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普洱茶炒價有市 石鏡泉

1 : GS(14)@2013-07-06 14:59:24

http://www.skypost.com.hk/column ... %89%E5%B8%82/100751
看到以下一篇文,頓覺心情舒暢與發達了,普洱茶價暴漲至8,000元一公斤,以我在香港、珠海、雲南三地的儲茶量,應值一億以上。不過,如我以前說:「上山收茶想發達,下山賣茶想捐獻」,這個故事不重複了,如果普洱茶真這麼有價,那我有一億元可捐了。普洱茶價的報道如下:
收購合同成一紙空文
今年以來,普洱產區整體收購價上漲30%至100%,一些名山古樹春茶價格更是達到每公斤八千、一萬元的高價。普洱茶似乎已經不再是飲品,而成了一個奢侈品。那麼情況到底如何呢?記者趕到雲南勐海時,在碰到了一位正趕着上山收茶的茶商--唐海濱,雲南勐海陳升茶廠副總經理。
唐海濱收購的是春茶過後的雨水茶。由於雨水茶品質不及春茶和穀花茶,因此價格也相對低廉。按照合同,陳升茶廠收購普洱茶大樹的雨水茶鮮葉價格為60元/公斤,中樹鮮葉40元/公斤,可今年普洱茶價格出現上漲行情,儘管只比此前商定的價格高出了幾塊錢,但有些村民們就不幹了。
村長老埃、村幹部蘇穩發和唐海濱對茶葉收購的問題展開了討論。村長老埃說,老百姓看到有人出更高的收購價,就不再願意把茶葉賣給茶廠,自己也沒有辦法。蘇穩發表示,如果茶廠能把收購價格提高五塊,可能有商量的餘地。唐海濱卻對村裏的收購方式表示不解,因為大樹和小樹的茶葉品種沒有區分開來,統一按60塊的價格收購,顯然是有問題的。
在這只有548人聚居的那卡村裏,普洱茶是村民唯一經濟來源。雖與陳升茶廠簽訂合同能保證一年三季茶價穩定,但如有人願意以更高的價格買茶葉時,村民當然不會拒絕。蘇穩發說,今年行情很特殊,過去普洱茶行情低迷的幾年裏,幾乎沒有多少人會到村子裏直接來收茶葉,但今年春茶上市的這段時間裏,每天都有各個地方的遊客和茶商,來到那卡村採購普洱茶。蘇穩發和村長告訴記者,村裏每天都來十多輛車收購茶葉。
村長介紹說,普洱茶分為古樹茶和台地茶,遊客和各地茶商直接到產地採購茶葉主要是數量很少的古樹茶,這使得那卡村普洱茶價格飛漲。按照合同,鮮葉採摘後,將直接加工成毛茶,陳升茶廠收購的毛茶價格為500元一公斤,但遊客和茶商大量湧入村子直接採購之後,那卡的春茶價格和去年相比,今年最高漲了近60%。村民賣給茶商的價格,最高的時候,能達到了800元一公斤。村長老埃說,還有深圳、廣東等地的茶商大老遠趕來,多多少少會買些回去。
記者在走訪時採訪到一位名叫車朱的茶農,他是雲南省西雙版納勐海縣人。他在的村子很特殊,叫做老班章村。村子距縣城約60公里,這個村子的普洱茶,由於味道獨特,受到了市場多年的追捧,這個村子生產的茶葉,也是眼下普洱茶市場裏價格最貴的一種,記者見到車朱的時候,他正在家裏等着他僱用的六個採茶工人回來。
車朱告訴記者,他最近有個換車的念頭,想換路虎或者保時捷。車朱告訴我們,他手裏有40畝古樹茶園,今年普洱茶價格,漲得特別快,他光賣春茶就已經收入一百多萬,接下來還有夏茶和秋茶。去年的時候,家裏同樣這40畝茶地的收入才60萬。如果按照今年的收入情況,車朱告訴記者,他買新車、買別墅都不在話下,兩三年就可以一次付清,完全不用貸款。
在交談中,車朱告訴記者,他在老班章村,不是最有錢的,像今年這樣賣春茶大賺一筆的村民,在老班章村裏是隨處可見。
隨後記者又採訪到了老班章村的另外一位茶農戈大,他告訴記者,今年家裏的32畝春茶賣了70萬,而去年同樣面積的春茶只賣了37萬。
今年,車朱和戈大都是以每公斤500元的價格把鮮葉賣出去的。如果造成毛茶再銷售,一公斤老班章普洱茶,價格最高可以賣到8,000元一公斤。
車朱介紹說,今年的行情,和以往有些不同,以前都是和本地的茶商打交道,而今年三四月份的時候,很多外地的茶商都是直接從各地趕到村子裏,蹲在村子裏,直接收茶。村裏特意安排每兩戶人家值一天班,專門接待外地茶商。車朱回憶起值班當天的情景,那天正是春茶晚期,來的人很多,從早上七點到第二天早上七點,整整24小時來了差不多百多輛車,忙得連水都顧不上喝。
老班章村裏來的外地茶商多了,本來就「物以稀為貴」的老班章古樹茶價格,自然就迅速的水漲船高。行情最好的時候,這裏的普洱茶鮮葉價格甚至達到了每公斤1,050元。幾片樹葉子就能賣這麼多錢,這讓老班章村的茶農們很開心。車朱告訴記者,今年賣茶沒有接到人民幣,只知道阿拉伯數字,直管簽卡,不管人民幣。
聽說了唐海濱在收茶過程中的遭遇之後,陳升茶廠的董事長陳升河這兩天自己親自來到了老班章村,面對大量帶着豐厚資金湧入老班章村的外地茶商,陳升河意識到了問題的嚴重性,他馬上開始給老班章的村民們提價,而且一下子就提價了40%,但即便這樣,陳升茶廠最後收上來的鮮葉還是減少了一半。
陳升河告訴記者,在2007年上半年,雲南普洱茶價格出現暴漲。一公斤普洱茶隨隨便便就能被炒到幾千元,甚至是上萬元。而幾個月的爆炒之後,2007年年底,全國的普洱茶市場泡沫迅速破滅,「瘋狂」的普洱茶一頭跌入低谷,這幾年的時間裏都無人問津。當初參與爆炒的很多雲南本地茶廠也由此一蹶不振。
雖然價格都在上漲,但這次上漲,其實是值得高興的。記得在2007年的時候,當時的普洱茶也在漲價,價格比現在還要瘋狂,但當時面對普洱茶,無論是古樹茶還是台地茶,大家即沒有概念,也沒有這方面的知識,當時市場上是逢普洱茶便收,大家擊鼓傳花般的瘋炒。直至最後泡沫的破滅。當時600萬元一公斤的所謂普洱茶王,身價一下子能跌到只值10多萬元,跌去98%。而這次,漲價的都是有着存放價值的古樹茶,品質好的茶葉,受到了資金的追捧,從2007年暴跌到現在,六年過去了,普洱茶熱再度興起,雖然茶農掙到了可觀的收入,消費者也買到了真正值得存放的古樹普洱茶,但有一個風險,也是市場需要警惕的,普洱茶古樹茶,並不是人工培植的茶樹,它有着幾百年的存活歷史,這些古老的茶樹有着自己獨特的生長周期和規律,一些普洱茶業內人士警告說,市場雖然有需求,但古樹資源是有限的,如果爆炒古樹概念,這些僅剩的古樹資源就會被過度採摘。帶來的,終究會是這些古樹資源的滅絕。這對於雲南普洱茶產業來說,是個更大的災難。我們在享受普洱茶帶來的收益同時,也要為這個產業長遠的發展,冷靜的思考。警惕未來我們需要面對的問題。
瘋炒與錢荒有關
普洱茶賣高價有兩個原因:
⑴中國人有錢了,要喝好茶,古樹茶物稀,便被抬高價,但抬至8,000元一公斤,肯定是炒價多過飲用價。
⑵國內流傳一句話:「喝茶的人不買茶,買茶的人不喝茶,講的就是腐敗送禮用。」
這兩個現象都不是好現象,但這跟錢荒是有關係的,好茶應賣個好價,但怎都不能賣到8,000元一公斤。普洱茶賣到這個高價,應是發燒了,不過我不介意,我收的茶都是深山古樹,有潛力的好茶,故下次再賣善心茶時,請大家大力支持,因為我一定不會賣8,000元一公斤那麼高,而肯定會是合理低價,益街坊,因為大家共襄善舉是好事。
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蝸居趨騎呢 太空艙有價有市

