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管理層唱淡前景上客、每戶收入趨放緩 中移動預告高增長結束

2009-03-20  AppleDaily





【本 報訊】中國移動(941)去年純利突破千億再創新高,全年賺1128億元(人民幣.下同),增長29.6%,符預期。面對移動服務經營者由二變三,加上金 融海嘯對經濟的影響,董事長王建宙和一眾管理層事先張揚,未來增長,包括上客量、ARPU(每月每戶平均收入)將有所放緩,似乎要告訴投資者集團的高增長 時期將成過去。

記者:何凱兒

至於中移動派末期息1.404港元,連同中期息1.339港元,全年派息率則維持43%;管理層並維持今年派息率於43%,則更叫市場失望,特別是集團去年底有逾1825.3億元現金。該股昨收報66.7港元,跌2.06%。

多賺30%派息1.404元

期 內集團營業額達4123億元,增長15.5%,主要來自通話量及增值服務收入增加。除稅、利息、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)為2165億元,增 29.6%;EBITDA利潤為52.5%,跌1.8個百分點;用戶總數達4.57億,增長23.8%。單計算第4季度,純利較第3季只微升了9%至 302.03億;EBITDA利潤率為51.6%,按季跌0.7個百分點;客戶淨增長則較上季度跌2%。王建宙指,電訊業亦受到金融海嘯波及,如環球金融 危機導致出口減少,令集團國際長途電話通話量減少;而農民工回鄉,亦導致新增客戶減少。ARPU方面,財務總監薛濤海解釋,去年下跌,主因新增客戶以低端 用戶比例較高,將ARPU拖低,未來相信這種用戶結構不會有明顯的變化,加上「一卡多號」的情況亦會令ARPU分流,「從今年來看ARPU仍會有下降的趨 勢」。高盛指,派息率維持43%不變將令市場失望,關注去年第四季的ARPU及EBITDA利潤率下降速度,估計市場未來會再調整中移動盈利預測。德銀證 券則指,第四季收入按年只增長12.6%,為04年首季以來最低;ARPU為83元,按年跌9%,則是05年第二季以來跌幅最高;估計今年其ARPU會下 跌6%,維持其「持有」評級。

擱置回歸A股

談及中移動回歸A股的計劃,王建宙表示,由於資本股票市場出現了變化,集團去年已 停止研究此課題,而以目前情況來看,以中移動規模如此龐大的企業去發A股更是難以實現。至於中移動會傾向發A股或是CDR(預託證券),他謂最終是由監管 部門決定,但中移動身為紅籌,管理層認為用CDR方式會更有利。

中移動08年業績概況

營運利潤金額:1426.15億元人民 幣變幅:+14.9%其他收入淨額金額:21.59億元人民幣變幅:-7.05%營業外收入淨額金額:5.17億元人民幣變幅:-21.3%利息收入金 額:60.02億元人民幣變幅:+49.5%融資成本金額:15.5億元人民幣變幅:-15.1%稅項金額:367.89億元人民幣變幅:-12.5%純 利金額:1127.93億元人民幣變幅:+29.6%每股盈利金額:5.63元變幅:+29.4%末期息金額:1.404港元變幅:+21.0%

中移動08年第四季表現

營業額

金額:1109.5億元人民幣與第三季比較:+6.0%

與07年同期比較:+13.0%

EBITDA*

金額:572.9億元人民幣與第三季比較:+4.0%

與07年同期比較:+5.0%

EBITDA利潤率

金額:51.60%與第三季比較:-0.7百分點

與07年同期比較:-3.9百分點

純利

金額:302.03億元人民幣與第三季比較:+9.0%

與07年同期比較:+11.0%

淨增長客戶

金額:2113萬與第三季比較:-2.0%

與07年同期比較:+7.0%

ARPU**

金額:83元與第三季比較:+1.0%

與07年同期比較:-9.0%

按月每戶通話分鐘(MOU)

金額:489分鐘與第三季比較:無

與07年同期比較:+2.0%

平均每分鐘收入

金額:0.169元與第三季比較:+1.0%

與07年同期比較:-11.0%

*除利息、稅、折舊及攤銷前盈利

**每月每戶平均收入



管理層 管理 唱淡 前景 上客 每戶 收入 放緩 移動 預告 增長 結束
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英國電力自由化 每戶現省2.5%

