞珍珠岩礦加工。貸款利息年化15.6%,金額上限10萬,期限最長1年。貸1萬以下的,找兩個入社老人簽字擔保。貸2萬以上的,除了找老人擔保,還可以拿林權證或土地使用證抵押。

村莊以內,風險可控。互助社的5名理事和監事,對這個村莊裡的人知根知底,「銀行有貸款的,家庭不和睦的,信用不好的,不貸」。

一旦農民無法償還貸款,土地承包經營權可以在村社內部流轉——這些對銀行來說難以變現的資產,對同在一個村社的村民來說,卻是有價值的。成立三年,互助社還未產生過一筆不良貸款。

這在過去幾乎是無法想像的——村子裡少有人能從信用社或是商業銀行貸款。「貸一萬要送一千塊的禮。」村委會主任胡靜說,「任何一個商業銀行給農民貸款都是剋扣得很。」

四年時間,互助社資本金從34萬增加到230萬,現有貸款餘額200萬元左右。

不過,尷尬的是,郝堂村夕陽紅資金互助社一直未獲銀監會發牌。因為區裡支持,最後是在民政局備的案。

李昌平對此很困惑:2006年起國家開始允許搞資金互助社,截至2013年7月只批了49家,而「沒法給農民、大戶提供土地使用權抵押貸款」的村鎮銀行卻已經開了近千家。

王世渝則認為,應該「推動整個農村全面金融服務體系的建立」,包括銀行、信託、證券等各種金融服務。

比如,草尾鎮的政府信託平台每年會有半年期、多達幾千萬的沉澱資金——為了一定程度上約束流轉土地的農民,大戶每年初交付的土地租金,將每半年給農民支付一次。王世渝建議,這筆資金就可以設立小型投資基金,幫助農民創業。

再比如,未來可以考慮成立土地信託銀行。

2013年12月30日,中國第二次全國土地調查結果公佈。這次調查歷時三年,耕地數據比以前多出來2億畝。 (CFP/圖)

兩個試驗的升級版

「經服社」是郝堂村夕陽紅資金互助社的「升級版」——除了資金,村民還可以把土地、房產都「存」進這個「綜合合作社」。

現在,隨著中共十八屆三中全會之後的土地熱,李昌平和王世渝的試驗都走向了更高的版本。

2013年11月18日,郝堂村三百多公里之外,湖北梁子湖畔的張遠村,李昌平幫助村民建立了一個名為「金地融托經服社」的組織。

跟大多數村莊一樣,這個村莊的集體經濟常年入不敷出。每年收入5萬元,主要依靠魚塘養殖以及集體所有的林地出租,每年支出二十多萬元,缺口部分仰賴「對口扶持和項目資金」。

這個「經服社」是郝堂村夕陽紅資金互助社的「升級版」——除了資金,村民還可以把土地、房產都「存」進這個「綜合合作社」。

根據所有社員商議的結果,存款社員年息6%,大致相當於資金緊張時期銀行理財產品的收益率。存款的村民還可以存款金額的80%為限為貸款戶提供擔保,如果以存款資金擔保貸款並收回的,則可以享受8%的利息。貸款6個月以內,年化利率18%,如果貸款6個月以上,年化利率14.4%。

相比郝堂村的資金互助社,「更高級的功能」是,村民可以承包地入股,最少10年以上。每年年初獲得200斤秈稻的收益(同樣按國家最低保護價計算),旱地和林地分別為130斤和70斤。如果年底結算,還可享受租金利息6%。村民如果以入社土地抵押貸款,水田每畝可以貸款4000元,旱地、林地每畝可貸2600和1400元。

村民還可以用宅基地上的「閒置房產」入股,每年收益是房屋估值的1%-2%。村民還能以房產估值的50%抵押貸款,也可以估值的50%提供擔保。

經服社成立時,共募集資本金187萬元,是郝堂村資金互助社成立之初的約6倍。按照李昌平的說法,成立不足一月,村民的土地流轉意向已經接近2000畝,相當於全村水田和旱地面積的一半。

按照李昌平的構想,這個「村集體經濟組織」收入除了傳統的貸存息差,還可以以「內部信託」(相對於益陽的「外部信託」)的方式經營流轉入社的土地——相當於把郝堂村的資金互助社和綠園公司合而為一。

下一步,進城村民的閒置房產可以在村內流轉給有需要的(如家中有新增人口)村民,或者由經服社統一代為經營,比如,用作農家樂的住宿點。經服社也可以因此獲得收入。

李昌平認為,這套方案可以實現宅基地的有償退出。「假設村子裡原來1000人,流出200人。這部分人的宅基地復墾後,村集體可以直接跟國家結賬。」

就在李昌平開始他的「內置金融」升級版前後不久,王世渝也計劃在麗江文筆海畔打造他的信託流轉「升級版」。「這次是從商業的角度來做的,之前(益陽)完全是實驗性質的。」

中共十八屆三中全會後,有人找到王世渝,想在麗江做一個「文化產業園」,實質是想利用土地流轉做房地產。王世渝推翻了這套方案,提出了一個新的設想:

通過跟新華信託的合作,流轉麗江文筆海畔四個自然村共1.2萬畝土地,做一個「中國夢想村」——不改變土地性質,至少一半以上仍然「種地」,但「做高科技的東西」,比如生態農業和有機農業,達到每畝1萬元的產出,「幾千畝地就是幾千萬」。其他的地,做分散、自然的產業園,「兩層樓,樓上居住,樓下就是辦公生產、經營,可以做設計、寫劇本,也可以做手機遊戲」,以及各種各樣的酒店、養老中心、康復中心。而這些都將是這個「夢想村」的收益來源。

王世渝特地為這個項目拜訪了全球首個「零碳城市」阿布扎比的首席構建師巴亞達。他希望這個「夢想村」也是「零碳」、低碳——不使用化石能源,沒有電網、電杆、電線,不再用國家電網的電,而是採用分佈式能源,利用太陽能、風能、生物質能發電。這裡不允許燒柴油和汽油的車進入,這裡所有的建築材料都是有機環保的……

至於錢,王世渝做了多種金融設計:首先是農民的土地流轉信託,保證農民的財產權益。同時可以發行一個信託計劃,可能會融資三到四個億,來保證對農民的支付。第二步,準備發行基金,用基金投資做基礎設施。同時由農民權益的受託方信託公司和基金的有限合夥企業成立合資公司。基建改造完成之後可以「分包出去」,比如,能源外包,然後電費分成,收益則由農民和基金投資人分享。

「未來有很多利益分配是要花很多腦筋去做的。」王世渝說。

王認為,前些年很多地方浩浩蕩蕩的「趕農民上樓」運動,的確會讓人對「資本」心懷戒備。有些人主張防止資本下鄉,防止資本對農民利益的掠奪,「也是有一定道理的」,但利用信託制度「能有辦法解決這個問題」:「用基金、信託這種模式,沒有單一的、壟斷的大資本,資本都是分散的,不會造成貧富分化,也能保證農民分享收益。」

資本 下鄉 VS 村社 互助 農地 流轉 的兩 兩派 試驗
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土地流轉新玩意:阿里巴巴耕地寶 南星守護者

http://xueqiu.com/7313023377/29402982
$輝隆股份(SZ002556)$
$中華企業(SH600675)$ 耕地寶:是將百姓手中的「散錢」聚合起來進行再投資,投資者不僅可獲得私人農場一年四季的無公害蔬菜,還可獲得去當地旅遊的免費門票和住宿等。

由安徽農民、浙江興合電子商務有限公司和阿里巴巴聚划算平台等聯合推出的「首個互聯網定製私人農場」開始啟動,這一投資項目被稱為「耕地寶」。

耕地寶概念

耕地寶是將百姓手中的「散錢」聚合起來進行再投資,投資者不僅可獲得私人農場一年四季的無公害蔬菜,還可獲得去當地旅遊的免費門票和住宿等。

據安徽績溪縣廟山果蔬專業合作社負責人介紹,該項目上線僅幾天時間,就有來自江浙滬皖京等地的3560名投資者認購了土地。
認購面積430餘畝,項目銷售額200餘萬元,大大超出500個客戶的預期目標。 根據投資者定製的要求,浙江興合電子商務公司與績溪縣瀛洲鎮、伏嶺鎮等地的近300戶農戶簽訂了土地流轉合同,流轉費用每年每畝大約800元,期限一年。其中,流轉的土地很多筆僅為幾分地。

耕地寶作用

一、農電對接擴大農業投資。「耕地寶」發揮了電商對生產要素的聚合效應,可以擴大農業投資。利用互聯網思維來經營農業,把小錢聚集成大錢來投入農業,將對傳統農業產生影響。
據瞭解,浙江興合電子商務公司計劃聯合阿里巴巴聚划算平台,投入一億元於今年中秋節推廣這一項目,在安徽、浙江等地流轉土地5000畝。
二、土地流轉概念股或起航。作為推進新型城鎮化的一項重要改革,外界對土地改革的推進頗有期待,但市場上普遍認為土地改革的力度和進程都慢於預期。

專家觀點

宏源證券研究所副所長、互聯網金融千人會秘書長易歡歡表示,該項目將農地與電商對接,運用互聯網金融的模式開發耕地,彌補了傳統農業在資金、人才、技術等方面的短板。
安徽省農委副巡視員胡桂芳說,利用互聯網思維來經營農業,把小錢聚集成大錢來投入農業,將對傳統農業產生影響。
耕地寶
阿里巴巴集團研究院高級專家陳亮認為,利用互聯網的介入,可以擴大土地流轉的半徑,比如在安徽,如果不通過互聯網進行土地流轉的話,首先知道的人比較少,基本上只能在當地流轉,但如果通過電商,就可以把他們的土地流轉給全國的消費者。
安信證券投資顧問李永曜認為,阿里巴巴推出的「耕地寶」促進了農村土地流轉進程,隨著這一項目的逐步推開以及國家政策的出台,土地流轉概念股有望迎來上漲行情。輝隆股份等安徽當地概念股有望最先受益,同時,擁有342萬畝農地的亞盛集團、中華企業、北大荒等龍頭個股也值得關注。
浙江興合電子商務公司商務總監章新光說,據測算,客戶投入資金,加上自己公司的投入,每畝土地上的資金投入在5000元以上,刨去土地流轉、種子、人工等費用,大部分將用於添置農業機械、水利整修等,這樣有助於提升農業綜合生產能力。

阿里啟動耕地寶推進安徽土地流轉 輝隆股份受益
$亞盛集團(SH600108)$
阿里巴巴首個互聯網定製私人農場-「耕地寶」已於日前啟動,該項目上線僅幾天時間就有數千名投資者認購了土地,大大超出預期。業內分析人士認為,「耕地寶」的推出可推進農村土地市場化運作,加速皖浙地區土地流轉,利好輝隆股份(002556.SZ)。

