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傳楊國強獲六叔借出35億 - 碧桂園(2007)、邵氏(080)、電視廣播(511)

>2008-06-16 AppleDaily

【本 報訊】碧桂園(2007)主席楊國強收購邵氏兄弟(080)控股權一事,流傳多時仍未落實。據了解,由於楊國強資金不足,籌組的銀團亦未獲銀行足額支持, 但消息人士透露,楊國強的「誠意」打動了邵逸夫,為了協助楊國強籌足銀彈,邵逸夫(六叔)以「賣家融資」形式向楊國強借出35億元,令百億元的收購能順利 完成。

以「賣家融資」形式借款

楊國強為收購邵氏而安排的10億美元(78億港元)銀團貸款,由銀團貸款至上周承銷意欲仍不 強,據悉,中資銀行的意向極低,令10億美元銀團,只有一半金額被承銷。換言之,計入楊國強向四叔李兆基借入的30億元,楊國強只能安排約70多億元,與 盛傳介乎105億元至近130億元的收購價有頗大差距,若以傳說的105億元最低價計算,楊國強仍欠逾30億元。市場傳聞,他為此再造訪四叔,希望多借 20億元。

市場先後傳出華人置業(127)主席劉鑾雄、合和實業(054)董事副總經理胡文新,以及遠東控股(036)董事總經理邱達根,亦對邵氏有興 趣,因此輿論開始揣測楊國強成功收購邵氏機會轉弱。消息人士稱,邵逸夫近日作出令人震撼決定,借出35億元予楊國強,貸款將以楊國強女兒楊惠妍持有的部份 碧桂園股權作抵押。邵逸夫今次毅然借出巨款,除反映他出售邵氏的決心外,亦顯示其他潛在買家非其心意所屬。

消息人士稱,邵逸夫有此決定,可能與一些有意收 購的富豪或財團誠意欠濃有關。再者,邵氏加上電視廣播(511),對楊國強來說,是十分重要的政治工具。現階段看,邵逸夫與李兆基合共借出65億元私人貸款,若銀行願意支持,楊國強入主邵氏可望水到渠成,難怪李兆基上周五稱:「無人同佢爭啦,(邵氏)又唔係好抵!」
傳楊 國強 獲六 六叔 借出 35 碧桂 桂園 2007 邵氏 080 電視 廣播 511
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碧桂园半年报涉嫌业绩增幅浮夸十倍

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080813/11365195462.shtml
碧桂 桂園 半年報 半年 涉嫌 業績 增幅 浮誇 十倍
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碧桂园股份掉期浮亏逾4亿之谜:投行施伎俩

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080822/15425228139.shtml
碧桂 桂園 股份 掉期 期浮 浮虧 虧逾 億之 之謎 投行 行施 伎倆
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全国最大烂尾楼破产清算 碧桂园25亿美元接盘

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080904/10355271698.shtml
全國 最大 爛尾樓 破產 清算 碧桂 桂園 25 美元 接盤
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女首富杨惠妍全仓抵押 百亿股碧桂园已属高盛

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20081015/12125392904.shtml
首富 楊惠 惠妍 妍全 全倉 抵押 百億 億股 股碧 碧桂 桂園 園已 已屬 高盛
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碧桂园总裁崔健波减持207.9万股


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http://www.caijing.com.cn/2009-05-13/110165313.html


 【《财经网》广州专稿/实习记者 王珍】据香港交易所披露的上市公司权益变动信息,碧桂园控股有限公司(香港交易所代码:02007,下称碧桂园)的执行董事兼总裁崔健波于今年5月6日,以每股3.23港元的均价,减持碧桂园207.9万股股份,套现671.5万港元;对比之前1.6港元/股的买入价,净赚338.9万港元。

  2008年10月17日,崔健波曾以每股1.6港元的均价,买入碧桂园1000万股股份,占碧桂园已发行股本的0.06%。这次减持后,他目前仍持有碧桂园792.1万股股份,占碧桂园已发行股本的0.05%。

  崔健波13日上午在接受《财经》记者电话采访时表示,他此次减持碧桂园的股权,纯属个人原因。

  国信证券分析师方焱认为,崔健波之前买入碧桂园股票的价格比较便宜,可以借此次减持获利。他不能总看着“纸上富贵”,适时套现一些,也能理解。

  一位广东地产业的资深人士指出,由于涉及数量不大,崔健波这次减持对碧桂园不会有大的影响。如果从个人角度来分析,崔或者需要现金流转,或者希望通过买卖公司股票来令自己的资产保值增值,还有一种可能是对公司前景不看好。

  崔健波4月27日在“广东(广州)房地产博览会”的新闻发布会上曾表示,碧桂园去年销售收入增长了10%,今年一季度的销售收入也实现了双位数的增长,他对房地产业前景的看法是慎重中偏乐观,因为中国的人口众多、经济发展、城镇化在推进,对房地产的需求空间仍然是非常大的。

  碧桂园13日的股价从2.95港元/股上升到3.05港元/股,涨幅达3.39%。■
碧桂 桂園 總裁 崔健 減持 207.9 萬股
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碧桂园销售下滑放缓脚步谨慎拿地


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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090605/20090605023944360.html


每经实习记者  朱玲

  中国房地产测评中心日前发布2009年中国房产上市公司综合实力榜,一向以敢拿地著称的碧桂园,从2008年的第3名,快速下滑到第9名。迫于形势,碧桂园拿地的脚步开始放慢。

        据碧桂园5月公布的销售数据,2009年前4月实现合同销售额共约人民币46.5亿元。而同样被业内人士认为销售堪忧、负债率较高的富力地产,此前的公告称前4月销售额高达83.01亿元,销售面积达88.75万平方米。

        “金三银四属于房产的销售旺季,但跟同行业相比,碧桂园销售不甚理想。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说。

        碧 桂园年报显示,2008年碧桂园销售额达到175亿元,同比增长10.6%,但离最初预定目标320亿元差距甚远。“排除去年宏观环境影响,碧桂园产品单 一造成了销售缓慢。”黎文江说,更重要的是,碧桂园楼盘基本都在郊区,升值不太稳定,同时受政府基建影响较大。

        在销售放缓的情况下,碧桂园拿地的步伐也开始放慢。迄今为止,碧桂园今年只在广东肇庆和增城通过招拍挂形式拿地,总体看来,拿地相当谨慎。此外,碧桂园还放弃了同政府合作拿地的方式。

        黎文江表示,碧桂园现在储地量相当丰富,目前应加紧推出项目,放缓脚步,改变其扩张模式,不能像工厂一样成批量地建造住宅。

        据来自碧桂园5月公司内部报告的数据显示,截至2009年4月30日,碧桂园开发项目可建筑面积为4378万平方米,这还未包含正在获取土地使用权的可建筑面积;全国范围内可建物业项目共计57个,其中9家属于在建的酒店物业项目。 

碧桂 桂園 銷售 下滑 放緩 腳步 謹慎 拿地
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碧桂园现金告急 三线城市寻找机会


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-10/HTML_LWY5AV79WHBO.html


【核心提示:碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察,此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”,但从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州,寻找“三线奶酪”

地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩,还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州,独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里,这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场,一条跑道一个停机坪,到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返:至广州,至北京,至成都。

