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房市菜籃族停損 五月中是底限

 
2011-3-21  TCM




奢侈稅還未正式立法,房屋市場就 掀起了逃命波。原本的交易市場大亂,有人不想買到燙手山芋,寧可犧牲四百萬元頭期款毀約;有的賣方到手的四千萬元交易飛了,甚至還要陪著買方打毀約官司。

住在台北市黃金地段的羅太太(化名),農曆過年前發出售屋資訊,當天就接到電話,接下來幾天,「電話接到手軟,」最誇張的一次,一天曾經有六組人來看房 子。不到一個月,羅太太就談定了一個令她非常滿意的價格,四千萬元成交;若用二十多年前約一千多萬元的買進價格來說,等於房子翻漲了兩倍多。

緊接著,雙方迅速簽訂合約,沒想到在收到第一筆款三百萬元之後沒幾天,財政部宣布擬開徵「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅條例),這時,買方突然要求 第二次看屋,看屋後,以「房子漏水」、「陽台外推」,房子有瑕疵為理由,要求退款。

羅太太當然不甘心,滿心期待的好價錢突然落空,等於之前都白忙一場。「更何況,我的房子只是潮溼,根本不算漏水,」而且,雙方之前都未談及此問題,她認為 對方很可能是受到開徵奢侈稅影響,所以,決定收手不買。

不過,經過雙方協商後,決定各退一步。因為,買方發現,所持「漏水」的理由並不充分,即使將來進入訴訟,也不一定能拿回全部款項,賣方也認為,房子地點不 錯,還是找得到口袋深的買家,最後,買方同意賠付違約金。

投資客退縮 搶退場,竟檢舉賣方違建

羅太太的情況不是特例,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就說,最近有太多退訂、甚至是毀約的糾紛發生,「經濟好、房市熱的時候,大家都不會去在意,什麼都 不是問題,現在想退訂、毀約,就出現一堆問題,什麼花招都使出來了。」 莊孟翰舉例,除了海砂屋以外,還有檢舉賣方是違章建築,或是控告建商廣告不實,「原本說到捷運站只要三分鐘,結果根本需要花快十分鐘,」就連這種說法也被 拿來當成毀約的理由。

「房屋買賣中有很多『散客』,就像股市裡的『菜籃族』一樣,」莊孟翰說,像羅太太案例中的買方,很可能就是這種「短炒投資客」,原本預計持有一、兩年即脫 手賣出,沒有想到奢侈稅條例一出,不但買在高點上,又要負擔預期之外的一○%至一五%奢侈稅,若為了避開,就得撐過兩年,「很多口袋不夠深的投資客,就玩 完了。」

而這次打房也確實打擊到這批「資金不夠、信心不足」的短期投資客,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,他就認識有位 朋友,一口氣訂了六戶林口的預售屋,每戶訂金十萬元,開了六十萬元的本票,聽聞開徵奢侈稅消息,馬上退訂,他慶幸的說,「還好還沒簽。」

邱太煊說,按規定,尚未正式簽約之前可拿回全部訂金,「一旦簽約就很難了,除非房子有重大瑕疵,否則想毀約通常是不容易成 功的。」他評估,類似羅太太的案例,最後的結果大概是雙方和解,賣方退還買方部分已付款,「但也有可能買方一毛錢都拿不回來。」

開徵奢侈稅已為台灣過熱的房地產市場降溫,一般預估,接下來將有一番價格修正,那麼,手上有房子的人到底該不該賣?

炒家求脫手 折價一五%,抵銷奢侈稅

信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮表示,從消息發布(二月二十四日)至今,委售的案子增加兩成,顯見市場上要賣房子的人變多了,甚至有「從買方轉為賣 方」的現象發生,這些人若不是怕擔心被課稅,就是有資金壓力,要趁房價下跌之前,趕緊脫手。

「先跑先贏,殺一點就趕快出手,」政治大學地政系教授張金鶚指出,房價不會跌這麼快,現在價格還沒有完全鬆動,「對買方(指自住戶)來說,再過半年以上才 有比較漂亮的價格,」換句話說,趁市場行情還在,對賣方來說是「越早賣越贏」。

莊孟翰表示,除了奢侈稅以外,在房價節節高升的環境下,每年一月一日的公告現值調整,也會增加房屋持有和交易的成本,「這表示,即使你不去動它(房子), 稅也會增加,」因此他建議「房市菜籃族」,要考慮這些因素後,自己設停損點,「如果發現撐過兩年有困難,就要趕在五月中以前找到買主,因為奢侈稅七月一日 就要實施,而一般交易過戶、登記約需一個半月的時程。」

依此推算,若有賣房壓力,不妨以去年第四季到今年第一季最高價的一五%,做為參考折數的最低底限,等於以房價的折扣抵銷了奢侈稅,而越接近五月中,將越靠 近這個數字。

「不過,好的地段如北市大安、信義區,不用(折)一五%照樣賣得掉,」大聲行銷顧問公司執行總監田大權表示,此時也是賣方檢視手上的東西,究竟是西瓜、還 是蘋果的時機,考量購入成本和資金流量,以及放兩年的風險和成本後,地段不好或泡沫過高區域的產品,只求保本,能夠不賺不賠賣出就好。

買房免追價 貨比十家,留電話慢慢談

至於有買房意願的人,此時或許是個好時機。永慶房屋研展室協理黃增福表示,現在議價空間變大,以前買方要追價才買得到的產品,現在部分投資客退場,屋主也 不敢抬價太高。

甲山林廣告副總經理徐永仁也說,過去銷售人員會說:「趕快下訂,再不買就沒有了!」現在買方更有空間靜下來理性分析。

莊孟翰則建議買方「貨比十家」,「還是要觀望,先打個七、八折,可以多看看,然後留電話,如果沒人打來,就表示還在賣方市場,如果很多人打來,就可以慢慢 開始談。」

房市 菜籃 族停 停損 五月 中是 底限
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