據新華網報導,「耕地寶」項目由安徽農民、浙江省供銷社直屬企業浙江興合電子商務有限公司和阿里巴巴聚划算平台等聯合推出,並計劃投入一億元於今年中秋節進行推廣,在安徽、浙江等地流轉土地5000畝。該項目上線僅幾天時間,就有來自江浙滬皖京等地的3560名投資者認購了土地。認購面積430餘畝,項目銷售額200餘萬元,大大超出500個客戶的預期目標。

而據《經濟參考報》此前報導,該項目的運作流程是農民將土地流轉至電子商務公司名下,電子商務公司則將土地交予當地合作社生產管理,淘寶用戶通過網上預約, 對土地使用權進行認購,並獲得實際農作物產出。值得注意的是,除獲得土地租金外,參與項目生產環節的農民還能獲得工資。

新華網22日報導引用宏源證券研究所副所長、互聯網金融千人會秘書長易歡歡的話稱,該項目將農地與電商對接,運用互聯網金融的模式開發耕地,彌補了傳統農業在資金、人才、技術等方面的短板。

A股上市公司中,輝隆股份為安徽本地土地流轉概念股。

「輝隆股份有土地,公司又是農資貿易商,土地集中後便利於集中採購。」一位券商研究員對大智慧通訊社表示。

2013年9月,輝隆股份在深交所互動平台披露,公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉,全部採取租賃方式,承租面積2萬多畝,承租年限為15年~20年,主要用於傳統農作物種植及園林苗木培植。

土地流轉概念股或起航

作為推進新型城鎮化的一項重要改革,外界對土地改革的推進頗有期待,但市場上普遍認為土地改革的力度和進程都慢於預期。
安信證券投資顧問李永曜認為,阿里巴巴推出的「耕地寶」促進了農村土地流轉進程,隨著這一項目的逐步推開以及國家政策的出台,土地流轉概念股有望迎來上漲行情。輝隆股份等安徽當地概念股有望最先受益,同時,擁有342萬畝農地的亞盛集團、中華企業、北大荒等龍頭個股也值得關注
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安徽啟動新土改 推出集體建設用地流轉試點

來源: http://wallstreetcn.com/node/100628

上圖為小崗村1978年包產到戶時著名的20個紅手印 36年前,安徽小崗村的“包產到戶”席卷全國,引領了農村土地制度改革的熱潮。如今,安徽在土地流轉探索上也走在了前面。 近日,安徽省國土資源廳發布《貫徹落實〈安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見〉實施方案》(下稱《方案》),推出集體建設用地流轉、宅基地退出、建立城鄉統一的土地交易市場等舉措。 早在去年11月,安徽省就發布《安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》。此次《方案》的發布,標誌著土改進入實操階段。 根據該方案,農村集體建設用地將可以流轉為工業、商業、旅遊、住宅等用途,這將是自“家庭聯產承包責任制”改革以來,我國土地制度最重大的根本性變革。 去年的十八屆三中全會明確指出, 要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場。 《方案》提出,在符合規劃和用途管制的前提下,農村集體經營性建設用地使用權人可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式,按照現行建設用地標準,用於工業、商業、旅遊和農村住宅小區建設等。同時,農村村民主動退出宅基地的,由農村集體經濟組織予以補償或政府獎勵,並采取其他手段進行激勵。 《方案》提出探索發展土地股份合作社,要求建立完善土地交易市場,明確深化農村土地確權登記發證工作,強調建立宅基地退出補償激勵機制。 《方案》指出,2014年,在20個綜合改革試點縣啟動城鄉統一的土地使用權交易市場建設;到2020年,基本形成城鄉統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。 確權工作將是土地流轉的核心,是保護農民產權不受侵犯的基礎性工作。《方案》也明確提出了土地確權時間表,2015年完成20個農村綜合改革試點縣土地確權登記發證工作,2017年完成全省確權登記發證工作。 《21世紀經濟報道》援引中國社科院農村發展研究所學部委員張曉山評論稱:“要通過確權、頒證把農民的“家底兒”搞清楚,另外還要把誰能夠對這些“家底兒”擁有所有權搞清楚,這樣農民的財產權利的保護就有了一個堅實的產權基礎,未來的城鎮化、土地的規模經營都有了產權基礎。”
安徽 啟動 土改 推出 集體 建設 用地 流轉 試點
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習近平:農地流轉要尊重農民意願 不搞行政瞎指揮

來源: http://wallstreetcn.com/node/208825

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中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央全面深化改革領導小組組長習近平9月29日下午主持召開中央全面深化改革領導小組第五次會議並發表重要講話。他強調,要高度重視改革方案的制定和落實工作,做實做細調查研究、征求意見、評估把關等關鍵環節,嚴把改革方案質量關,嚴把改革督察關,確保改革改有所進、改有所成。

中共中央政治局常委、中央全面深化改革領導小組副組長李克強、張高麗出席會議。

會議審議了《關於引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》、《積極發展農民股份合作賦予集體資產股份權能改革試點方案》、《關於深化中央財政科技計劃(專項、基金等)管理改革的方案》,建議根據會議討論情況進一步修改完善後按程序報批實施。

習近平在講話中指出,現階段深化農村土地制度改革,要更多考慮推進中國農業現代化問題,既要解決好農業問題,也要解決好農民問題,走出一條中國特色農業現代化道路。我們要在堅持農村土地集體所有的前提下,促使承包權和經營權分離,形成所有權、承包權、經營權三權分置、經營權流轉的格局。發展農業規模經營要與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應,與農業科技進步和生產手段改進程度相適應,與農業社會化服務水平提高相適應。要加強引導,不損害農民權益,不改變土地用途,不破壞農業綜合生產能力。要尊重農民意願,堅持依法自願有償流轉土地經營權,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。要堅持規模適度,重點支持發展糧食規模化生產。要讓農民成為土地適度規模經營的積極參與者和真正受益者。要根據各地基礎和條件發展,確定合理的耕地經營規模加以引導,不能片面追求快和大,更不能忽視了經營自家承包耕地的普通農戶仍占大多數的基本農情。對工商企業租賃農戶承包地,要有嚴格的門檻,建立資格審查、項目審核、風險保障金制度,對準入和監管制度作出明確規定。

習近平強調,積極發展農民股份合作、賦予集體資產股份權能改革試點的目標方向,是要探索賦予農民更多財產權利,明晰產權歸屬,完善各項權能,激活農村各類生產要素潛能,建立符合市場經濟要求的農村集體經濟運營新機制。搞好這項改革,一項重要基礎工作是保障農民集體經濟組織成員權利。要探索集體所有制有效實現形式,發展壯大集體經濟。試點過程中,要防止侵吞農民利益,試點各項工作應嚴格限制在集體經濟組織內部。我國農村情況千差萬別,集體經濟發展很不平衡,要搞好制度設計,有針對性地布局試點。

習近平指出,我們的科技計劃在體系布局、管理體制、運行機制、總體績效等方面都存在不少問題,突出表現在科技計劃碎片化和科研項目取向聚焦不夠兩個問題上。要徹底改變政出多門、九龍治水的格局,堅持按目標成果、績效考核為導向進行資源分配,統籌科技資源,建立公開統一的國家科技管理平臺,構建總體布局合理、功能定位清晰、具有中國特色的科技計劃體系和管理制度,以此帶動科技其他方面的改革向縱深推進,為實施創新驅動發展戰略創立一個好的體制保障。政府部門主要負責科技計劃(專項、基金)的宏觀管理,不再直接具體管理項目,通過統一的國家科技管理平臺,建立決策、咨詢、執行、評價、監管各環節職責清晰、協調銜接的新體系。要根據國家戰略需要和科技創新規律,構建新型科技計劃(專項、基金)管理體系,避免重複申報和重複資助。科技布局上既要註重全面布局,也要講究重點突破、非對稱發展,堅持有所為有所不為的方針,形成聚焦重點任務配置資源、集成攻關的新體制。

習近平強調,研究、思考、確定全面深化改革的思路和重大舉措,必須進行全面深入的調查研究。要下功夫查找突出問題和現實困難,下功夫發現基層的有益探索,下功夫了解黨內外對改革的各種意見和建議,下功夫了解群眾的所想所盼,精準把脈、精確制導,為方案制定接地氣、攢底氣。要主動聽取各方面意見,是什麽問題就解決什麽問題。對方案的不同意見,牽頭部門要擔負起協調責任。改革所涉及的法律法規立改廢及試點工作所需法律授權問題,要與立法部門主動銜接,相向而行、同步推進。

習近平指出,隨著改革方案不斷出臺,抓落實的任務越來越重。要把抓改革舉措落地作為重要政治責任,強化主責部門和一把手責任,要敢於擔當,主動作為。不僅要重視改革施工方案質量,更要考核驗收改革竣工結果,沒有完成或完成不到位的要問責。對通過的方案要查哨查鋪,確保落實到位。要調配充實專門督察力量,開展對重大改革方案落實情況的督察,做到改革推進到哪里、督察就跟進到哪里。

中央全面深化改革領導小組成員出席,中央和國家有關部門負責同誌列席會議。

習近平 農地 流轉 尊重 農民 意願 不搞 行政 指揮
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中央正式印發農村土地流轉文件 鼓勵創新流轉形式

來源: http://wallstreetcn.com/node/210961

國務院周四發布農村土地流轉文件,其中提到要實現所有權、承包權、經營權三權分置,形成土地經營權流轉的格局,鼓勵創新農村土地流轉形式,並穩步推進土地經營權抵押、擔保試點,探索建立抵押資產處置機制。

近來,我國的土地流轉呈加快之勢,但也存在“非糧化”、“非農化”的問題,有地方強推土地流轉,侵害農民利益。

上述文件提出了四方面措施:

一是堅守土地流轉的底線。要堅持農村土地集體所有,堅持依法自願有償,保護農民承包權益,不能搞大躍進,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。要確保流轉土地用於農業生產,重點支持糧食規模化生產。

二是鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵農民以多種形式長期流轉承包地。

三是嚴格規範土地流轉行為。尊重農民在流轉中的主體地位,村級組織只能在農戶書面委托的前提下才能組織統一流轉,禁止以少數服從多數的名義將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。

四是加強土地流轉服務體系建設。

該意見還提到,要建立健全土地承包經營權登記制度,原則上確權到戶到地,在尊重農民意願的前提下,也可以確權確股不確地。

其重申,用五年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作。

《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文如下:

伴隨我國工業化、信息化、城鎮化和農業現代化進程,農村勞動力大量轉移,農業物質技術裝備水平不斷提高,農戶承包土地的經營權流轉明顯加快,發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明,土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路,有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率,有利於保障糧食安全和主要農產品供給,有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收,應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發,積極穩妥地推進。為引導農村土地(指承包耕地)經營權有序流轉、發展農業適度規模經營,現提出如下意見。