达州机场100平米左右的候机室里,隔出了一间空间不大的贵宾室,里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后,就一直热闹非凡。

8月4日,中雨,气温25摄氏度,17时25分。CA4355航班将由达州机场起航,目的地广州。

17时左右,中国女首富之父、碧桂园(2007.HK)董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室,最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫,黑色皮鞋不穿袜子,一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说,她走进机舱,用标准的普通话说:“人都到齐了,马上就飞了。”

杨国强一边往里走,一边用广东味的普通话说:“飞了,飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置,临窗,神情悠闲,全程没有起身。

18时40分,飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车,选择一个位置坐下。但很快,一辆金灰色“VIP贵宾接待车”,把杨从摆渡车上接走。

其间,杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行,显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家,看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州,地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”,为巴人故里。

达州的宣汉、开江,以及临近的重庆开县、梁平,是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字,达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示,今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元,城镇居民一季度人均工资性收入2100元,增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步,房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月,达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地,参观考察碧桂园。而在更早前的2007年,碧桂园就曾派员去达州考察洽谈,并与达州方面达成投资意向。

“据说,杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前,理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网,均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记,而碧桂园在外省成立的项目公司,一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州,杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称,去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部,会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示,此前曾派人到泸州考察,“对泸州印象很好,期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看,碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个,但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”(碧桂园官网介绍),碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出,今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘,虽然当时的140多套房开盘即售罄,但因为货量太小,对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年,碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘,销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中,绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期,在房地产市场仍交投惨淡之际,关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时,理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题,进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图,东北、中部、华南地区项目密集,而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示,“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点:一是碧桂园在项目开发权益上,倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益,而广东省内有3个项目属于合作开发,但由碧 桂园控股;二是在建项目预期竣工日期普遍较晚,除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外,其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年,最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指,碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于:“大盘开发”是碧桂园的标志之一,碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地,而土地面积仅数万平方米的土地,似乎从不在碧桂园的考虑之列;此外,碧桂园甚少现身“招拍挂”市场,因土 地面积较大,其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月,增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月,碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外,由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光,聚焦高倍放大镜之下的碧桂园,省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”?但即便如此,从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下,杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前,有媒体认为,碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为,似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称,“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展,在经济快速增长,同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块,配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示,碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地,2-3个月后即可销售,本地经营当无问题,但在外地有无 这样的速度?”“此外,碧桂园在省外扩张,还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科,来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告,碧桂园的地域性局 限,应该更明显。”

“贪大求快是大忌,站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话,想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露,碧桂园的省内外项目管理体制并不相同,“省内由总部垂直管理,而省外实行项目总经理负责制。总经理负责,相当于分公司管理性质,应该出于成本考虑吧。”该人士并透露,“杨老板一向行事低调,省外开项目这样的大事,都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发,是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示,碧桂园的产品以中低档为主,大而杂,“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言,都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中,杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元,排名第三。其首富的地位已经不保。

目前,碧桂园已发行股本164.51亿股,市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业,其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴,排名第五。



碧桂 桂園 現金 告急 三線 城市 尋找 機會
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对赌协议“拯救”碧桂园业绩


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090826/20090826023729890.html


每经记者  李凌霞  朱蔚淇发自深圳、香港

        “成也萧何,败也萧何”。去年曾给碧桂园(02007,HK)业绩带来巨亏的与美林之间的对赌协议,在今年上半年市场转暖的环境下,则迅速转身成为碧桂园业绩增长的“救星”。

        碧桂园昨日公布了截至今年6月底的中期业绩,期内公司净利润达到18.16亿元人民币,同比增长78.8%。不过,若撇除股份掉期公允值的变化所带来的4.318亿元人民币的收入,实际上碧桂园今年上半年的盈利则下跌了5.1%,仅为13.845亿元。

股票上半年涨幅高达90%

        2008年2月,碧桂园与美林国际订立了一份以现金结算的公司股份掉期协议。这份掉期协议的主要内容就是以碧桂园的股价作标的,如果碧桂 园的股价上涨,那么碧桂园则将获得收益,反之,若股价下跌,那么碧桂园则将为该掉期支付相关款项予美林。此后,碧桂园的股价持续下跌,在去年上半年以及去 年全年的业绩中,该份掉期协议均因碧桂园的股价大跌而出现巨额亏损。去年末期业绩中该掉期协议部分亏损扩大至12.415亿元。

        不过,今年以来经济复苏,全球股市也出现上涨。在此环境下,碧桂园的股价也大幅反弹,从去年12月31的1.9港元到今年6月30日的3.61港元,累积涨幅高达90%。

        碧桂园昨日公布的业绩显示,以碧桂园今年6月30日的市价计算,今年上半年碧桂园的股份掉期公允价值收益约为4.318亿港元。

        对此,碧桂园首席财务官伍绮琴指出,协议中涉及的2.5亿美元已经流出,未来不再涉及有资金流出,同时有关掉期在2013年到期,不能提早赎回。不过她强调,有关的股份掉期的问题不需要担心。公司目前负债低,资金状况良好。

杨国强缺席发布会

        今年上半年,碧桂园的收入主要来自于房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店经营四个部分。今年上半年的总收入为92.028亿元,较08年同期的74.381亿元有所增加,其中物业销售的增长最为突出,为86.483亿元。

        尽管总收入增长,但实际上,在销售成本大幅增加以及毛利减少的情况下,公司的盈利情况并没有很大的提高。业绩显示,今年上半年碧桂园的销 售成本为62.76亿元,这较上年同期的35.309亿元大幅上升了77.7%。集团的毛利则下降了25.1%至29.268亿元。

        碧桂园早期以开发具有田园风光的别墅闻名,但是从2006年6月1日开始,受政策约束,碧桂园开发的地产变成以排屋和公寓为主,致使入账 的平均销售价格由去年上半年的每平方米8012元大幅下降至今年同期的每平方米4972元,毛利率也由52.5%缩水至31.8%。

        该集团总裁崔健波昨日在香港举行的业绩发布会上表示,公司希望将毛利率维持在30%上下。

        崔健波透露,由于今年9、10月是推楼高峰,公司有信心实现全年190亿元销售目标,但无意上调。

        对碧桂园主席杨国强昨日的缺席,崔健波在现场解释说,杨总考虑到团队其他成员已有足够经验接受媒体的咨询,所以留在顺德总部办公。

對賭 協議 拯救 碧桂 桂園 業績
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碧桂园扩大广东项目储备


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碧桂园于8月25日发布的中期业绩报告中显示,期内,碧桂园总收入为92.02亿元人民币,与2008年同期相比增长23.7%;实现净利润 18.16亿元,比2008年同期上升78.8%;毛利润为29.3亿元,毛利率约为31.8%,比2008年同期的52.5%下降两成多。2007年年 底碧桂园继4月上市后交出的首份成绩单是,总收入及毛利润分别为177.35亿元和81.74亿元。

由于去年股份掉期导致巨亏,碧桂园净利润将与去年同期相比下降5%-10%,与账面上上升78.8%相去甚远。国泰君安证券(香港)有限公司中资地产行业研究员、副董事姚峣认为,碧桂园的股价表现取决于广东项目和销售价格的回升。

