ZKIZ Archives


三十四歲黃坤鍵 敢碰豪宅法拍、冷門都更案 劉媽媽、文林苑王家 唯一信任的律師

2012-5-7  TWM



外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶,也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中,有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵,不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司,也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑,案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋,以每坪一九八萬元成交,創下台灣法拍屋單價最高紀錄,一度還成為官方打房標的;後來前屋主霸占該屋,讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面,也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中,行事低調的劉媽媽原本拒不露面,但後來竟大方現身媒體面前,這其中轉折,全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師,華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司,劉媽媽怕媒體拍照不想出庭,我對她說,『不出庭,官司會愈拖愈久』,最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上,彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝,在白淨斯文的外表下,今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰,在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任,就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案, 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵,以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬,一邊執業,一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師,因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期,他為避免被刁鑽的房仲學生考倒,花很多時間充實房屋交易實務案例,例如「三角簽」糾紛、凶宅認定,「為了找答案,假日我假裝成客戶,去房仲 公司問業務員,可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是,十年前房仲認定「凶宅」一詞,是請賣方勾選是或不是,但何謂凶宅並無具體定義,常因每個人主觀認知不同而有差異,進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛,後期也有房仲將凶宅定義改為:「是否曾在持有期間內,於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述,會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故,為了規避,可將房子移轉給配偶等親友,再由親友名下出售。

實務上,黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制,其實是沒有用的,反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱,黃坤鍵執業以來,幾乎都集中在不動產領域,處理過各式各樣的房地產個案,就連沒有律師想碰的冷門都更案,他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案,是坐落台北市忠孝東路四段,不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約,雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判,但徒勞無功,於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人,怎會一拖十幾年毫無進度?」黃坤鍵實際了解發現,屋主直接與建商談判,雙方易陷入僵局,有他居中斡旋,進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇,「你做這個可以拿多少錢?你有錢也沒命花!」回想當時處境,「我才二十六歲,說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤,壓力大到一度萌生退意,想推掉所有都更案;但最終他並沒有「落跑」,反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說,參與都更最終是責任感支撐,晚上代替住戶開協調會是家常便飯,有時住戶對法令不了解,一遇到問題就打電話給他,幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件,住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待,這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線,甚至會擺明地說:「你們要把我當自己 人,才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵,希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後,黃坤鍵逐漸做出口碑,建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹,六年前,他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約, 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時,劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶,最後卻棄標收場,劉媽媽除了面對輿論壓力,還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手,為降低外界繪聲繪影的傳聞,黃坤鍵當時建議她,第一,不要逃避媒體,主動說清楚、講明白,購買帝寶是自住;第二,對外統一 發言窗口。也因此,黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標,甚至主動回答媒體問題,他穩健的台風與專業的應答,加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快,最重要的是口風很緊,贏得客戶信任,透過劉媽媽介紹,他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到,昔年一塊不起眼的田,憑著一股傻勁默默耕耘,竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師,也讓他從一位都更局外人,變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生:1978年

現職:華亞協和法律事務所合夥律師經歷:至遠法律事務所訴訟部律師學歷:台大法律系、台大法律研究所

家庭:未婚

三十 十四 四歲 歲黃 黃坤 坤鍵 敢碰 豪宅 法拍 拍、 冷門 都更 更案 媽媽 、文 林苑 王家 唯一 信任 律師
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=33517

法拍屋大王游世一:政府打房,投資人乾脆換賭場玩 國人瘋海外買房 一年流出740億元

2015-05-11 TWM
 
 

 

受政策打房、國內不動產價格漲到高點、投報率偏低等影響,國人紛紛「錢」進海外,去年海外不動產交易金額就高達七四○億元,這股商機連「法拍屋大王」游世一都看好,卻也反映出台灣資金外流的嚴重現象。

撰文‧梁任瑋

海外不動產投資熱,熱度有增無減,去年交易金額再創新高達七四○億元,較前年成長八五%。今年第一季,成立不到三年、專門經營海外不動產銷售的亞太國際地產,就賣出五百戶馬來西亞預售屋,銷售金額達五十億元。