  一、總體要求

  (一)指導思想。全面理解、準確把握中央關於全面深化農村改革的精神,按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式複合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求,以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標,堅持農村土地集體所有,實現所有權、承包權、經營權三權分置,引導土地經營權有序流轉,堅持家庭經營的基礎性地位,積極培育新型經營主體,發展多種形式的適度規模經營,鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明,步子要穩,既要加大政策扶持力度,加強典型示範引導,鼓勵創新農業經營體制機制,又要因地制宜、循序漸進,不能搞大躍進,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮,使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應,與農業科技進步和生產手段改進程度相適應,與農業社會化服務水平提高相適應,讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者,避免走彎路。

  (二)基本原則

  ——堅持農村土地集體所有權,穩定農戶承包權,放活土地經營權,以家庭承包經營為基礎,推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。

  ——堅持以改革為動力,充分發揮農民首創精神,鼓勵創新,支持基層先行先試,靠改革破解發展難題。

  ——堅持依法、自願、有償,以農民為主體,政府扶持引導,市場配置資源,土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。

  ——堅持經營規模適度,既要註重提升土地經營規模,又要防止土地過度集中,兼顧效率與公平,不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率,確保農地農用,重點支持發展糧食規模化生產。

  二、穩定完善農村土地承包關系

  (三)健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度,是穩定農村土地承包關系、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同,健全登記簿,頒發權屬證書,強化土地承包經營權物權保護,為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權信息應用平臺,方便群眾查詢,利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地,在尊重農民意願的前提下,也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。

  (四)推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求,在穩步擴大試點的基礎上,用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作,妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在工作中,各地要保持承包關系穩定,以現有承包臺賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬;堅持依法規範操作,嚴格執行政策,按照規定內容和程序開展工作;充分調動農民群眾積極性,依靠村民民主協商,自主解決矛盾糾紛;從實際出發,以農村集體土地所有權確權為基礎,以第二次全國土地調查成果為依據,采用符合標準規範、農民群眾認可的技術方法;堅持分級負責,強化縣鄉兩級的責任,建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制;科學制定工作方案,明確時間表和路線圖,確保工作質量。有關部門要加強調查研究,有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算,中央財政給予補助。

  三、規範引導農村土地經營權有序流轉

  (五)鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法采取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策,引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下采取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下,本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的,原則上應在本集體經濟組織成員之間進行,且需經發包方同意。以其他形式流轉的,應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關系和具體實現形式。按照全國統一安排,穩步推進土地經營權抵押、擔保試點,研究制定統一規範的實施辦法,探索建立抵押資產處置機制。

  (六)嚴格規範土地流轉行為。土地承包經營權屬於農民家庭,土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇,應由承包農戶自主決定,流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的範圍內協商確定。沒有農戶的書面委托,農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地,更不能以少數服從多數的名義,將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受,謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。

  (七)加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規範,加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依托農村經營管理機構健全土地流轉服務平臺,完善縣鄉村三級服務和管理網絡,建立土地流轉監測制度,為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委托流轉等服務,但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村(組)集體成員或村(組)集體受農戶委托統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的,可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費,用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同,並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益,流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設,健全糾紛調處機制,妥善化解土地承包經營流轉糾紛。

  (八)合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素,研究確定本地區土地規模經營的適宜標準。防止脫離實際、違背農民意願,片面追求超大規模經營的傾向。現階段,對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的,應當給予重點扶持。創新規模經營方式,在引導土地資源適度集聚的同時,通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式,提升農業規模化經營水平。

  (九)扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度,原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定,新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體,符合申報農機購置補貼條件的,要優先安排。探索選擇運行規範的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體營銷貸款試點,允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保,並適當提高對產糧大縣稻谷、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法,更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。

  (十)加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度,切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁占用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、汙染、圈占閑置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規進行非農建設的行為,堅決禁止擅自將耕地“非農化”。利用規劃和標準引導設施農業發展,強化設施農用地的用途監管。采取措施保證流轉土地用於農業生產,可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區,不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格,降低糧食生產成本,穩定糧食種植面積。

  四、加快培育新型農業經營主體

  (十一)發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內,普通農戶仍占大多數,要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源,從事專業化、集約化農業生產的家庭農場,使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄,健全管理服務制度,加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田,並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。

  (十二)探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務,通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願,可以統一連片整理耕地,將土地折股量化、確權到戶,經營所得收益按股分配,也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織,通過自營或委托經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。

  (十三)加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合營銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織,深入推進示範社創建活動,促進農民合作社規範發展。在管理民主、運行規範、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上,培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社,支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度,按照耕地數量質量、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。

  (十四)鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務,帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業,開發農村“四荒”資源發展多種經營。支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制,實現合理分工、互利共贏。支持經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股,發展多種形式的農業混合所有制經濟。

  (十五)加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目,新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省(自治區、直轄市)根據實際情況,在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施,並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具,引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制,創新金融產品和服務,加大信貸支持力度,分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式,拓寬融資渠道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務,鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策,支持農民合作社發展農產品加工流通。

  (十六)加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制,建立健全資格審查、項目審核、風險保障金制度,對租地條件、經營範圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案,嚴格準入門檻,加強事中事後監管,防止浪費農地資源、損害農民土地權益,防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查,查驗土地利用、合同履行等情況,及時查處糾正違法違規行為,對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法,並加強對各地落實情況的監督檢查。

  五、建立健全農業社會化服務體系

  (十七)培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務範圍。大力培育各類經營性服務組織,積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞汙集中處理等農業生產性服務業,大力發展農產品電子商務等現代流通服務業,支持建設糧食烘幹、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點,鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄,建立健全購買服務的標準合同、規範程序和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關系,又保證地有人種的托管服務模式,鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程托管或主要生產環節托管,實現統一耕作,規模化生產。

  (十八)開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策,壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源,改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件,加快發展農業職業教育,大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程,圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓,擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模,加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度,把青年農民納入國家實用人才培養計劃。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系,建立公益性農民培養培訓制度,探索建立培育新型職業農民制度。

  (十九)發揮供銷合作社的優勢和作用。紮實推進供銷合作社綜合改革試點,按照改造自我、服務農民的要求,把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平臺。利用供銷合作社農資經營渠道,深化行業合作,推進技物結合,為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網絡終端與新型農業經營主體對接,開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節,與農民簽訂服務協議,開展合作式、訂單式服務,提高服務規模化水平。

  土地問題涉及億萬農民切身利益,事關全局。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、複雜性和長期性,切實加強組織領導,嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事,及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發,加強調查研究,搞好分類指導,充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗,認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度,牢固樹立政策觀念,準確把握政策要求,營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設,明確相應機構承擔農村經管工作職責,確保事有人幹、責有人負。各有關部門要按照職責分工,抓緊修訂完善相關法律法規,建立工作指導和檢查監督制度,健全齊抓共管的工作機制,引導農村土地經營權有序流轉,促進農業適度規模經營健康發展。

以下是農業部部長韓長賦答新華社記者問:

近日,中央審議通過了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。《意見》出臺背景如何?主要內容是什麽?有哪些政策創新?如何貫徹落實好《意見》?記者就此采訪了農業部部長韓長賦。

  問:請介紹一下《意見》出臺的背景和過程。

  答:農村土地經營權流轉和規模經營是事關農業農村發展的一件大事,也是深化農村改革的一項重要內容。在工業化、城鎮化進程中,農村勞動力逐步轉移,他們原來經營的土地流轉出來,使得農業從業者的土地經營規模不斷擴大,先進的農業技術裝備得到利用,為建設現代農業創造了必要條件。這是世界農業發展的普遍現象,目前我國正處於這一階段。近年來,各地從實際出發在這方面積極探索,取得了一定成效,積累了一些經驗。但從深層次看,在保護農民承包權益、加強流轉管理和服務、扶持新型經營主體發展等方面,還存在一些制約發展的體制機制性因素。

  黨中央、國務院高度重視農村土地流轉和規模經營發展。黨的十八大和十八屆三中全會提出,要鼓勵承包經營權在公開市場上流轉,發展多種形式適度規模經營,培育新型農業生產經營主體,構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。為貫徹好中央精神,有關部門在開展土地經營權流轉規範化管理和服務試點的基礎上,深入基層調研、總結地方經驗,充分聽取基層幹部和農民群眾的意見。可以說,《意見》體現了中央的意圖,凝聚了群眾的智慧,是今後一段時期指導農村土地制度和農業經營制度改革的重要政策性文件。

  問:《意見》的主要政策取向是什麽?

  答:這些年來,中央先後制定了一系列關於農村土地流轉和規模經營發展的政策法律,對土地怎樣流轉作出了明確規定。現在出臺的這個《意見》,是適應新形勢和實踐發展要求制定的,延續了中央一貫的政策基調,遵循了《農村土地承包法》的立法精神,並吸收了近年來廣大農民群眾的實踐創造。

  《意見》的著眼點主要有三個方面:一是推進現代農業發展。在堅持土地集體所有的前提下,實現所有權、承包權、經營權三權分置,形成土地經營權流轉的格局,大力培育和扶持多元化新型農業經營主體,發展農業適度規模經營,走出一條有中國特色的農業現代化道路。二是維護農民合法權益。建立健全土地承包經營權登記制度,保護好農戶的土地承包權益。堅持依法自願有償,尊重農民的流轉主體地位,讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者。三是堅持一切從國情和農村實際出發。

  土地流轉和規模經營發展是客觀趨勢,但必須看到這是一個漸進的歷史過程,不能脫離實際、脫離國情,片面追求流轉速度和超大規模。

  問:如何準確理解農村集體土地所有權、承包權、經營權“三權分置”?

  答:當前,在工業化、城鎮化快速發展背景下,大量人口和勞動力離開農村,原來家家戶戶都種地的農民出現了分化,承包農戶不經營自己承包地的情況越來越多,在大多數地區,承包權與經營權分置的條件已經基本成熟。實現土地集體所有權、承包權、經營權三權分置,這是引導土地有序流轉的重要基礎。

  《意見》明確提出,堅持農村土地集體所有,所有權、承包權、經營權三權分置,引導土地經營權有序流轉。首先要維護好農村土地集體所有權。《意見》強調,一方面要探索新的集體經營方式;另一方面,要行使好農村集體在土地流轉和承包經營上的管理監督權,發揮好集體為農民流轉土地提供服務的組織功能作用。其次,要保障好土地承包權。《意見》指出,要抓緊抓實承包地確權登記頒證工作,妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題;要完善承包合同,健全登記簿,頒發權屬證書,強化土地承包經營權物權保護。同時,要放活經營權。《意見》強調,要鼓勵創新土地流轉形式,發展多種形式的適度規模經營;加強土地流轉服務體系建設,為流轉雙方提供服務,保護流轉雙方的權益。總之,三權分置是深化農村土地制度改革的實踐探索,體現了中國特色農村土地制度改革的理論創新。

  問:近年來社會上對未來“誰來種地”問題十分關註,請問《意見》提出了哪些應對措施?