销 售回笼顺利,是导致碧桂园负债率降低的主要原因。据报告披露,碧桂园期内开发及销售进度与年初所定目标相符。碧桂园增加的收入主要来自于物业销售的增加。 公司2009年上半年实现合同销售建筑面积约191.8万平方米,合同销售面积约87.9亿元,较上年同期增长30%及6.5%,截至6月底,集团省外的 已开盘数已增至22个。2009年上半年,公司销售成本约为62.76亿元,而2008年同期仅为35.30亿元,上升77.7%。碧桂园半年报中解释为 相应物业交付面积的增加。截至2009年6月30日,集团已有4家五星级酒店、5家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业。由于大多数酒店位于物业发展项目 内,为公司周边住宅的销售起到了促进作用,提升了地产项目的附加值。

报告中显示,公司可动用现金由2008年的40.26亿元增加到 2009年期末的61.04亿元,碧桂园可动用资金达85.8亿元;期末公司净负债率由2008年底的40.9%下降到了35.7%,资金面仍然较为充 裕。同时,碧桂园表示,在资本运作上,集团在申请银行贷款的同时,将寻求更多合适的融资渠道。

碧桂园今年前8个月销售业绩92亿元,远低于同业水平,分析师认为这是因为碧桂园将希望寄托于大部分三四线城市,例如内蒙古包头。而目前碧桂园广东以外的三四线城市大部分项目还没进入盈利,以至于今年碧桂园大力扩大广东地区项目储备。

评级机构标准普尔表示,将碧桂园之长期企业信贷评级BB+级,及其6亿美元年息2.5%并于2013年到期之可换股票据BB级,列入负面观察名单。

上 半年碧桂园积极登报寻找土地,或许表明该公司下半年或明年将会有销售压力。随着2009年房地产市场转好,在逐步履行年初既定目标的同时,公司的拿地计划 也在逐步推进,下半年将选择新增土地储备。在重新评估总体土储总量及各区收入回报周期后,碧桂园于期内增加了广东省土储建筑面积201万平方米,截至 2009年6月30日,集团共有58项处于不同发展阶段,其中广东省的项目有20项,已获得国土证(含权益)的建筑面积约4365万平方米,已取得施工许 可证(含权益)建筑面积约1330万平方米。
碧桂 桂園 擴大 廣東 項目 儲備
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年息高达11.75%碧桂园再度发债7500万美元


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090918/20090918030520655.html


每经记者  李凌霞

        今年下半年,包括万科A(000002,SH)、金地集团(600383,SH)等在内的多家大型房地产开发商均纷纷启动大规模的融资计划,圈地扩张,曾经有“中国最大地主”之称的碧桂园(02007,HK)为了赶上这轮融资潮,不惜高息借债。

月内第二次高息发债

        继本月初完成总计高达3亿美元的优先票据发行后,碧桂园昨日又宣布,将再追加发行7500万美元的优先票据。值得注意的是,与之前的那笔融资相同,此次追加发行的票据也需承受高达11.75%的年利率。

        据《每日经济新闻》记者了解,在本月3日,碧桂园宣布,已经通过摩根大通发行3亿美元2014年到期的优先票据,此批票据的票面利率为11.75%,公司称将该部分资金用作现有物业及新物业项目的资金,其中包括支付土地款项及建筑费等。

机构下调评级

        此前,在碧桂园将发行票据的消息传出后,标普将碧桂园的长期信用评级由“BB+”下调至“BB”。与此同时,标准普尔还将其票面利率为 2.5%的6亿美元可转债和票面利率为11.75%的3亿美元优先无担保债券的长期债务评级由  “BB”下调至“BB-”,评级展望为稳定。

        另外,评级机构穆迪也发布报告,对碧桂园发行的5年期高级无抵押144A/S条例债券授予Ba3的评级,评级展望为负面。同时,穆迪确认 碧桂园Ba2公司信用评级及其负面展望。穆迪认为,由于碧桂园提高债务杠杆率,同时过于依赖广东省项目产生的现金流,因此其评级受到削弱。穆迪同时表示, 别墅销售减少及广东省以外的项目利润率较低,也对该公司的财务产生压力。

负债再度增加

而时隔不到半个月,碧桂园又宣布再度高息举债。对此,碧桂园投资投资关系主管刘嘉毅昨日表示,此前的3亿美元优先票据发行顺利,促成了碧桂园再度多发7500万美元的优先票据。刘嘉毅同时表示,发行优先票据利率较高,但不会摊薄股东权益。

        据了解,截至6月底,碧桂园可动用现金(包括现金及受监控的预售楼款)由上年同期的40.26亿元人民币增加至为61.048亿元人民 币,净负债率由40.9%下降至35.7%。业内人士表示,碧桂园本月内连续两次发行优先票据融资3.75亿美元后,其负债比率又将增加不少。

年息 高達 11.75% 碧桂 桂園 再度 發債 7500 美元
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布局多年 碧桂园二三线城市进入收获期


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1月22日,建设部政策研究中心主任陈淮在某论坛表示,中国房地产业未来10年的重心将转向二、三线城市。

陈淮表示,按照今年涉农“一号文件”的精神和按照中国需要走向中小城市发展来看,今后10年,城市化的重心应当转向二、三线中小城市,中央经济工作会议已提出要把农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务。

这 无疑为那些在城乡结合部拥有大量土地储备的开发商提供了一个良好的发展契机。恒大(3333.HK)全国土储超过5100万平方米,碧桂园 (2007.HK)全国土储超过4500万平方米,这两家公司在二三线城市的土地储备,远远超过了去年一砸200亿圈地二三线城市的保利地产 (600048.SH)。

根据碧桂园2010年1月发布的公司通讯,截至2009年12月31日,碧桂园已取得用地许可证的建筑面积为 4100万平方米。根据有关机构的销售排行榜数据, 碧桂园以78.2万平方米的成交面积一举成为2009年广州房企销售面积老大,排列第二的是富力地产,成交面积为65.19万平方米。

1月 6日,碧桂园公布2009年合同销售金额约232亿元(广东省占比67%),合同销售建筑面积574万平方米,同比分别增长32%及40%。销售金额在广 州排名第一的是富力地产(2777.HK),2009年富力累计销售收入约为241.97亿元,销售面积约233.29万平方米,同比增长分别为50%与 45%。

此前,碧桂园董事局主席助理刘嘉毅接受记者采访时称,碧桂园于2009年将重点移回珠三角一带,2010年购地重点将放在广东省二三线城市。

2007 年上市之后,碧桂园开始在省外战略性布点,2008年省外项目进入全面开花阶段,20个全新项目开盘,但短期收益有所下跌,来自于基础投资者和策略投资者 的压力有所增加。于是在培育省外市场的同时,碧桂园2009年重新布局广东省内的拿地策略:在现有项目周边再增加储备,或是经济条件发展较快的二线城市布 局,以增加利润。

碧桂园目前有60多个项目开工,在城郊及二、三线城市仍然坚持快速开发模式。碧桂园项目周转速度维持在6-8个月,以项目 开工到交楼基本上需要1年时间匡算,2007年底到2008年初开工的省外项目已陆续开始交楼。很明显,随着项目的交楼及配套的完善,2011-2012 年碧桂园全国战略将会有一个明显的效果。