1 : GS(14)@2015-03-17 01:55:40





【本報訊】本港房屋需求極渴,市區舊樓滿佈劏房和天台屋,即使環境惡劣亦有價有市,近年此類蝸居更趨「騎呢」,如中環及旺角均曾出現超迷你「太空艙」,一個床位月租數千元,呎價動輒媲美豪宅,中環一唐樓亦曾驚現梯間「棺材房」,儼如峭壁上的懸棺,工廈劏房亦禁之不盡。日本太空艙盛行,有人看準港大一帶缺乏宿位,遂在西環引入太空艙,每個艙可放三呎乘六呎單人床褥,設獨立電視,月租約三千多元。另有旺角一千平方呎唐樓單位被設計成十二個太空艙床位,月租二千五百元,但太空艙沒有窗戶,遇火警難以察覺,租客更要簽「生死狀」租約才可入住。


中環唐樓棺材房

梯間凌空僭建

北角麗宮大廈有一八百平方呎單位被間成十五間僅能容納單人床的劏房,月租最貴二千八百多元,呎租達八十元,媲美豪宅。但最「恐怖」劏房可數中環一四層高唐樓,頂層梯間位置「凌空」僭建了一間面積僅三呎乘八呎的房,頂部與天花接合,曾住有一名成人和一名小童。政府於二○一一年在花園街大火後曾向大角嘴洋松街一棟工廈「開刀」,向法庭申請封閉令,安排清拆該廈六十間劏房,受影響達一百名居民,當中有樓層整層被間成四十八間劏房。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150316/19078129
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老樓周記:居屋點解有價有市