  答:《意見》提出了三個方面的措施:一是建立新型職業農民制度,培育新的種地人。包括實施新型職業農民培育工程,積極培養專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工等新型職業農民,努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系。二是引導土地資源流向新型農業生產經營主體,使願意種地的人能獲得更多的土地經營權。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田,並優先流向家庭農場等規模經營農戶;有條件的地方可將土地經營權入股組建合作組織,通過自營或委托經營等方式發展農業規模經營;允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營;工商企業可以適度租賃土地發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖、開發農村“四荒”資源等現代種養業。三是加大扶持完善服務,為新型農業經營主體發展提供更好的外部環境。《意見》主要從財政、金融、用地、稅收等方面提出了一系列有針對性的扶持政策。如支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目,新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜,引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制,要求各地在年度建設用地指標中單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施等。

  應當指出的是,在發展新型農業經營主體的同時,不能忽視普通農戶的作用。各類新型經營主體在農業的不同領域、不同環節各有優勢,要多元化、融合式地發展。

  問:為什麽要健全土地承包經營權登記制度?《意見》對做好農村土地承包經營權確權登記頒證工作提出了哪些要求?

  答:加強對承包地的保護,是促進土地流轉起來,形成規模經營的重要前提。過去,對農戶承包地主要是按照合同進行管理,存在面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題。建立農村土地承包經營權登記制度,一是針對現實矛盾,解決好承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明等問題;二是按照《物權法》要求,完善合同、健全登記簿、頒發權屬證書,確認農戶對承包地的占有、使用、收益等各項權利。這是穩定農村土地承包關系的重要基礎,是開展土地經營權流轉的重要前提,也是調處承包糾紛、開展抵押擔保、落實征地補償的重要依據。

  健全登記制度,強化對農戶承包地權益的保護,當前最重要的抓手就是開展農村土地承包經營權確權登記頒證工作。為指導各地做好土地承包經營權確權登記頒證工作,《意見》明確提出四個方面的要求:一是按照保持穩定、依法規範、民主協商、因地制宜、分級負責的原則穩步推進;二是原則上要確權到戶到地,在尊重農民意願前提下,也可以確權確股不確地;三是強化縣鄉兩級責任,建立黨委政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制;四是加強工作保障,經費納入地方財政預算,中央財政給予補貼。

  問:當前,農村土地經營權流轉情況如何,為引導有序流轉《意見》提出了哪些具體措施?

  答:近年來,農村土地流轉呈加快之勢。隨著規模的擴大,土地流轉也呈現出主體多元、形式多樣的發展態勢。流入方仍以農戶為主,但向合作社、龍頭企業等新型農業經營主體流轉的比重逐步上升;農村集體經濟組織成員之間的轉包仍是最主要的流轉形式,但出租、股份合作等流轉形式比重上升較快。

  從總體上看,我國農村土地流轉總體上平穩健康,但也存在一些需要重視和解決的問題。如有的地方強行推動土地流轉,片面追求流轉規模、比例,侵害了農民合法權益;有的地方土地流轉市場不健全,服務水平有待提高;有的工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地,“非糧化”、“非農化”問題比較突出。這些問題如果不解決好,就會影響到農村土地的有序流轉和農業適度規模經營的健康發展。

  針對上述問題,在總結基層實踐經驗的基礎上,《意見》提出了四個方面的具體措施:一是堅守土地流轉的底線。要堅持農村土地集體所有,堅持依法自願有償,保護農民承包權益,不能搞大躍進,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。要確保流轉土地用於農業生產,重點支持糧食規模化生產。二是鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵農民以多種形式長期流轉承包地,鼓勵通過互換解決承包地細碎化問題,穩步推進土地經營權抵押、擔保試點,允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營等。三是嚴格規範土地流轉行為。尊重農民在流轉中的主體地位,村級組織只能在農戶書面委托的前提下才能組織統一流轉,禁止以少數服從多數的名義將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。四是加強土地流轉服務體系建設。

  問:近年來,工商企業進入農業引起社會廣泛關註,對如何引導好並防止“非糧化”、“非農化”等問題,《意見》有何規定?

  答:我國農村缺資金、缺人才,缺先進的管理,為發展現代農業,工商企業進入農業是必要的。從實踐情況看,工商企業直接租地經營,有利有弊,好處是可以帶來優良的品種、先進的技術和經營模式,不好的是擠占農民就業空間,容易加劇“非糧化”、“非農化”傾向。

  為鼓勵流轉土地用於糧食生產,《意見》提出,一是通過新增補貼向糧食生產規模經營主體傾斜、優先安排農機具購置補貼、開展生產者補貼試點、目標價格保險試點、營銷貸款試點、逐步實現糧食生產規模經營主體“願保盡保”等措施,重點扶持糧食規模化生產;二是通過糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區的產業規劃和相關農業生產扶持政策引導經營主體生產糧食;三是通過合理引導土地流轉價格,以降低糧食生產成本,穩定糧食種植面積。可以采取停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等措施,遏制撂荒耕地。

  為防止工商企業下鄉引發“非農化”,《意見》明確:一是鼓勵工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖和開發農村“四荒”資源等適合企業化經營的現代農業。二是對工商企業租賃農戶承包地加強監管和風險防範。包括,要求各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地有明確的上限控制;建立健全資格審查、項目審核和風險保障金三項制度,嚴格準入門檻,加強事後監管;定期對租賃土地企業的農業經營能力、流轉承包地用途等情況進行監督檢查,及時查處糾正違法違規行為等。

  問:規模經營為什麽要強調適度,實踐中如何把握這個度?

  答:現代農業的基本特征是農業生產的專業化、標準化、規模化、集約化。一定規模的土地集聚有利於發展現代農業。但是,任何一種土地經營方式,都存在勞動生產率與土地產出率如何均衡的問題,土地經營規模不是越大越好,應當有一個適宜的範圍。

  《意見》提出對“兩個相當於”的要重點扶持,即土地經營規模的務農收入相當於當地二、三產業務工收入的,土地經營規模相當於當地戶均承包土地面積10-15倍的,應當給予重點扶持。這主要考慮到我國農戶平均承包土地面積不足8畝,10-15倍在100畝左右,按農戶家庭2個勞動力種糧計算,現階段勞均收入可相當於出外打工。實際是種半年地等於打一年工。當然,由於各地二、三產業發展水平不一,農村勞動力轉移有快有慢,可以根據實際情況確定具體的標準。

  問:農業社會化服務體系是農業適度規模經營發展的有力支撐,《意見》提出了哪些新的措施?

  答:健全的農業社會化服務體系可以將農業經營主體從部分生產經營環節中解放出來,專註於發揮自身優勢,是農業適度規模經營發展的有力支撐。

  為提高農業社會化服務水平,《意見》提出了培育多元社會化服務組織的要求,拓展農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構的服務範圍,開展政府購買農業公益性服務試點;支持經營性服務組織發展農業生產性服務,積極推廣土地托管服務模式。同時,《意見》提出要發揮供銷合作社的優勢和作用,紮實推進供銷社綜合改革試點,推動供銷社與新型農業經營主體對接,鼓勵基層供銷社針對農業生產重要環節提升規模化服務水平。

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中央 正式 印發 農村 土地 流轉 文件 鼓勵 創新 形式
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=119962

簡要解讀《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》 ABCSTOCK

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780102vcr2.html

      11月20日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》
      
      
       分析全文,看到有些股友明顯存在誤讀,故個人簡要解讀如下:
       1、意見由中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發,不是由農業部印發,級別還夠高,表明中共中央和國務院對農村政策的高度重視。
       2、此政策不是土改,很多股友存在誤區,土改是農村土地和集體土地入市,改變原有性質;因此該政策對上市公司有農村土地預期入市的利好基本上不存在。
       3、從政策的整體來看,要點是發展規模經營和農業科技進步,因此對農業機械化和農機才是真正的利好。
       4、個股不做推薦,最近市場追高風險不小,請股友們謹慎投資。
簡要 解讀 關於 引導 農村 土地 經營權 經營 有序 流轉 發展 農業 適度 規模 意見 ABCSTOCK
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=120308

農地流轉指導意見有望月底前公布

來源: http://wallstreetcn.com/node/212763

首部關於農村產權交易市場的指導意見有望在本月月底前公布。

據《經濟參考報》消息,為了規範和促進農村土地產權流轉交易,政府擬出臺關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的指導意見,該文件由中央農村工作領導小組負責起草,或將於本月底前公布。據了解,這是全國層面上首部針對農村產權流轉交易市場的指導性文件,將對市場形式、規模、布局、品種以及市場功能作出明確規定。

據其報道,截至2012年底,全國已有800多個縣(市)、13000多個鄉(鎮)建立了土地流轉服務中心;林業系統成立了1200多家林權交易機構。到2014年10月底,全國有北京、上海、天津、重慶、安徽、山東、成都、武漢、杭州、廣州、昆明等11個省級或省會城市級農村產權交易服務機構。

但現在的農村產權交易機構面臨重重挑戰,一是交易機構定位模糊,主管部門不統一,有的是企業性質,按照公司機制運行,有的是事業單位,政企不分。二是法律制度不完善,集體產權是否必須進場規範交易、農村產權交易機構的合法性、二次流轉、長久不變等都缺乏相關法律依據。三是配套政策不完善。

上述報道引述專家預計,隨著政府即將出臺指導意見明確相關事宜,2015年的土地流轉交易會更加順暢,規模有望進一步擴大。

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農地 流轉 指導 意見 有望 月底 前公 公布
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農地流轉文件正式印發 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

據《經濟參考報》消息,首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件日前正式印發。

報道提到,這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件,對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定,主要包括:農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出,交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

“《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等‘三權分置’理論的落實。”《經濟參考報》引述一位知情人士表示,由於農村土地的產權權屬關系複雜,適用的規則也不同,所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉,恰恰相反,中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革,但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易,承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內,說明維護農民利益,防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

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農地 流轉 文件 正式 印發 集體 土地 承包權 承包 不得
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農地流轉文件正式公布 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件今天正式對外公布

這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件,對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定,主要包括:農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出,交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

《經濟參考報》曾引述一位知情人士表示,《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等“三權分置”理論的落實。由於農村土地的產權權屬關系複雜,適用的規則也不同,所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉,恰恰相反,中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革,但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易,承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內,說明維護農民利益,防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

以下是文件全文:

國務院辦公廳關於引導農村產權

流轉交易市場健康發展的意見

國辦發〔2014〕71號

 

各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

  近年來,隨著農村勞動力持續轉移和農村改革不斷深化,農戶承包土地經營權、林權等各類農村產權流轉交易需求明顯增長,許多地方建立了多種形式的農村產權流轉交易市場和服務平臺,為農村產權流轉交易提供了有效服務。但是,各地農村產權流轉交易市場發展不平衡,其設立、運行、監管有待規範。引導農村產權流轉交易市場健康發展,事關農村改革發展穩定大局,有利於保障農民和農村集體經濟組織的財產權益,有利於提高農村要素資源配置和利用效率,有利於加快推進農業現代化。為此,經國務院同意,現提出以下意見。

