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外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶，也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中，有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵，不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司，也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑，案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋，以每坪一九八萬元成交，創下台灣法拍屋單價最高紀錄，一度還成為官方打房標的；後來前屋主霸占該屋，讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面，也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中，行事低調的劉媽媽原本拒不露面，但後來竟大方現身媒體面前，這其中轉折，全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師，華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司，劉媽媽怕媒體拍照不想出庭，我對她說，『不出庭，官司會愈拖愈久』，最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上，彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝，在白淨斯文的外表下，今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰，在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任，就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案， 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵，以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬，一邊執業，一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師，因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期，他為避免被刁鑽的房仲學生考倒，花很多時間充實房屋交易實務案例，例如「三角簽」糾紛、凶宅認定，「為了找答案，假日我假裝成客戶，去房仲 公司問業務員，可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是，十年前房仲認定「凶宅」一詞，是請賣方勾選是或不是，但何謂凶宅並無具體定義，常因每個人主觀認知不同而有差異，進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛，後期也有房仲將凶宅定義改為：「是否曾在持有期間內，於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述，會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故，為了規避，可將房子移轉給配偶等親友，再由親友名下出售。

實務上，黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制，其實是沒有用的，反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱，黃坤鍵執業以來，幾乎都集中在不動產領域，處理過各式各樣的房地產個案，就連沒有律師想碰的冷門都更案，他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案，是坐落台北市忠孝東路四段，不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約，雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判，但徒勞無功，於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人，怎會一拖十幾年毫無進度？」黃坤鍵實際了解發現，屋主直接與建商談判，雙方易陷入僵局，有他居中斡旋，進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇，「你做這個可以拿多少錢？你有錢也沒命花！」回想當時處境，「我才二十六歲，說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤，壓力大到一度萌生退意，想推掉所有都更案；但最終他並沒有「落跑」，反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說，參與都更最終是責任感支撐，晚上代替住戶開協調會是家常便飯，有時住戶對法令不了解，一遇到問題就打電話給他，幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件，住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待，這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線，甚至會擺明地說：「你們要把我當自己 人，才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵，希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後，黃坤鍵逐漸做出口碑，建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹，六年前，他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約， 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時，劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶，最後卻棄標收場，劉媽媽除了面對輿論壓力，還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手，為降低外界繪聲繪影的傳聞，黃坤鍵當時建議她，第一，不要逃避媒體，主動說清楚、講明白，購買帝寶是自住；第二，對外統一 發言窗口。也因此，黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標，甚至主動回答媒體問題，他穩健的台風與專業的應答，加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快，最重要的是口風很緊，贏得客戶信任，透過劉媽媽介紹，他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到，昔年一塊不起眼的田，憑著一股傻勁默默耕耘，竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師，也讓他從一位都更局外人，變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生：1978年

現職：華亞協和法律事務所合夥律師經歷：至遠法律事務所訴訟部律師學歷：台大法律系、台大法律研究所

家庭：未婚

受政策打房、國內不動產價格漲到高點、投報率偏低等影響，國人紛紛「錢」進海外，去年海外不動產交易金額就高達七四○億元，這股商機連「法拍屋大王」游世一都看好，卻也反映出台灣資金外流的嚴重現象。

撰文‧梁任瑋

海外不動產投資熱，熱度有增無減，去年交易金額再創新高達七四○億元，較前年成長八五％。今年第一季，成立不到三年、專門經營海外不動產銷售的亞太國際地產，就賣出五百戶馬來西亞預售屋，銷售金額達五十億元。

這股商機連「法拍屋大王」、寬頻房訊總經理游世一都看好，暫時放下法拍市場，去年底入股台灣最大的海外不動產房仲公司亞太國際地產，持有一成股權，投資金額五千萬元。

現象一：大戶轉戰

法拍屋大王入股亞太國際

游世一表示，「全世界又不是只有中華民國一個賭場而已，現在政府打房到最後是全民皆輸，投資人乾脆換一家賭場玩。」三月初，亞太國際舉辦喬遷典禮，現場來了房地產各大業者，當日，沉寂已久的游世一就以亞太國際股東身分現身，備受矚目。

亞太國際地產總經理秦啟松證實，單單今年前三月，公司就成交五百戶馬來西亞的預售屋，「其中有一半是台灣人買的，其餘客源來自香港、澳門、東南亞投資客。」台灣人錢進海外的國家，從四年前的東南亞、日本，已跨足到歐、美、澳等地，去年，亞太國際總銷金額高達一六○億元，其中有八十億元是賣馬來西亞預售案，成交戶數高達一千五百戶，其次是澳洲、英國，銷售規模不輸給台灣大型建商一年推案量。