1 : GS(14)@2015-03-29 13:27:39









居屋價突破私樓只是個別例子,但反映了目前二手破頂後遺症,連帶已補價的居屋亦逼新高,完全到了樓市瘋癲的地步,不過大家沒有留意到,破頂居屋均是1997年前的私人參建居屋,如鰂魚涌康山花園為恒隆興建、大角嘴富榮花園則由其士建築負責,這類居屋間隔和價值與一般私人樓無異,而且規模大,可視為地區樓價指標屋苑之一。由於毗鄰康怡花園同由恒隆興建,無論開則和設施均近似,而且康山花園用戶可以共用康怡花園的會所設施,與私樓無異,呎價相近,所以兩者均為區內龍頭屋苑;至於富榮花園則鄰近奧運站及西九龍豪宅區,集天時地利人和,在區內亦是數一數二的二手指標屋苑,縱使已補價或未補價的單位分別不大,屋苑內的車位價格亦屬同區數一數二,去年已創造出百萬元車位的紀錄。所以居屋可分兩類,第一類為住宅龍頭區,有天價私樓便有天價居屋王;另一類為位置偏離私樓區但交通方便的屋群,如馬鞍山和粉嶺等區域。但無論是私樓或居屋,同樣有需求,有的自用、有的收租,若然同區需求增加但二手流轉較少,價位自然水漲船高,因此2,160伙新居屋不少位於同區私樓供應較集中的區域,交通和地區配套不假外求,反應熱爆也是很正常的。這批居屋分佈沙田、荃灣、元朗及青衣,售價由約187萬至326萬元。劉兆昌資深地產傳媒人
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新盤放大鏡: 舊盤新賣 豪宅有價有市

1 : GS(14)@2015-09-20 01:59:06

https://hk.finance.yahoo.com/new ... 8%82-220000351.html

撰文:余慧敏 攝影:徐煥傑、李嘉羲 美術:Ray

美國聯儲局本週三及週四(16日及17日)議息,市場觀望氣氛濃厚,加上「白居二」及新盤搶市場,二手成交幾近踏入冰封局面。各大地產代理在上週末(9月12及13日)二手成交量只得單位數,按週錄得跌幅或持平,兩大龍頭代理的十大屋苑成交更最少都6個屋苑錄得「零成交」。

然而,二手不濟,新盤銷情未太差。上週五(9月11日),大潭紅山半島、西半山羅便臣道80號及大埔白石角海鑽.天賦海灣合共售出6伙,並帶動其他新盤如馬鞍山迎海、大埔白石角逸瓏灣I等均錄得大碼成交,單是週五單日7個豪宅新盤共沽11伙,總值近4.8億元,情況為今年罕見。其中大潭紅山半島及西半山羅便臣道80號貨尾重推,正面交鋒,希望在混亂中的盡快散貨。

美國議息在即,市場觀望氣氛濃厚,連帶二手成交再度萎縮。上週港置10大藍籌屋苑成交相當零落,該行旗下分行統計,發現過去週末僅錄得2宗成交個案,按週大跌逾7成。

香港置業高級執行董事伍創業認為,目前經濟前景難以預測,不少準買家入市信心均受影響,部分選擇按兵不動,以致各區二手表現低迷。他又認為在「白居二」及新盤的多方夾擊下,令二手成交幾近陷入癱瘓的局面。

而據中原地產研究部資料顯示,本月截至9月9日,樓宇買賣合約登記共錄1,660宗,總值132.5億元。當中二手私人住宅買賣合約登記為793宗,創去年3月後的18個月新低,成交金額則錄54.1億元,共屬5個月以來的低位。該行高級聯席董事黃良昇認為,成交數字減少,主要反映股市波動影響買家入市意欲,加上多個新盤發售吸引部分購買力,以致二手成交顯著回落。然而,豪宅市場卻見一枝獨秀。

內地資金來港避險

另一邊廂,因為人民幣貶值,刺激了部分內地資金來港置業「避險」,卻催化高價豪宅交投進一步轉活。中原透露,年初至今,一、二手市場已錄272宗樓價逾5,000萬元住宅成交,涉額共366億元,金額創過去15年首三季新高。年初至今暫錄272宗5,000萬元以上一、二手私人住宅登記,成交金額366億元,金額創過去15年首3季新高。看準豪宅市場仍然有價有市,所以有發展商趁勢收回放租單位及將貨尾單位,重新包裝推出市場,其中包括了大潭的紅山半島及西半山羅便臣道80號,兩項目最貴單位均逾億元。

由華懋牽頭發展的大潭紅山半島,上週公布B區29間洋房價單,折實平均呎價30,242元,隨即進行收票,並於上週五開售,週一(9月14日)有1宗以9,809.5萬元售出松柏徑156號屋的大宗成交,洋房實用3,142方呎,折合實呎3.12萬元。華懋發展部副經理黎倩玲表示,除了3間仍有租約的洋房,集團斥資約2.5億至2.6億元,為B區的26間洋房翻新。這批洋房市值約26億元,面積由2,788方呎至3,142方呎,售價由8,797.9萬至約1.25億元,呎價由31,556元至39,785元。是次入場洋房為B區松柏徑79號,實用2,788平方呎,定價8,797.9萬元,扣除最高11.5%折扣優惠,折實售約7,786萬元,折實呎價27,927元。另紅山半島第4期分層單位,已推92伙,並售82伙,套現約23.7億元,成交呎價約2萬至3萬元。�

開價貼近同區二手

今批洋房折實實呎30,243 元,與近月二手做價相近。土地註冊處顯示,7、8 月期間,屋苑所錄得兩宗二手成交,分別為松柏徑57 號及松柏徑44 號,兩者實呎均徘迴約3 萬元水平。惟部分二手洋房於今年4 月時實呎做價曾達3.7 萬元,高於今批單位水平。仲量聯行香港董事總經理曾煥平稱,近月該屋苑洋房的二手成交呎價由約3萬至3.7萬元,認為B區洋房呎價具吸引力。