碧桂园目前有约1360万平方米在建面积。从碧桂园2007年、2008年的资产周转率分别为65.8%、54.1%看来,在同行中属于高水平。



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业绩创历史新高 6亿美金可转债倒逼碧桂园


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尽管碧桂园(02007.HK)几乎交出了历史最好答卷,但苛责的分析师们仍旧认为,碧桂园2009年的业绩低于市场预期。

3 月30日,碧桂园公布2009年全年业绩报告:确认收入总额约175.9亿元(人民币,下同),同比上升11.9%,确认收入建筑面积约348.9万平方 米,同比增长62.5%;净利润率11.8%,同比上升3个百分点;每股盈利12.73分,较2008年同期大幅增长50.7%。多项数据创下碧桂园历史 新高。

一位不愿透露姓名的分析师向本报记者指出,碧桂园毛利(土地增值税拨备前)由截至2008年度的约70.26亿元下降33.8%至 2009年度约46.5亿元,毛利率由2008年的44.7%,下降至去年同期的26.4%。

据了解,毛利率的下降主要是由于确认收入的产 品组合变化所致。碧桂园2009年确认平均售价为每平方米人民币4742元,低于2008年的人民币6861元,因为2009年的数据包括2008年签的 合同,而当时正是中国房地产市场低迷时期。

3月23日,记者曾从穆迪投资者服务公司获悉碧桂园的评级报告。该报告已确认碧桂园控股有限公司 (碧桂园)Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债券评级。上述评级展望均为负面。

在碧桂园宣布签约参与广州亚运城项目之后,穆迪一 度准备对碧桂园开展可能下调的评级复评。穆迪副总裁/高级信用评级主任蔡承业表示,“若碧桂园有能力支付上述土地款项,这将缓解穆迪对于亚运城项目可能导 致碧桂园流动资金紧张的担忧。”

蔡承业称:“与其他开发商相比,碧桂园的产品价格合理,其在二三线城市的市场优势,使其受到当前监管措施收 紧的影响可能较小。碧桂园的60多个项目亦表现出良好的多样性,并大大降低了销售量大幅下降的风险。”

碧桂园Ba2的公司家族评级进一步反 映了该公司在经济发达的广东省城郊市场有强大的销售能力。此外,碧桂园规模庞大,并有土地成本较低的优势,这为该公司提供了定价灵活性。

蔡 承业指出,碧桂园的负面评级展望,反映了该公司需要为2011年2月卖出期权到期的6亿美元可转债安排再融资,及其信用指标相对于评级水平较为疲弱。

此 外,穆迪认为碧桂园的债务杠杆率需要改善,使调整后债务/总资本比率持续保持在45%或更低的水平。

为了对可转债到期做出财务准 备,2010年碧桂园将压缩一部分沟底资金。碧桂园总裁崔健波表示,碧桂园2010年将可能有50亿用于购买新增的土地,2009年碧桂园买地实际支出大 概是67亿,“我们主要是预留2011年2月份到期的CB(6亿美元可转换债券),债券要提前赎回的话,要预留这方面的资金。”

报告显示, 目前土地储备最大的房企仍旧是是碧桂园,截至去年末共取得国土证的土地可建面积达到4043万平方米;其次为中国海外发展(00688.HK)的3055 万平方米和合生创展(0754.HK)的3020万平方米。万科(00002.SZ)的公司权益土地储备可建面积有1036万平方米,金地 (600383.SH)也有1358万平方米,保利地产(600048.SH)更是超过2800万平方米,但是他们当年的新开工面积分别只有近600万、 142万和564万平方米。

崔健波表示,今年碧桂园的合同销售目标是300亿,同比2009年增长29%,公司有信心实现。

碧桂园首席财 务官伍绮琴在业绩说明会上表示,今年预计碧桂园在2010年底有超过80亿现金。



業績 歷史 新高 美金 可轉債 倒逼 碧桂 桂園
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碧桂园“换帅”地产高管离职潮余震未了


http://www.yicai.com/news/2010/07/379526.html

宏观调控进入“深水区”,地产企业的换帅风潮亦愈演愈烈,在金地集团(600383.SH)“三驾马车”已去其二之后不足一个月,华南另一知名地产公司碧桂园(02007.HK)也于昨天晚间宣布总裁易人。
中国建筑第五工程局(下称“中建五局”)总经理莫斌已空降碧桂园,就任总裁一职,原总裁崔健波任留任执行董事。

“外来兵”空降家族企业

关于莫斌将过档到碧桂园的消息,早在一个星期前就在中建集团内部小范围流传,日前,该消息得到部分证实。

据悉,碧桂园董事局主席杨国强日前亲自带领莫斌到工地视察工程进度,并向员工介绍其为“新来的莫总裁”,而此次视察的一行人当中,并没有崔健波的身影。

昨日早些时候,《第一财经日报》记者曾拨通崔健波手机,对方拒绝对此事透露任何信息,仅称“你到时候看公告吧”。

该集团披露的资料显示,崔健波,45岁,2006年12月被任命为碧桂园总裁兼执行董事。毕业于北京理工大学,主修会计学专业,为中国注册会计师。 主要负责集团的日常运营管理及行政管理。2003年加入碧桂园任职总裁,之前1995年~2000年期间在顺德市地方税务局任副局长,2000 年~2003年任北滘镇镇长。

碧桂园上市时,崔健波未持有碧桂园股票,但之后通过在二级市场上购买碧桂园股票,已经成为该集团持股量较大的个人股东之一。

由于缺乏丰富的房地产开发经验,崔健波一直未直接参与项目的管理,主要负责集团行政等日常运营工作。

此番空降的莫斌,此前并不为房地产业界所熟知,但与崔健波相比,却有着丰富的房地产工程方面的经验,原为中建五局总经理,还与碧桂园有过项目合作。

资料显示,中建五局是央企中国建筑工程总公司的二级子公司,并被纳入中国建筑(601668.SH)上市公司的资产范畴,年生产能力200亿元以上,2010年的工程量将达500亿,位居中国建筑总承包商50强。

作为建筑行业的知名企业,中建五局与和记黄埔、碧桂园等房地产企业曾建立了战略合作伙伴关系。可以查证的是,今年以来,莫斌作为中建五局的总经理,与碧桂园的接触颇为密切。

3月29日,碧桂园·城市花园项目北地块碧桂园希尔顿酒店隆重举行奠基仪式。时任中建五局总经理的莫斌应邀出席了奠基仪式,并与碧桂园集团主席杨国强进行交谈,还视察了在建项目碧桂园南地块。

5月24日,碧桂园与中建五局的“碧桂园·城市花园项目工程总承包签约仪式”在碧桂园总部隆重举行。碧桂园董事局及项目高层领导和中建五局的董事长、总经理等高管出席了签约仪式。

莫斌当时代表中建五局发言称,这次是中建五局与碧桂园的首次合作,也希望是长期战略合作的开始。只是,他与碧桂园的合作,很快就演变为了更为亲密的“关系”,直接过档到碧桂园出任总裁一职。

地产高管震动

知名房企的高管变动,是宏观调控以来房地产行业最为密集爆发的事件之一。

几天之前的7月19日,浙江广厦股份有限公司发布公告称,其原董事长楼江跃的辞职申请已经获董事会批准,辞职的原因为个人原因。

此轮房企高管动荡的一个高潮,则是金地集团高管“地震”:6月28日,金地集团原董事、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠申请辞职;7月5日,金地总裁张华纲也宣布去辞。至此,金地仅剩董事长凌克独撑大局。