2012-4-30  TCW



習慣了政府統一支配油價、電價的 生活,我們以為這是世界的常態,殊不知其他國家一步步實踐油電市場自由化,歷史上第一座電力廠,還是由民間經營,而非政府控制。

一八八二年,家庭供電還不穩定的美國紐約,華爾街向大眾推銷的理念是:每個男人家中都應該擁有一台發電機,如同擁有一台遊艇一樣。一名移民美國的英國人英 撒爾(Samuel Insull)飄洋過海,擔任發明大王愛迪生的秘書,本來他的工作是挨家挨戶兜售愛迪生發明的發電機。後來,他們發現何不統一起來,建立發電站,用便宜價 格供電給小家庭。兩人合力在紐約珍珠街,成立僅有六台發電機的發電站,成為未來發電廠的雛型。

十年後,三十出頭的英撒爾接受了芝加哥愛迪生公司總裁的職位,在當時還是蠻荒之地的芝加哥,建立世界第一家大型中心電力廠。一九二○年代,美國經濟起飛, 英撒爾的發電生意越來越蓬勃,全國八分之一的電力都來自英撒爾的電力廠。

後來,電力供應穩定左右著產業發展,國家收走了電力生意。

英國:民營化最成功國家人民對油電價有制衡和對抗力量

好長一段時間,全世界政府把持了電力供應,直到一九七九年前,英國前首相柴契爾夫人力排眾議,堅持「政商脫鉤」,搬開政治立法的大石頭,在柴契爾夫人與繼 任首相梅傑的努力下,英國成為民營化最成功的國家,石油、電力、自來水、瓦斯等國營企業,陸續在一九八○年代轉為民營,市場因自由開放而起飛。

石油是第一波開放的民營化企業之一,八○年代中期油價暴跌,英國政府決定將手中的石油公司股權,全數向民間出售,讓石油產業和政府角色分道揚鑣。

目前,英國包含進口有三十家石油公司,不僅提供不同的汽油價格,還存在區域差異,南部平均價格比北部便宜。不同業者經營的成本不同,使得油價每天是浮動 的,因而出現了許多「油價比較網站」,按照不同地區,提供三十六小時內價格最便宜的加油站,單價、加油站地址、品牌資訊齊全,駕駛人可以按圖索驥,找到所 在地區中最優惠的油。

這些網站資訊,由駕駛人自願發動更新。如同台灣人熱心打到廣播電台報路況,英國駕駛人以找出便宜油,吃好道相報為樂。

電力,技術改革慢、投資回收時間長,被視為是英國最具代表性的民營化企業。而分割是最困難的部分,政府先將中央電力管理局分割成兩家配電公司、兩家發電公 司,原先十二家區域性管理局,改組為電力行銷服務公司,直接對客戶負責。一九九○年代向民間公開釋股,政府股份完全退出,完成產、輸、供電分離的民營輸電 網。

民營化後的英國,商業及家戶平均用電成本下降了二‧五%,英國電力公會發現,電力工業裁撤冗員,勞工生產力卻提升了將近一倍。單就稅收和消費者利益,民營 化五年後的社會福利,總計增加四十億英鎊以上。此外,政府將股權分散到民間,約有五分之一的英國公民成為民營企業股東,活絡了資本市場的交易。

除了財政上的實質利多,更重要的是,人們在民營過程中多了選擇的權利。用戶可以選擇所在區域的電力公司,也可跨區使用其他配電公司的方案。

除此之外,民營化後電力價格波動程度較高,英國電力市場形成短期、遠期和電力期貨市場,讓生產者和客戶之間自由議價。有些客人會和電廠簽訂遠期合約,保障 自身權益。市場開放後,人民對電價多了制衡與對抗的力量。

歐盟:強制成員國開放市場德國除了選費率,還能挑發電來源

英國成功打響自由市場的好處,先進國家紛紛將電力自由化,納入政策方向。歐盟在二○○三年實施「第二次電力自由化指令」,落實歐盟區內,能源市場的自由競 爭機制,強制要求會員國在二○○七年,必須對所有電力用戶開放電力市場。

和台灣國土面積相仿的荷蘭,國內有二十八家電力公司;德國電力市場,龐大到存在九百家電力供應者,提供七千種各式各樣的電力費率,讓消費者根據需要,找到 最適合的電力契約。