其實除了開價偏低之外,紅山半島的環境亦是賣點之一。該屋苑雖已有25年樓齡,惟背山面海及圍繞整個白筆山半島而建的地理位置卻是得天獨厚,且其位處半島上的洋房,全部坐擁海景,環境格外寧靜。鄰近大潭郊野公園、龜背灣沙灘及石澳郊野公園等清幽寧靜的地方,環境優美言;而前往赤柱市集一帶,亦僅數分鐘車程。

屋苑除了246座洋房之外,還包括10座分層物業共248個單位。特別之處是洋房與分層戶各自設有住客會所,住客可以互用,設施包括游泳池、網球場及桌球室等。另屋苑設超級市場,起居生活頗為方便。大潭的紅山半島於90年入伙,大業主之一的華懋一直持有約110伙作收租用途,紅山半島由聯合亞洲、亞證地產、信和及華懋合作發展,分4期而建,為南區具屋苑規模的大型豪宅。

南豐散貨銷情理想

除了紅山半島轉租為賣之外,位於西半山的羅便臣道80號亦翻新貨尾單位推出。原作長線收租的羅便臣道80號,南豐將之改為發售,市場估計是趁勢散貨。南豐公布53伙單位的售價,當中有6伙是頂層複式單位。實用面積由865至1,083方呎的普通分層單位,售價由2,320萬至4,400萬元不等;至於面積由1,532至2,356方呎複式單位,售價由7,420萬至1.431億元不等。所有單位均獲贈1個或2個車位,每個車位價值300萬元。

南豐提供10%折扣後,再提供8.5%稅項津貼「折上折」優惠,令折實均價降至3.3 萬元,惟比樓盤目前二手平均實呎22,553 元,仍高逾4成,其中今次新推的2座36 樓實用1064 方呎A室,折實呎價31,733 元,比同座35樓A室近日二手實用呎價23,574 元,高出35%。截止週一,仍以南豐羅便臣道80號銷情最佳,南豐發展地產部總經理鍾志霖表示,項目重售首批13伙,已售出4伙,包括1伙複式戶,總值1.35億元。該複式戶為2座頂層B室,實用1,532方呎,成交價6,110萬元,實呎近4萬元,亦創屋苑新高。

鍾志霖表示,羅便臣道80號一直受用家及本地長線投資客歡迎,大部分為外籍人士及公司管理層,集團一直保留部分單位收租,有見不斷收到查詢推售安排,故集團特意翻新部分未售單位。羅便臣道80號樓齡只有13年,是羅便臣道樓齡較新的豪宅。前身是那打素醫院,原址為6層高建築物,後來南豐向院方購入地皮發展,分為兩座,樓高分別為49及51層,每座每層4伙,共有264個住宅。最大賣點是設雙會所,包括屬於歷史建築的倫敦傳道會大樓,亦為該物業會所,同區罕有。其實西半山屬港島傳統豪宅區,毗鄰中區核心商業地段,週遭環境亦享清幽恬靜。

逾億成交不受影響

其實近月股市走勢起伏不定,惟豪宅市場未見受到影響,除了如紅山半島及羅便臣道80號的貨尾受到垂青之外,造價逾1億元的大額一手豪宅不斷錄得成交,其中太古(00019)東半山傲璇,最近以3.87億元再售一伙,呎價約7.51萬元,令本月至少錄得7宗逾1億元一手大額成交,已超越上月全月的6宗,平均4天便有1宗成交,涉資逾14億元。

業界認為,可購買逾億元豪宅的買家實力較強,估計不會受到股市影響,惟若股市持續波動,則可能會輕微影響樓價數千萬元的豪宅買賣。對於股災下市場仍湧現成交價逾億元的新盤買賣個案,萊坊近月公布的財富報告指出,能夠買入過億一手豪宅物業的富豪只有兩成的資產投資於股票市場,所以即使股票市場波動,對該類買家的影響亦十分小。

市場指出,樓價逾億元的豪宅物業,買家往往以物色「心頭好」的心態購買,而股市波動,更有機會促使這類富豪將資金調動作購買「磚頭」之用,令逾1億元的豪宅物業更受追捧。美聯物業住宅部行政總裁布少明則估計,若股市未來仍持續波動,對樓價2,000萬至4,000萬元的中價豪宅影響較大,此類物業的交投量可能會減少20%至30%。
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湯文亮:小心財仔趁有價有市收樓

1 : GS(14)@2016-10-28 05:59:24

【明報專訊】現在市况熾熱,樓價飈升,不少將物業按在財務公司的人以為心安理得,只要依期還息,財務公司不會沒收他們的物業。如果物業是按在銀行的話,他們有這種想法其實是沒有錯,但按在財務公司是絕對不同,只要債仔沒有依時還款,或者貸款到期,債仔沒有辦法清還本金,財務公司就會沒收債仔物業,趁現在有價有市放售,這樣做就可以本利收回。

老實說,現在賣樓利潤是不少,但如果唔趁有價有市將物業賣走,債仔一定會要求借更多錢,實行以貸冚債,到市况逆轉,不但很難出售債仔所按物業,就算可以賣到,價錢都唔會好,未必可以收回貸出款項,所以,不少財務公司現在部署收樓。當然,財務公司亦非常正道,不會突然間追收貸款,不過,以物業作抵押向財務公司借錢的人,又有幾多個可在到期的時候清還本金,被財務公司收樓亦只不過是遲早的事,現在已經開始,我相信陸續有來。

