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中環在線:內地樓價好平因中國人太有錢 李華華

2009-07-31  AppleDaily





 

曾經揚言只會為有錢人起樓嘅內地「大嘴」發展商、北京華遠集團董事長任志強,經常語出驚人,佢對樓市嘅睇法,自然同一般老百姓唔同。好似樓價咁,佢前日出席喺南京一個房地產論壇時,就話內地樓價實在「太便宜」,因為中國人太有錢咁話。

華遠:買樓睇需要非樓價

賣 花自然讚花香,任志強話樓價平,皆因佢對未來樓市走勢睇得好好,佢話唔少城市出現「嚴重供不應求」,土地供應不足、房屋供應不足;預期下半年將會有「六個 加速」,包括投資增長、新開工面積、竣工面積、房價等。喺論壇中,有記者問佢下半年係唔係買樓好時機?呢位內地任總話,「問甚麼時候買房是最愚蠢的問 題」,佢話買樓唔應該睇樓價高低,而睇自己需要同埋負擔能力,有需求但冇能力供樓就唔好買,否則會背負好大嘅負擔,生活質量會下降。佢又話,長時間嚟睇, 十年廿年房價永遠係看漲,倒轉嚟睇,十年廿年前最貴嘅樓房亦比o依家嘅平。「長期來看,越晚買越貴;只有投資客會根據利息和盈利來看今年買還是明年買。」 咁講法,即係叫你有能力o依家好買樓啦,果然係發展商口脗!李華華LiWaWa@AppleDaily.com



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低息撐樓價 左丁山


2010-8-21  AD




 

訂咗有線而睇唔 到英超球賽嘅朋友,有好多位,包括好激氣嘅秘書V在內,佢負責屋企嘅收費電視事宜。世界盃開波前,佢與有線電視續約,在電話中與有線營銷員講到明:「新約 要包埋英超嘅噃,我地要睇英超o架。」營銷員猛咁話得,續約後一定有英超睇。哦,英超開波嘞,秘書V家人坐在電視機前預備睇熱刺對曼城,點知……如左丁山 一樣,激到彈起,冇得睇呀。打咗兩日電話去投訴,聽電話嘅有線職員話:「我地翻查電話錄音約莫要十至十四日,聽完錄音再覆實你!」秘書V家人為之怨聲載 道,好似秘書V辦事不力咁,唔怪得佢突然告一日病假,話有神經痛喎。

冇波睇啫,唔駛咁㷫。唔見銀紙先至㷫,股票金魚缸常客B上星期五收市 後,知道政府再度出招,打壓樓市炒風,報紙猛話樓價可能下調,星期二拍賣土地嘅預測價格下調半成至一成。於是星期一開市後,股票B就沽出手上嘅地產股,諗 住避一避先。點知到咗星期二,紅磡灣賣地竟然造價三十五億一千萬元,呎價去到九千幾,破晒測量師之預期上限,地產股急急反彈,股票B就真係激氣個激,大 駡:「乜啲傳媒與專家咁水皮o架,估錯晒嘅!」

 

估錯有乜出奇,地產商以七十六億一千萬元勇奪亞皆老街與紅磡灣地皮,顯然信 心十足,不受政府新措施影響。曾司長招數立即失靈,應了內地一句話:「總理說了不算,總經理說了算。」司長呀司長,當按揭利率低於或者等於一厘嘅時候,政 府又唔可以加息,你有乜辦法可以㩒低樓價呀?本欄以前引述過基金L講過,聯繫匯率係製造負利率、製造資產價格通脹嘅工具,在今天利率低迷嘅時候,政府根本 無計可施,曾司長、金管局宣佈嘅行政措施,只會扭曲市場,打低小炒家之時,連小買家都一棍扑低埋。可以咁講,按揭利率未回升至五厘之前,假設沒有金融海嘯 與衰退嘅話,樓價唔會真正下跌,過去十六年來,由1994年計起,優惠利率在97年10月升至9.5厘,98年3月係10厘,之後樓價就係咁跌,04年先 至反彈回升至今。一兩年之內,你認為利率會係咁升咩?


低息 樓價 左丁 丁山
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當政府無到炒家搏升樓價企硬

2010-8-19 NM




為調控樓市,上週五財爺曾俊華突然出招,繼四月公布的「九招十二式」後,加碼推出「三招十四式」,即時禁止摩售樓花,暫停九成半按揭等等,財爺更揚言如有必要,會繼續落藥打壓炒風。

政府再度出招調控樓市,首個週六、日的成交量,即時大減五成,地產股週一亦跌百分之三至五。但不足一天,長實就連下兩城,天價投得亞皆老街及紅磡地皮,簡直當政府花招冇到,地產股亦馬上大反彈。

本刊追訪了多個大型屋苑的資深炒家,他們雖然風格各異,但卻齊聲表示冇有怕;其中成功避過九七金融風暴的慕詩老闆陳欽杰,認為在大陸資金及低息環境支持下,樓市仍然易升難跌。狂炒太古城起家陳欽杰

坐擁約五億元物業的陳欽杰,見盡樓市起跌,即使九七年亞洲金融風暴亦能全身而退。他認為政府打壓樓市的新招作用不大,「樓市唔會咁易轉勢,政府之前都出過好幾次招,但好快就反彈,對我無乜影響。始終息口低,資金多又無出路,最終都會放落磚頭。」

他不擔心政府繼續出招,反而密切注意息口會否抽升,「如果加按息就要好小心,加得急就要準備走貨。不過美國冇咁快加息,我估明年中之前都好安全。」

他認為今次出招,租客才是苦主,「以前賣樓連租約,同普通單位無分別,依家連租約的話,買家只做到六成按揭,單位變相較難賣出。業主好可能等租約夠期就狂加租,逼走咗租客,等個盤容易賣啲,導致租金短期內上升。」

撇除手持近五億物業,多年以來他靠炒樓已賺逾二億元,其中太古城更是他的老巢,至今仍清楚記得二十年前首次沾手的經歷,「嗰日係星期日,漢宮閣27A業主係教師,嗰時賣一百四十三萬,我落咗五萬蚊訂,但業主臨時覺得賣平咗唔賣。」該單位相隔半年後升至二百萬元。

首宗交易泡湯,反而令他對太古城更有信心。他初期仍要頻頻睇樓,但很快已熟讀資料,在記者面前如數家珍:「太古城一萬二千個單位,共六十一座,最大單位是 一千二百三十一呎,山字閣園景清靜,最好炒;天字閣多日本人住,最好租;安字閣近工廠,成交少;海景花園望海,最貴,但放盤較少。」

政府新招碎料

陳欽杰足跡遍港九

簽定支票予經紀

他每天均向經紀套料,日日閱讀數份報紙,看到有筍盤,便問經紀為何沒通知他。當時陳欽杰在太古城的御用經紀,是現任利嘉閣董事總經理廖偉強,廖說:「佢日 日都打電話嚟問有咩盤放,放咩價位,幾多人問呢個盤。佢仲放低本簽晒名嘅支票簿,簽定一疊臨時買賣合約,有靚盤只係打個電話俾佢,啱就即刻幫佢填銀碼及單 位資料,同對方交易。」

陳欽杰認為筍盤手快有、手慢無,「幾秒就要決定,覺得個價合理就買,試過上晝落十萬蚊訂,下晝賣咗即賺十萬蚊,所以做決定一定要快!」他現已得出一套入市 理論,「市況平靜時,就揀優質盤,向海的高層賣到較好價錢,市旺就要偷雞買啲無咁優質單位,因為市旺優質盤會先升,之後帶旺其他盤,可以賺一轉水位。」

炒樓變正職

陳欽杰七七年與妻子開設製衣廠,從事成衣批發及出口,由於競爭劇烈,八七年已將工廠搬到內地,但他坦言九十年代做廠前景麻麻,炒樓更好賺,「大型屋苑易管 理,賺一成左右便放盤,就好似trading咁,買買賣賣,大中細碼的單位有齊,租客穩定,價啱先賣,唔啱價可以放租。」

他指太古城租客優質,因此租客亦有要求,故必定揼本豪裝單位,「大概每呎俾二、三百蚊裝修,好處係可以揀客,租金又可以貴啲。」他指日本人是首選,「佢哋比較錫住用,唔似韓國人,租完之後要大執,牆又花、窗簾又爛、連冷氣機都要換埋。」

避過金融風暴

由於他買賣極快,持貨最多一年半載,早在九六及九七年便炒賣了四十個太古城單位,獲利逾三千五百萬元。惟九七年初,陳欽杰開始感到不安,「啲價升到完全脫 離普通打工仔的負擔能力,銀行突然間話唔借咁多,按息又升到十釐。」他遂減少買盤,並加快放貨速度,最長持貨兩、三個月便轉手。

到九七年第三季,亞洲金融風暴爆發,儘管陳欽杰因快買快賣而未有持貨太多,惟仍有個別單位要損手。九七年十月,他以九百一十萬元買入的太古城銀柏閣單位,未能及時散貨,結果翌年勁蝕三百二十萬元斬纜,陳欽杰無奈地說:「拆息最高去到三百釐,咁樣落去只有死路一條。」

他將套現所得的一億元,重做老本行時裝,成立自家品牌MOISELLE,九八年由一間分店擴展至十五間,「當時市場上,少中價女性嘅時裝,所以搏得過。」○二年慕詩成功上市,在中港現有逾百間分店,「我唔想子子孫孫問起我做過乜嘢,我只答炒太古城囉。」

雖然陳欽杰投資戰績彪炳,但慕詩卻從未買入鋪位,每月都要捱貴租,他不甘心地說:「係幾唔抵,不過之前答應基金,唔將生意同物業投資混雜,佢哋怕炒樓損手,影響公司價值,所以一直無買鋪,錯失好多機會。」

不過,他個人於○一年已重出江湖,轉炒豪宅,「當時大型屋苑同豪宅呎價差唔多,豪宅的水位其實高過屋苑。」事實上,當時太古城的呎價約四千元,北角半山豪宅的呎價亦不過是四千五百元;現時前者呎價約八千多元,後者則已過萬元。