  一、總體要求

  (一)指導思想。以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導,深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神,全面落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,按照黨中央、國務院決策部署,以堅持和完善農村基本經營制度為前提,以保障農民和農村集體經濟組織的財產權益為根本,以規範流轉交易行為和完善服務功能為重點,紮實做好農村產權流轉交易市場建設工作。

  (二)基本原則。

  ——堅持公益性為主。必須堅持為農服務宗旨,突出公益性,不以盈利為目的,引導、規範和扶持農村產權流轉交易市場發展,充分發揮其服務農村改革發展的重要作用。

  ——堅持公開公正規範。必須堅持公開透明、自主交易、公平競爭、規範有序,逐步探索形成符合農村實際和農村產權流轉交易特點的市場形式、交易規則、服務方式和監管辦法。

  ——堅持因地制宜。是否設立市場、設立什麽樣的市場、覆蓋多大範圍等,都要從各地實際出發,統籌規劃、合理布局,不能搞強迫命令,不能搞行政瞎指揮。

  ——堅持穩步推進。充分利用和完善現有農村產權流轉交易市場,在有需求、有條件的地方積極探索新的市場形式,穩妥慎重、循序漸進,不急於求成,不片面追求速度和規模。

  二、定位和形式

  (三)性質。農村產權流轉交易市場是為各類農村產權依法流轉交易提供服務的平臺,包括現有的農村土地承包經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、林權管理服務中心和林業產權交易所,以及各地探索建立的其他形式農村產權流轉交易市場。現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等,以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主,不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權,具有明顯的資產使用權租賃市場的特征。流轉交易以服務農戶、農民合作社、農村集體經濟組織為主,流轉交易目的以從事農業生產經營為主,具有顯著的農業農村特色。流轉交易行為主要發生在縣、鄉範圍內,區域差異較大,具有鮮明的地域特點。

  (四)功能。農村產權流轉交易市場既要發揮信息傳遞、價格發現、交易中介的基本功能,又要註意發揮貼近“三農”,為農戶、農民合作社、農村集體經濟組織等主體流轉交易產權提供便利和制度保障的特殊功能。適應交易主體、目的和方式多樣化的需求,不斷拓展服務功能,逐步發展成集信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資等為一體的為農服務綜合平臺。

  (五)設立。農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構,可以是事業法人,也可以是企業法人。設立農村產權流轉交易市場,要經過科學論證,由當地政府審批。當地政府要成立由相關部門組成的農村產權流轉交易監督管理委員會,承擔組織協調、政策制定等方面職責,負責對市場運行進行指導和監管。

  (六)構成。縣、鄉農村土地承包經營權和林權等流轉服務平臺,是現階段農村產權流轉交易市場的主要形式和重要組成部分。利用好現有的各類農村產權流轉服務平臺,充分發揮其植根農村、貼近農戶、熟悉農情的優勢,做好縣、鄉範圍內的農村產權流轉交易服務工作。現階段市場建設應以縣域為主。確有需要的地方,可以設立覆蓋地(市)乃至省(區、市)地域範圍的市場,承擔更大範圍的信息整合發布和大額流轉交易。各地要加強統籌協調,理順縣、鄉農村產權流轉服務平臺與更高層級農村產權流轉交易市場的關系,可以采取多種形式合作共建,也可以實行一體化運營,推動實現資源共享、優勢互補、協同發展。

  (七)形式。鼓勵各地探索符合農村產權流轉交易實際需要的多種市場形式,既要搞好交易所式的市場建設,也要有效利用電子交易網絡平臺。鼓勵有條件的地方整合各類流轉服務平臺,建立提供綜合服務的市場。農村產權流轉交易市場可以是獨立的交易場所,也可以利用政務服務大廳等場所,形成“一個屋頂之下、多個服務窗口、多品種產權交易”的綜合平臺。

  三、運行和監管

  (八)交易品種。農村產權類別較多,權屬關系複雜,承載功能多樣,適用規則不同,應實行分類指導。法律沒有限制的品種均可以入市流轉交易,流轉交易的方式、期限和流轉交易後的開發利用要遵循相關法律、法規和政策。現階段的交易品種主要包括:

  1.農戶承包土地經營權。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權,可以采取出租、入股等方式流轉交易,流轉期限由流轉雙方在法律規定範圍內協商確定。

  2.林權。是指集體林地經營權和林木所有權、使用權,可以采取出租、轉讓、入股、作價出資或合作等方式流轉交易,流轉期限不能超過法定期限。

  3.“四荒”使用權。是指農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權。采取家庭承包方式取得的,按照農戶承包土地經營權有關規定進行流轉交易。以其他方式承包的,其承包經營權可以采取轉讓、出租、入股、抵押等方式進行流轉交易。

  4.農村集體經營性資產。是指由農村集體統一經營管理的經營性資產(不含土地)的所有權或使用權,可以采取承包、租賃、出讓、入股、合資、合作等方式流轉交易。

  5.農業生產設施設備。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的農業生產設施設備,可以采取轉讓、租賃、拍賣等方式流轉交易。

  6.小型水利設施使用權。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的小型水利設施使用權,可以采取承包、租賃、轉讓、抵押、股份合作等方式流轉交易。

  7.農業類知識產權。是指涉農專利、商標、版權、新品種、新技術等,可以采取轉讓、出租、股份合作等方式流轉交易。

  8.其他。農村建設項目招標、產業項目招商和轉讓等。

  (九)交易主體。凡是法律、法規和政策沒有限制的法人和自然人均可以進入市場參與流轉交易,具體準入條件按照相關法律、法規和政策執行。現階段市場流轉交易主體主要有農戶、農民合作社、農村集體經濟組織、涉農企業和其他投資者。農戶擁有的產權是否入市流轉交易由農戶自主決定。任何組織和個人不得強迫或妨礙自主交易。一定標的額以上的農村集體資產流轉必須進入市場公開交易,防止暗箱操作。農村產權流轉交易市場要依法對各類市場主體的資格進行審查核實、登記備案。產權流轉交易的出讓方必須是產權權利人,或者受產權權利人委托的受托人。除農戶宅基地使用權、農民住房財產權、農戶持有的集體資產股權之外,流轉交易的受讓方原則上沒有資格限制(外資企業和境外投資者按照有關法律、法規執行)。對工商企業進入市場流轉交易,要依據相關法律、法規和政策,加強準入監管和風險防範。

  (十)服務內容。農村產權流轉交易市場都應提供發布交易信息、受理交易咨詢和申請、協助產權查詢、組織交易、出具產權流轉交易鑒證書,協助辦理產權變更登記和資金結算手續等基本服務;可以根據自身條件,開展資產評估、法律服務、產權經紀、項目推介、抵押融資等配套服務,還可以引入財會、法律、資產評估等中介服務組織以及銀行、保險等金融機構和擔保公司,為農村產權流轉交易提供專業化服務。

  (十一)管理制度。農村產權流轉交易市場要建立健全規範的市場管理制度和交易規則,對市場運行、服務規範、中介行為、糾紛調處、收費標準等作出具體規定。實行統一規範的業務受理、信息發布、交易簽約、交易中(終)止、交易(合同)鑒證、檔案管理等制度,流轉交易的產權應無爭議,發布信息應真實、準確、完整,交易品種和方式應符合相應法律、法規和政策,交易過程應公開公正,交易服務應方便農民群眾。

  (十二)監督管理。農村產權流轉交易監督管理委員會和市場主管部門要強化監督管理,加強定期檢查和動態監測,促進交易公平,防範交易風險,確保市場規範運行。及時查處各類違法違規交易行為,嚴禁隱瞞信息、暗箱操作、操縱交易。耕地、林地、草地、水利設施等產權流轉交易後的開發利用,不能改變用途,不能破壞農業綜合生產能力,不能破壞生態功能,有關部門要加強監管。

  (十三)行業自律。探索建立農村產權流轉交易市場行業協會,充分發揮其推動行業發展和行業自律的積極作用。協會要推進行業規範、交易制度和服務標準建設,加強經驗交流、政策咨詢、人員培訓等服務;增強行業自律意識,自覺維護行業形象,提升市場公信力。

  四、保障措施

  (十四)扶持政策。各地要穩步推進農村集體產權制度改革,紮實做好土地承包經營權、集體建設用地使用權、農戶宅基地使用權、林權等確權登記頒證工作。實行市場建設和運營財政補貼等優惠政策,通過采取購買社會化服務或公益性崗位等措施,支持充分利用現代信息技術建立農村產權流轉交易和管理信息網絡平臺,完善服務功能和手段。組織從業人員開展業務培訓,積極培育市場中介服務組織,逐步提高專業化水平。

  (十五)組織領導。各地要加強領導,健全工作機制,嚴格執行相關法律、法規和政策;從本地實際出發,根據農村產權流轉交易需要,制定管理辦法和實施方案。農村工作綜合部門和科技、財政、國土資源、住房城鄉建設、農業、水利、林業、金融等部門要密切配合,加強指導,及時研究解決工作中的困難和問題。

 

                             國務院辦公廳

                            2014年12月30日

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農地 流轉 文件 正式 公布 集體 土地 承包權 承包 不得
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上海聯交所總裁:搭建PPP交易平臺讓項目流轉起來

8月15日,上海聯合產權交易所總裁錢琎在上海舉辦的第二屆中國PPP融資論壇上呼籲,建立PPP交易平臺。

錢琎表示,PPP交易平臺的建立,能夠為PPP項目中的社會資本提供進入、退出或流轉的可能,也為新的社會資本進入存量項目提供了通道,從而保持社會資本積極參與PPP項目的動力和活力,是對PPP項目從發起、融資、建設、運營到退出整個生態鏈的充實和完善,有助於構建PPP事業的長效發展機制,也符合中央關於“供給側改革”、“盤活存量”的政策導向。

他透露,目前,上海聯交所計劃在原有經驗的基礎上,立足上海,面向全國及國際,在財政部PPP中心的指導下,搭建PPP項目交易流轉平臺。通過此平臺為PPP項目落地實施一站式服務,包括交易信息發布、尋找社會資本、融資配套服務以及社會資本流轉等,配合政府相關部門的管理職能,在政府和市場之間形成紐帶與對接。

錢琎稱,聯交所的其他幾個業務板塊,包括融資租賃、供應鏈金融、跨境並購等,都能和PPP交易產生協同效應,從而促進PPP交易市場的活躍度,為資本退出和流轉提供高效而又合規的服務。