德國除了公營電力公司,各家民營電力公司為了提高競爭力,設計出不同費率的電力契約,吸引各種顧客群。單身貴族或用電量低的客戶,可以選擇零基本費、單價 高的契約;上班族白天不在家,電力公司提供白天費率高、夜晚及假日有電費優惠的契約。

德國政府還規定,電力公司必須在各種方案中,註明電力生產方式。用戶在比較契約時,可以知道自己選擇的電力是火力、核能、水力或是再生能源,有一些電力契 約是單一來源,有一些是多種不同來源的混合電力。因此,用戶除了價格優惠,也能選擇再生能源的電力,響應愛地球的概念。

然而,終結能源市場的壟斷,解方並非民營化,而是真正解除自由市場中的競爭限制,才能讓人民實質受惠。

香港:亞洲最早電力民營化兩家公司分區寡占,民眾無選擇權

負面案例則是鄰近的香港,這裡是全亞洲最早電力民營化的地區。一八八九年,香港電燈公司成立,供應香港島的電力;一九○一年,另一家中華電力出現,全香港 的電力,就由這兩家民營公司寡占了超過有一世紀。

雖然是民營公司,香港民眾絲毫沒有感受到價格競爭的好處。主因是,香港地區的電力網一分為二,南邊香港島由香港電燈獨家供應,北邊九龍、新界由中華電力單 獨負責。雖是民營,卻是由兩家公司分區壟斷,民眾毫無選擇的權利。

香港政府認為,貿然開放電力市場會導致電價大幅波動,加上多家公司共用電網,會影響供電系統的穩定性。二○○八年,香港政府和兩家電力公司簽訂為期十年的 管制計畫協議,默許兩家電力公司繼續壟斷市場。

在這樣的政府「保障」下,香港兩家電力公司去年底宣布,電費將漲六%和九%,高於通膨率。供電香港島的香港電燈,十年來六度調漲電費,相較於中電曾經五年 凍漲,造成「一個香港,兩樣電價」。使用港燈的香港島用戶,必須付出比九龍地區貴了二七‧五%的電價,隔著一個維多利亞港,南岸居民被迫接受貴了近三成的 電力支出。

民營化的可貴之處,在於開放競爭機制,讓資源配置從行政手段轉變為市場競爭,由政府或業者一家獨大,社會都無法從中得到公平正義,也拖累了產業效能。

根據《麥肯錫季刊》(The McKinsey Quarterly)指出,英國多數部門的勞動生產率低落,根本原因來自於政府管制過多、介入太深,以及導入的競爭太少。

柴契爾夫人當初推動民營,她的信念是「小政府會更有效率」,市場在開放過程中找出生存之道,而非期待政府作為。當前至少二十個以上先進國家電力自由化,台 灣人民,還要被動承受政府支配多久?

【延伸閱讀】先進國家電力 幾乎都已自由化

完全自由化歐洲:德國(全國有7千種電力費率)、義大利、挪威、英國、法國、西班牙、比利時、荷蘭等亞洲:新加坡(亞洲第一個電力市場完全自由化國家)、 紐西蘭、澳洲中南美洲:智利北美:美國(全國有3千多家電力運營商激烈競爭)、加拿大

國營壟斷亞洲:台灣、南韓(亞洲四小龍中工業電價最低)、中國、泰國、越南、印尼(電價由政府把持,一次漲幅10%至15%)、寮國、印度中南美洲:巴拉 圭非洲:奈及利亞、南非

資料來源:工研院、台經院

英國 電力 自由化 自由 每戶 現省 2.5%
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西安樓市限購新政來了!每戶家庭在城六區只能新購1套住房

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-01/1066420.html

12月31日,西安市住房保障和房屋管理局官方網站發布西安市人民政府文件《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》。

《通知》規定:自2017年1月1日起,本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女),在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手房)。

《通知》還指出,房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質,不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務。

以下為《通知》原文:

 

 

西安 樓市 限購 新政 來了 每戶 家庭 在城 六區 只能 新購 住房
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債臺高築!韓國家庭每戶平均負債額達43萬元

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-26/1165320.html

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 (圖片來源:視覺中國)

“韓國家庭負債規模不斷擴大,今年首次突破7000萬韓元(約合人民幣42萬元)。”韓聯社11月26日報道稱,據韓國銀行26日發布的統計,今年第三季度(7-9月)韓國家庭信貸余額達1419.1萬億韓元(約合人民幣86萬億元),每戶家庭平均負債額達7269萬韓元(約合人民幣43萬元)。