業主最好將按揭轉到銀行

銀行借錢畀客戶,除了睇抵押品之外,還要睇客戶的收入,是否有能力分期本息清還,否則,就情願唔借,財務公司就唔同,只需要睇抵押品價值是否足夠,收入反而是其次,除了每月清還利息之外,亦會訂下一個清還本金期限,或者要求貸款客戶年年續期,如果財務公司唔續期的話,即是貸款期限只得一年,不少向財務公司借了錢的人都認為已經有抵押品,對依期還息從不上心,經常拖延,又認定財務公司一定會續期,而且樓價最近急升,財務公司沒有不續期道理。

那些人實在有所不知,正因為樓價急升,而且有價有市,是賣樓好時機,如果債仔沒有依期還錢,財務公司就會替他們賣樓,所以,有物業按在財務公司的業主,最好能夠將物業按揭轉到銀行,否則,有機會被財務公司沒收物業。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8989&issue=20161028
湯文 文亮 小心 財仔 仔趁 趁有 有價 價有 有市 市收 收樓
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華人移民熱點 加國住宅有價有市 溫哥華樓價年半升五成

1 : GS(14)@2016-12-30 08:09:35

【明報專訊】美元持續強勢,來年多種貨幣預料兌美元將下跌。部分分析稱,跨國企業資金湧回美國市場,有可能令亞洲貨幣急跌。在外幣走勢惡劣的情况下,海外置業需特別留意匯兌風險對物業價格造成的影響。加拿大作為少數非亞洲區的高息國家,對游離資金有一定吸引力,而油價向好亦令加幣匯率有一定支持。加拿大作為華人移民熱點,當地房地產市場亦長期有價有市;但投資加拿大房產亦有需要注意的地方。

明報記者 蘇樂恩

上世紀八九十年代,不少香港人擔心回歸後生活環境急劇變化,掀起了一股移民潮。當時大量港人移居加拿大,溫哥華更有「小香港」之稱。近年港人移民熱潮似有再次升溫之勢,根據加拿大移民部統計資料,2016年首季港人移民按年大增85%;2015年全年香港移民到達加拿大的人數較2014年增加36%,可見增幅逐步上揚。

康宏國際地產顧問今年較早前就加拿大物業投資著書,當中提到於加拿大置業雖然不能夠被計算在投資移民的限額內,但由於加拿大人口增長強勁,加上當地住宅空置率及貸款利率較低,即使單純從投資角度看,加拿大物業升值前景亦可期。

首季港人移民急增85%

加拿大為全球第七大經濟體,在生活水平、經濟自由度上均在全世界名列前茅。由於鄰近美國,加上國家風氣崇尚自由平等,每年均吸引不少來自世界各地的移民居住。今年美國大選結果公布後,加拿大移民署的網頁就因流量太大而當機,Google搜尋器上有關移民至加拿大的查詢次數亦急升,大部分查詢來自美加地區。

當全球各國擔心特朗普上台或會為貿易帶來影響,但毗鄰的加拿大可能在吸引人才上有優勢。留意特朗普當選至今的言論就會發現,特朗普大部分有關收緊邊境的言論均針對墨西哥,即使同為接壤鄰國,特朗普對加拿大明顯較為友善。法國國際廣播電台的報道表示,由於特朗普當選令不少駐美加拿大人考慮回國,並吸引美國人移居當地,對加拿大吸納發展科技所需人才非常有利。現時加拿大人口有3600萬人,並正以每年30餘萬人的增幅上升,可以預見房屋的需求亦同樣不停增加當中。

華人聚居城市 交投最熾熱

房屋市場方面,根據加拿大統計局數據顯示,過去5年加拿大新落成物業價格一直平穩向上,即使將時間推前至1981年,加拿大物業價格仍然一直呈上升趨勢,即使有下跌亦持續不超過兩年(圖1)。加拿大全國一共有10個行政省和3個地區組成,其中最多華人聚居溫哥華和多倫多,物業投資方面亦以這兩個城市最為熾熱。以溫哥華為例,截至2016年初的過去18個月,物業價格升幅達50%。由於外國移民大幅推高當地物業價格;今年8月,溫哥華所屬的卑詩省政府就決定向海外買家增設樓價15%的房地產轉讓稅。

物業每年回報降至3厘

康宏國際地產稱,在增設稅項後,物業每年現金回報由8厘以上下降至3厘左右,尚未計算物業升值可能帶來的利潤。至於多倫多屬加拿大的主要經濟重鎮,面積及GDP均是溫哥華的兩倍以上。如果有興趣投資多倫多物業,康宏國際地產建議考慮較多華人聚居的北約克市(North York),地點稍為偏離市中心地段,但一房單位入場費僅160萬港元,亦處於鐵路沿線。

貨幣前景方面,加拿大是少數淨出口能源的已發展國家,並擁有全球第二多的石油儲備,因此匯價頗受油價影響。近月油組達成減產協議有利油價企穩大約每桶50至60美元水平,推動通脹之餘亦支持加幣匯價。但受美國及其他國家政治不穩定因素影響,加上國內經濟增長放緩,花旗資產管理預期加拿大央行將於明年1月減息0.25厘,美加息差擴闊將令加元兌美元受壓,但預期貶值幅度有限。