他對加快PPP項目交易流轉提出五點建議。

首先,在PPP制度的頂層設計時將PPP交易相關內容納入,以健全完善PPP項目發展的長效機制。

其次,在項目設計階段,就要有意識、有針對性地在部分PPP立項合同中進行專業化設計,突出項目的金融屬性和資本屬性,提高資本進出的流動性。

第三,應該鼓勵PPP項目產品創新,在PPP項目不同時期通過增資、股權轉讓等方式,引入更為匹配適合的社會資本方和財務投資人,擴大參與方範圍,進行風險、權責和利益的再次分配,充分發揮市場資源配置的作用。

第四,充分發揮交易平臺的市場化服務功能,做好交易服務的集成商,擴大項目信息發布與服務的範圍和渠道。我們聯交所願意做365天永不落幕的展示平臺。

第五,待交易數據有一定的積累的條件下,可推出PPP行業景氣指數,PPP資產證券化指數等,既有利於監管機構實時監測市場動態,做出系統性風險預警,也有利於金融產品的創新,為產品設計和定價提供參考。

上海 聯交所 總裁 搭建 PPP 交易 平臺 臺讓 項目 流轉 起來
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國家林業局出手整治集體林權流轉“亂象”

國家林業局制定的《關於規範集體林權流轉市場運行的意見》近日出臺。《第一財經日報》記者29日從國家林業局獲悉,針對一些地方出現的集體林權流轉“亂象”,國家林業局決定進一步規範林權流轉秩序,嚴格林權流入方資格條件,強化流轉合同管理,並加強林權流轉用途監督。

吉林省通化縣幹溝村村民孫秀娟手捧自家的林權證。攝影/章軻

《意見》明確,集體林權流轉是指在不改變林地所有權和林地用途的前提下,林權權利人將其擁有的集體林地經營權、林木所有權、林木使用權依法全部或者部分轉移給他人的行為,不包括依法征收致使林地經營權發生轉移的情形。

國家林業局有關負責人介紹,區劃界定為公益林的林地、林木暫不進行轉讓,允許以轉包、出租、入股等方式流轉。權屬不清或有爭議、應取得而未依法取得林權證或不動產權證、未依法取得抵押權人或共有權人同意等情況下的林權不得流轉。林權流轉應堅持依法、自願、有償和林地林用及公開、公正、公平的原則。

《意見》提出,對家庭承包林地,以轉讓方式流轉的,流入方必須是從事農業生產經營的農戶,原則上應在本集體經濟組織成員之間進行且需經發包方同意;以其他形式流轉的,應當依法報發包方備案。

集體統一經營管理的林地經營權和林木所有權流轉的,流轉方案應在本集體經濟組織內提前公示,依法經本集體經濟組織成員同意,采取招標、拍賣或公開協商等方式流轉;流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的,要事先報鄉(鎮)政府批準。林權再次流轉的,應按照原流轉合同約定執行,並告知發包方;通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的林地承包經營權,須經依法登記取得林權證或不動產權證書方可流轉。

委托流轉的,應當有林權權利人的書面委托書。林權流入方應當具有林業經營能力,鼓勵各地依法探索建立工商資本租賃林地準入制度。鼓勵和支持林業經營主體主動公示“林業生產經營改善計劃”,以及林地、林木開發利用和流轉合同履約等情況年度報告,自覺接受行政監督和社會監督。

《意見》要求,各地要完善縣級林業服務平臺功能,逐步健全縣鄉村三級服務和管理網絡,加強林權流轉信息公開,可采取減免費用、政府購買服務等方式鼓勵農戶和其他林業經營主體到林權交易平臺、公共資源交易平臺等公開市場進行林權流轉交易。

《意見》提出,引導和規範森林資源資產評估行為,向社會公布評估機構不良行為,指導和監督森林資源資產評估協會工作。各地要加強林權流轉合同管理,探索建立合同網簽和面簽制度,要求市場主體以規範格式向社會作出公開信用承諾,並納入交易主體信用記錄。

同時,推進林權流轉市場信用體系建設,探索建立林權流轉市場主體信用評級制度和信用評價成果運用機制,在實施財政性資金項目安排或授予榮譽性稱號時,將信用狀況作為參考條件;加強對林權流轉工作的指導,研究制定林權流轉具體操作規程,切實履行好林權流轉監督管理職責,及時查處糾正違法違規行為。

《意見》還提出,各地要建立林權數據動態管理制度,實行林權權源表管理模式,將林地承包合同和林權流轉合同、林權登記、林業經營主體、流轉交易、抵押擔保、森林保險以及森林資源等涉及林權信息有序銜接集成,實現關聯業務協同管理。加快推進林權流轉市場監管服務平臺建設,構建全國統一的“數據一個庫、監管一張網、管理一條線”的網絡監管體系,實現相關數據的互聯互通和縱橫信息共享。加快建立林權信息基礎數據庫和管理信息系統,實現網上辦理,逐步實現林權管理的自動化、標準化和信息化。

國家 林業局 林業 出手 整治 集體 林權 流轉 亂象
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葡萄酒旅遊起步 客流轉化成發展節點

近期一場由天貓主辦的萬國酒品鑒會上,除了發布的《天貓全球酒水消費報告》外,第一財經記者還留意到天貓等商家意欲打造線上葡萄酒銷售與線下旅遊體驗結合的O2T新模式。

什麽是O2T?負責承辦本次天貓萬國酒品鑒會的雨耕山酒文化產業園副總經理劉衛軍對第一財經記者解釋:“O2T的概念就是企業將線上產品銷售向線下旅遊集散平臺建設發展轉變的模式。”

根據山東煙臺市葡萄與葡萄酒局的數據顯示,2015年,納入煙臺市統一監測的張裕酒文化博物館、張裕國際葡萄酒城之窗、中糧君頂酒莊三處景區共接待遊客50萬人,實現景區收入6069萬元。

據第一財經記者了解,國內葡萄酒產區在拓展旅遊產業鏈上不遺余力,一方面是酒企借此縮短同終端消費者之間的距離,更多消費者得以通過遊覽了解或參與到酒企的生產過程當中,體會酒企文化及品牌內涵,從而增強消費者黏性,為產品銷售打下良好基礎。另一方面,旅遊業也可以促使酒企在管理和創新方面進一步走向精細化。

“雨耕山酒文化園在天貓上經營著進口葡萄酒旗艦店,同時也希望借勢將消費者引流至線下,從而將線上酒水銷售和線下旅遊結合,促進酒行業發展的閉環形成。線上的功能定位在產品認知和品牌推廣,著重的還是線下的定制化消費體驗。”劉衛軍表示。

葡萄酒產業與線下旅遊結合的定制體驗,需要與該行業契合度較高、具備特色的旅遊資源。

此外,根據天貓發布的全球酒水消費報告,中國已經成為全球酒水消費熱情最高的國家之一,線上購買酒水類產品的比重顯著提高,其中葡萄酒的購買人數最多,消費金額漲勢強勁。萄酒線上消費提升的因素,除了一線城市,更得益於二、三線城市的葡萄酒消費人群的快速增長,2013年~2016年期間,非一線城市購買人數提升4倍,客單價提升3倍。

這對於線下旅遊來說,與酒類產業的結合無疑也潛藏著巨大的爆發力。酒企跨界旅遊,在地理位置及酒文化上具有優勢。跨界,一方面可以促進酒的銷售業績,同時對於品牌認知度也會有進一步的提升,但挑戰也是巨大的。

劉衛軍告訴第一財經記者,酒文化園在旅遊方面的宣傳目前還相對比較低調,一方面是因為已經有的葡萄酒消費人群的特性,他們需要有旅遊品質保證的體驗,不適合大批量遊客同時參與。但這樣一個體量的產業園,又需要有客流量來帶動周邊消費。如何兼顧擴大旅遊營收、打造酒文化旅遊品牌與穩定酒產品消費者,中間還需要包括定位、管理等多方面的磨合。

第一財經記者在采訪中還了解到,國內葡萄酒旅遊剛剛起步,整個葡萄酒文化產業鏈條尚未完善,市場還尚在培育中。雖然根據天貓發布的報告,目前線上葡萄酒消費,年輕化趨勢明顯。但對於整個旅遊產業來說,這樣的增長顯然對行業貢獻率還比較低。

“18~22歲的年輕群體,三年間的銷售金額增速超過其他年齡段消費者,提升近3倍。數據背後折射的是消費升級背景下,國人消費品位的提升,葡萄酒文化開始融入中國餐飲文化、社交文化中。”天貓食品負責人令天告訴第一財經記者,“線上已經成為中國進口葡萄酒消費者獲取知識和購買的重要渠道。”

酒企想要借平臺之勢,以酒作為媒介傳播相關文化,迎合消費升級的需要,以發展旅遊產業作為出口,劉衛軍認為,對於正處於變革調整期的酒行業而言,可以有很好的築底作用。此外,旅遊業同酒業的深度融合也或將為行業整合提供新的機遇。

葡萄酒 葡萄 旅遊 起步 流轉 化成 發展 節點
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中信登正式起航 18萬億信托資產有望流轉盤活

資產規模已突破18萬億元的信托業終於迎來全國統一的登記平臺。12月26日,中國信托登記結算有限公司(下稱“中信登”)在上海正式揭牌,這意味著長期以來困擾信托流轉的桎梏有望化解。

盤活信托流轉

2016年1月11日,銀監會召開全國銀行業監督管理工作(電視電話)會議,關於2016年重點工作任務之一明確提出,設立中國信托登記有限責任公司,建立信托產品統一登記制度,推動銀行治理機制改革。

2016年9月中旬,上海銀監局在“上海銀行業服務自貿區建設三周年”總結中指出,中信登正在有序籌建,探索建立統一規範的信托登記、信托受益權流通轉讓平臺,兩個月之後的11月16日,中信登召開創立大會、董事會。

中信登註冊地為上海自貿區,註冊資本30億元。股權架構方面,中央國債登記結算有限責任公司(下稱中債登)為控股股東,占比51%;中國信托業協會、中國信托業保障基金有限責任公司、上海陸家嘴發展有限公司,以及信托行業中市場規模較大、行業地位居前、管理水平較優的18家信托公司參股。

中信登的成立對於信托業來說可謂巨大利好。

一方面,信托資產在2016年三季度末邁入18萬億大關,如此龐大的信托產品體系如何盤活?加快其流動性是業界關註的問題,此次中信登的落地,對於信托產品進行多層面的信息登記、在規範的前提下加速信息披露,使其成為資產荒行情下的社會最新優質資產。

另一方面,截至目前,中國信托產品登記機構共有兩個,中央國債登記結算公司和上海信托登記中心。成立於2006年的上海信托登記中心,其功能僅僅停留在信息登記階段,並沒有產生更多的外延功能,也沒有在行業中產生更大的影響力,而現有的資產交易所、資產交易平臺並不能滿足信托產品的資產交易需求。中信登的成立無疑填補了這一空白。