這股商機連「法拍屋大王」、寬頻房訊總經理游世一都看好,暫時放下法拍市場,去年底入股台灣最大的海外不動產房仲公司亞太國際地產,持有一成股權,投資金額五千萬元。

現象一:大戶轉戰

法拍屋大王入股亞太國際

游世一表示,「全世界又不是只有中華民國一個賭場而已,現在政府打房到最後是全民皆輸,投資人乾脆換一家賭場玩。」三月初,亞太國際舉辦喬遷典禮,現場來了房地產各大業者,當日,沉寂已久的游世一就以亞太國際股東身分現身,備受矚目。

亞太國際地產總經理秦啟松證實,單單今年前三月,公司就成交五百戶馬來西亞的預售屋,「其中有一半是台灣人買的,其餘客源來自香港、澳門、東南亞投資客。」台灣人錢進海外的國家,從四年前的東南亞、日本,已跨足到歐、美、澳等地,去年,亞太國際總銷金額高達一六○億元,其中有八十億元是賣馬來西亞預售案,成交戶數高達一千五百戶,其次是澳洲、英國,銷售規模不輸給台灣大型建商一年推案量。

據了解,游世一主要是看好秦啟松去年開始在台灣房仲業建立起一個「聯銷平台」,亞太國際負責開發商品,同業扮演銷售通路角色,各家房仲公司都可以介紹投資人給亞太國際,把餅做大之後,秦啟松幾乎沒有敵人,也成為台灣最大的海外不動產房仲公司。

此外,游世一在房地產業資歷長達二十多年,其擁有豐沛的人脈正好與秦啟松互補,所以亞太國際去年底擴大營運規模增資之後,雙方一拍即合。

外商商仲業者第一太平戴維斯總經理高銘頂說,台北市房價動輒一坪一百多萬元起跳,在新版房屋稅上路後,持有成本已與海外不動產差距縮小。

第一太平戴維斯統計,去年台灣赴海外投資不動產金額高達七四○億元,有一半是購買海外住宅,以單戶平均投資金額一千萬元計算,戶數將近四千戶,逼近台北市中山區一年的買賣移轉件數,這又是另一個台灣資金嚴重外流的管道。

現象二:房仲兼賣

高達八十個品牌搶食大餅

「錢一直往外流到海外投資,最少十年才會回台灣。」游世一向友人透露,以前買海外房地產的都是散戶,現在連財團都去海外投資了,包括國泰、富邦、宏泰人壽都積極在英國買商辦大樓、找物件,等於把台灣最安定的力量連根拔起,不但財政部課不到稅,也將動搖台灣國本。

資金出走的背後,來自於台灣房屋持有成本持續攀升、交易量創新低,房仲業者為了求生存,各大連鎖品牌近年紛紛赴海外開發案源,回台內銷給台灣人。

除了選在五星級大飯店舉辦產品發表會,每周還有區域說明會,每月再帶團到海外考察,可見海外投資不動產商機的潛力驚人。

像秦啟松原本是台灣房屋加盟店的店東,四年多前,台灣房屋開始布局海外市場,派秦啟松赴馬來西亞打頭陣,沒想到一戰成名,業績愈做愈大;一二年,他乾脆自立門戶成立亞太國際地產,專營台灣人投資海外不動產;去年開始甚至外銷台灣預售案,包括新潤、鄉林、富旺建設都有配合,成為一個國際聯銷平台。

近五年,國內各大房仲業者積極銷售海外不動產,其中,信義房屋一○年即布局日本市場,是同業最早;大師房屋則以美國、日本、澳洲為據點;台灣房屋一二年也正式成立海外事業部,以東協國家為主;其餘包括二十一世紀不動產、全國不動產、東森、中信房屋等也不缺席;僅剩永慶房屋、住商不動產海外據點仍以中國為主。

「過去三、四年,房仲店數暴增,兼賣海外預售案至少讓業務員不會失業,但目前台灣銷售海外預售案的業者,至少有七、八十個品牌,甚至連旅行社、跑單幫業者都參一腳,素質參差不齊,枱面下交易糾紛頻傳。」一位房仲業者指出。

台灣資金外流危機衍生出的另一個現象是,有不少台灣人因自備款不足,向銀行申請自有住宅增貸,搬錢去海外投資,「若投資有獲利都沒問題,最怕的是一旦海外房地產套牢,最後是血本無歸,連台灣的房子都賠進去。」業者透露,海外房地產普遍存在交易資訊不透明的問題,甚至有黑心房仲賺差價賣給台灣人,從中賺取暴利。