陳欽杰特別鍾情港島東及半山,專吼自住物業附近的樓盤,例如住半山嘉雲臺時,便大手掃入五個跑馬地的比華利山;近年住地利根德閣,則買賣毗鄰的帝景園及曉峰閣。

陳欽杰指現時樓市熾熱,但仍與九七年泡沫不同,「當時係香港自己人炒自己人,依家大部分係大陸資金,仲有好多投資移民,而且九七年按息好高,依家好低,樓市好難跌。」

海怡地膽冼榮耀

太古城之外,同樣是指標屋苑的海怡半島,明顯受政府新招影響,在剛過去的週末,樓價較之前一星期急跌近一成,嚇得財力欠佳的投資者割價沽售,成為跌勢最勁的藍籌屋苑。

在海怡炒過逾三百個單位的冼榮耀,卻完全沒有異動,有經紀表示:「佢同平常一樣,間唔中落嚟搵吓新盤,無急買或急放。」他與妻子梁錦妹,現時持有八個海怡 住宅單位,以及四個商場鋪位。本刊記者早前找到冼榮耀,但他一口拒絕訪問,「俾人知我係炒家,銀行借錢都無咁容易,佢哋都想低調借錢,如果唔係會俾金管局 查。」他如此害怕,原來是兩個月前由相熟經紀搭路,接受了傳媒訪問,起初他以為毋須拍照便答應,結果出街後看見自己容貌,承認已帶來不少麻煩。

追康怡趕太古城

他在訪問中表示,受惠於明年動工的港鐵南線,加上附近的黃竹坑工業區正改建酒店及寫字樓,可為海怡帶來新景象,「我不敢預測樓價能否追過太古城,但屋苑的設施及空氣質素,可以追過康怡的樓價。」

經紀指他對區內樓市瞭如指掌,「佢下午一定去幾間地產鋪打躉,一傾就成個鐘,好多時消息仲快過經紀,我哋電腦未有嘅資料,佢已經收到風。」冼榮耀偏好買樓 收租,然後善價而沽,惟九七年曾有十個單位慘蝕一千二百萬元,「佢九八至二千年好少買貨,只係問吓有咩單位放盤,無以前咁豪爽。直至○一年才再次入市。」 買貨後,他通常賺一成即離場。

冼榮耀大部分的海怡單位,集中於第二期及第四期,因為二期單位有海景,其中第十三A、十五及十六座更是樓王所在地,他自己便在十五座的高層,將兩個單位打通,自製相連單位居住,而第四期則是則王,間隔實用,而且靠近巴士站,故此深受租客歡迎。

賣海鮮起家

綽號賣魚冼的他,祖父於七十年代已經營海鮮生意,當時流行在避風塘上船出海食海鮮,父親冼華趁香港仔魚市場成立,便在場內以「華仔海鮮」經營海鮮批發至今。

八十年代初,香港仔新樓盤落成,但該區交通未算方便,加上經紀業未算興旺,故發展商多數讓魚檔老闆優先入貨,賣魚冼的親戚因利乘便掃入不少單位,所以他從小已跟親戚學炒樓。現時華仔海鮮雖然仍有開檔,但冼榮耀已甚少落手落腳賣魚,多數約早上十一點,才回鋪頭埋數。

開餐廳自讓慳佣

冼榮耀炒樓數量冠絕海怡,而且扑槌快速,十五分鐘便簽票落訂,理應深受經紀歡迎,但有經紀卻大嘆無奈,「佢成日拖佣,等咗幾個月都唔肯俾,但又唔可以追佢俾錢,因為海怡佢揸好多單位,或多或少都會同佢再有接觸,只係敢怒不敢言。」

該經紀還說冼榮耀為了慳佣金,曾經在自己開設的餐廳,直接與街坊交易,「响餐廳向街坊推銷單位,好處係兩邊都慳番經紀佣金,但後來餐廳生意麻麻就執咗。」而每逢過年他例牌失踪,目的是為了不派利是。

掃第一城收租劉俊豪

陳欽杰和冼榮耀是典型炒家,左手來右手去,一年半載已炒賣數十個單位,相比之下,沙田第一城的大業主劉俊豪則屬包租公。

沙田第一城交通方便,素來受租客歡迎,故有兩成樓盤由炒家擁有,劉俊豪便是其中大戶。他於○一至○七年間,最少買入三十六個第一城單位,全部用作放租,除 於○八年初沽出一伙外,一直等到去年才陸續放貨,至今共賣出了二十二個單位,獲利約一千三百萬元;其餘單位全部放租,數年間除了租金收入外,單位已升值逾 五成,令他賬面獲利一千七百多萬元。

儘管劉俊豪是第一城炒家,但該區很多經紀未見過他的廬山真面目:「佢唔使睇樓,淨係睇價錢,決定咗之後,所有嘢都係派個伙記落嚟搞,普遍都會略為裝修過先 放租。」除沙田第一城外,劉俊豪亦有買入鄰近的富豪花園、大埔滌濤山、火炭駿景園等單位,不少已持貨三至四年,仍未出售。

名車博覽館搞手

買樓收租外,劉俊豪本業亦以收租為主。他與太太是碧海藍天名車博覽館的搞手,主要工作是管理博覽館並把地方租給不同車行。

劉俊豪近年已上岸,鮮有返寫字樓上班,有車行中人說:「佢兩夫婦做咗咁多年,依家得閒就去旅行或者打網球,不知幾過癮。」事實上,劉俊豪頻頻參加網球公開賽,根據香港網球總會資料,其去年於香港男子單打排名八十五。

淘大街坊炒家麥襯喜

九龍灣的淘大和得寶花園,幾乎是九龍區最平的大型屋苑,亦是不少炒家發跡之地。其中年約六十五歲的麥襯喜,表面是無業肥師奶,實際卻是淘大的大炒家,經紀估計她每年炒賣逾二十至三十個單位,估計多年以來,合共賺逾一千萬元以上。

有經紀透露麥襯喜曾在國內開酒店,結業後才返香港炒樓為生,「佢專吼百零萬單位,貪釐印費只係一百蚊,為咗慳成本,仲通常一炮過現金買樓。」她鍾情淘大與得寶一帶,就算一街之隔的港鐵上蓋屋苑德福亦甚少沾手,「佢話唔熟唔炒,嗰邊都有地頭蟲。」

她絕對是得寶的地膽,自己亦居於此,記者曾於下午三時登門造訪,她的住所竟鐵閘大開,穿着睡衣的她知悉記者來意後大驚,「有咩就搵我個仔,佢最清楚淘大行情。」

原來,其子翟永麟在淘大開了地產經紀行,背後出資的正是其母。「佢媽咪見炒樓咁好搵,咪叫經紀受埋佢玩囉,而佢個仔本身係經紀,一直喺其他區撈得麻麻,咪順理成章要佢返嚟睇實盤生意。」

但有該分行員工表示,甚少沾手麥襯喜的買賣,「我哋做佢嘅買賣,必須同另一方申報,講明佢係公司股東的直屬屋企人,所以好麻煩,所以佢情願用拍檔嘅名義入貨,你哋根本查唔到。」

金獅收租冠全港程永雄

大部分炒樓老手都相當倚重經紀,一個電話便決定買賣,惟專買大圍上車盤金獅花園的程永雄,近兩年才開始大手入市,算是初哥,情願親力親為,該區地產經紀說:「佢呢兩年開始買,但通常自己睇過樓先買。」

程永雄居於大圍半山聚龍居,是華達塑膠廠的老闆,兩年前開始與家人投資金獅花園,至今最少買入十五個單位,但僅售出四個,獲利約八十萬元,其餘全部放租。 金獅花園的租金普遍約六、七千元,雖然和豪宅無得比,但回報率卻是全港數一數二高,一個一百五十萬元的四百餘呎單位,租金可以達七千元,回報率約五釐六。

該區經紀說:「金獅一向好租,因為佢差不多係大圍、沙田最平的屋苑,多新婚客或剛搬出來住的單身人士租。而程先生買的單位多數係二期,較近港鐵站,又比一期多咗健身室、網球場等,所以佢嘅單位已全部租出。」

狂掃「低水」嘉湖李之朝

除了金獅花園外,嘉湖山莊的租金回報亦逾四釐,欣欣皮業老闆李之朝兩年前便不停掃貨,上月還大手買入了六個,至今持有二十多個單位,就算政府上星期出招壓抑樓市,他亦無有怕,不願上鏡的他說:「我哋唔係炒,係買來長線收租,所以唔擔心。」

他貪嘉湖山莊樓價長期低水,「我公司在元朗,一直有留意呢區,呢度呎價先二千幾蚊呎,如果政府收番塊地再賣,一定唔止賣二千幾蚊呎,起樓建築成本都要千幾 蚊一呎啦。大家九七時俾佢嚇怕咗,搞到呢區長期被遺忘,但我打算收租,所以無問題。我有晒嘉湖平面圖,一有靚盤,只要啱價,睇都唔使睇,二十分鐘內便將支 票交到經紀手上。」

李之朝表示,五百多呎的細單位最易放租,樂湖居交通最方便,美湖居景觀則最佳,「部分單位望到米埔。」

儘管他買樓不用睇,但一定親自揀租客,謝絕生意佬幫襯,「後生仔做生意未必長期,有番咁上下年紀的話,如果做生意仲要住呢度,盤生意都唔係太好。」

 


政府 無到 炒家 搏升 樓價 企硬
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樓價失控 上水豪宅過億

2010-10-14  NM




全球資金氾濫,本港樓市進入瘋狂 狀態;繼上週長實出售馬鞍山天宇海,一Q清袋套現七十六億後;新地乘勢推出位於上水古洞,以瑞士豪宅作包裝的豪宅「天巒」,幢幢洋房億億聲,幾日間新地套 現八十億元,不遜「超人」。

天巒原為歐意花園二期,九七年亞洲金融風暴淹至,樓價大跌六、七成,翌年新地勒令叫停這地盤;地皮曬蓆逾十年,碰巧醞釀着新一輪資產泡沫,「天巒」以天價 開售,標誌着另一個世紀大泡沫即將降臨。

量化寬鬆貨幣政策第二波即將起動,各國瘋狂印銀紙,揸「磚頭」成為香港人自保的出路,豪宅更加是內地及本地投資者追逐的商品,價格有如脫韁野馬。天巒最貴 的萊茵河大道一號屋,六千呎洋房售價一點三二億,呎價二萬一千元,創新界樓紀錄,令不少人「O嘴」。一點三億,夠買十二間太古城的千呎海景單位。以六百萬 一伙計,一點三億亦買到廿二伙長實新盤馬鞍山「天宇海」。要一睹「天巒」的面貌,就要到新界最北靠近羅湖的古洞了。

記者由上水港鐵站乘坐前往古洞街市的50A專線小巴,沿着青山公路走,兩旁綠樹林蔭,也窺探到粉嶺哥爾夫球場內綠草如茵。豈料小巴越駛近天巒,便見到越來 越多劏車場、爛地盤、豬屋等。轉瞬間,小巴駛過了雙魚河,在一道道灰色的磚牆前,站着一班地產經紀,才猛然發現已身處天巒。