住宅負擔指數倘見頂 樓價或大跌

加拿大房地產市場過往數年一直交投熾熱,樓價亦節節上升,但不少加拿大當地媒體提醒,由於樓價在過去數年不斷升值,需密切留意加拿大居民的負擔能力。加拿大新聞雜誌《麥克林》連續第3年訪問經濟學家、投資者、分析員有關來年最需要留意的圖表。加拿大財經撰稿人Larry MacDonald表示:「一旦加拿大人再負擔不起擁有一間房子,將會令住屋建設減慢並摧毀其中一個維持經濟蓬勃的支柱。這個指數追蹤花費在住屋按揭與水電煤佔加拿大家庭可分配支出的百分比,過去數季一直在上升當中(圖2)。雖然目前仍然低於歷史平均水平,但指數一旦見頂,樓價將有可能大跌。」

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2895&issue=20161230
華人 移民 熱點 加國 住宅 有價 價有 有市 溫哥華 樓價 年半 五成
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李志成:車位有價有市 成交創新高

1 : GS(14)@2017-01-17 01:45:43

【明報專訊】近期發展商摩拳擦掌,準備新一輪的推盤潮,新界和九龍區同步有新盤開售,市場反應熱烈,發展商亦順勢加推並提價,相信是為了測試市場的承接力。除了一手火熱,車位方面亦水漲船高,以將軍澳為例,近日更錄得近200萬的車成交,創區內車位做價新高。

據土地註冊處最新資料顯示,12月整體物業註冊量共錄約6967宗,比起11月的約8618宗按月跌約兩成,整體物業註冊按月回落。反觀12月純車位註冊共錄約2430宗,相比11月的約1050宗按月大升約1.3倍,創下4年單月新高;註冊金額亦同見急升升幅,錄約25.92億元,按月升約八成,反映車位市場火熱,去貨速度持續凌厲。

三區之中,以新界區之註冊佔最多數,12月錄約1722宗,按月急升約1.6倍,比率高逾七成;九龍區錄約479宗,比上月約255宗按月升約九成;港島區則錄約229宗,按月升約七成半。由於三區同錄升幅,帶動整體純車位註冊量急升。

入場費低 政策制肘少

自政府對樓市加辣之後,車位續受市場追捧,畢竟與物業相比,投資車位的金額及政策制肘較少,在資金缺乏出路的情况下,令車位投資較受買家歡迎。此外,打理車位相對較為容易,基本上只需付出管理費和差餉,毋須額外支出用作翻新及裝修、甚至是維修費等,令資金調動方面更為靈活,亦不用擔心租霸,故吸引不少投資者垂青。 值得注意的是,畢竟車位始終非「必須品」,假若遇上經濟出現疲弱,車位價格易受影響,因此,揀選車位十分考驗投資者的目光,是否懂得承接抗跌力較強的靚車位。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1532&issue=20170116
李誌 誌成 車位 有價 價有 有市 成交 新高
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財經評論:保險公司有價有市

1 : GS(14)@2017-05-18 01:09:37

香港人壽9億美元天價賣給內地先鋒系,市賬率高達10倍,料明年close deal,對保險業人士而言,價格是不可思議,筆者沒有市場消息,但現時北水買港保險公司已是趨勢,以現時保險公司估值,單單牌價已是天價,不少壽險公司均有潛力放售。壽險公司價值大致分為3項,首先是有效價值(In-Force Block),即未來盈利折現值扣除現時資本開支;其次是分銷渠道,例如合作銀行越多,銷售效率越高;最後是保險公司牌價。有保險公司財務總監稱,以香港人壽為例,由於出售後才會訂立分銷協議,故此目前作價僅反映有效價值及牌價。明顯香港人壽對比本港一眾壽險公司,保費規模不具優勢,去年市佔率排行第11名,但確有一定資金流,故此可以估計有一半代價是收購保單,另一部份是因應牌照完整性而購買,即接近4億美元。現時國內資金來港買保險公司,不是看好本地潛力,最重要的是可以成為吸收美元資金的vehicle,不過牌照難求,保監處部份upfront條款辣,反之若果有現成賣盤、保險人員仍然stay on board、保證到過往銀保渠道仍然有效等,自然有內地資金願意落叠。癲價背後是因為本地保險公司供應不多,雖然壽險公司近60間,但是七除八扣,近半沒有實際業務運作;外資保險公司亦可以率先扣起,因為歐美沒有增長,所以亞洲業務傾向不放上架出售。其次是擁有保險公司的外資銀行,希望從保險公司銷售賺取非利息收入,而壽險現時佔資本比重不多,以往《巴塞爾條約III》出現後,產險計算資本較重,故此出現早年滙控(005)賣產險,保留壽險情況。故此,本港可出售的壽險公司,僅餘下家族企業,似乎東亞銀行(023)有能力效法大新出售旗下東亞人壽,並將重心放在銀保銷售。東亞人壽去年標準化保費僅香港人壽一半,姑且估計值4億美元(31.2億港元),而大新人壽新股東泰禾投資與大新銀行(2356)簽署獨家分銷協議,代價為26億元,東亞銀行網點更多,相信計及有效價值及牌價,總代價可達60億元以上。至於市佔率甚高的中銀人壽亦可趁機分拆上市,助中銀香港(2388)釋放價值;富衛上市則勢在必行,只是視乎何種形式;老牌公司先施(244)離奇地擁有一間人壽險公司,不過沒有實際運作,但牌價尚值錢;最後是蘇黎世人壽,裁減代理後一直不振,趁業務尚有價值,亦具出售潛力。記者:周家誠




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財經 評論 保險 公司 有價 價有 有市
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職業假哭隊有價有市內地節目「觀眾」一喊賺$913