據了解，游世一主要是看好秦啟松去年開始在台灣房仲業建立起一個「聯銷平台」，亞太國際負責開發商品，同業扮演銷售通路角色，各家房仲公司都可以介紹投資人給亞太國際，把餅做大之後，秦啟松幾乎沒有敵人，也成為台灣最大的海外不動產房仲公司。

此外，游世一在房地產業資歷長達二十多年，其擁有豐沛的人脈正好與秦啟松互補，所以亞太國際去年底擴大營運規模增資之後，雙方一拍即合。

外商商仲業者第一太平戴維斯總經理高銘頂說，台北市房價動輒一坪一百多萬元起跳，在新版房屋稅上路後，持有成本已與海外不動產差距縮小。

第一太平戴維斯統計，去年台灣赴海外投資不動產金額高達七四○億元，有一半是購買海外住宅，以單戶平均投資金額一千萬元計算，戶數將近四千戶，逼近台北市中山區一年的買賣移轉件數，這又是另一個台灣資金嚴重外流的管道。

現象二：房仲兼賣

高達八十個品牌搶食大餅

「錢一直往外流到海外投資，最少十年才會回台灣。」游世一向友人透露，以前買海外房地產的都是散戶，現在連財團都去海外投資了，包括國泰、富邦、宏泰人壽都積極在英國買商辦大樓、找物件，等於把台灣最安定的力量連根拔起，不但財政部課不到稅，也將動搖台灣國本。

資金出走的背後，來自於台灣房屋持有成本持續攀升、交易量創新低，房仲業者為了求生存，各大連鎖品牌近年紛紛赴海外開發案源，回台內銷給台灣人。

除了選在五星級大飯店舉辦產品發表會，每周還有區域說明會，每月再帶團到海外考察，可見海外投資不動產商機的潛力驚人。

像秦啟松原本是台灣房屋加盟店的店東，四年多前，台灣房屋開始布局海外市場，派秦啟松赴馬來西亞打頭陣，沒想到一戰成名，業績愈做愈大；一二年，他乾脆自立門戶成立亞太國際地產，專營台灣人投資海外不動產；去年開始甚至外銷台灣預售案，包括新潤、鄉林、富旺建設都有配合，成為一個國際聯銷平台。

近五年，國內各大房仲業者積極銷售海外不動產，其中，信義房屋一○年即布局日本市場，是同業最早；大師房屋則以美國、日本、澳洲為據點；台灣房屋一二年也正式成立海外事業部，以東協國家為主；其餘包括二十一世紀不動產、全國不動產、東森、中信房屋等也不缺席；僅剩永慶房屋、住商不動產海外據點仍以中國為主。

「過去三、四年，房仲店數暴增，兼賣海外預售案至少讓業務員不會失業，但目前台灣銷售海外預售案的業者，至少有七、八十個品牌，甚至連旅行社、跑單幫業者都參一腳，素質參差不齊，枱面下交易糾紛頻傳。」一位房仲業者指出。

台灣資金外流危機衍生出的另一個現象是，有不少台灣人因自備款不足，向銀行申請自有住宅增貸，搬錢去海外投資，「若投資有獲利都沒問題，最怕的是一旦海外房地產套牢，最後是血本無歸，連台灣的房子都賠進去。」業者透露，海外房地產普遍存在交易資訊不透明的問題，甚至有黑心房仲賺差價賣給台灣人，從中賺取暴利。

大師房屋董事長陳建慶表示，到海外投資不動產本來就存在風險，投資人除了慎選登記在案的房仲公司、發展成熟的國家，下手前也一定要打聽當地房價行情、明查暗訪價格，才不會成為冤大頭。

一向被視為房市領頭羊的豪宅，總能在價格上發揮「打個噴嚏，全房市都感冒」的效應。

知名豪宅代表，北市仁愛路「宏盛帝寶」最新成交紀錄出現在去年三月、每坪近二百一十八萬元，不僅是實價登錄上路以來最低價，與二○一三年七月每坪逼近三百萬元的紀錄相比，重挫近三成。

此後，豪宅的行情即明顯被拖累，信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」去年七月來到每坪約二百九十萬元的高價，十二月竟跌至每坪近二百四十三萬元，不到半年即「縮水」近五十萬元。