地產代理爭崩頭

天巒最低入場費超過二千萬,地產代理佣金以數十萬元計,各路人馬如中原、美聯、利嘉閣,隨即派隊到古洞路插旗。除了最傳統的兜截,中原和利嘉閣更落重本, 租用附近的空地建成臨時辦公室及停車場,儼如年宵攤檔。爭不到較近樓盤的美聯,唯有在較遠位置租地搭辦公室,透過派出小巴隊,每十五分鐘一班,接載睇樓客 來回天巒。其間最少有廿多名地產經紀,不顧生命危險衝出馬路,舉起「二期有貨」、「即睇」等紙牌兜客,有口痕經紀向記者說:「一間一億,代理收百分之一都 有一百萬,經紀收三成已經有三十萬,賣一間養好多人,梗係落足力啦。」

天巒的地產經紀所兜截的,是一眾乘坐賓利、林寶堅尼、日產GTR的睇樓客,每架車均過百萬,同時亦有不少掛上大陸車牌的七人車在天巒正門上落客。幾十年來 出入古洞路的,不是村民就是地盤工人,一時間名車、貴人到來,整條古洞村都熱鬧起來。

氣氛熾熱,家住跑馬地的蕭太睇完廣告,便與朋友專程前來睇樓。「幾靚吖,不過啲圍牆好高,好似好逼咁,St. Andrews Place(信和同區樓盤)多啲樹,圍欄矮好多,感覺大自然啲。不過呢度用料都唔錯,我睇咗個三千幾呎單位,都會考慮入貨。」蕭太說。天巒開售十天,已賣 出二百五十伙。市傳已擁用同區 St. Andrews Place和御林皇府的藝人黎明,於十月一日以三千二百萬買入天巒加侖大道一座三千五百呎的大屋,呎價約九千元。

留根變留金

另一吸引睇樓客的,是天巒入口附近的兩幢村屋,名為「添馥園」及「感恩園」,吸引不少睇樓客駐足,與朋友睇樓的陳太指着村屋說:「佢哋醒呀,當年唔賣,依 家肯定升到爆。」

原來,這兩幢村屋由張氏三兄弟擁有。據古洞村長姚榮來表示,張氏家族於一九二○年起,逐漸由何東家族手上買地,成為古洞村大地主之一,當時持有的土地佔天 巒二期約四分之一。九十年代新地收購古洞村時,張氏賣掉手上大部分農地,唯獨留住這塊位於馬路旁邊黃金地,希望為張氏族人「留根」。當時此地由張氏六房人 持有,其中有三房人選擇要錢唔要地,賣予其餘三房人,套現後便搬出市區。記者見到其中一位張先生,欲趨前傾談,但他卻不願接受訪問。「我媽媽九十幾歲,唔 想有人騷擾我哋,麻煩你哋離開。」張先生客氣地說。

根據土地註冊處資料顯示,張氏於○三年以十三萬為兩幢面積共千五呎的村屋補地價,連建築費估計最多一百萬計算,張氏兄弟只不過用了每呎七百多元,便與呎價 萬元的天巒用家為鄰。有村民非常羨慕張氏兄弟說:「佢哋當年最多俾幾百萬另外嗰三房人,依家天巒一間屋都一億,塊地值一半都發啦。」

天巒資料

地址:古洞南古洞路28號及33號

發展商:新地

單位總數:合共330間。

一期:132間花園洋房

二期:198間花園洋房

面積:2,600呎至8,100呎

已出售伙數:250伙*

呎價:$8,800至$21,000

已套現:$80億*

空地「曬」足八年

同屬新地發展,已有十五年樓齡的歐意花園一期就顯得落寞,對上一次成交,要數到今年六月,呎價只需三千九百元。而原為歐意花園二期的天巒,前身是古洞村, 新地早於九五年已陸續向村民收地,欲於九五年「歐意一期」推出後接棒應市。但此地「生不逢時」,九七年金融風暴,樓市爆煲,新地於九八年高調叫停工程,原 本已起了兩幢的「歐意二期」的水泥屋亦被拆掉。空地曬了足足八年,後來新地睇中政府推出的「新界東北三合一」政策,隨即於○六年向政府補了四億四千五百萬 地價,重新包裝「歐意二期」,○九年正式公布,此項目易名天巒。上月,新地更在無綫播了四集半小時的《瑞士天巒》特輯,力谷新盤。

但這個「瑞士天巒」的港產版本,與真正位於瑞士的天巒(Valais)被白茫茫的雪山圍住,相差甚遠,從山上遠眺,不遠處便見到羅湖管制站,隔條粉嶺公 路,又見到河上鄉、馬草壟等老村莊。

富豪為鄰無着數

天巒標榜位於「雙魚河畔」,其實只有十多間洋房見到綠色的雙魚河,大部分均是內園景,靠近屋苑邊皮的還有鐵皮屋和祖墳景。在雙魚河的上游,會見到一排貌似 大澳水上居民的鐵皮屋和木屋,雙魚河以往就是這批居民用作排污的「屎渠」。

天巒的另一邊是古洞街市和配水庫,沿路只見一眾老人家在路邊聊天,有的則在推着「爛銅爛鐵」到廢鐵場出售,天巒的熱鬧,與他們格格不入。有村民打趣地說: 「以前我哋咪又係住嗰度,班有錢佬住天巒有咩咁巴閉,隔籬咪又係豬屋,呢度值咩錢吖,成幢大陸樓咁。」

頓然成為億萬豪宅鄰居的一眾古洞村民,內心其實挺不好受,尤其是古洞街市的商販,八十年代政府收地建高速公路,古洞的商鋪老闆被安置到古洞街市,由於生意 有限,不少商鋪丟空。賣雜貨的中裕百貨老闆娘在古洞擺檔超過三十年,以前不少顧客均來自古洞村。她說:「佢(新地)十幾年前收咗地,班村民走晒,我嘅生意 就越來越少。起豪宅有咩用?班人會嚟買嘢咩?大陸人買來都係將間屋丟空。」

不過政府今年一月已公布,即將調高古洞北的發展密度,並會興建鐵路連接古洞北,最快二○一九年推出首幅住宅地皮。因此,地產商對村民的土地仍虎視眈眈,其 中以新地最為積極。古洞村村長姚榮來大讚新地夠豪爽。他說:「每逢觀音誕,村內節慶等大型節目,我都會寫信去新地攞贊助,十萬八萬無走雞。」


樓價 失控 上水 豪宅 過億
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望樓價跌不如自求富貴 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13913

(原載於東周刋4/1)

香港經濟,飛龍在天。奈何樓價飛騰,無殼蝸牛中產,心懷不安。

如何上車?港人的思考角度,多是等樓價散。但撫心自問, 如已上車,會否冒險沽樓套現?揸現金收息,何用?炒股又怕風險;換人仔?稍好,但如物業屬自用,人仔升值加收息,能否應付租金,委實成疑。除非大幅加息, 或國內硬著陸,等樓價跌兩成,實緣木求魚-己不欲賤沽,莫望之於人!

 

媒體、個人,分析樓市,悉數探究「問題」面:供應短缺、投機風盛、利率過低,均着眼大處。要上車,必先動大手術,改變社會。事實上,人分析時,總愛聚焦在「問題」上。很多時候,問題太廣,苦苦思索,精疲力竭,執行無力,無成無終。(誰看完《地產霸權》,還能制定上車路線圖的? 煩請相告。)

破困,應將精力改投:「做什麼才有效?」換句話,聚焦在解決問題之法(solutions)。以下為真人真事,展示上法之威力。

 1990年,史坦寧(Jerry Sternin,下稱阿傑)遠赴越南,圖改善兒童營養不良之況。政府覺得哂氣,採取三無政策:無錢、無人、無時間(限半年了事)。起初,阿傑大路進兵,睇研究報告,結論是問題來自衛生、貧困、水源不潔、教育不足。正路諗法,解決方法必定地球咁大:水利工程、改善經濟、振興教育…難搞。

兵財俱寡,阿傑逼用奇兵:逐村探訪,度高磅重。當發現經濟條件相約,但特別肥肥白白的小孩時, 就審犯咁審,找出其母湊仔大法亮麗之處。去蕪存菁後,歸納出數項可複製的原則: 如少食多餐、監督餵食、病時多吃、煮飯時加入俯拾皆是, 但富有營養的地瓜葉和蝦毛。所有做法,全是地道傳統, 不費分文,只是乏人整理。執行之後,立桿見影, 飢童之數銳減。做法其後全國推廣,改變了整整二百萬越南兒童的生命! 大問題,小辦法。小辦法,大幫忙!沒有過度分析,只有簡易(但極有效的)行動。

回說上車,出路何在?改變心態,降低要求,買維修好、實用高的舊樓,頗易執行。地鐵沿線舊區, 仍有不少百來萬的上車盤。不想屈就,「望人閉翳, 不如自求富貴」,應設法增加自己的購買力。現在的投資世界,貌極危險,但回望2010年,除了9-10月外,皆是草木皆兵,危機四伏的「危局」。結果: 上年不少股票,回報幾成甚至逾倍。此外,正如之前在報紙寫過,「經歷過金融海嘯之後,其實暫時不易引發另一次滅絕式股災」。公司的財務槓桿,遠低於海嘯前,現金充足。逆境股價跌九成,暫難重演。市況低迷,股價下調,揀股得宜的話,風險遠低於一般人的直覺。

 

千里之行,始於足下。龜兔賽跑,兔停滯不前,龜也得設法多走一步 - 小步勝過零步。聚焦辦法,逐步推進,最為實際,遠易於改變社會。

 

圖: 史坦寧 (Jerry Sternin

 


樓價 不如 自求 富貴 國英 Alex Wong
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中環樓價倍升 神秘大地主曝光

2004-4-22  NM




香港甲級寫字樓,從來是大升市的 火車頭。這火車頭現又重踏升軌,全速向上。過去一年,寫字樓價格,已悄悄升了一倍。當炒盤如皇后大道中九號,由四千多升至九千八百元,市場憧憬皇九呎價快 將破萬元關口。而遠東金融中心、美銀中心等,呎價亦由三千多升至七千元。在乾柴烈火下,上市收租股亦跟着升,劉鑾雄、羅鷹石家族等,幾個月來身家升多一至 四倍。就連一些隱形多年的老牌家族,亦因手持大量收租物業,而備受矚目。當中包括李福兆外父,以賣煙仔起家,在中環擁有萬宜大廈的勞冕儂家族;有「灣仔地 王」之稱,在澳門以賭業起家的高可寧家族;以及近年積極搜羅豪宅,持有灣仔地標集成中心的伍集成家族。過去兩月,泳蜂擁入市,金鐘遠東金融中心及美銀中 心,在三月已突破七千元呎價,較一年前勁升一倍。而中環皇后大道中九號二十六樓全層,本月初成交呎價攀上九千八百元,重返九八年初的水平。乾炒的火氣甚至 燃點到過海的尖沙咀,本月中康宏廣場成交呎價升至六千三百元,較去年沙士時呎價升幅亦超過一倍。寫字樓買賣暢旺,亦帶挈了收租股,如希慎、太古、恒隆等大 型收租股,股價閒閒哋升了倍多兩倍。其中羅鷹石家族持有的鷹君,由去年五月每股三元八,升至現在十二元四角五,羅鷹石家族身家因而躍升兩倍多至四十一億。 就連本來落後大市的華置,亦由去年中每股一元多升到四月份五元水平,大股東劉鑾雄兄弟的身家,較去年暴漲逾四倍,至五十八億;大劉最近還配售一億五千萬舊 股,套現七億多。