據報道,去年年底,韓國每戶家庭負債為6962萬韓元,今年第二季度增至7109萬韓元,首次突破7000萬韓元,第三季度規模進一步擴大。

數年來,韓國家庭負債規模持續擴大,但與之相反,家庭收入增幅卻止步不前。據統計廳發表的數據,今年第三季度每戶家庭月均收入為453.7萬韓元,同比增長2.1%。但鑒於物價漲幅,實際收入僅為439萬韓元,同比減少0.2%。

同時,韓國家庭實際收入從2015年第四季度之後一直走下坡路,同時家庭負債增加,或恐給經濟複蘇潑上冷水。最近以出口為主的景氣有所改善,經濟增幅有望時隔3年重新突破3%,但民眾實際感受到的景氣仍未回暖。而家庭不願消費,將導致內需不振,最終影響企業生產和投資。

債臺 臺高 高築 韓國 家庭 每戶 平均 負債額 負債 43 萬元
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ST板塊投資生死局:平均每戶股民浮虧3萬

喊了多年的退市,如今不再是說說而已。

2018年*ST吉恩(600432.SH)、*ST昆機(600806.SH)成為今年以來首批被宣判的退市股。自3月2日以來截至5月23日,受退市之風的影響A股有86只ST股票的市值跌去18%。67家市值下降的ST公司涉及股東戶數達340萬戶,平均每戶股民浮虧3萬元。損失最多的為ST尤夫(002427.SZ),平均每戶股民損失達48萬元。相較於中小股民零散的投資金額,機構投資者的損失更甚,損失少則百萬、千萬元,多則數億元。

擺在ST公司面前的問題是,未來它們的投資翻牌空間有多大?ST股票的投資邏輯一是預摘帽股票,一是作為殼資源被重組並購。對於後者,隨著監管趨嚴,提前布局“殼資源”這一條投資路徑越變越窄。對於前者,這取決於監管層對於ST公司“財務洗澡”手段的監管態度。

340萬股民被波及  平均每戶浮虧3萬

退市的時代真正來臨。今年3月2日,證監會宣布就修改《關於改革完善並嚴格實施上市公司退市制度的若幹意見》公開征求意見,強調了證券交易所的退市工作主體責任和加大退市執行力度的立場。5月23日滬市的*ST吉恩和*ST昆機已經遭遇上證所的“退市令”。

自市場感受到退市風向的來臨,ST板塊迅速降溫。不少投資者損失較大。Wind顯示截至2018年5月23日A股有86只ST股票。其市值大幅下滑,5月23日86家ST上市公司總市值達3737億元,與去年同期相比跌去2144億元,跌幅達36%;與3月2日共跌去825億元,跌幅達18%。

從近期來看,與3月2日的市值相比,截至5月23日86家ST上市公司中,67家市值下降,11家停牌,8家市值上升。67家ST股票中,市值跌幅超30%的有19家, *ST富控、*ST華澤市值跌幅超過70%,分別由111、67億元下跌至27億元、17億元。從絕對值上看,下降最大的是*ST船舶(600150.SH)市值由340億元下跌至192億元,市值跌去近150億元。

ST板塊市值猛降背後是散戶和機構投資者的巨大損失。

從2018年3月2日至5月23日 73%的ST投資者均遭受損失。當前可供統計的ST公司股民總數達470.8萬戶。單個ST上市公司股民多則31萬戶,少則4300戶。67家ST公司市值下跌,涉及股東戶數達343.3萬戶。

根據第一財經統計,所有市值均下跌的ST公司平均每戶股民損失3.2萬元。股民損失超過1000元的有60家ST公司,超萬元的有36家。每戶股民損失最多的為*ST尤夫(002427.SZ),平均每戶股民浮虧達48萬元、涉及股民1.5萬戶;其次為*ST獅頭(600539.SH)、*ST富控,平均每戶股民浮虧分別為30萬元、9.8萬元,分別涉及股民6800戶、8.6萬戶。再次為 *ST船舶(600150.SH),平均浮虧8.8萬元,涉及股民戶數高達16.8萬戶。

前述統計僅是從中小股民的角度來看投資者損失。這些ST上市公司中不乏有公募基金、私募基金、券商資管、信托等機構的投資。相較於中小股民零散的投資金額,機構投資者的損失更甚,損失少則百萬、千萬元,多則數億元。