自4月以来,龙湖地产首席财务官林钜昌及SOHO中国的财务总裁王少剑亦先后辞职。此外,万科、华润、绿城、保利、合生创展今年以来均有高管离职。

4月28日,绿城中国(03900.HK)的首席财务官林战辞职;刚于林战辞任同一天任职绿城中国公司秘书及授权代表的郑碧玉亦于日前提出辞职。直 至本月20日,绿城中国才发布公告称,委任冯征为公司首席财务官、公司秘书及授权代表,8月1日起生效。至此,绿城中国的首席财务官一职已空缺长达3个月 之久。

最近房地产企业频繁发生人事变动,虽然原因各有不同,却都处于宏观调控的同一“时代背景”之下。房地产营销策划专家谢逸枫认为,2010年,房地产高管们频繁跳槽、被换、离职或履新的背后,都或多或少地隐含着由楼市调控带来的业绩负增长压力。




碧桂 桂園 換帥 地產 高管 離職 潮余 余震 未了
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“拓外”转至“修内” 碧桂园换帅急补管理短板


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  7月23日,碧桂园董事局主席杨国强一行出现在临近南京的句容市,这本是一场投资商与地方政府的例行交流,却因为碧桂园新任总裁莫斌此次与杨国强一起出席而引人瞩目。

  就在10多个小时前,碧桂园刚刚低调发表公告称,原总裁崔健波卸任,保留执行董事身份;前中建五局总经理莫斌“空降”接任总裁,成为碧桂园第十位“执董”。

  在业界看来,此次高层更换,是碧桂园由“外拓”向“内修”的一次重要战略调整。

  从崔健波到莫斌

  上一次杨国强与莫斌共同亮相还是两个月前。5月24日,碧桂园与中建五局的“碧桂园·城市花园项目工程总承包签约仪式”在碧桂园总部举行。当时尚为中建五局总经理的莫斌发言称,这是中建五局与碧桂园的首次合作,也希望是长期战略合作的开始。

   两个月不到,合作关系已变为主雇。中建五局的人士告诉《中国经营报》记者,除了碧桂园诱人的职业前景外,杨国强的礼贤下士也是让莫斌迅速做出决定的重要 因素。据该人士透露,早在今年年初,杨国强已与莫斌开始了初步接触,由最初两家公司层面的业务合作,发展到后来杨国强拍着莫斌的肩膀说“过来帮帮我吧”。

   在杨国强的用人哲学里,只要他看中的人才,从不计成本。公告显示,莫斌的年薪为250万元。实际上,八年前,杨国强与刚刚卸任碧桂园总裁的崔健波之间也 曾有一出主敬宾恭的故事。当时的碧桂园还不过是一家小公司,影响力只局限在顺德附近。杨国强对于这个北京理工大学,主修会计学专业的年轻人非常看好。多次 希望“小崔”能过来“帮忙”,可是当时年仅36岁的崔健波已经是顺德市北 镇镇长,官途前景大好。“你不来总裁的位置就空着。”杨国强的诚意最终打动了崔健波。

  碧桂园对于崔健波这8年的业绩也不吝溢美。称其让 碧桂园从“一年一个碧桂园”、“一年几个碧桂园”到“一年数十个碧桂园”。而公司也从一个华南地区的品牌,逐步发展成全国性房地产品牌。碧桂园表示,此后 崔健波将专注公司长期战略发展,但更具体的业务“暂时还没有明确”。

  但对于此次总裁变更,碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅表示,聘任莫斌为公司总裁,主要是因为他在建筑方面非常有建树,具备管理经验,同时又了解广东的市场。“这对碧桂园的未来是非常好的变化。”

  模式短板

  此次的总裁变更,碧桂园一再强调,维持原有的发展模式,继续坚持在经济发展潜力好的二三线城市中心区及一线城市郊区发展优质项目,并通过快速资产周转实现公司稳健运营的发展模式。

  既然模式不变,崔健波也是贡献良多,为何还要变更总裁?“在全国扩张以前,崔健波主要负责的是投资与资本市场,公司的日常管理更多的还是杨国强。”一位碧桂园的项目经理告诉记者。

  2009年以前,碧桂园建立的是矩阵式的项目管理方式。也就是一个以职能部门纵向管理为主,大总部小地方的管理体系。职能部门直接管理所有项目的相关领域,再建立项目小组,同一省份的几个项目由1~2名大项目经理协调。

  这种管理方式在碧桂园偏居一隅时显得非常高效,一方面避免资源闲置,另一方面反应迅速。“崔总可以专心于资本财务方面,公司运作非常顺畅。”该项目经理表示。

  但问题是当碧桂园迅速扩张后,最后关于楼盘的大小事情总会落到杨国强头上。而碧桂园复杂的内部事务,例如建筑、装修、园林等领域相关公司的协调,也只有杨国强本人才能有效处理。这就变成了“几万员工都盯着老板一人”。

   2009年开始,杨国强痛定思痛,决定大举改革。从2月开始碧桂园召开了“项目管理改革启动会议”,决定真正放权——在全国设立了12个区域总部,集团 总部将不再直接管辖到各个项目,而是仅仅管理区域。据碧桂园内部人士介绍,在实际操作阶段,集团总部主要管辖广东省内的项目,省外项目则由区域总经理负 责。

 但是这样的设计同样存在问题,首先就是碧桂园相当节约成本的“自我供应链”模式在省外无法复制。多年以来,碧桂园的口号是“比自己盖房子还便 宜”,这得益于碧桂园从施工到建材,房产开发的每一环节均由旗下公司提供产品,以此来有效控制成本。但碧桂园旗下很多公司都由杨国强创业时的老臣子领队, 除了杨国强本人,外人很难调动控制。改变管理架构后,加上产能有限,广东省外的项目只有向其他建筑公司招标、采购。因此,实际上控制住供应链每一环节的碧 桂园模式并没有复制到省外。

  但此时,碧桂园的发展模式依旧强调成本领先、加快周转。2009年的数据显示,碧桂园的改革似乎非常成功,营销及市场推广成本同比下降约38.6%,行政开支减少了18.2%,财务费用净额同比降低了34.8%。

  节省成本当然是好事,但随之而来的“质量门”就颇让碧桂园颇为尴尬。2009年,长沙碧桂园、安徽巢湖的项目都先后发生了墙壁渗水、水电基础设施未完工等不同程度的工程问题。碧桂园承认监管不力,承建商则反指碧桂园压价太低。

  战略重心从“拓外”转至“修内”

  这一系列的变故,让碧桂园将重心从“拓外”转至“修内”。

  亚银投资首席分析师李大伟就认为,碧桂园将专注于调整发展模式以及“加长”管理短板。

  “与刚上市时不一样,碧桂园不能再想着借助资本市场迅速扩张,而是补足管理短板。”李大伟表示,如此看来,总裁位置上撤下一个专注“投资、资本”的崔健波,换上一个更具“技术、管理经验”的莫斌就顺理成章。