雄踞中區四條街位除了上市的收租公司外,一些持有大量寫字樓作收租公的老牌家族亦受到注目,當中包括擁有中環萬宜大廈的勞 冕儂家族。勞冕儂家族早已盤踞中上環六十年,旗下九幢寫字樓,現市值達三十七億,每年收租一億五千多萬,較去年上升兩成多。勞家最主要的旗艦,就是橫跨德 輔道中、砵甸乍街、萬宜里和皇后大道中四個街口,有二十九萬樓面呎的萬宜大廈。萬宜大廈落成於一九五六年,十年前才斥資八億重建,由以往十三層高的舊式商 廈,變身成樓高三十三層,有玻璃外牆的甲級寫字樓。不過談起萬宜大廈這幢地標,香港人還是懷念它的過去,皆因萬宜大廈是不少港人生活的點滴回憶。

第 一部扶手電梯這幢矗立在中環逾半世紀的商廈,擁有全港第一部商廈自動扶手電梯。萬宜大廈落成啟用時,報紙爭相報導,電梯上擠滿一家大細試搭的市民,電梯旁 邊,更有告示警告穿拖鞋者,勿乘電梯,免生危險。「當時我得五歲,星期日爸爸帶我去試搭呢條扶手電梯,那時候好熱鬧,好多人喺二樓排隊搭落嚟,我仲上落了 兩、三次,感覺好似去遊樂場玩。」五十三歲的電腦科技公司老闆區煒洪回憶說。位於二樓的紅寶石餐廳,更是萬宜大廈的象徵。該餐廳由一名從日本返港的飲食界 老闆詹誠,聯同恒生銀行創辦人之一的梁植偉、景福珠寶創辦人楊志雲等商家開設,是早期的高級西餐廳。餐廳的綽頭之一,是逢週六晚舉行「紅寶石音樂會」,由 現年七十歲,在港台任古典音樂DJ的陳浩才主持。「那時候聽古典音樂的場所不多,只有港大的陸佑堂,或是皇后戲院。所以紅寶石餐廳,逢週六晚都爆滿,不少 情侶喜歡到來食餐兼聽歌,當時每個晚餐三蚊啦,係好高嘅消費呀!」在「紅寶石音樂會」的推動下,萬宜大廈遂成為高級影音器材店的匯聚點。曾在紅寶石餐廳表 演的溫拿成員彭建新說:「個商場係高消費地方,出入都是西裝骨骨嘅人,嗰度有間通利琴行,我每次行過去都會睇結他。」「萬宜內還有人手製造的山打皮鞋,以 奶茶、蛋撻聞名的蘭香室,而蘭香室嘅蛋撻,一蚊十二個,一出爐就賣晒,阿倫十幾歲時喺中環兼職做office boy,都成日蛇王去買㗎!」彭健新說。

醫 生世家賣煙仔當時在萬宜大廈的商場地鋪,還有一間英美煙草的香港總代理——萬興煙行。煙行的掌舵人,就是萬宜大廈大業主勞冕儂。勞家本屬中醫世家,勞冕儂 父親勞子開是著名中醫,家族住在窩打老道七十九號有三萬呎的「勞昌大堂」,大屋內有近四十名工人服侍少爺及小姐。勞家長子勞冕儂,畢業於聖保祿中學,因為 會說英文,二十年代初到英美煙草公司任文員,工作了廿年後,升至華人經理。在勞家鄉下南海小塘唐美村,年過半百的鄉親,都知道勞冕儂是五、六十年代香港的 「大有錢佬」。七十五歲的鄉親勞柄楠說:「勞冕儂後生時,在香港救過一個跌落水嘅英國人,人哋問他想要什麼,他就話想搵份工,於是那位英國人就介紹他到英 美煙草工作。」四十年代日軍佔據香港,勞冕儂在英美煙草的洋人同事,被日軍關進赤柱集中營。為免他們被日軍虐待,勞冕儂升以香煙疏通日軍,又升供應食物和 煙仔予在獄中的上司。戰後英美煙草的洋人,為了報答勞冕儂,遂把港澳的獨家代理權給予他。「三十至五十年代,香港洋煙短缺,煙仔真係可以炒得㗎!那時日日 都有分銷商去萬興行排隊買煙,佢哋容乜易發達!」一名香煙代理說。

好彩煙受馬迷歡迎據中環一些老煙檔及舊街坊回憶,萬興行的煙仔佬,通常以 擔挑擔着兩個重幾十斤的大鐵箱,送煙到附近的煙檔。後期則改為用鐵皮手推車,手推車上用來放煙的大鐵箱,更會用鎖鎖上,以防被人偷煙。從英美煙草公司手 上,取得香港總代理權的萬興行,早期代理的牌子,包括喼士頓、孖寶、三炮台、好彩等。其中在五、六十年代最盛行的好彩香煙,不少老一輩的香港人都記憶猶 新。「好彩煙個名改得好,六十年代雖然賣個幾一包,等於兩包土炮煙嘅價錢,但當時夏天入馬場的馬迷,亦會隨身放一包好彩在衫袋,取其意頭好;而街邊士多, 亦愛把好彩煙盒上的紅圈剪下來,貼在撥號式電話的中間位置,攞個彩頭。」在中環太平行附近擺檔四十年的小販杜東說。

全港交稅之冠香煙銷量 好,作為代理的勞家自然豬籠入水。據知,港府於一九四八年首次徵收私人入息稅百分之十,勞冕儂當年竟然繳交了八十多萬元稅,成為香港私人繳稅最多的人。由 此可推論,勞氏當年已有八百萬元收入,可供他買入二十塊豪宅地皮。勞冕儂在一九四九年,便以四十萬元,購入當時洋人聚居的嘉道理道一號,全部以現金支付, 無須按揭,家族持有物業至今。除住宅外,勞家亦在四、五十年代,分別購入灣仔齊安大廈、齊康大廈、中環百佳大廈等,物業至今未售,作收租用途。而萬宜大廈 的地段,則於四八年以四百一十萬買入。勞冕儂於八○年過身,加上香煙代理的佣金又逐步下調,以及政府大幅調高煙稅,萬興行亦退出煙草代理行業,改做包租 公。

勞冕儂家族圖1.英美煙草華經理2.前油麻地官校校長3.著名中醫4.前教育署督學5.余道生女兒6.萬興煙行經理黃銘衍之子7.前聯 交所主席8.前九龍醫院胸肺科醫生,已移居加拿大9.前立法局議員許賢發堂兄10.沙田威爾斯醫院腫瘤科醫生11.牙醫,中華鈕廠東主香炳炎之子12.婦 產科醫生

與李冠春結成親家勞冕儂育有三子三女,其中幼女曉華,下嫁聯合交易所前主席李福兆。李福兆五四年從英國學成歸來,第三日就被父親, 即東亞銀行創辦人之一的李冠春,押往勞家食飯相睇。二人其後還在萬宜大廈紅寶石餐廳內,拍拖撐枱腳。李福兆回英國考會計師牌前,先娶勞曉華過門結成夫婦。 李福兆的大舅,即勞冕儂的長子允韶和次子允奧,自六十年代便協助打理煙草代理的生意。但兩兄弟作風低調,從未接受報刊訪問,亦無任公職,二人感情十分要 好,更一同居於嘉道理道大宅數十年。在萬興行內,大哥允韶是話事人,他所出的主意,弟弟允奧莫有不從。勞允韶與妹夫李福兆最為投契,二人經常在李福兆創辦 的證券商協會的私人會所吃午飯,交換股票心得。以前萬興煙行內有一個閣樓,專供勞允韶在內研究股票。勞允韶共有兩子兩女,但對兒子較為偏愛,對女兒就較為 冷淡。在港大唸醫科出身的勞允韶,卻未有扶植當醫生的大女婿陳長權。「允韶對錢看得好緊,大女潔瑜七六年嫁冲個醫生。有次個女婿想問岳父借錢買間鋪開診 所,間鋪只係十二萬,佢都唔捨得,話佢不過係個醫生仔之嘛,租就得啦!」知情者說。幾年後,陳長權因癌病去世,剩下勞潔瑜獨居何文田山道家中,因喪夫而精 神出現問題,家人本想接她回嘉道理道大宅居住,但勞允韶不答應,八三年勞潔瑜因抑鬱而自殺身亡。勞允韶對長子勞治長十分愛錫,兒子唸書成績非常好,常常考 第一。長大後,更在美國太空總署工作,做物理研究。雖然家中產業眾多,但他並無興趣打理。「他叫老豆不用分家產俾自己,要分就分俾兩個妹。」一位熟悉勞家 的人說。

後人濟世懸壺自從勞允韶於三年前去世,坐鎮萬興行的,就是八十三歲的弟弟勞允奧,以及其長子勞湛長。記者連續三個星期在萬宜大廈門 外等候勞允奧,但他只笑說:「我好細個就去冲英國讀書,萬興行都係我阿哥打理開,以前嘅嘢我已經唔記得啦!」勞家後人並無接掌煙行事業,卻延續其醫生世家 的傳奇。勞冕儂父親勞子開,是二十世紀初的著名中醫,他本來希望長子冕儂可以繼承衣鉢,但兒子卻做煙草代理生意。繼承父業的責任,遂落在三子英群身上。 四、五十年代,萬宜大廈對面的香園餅家樓上(現在的囱生大廈),就掛有勞子開勞英群醫務所的招牌。勞英群的八女勞娉華回憶說,「我爸爸做中醫完全唔係為 錢,窮人嚟睇病,佢唔收錢㗎,何東都有睇開佢,每年年初一都嚟搵佢。」除此,勞英群的長子勞允純,曾是九龍醫院胸肺科的醫生;外孫女馬碧如,則是沙田威爾 斯腫瘤科的醫生。而勞允奧次子勞澤長,則是婦產科醫生,專治不育及做試管嬰兒手術,他的診所,亦位於家族物業太平行內。勞允韶的兩名女婿,也是醫生及牙 醫,是名符其實的醫生世家。