以市值下降最多的*ST船舶為例,和3月2日對比,5月23日其市值共跌去147.9億元。2018年第一季度報告顯示,前10大機構投資者中包括4家資管產品,分別為信泰人壽保險股份有限公司-萬能保險產品、中歐基金-農業銀行-中歐中證金融資產管理計劃和博時基金-農業銀行-博時中證金融資產管理計劃、大成基金-農業銀行-大成中證金融資產管理計劃,這四家分別持股0.95%、0.38%、0.36%、0.34%,其市值損失分別達1.39億元、5600萬元、5300萬元、5000萬元。

再以*ST富控(600634.SH)為例,其市值共跌去84.5億元。2018第一季度年報顯示,前10大股東中,中融國際信托有限公司-中融-證贏179號證券投資集合資金信托計劃、金元順安基金-海通證券-渤海國際信托-渤海信托·恒利豐集合資金信托計劃共有5期信托計劃投資於該ST公司,其分別持股達3.48%、4.02%,最近的85天內其擁有的股票市值分別縮水達2.94億元、3.4億元。

與其他80家ST公司相比, 2家公司退市的結局已定,6家公司退市風險加大,6家涉及股民達81萬戶。具體而言,當前暫停上市的有8家上市公司。除了2家*ST吉恩(600432.SH)、*ST昆機(600806.SH)被明確要求被退市外,其他5家上市公司已最近3年連續虧損,還有1家最近兩年連續虧損且被會計師事務所表示出無法出具意見。若2018年此6家公司財務戰績沒有改善,則將面臨退市的結局。當前這6家st公司共涉及81萬戶。最多的依次為*ST釩鈦(000629.SZ)其次為*ST海潤(600401.SH)、*ST建峰(000950.SZ)、其股東數分別為30.9萬戶、24.2萬戶和16.5萬戶。

喊了多年的退市,如今不再是說說而已。2018年首批退市股被“宣判”,*ST吉恩、*ST昆機將走上退市路。擺在ST公司面前的問題是,未來它們的投資翻牌空間有多大?

脫帽ST的投資邏輯生變

對於ST股的投資,當前市場已非常謹慎。北京一家陽光私募負責人對於第一財經表示,他們並不投資ST板塊,除非特殊情況下優質企業遇到突發狀況,比如資產減值而非經營問題導致的ST。當前多數公募基金對於ST的態度是“一棍子打死”,只要是ST股都被列為禁止投資的標的。

回首過去ST板塊的投資邏輯一是預摘帽股票,股價一朝翻身;一是作為殼資源被重組並購,公司質地幾個月內“烏鴉變鳳凰”,投資者賺得盆滿缽滿。對於後者而言,隨著IPO進程的加快和監管層對於借殼上市的嚴監管,後者在2017年很少遇到,提前布局“殼資源”這一條投資路徑越變越窄。

而對於另一條摘帽路徑而言,似乎前路還一片通暢。自2008年至2017年每年都有脫帽成功的公司,少則23家多則72家,自2015年至2017年脫帽成功的數量分別達35、42、53家,進入2018年撤銷ST的上市公司有31家。

根據《股票上市規則》,連續兩年虧損,公司股票被實施退市風險警示。連續三年虧損,根公司股票被實施暫停上市。到第四年度末,依舊如此將轉入退市整理期,邁上退市的進程。因此部分上市公司多在虧損限制期內通過某一年突擊盈利免去被退市的結局。以2017年年報為例,有32家上市公司扭虧 借以免去退市的風險,在這其中有部分ST公司或借助財技、或變賣“家當”、或獲得政府補充甚至能離開ST的屋檐。

以ST嘉陵(600877.SH)為例,其已連續2年虧損,2017年其通過減少管理費用、轉賣子公司股權、債務重組、政府補助扭虧為盈順利實現盈利。這免去了它被暫停上市的結局。

具體而言,其一是主營業務影響2016年公司實施職工優化調整工作,共計增加當年管理費用11458萬元。2017年公司未發生該類支出。其二是非經營性損益的影響。這具體包括:1.公司及全資子公司重慶長江三峽綜合市場有限公司轉讓所持有上海嘉陵車業有限公司100%股權及債權,確認轉讓收益10064萬元;2.公司出售持有的重慶嘉陵全域機動車輛有限公司45%股權及相關資產,位於重慶市北碚區華光村的土地使用權、地上建.築物及相關機器設備,確認轉讓收益30837萬元,增加資本公積1996萬元;3.公司與供應商簽訂債務重組協議,確認債務重組利得3239萬元;4.公司於2017年收到職工分流安置的專項資金等各項財政補助共計8828萬元。