   近年来,杨国强常挂在嘴边的一句话就是“碧桂园要做标准化和制造业的管理”。而在工程业务上说服杨国强并不是容易的事,曾经是“包工头”出身的杨国强对 于建筑的各个环节认识甚深。据其身边员工表示,老杨喜欢谈论技术话题,他对数字和设计图纸几乎过目不忘。“他非常偏执,如果你没有足够的专业理由是很难说 服他的。他属于很难说服的那种领导者。”

  莫斌的履历就有着充足的说服力。从1989年开始,莫斌就进入中建五局,中建五局为中国建筑工 程总公司旗下企业,在建筑行业首屈一指。在公告中,碧桂园一再强调莫斌在地产开发、建筑业务、施工管理、市场营销、成本控制、企业管理等多个范畴拥有超过 20年丰富经验。“而且可以借助莫斌在建筑行业的人脉,为公司以后越来越多的招标、采购建立标准。”碧桂园一项目经理向记者表示。

  但李大伟表示,“碧桂园采取家族式管理,”中层到高层管理者中,有不少关键职位由杨家亲友把持,莫斌能否在管理上有所建树,有待观察。





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新总裁空降碧桂园 回归“盖房子”本身?


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7月22日,碧桂园宣布,原中建五局有限公司董事、总经理莫斌空降接任总裁,原总裁崔健波卸任,保留执行董事身份。

莫斌的到来,或许意味着近两年面临发展困惑的碧桂园,想回归“盖房子”本身。

上市后的不适

零地价拿地风波、收购TVB、原始股东减持、对赌协议导致浮亏、长沙质量门……自2007年赴港上市后的两年多,广东民营地产公司碧桂园似乎表现得有些无所适从。

碧桂园向很多领域伸出触角,展示了其投机者的一面。2008年3月,杨氏家族进军煤电产业;2008年5月,多家境外媒体报道,杨国强将筹集百亿元以上的资金,收购邵氏公司控股的TVB,向电视娱乐业进军。

2008年房地产市场遭遇调控,碧桂园股价大幅下挫,比起14.18港元的最高点,2008-2009年碧桂园股价最多跌去80%。“2009中国房地产百强企业榜单”中,碧桂园也由此前第七位跌出了前十。

在此期间,碧桂园原始股东、跟随杨国强多年的兄弟杨贰珠等人,也大笔抛售了所持股票。而碧桂园对此没有任何解释。

直至2009年下半年,随着市场回暖,碧桂园销售大幅增长,股价随之缓慢上扬。“以前是家族公司,很多东西都可以暗箱操作,但作为上市公司不行,一切都是要曝光的。”广州寒桐咨询顾问公司总经理韩世同认为,碧桂园要克服“上市不适症”。

遭遇“质量门”

2009年年末,碧桂园深陷长沙项目“质量门”风波。有业主投诉其所买的碧桂园长沙威尼斯城物业出现漏水、墙壁开裂等问题。

该事件披露后,碧桂园方面表示,长沙碧桂园的质量问题,并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的“雇佣军”造成。

长沙项目是碧桂园首个建筑外包的试点项目。1992年,碧桂园的老板杨国强就是从包工头起家。在其后的发展过程中,碧桂园一直坚持从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都自行承担,几乎包揽了整个产业链的每个环节。因此,碧桂园一直被称为是“反外包”的典型。

韩世同认为,碧桂园规模扩张太快,在人、财、物各个环节,可能都会遇到因为过度扩张所带来的瓶颈。碧桂园管理自己团队的经验非常丰富,把工程交给别人还不太适应,监管上出现了问题。

保利地产副总余英曾表示,目前大型房企的项目施工基本是采取外包方式,这也是房地产业经营专业化、管理规范化、精细化的一条必由之路。

低成本模式的考验

碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅表示,聘任莫斌为公司总裁,主要是因为他在建筑方面非常有建树,具备管理经验,同时又了解广东市场。

碧桂园模式的核心,是超低价格获取土地,在市场上升期,可以坐等地价自然升值以及房产销售带来的双重利润。

但是,过于追求速度带来重资产问题,碧桂园把过多的资金投入土地资产。

正略钧策管理咨询顾问张朝峰分析,碧桂园一直都是在远郊拿地,虽然土地的单价比较低,但由于拿地的规模大,总价也较高。拿地的资金在其整体资金里面所占比重非常大。一旦市场不好的时候,资产要降价,资金就会出现问题。

张朝峰说,现在二三线城市的土地市场竞争也非常激烈,以前去二三线拿地因为别人都不重视,价格便宜,但这种情况以后不容易出现了。碧桂园赖以为生的“超低地价”优势,也不大了。

“碧桂园应该加强内功,适应上市企业的管理模式、管理制度和理念,操作模式也要转变。”韩世同认为,碧桂园优势仍存,比如说规模效应,以及成本控制能力。他们的核心竞争力之一就是快速的开发能力,最快的一个楼盘拿地后两三个月就可以销售。

来自中建五局的莫斌,在建筑工程和质量管控、成本控制上表现出色。中建五局为中国建筑工程总公司旗下企业,在建筑行业口碑甚佳。

“碧桂园选择莫斌出任总裁,看中的正是其在建筑工程方面的管理能力和经验。”业内人士指出。





碧桂园大项目涉违法用地 澄清与己无关


http://www.yicai.com/news/2010/08/386858.html

碧桂园(02007.HK)始终没能把自己的历史遗留问题解决清楚,所以,旗下土地储备频繁发生的各种状况,总困扰着这个企业。而一向被碧桂园视作核心竞争力的拿地模式,也在一次次涉嫌违规中面临拷问。
对于安徽巢湖如山湖城违法用地的质疑,虽然该集团昨日进行了否认,但如果碧桂园的拿地模式不能彻底改变,这种与地方政府之间的责任归属,将始终难以平息。

再现违法用地?

8月2日,安徽省国土资源厅网站刊出的《国土资源重大违法案件公开挂牌督办通知书》(下称《通知书》),将碧桂园又一次推向风口浪尖。在这份《通知 书》中,该厅直接将碧桂园在巢湖市内的项目“如山湖城”列入公开挂牌督办案件,并要求巢湖市国土资源局在30日内依法立案查处。

在这份《通知书》中,安徽省国土资源厅表示:经过初步核实,和县石杨镇碧桂园如山湖城项目用地中,存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地,项目单位非法占地建设等行为,严重违反了国土资源法律法规规定。

碧桂园2009年年报显示,如山湖城项目规模庞大,总建筑面积达到124万平方米,分三期完成。在建面积61万平方米,在建总可售建筑面积58.6 万平方米,于2008年5月开工,已预售面积为17.5万平方米,于2009年9月获得预售证,预计2011年第四季度可完工。据悉,该项目在去年底开盘 时,曾经创下销售4.5亿元的纪录,在碧桂园内部亦属于较为重要的项目之一。

但已经实现了首期销售的项目,何以突然发生用地违规事件并遭到国土部门的通报和勒令停工?有消息显示,此番被要求停工缘于该项目的二期工程中的高尔夫球场违规占地超千亩,并于早些时候收到了安徽省国土资源厅的“停工通知”。