愛妻情切嶺南人除了勞冕儂家族外,佔萬宜大廈三分一業權的,還有另一個億萬隱形家族——黃浩川家族。勞冕儂長女 勞潛華,嫁予萬興煙行經理黃銘衍之子黃浩川。今年已經八十八歲的黃浩川,身材頗為高大,一頭花斑的白髮,西裝筆挺,身邊有看護扶持,每天早上十時,便會返 回萬宜大廈上班。出生於台山白沙鎮潮境鄉的黃浩川,從小學到大學都就讀於嶺南,因此與中環陸佑行老細陸容章、美心集團老闆伍沾德等嶺南畢業生十分老友。黃 浩川的父親銘衍,十多歲便到香港幫親戚打理金山莊的生意,即是出口貨品供應北美華僑。後來又經營仁昌銀號、永興盛金鋪等,並且是萬興煙行的經理。一九三八 年,經雙方家長撮合,黃浩川與勞潛華共結秦晉之好。黃浩川對妻子十分情深,八十年代中,勞潛華患上肝癌,黃浩川特意從上海請來一位專科醫生為勞潛華治病。 聽說游子離鄉太久,返家鄉拜祭祖先,或對妻子病情有幫助,黃浩川便立即託人在鄉下找尋祖父山墳。「當時冇人知佢阿爺葬冲喺邊,就逐個墳挖開,核對金塔上所 刻名字,搵冲好耐先搵到。」黃浩川家鄉的堂姪黃子簾說。「八七年勞潛華過身,有親友勸佢再娶個人返來照顧佢,佢話有看護就夠,唔會再娶。」曾代表台山市政 府訪問黃浩川的馬福蔭說。黃浩川於四九年以十九萬購入的跑馬地藍塘道九十二號大宅,名為弼盧,黃浩川仍居住在該古色古香的大宅內。四十至六十年代,黃家共 斥資二百多萬購入灣仔德興、德業等大廈,另又與勞家共同擁有萬宜大廈、裕昌大廈及太平行等物業,單是物業市值已超過五億。

賭王變身灣仔地王 除了萬宜大廈勞黃兩家,中環、灣仔一帶的大業主,還有另一個世家望族——高可寧家族。發跡於澳門的高可寧,本來在廣州以賣唱為生,二十年代到澳門謀生,靠 從廣州販賣鴉片到澳門起家,後更以德成公司名義開設番攤賭檔。三七年高可寧與傅老榕合組泰興公司,以新馬路的中央酒店為賭場,成為一代澳門賭王,當時何鴻 燊尚在求學。高可寧三十年代不斷把資金調來香港,在港開設大有銀號及六十九間當鋪,當年與鄧鏡波等香港富紳,在灣仔軒尼詩道、駱克道一帶大舉買地。憑着顯 赫的家世,高家媳婦亦是紅極一時的影星。五子高福全娶的是葛蘭,而八子福球的太太,則是已故亞洲影后尤敏。現時高家還有中環旗艦物業德成大廈,在灣仔莊士 敦道及軒尼詩道一帶的大有大廈、英京大廈及大業大廈,市值四十五億,是名副其實的灣仔大王。兩年前,高家再在自家物業附近,斥資一千八百萬元,購入灣仔軒 尼詩道三百六十九號全幢物業,誓要延續灣仔大王美譽。

伍家轉戰豪宅另一坐落灣仔區的老牌收租公,是以灣仔道集成中心為大本營的伍集成家族。 伍集成祖籍雲南,靠在昆明代理棉紗而賺得第一桶金。四六年伍集成與家人移居香港,已有能力斥資五十萬買下現今集成中心的地皮,並成立瑞成公司經營棉紗貿 易。八十年代香港樓價上漲,伍集成遂將地皮物業重建成三十二層高的集成中心。生前極為慳儉的伍集成,每朝凌晨二時起床耍太極和跑步,再從半山愛都大廈寓所 出發,搭電車到馬會健身,之後再步行回集成中心上班。據知,他每日早餐只吃一片蛋糕、一碗芥菜湯及一杯檸檬水,除午餐有兩道雲南家常小菜外,晚餐亦只吃一 個水果果腹。伍集成性格慳儉,但後人對買賣豪宅卻非常豪爽,兩代作風大相逕庭。有一子一女的伍集成,於九五年去世,兒子伍達觀亦已移民美國,家族業務由女 兒伍宗琳打理。近年伍氏家族似乎對半山豪宅雅賓利大廈興趣甚濃,自○二年至今,共斥資逾二億元,狂掃七個單位,成為該大廈自太古以外的第二大業主。其間出 售兩個單位,共賺一千萬元。

三大商廈英雄塚尖東康宏廣場嘉禾娛樂主席鄒文懷,九四年乘着寫字樓炒得熱火朝天之際,斥資四億一千七百萬,向長 實購入尖東康宏廣場二十八樓全層,呎價達萬五元,創下尖東商廈最高呎價紀錄。物業於二千年以每呎三千九百元,蝕讓予鷹君,這趟投資足足令鄒文懷損手三億 元,是他手持嘉禾娛樂股份市值的四倍。

皇后大道中九號九五、九六年商廈勁升,甚至令地產界名人為爭樓而交惡。至祥集團及其主席吳國璋以各佔一半權益,於九五年以呎價約萬二元,購入皇九二十樓全層。而羅兆輝得悉華置將以三十六億元出售娛樂行,有助刺激樓價,遂於九六年底以呎價萬五元,向吳國璋購入該物業。吳國璋雖與羅兆輝簽下臨時買賣協議,但見樓市向好,就突然強詞指羅以支票而不是本票落訂,有違協議而殺訂,激到羅兆輝扎扎跳。但金融風暴令吳國璋與羅兆輝殊途同歸;吳氏以九千萬把皇九物業甩手,勁蝕七千萬,二人亦已銷聲匿跡。而皇九亦由每呎萬八,大插水至去年中四千三。

力 寶中心有新界王之稱的鄉議局主席劉皇發,九七年三月以二億九千萬,即呎價萬三,購入力寶中心二座九樓全層;接近摸頂價入市,加上手頭還有會展中心等重磅物 業,過去兩三年劉皇發深被債務所困。一度被中銀逼倉標售力寶中心單位;物業終於在上月以呎價五千九百元甩手,發叔損手逾一億。


中環 樓價 倍升 神秘 大地 曝光
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恒指走在樓價經濟之前 林本利

2011-8-11  NM




近月歐美經濟轉趨疲弱,歐債美債困擾市場,美國信貸評級被調低,引致港股出現較大調整,跌至20,000點的水平。

對於香港的投資者而言,過去數十年可謂身經百戰,應該對市場的波動不會感到驚奇。事實上,只要投資者稍為留意經濟數據,以及和身邊的朋友多交談和接觸,便不會對今次的市場調整感到意外。

現 時的恒生指數成分股已經加入了不少內地企業的股票, 不少本地的企業亦面向國際市場。由於香港始終是一個外向型的經濟體系,內地及外圍經濟波動對本地企業始終有一定程度的衝擊,影響這些企業的盈利能力。一些 倚靠歐美市場的企業,例如思捷環球和利豐,較早前股價已大幅下跌。

歐美經濟不景,內地企業很難獨善其身。加上內地經濟過熱,中央政府不時出手干預,自然影響到內地企業的盈利增長。香港與內地的經濟關係日趨緊密,內地經濟若出現調整,香港無可避免受到影響。

因此,恒生指數依然可以作為反映香港經濟前景的寒暑表,是香港經濟和樓市的領先指數。

從過去20年的數據可見,恒指每次創出新高,或者跌至低谷,2至9個月後本地經濟和樓價便見頂,或者見底,只有一、兩次出現例外情況。

1993 年初,大量資金流入香港,將恒指由5,000多點推高至1994年1月的超過12,000點,之後才出現調整。恒指見頂後,樓價在三個月後見頂,失業率亦 跌至1.5%的水平。恒指在1995年1月跌穿7,000點見底,樓價要到10月才見底,而失業率則回升至3.7%。

到1997年8月,恒指升穿16,000點,樓價很快在兩個月後見頂,失業率則差不多同時跌至2.1%的水平。之後受到亞洲金融風暴所拖累,一年後恒指跌至6,000多點,政府入市托高恒指,令恒指大幅反彈至2000年3月的18,000多點。

今次人為托市,再加上科網股泡沫,扭曲了恒指作為經濟和樓價領先指標的作用。樓價在政府入市後兩個月止跌回升,半年內上升了兩成多,但之後便掉頭下跌,一直尋底。要到2003年8月,即恒指見底後四個月,才真正止跌回升,而失業率亦高見8.5%。

恒 指由2003年4 月的8,000多點持續上升,升至2007年10月逼近32,000點時才調整,而樓價在五個月後見頂,失業率跌至3.3%的水平。2008年10月,恒 指在金融海嘯的衝擊下跌至10,000點的水平,兩個月樓價見底回升,而失業率則要等多半年升至5.5%才回落。

經過兩年的升市,恒指在去年11月逼近25,000點,之後反覆向下。本地樓價在今年第二季升至九七年的水平, 失業率在第一季下跌至3.4%的水平。香港經濟到底是否在今年上半年見頂,要再過一、兩個月才可以清楚。

 

隨 着中國及美國在金融海嘯推出的救市措施終結,物價上升,未來一段時間香港、內地及其他國家可能出現滯脹,即物價及失業率同時上升。對於那些留意經濟走向的 人來說,今次股市調整並不感到意外,實應及早做好防風準備。由於現時恒指的市盈率和股息水平處於合理範圍,故此應該不會出現像1997年,2000年及 2007年的特大調整。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingwordec.com.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


指走 走在 樓價 經濟 之前 本利
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內房 (二) – 樓價過高的風險 天知

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/103969/index

內房最近成了一個熱門的話題,究竟股價還要跌到什麼時候?到底中央會否出手相助?讓我也來談談自己的看法。

內房公司股價是否吸引?是。

股價還要跌到什麼時候?不知道。

要分析內房必先知道樓價過高的原因。在我看來,樓價過高主要是因為高通脹。高通脹在兩方面推高樓價:一是樓房在某程度上可以抵抗通脹,二是高通脹蠶食公司真正盈利而使股價下滑(貼現率上升),令樓房變得好像更具吸引力。因此,我們可以看見即使現時內地樓房空置率甚高也不乏投資者再買樓。根據一份調查報告指出(我忘了是那一份) ,現時60-70%買樓的人都是投資者,而非自住者。

很多大行都察覺到樓價過高,然後他們紛紛以一個折扣的樓價去為其覆蓋公司再估值,然後下調目標價,但說還是很便宜。從計算方面他們是對的,而且做得很細。但愛因斯坦曾經說過:“所有事都應盡可能地簡單,但不是簡化它。”(Make everything as simple as possible, but not simpler.)但從現實的角度,他們可能想得簡單了一些。

我認為,樓價過高的風險不是這麼簡單的,我想指出他們忽略了借貸方面的麻煩。如果樓價下滑,不單止賣樓的收益會減少,借貸也會出現問題:一來房產公司的抵押品價值會下跌,二來當銀行看見一個下降趨勢,要求的抵押品亦較多,兩者都要加重房產公司再融資的負擔並削弱了能力。

因此,一旦通脹壓力減少,樓價下滑,房產公司的營商環境可能比現在更困難呢!