但ST嘉陵的主營業務依舊沒有好轉。wind資訊顯示ST嘉陵在2015年、2016年歸母凈利潤分別虧損1.6億元、3.08億元,2017年扭虧為盈達3.02億元。但事實上2017年其非經常損益就達5.37億元,扣非後歸母凈利潤依舊虧損2.35億元。

那麽對於到ST屋檐下到此一遊後,迅速摘帽的上市公司而言,未來的是否還具有投資價值?如果有,其價值能還有多大? 畢竟當前“財務洗澡”的手段已受到監管層的重視,未來監管的力度是否能嚴厲到讓上市公司無法再用財務手段扭虧為盈、摘掉ST的帽子,進而導致市場視ST股票為“洪水猛獸”不再投資?

市場對此的看法並不統一,總體而言這主要取決於監管層對於“財務洗澡”手段的監管態度。

某上市公司財務人士對第一財經表示,規數據造假這在任何時候都是違規,與之相比財務洗澡的手段並不違規。比如賣資產至少在表面上是合規的。對於靠財務洗澡轉虧為盈,監管層僅能通過輿論、質問涵的形式對其進行自律行的監管,但不會真正涉及到行政處罰。因此,未來摘取ST的帽子還是大有可為,由此帶來的投機機會還將存在,畢竟賺取差價的本質是買低賣高。

在武漢科技大學金融證券研究所所長董登新看來,當前財務報表的質量並不太可信,主要原因是會計事務所審計不到位。對於上市公司年報數據的真實性,它們有知情的能力,關鍵是會計事務所是否願意出具真實的審計報告。當前監管層已關註到僵屍企業的操縱報表的手法,未來將會對此加強監管。只要加大對會計事務所監管,使其審計更為中立,會計報表的真實性會大幅提升。一旦部分上市公司尤其是僵屍上市公司、垃圾股展現其真實的財務面貌,會面臨暫停上市乃至退市的局面,很多股民會提高警惕。

同時,當前借殼上市的退路還未堵死。董登新說,部分ST公司借地方政府財政補助扭虧為盈,地方政府之所以提供補助多是看重其殼資源。一旦未來借殼上市的出路被堵死,殼資源的價值將徹底喪失。地方政府則會減少乃至取消對ST公司的補助。這也將使得ST公司失去借財政補助扭虧為盈的僥幸心理。

當前退市制度的成效遠遠不足,對於A股整體的投資邏輯改變影響有限。按照A股現有的上市公司體量,未來每年至少有10家公司退市是正常的。但達到這一效果,一是要對會計事務所施壓,讓其對年報的審計足以重視;同時徹底取締借殼上市的後路。

ST 板塊 投資 生死 平均 每戶 股民 浮虧
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嘉湖實呎4773元 年半新低 相連戶610萬沽出 每戶各630方呎

1 : GS(14)@2016-01-17 21:41:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160117/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】二手市場出現大冧價,多個屋苑都錄低價成交,作為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,就有一對位於樂湖居的相連單位以610萬元售出,平均每戶305萬元,其中一個A室實用639方呎(建築818方呎),實呎跌至4773元,除了是屋苑近一年半實呎新低外,更比一個多星期前的新低實呎5425元相差12%之多,原業主1997年「摸頂」入市,持貨19年連使費仍實蝕約70萬元。

明報記者 林尚民

美聯物業營業經理周志偉表示,嘉湖山莊樂湖居2座低層A、B室相連單位,最新以610萬元售出,每戶做價305萬元,其中A單位實用639方呎(建築818方呎),實呎4773元(建呎3729元),實呎見屋苑一年半新低。資料顯示,屋苑對上一次錄得新低呎價成交於前周五(本月8日)錄得,當時樂湖居一座低層A室,實用636方呎(建築818方呎),以345萬元易手,實呎5425元(建呎4217元),若以實呎計,今次成交單位較一星期多前再跌12%。

至於同時成交的B單位,實用633方呎(建築814方呎),若以成交價305萬元計,實呎4818元(建築3747元);另若以兩個單位總實用1272方呎(建築1632方呎)、成交價約610萬元計,平均實呎則為4796元(建呎3738元)。