當豪宅價格大跌，市場對房市更趨悲觀之際，根據近日公告，影劇圈「驚世夫妻」名模洪曉蕾、老公王世均，登記在「久大國際文具公司」名下、位於台北市仁愛路 豪宅「禾康世家」，以底價二億四千七百萬元被法拍；新光金控董事長吳東進夫人許嫺嫺名下豪宅「新光瑞安傑仕堡」，也以一億六千多萬元價格遭法拍，兩件法拍 案皆在下個月執行。

帝寶市價行情沒了流入法拍市場，明年釋出

但更震撼的，恐怕還不只如此，因為鮮為人知的是，帝寶也有三戶將被迫法拍。

嫻熟法拍市場、誠信國際地產公司董事長蔡璟柏指出，其中兩戶即將進入查封程序，只差貼上封條，另一戶還在等候判決書，但流入法拍市場也是十之八九的事。

另一位知情人士透露，這次房子遭法拍的當事人，是多次高調炫富的「帝寶貴婦」，當初以一坪約二百四十萬元的價格入主此處，但現在負債比太高，若要還清債務，必須以每坪三百五十萬元售出，遠超市場行情，不可能成交，故選擇直接流入法拍階段。

業者表示，按正常程序，房子從查封到估價，至少要半年時間才會正式對外法拍，估計最快明年上半年，這三戶帝寶法拍屋就會釋出。

事實上，帝寶遭到法拍並非第一次。大有巴士前大股東林富慧因官司纏身，以名下公司「國際山霖汽車」持有的帝寶被拍出，最後在二○一一年由投資大戶劉媽媽（劉月釵）趁二拍時撿便宜，以每坪近一百九十八萬元得標。

儘管這次帝寶將遭法拍，同樣是屋主淪為「落難王孫」，必須填補財務黑洞的個人問題所致，但業界一致認為，以帝寶在房市動見觀瞻的地位，勢必讓原本就因為政府打房而冷颼颼的行情，雪上加霜。

房地合一再補一刀加劇房市「多殺多」慘況

按慣例，一拍比照市價、二拍打八折，且通常二拍才會有人為了撿便宜而搶標的情況來看，這次帝寶將面臨每坪價格跌破兩百萬元的保衛戰。

「未來豪宅價格的修正幅度，震盪會很大！」住商不動產企研室主任徐佳馨表示，以最新確定的成交案例，力晶前董座黃崇仁以每坪二百零九萬元買下「文華苑」而言，價格看似維持高檔，但與先前成交價（約每坪二百五十萬元）相比，跌幅不可謂不大。

自二○一二年央行步步緊縮豪宅貸款成數，以及財政部針對豪宅進行實價申報查稅（編按：台北市總價七千萬元、新北市六千萬元、外縣市四千萬元以上之屋主若無舉證成本，即課徵售屋所得一五％稅金），無不令買方聞之色變，不願輕易出手。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出，房市已走了十年多頭，有能力持有豪宅者，也買得差不多了，如今在豪宅稅、實價查稅上路後，買盤只剩全盛時期的三成；等明年房地合一上路，再補一刀，已無太多富豪想再置產。

儘管豪宅並非一般人所能購買，但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，豪宅始終是屋主的比價基準，一旦價格疲軟，拖累周遭房價，久而久之，建商不願高價搶地，房市就無上升動能可言。「帶頭大哥（豪宅）不見了，房市就如同一盤散沙，灰飛煙滅了。」

「一般人的想法是：豪宅跌，房價一定跌。」徐佳馨認為，在豪宅領跌、甚至遭法拍的情況下，市場對價格的信心再度重挫，預估明年不少區域「多殺多」局面將加劇，特別是推案量大、二○一二年高點期間湧入大批投資客的市場，包括新北淡水、桃園青埔。

高端市場大洗牌富麗堂皇不再是主流口味

曾敬德則建議，近期自住客不妨多方看屋、大膽砍價；若想撿便宜，盡量迴避屋主於二○一二到一三年、房市位於高點時買進的物件，因為惜售心態可能相對強，較難如願。

帝寶打入法拍，還有一點值得留意的是，未來買方對豪宅口味可能大幅轉變。黃舒衛認為，未來受青睞的豪宅，不再會是像帝寶這種標榜大坪數、富麗堂皇形態，卻 沒有其他鮮明特色者，而會轉向如「亞太會館」這種綠建築、物流管理更特殊的產品。但這種豪宅更少釋出，這也代表著，未來豪宅市場更容易呈現猶如窒息般的交 易量了。

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註1：實價登錄上路日期為2012年8月註2：2014年3月為最後一筆交易物件資料來源：內政部不動產交易實價查詢網、台灣房屋智庫整理：張舒婷