 

(待續)

後記:
看見CKM先生說“一些一向主張價值投資的博客都停發文章”,其實不然!每一天的股市都令我緊張又興奮,那有時間出文?

內房 樓價 過高 高的 風險 天知
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高昂的樓價?! 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dxis.html

昨天下午陪香港朋友在東莞看樓,錯過了股市驚心動魄的一幕,可惜!晚上看新聞才知道溫總說樓價離合理價格還很遠。我先記住這句話。


說回看樓,朋友有意在東莞投資幾套帶租約的房子。我們先去了莞城看了看,地產代理推薦說東湖花園有幾套精裝修帶租約的。其中一套比較滿意的,110平方 米,精裝修,十四年樓齡。連稅費、代理費用約五十萬元,代理暗示價格還可以商量。租約是一年半以前簽訂的,還有一年半才到期,月租金2100元。我們表示 很貴,先讓代理幫忙殺價後再考慮。沒有看到業主,但毛估估裝修應該也值十萬元。

傍晚約了另一個中介代理,去了虎門的太平廣場,83平方米,普通裝修,高層,業主開價45萬元。 房產證已經超過了五年,稅費可以忽略不計。業主也是香港人,為了我們看樓專程從香港趕過來的。據他說這套房子他是在2000年時以三十萬元買的,他還花了 十萬元裝修。他不斷強調沒有賺我們錢,只是賺了住而已,因為他已經結束了在這裡的工廠,所以打算把房子賣掉。房產證已經超過了五年,稅費可以忽略不計。房 屋是業主自住的,市場租金在2000-2200元之間,但不難出租。

中國人真的很奇怪,就是喜歡買全新樓,還要越大越好賣。虎門高鐵通車後,附近新樓盤200平方米的毛坯房售價已經漲到大約在10000一平方米,裝修好應 該要花費250萬元了。而虎門現在普通工人工資應該在3000元左右,本地人一般在6000元左右。到底是買不起?是太貴了?還是活該?

三十年前的香港,我媽天天晚上都加班,月工資才六百元,我爸一千大元。他們咬緊牙關買下了人生的第一套物業,50多平方米、沒有電梯的唐樓,20萬元!當 年人人都在議論樓價很高,買不起房子。轉眼三十多個年頭過去了,你可曾聽說過任何人說過,樓價很便宜呀!我終於買得起房子啦!


高昂 樓價 管我 我財
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樓價跌的時候為甚麼基金會升呢? Home Blogger

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原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢,真是萬分感激!

小弟有以下 follow-up question:

1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租,想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租,而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎?
答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸,不排除佢係出新招之餘,會加大監察力度,所以出租借左七成以上之樓房,實在不建議。

 

2. 如果將我自住樓租出,又打厘印,又報 CR109,咁政府 / 按揭證券公司咪會知道?

答: 其實政府部門真係運作「好獨立」,我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間,不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎,即cross check按揭證券公司 with CR109,即刻借九成而又博出租既人一係補差價,一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆,咁就真係前世~

 

當然唔好睇少香港人,比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。

 

3. lumyeung 先生在 blog 中提到:

“另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以,如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金,港元有5.5厘而澳元約8厘,在此不作推介,無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?

 

答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%,不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議,還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。

4.我問過朋友意見,佢話:「為甚麼要按錢出來投資基金呢?如果你覺得樓市見頂,即是估計樓價會跌,樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?如果套現出來,是為了等機會再買一層低水樓收租,我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧!」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見?

 

你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1,即相同走勢。所以問樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?實際不是的。樓價跌唔一定全部債券,或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息,可為一建議。

 

另一方面就算係樓債同跌,如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面,假如樓市之後真係大跌一年跌40%,而隻政府債券基金跌7%,呢個情況筆者都覺得你贏左。

 

當然如你是一個追求絕對回報的投資者,即永遠都要正回報個一隻,筆者未能做到,幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。

樓價 跌的 時候 甚麼 基金會 基金 升呢 Home Blogger
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我想將樓價估高d點辦? 估唔到價點算 Home Blogger

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經常有朋友打比筆者,問佢間樓估唔到價點辦。其實建議買入該單位或想把現物業加按前,先到中銀匯豐的網上估價「估一估佢」,但不少行內人都知其網上估價是保守的,及有時不準確的,其實有辦法將該估價或銀行分行之結果再估高5-10%。

 

高5-10%有咩用? 有時都可以「救到命」,例如你買入單位A成交4.60mil,但去返銀行上會只比到4.4mil你,如你自住借九成上會,銀行只會依估價的九成借錢比你,即4.4mil*90%=3.96mil,你自己要比4.60mil-3.96mil=64萬出黎。比起你原定比一成首期,即46萬,足足多出64-46=18萬。

 

現時買家已將條數「計得好盡」,耗盡一生積蓄買樓。如果再要補18萬差價,都有機令佢買唔成樓!!! 買唔成而撻訂少則賠十幾萬,重則可以百萬計,死人都似!!

 

有見及此,homebloggerhk提供一功能,就係你先比物業地址及成交價我地,請留埋回覆方法。通常真係成交左後有份臨時合約會令間樓「成功估高」既機率增高。或有想套現之人仕,想知佢間樓套盡可有幾多都可以幫你試做,希望幫大家成功解圍。此功能將會植入在2013年2月將發佈之新介面,向直接電郵到homebloggerhk@gmail.com都可以。

 

新買樓宇最好準備臨約係手,村屋麻煩搵下有冇樓房平面圖,及DD/LOT number,咩都未有而又想估下價請寫多點你現時之情況,畢竟筆者是用人手幫你去估價才有望將你的估值「去盡」,等你借得一蚊得一蚊,ha~

我想 想將 樓價 估高 點辦 估唔 唔到 到價 價點 點算 Home Blogger
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樓價升穿97 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130221/18171390


財政司司長曾俊華在2011年十月宣佈抑壓樓市辣招徵收額外印花稅(SSD),2012年十月又推出雙辣招,延長SSD之外,增加新招BSD,連同金管局總裁陳德霖不停出口術,降低按揭成數,樓市結果有乜反應呀?咪一路升完又升囉,住宅樓價全面升穿1997,中原城市領先指數上星期升到121.73點,比97年高

樓價 升穿 97 左丁 丁山
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樓價痴線系列 (九) 馬沙筆記 Char Blogger

http://charblogger.blogspot.hk/2013/03/blog-post.html
好老實咁講,香港住屋問題根本唔關乜嘢「比港共攪到無左」事!

老董當年提倡8萬5就係希望人人有屋住(即係依家大部份人想要嘢嘢),可惜老董生不蓬時,不幸遇上亞洲金融風暴,出現咗回歸以來第一場樓劫!

香港人乜都賴人,樓劫就賴8萬5,當日香港人日屌夜屌,最後如你地所願,8萬5無咗, 最後仲要暫時停建居屋嚟托住樓巿!


好啦,當日香港人日屌夜屌,終於屌到老董下台,開哂香檳.....

好大喜功嘅貪曾上台,為咗討好香港人,條PK永久閣置起居屋,唔Q定期賣地改勾地,大減土地供應!

哈.....明知未來可供出售單位會大減,又竟然無人出嚟屌喎.....點解? 因為有樓及負資產終於可以再次GO...GO...GO.... 理9得你班無產及未上車人士.....


好啦.....07年急升....到08年金融海嘯都阻唔住升勢, 香港人開始正視唔夠供應嘅問題, 就日屌夜屌要求重建居屋, 貪曾真係采你都有味 ....... 你地越日屌夜屌,佢就繼續話之你死! 到差不多夠鐘走人,咪是9旦旦話復建居屋囉!


終於到梁鷹上場, 全港樓價升到完全脫離現實!

私樓未來可供出售單位比班所謂「地產霸權」嘅發展商玩到無乜供應之餘, 可供出售嘅通通變成豪宅成萬蚊呎咁賣......

居屋啱啱先話復建,起樓唔駛時間咩!


公屋呢? 根本唔係起得唔夠快, 實際已經不斷咁起,而且起得好L快! 問題係突然多咗好多人去申請! 香港人真係好醒,依家好多年青人一夠秤就排住隊去申請,以公屋輪候人數去睇,點起都唔夠,每年有幾多人夠秤排住隊加入公屋輪候册?


今時今日,香港人又日屌夜屌梁鷹叫佢下台,直情未上台就想屌到佢落台,其實我上面講嘅「私樓供應短缺問題」、「居屋起唔切問題」、「公屋起極唔夠問題」, 關佢Q事咩?

要屌都屌一手促成所謂「地產霸權」及「樓市泡沫」嘅貪曾啦!
唔賣地增加私樓供應關佢事! 早幾年(07、08年)唔急市民屎急立即復建居屋關佢事,早幾年(07、08年)應市民要求復建居屋,依家大量供應就啱啱好! 嗰啲乜柒SSD、BSD、DSD、TVB 早幾年就要出!


最後,我想講嘅係, 貪曾在位一手促成嘅所謂「地產霸權」及「樓市泡沫」,梁鷹正式上場短短九個月,我見到佢真係一步一步撥亂反正中, 起碼有努力去揾地起公、居屋! 嗰啲乜柒SSD、BSD、TVB 、ATV、CCTV 係咁出.......

下年度(即4月起)取消勾地機制,政府從掌土地供應的主導權,即係可以大量供應,唔到班發展商一齊玩嘢唔勾地!