希爾頓中心減價兩成沽

雖然現時本港整體樓價仍高於97年高峰期,但資料顯示,上述單位原業主是於1997年高峰期以合共655萬元入市,持貨19年後帳面仍蝕讓45萬元或6.8%,估計連同使費,實蝕約70萬元。

另一方面,沙田市中心昨單日錄得3宗買賣,希爾頓中心B座低層3室,實用274方呎(建築437方呎),原業主去年底開價400萬元,但剛減價至318萬元售出,減價兩成,實呎11605元(建呎7277元)。資料顯示,同座一面積相同單位,於2014年11月以317萬售出,現售價重返一年多前水平。原業主於1992年以120萬元購入,帳面獲利198萬元或1.6倍。

美孚凹海戶 實呎11303元

此外,香港置業高級區域董事余柏稱,美孚新邨三期78號中層A室凹海戶,原叫價1700萬元,剛連車位以1500萬元售出,以實用1327方呎(建築1767方呎)計,實呎11303元(建呎8489元)。他稱,若扣除價值100萬元的車位,今次成交價較月初以1440萬元成交的銀主貨略低。資料顯示,美孚新邨三期90號極高層C室凹海銀主盤,實用1337方呎(建築1780方呎),本月初以1440萬元售出,實呎10770元(建呎8090元),但當時不連車位成交。今次售出單位之原業主,是於2000年以308萬元購入,若扣除車位價值,現沽出物業帳面仍獲利1092萬元或3.5倍。
嘉湖 湖實 實呎 4773 年半 新低 相連 610 萬沽 沽出 每戶 630 方呎
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金龍大廈360伙攤分1.5億 天價維修 每戶被劏50萬

1 : GS(14)@2016-10-01 13:11:04

■位於天后的金龍大廈維修費高達1.5億元。張志華攝



【本報訊】繼沙田翠湖花園2.6億元天價維修貪污案後,天后金龍大廈亦出現天價維修工程,維修費由3年前估價近6,000萬元,增至現時中標價近1.5億元,相差近兩倍。各業主需攤分費用由近30萬元增至近50萬元不等,每戶攤分金額比翠湖花園更高,原本27間投標公司中,法團及工程顧問公司終篩剩6間,被質疑增加圍標風險。記者︰梁佩珊金龍大廈位於天后金龍臺,共3座,每座有25層,共有360戶業主。業主指大廈法團去年收到27份維修工程標書,法團自行按公司簡介篩選至剩下13份標書,次輪檢閱再由工程顧問公司及測量公司篩選出最後6份,今年8月法團表決的中標公司索價高達1.5億元。現時平均每戶要攤分近30萬元至近50萬元維修費,全港業主反貪腐反圍標大聯盟指,今次是業主願公開個案中,屬需攤分維修費最高的個案。根據業主提供資料,3年前屋苑曾託工程顧問公司估價,當時搭棚、清潔、保險、管理等費用約966萬元,但現時索價逾2,550萬元;即使簡單工程如車位劃線,372個車位的髹車線價錢由10萬元增至逾75萬元,即每個車位索價2,000元。



業主欲翻查標書被拒

金龍大廈半年前更換新管理公司置邦興業有限公司,其後大維修工程半年內由信誠營造工程有限公司中標,顧問公司則是馬海良棟建築顧問有限公司。業主質疑工程費太高,要求推翻法團決定,但嘗試翻查會議紀錄及27份標書皆被拒。反貪腐反圍標大聯盟發言人林卓廷表示,當法團沒有開啟所有標書,限制業主選舉權,這種篩選易造成圍標。業主現已去信競爭事務委員會投訴,未獲回覆。金龍大廈管理處的物業經理關志偉稱業主立案法團已跟程序處理大維修投標事宜,早前管理公司包括他本人亦有出席業主大會,法團主席現時外遊,下月回港將回應質詢。馬海良棟建築顧問有限公司回覆稱,項目初期為法團列出最基本維修工作範圍及估價,惟後期應業主要求增加額外工程項目,故標價與估價出現差距。信誠營造工程有限公司則指維修工程費增加因成本上升,又指現時標價是在市場價格內。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161001/19787576
金龍 大廈 360 夥攤 攤分 1.5 天價 維修 每戶 50
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