但截至7月底,该项目仍在施工,2/3以上的别墅项目已经封顶,项目销售中心不时有来自南京及周边城市的团体客户在洽谈购房业务。

拒绝停工而引发的是更为严厉的惩罚,即挂牌督办。根据安徽省国土资源厅的《通知书》,该项目在挂牌督办期间,将会暂停办理和县辖区内农用地转用和建设用地审批手续。逾期未能依法上报结果的,安徽省国土资源厅将直接查处,并依照相关规定,对有关责任人依法追究责任。

虽然安徽省国土资源厅对碧桂园如山湖城的用地违规“言之凿凿”,但碧桂园在昨日给媒体的回应中指出:“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行 为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分,此土地权属归和县政府,并非‘如山湖城项目用地’。”

碧桂园同时指出,目前如山湖城对外发售的项目,全部都是“五证齐全”。因此,该集团极力要撇清与上述挂牌督办之间的关系。

年内二度举债

在项目遭受土地违法质疑的同时,碧桂园近日将更多的注意力放到了香港的资本市场。该集团于5日发布公告称,正在计划在境外发行一笔大约4亿美元5年期的优先票据,从而实现今年以来的第二次发债融资。今年4月16日,碧桂园发行了7年期5.5亿美元优先票据。

对于两次发债的目的,碧桂园都表示是用于赎回2005年发行的可转股债券,而剩余资金将用于投向几个项目的开发。

评级机构标普对碧桂园的5年期优先无担保债券授予“BB-”的债务评级。标普称,该债务评级较碧桂园长期企业信用评级低1级,是因为一旦出现违约, 境外债券持有人较内地债权人将处于实质性不利的地位。标普预计,碧桂园优先借款占总资产比率将继续高于它对投机级债券确定的15%的重要关口。

此前,内地开发商到境外发债利率屡创新高,碧桂园在4月份发行的优先票据利息就已经达到11.25%。此番再度发债前景如何,目前尚不得而知。

标普分析师符蓓直接表示,本次发债计划能否顺利完成还不能就此肯定,因为与年初相比,目前的国际资本市场更为紧缩,加上众多开发商排队发债,会给投资人的资金带来一定压力。





碧桂园降价销售提业绩 依赖二三线布局

http://www.yicai.com/news/2010/08/396924.html'

提前布局二三线城市的碧桂园(02007.HK)在应对房地产调控中显示出不错的抗风险能力。其8月24日公布的中期业绩报告显示,今年上半年实现合同销售金额约人民币132亿元,合同销售建筑面积约242万平方米,同比分别增长约50%和26%。

在中国房产信息集团和中国房地产测评中心推出的今年上半年中国房地产企业销售排行榜中,碧桂园销售金额全国排名第七,销售面积全国排名第四。

碧桂园上半年总收入同比增长27.8%达到117.65亿元,但碧桂园的净利润却同比下降4.8%至17.6亿元。公司解释称,若扣除因股份掉期所 产生的公允价值损失1.91亿元及因回购可换股债券所产生的收益0.35亿元,公司的净利润则超过19.19亿元,同比增长则超过了35%。

值得关注的是,在三四线城市急速扩张一度受挫之后,碧桂园去年实施的回归广东策略取得显著效果。碧桂园上半年在广东的合同销售金额占公司全部合同销 售金额的约72%。截至2010年6月30日,碧桂园供有78个项目处于不同发展阶段,其中广东省内项目占据48个;已经取得国土证的建筑面积约4285 万平方米,其中广东省内约占46%。

为在调控中缓解资金压力,碧桂园上半年曾经两度借新债还旧债,发债融资规模合计9.5亿美元。公告显示,碧桂园上半年净负债率由2009年底的约52.7%下降到2010年6月30日的约48.1%。

穆迪在近期报告中认为,碧桂园在二三线城市这些尚未完全被挖掘的市场里提供的产品价格属可负担水平,也较少受当前调控措施的影响。这也是碧桂园在上半年房地产调控中能取得稳健业绩增长的重要原因。

除布局二三线城市以外,降价促销成为碧桂园提升销售业绩的另一因素。尽管碧桂园未明确表态降价,但从数据上来看,今年上半年碧桂园的平均销售价格为每平方米5336元,比今年1月份的每平方米5946元均价下降了10%。



占地近万亩:碧桂园句容“造城”项目调查

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墙上贴着的“保护耕地”字样依稀还能辨认出来,每次经过镇政府旁的围墙,刘天语都会停下来,看看这个标语,叹叹气,一声不响地走开。

刘是江苏省镇江市下属句容市黄梅镇新塘村人,早在今年4月份,其家的楼房和平房被一并拆掉,上面给的理由是“村庄整治”。

让刘感到惊讶的是,8月8日,其老宅基地所在的那片土地上举办了一个奠基仪式:碧桂园投资400亿,占地近10000亩在此兴建“凤凰城”。

他不知道的是,黄梅项目只是碧桂园运作模式的一个缩影。这个项目也遵循了碧桂园的老套路:首先协议大量拿地,然后迅速开发,地方政府则逐步提供土地证。

8月24日,在这个试图打造“南京新东郊”的黄梅镇,本报记者看到20个自然村已经拆得所剩无几。

是日,记者致电镇江国土资源局,对方表示,“涉及到征用集体用地,必须报省国土资源厅审批”,言辞谨慎。

但黄梅国土资源所相关负责人则明确表示,部分土地已通过省国土资源厅的审批。通过招拍挂出让,分几批上报,目前已经审批2批,一共580亩土地,已经准备开工,用于经营性用地,住房、酒店、居民安置楼等。

这只是碧桂园一期项目,而接下来剩下的近9000多亩项目用地如何通过审批,是碧桂园和当地政府以后必须面临的问题。不只是在镇江,碧桂园在与南京相邻的安徽滁州、和县等项目上都投入巨大,地方政府和碧桂园因为“造城”而走到了一起。

快速大体量拿地、快速卖房的碧桂园,截至2009年底已囤地4300多万平方米,据称这些土地足够碧桂园销售13年。业内人士估计,其土地成本只占整个房地产开发成本的10%。本报记者通过对南京周边碧桂园拿地的调查,再次揭示了其拿地成本之低。

拿地手法

按照老刘的说法,黄梅的拆迁始于今年3月份。

本报记者获得的一份句容市建设局在今年2月26日发布的房屋拆迁公告显示,包括新塘、黄梅村在内的20个自然村在2月26日到5月31日要全部拆迁完毕。

令人疑惑的是,此时拆迁的名义却是“村庄整理”,在黄梅镇振兴路8号,记者也看到一个名为“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。

老刘等当地拆迁户尽管也听说这个拆迁是为“碧桂园”项目而来,但无从了解更多信息的他们只能私下猜测。

事实上,据《镇江日报》报道,2010年1月23日,碧桂园已与句容方面签订协议,决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。

但当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目。

2010年5月7日,句容市一位科级干部在回答记者的求证时,就反问说:“我们进行的是村庄整治,不是商业开发,谁说碧桂园要来投资?你有什么证据?”