基本上我認為梁鷹一直盡力將房屋問題修正及重回正軌,依家越嚟越正路,只係需要時間一步一步咁嚟!
樓價 癡線 系列 馬沙 筆記 Char Blogger
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高鐵影響樓價 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130406/18217890
從法政大學之Rangsit校園出來,司機直奔周末市場「澤杜澤」,此日並非星期六,去周末市場做乜?泰國A話市場旁邊有一個商場叫做JJ Mall,全部係小商店、家庭戶/個體戶經營,有不少廉價趣怪嘅產品發售,唔趕時間,慢慢行最好。
郊外唔塞車,好快就到,一上到去就見一間小店專賣燙畫T恤,有不少獅虎狼及動畫魔鬼肖像T恤,畫像栩栩如生,好靚噃,左丁山卒之揀咗一件較為「和平」嘅馬肖像T恤,價錢240銖,左太想講價,店員老太一口拒絕。行到腳軟,見到一位少年人坐鎮嘅專門店,內裏有兩部日本Brother電腦車衣機,由觸點式螢幕輸入畫像及指示,指示衣車自動車線,我地見到嘅有一隻狼肖像(車在衣領),及一個枕頭袋,車上英文字I(心形)You,Fom: John Doe(假名),全部自動化,少年人顯然係熟手技工,控制電腦衣車非常純熟。左丁山好想幫襯,但少年人話:「自己來衣料。車工一百六十銖,但今日柯打滿晒額,你要預訂,最好後日再嚟!」咁好生意,做得過喎,唔知兩部Brother電腦衣車要幾多錢一部呢?
行行吓,見到一間不銹鋼匙叉店,一對匙叉係泰國人吃飯之必備用品,只售九十銖,我地一買就買十二對,左太話在香港唔會有呢個價錢嘅喎。
行到腳軟又上車去附近之Lat Phrao中央百貨商場,此店離市中心甚遠,不怕Paragon競爭,果然內裏人頭湧湧,似沙田新城市廣場,地方就當然大好多,食肆林立,生意好到不得了。曼谷有咗高鐵以後,市中心商場及百貨公司,不在高鐵站旁者,輸蝕晒,在高鐵站旁邊嘅,就俾Paragon搶晒生意,大公司如Central(中央)亦不例外,是隆(Silom)路中央店已改裝為寫字樓,Chidlom中央店本是名店,頂樓之Food Loft人流大減,Central World亦然,素坤逸路之Emporium受同一遭遇。現代大城市之中,零售商場之價值,因交通擠塞關係,幾乎全部受高鐵/地鐵線路的影響。香港早有此經驗,現曼谷趕緊追上,在四季隔籬高鐵站對面之曼谷St. Regis住宅賣到零舍貴,同一道理而已。
高鐵 影響 樓價 左丁 丁山
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禹銘馮耀輝:樓價必大冧!

2013-09-12  NM
 
 

 

而家日日都有專家出來估樓市走勢,小宗搵來真正投資老手馮耀輝(Peter Fung)問吓,估唔到佢好決斷咁話:「冧!冧硬呀!」他預測樓價必大冧,而且起碼五成以上,主要因為美國加息。他並以「單車」比喻樓市,「而家個市叫呆滯,好似一架單車唔踩、停咗喺度,但單車係一定要向前或向後,否則停得耐都會冧低。」他認為現時的投資策略,是儲足資金,等大跌市時掃平貨。

數吓馮耀輝啲威水史,佢拍檔馮永祥(Tony Fung),喺九七年金融風暴前,高價賣走新鴻基證券,兩人合組禹銘,再喺○八年金融海嘯前賣走禹銘,只留下旺角中心、銀城廣場等地產項目。○九年佢同小宗講:「升!樓市升硬呀!」呢幾年樓價真係「巴巴」聲咁升,「馮兩老」隨之將大部分物業善價而沽,現時預留現金準備大跌市。馮耀輝對樓市辣招亦有意見,佢認為香港係自由市場,尤其金融,係「管不得」,「『設』辣招容易,但『撤』辣招就好難。到樓市冧先撤,只會冧多幾錢重。我認為金管局,亦唔應該對樓市有咁多措施同意見。」馮耀輝對政經時局牢騷多多,但要佢積極參與就耍手擰頭,寧願「隱身」投資,他打趣說:「哈,我最想俾政府嘅意見,係納妾合法化,我會拉埋老婆一齊支持!」

Give me a break直擊Social networking

晨早六點,當條街仲係小貓三兩隻嘅時候,斷估唔到油麻地城景國際酒店宴會廳入面,已經成個墟咁。個個化晒靚妝、著好西裝,拎住杯茶四圍social。在場者目的只有一個:識最多嘅人。呢個香港BNI(Business Network International)活動嘅負責人張國恩(Alex)話,與會者來自五湖四海:醫生、律師、會計、以至氣功師傅、臘腸店老闆、殯儀佬等等都有。每次聚會,會員都會有三十秒賣廣告兼「求助」。小宗呢日一早起身要聽五十幾人輪流發言,咪話唔眼瞓;會員為加深大家印象,奇招盡出,律師、醫生「舉牌」已係小兒科、做孕婦護理嘅帶埋假B上陣、攝影師出動巨相宣傳,有啲會員仲夾埋其他人一齊嗌口號。有旅行社老細拿起咪,即一輪嘴說:「去泰國,住四星酒店都係$1599,想要愉快假期,快啲搵我!」小宗開宗明義,話要搵「一盤生意」,手頭收咗幾十張卡片,當中有傢俬店老闆、晝廊負責人等等,有無用未知。出席呢個早餐會,盛惠一百八十元;想長期出席,入會費連首年會員費盛惠八千大元,相當揦脷。坊間仲有EGN(Executive Global Network)及香港天使投資脈絡等組織,前者模式同BNI相似,後者則透過座談會識人及搵投資者,個人會員一年會費千六元,另有其他要求。要識人建立網絡,最緊要目標為本!

橋唔怕舊最緊要受

上禮拜太子鉅龍酒家嘅老闆吳伯恩(恩記),放生咗隻玳瑁,引來全城哄動,仲上埋報紙頭版。上報嗰幾日,鉅龍日日有人圍觀,生意因為咁仲多到爆添!恩記夫婦向小宗回憶起玳瑁之來歷,當日一個手指緄晒黑邊、狀似地盤佬嘅人帶來玳瑁,要求劏咗來食,恩記話佢一向唔劏「龜」,故要求買落來放生。跟手,仲打埋去報館報料添!放生,一向是恩記「搶鏡」的招數;有「龍躉大王」之稱嘅佢,早年不斷放生巨型龍躉做善事,見過唔少報,宣傳效用之大,可謂一舉兩得。呢條橋,循環再用,用到佢由劏龍躉變咗全港最大海鮮批發商之一、用到佢喺太子開酒樓,喺上環開分店、最近佢哋仲購入荔枝角兩個鋪面,再開多間分店!此為「橋唔怕舊,最緊要受」嘅最佳明證!

本週金句王

有日小宗上大律師陸偉雄之辦公室,赫見這個由陸大狀門徒送予師傅的卷軸。睇睇,原來陸大狀平時講嘢,「字字珠璣」,年輕人想牙尖嘴利,學嘢啦!

金牙大狀講嘢新盤買家唔俾面

金管局攞命陳同埋財爺鬍鬚曾雙雙發警號,話花旗開始退市,資金遲早外流,打擊資產市場,樓市不難因此「下行」咁講。誰不知班買家唔俾面,上個週末兩個新盤異常熱賣。何也?一個可能性,班買家係非洲爵士烏蛇蛇,唔似得兩大官人咁高瞻遠矚,佢哋唔識得乜嘢叫退市,更加唔知資金外流會有乜後果;佢哋淨係見到樓價抵買,本於一貫執輸行頭慘過敗家嘅香港精神,紛紛入市。另一個可能性,係佢哋同所有香港人一樣咁消息靈通,知道乜嘢叫退市,明白資金外流嘅後果,但佢哋更加睇到樓市貨疏,再唔落疊則蘇州過後冇船搭矣。實情係乜,冇人知。但二手樓基本上零成交,即係未有人肯劈價。若果個樓市真係似得兩大官人言之鑿鑿會「下行」,你估啲人會唔會咁老定啦?

禹銘 銘馮 馮耀 耀輝 樓價 必大
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樓價何時跌 我要亂up

http://jimwong1120.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4295562

近來很多人問為何樓市不跌! 不是很多專家學者說樓價已過高嗎? 政府又出招壓樓市, 但為何仍然不跌? 經過我亂估之下, 樓價或在2015年左右開始緩慢下跌

首先, 我理解的樓價升跌, 主要由以下幾方面去影響
1. 供求
2. 負擔能力(業主及租客)
3. 回報
4. 資金

03年開始, 樓價上樓梯, 慢慢地向上走, 去到金融風暴後, 大約回跌兩成; 之後2010年, 突然開始急升, 2010-12年, 由樓梯變成電梯, 你追都追唔到. 那為何之前都是有秩序地上升, 而2010年開始突然急升? 2010年, 新樓供應雖然少, 但沒有突然大幅縮減, 人口又沒有大幅增多, 經濟又不是大幅增長, 為何10-12年, 樓市會倍升?

回看歷史, 2010年發生了什麼事? 首先, 這是金融風暴後的後遺症. 為了救市, 美國大印銀紙, 大陸又大印銀紙, 寬鬆貨幣政策, 令預期通帳出現, 銀紙貶值, 資金泛濫, 突然多了大量游資, 游資找出路, 便找黃金及磚頭保值,香港這個資金流動暢通無阻的地區, 便是資金流入的最佳地方, 全世界的炒作資金來香港, 而大陸放貸的資金沒有進入實體經濟,卻被貪官權貴拿來炒賣或投資, 又進入香港, 香港即時多了一大批投資者入市.

有資金來, 也要看回報率是否有價值; 由於聯匯關係, 香港跟著低息, 供樓人士供款利息很低.又可以九成按揭, 投資成本並不高; 但雖然低息, 也要看租金的高低. 租金過低, 想買樓的寧願租樓, 投資者的回報不合格亦不買樓; 相反, 租金若完全蓋過每月還款額, 甚至產生現金流則更吸引投資

2011年, 實施了最低工資, 低收入入士人工大幅增加, 洗碗工人工已高於一萬元, 漣漪效應下, 侍應等職位都要加人工, 即表示以往大量原本6-7千人工的, 人工加到去一萬元。這代表什麼? 這代表這批低收入人士雖然買不起樓, 但卻租得起樓, 人工一萬左右的打工仔, 若果不想同家人住, 他有能力搬出去租4千元的套房, 情侶兩個人便有能力租一個八千元的屋仔, 這代表市場突然多了許多租客.

若果, 市場單位供應多, 租金亦也不會急升, 偏偏政府在近十年, 壓低了供應, 令供應缺少了。供應少了, 而打工仔人工加了, 負擔能力大了, 市場突然多了許多租客, 業主便有能力抬高租金. 當租金回報高, 供樓利息低, 投資樓市便很值博了.

樓市升了十年, 但未來十年呢?

最近好多人話見頂, 政府不停出手又出口壓樓價, 但樓價都不跌, 為何? 因為業主持有物業的回報率仍然高, 美國傳退市, 但又未加息, 業主負擔根本無增加; 另一方面, 租金又無跌過, 那投資者持有物業, 仍然有不差的回報呢, 既然回報並未跌, 樓價亦不會跌

那幾時跌?
首先, 看美國退市。美國加息, 即令香港加息, 業主供樓負擔便上升, 回報便下跌, ; 另外, 美國加息, 美元升,借了平錢的投資者又要沽貨去還錢; 收水停買債, 債息便上升, 債息上升, 代表世界上其他投資的吸引力下降了, 包括磚頭; 現在預期美國收水, 有避險功能的黃金已經先行插水, 再來便是美國以外的樓市了.  所以, 美國收水加息, 將是令樓市下跌的第一步。現在估計美國是2015年才開始加息, 故香港樓市到2015年會開始較明顯的跌幅, 由現在開始10-20%吧

內地方面亦一樣, 之前內地大印銀紙, 投機資金走入香港. 但現在內地也收水了, 之前內地銀行同業拆息急升, 已證明內地收水了, 投機資金都要返大陸了.