大師房屋董事長陳建慶表示,到海外投資不動產本來就存在風險,投資人除了慎選登記在案的房仲公司、發展成熟的國家,下手前也一定要打聽當地房價行情、明查暗訪價格,才不會成為冤大頭。

法拍 拍屋 大王 遊世 世一 政府 打房 投資人 投資 乾脆 賭場 國人 海外 買房 一年 流出 740 億元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=144412

豪宅法拍潮 帝寶陷每坪200萬保衛戰

2015-07-27  TWM


一向被視為房市領頭羊的豪宅,總能在價格上發揮「打個噴嚏,全房市都感冒」的效應。

知名豪宅代表,北市仁愛路「宏盛帝寶」最新成交紀錄出現在去年三月、每坪近二百一十八萬元,不僅是實價登錄上路以來最低價,與二○一三年七月每坪逼近三百萬元的紀錄相比,重挫近三成。

此後,豪宅的行情即明顯被拖累,信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」去年七月來到每坪約二百九十萬元的高價,十二月竟跌至每坪近二百四十三萬元,不到半年即「縮水」近五十萬元。

當豪宅價格大跌,市場對房市更趨悲觀之際,根據近日公告,影劇圈「驚世夫妻」名模洪曉蕾、老公王世均,登記在「久大國際文具公司」名下、位於台北市仁愛路 豪宅「禾康世家」,以底價二億四千七百萬元被法拍;新光金控董事長吳東進夫人許嫺嫺名下豪宅「新光瑞安傑仕堡」,也以一億六千多萬元價格遭法拍,兩件法拍 案皆在下個月執行。

帝寶市價行情沒了流入法拍市場,明年釋出

但更震撼的,恐怕還不只如此,因為鮮為人知的是,帝寶也有三戶將被迫法拍。

嫻熟法拍市場、誠信國際地產公司董事長蔡璟柏指出,其中兩戶即將進入查封程序,只差貼上封條,另一戶還在等候判決書,但流入法拍市場也是十之八九的事。

另一位知情人士透露,這次房子遭法拍的當事人,是多次高調炫富的「帝寶貴婦」,當初以一坪約二百四十萬元的價格入主此處,但現在負債比太高,若要還清債務,必須以每坪三百五十萬元售出,遠超市場行情,不可能成交,故選擇直接流入法拍階段。

業者表示,按正常程序,房子從查封到估價,至少要半年時間才會正式對外法拍,估計最快明年上半年,這三戶帝寶法拍屋就會釋出。

事實上,帝寶遭到法拍並非第一次。大有巴士前大股東林富慧因官司纏身,以名下公司「國際山霖汽車」持有的帝寶被拍出,最後在二○一一年由投資大戶劉媽媽(劉月釵)趁二拍時撿便宜,以每坪近一百九十八萬元得標。

儘管這次帝寶將遭法拍,同樣是屋主淪為「落難王孫」,必須填補財務黑洞的個人問題所致,但業界一致認為,以帝寶在房市動見觀瞻的地位,勢必讓原本就因為政府打房而冷颼颼的行情,雪上加霜。

房地合一再補一刀加劇房市「多殺多」慘況

按慣例,一拍比照市價、二拍打八折,且通常二拍才會有人為了撿便宜而搶標的情況來看,這次帝寶將面臨每坪價格跌破兩百萬元的保衛戰。

「未來豪宅價格的修正幅度,震盪會很大!」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,以最新確定的成交案例,力晶前董座黃崇仁以每坪二百零九萬元買下「文華苑」而言,價格看似維持高檔,但與先前成交價(約每坪二百五十萬元)相比,跌幅不可謂不大。

自二○一二年央行步步緊縮豪宅貸款成數,以及財政部針對豪宅進行實價申報查稅(編按:台北市總價七千萬元、新北市六千萬元、外縣市四千萬元以上之屋主若無舉證成本,即課徵售屋所得一五%稅金),無不令買方聞之色變,不願輕易出手。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出,房市已走了十年多頭,有能力持有豪宅者,也買得差不多了,如今在豪宅稅、實價查稅上路後,買盤只剩全盛時期的三成;等明年房地合一上路,再補一刀,已無太多富豪想再置產。

儘管豪宅並非一般人所能購買,但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,豪宅始終是屋主的比價基準,一旦價格疲軟,拖累周遭房價,久而久之,建商不願高價搶地,房市就無上升動能可言。「帶頭大哥(豪宅)不見了,房市就如同一盤散沙,灰飛煙滅了。」