1 : GS(14)@2017-06-25 10:11:06

■內地節目觀眾表情豐富,惹來造假疑雲。



內地綜藝節目近年百花齊放,為營造效果,往往會有現場觀眾看得如癡如醉、手舞足蹈甚至泣不成聲畫面,讓螢光幕前的觀眾有共鳴。內媒踢爆落淚觀眾查實是製作單位請來的「假哭部隊」,假眼淚有價有市,每次可獲100至800元(下同,約114至913港元)酬勞,並按出鏡次數及表情豐富度計酬,換言之演技越好價錢越高。內媒引述知情者指,職業觀眾組成「假哭部隊」在演藝圈已是公開秘密,且「明碼實價」,職業觀眾參與錄製一集節目,如果沒甚麼鏡頭獲100元車馬費;些許演技可獲300元至400元;如果哭成淚人可拿到700元至800元,待遇頗豐。報道指,隨着綜藝節目快速發展,早在2014年,內地職業觀眾市場價值就已達到1.8億元。


湖南衞視:歡迎打假

業內人士透露,綜藝節目製作前會預留成本專門用來聘請職業觀眾,製作單位也按節目性質,決定聘請的人數及年齡層,職業觀眾的工作包括做出感動落淚的表情、拍手鼓掌、或假粉絲幫手舉牌等。在微博、招聘網站等都能搜索到徵求職業觀眾的留言,其中上海有文化傳播公司在網上發佈請人消息,要求觀眾「製造熱鬧氣氛,在台下鼓鼓掌就可以了」,每場節目錄製4至8小時,可獲得300元至800元。事實上,湖南衞視歌唱節目《我是歌手》就被爆出台下觀眾假哭,受到網民質疑,也有網民批評,台下觀眾的表情居然比台上參賽者還要生動。湖南衞視發言人曾回應,真正能讓觀眾感動和哭的節目是極其稀有的,但《我是歌手》就一定是,他還歡迎持懷疑態度的記者現場打假。上海《東方頭條》




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老牌豪宅有價有市

1 : GS(14)@2017-10-08 23:44:14

【本報訊】老牌豪宅近期屢見成交,三房中大型單位有價有市。其中薄扶林老牌豪宅屋苑碧瑤灣,一伙逾1,300方呎三房戶,以2,300萬元易手,呎價1.75萬元。另西半山承德山莊三房戶亦以1,588萬元連租約易手,實用呎價1.69萬元。


碧瑤灣三房2,300萬沽

中原地產翁泉堡表示,薄扶林碧瑤灣27座中層C室,實用面積1,314方呎,業主以2,300萬元將單位易手,實用呎價17,504元。原業主於2007年4月以900萬元買入單位,持貨10年,賬面獲利1,400萬元,單位升值1.56倍。美聯物業屈友倫表示,西半山承德山莊1座低層A室三房戶,實用面積942方呎,以約1,588萬元連租約易手,實用呎價16,858元。不過,原業主於2013年8月份以約1,350萬元購入上述物業,是次轉售獲利約238萬元,物業四年多只是升值約18%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,今年首九個月一手私樓及二手住宅註冊金額錄約4,068億元,連續四年超越4,000億元,金額亦已佔去年全年約4,300億元近95%。




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老牌 豪宅 有價 價有 有市
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利字當頭:有型有價一定有市

1 : GS(14)@2017-10-22 17:47:13

十九大開幕,相信最多香港人留意到的是:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」不過,對香港人,甚至世界各地的人,地產卻又實實在在是一種有型有價的資產。無型有價,像Crytocurrencies,尚且有投機炒賣活動;有型有價有實用價值的資產,就一定有市,但牽連到社會環節,就是另一個層面的問題。今年施政報告,房屋是重中之重,相信行政長官身邊早有人提點提點。有人說將重心移向置業,有違房屋福利的意義,我想這是不同觀點與角度的問題。在參選行政長官之前,我記得林鄭月娥不只一次強調,其實她對控制政府施政的成本,甚有心得;她甚至說自己不是社會主義者。從這個角度看,她處理公共行政的資源分配,確有一手。心水清的朋友一定想到,出租公共房屋對政府財政,必然是長遠負擔,所謂的完善階梯,正是一個以土地資源換取社會和諧的方向。房委會對政府來說,可以是一個財政負擔,也可以是收入來源。當年的居屋,就是一條同時處理收入和置業問題的絕世好橋。亞洲金融風暴之後,政府九招之一就是停售居屋,但也令到房委會入不敷支。結果房委會要將旗下非住宅項目打包套現。有理由相信,就算當年房委會沒有將領展(823)上市,最終可能會比領展更領展。俱往矣。領展上了市,就像居屋賣了出去。最近領展標售資產,有人要阻止,甚至連REIT Code也拿出來做理由。不過,難道一切推倒重來,由房委會去管,真的會更好?油塘大本營,不就是比領展更領展嗎?利世民
http://fb.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出




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利字 當頭 有型 型有 有價 一定 有市
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財經評論:優質資訊有價有市