從上面看, 未來幾年, 因為美國及大陸收水, 部份資金會從樓市徹退. 另外, 加息令業主負擔重了, 除非租金繼續升, 否則回報會下跌, 回報下跌, 將令樓價下跌.

但由於供應仍然不多, 香港經濟若沒有出問題, 失業率沒有下跌, 業主供樓及租客租樓能力不跌, 租金不會跌, 即表示業主持貨的回報率不會大跌, 故樓市雖不會升, 但又不會大跌. 樓價要跌, 都是緩慢的下跌

2017年新政府, 若樓價只跌10%, 政府就要回應選民的要求了, 新政府的政策尤其是房屋政策將是最大風險; 而2017年後, 近兩年開始建造的地盤都陸續完成, 似乎增加了供應, 供應若能夠增加, 樓價將進一步下跌

再看港人負擔能力, 由於內地的成本愈來愈大, 人仔不停升值, 香港人在購買內地物資方面, 成本愈來愈貴, 衣食等方面物價上升不少, 中線看亦削弱了港人在租樓及供樓的多餘錢.

總而言之, 樓市跌, 首先看美國及大陸的游資, 游資走, 樓價已不可能再大升; 然後, 再看業主買入物業的回報率, 回報率可以按揭息率及市場租金去衡量, 按揭息率看美國加息, 市場租金又要看市場租盤供應及租客租樓能力, 市場供應看新盤多與少, 居屋公屋興建速度; 租客付擔租金能力, 看最低工資及香港經濟好壞失業率高低而定.

再看, 每大約十年, 便來一次大股災, 67年股災, 77年冇, 87年股災, 97-98年金融風暴, 2008年海嘯, 再來2017-2018? 這次或許是中國的風暴, 上兩次中國都不是風眼 , 今次排隊到它了, 是地方債? 內需轉型失敗? 當股災出現, 內地經濟差, 本港失業率將上升, 代表樓市要大跌了.....

樓價 何時 我要 up
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樓市慢步(13):談地價及樓價的迷思(3)(2004-02-22) 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E8%AB%87%E5%9C%B0%E5%83%B9%E5%8F%8A%E6%A8%93%E5%83%B9%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D3/

供樓負擔比率

日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞,首先介紹這個名詞,意思是大學畢業生的月薪當中,拿出多少百份比來供樓(例如一間市區的500呎樓宇供20年)。某大銀行的資料研究部多年來有統計,可惜小弟並無具體數據在手,但據知樓價在高峰時,比率可高於100%,即是以所有的薪金也不足以供樓。

筆者記憶中,去年樓市最低潮時,供款比率約30%,以樓價上升約兩成計,便是36%,而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額,即供樓負擔比率是50%,假設利率不變,理論上樓價可以再升38%。

當然這個數字並無實質意義,因為目前利率在歷史低位,中期內有約五厘左右的潛在升幅,當利率回升時,供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息,按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%,舊有的按揭供款便會增加一倍!目前的供款比率便由36%自動上升到72%,買樓人仕不可不作長遠打算。

再把以上數據由概念化為實質數字,據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中,「督導級及技術員級人員」資料顯示,2003年9月的平均工資是$16,665。

http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款,以七成按揭,供20年計算,大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計,可以購買815呎,如以樓價上升約兩成多計,現價約$3,300,可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800,只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素,如果單從工資的角度,除非有較顯著的上升,則樓價再升的幅度有限。

樓市 慢步 13 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
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樓市慢步(12):談地價及樓價的迷思(2)(2004-02-22) 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E8%AB%87%E5%9C%B0%E5%83%B9%E5%8F%8A%E6%A8%93%E5%83%B9%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D2/

目下的問題是:究竟目前的樓價是否升得過速?後市是繼續這種趨勢、平穩,還是轉而下跌呢?筆者現從這幾個角度分析:

樓價走勢

根據中原城市領先指數,http://www.centanet.com/cci.htm

從樓價的「谷值」,有以下發現:

由2003年8月低點31.77計,2004年2月中的40.58,上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81,比目前低1.90%,用證券技術分析觀點,打破前浪底,是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54,還差7.29%。
2000年6月錄得46.72,還差15.13%。
1999年11月錄得50.62,還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71,還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點,1995年11及12月的55.3,還差36.27%。

從樓價的「峰值」,有以下發現:

對上一個小陽春是2002年3月41.67,還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27,還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22,還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23,還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51,相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67,還差84.01%。

如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」,則01或02年應該是較為實在的價格,可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位,也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格,如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平,理論上樓價可以上升八成多;若以後來的低位作準,則有三成多的升幅。

由於中原城市領先指數數據只是去到1994年,我們再參考歷史較久的中原城市指數,1997年之前的數據,要去到指數最早的數據,1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據,換言之樓價只是升回1992年初時的水平。

綜合以上的資料,個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力,如香港經濟中期能循健康的軌跡發展,重拾華南地區經濟樞杻地位(即只計珠三角附近的經濟影響力),與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮(個人認為可能性存在),以香港當時的經濟實力,樓價可有三至八成的潛在升幅,但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市,相信再升多一成便要行人止步。

樓市 慢步 12 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76144

香港樓價將斷裂? 艾薩Isaac Sofaer

2013-12-12  NM
 
 

 

望望窗外,在一座殘舊的大廈,找一間最便宜的單位,我相信全球99%的人口,都買不起它。想想吧,香港75%人口,要用三代、超過九十年去供樓,才買得起它。香港樓市轉趨疲弱,利息又將會上升,去年十年期息率就升了1.5%。香港經濟與內地緊密聯繫,但中國部分經濟領域,可以說是處於衰退之中。在聯繫匯率下,即使本港經濟周期與美國相反,香港也要跟隨美國息口。在不久的將來,美國經濟逐漸繁榮,帶動利率上升,而本港經濟雖然放緩,但利率高企。這亂七八糟的經濟,可能會加劇本地經濟放緩。美國擴張強勁

有一系列數據證明,受就業及商業投資增加帶動,美國經濟開始擴張。上週三至週五的數據反映,美國GDP回升,不同規模、不同範疇的企業增加二十萬個職位。今年,美國創立超過二百萬個就業職位,失業率回落至五年低位的7%,這種大規模的經濟擴張和招聘,已多年不見。美國經濟晴雨表——債息收益率,已從本月七號的1.4%,上升至今日的2.9%,但聯儲局的目標利率,仍然維持在0.25%。這是否一種策略,維持股市及樓市強勢,以持續推動經濟?若聯儲局低估整體的經濟實力又怎樣呢?數據仍未能說服他們加息,但就目前數據,我認為美國經濟已比聯儲局假設的強勁得多。聯儲局早些放手,讓美國經濟重回市場不是更好嗎?

息口或高至5%

加息可能會比預期中早到。或者在明年中,當債券收益率升至4%時,實際利率便會上升。聯儲局很有可能因為落後於大市,而提早加息,每次0.5%,最高可以加到5%。我討厭去假設一旦加息,對本港樓市的影響,但以目前過高的估價,我覺得將有災難性的影響。樓市跌,股市都會大跌。跟「天下第一倉」買,至少跌幅較細,但升幅顯著。祝君好運!艾 薩ijsofaer@gmail.com

艾薩Isaac Sofaer

Tony Measor的好友及舊同事,本身是特許會計師,有逾三十年投資實戰經驗,現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口,並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合,在91-00年間增長達十四倍。

讀者對港股有任何疑問,歡迎致電郵本刊,中英亦可。

 
香港 樓價 斷裂 艾薩 Isaac Sofaer
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=84534

樓價升定跌 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20140117/18595280

樓價在2014年是跌還是升,係左丁山最近向朋友之中嘅地產專家提出嘅問題。睇報紙報導,地產股分析師、經濟師多數睇淡,睇跌一至二成,悲觀派甚至睇跌二至三成,專家看法有無實質支持呢?新樓盤成交似乎好暢旺噃,特別係啲市中心新盤,例如灣仔囍匯大把人搶住要,雖則係價錢非常貴,一個四百呎單位要一千萬元或以上,左丁山聽到都伸出條脷,但老友記W就買咗一間喎,有乜用途呀?相信係當酒店房用,久唔久因為有應酬至深夜,就索性在灣仔過夜,唔返屋企。
一位房屋委員聽見市建局啲樓咁好賣,特別搵人帶佢去考察嚇,佢在簽約揀樓現場,所見到嘅買樓人士,幾乎全部係銀髮一族,似係已經上岸之人,走來買個細單位做乜嘢?有關人士向佢報告:「灣仔係全港十八區最富裕嘅一區,大把隱形富翁住在灣仔,不少係買個細單位俾下一代做住宅嘅,或者係兩個老人家嚟住,貪方便兼懷戀少年時光在灣仔長大吖嗎,現在住緊嘅大單位咪讓俾兒子新抱,或女兒女婿住囉。」
委員聽完,認為幾有道理,上到現場睇樓,真係似足酒店房一間,真正廚房欠奉並非一般家庭住宅,千零萬買間「鬧市中心酒店房」,香港人都願意付出,故此地產大好友L對左丁山及委員講:「我成日話香港房屋有鋼性需求,隱形富翁之多,簡直數唔曬,80後買唔起樓,父母就同佢交首期五至六成,等啲仔女供得起樓。我要向啲40後、50後父母致敬,有此原因,我繼續睇好樓市,今年香港就業人數創新高,逼近380萬,家庭收入中位數繼續向上爬,加薪幅度亦有4%至5%,我敢膽話美國一定唔加息,唔好聽財政司司長出口術,唯一負面因素只係SSD、BSD、DSD啫。」呢三D辣招確係辣到啲中產換樓客眼淚水都飆埋出嚟,佢地最恨梁振英之處,並非冇普選,而係買樓先付DSD,慢慢等退稅,加埋金管局嚴限銀行按揭貸款上限,就令到一啲較高收入中產夫婦往往欠缺嗰百零萬做唔到按揭。委員有朋友嘅下一代夫婦兩人皆在投行工作,每月家庭收入近30萬,住八百幾呎樓,生咗一子一女,請咗兩個菲傭,太太話屋內住咗六個大人細路,太擠逼嘞,成日話要換間千二、千三呎,但就因為兩人雖有現金流嚟供樓,但一時之間唔夠現金交五成至六成首期及印花稅,咪日日鬧梁振英囉。

樓價 升定 定跌 左丁 丁山
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