「一般人的想法是:豪宅跌,房價一定跌。」徐佳馨認為,在豪宅領跌、甚至遭法拍的情況下,市場對價格的信心再度重挫,預估明年不少區域「多殺多」局面將加劇,特別是推案量大、二○一二年高點期間湧入大批投資客的市場,包括新北淡水、桃園青埔。

高端市場大洗牌富麗堂皇不再是主流口味

曾敬德則建議,近期自住客不妨多方看屋、大膽砍價;若想撿便宜,盡量迴避屋主於二○一二到一三年、房市位於高點時買進的物件,因為惜售心態可能相對強,較難如願。

帝寶打入法拍,還有一點值得留意的是,未來買方對豪宅口味可能大幅轉變。黃舒衛認為,未來受青睞的豪宅,不再會是像帝寶這種標榜大坪數、富麗堂皇形態,卻 沒有其他鮮明特色者,而會轉向如「亞太會館」這種綠建築、物流管理更特殊的產品。但這種豪宅更少釋出,這也代表著,未來豪宅市場更容易呈現猶如窒息般的交 易量了。

【延伸閱讀】 豪宅指標帝寶,9個月每坪跌破220萬—帝寶2013、14年每坪單價(交易年/月)2013/7 298.2萬/坪:創實價登錄上路以來,每坪單價最高住宅紀錄2013/8 236.6萬/坪:仍處於相對高檔,因物件為低樓層衝擊價格2014/3 217.7萬/坪:政府打房,每坪首度跌破220萬元

註1:實價登錄上路日期為2012年8月註2:2014年3月為最後一筆交易物件資料來源:內政部不動產交易實價查詢網、台灣房屋智庫整理:張舒婷


豪宅 法拍 拍潮 帝寶 寶陷 陷每 每坪 200 保衛戰 保衛
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=154674

投資客瞄上不限購的法拍房 上海一房屋成交價高出市場價100萬

來源: http://www.yicai.com/news/5011075.html

在司法拍賣房(下稱“法拍房”)的市場里面,法院、中介、拍賣公司、貸款公司、購房者各自扮演著不同的角色,法拍房也曾一度受到投資客的青睞。而今年以來,法拍房更是出現了“價量齊升”的趨勢。

曹先生就是其中的一名投資客,今年4月他準備通過中介去參與拍賣上海“中遠兩灣城”小區某法拍房,該房屋起拍價格為316萬,建築面積約76平方米,當時的市場均價大概在5萬/平方米,因此曹先生評估該房屋的正常價格為370萬。

“由於這類拍賣房需要全款支付,因此我需要通過一些手段找到資金,考慮到資金成本問題我的心理價位在350萬。”曹先生告訴第一財經記者。

如果按照之前的情況,曹先生的這個價格是可以買到這個房屋的,而曹先生周圍也有很多朋友曾參與法拍房的投資,他們的想法很一致,由於法拍房可以跳過限購,價格又普遍低於市場價格,因此是一個不錯的投資途徑。

但是曹先生沒有想到的是,拍賣當天該房屋異常火爆,交易價格遠遠超過市場價格,最後成交價格達到470萬。

“我們周圍圈子有很多投資法拍房的朋友,滬九條過後法拍房比之前熱門了不少,我們分析原因可能是法拍房可以跳開限購,那麽這對於希望在上海置業的人而言無疑就是一種選擇。”曹先生告訴第一財經記者。

“中遠兩灣城四月成交的情況只有幾套,從我們的判斷看均價5萬是合理的水平,如果按照上述交易價格成交已經高於市場標準。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

法拍房的市場究竟有多火呢?