本报记者多方了解到,句容方面成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。

尽管官方否认,但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对,曾聚集到相关部门反映情况。

一位被拆迁户在写给当地政府信中表示,根据《物权法》,政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地,黄梅拆迁明显不是为了公众利益。

但拆迁进程并没有受阻,到了4月9日,当地已经在召开第一阶段总结会议,指出“取得了显著成绩”。

时间到了8月8日,碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩,标志着该项目正式动工,包括老刘在内的拆迁户们这才彻底醒悟过来。

“这肯定是想省钱,这样碧桂园省钱,政府也省钱。”老刘告诉本报记者,其家房子按照拆一还一进行了置换,但老刘认为若碧桂园来直接谈判,“那会好很多。”

事实上,直到拆迁完毕,这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。老刘告诉本报记者,其唯一收到的一个文件就是拆迁通知书,上面写着赔偿标准。

本报记者获得的一份由江苏省国土资源厅发出的编号为苏政(2010)298号文显示,到6月24日,江苏方面才批准了黄梅38.9835公顷(约570亩)土地变更为建设用地,并收归国有。

据本报获得的一份编号为句经地交告[2010]字第2号土地招拍挂的文件显示,句容曾经在7月8日挂牌黄梅区域三块土地,面积合计约2500多亩,但该地块挂牌截止时间为8月6日。

记者为此咨询句容方面,上述地块是否获得土地证,但到本报截稿时为止,尚未得到回复。

这似乎与碧桂园和县项目操作手法如出一辙,和县项目中16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证,还有4000亩是农村集体建设用地,3800亩水库涉嫌以租代征。

记者8月24日致电和县国土资源局询问对碧桂园项目调查进展情况,对方表示不便作答。

分批提供土地证

在碧桂园和句容签约仪式上,句容官员指出“对未来开发建设中没有遇到过的问题,千万不要说‘不行’,保证项目顺利建设”。

据记者了解,截至到7月21日,碧桂园在句容的相关公司尚未注册,当时地块的建设使用权也未拿到,但这一项目却在8月8日隆重开工,速度非常之快。

上述句容官员在签约仪式上就表示,“随着碧桂园项目的建设,我市将拥有一个品质高档的大型综合性社区,这样我们才有资格说与南京同城同建。”

显然,碧桂园巨大楼盘体量在为地方政府提供了巨大的税收之外,也为地方热衷的造城运动提供了一个契机。

而为了实现这个造城运动,协助开发商分批拿到土地证就成为地方政府的主要任务之一。

“目前,江苏已从5万多个村合并到2万多个村,农村合并集中居住多出来的农田不能用来建设商品房,对于多出来的宅基地一是用来复垦,建设成农业用地。”8月24日,江苏社科院农村发展研究所包宗顺所长告诉本报记者。

在包宗顺看来,农业用地绝对不可以用来建设商品房,除非得到批准,但上万亩的土地要得到批准是非常之难。

事实上,碧桂园与和县签订的合同土地面积高达1万亩,而碧桂园与句容方面的协议也宣传为占地近1万亩,而碧桂园方面今年也预算安排了70亿的基金用在土地储备上,地方政府如何才能将这些土地变更为碧桂园名下呢?

此前,部分地方政府通过相关操作,让土地出让前的招拍挂成为一个形式,一个假象,是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段,将土地出让给协议方。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,这或进一步加大地方获得土地证的难度。

滁州国土资源局南谯分局人士24日就回应本报记者,“碧桂园滁州项目一期用地已经通过招挂拍获得了土地使用的资格,但土地证的办理仍在申请办理中,还没有下来。”

记者了解到,与和县碧桂园一样,一期土地基本都拿到了土地证,但往往后期遇到了问题。

官方资料显示,和县碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权,一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩;另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩,但第二宗土地尚未得到土地证。

即使碧桂园拿到了第二宗土地证,也才只有约3900亩土地证,与获得10000亩土地证相差较大。

事实上,在和县、碧桂园等签订的协议中注明地方政府有义务帮碧桂园拿到土地证等相关证件,“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”

《土地管理法》也规定,征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,必须由国务院批准,这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。

显然,对于地方政府而言,由于受到地方建设用地指标的严格限制,如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证显然是一个难题。

而碧桂园似乎还将沿着大量在二三线拿地的路径走下去,“今年国家开经济工作会议,还是强调加快中小城市的建设,我们也是走这条路,符合国家政策的导向。”碧桂园主席杨国强在3月底的2009年度业绩说明会上说。

24日,记者在现场看到,20个自然村已经基本拆迁完毕。不少村庄的水泥路旁,堆积着未及运走的村民拆迁房的建筑废料,而村民集中安置房也已开始动工建设。江南乡村的宁静,已经永远封存在了当地村民的记忆之中。(应被采访者要求,刘天语是化名)


碧桂园300亿背后:二三线腾挪功成

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早年便布局二、三线城市的碧桂园,终于迎来了收获期。截至11月底,碧桂园提前完成销售任务,前11月实现合同销售金额304亿元,超 额完成年度销售目标。数据显示,碧桂园年度重心重回广东省内,战略布局已深入到乡镇一级。分析人士称,由于80%以上项目位于二、三线城市,碧桂园受今年 宏观调控影响较小,今年销售收入远超预期。预计明年公司仍可保持30%的增长。

“公司土地储备在二、三线城市所占比例为82%,受房地产调 控政策的影响较小。”碧桂园有关负责人表示。公告显示,截至2010年6月底,公司共有项目78个,其中广东省48个,已取得国土证的建筑面积约为 4285万平方米,当中取得施工许可证的建筑面积为1415万平方米。

位于广东东莞市的大朗碧桂园,可以看出碧桂园地域纵深的程度。该项目位于东莞市大朗镇,为大朗、常平、东坑三镇的交通枢纽,莞惠轻轨大朗站亦将选址于大朗碧桂园南大门附近,预计该站建成后将为该盘提供便利的交通网络,届时大朗到惠州仅需30分钟,到东莞城区仅需12分钟。

大朗碧桂园于11月20日开盘,首推370多个单位,开盘当天已基本售罄,套现约7亿元人民币。

更早前,广东市场已经发力。8月,在广州区域,碧桂园·凤凰城单月销售认购额约3.4亿元,沉寂已久的华南碧桂园于8月28日洋房新品上市,实现销售认购金额约3亿元人民币;在江门区域,五邑碧桂园“映山”美墅上市即基本售罄,实现认购额约1.8亿元。

“碧桂园今年销售超出预期,”广州地产业内人士称,碧桂园2007 年进行全国扩张后, 2008 年因受到金融危机影响,省外销售受阻。2009 年调整发展战略,将广东作为未来两年的发展重心,以广东销售的品牌效应带动外省销售。

“合 理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深布局到二、三线城市,今年业绩良好的发展商都符合这几个特点,比如恒大、碧桂园,都实现同比50%以上的增 长。”万科总裁郁亮日前接受本报记者采访时表示。而多数房企只是打个平手而已,业绩不是特别突出。走高端路线的地产商今年表现较差。

碧桂园 管理层表示,将会积极参与保障房建设,公司成本控制的优势将会在保障房建设中发挥作用。另外,碧桂园也将加入到城市综合体的建设。国元(香港)证券分析师 毛力认为,由于以往并没有参与保障房和城市综合体的建设,现在进入会使得碧桂园有短时间的阵痛期,但其低成本优势将会保证合理的毛利率。毛力预计,碧桂园 2011 年的销售收入将会维持30%的增长水平。

截至2010年6月底,碧桂园的现金为64.3亿元,总借贷余额为190亿元,净负债率由52.7%下降到48.1%,处于行业较低水平。



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