1 : GS(14)@2017-10-30 00:10:28

在這個資訊爆炸的年代,免費資訊俯拾皆是。近年開始有媒體反其道而行,倡議資訊有價,有價值的內容值得用戶付費。譬如說,《端傳媒》及內地《財新網》都轉為收費模式,又譬如,「知乎」、「分答」這種主打付費獲取信息的平台在國內亦備受追捧。連一向被視為「附加服務」的大行報告及與分析員的會面及諮詢等服務,亦將於明年起獨立收費。過去大行撰寫的報告、與分析員的會面及諮詢等服務,是以綑綁形式售予基金等買方,只要基金向投行承諾達到一定的交易量即可取得,等同免費。據《彭博》報道,歐盟將於明年一月起實施的新例《金融工具市場法規2》(MiFID2),新例下,所有服務不可再以綑綁形式出售,而是獨立計算費用,目前新例只適用於歐洲市場。新例惹來投行哀嚎聲連連,畢竟以往一筆過包起所有費用,可以「側側膊唔多覺」,現時要明碼實價標明報告費用,精明的消費者自然會貨比三家。由於新例尚未實行,現時難言具體影響。據《端傳媒》總編輯張潔平月前撰寫的文章透露,該網自今年7月起落實深度內容收費,截至8月中,已有超過7,000名付費訂戶,其中7成是繳納年費。落實收費後兩周與收費前兩周相比,總流量只下降了約16%。此外,諸如「分答」及「知乎」這些主打付費獲取信息的平台亦大受歡迎,分別取得數以千萬美元計的融資金額,投資方包括騰訊(700)等大集團。筆者認為,市場向來是殘酷的,但只要有好內容,定能經得起挑戰,資訊有價,不分行業,共勉。記者:溫婉婷




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中環中心買家蔡志忠:港島核心區寫字樓 有市有價

1 : GS(14)@2018-01-11 10:36:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者,斥資402億元向長實(1113)買入中環中心75%樓面,創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋,幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍,兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓,料將推高有關物業的租金及價值,故積極投資區內商廈,並且具備相關買賣的賺錢經驗,有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。

去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團,以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%,其餘45%為一班本地資深投資者,包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。

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交易公布兩個多月,恒基(0012)本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團,以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈,每方呎價約3萬元,是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行,記者以上述交易打開話匣子,蔡志忠回應說,他與拍檔是次購入中環中心,若不計商場及車位,只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元,「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調,自己並非財團的控股股東,只是其中一名投資者,希望藉着是次接受訪問,與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。

甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後

除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外,蔡志忠認為,甲廈與其它種類的物業,例如豪宅比較亦屬落後,是他與拍檔購入中環中心的另一原因,「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元,但其每呎月租僅100元;作為比較,中環頂級甲廈呎價約5萬元,但每呎月租可達150至200元,租金回報率明顯較吸引,呎價因此也有條件可追落後」。

根據蔡志忠的分析,隨着內地及本港經濟融合,內地資金已成為本港樓市的新興力量,他坦言,近年內地經濟向好,資金持續湧港,對本港樓市十分正面。他續說,中國恒大(3333)於2015年11月以125億元向華人置業(0127)購入灣仔告士打道的美國萬通大廈(今已易名恒大中心)後,可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺,故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。

中環中心租金有上升空間

蔡志忠認為,中資機構來港購買商廈,以港島核心區(即中環、金鐘至灣仔告士打道以北)為首選。他解釋,由於區內主要的物業都是甲級寫字樓,類似紐約及倫敦的中心商務區(Central Business District,CBD),具備匯聚效應,而且供應有限,故有關寫字樓的租金長期看漲,支持價格屢創新高,「投資任何物業也好,一定要考慮一旦價格下跌時,你能否承擔有關風險,如果你買入物業後無法收租,供樓就會好辛苦,故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂,目前國金2期的每月呎租達200元,交易廣場是160元,置地廣場是150元,水漲船高,有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元,他相信有上升空間,當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。

事實上,蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層,現正以1.5億元放售,若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成,他認為自己的叫價合理,「去年3月買入遠東發展大廈23樓,原因是該物業位於德輔道中,就在恒生銀行總行附近,位於甲級地段,即使買不到甲級地段的甲廈,我也要買甲級地段的乙廈,因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售,雖然較我的買入價有可觀升幅,但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元,叫價達6萬元,而遠東發展大廈本身有重建潛力,我成功出售也是有可能的,因為投資者即使以呎價2萬元購入,一旦重建,不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。

短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成

另外,蔡志忠透露,他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位,亦已於11月以5680萬元出售,半年內勁賺兩成,可見核心區商廈有價有市,升值潛力頗大。

在中環核心區商廈以外,蔡志忠在2015年底以7.9億元,向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露,由於調整租戶組合得宜,目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元,估值亦增加到16億至18億元;如上述往績,蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心,也可以取得理想回報。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-01-11 10:37:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時,蔡志忠已指出:「全世界凡有內地人買樓的地區,樓市都會興旺,那最多內地人買樓的地方,當然是中國國內,那為何不直接投資內地房產?」他當時分析,由於內地經濟向好,人均收入大幅上漲,住宅樓價近年已錄得可觀升幅,而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。

惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等,樓價仍在每呎1000元人民幣以下,非常吸引,故他擬在這些城市買地起樓做發展商。

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蔡志忠在是次訪問中則透露,他與友人跟着亦的確投資1億元(人民幣‧下同),購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業,於前年底及去年初期間出售,賣樓收益達3億元,扣除稅務開支及其他成本後,實收2億元,投資回報率達100%,「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎,每方呎售價約1300元,每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後,餘下款項向銀行貸款,每月按揭供款低於2000元,很多人可以負擔,故銷情亦十分理想」。
中環 中心 買家 蔡誌 誌忠 港島 核心區 核心 寫字樓 寫字 有市 市有 有價
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