浙商資產管理研究院跟蹤的網絡法拍數據顯示,2016年3月,全國網絡司法拍賣一共拍賣涉訴房產9367處,環比增長28.1%。當月涉訴房產網絡司法拍賣的成交額為67.8億元,是2月成交額的2.1倍。

對比今年前3個月的數據可以發現,涉訴房產的起拍折扣率正緩慢降低,3月份的起拍折扣率為81.33%,系3個月以來的最低點。數據還顯示, 3月份的變現折扣率為88.76%,環比增長4.63%,系今年以來的最高點,反映出投資者對於不良資產特別是涉訴房產的需求旺盛。

“很多人都知道法拍房可以避開限購,大部分購買法拍房的人還是投資客。雖然法院要求全款支付,但是這些投資客通常聯合中介或者拍賣公司便可以獲得40%左右的借款,這個市場早就開始火爆起來了。”一位曾經從事過法拍房業務的中介人士告訴記者。

該人士介紹,曹先生遇見的情況應該還是比較特殊,估計這個價格是有黃牛破壞了“江湖規矩”。一般而言,各家拍賣公司都會提前商量好誰會買哪一套房屋,大家互相都不為難。客戶也會提前和拍賣公司簽署一個約定,要求拍賣公司以不高於多少錢的價格幫其拍到這個房屋。

比如如果市場價格400萬,客戶的心理價格380萬,一般拍賣公司A就可以幫客戶以380萬的價格拍到這個房屋。下一次,可能就是拍賣公司B的生意,大家相互都不會去哄擡價格。但是顯然,這一次可能有“野蠻人”入侵了這個市場。

曹先生坦言,自己也是找了中介幫自己推薦的房屋,中介也會負責幫曹先生了解房屋的抵押情況,並負責保證曹先生買到的房屋是沒有人居住的。

當然,這個投資也不是一本萬利的。

因為法拍房不受限購約束,所以在辦理過戶手續時,出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》,房地產交易中心即可準許過戶,但前提條件是產權明晰,且債務人配合交房。因此,實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

“人員清理是一個很大的問題,如果是純粹的投資還好,如果是自住的話可能就需要看看這個房子之前是否住人。”盧文曦提醒道。

曹先生則指出,之前的法拍房投資客基本是同一群人,但是隨著滬九條的出臺,很多人受到了限購的影響,這些人的入場無疑增加了法拍房的市場需求,因此拍賣價格出現“天價”。

事實上,由於上海限購條件很嚴格,目前可以避開限購的手段並不多,註冊公司、申請外籍和法拍房基本上是3個避開限購的常用招數,而前兩個由於目前的查處力度增加,法拍房市場則開始“悄然”興起。

投資 客瞄 瞄上 上不 限購 的法 法拍 拍房 上海 房屋 成交價 成交 高出 市場價 市場 100
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=196040

“法拍房”熱度回落:是人們更理性,還是房價又要跌?

一改前5個月的火熱行情,6月份,全國涉訴房產網絡司法拍賣(下稱“法拍房”)開始步入冷卻期。

浙商資產管理研究院整理的法拍房數據顯示,盡管6月份法拍房拍賣標的數和成交標的數均有所增加,但標的成交率連續三個月出現下滑,成交額也出現今年上半年以來首個向下的轉折點。從價格端來看,起拍折扣率基本持平,變現折扣率較上月有所回升,但仍低於4月份的價格高點。

一般來說,法拍房的熱度與房價高度相關。當房價高企,人們購買法拍房的意願會增強,畢竟法拍房與正常房價之間存在一定的價差;而當房價下落,人們更願意在市場上購買正常的房產。

“我認為,前幾個月一二手房市場價格的高漲帶動了法拍市場房價格上漲,在連續上漲之後,法拍市場也開始逐漸回歸理性。”浙商資產管理研究院研究員馮美雲解釋說,“我們判斷,市場短期供應仍將保持穩定增長,供應增速會有所回落,隨著成交價格不斷回歸理性,起拍折扣率和變現折扣率的趨勢將保持一致”。

法拍數據的秘密

數據顯示,2016年6月,法拍市場一共拍賣涉訴房產10809處,環比增加4.07%,同比增加59.61%,創2014年以來的單月最高紀錄。6月涉訴房產合計拍賣11674次,環比增加4.19%,同比增加58.87%。拍賣標的數和拍賣次數的增速均有所放緩。全月拍賣成交額為80.02億元,環比減少7%,成交額出現首個向下轉折點。

從成交結果來看,6月份網絡司法拍賣一共成交涉訴房產2869處,較上月增長2.54%;標的成交率為26.54%,比5月份下降0.4個百分點,連續三月下滑。

另外,本月起拍折扣率為83.62%,與上月基本持平。從變現效果來看,6月份的變現折扣率為89.39%,較上月增加0.35個百分點,在5月低點後轉而表現出向上增長的趨勢。

