ZKIZ Archives


豪宅法拍潮 帝寶陷每坪200萬保衛戰

2015-07-27  TWM


一向被視為房市領頭羊的豪宅,總能在價格上發揮「打個噴嚏,全房市都感冒」的效應。

知名豪宅代表,北市仁愛路「宏盛帝寶」最新成交紀錄出現在去年三月、每坪近二百一十八萬元,不僅是實價登錄上路以來最低價,與二○一三年七月每坪逼近三百萬元的紀錄相比,重挫近三成。

此後,豪宅的行情即明顯被拖累,信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」去年七月來到每坪約二百九十萬元的高價,十二月竟跌至每坪近二百四十三萬元,不到半年即「縮水」近五十萬元。

當豪宅價格大跌,市場對房市更趨悲觀之際,根據近日公告,影劇圈「驚世夫妻」名模洪曉蕾、老公王世均,登記在「久大國際文具公司」名下、位於台北市仁愛路豪宅「禾康世家」,以底價二億四千七百萬元被法拍;新光金控董事長吳東進夫人許嫺嫺名下豪宅「新光瑞安傑仕堡」,也以一億六千多萬元價格遭法拍,兩件法拍案皆在下個月執行。

帝寶市價行情沒了流入法拍市場,明年釋出

但更震撼的,恐怕還不只如此,因為鮮為人知的是,帝寶也有三戶將被迫法拍。

嫻熟法拍市場、誠信國際地產公司董事長蔡璟柏指出,其中兩戶即將進入查封程序,只差貼上封條,另一戶還在等候判決書,但流入法拍市場也是十之八九的事。

另一位知情人士透露,這次房子遭法拍的當事人,是多次高調炫富的「帝寶貴婦」,當初以一坪約二百四十萬元的價格入主此處,但現在負債比太高,若要還清債務,必須以每坪三百五十萬元售出,遠超市場行情,不可能成交,故選擇直接流入法拍階段。

業者表示,按正常程序,房子從查封到估價,至少要半年時間才會正式對外法拍,估計最快明年上半年,這三戶帝寶法拍屋就會釋出。

事實上,帝寶遭到法拍並非第一次。大有巴士前大股東林富慧因官司纏身,以名下公司「國際山霖汽車」持有的帝寶被拍出,最後在二○一一年由投資大戶劉媽媽(劉月釵)趁二拍時撿便宜,以每坪近一百九十八萬元得標。

儘管這次帝寶將遭法拍,同樣是屋主淪為「落難王孫」,必須填補財務黑洞的個人問題所致,但業界一致認為,以帝寶在房市動見觀瞻的地位,勢必讓原本就因為政府打房而冷颼颼的行情,雪上加霜。

房地合一再補一刀加劇房市「多殺多」慘況

按慣例,一拍比照市價、二拍打八折,且通常二拍才會有人為了撿便宜而搶標的情況來看,這次帝寶將面臨每坪價格跌破兩百萬元的保衛戰。

「未來豪宅價格的修正幅度,震盪會很大!」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,以最新確定的成交案例,力晶前董座黃崇仁以每坪二百零九萬元買下「文華苑」而言,價格看似維持高檔,但與先前成交價(約每坪二百五十萬元)相比,跌幅不可謂不大。

自二○一二年央行步步緊縮豪宅貸款成數,以及財政部針對豪宅進行實價申報查稅(編按:台北市總價七千萬元、新北市六千萬元、外縣市四千萬元以上之屋主若無舉證成本,即課徵售屋所得一五%稅金),無不令買方聞之色變,不願輕易出手。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛指出,房市已走了十年多頭,有能力持有豪宅者,也買得差不多了,如今在豪宅稅、實價查稅上路後,買盤只剩全盛時期的三成;等明年房地合一上路,再補一刀,已無太多富豪想再置產。

儘管豪宅並非一般人所能購買,但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,豪宅始終是屋主的比價基準,一旦價格疲軟,拖累周遭房價,久而久之,建商不願高價搶地,房市就無上升動能可言。「帶頭大哥(豪宅)不見了,房市就如同一盤散沙,灰飛煙滅了。」

「一般人的想法是:豪宅跌,房價一定跌。」徐佳馨認為,在豪宅領跌、甚至遭法拍的情況下,市場對價格的信心再度重挫,預估明年不少區域「多殺多」局面將加劇,特別是推案量大、二○一二年高點期間湧入大批投資客的市場,包括新北淡水、桃園青埔。

高端市場大洗牌富麗堂皇不再是主流口味

曾敬德則建議,近期自住客不妨多方看屋、大膽砍價;若想撿便宜,盡量迴避屋主於二○一二到一三年、房市位於高點時買進的物件,因為惜售心態可能相對強,較難如願。

帝寶打入法拍,還有一點值得留意的是,未來買方對豪宅口味可能大幅轉變。黃舒衛認為,未來受青睞的豪宅,不再會是像帝寶這種標榜大坪數、富麗堂皇形態,卻沒有其他鮮明特色者,而會轉向如「亞太會館」這種綠建築、物流管理更特殊的產品。但這種豪宅更少釋出,這也代表著,未來豪宅市場更容易呈現猶如窒息般的交易量了。

【延伸閱讀】 豪宅指標帝寶,9個月每坪跌破220萬—帝寶2013、14年每坪單價(交易年/月)2013/7 298.2萬/坪:創實價登錄上路以來,每坪單價最高住宅紀錄2013/8 236.6萬/坪:仍處於相對高檔,因物件為低樓層衝擊價格2014/3 217.7萬/坪:政府打房,每坪首度跌破220萬元

註1:實價登錄上路日期為2012年8月註2:2014年3月為最後一筆交易物件資料來源:內政部不動產交易實價查詢網、台灣房屋智庫整理:張舒婷


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=154674

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019