在2016年信托業年會上,銀監會信托部主任鄧智毅對於中信登的主要作用進行了闡釋,具體包括:集合信托計劃發行公示;信托產品及其信托受益權登記;信托產品發行、交易、轉讓、結算等;信托收益權賬戶的設立和管理;信托產品權屬糾紛的查詢和舉證以及提供其他不需要辦理法定權屬登記的信托財產的登記服務等。

對此,華融信托研究員袁吉偉對《第一財經日報》表示,信托登記公司是繼信托保障基金公司後又一行業重要的基礎性運營機構,有利於提升信托產品運行的透明性、規範性和流動性,對於行業發展是一大利好。

用益信托首席分析師李旸對《第一財經日報》表示,由於信托是私募產品,各家信托公司所披露的重要信息數據不夠全面,也不便於查詢,需要統一的機構進行規範運作,前期充分了解信托登記註冊信息後,為後期信托產品的轉讓流通奠定基礎。

“中信登平臺首先是做好登記,因為信托是非標產品,每個產品標的、交易對手均不同,不像是標準化產品轉讓起來比較容易,信息披露不是特別健全,如今中信登實現企業化運作建立市場,有了平臺登記再去流轉,提供平臺方便投資者交易。”李旸說。

袁吉偉表示,信托登記的相關制度還要加快制定,確保信托登記有效開展。信托登記公司的成立可能主要涉及信托產品發行、信托流轉、行業運營信息監測等工作,而對於信托法上要求的信托財產登記仍解決不了,信托財產登記是制約財產權信托乃至整個行業發展的重大制度障礙,未來仍需要監管層加快推動。

李旸也表示,中信登成立後,應盡快出臺相應的規定和管理辦法,提供平臺運作的基礎,便於信托登記流轉按照規定辦事,便於公司規範化運作。

盈利模式待解

李旸強調,中信登實行公司制,要界定是純粹性的商業公司,還是半官方、非營利性組織。

“有盈利機構股東在(諸如信托公司),因此不盈利股東不會出錢,但是也不會完全以盈利為目標,畢竟是行業基礎性保障機構。”袁吉偉表示。

從股東背景來看,中信登既有政府背景機構,又有市場化公司參與。業內人士普遍認為,預計中信登成立後,信托公司發行登記流轉信托產品在平臺上進行是強制性要求,並非信托公司自願選擇,類似於銀行理財產品在中債登的登記制度。

既然實行公司化運作,那麽中信登成立後的盈利模式及盈利前景如何?在李旸看來,短期盈利比較困難,如果找不到盈利模式難以可持續發展,此前產權交易所、金融交易所曾嘗試產品流轉,但後來都不了了之。

中信登在年初提出,經過一整年的籌備,直至年底才正式推出,除證明新機構的成立在實施層面需要耗費大量的精力外,也說明在信托行業推生新“機制”並不容易。對於信托機構而言,規範而詳盡的信批是“雙刃劍”。促使信托產品規範化不假,但也造成了信托公司在實際運營過程中成本的增加以及許多原本在行業中已經成為“默許”的行為如今被加註“邊框”,導致並非所有信托機構主動意願都十分強烈。

此外,對於財產信托而言,我國財產根據不同“屬地”擁有不同的財產登記平臺,例如房地產資產、股權資產等,而財產信托的登記則需要多個機構和部門的配合才能夠順利完成。至於投資者關註的風險是否能被有效預警,還有待觀察。

此前媒體報道稱,監管部門已經對中信登未來的盈利狀況作出初步預測。即中信登成立2-4年後,每年可獲取7-10億元營業收入,預計實現利潤3-5億元。

今年9月20日,銀監會《關於籌建中國信托登記有限責任公司有關事項的批複》顯示,同意公司在上海市發起籌建中國信托登記有限責任公司並成立籌備組,文海興、張榮芳、李元成為籌備組成員。

銀監會還要求,公司應嚴格按照有關法律法規要求指導籌備組辦理籌建事宜,自批複之日起6個月內完成籌建工作。同時,籌建期間接受銀監會的監督指導,不得從事金融業務活動。

事實上,作為參股的信托公司,安信信托已於10月12日公告了《關於公司參與中國信托登記有限責任公司設立的議案》,這一紙上市公司的披露信息可窺見籌建中的中信登出資人的端倪。公告顯示,公司擬以固有資金出資人民幣1.5億元,公司將根據中信登設立的進展,按照經批準的最終設立方案,足額、及時繳付認購的出資額。

中信 正式 起航 18 萬億 信托 資產 有望 流轉 盤活
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上海建立PPP資產交易流轉平臺

財政部PPP(政府和社會資本合作)中心與上海聯合產權交易所1日簽訂戰略合作協議。作為財政部PPP中心指導下的PPP資產交易流轉試點平臺,上海聯合產權交易所PPP資產交易中心也正式成立。

據了解,此次設立的平臺,將與各相關機構合作,立足上海,面向國際,發揮價值發現、風險化解等功能,提升各方參與PPP項目的動力和活力,將對解決目前PPP項目落地率較低的問題做出探索和實踐。

上海聯合產權交易所總裁錢琎說,PPP資產交易流轉平臺,其主要功能是為社會資本提供進入、退出或流轉的可能,既可為新的社會資本進入存量項目提供通道,也可為項目落地提供包括交易信息發布、尋找社會資本、融資配套等一站式服務,實現降低交易成本、擴大業務範圍、提升交易效率的作用,為PPP項目在不同階段找尋更加合適的投資方,支持包括PPP項目股權、債權以及項目公司的股權增資等業務。

相關資料顯示,目前進入財政部和發改委項目庫的PPP資產總量雖然達到13萬億元,然而實現落地的項目只有約三成,市場缺少資本退出的渠道是其中不容忽視的因素之一。

財政部PPP中心相關負責人表示,之所以選擇與上海聯交所合作,主要原因在於:一方面,上海產權市場經過長期發展,已經構建起完善的交易機制、信息系統、風控體系和會員管理制度,有能力幫助PPP業務更好地開展;另一方面,上海匯集了國內外眾多的金融機構和不同類型的社會資本主體,並且構建了相對完善的要素類交易市場體系,這都有益於PPP資產流轉平臺的建設。

上海 建立 PPP 資產 交易 流轉 平臺
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關於流轉稅制度深入改革的展望

2018年是中國流轉稅承上啟下的一年,繼增值稅全面覆蓋貨物、服務、不動產及無形資產之後,在政策和征管兩個維度上持續深化、細化,為增值稅立法奠定基礎;消費稅管理進一步加強,在稅目稅率、征收環節、系統及發票管理乃至將服務納入消費稅範疇等方面都有很多進一步研究和完善的空間。

6月15日,全國各省(自治區、直轄市)級以及計劃單列市國稅局、地稅局合並且統一掛牌,標誌著分立長達24年的國地稅實現了合並,而在7月底前,市、縣級稅務局將逐級分步完成集中辦公、新機構掛牌等改革事項,最終完成國地稅全面合並。國稅地稅征管體制改革邁出階段性關鍵一步,必然帶來從制度設計到納稅服務以及稅收風險管控的一體化,從而推動流轉稅的發展。

增值稅改革脈絡

增值稅和消費稅是流轉稅里最主要的兩個稅種。營改增從2012年開始推進,從整個進程來看,其改革脈絡是非常清晰的,增值稅更適合各細分行業分工合作,也更有利於現代服務業的發展。營改增在全國的迅速推行反映了增值稅對稅收中性原則的體現,適應和推動了經濟發展。根據國家稅務總局統計數據,6年來,營改增累計減稅金額約2萬億元,助力GDP持續增長。

目前,增值稅仍在不斷的鞏固和完善中,大量政策和征管補充文件的出臺為增值稅立法做準備。主要包括以下幾個方面:

一是稅率的簡並。增值稅稅率簡並是完善增值稅政策,實現稅收中性的最重要的一環。考慮到對財政收入和總體稅負的影響,簡並稅率將分步驟、分階段逐漸推進。2018年5月1日起,將17%的增值稅稅率降至16%,將11%的增值稅稅率降至10%。這次雖然只是1個點的下調,但是預計未來幾年仍然有繼續下調的空間。到增值稅立法時,稅率很有可能減為兩檔,一檔標準稅率,一檔是針對基礎民生和扶持行業的低稅率,低稅率也應當限制在比較窄的範圍內。

二是完善增值稅政策。包括完善進項稅額抵扣及扣除率規則;梳理稅收優惠政策,使其不斷趨於平衡;進一步打通增值稅抵扣鏈條,避免重複征稅;完善出口貨物及服務退稅、免稅政策規則;針對新業態和新領域,使文件內涵愈加清晰等。

三是實現留抵退稅。在6月27日出臺的財稅【2018】70號文中,將留抵退稅的範圍擴大到了裝備制造等先進制造業和研發等現代服務業共18個大類行業,再加上電網企業一共19個行業,進一步增強了企業資金的流動,助力經濟高質量發展。未來我們期待可以實現全面的留抵退稅。

四是完善增值稅征管。包括出臺並完善增值稅申報比對管理;通過網上辦理、遠程辦稅等手段減少納稅人的奔波,以助於納稅人集中處理稅務事項;依托電子底賬大數據庫,加強發票管理;金稅三期征管系統及開票系統持續升級;不斷完善出口服務零稅率及免稅征管辦法;通過納稅評估、稅務稽查等手段開展事後管理等。

近日,經濟合作與發展組織(OECD)官網刊發文章,指出中國政府近年的增值稅改革遵循了OECD所倡導的增值稅制度中性、效率、公平、簡便的設計原則,既與國際通行的增值稅制度更好地銜接,也體現了中國作為OECD增值稅全球論壇成員國的擔當和作為。展望我國增值稅立法,應繼續以國際通行的稅收原則為統領,從政策和征管兩個方面完善增值稅,推進構建更加科學的增值稅制度體系。

消費稅持續完善

近幾年來,消費稅改革持續推進。從政策層面看,稅目上取消了酒精、汽車輪胎消費稅;將化妝品稅目更名為高檔化妝品,取消對普通美容、修飾類化妝品征收消費稅;對高汙染、高能耗的電池、塗料開征消費稅;對超豪華小汽車加征消費稅。同時,對利用廢棄的動植物油生產純生物柴油免征消費稅,提高成品油的稅率。從征管層面看,消費稅的管理也在持續加強。

從2011年到2017年消費稅的收入總量看,消費稅一直持續穩定增長,由於消費稅稅目的調整以及健康環保等因素對於生產消費的影響,近三年消費稅收入基本持平;從收入比重上看,消費稅占全部稅收收入比重穩定在7到8個百分點左右。

和增值稅一樣,消費稅也在不斷地夯實完善當中,最終將走向立法環節。從未來的發展方向看,主要有以下幾個方面:

一是稅目、稅率隨著經濟發展不斷調整。隨著社會的發展,居民生活水平不斷提高,原先觀念中的某些“奢侈品”逐漸走入千家萬戶,成為日用品,這些產品將逐漸退出消費稅的範疇。同時,各種新型產品是否屬於消費稅的征收範圍也需要進一步明確。從稅率看,消費稅稅率的設計體現著消費稅調節的縱深程度,其稅率的調整須適當、有序、穩步地進行,既應充分表達作為征稅者的政府部門在優化消費結構方面的意圖,又要避免因征稅而可能出現的影響生產發展和抑制正常消費行為的副作用。

二是奢侈服務可能納入消費稅範圍。隨著服務業全面納入增值稅範疇,可能考慮將特定的高檔或限制性消費服務行業納入消費稅征稅範圍,從而起到引導消費、提倡理性節儉的目的,在消費稅層面也實現貨物與服務流轉稅的統一。

三是征收環節逐步移向批發零售環節。我國現行消費稅的征收環節除卷煙增加了批發環節的消費稅,金銀首飾和鉆石及其飾品在零售環節征收等特殊情況外,其他應稅消費品限於生產、委托加工和進口環節征收。有關方面正在考慮通過將消費稅征稅環節由生產環節調整至批發環節或者調整至零售環節,以堵塞消費稅征稅環節漏洞。

四是消費稅的征管必將加強,很可能借鑒增值稅征收管理的經驗,將消費稅納入發票管理體系。一方面完善金稅三期征管系統,以適應消費稅日常管理要求,提高征管效率;另一方面,可能參考增值稅進項發票抵扣的做法,對連續生產應稅消費品的消費稅采用抵扣管理,以票控稅。同時依托信息化管理,完善對消費稅稅種核定、申報、優惠減免及消費稅抵扣的系統化、信息化和痕跡化鏈條式管理。

從國地稅合並看稅收一體化管理

在營改增之前,營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人,就其所取得的營業額征收的一種稅,增值稅則是針對銷售貨物以及加工修理修配勞務等征收的。營改增前營業稅和增值稅的征收範圍在某些業務上可能有重疊的情況,這也是比較困擾一些行業的問題。

如果一個納稅行為既有銷售貨物又有提供相應的服務的話,那麽如何來征稅?以2016年加入營改增的餐飲行業為例,在營改增之前,餐飲行業交5%的營業稅。但如果餐廳有外賣或宅急送業務就有可能被要求按17%交增值稅。還有一個例子是電梯維修和保養,在營改增之前,電梯的維護保養是按照營業稅來征稅的,維修則需要按17%繳納增值稅。實務操作中往往存在劃分不清或各地稅務機關掌握口徑不一致的情況。

上述問題的其中一個原因在於增值稅和營業稅是分別由國稅局和地稅局來征收的,所以對於同一種業務到底該收增值稅還是營業稅各部門就會有不同的看法。隨著營改增的完成,國地稅也迎來了合並,更有利於統一管理,減少類似問題的產生。

在備受外界關註的執法標準方面,國地稅合並後按規定應當由原國稅、地稅機關分別進行行政處罰的同一個稅收違法行為,新稅務機構不得給予兩次及以上罰款的行政處罰。對於原國稅、地稅機關稅收政策執行口徑、適用行政處罰裁量基準,對同一個體工商戶征收方式、定額核定依據不一致的,新稅務機構應按照依法合規、有利於納稅人和有利於優化服務強化管理的原則統一明確執行標準,統一執法尺度。

筆者認為,國地稅合並利於稅收一體化管理,包括以下幾方面:

一是有利於統一稅收政策,提高征管效率。國地稅分設在一定程度上造成稅收政策分裂,不同稅種對於各稅收要素的基本理念、政策設置和征管方式存在差異,合並則利於稅收理念的統一,進而完善各稅種政策;國地稅分設在一定程度上造成稅收信息分裂,對於同一個企業,國地稅分別對不同稅種進行管理、評估和稽查,合並後則可以全面掌握企業情況,各稅種聯動,避免重複檢查,進而大幅提升征管能力。

二是有利於降低征稅成本,減少納稅人負擔。從國家整體層面看,國地稅合並減少了機構設置和人員安排,減少了征管系統等硬件軟件的重複開發和設置,必將有效降低稅收成本,節省社會資源;對納稅人來說,國地稅合並在國地稅聯合服務的基礎上更進一步,在稅務登記、提交資料及稅收應對等程序性事項上,負擔將更加減輕,從而提升納稅人的辦稅效率。

三是各項稅費一體化管理,稅收風險控制更為嚴密。據悉,除各項稅收外,各級稅務機關還將承擔所轄區域內的非稅收入征管,同時,養老保險費、醫療保險、失業保險等各項社會保險費也將交由稅務部門統一征收,國家各項收入及社會保險費用管理將趨向一體化。

統一管理各項稅費的同時,隨著金稅三期等稅收電子信息系統的征管功能進一步增強,稅務機關對稅收風險的管理和控制必將更為嚴密,更趨於數字化和自動化管理,更便於全環節和全稅種掌控。(例如,可將房地產交易發票數據同步用於契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、所得稅等多個稅種管理)。

對於納稅人而言,隨著稅務機關打擊偷漏稅等稅收違法行為的技術手段不斷提升,隨著稅收誠信對於企業和個人信用等級的影響不斷加強,對於企業稅收風險的控制越來越重要和緊迫,同時采用數字化、自動化的稅務管理系統來降低稅收風險,也將越來越普遍。

(作者系普華永道中國內地及香港流轉稅主管合夥人)

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責編:孫維維

關於 流轉稅 流轉 制度 深入 改革 展望
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萬科歉收:上半年銷售金額增速不足一成,凈經營現金流轉負

盡管上半年的營業收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速,但面對前所未有的嚴厲調控和緊縮的信貸環境,強如萬科,亦倍感壓力。

2018年中報數據顯示,萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元,同比增速不足一成。而即便在面對威脅企業存亡的股權大戰發生的2016、2017年同期,萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

此際,萬科在新業務的拓展上表現較為進取,在融資成本方面也頗有優勢。但受各種因素影響,萬科經營活動產生的現金流量凈額少有地由正轉負,人民幣貶值帶來的匯兌損失,也影響公司的利潤水平。

對於未來,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示:“我們也在不斷調試自己,去適應新的政策和要求。行業還有空間,城鎮化的進程依然沒有完成,容量依然很大。”他說,城市中人們在衣食住行、對空間需求還是非常大,因此對市場和業務前景有基本信心。

不過,目前萬科的營收和利潤主要來源仍是地產開發,多元化業務還在投入階段。

長租公寓房間數超16萬

8月21日,萬科召開2018年中期業績推介會,由祝九勝和執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭出席。

董事長郁亮缺席的花絮輕輕飄過推介會上空,上市公司的業績表現才應是關註焦點。

數天前開始,一場從北京開始的覆蓋南北的房租大討論持續發酵,包括開發商在內的長租公寓運營商被指為推高租金的主要因素之一。

今年初萬科把住房租賃業務確立為核心業務,截止至6月末,公司長租公寓業務已覆蓋30個主要城市,累計獲取房間數超過16萬間,其中6萬間是今年上半年新增的,而累計開業只有4萬間。對於此話題萬科避無可避。

祝九勝表示,關心機構進來後會不會推高租金,可能有誤會。“考察機構在一個城市住宅租賃的介入程度,一般會用滲透率指標。目前機構在中國最高的城市機構滲透率5%,而在深圳連2%的滲透率都不到。萬科在深圳公寓入住率92%以上,但我們每房單價才1800元左右。”

“長租公寓是一個新型業務,大家在觀察他的同時,需要有一定的耐心。”祝九勝說。

在多元化的發展上,萬科在物業管理服務、商業開發與運營方面、物流倉儲數個業務上的業務較為進取。

報告期內,萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米,實現營業收入41.6億元,同比增長29.8%;商業開發與運營方面,萬科的商業地產平臺印力共管理126個項目,總建築面積915萬平方米,已開業自持項目79個,包括53個購物中心。

物流倉儲服務方面,萬科已成為普洛斯的第一大股東。截止6月底,萬科物流倉儲業務累計已獲得項目84個,近期萬科通過並購方式獲得太古實業在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫,實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

目前,萬科的多元化業務仍在投入階段,今年上半年對萬科的收入貢獻僅有11.8億元,房地產開發主業的發展才是萬科業績的決定性因素。

經營現金流凈額轉負

2018年上半年,萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米,銷售金額3046.6億元,同比分別上升8.9%和9.9%。

萬科業績推介會上,高管們並未對業績增速放緩作出詳細解釋。會後對此,孫嘉對第一財經表示,房地產行業是長周期產業,下半年會有更多項目入市。

即便如此,過去兩年的中期業績中,即便是在股權大戰期間,萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

但若把萬科上半年銷售增速放緩歸結在調控導致中的行業周期上,也不夠全面。因三巨頭中,上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元,增長42.8%,而恒大合同銷售金額為3041.8億元,增長24.62%。而同期,行業的銷售金額平均增速是14.8%。

一個與此相關的重要指標是,今年上半年,萬科經營活動產生的現金流出現近年來頭一次凈流出,為負的42.55億元,同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬科向來強調回款和現金流管理,現金流量凈額轉負較為少見。

萬科的合並現金流量表明細顯示,上半年,銷售商品、提供勞務以及收到其他與經營活動有關的現金合共1976.2億元,但現金流出合共2018.7億元。

孫嘉告訴第一財經,現金流量凈額之所以由正轉負,“是因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長,而上半年的開工面積比較多,所以支出也會比較多,另外此前收購普洛斯股權等費用也是在上半年支出。”

中報顯示,萬科上半年銷售滾動回款率保持在93%以上。按照孫嘉說法,六年前萬科這個數字也只有80%,這些年一直處於改善的狀態。

不過,滾動回款率是按照過去12個月的實收銷售款和銷售收入來計算;如果采用即時回款率,萬科上半年只有64.8%,跑輸了好幾個TOP10的同行。

收入和利潤方面,上半年,萬科實現營業收入1059.7億元,同比增長51.8%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤91.2億元,同比增長24.9%。

值得註意的是,由於上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致,萬科中期錄得匯兌虧損8.78億元,但去年同期萬科通過匯兌獲益1.29億元。

匯兌虧損影響公司利潤水平,萬科表示會適時采用套期保值工具覆蓋匯率風險敞口,朱旭稱,風險敞口小於12億美元,對公司造成的償債壓力較小。不過對於套保造成的財務成本,萬科並未明示。

值得肯定的是,憑借良好的資本市場形象,萬科在融資方面仍有較大優勢。萬科完成五期超短融發行利率區間為3.25%-4.6%;而8月發行的住房租賃專項公司債票面利率僅為4.05%,創2017年以來房企公司債發行利率新低。

截至6月底,萬科持有貨幣資金1595.5億元,遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元。

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責編:彭海斌

萬科 歉收 上半年 上半 銷售 金額 增速 不足 一成 經營 現金 流轉
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