起拍折扣率指起拍價與評估價之間的比率,該指標越高,說明涉訴資產的供應價格越高。指標越低,資產價格相對便宜;變現折扣率是指變現價與評估價之間的比率,該指標越高,說明涉訴資產的變現效果越好。

從數據上看,2016年6月份網絡司拍涉訴房產總體表現不如5月。盡管6月法拍房供給量再次刷新年內單月新高,但標的成交率連續三個月出現下滑,成交熱度有所降低。成交額6個月來呈現首次下跌,起拍價格(起拍折扣率)亦小幅下降,變現折扣率有所回升,但尚未突破前期高點。

總的來說,6月份網絡司拍市場涉訴房產的整體成交不容樂觀,價量均出現不同程度的下滑態勢,特別是標的成交率。

事實上,法拍房僅為正常房屋銷售主力市場外的一個小眾分支,但其價格和熱度與主市場遙相呼應。一般來說,當房價高企,人們購買法拍房的意願會增強,畢竟法拍房與正常房價之間存在一定的折扣,而當房價下落,人們更願意在市場上購買正常的房產。

根據中國指數研究院8月1日發布的《2016年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告》,整體來看,7月百城房價環比、同比漲幅均有所擴大,環比連續15個月上漲,同比連續12個月上漲。

但同時該報告也指出,與6月份相比,7月份百城房價環比上漲的城市數量減少了7個,房價環比下跌的城市數量增加了8個。

“我認為,前幾個月因為一二手房市場價格的高漲,帶動了法拍市場房產價格上漲;在連續上漲之後,法拍市場開始逐漸回歸理性。”馮美雲說。

“從時間維度來看,事實上整個市場從4月份就開始回歸理性,標的成交率先行,出現首個低點,盡管此時變現折扣率依然保持上漲並到達上半年的峰值;之後,變現折扣率開始下跌,緊隨其後的是供應價格(即起拍折扣率)。”馮美雲說。

從整個上半年的數據來看,法拍房市場與去年同期相比呈現爆發式增長,1-6月一共拍賣涉訴房產57227處,拍賣標的數已超2015年全年。其中拍賣成交14916處,成交額394.65億元,成交金額超2014年全年。

“我們預計2016年全年涉訴房產網拍市場的供應量將超10萬套,成交額將超1000億元。” 馮美雲說。

北京、上海法拍房最貴

單獨從各省市的數據來看,盡管江浙兩省依舊是法拍房供給的主力區,但占比卻繼續減少。

今年6月,浙江省以3044處法拍標的數排名第一,單月供給量首次突破3000處。江蘇省以2463處標的數排名第二,兩省拍賣標的量環比增長2.95%,增速較上月有所放緩。5月份浙江和江蘇的標的量占全國涉訴房產拍賣總數的50.95%,占比進一步降低。

江浙兩省的占比從2015年頂峰時期的77.11%到2016年6月份的50.95%,不斷下降。盡管從增量來看,兩省供給量還在單方面增加,但是占比已經減少個約28個百分點。與此同時,河南、廣東兩省供給增長明顯,福建、吉林、內蒙古等省份的供給單月有所減少,其他的省份的不良風險正在不斷暴露出來。

從資產價格和成交效果來看,北京、上海兩地法拍房的變現折扣率明顯高於其他省市。北京前6個月的變現折扣率均值為108.02%,位居榜首;4月份,其變現折扣率達到117.16%的高點,也就是說,當月法拍房價格為評估價的1.17倍之多。上海前6個月的變現折扣率均值為102.61%,位居第二。

但從資產價格來看,北京、上海兩地的涉訴房產起拍折扣率卻長期在低處徘徊,比如,北京前6個月的起拍折扣率均值91.63%,上海為81.07%。

“一般來說,壓低起拍折扣率,是為了促成成交。”一位拍賣行人士對本報解釋說。而吉林、安徽、貴州、四川、內蒙古、寧夏等地則反其道而行,其變現折扣率低於起拍折扣率,“如果資產價格定價比較高的話,成交會比較少,成交效果也不會好,但是也要看具體市場情況而定。”他說。

馮美雲表示:“我們判斷,市場短期供應仍將保持穩定增長,供應增速會有所回落,隨著成交價格不斷回歸理性,起拍折扣率和變現折扣率的趨勢將保持一致”。

法拍 拍房 熱度 回落 人們 理性 還是 房價 又要 要跌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=208116

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019