📖 ZKIZ Archives

︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後，得到廣大讀者的回響；其實，蔡辰男在不動產上有其獨到的見解，本期將其長年對台灣不動產的觀察，完整呈現，以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳，其實名下龐大的不動產，至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前，位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂，也是蔡辰男所建，如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產，蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷；聽來容易，其實這背後，隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂，覺得實在﹁不算貴﹂，他用他最愛的美食做比喻，﹁因為一般的房價是滷肉飯，你講魚翅燕窩幹嘛？那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲，但滷肉飯還好，滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的；台灣國民所得漲，滷肉飯跟著漲，還算合理。

﹁但魚翅燕窩不是，這個市場是人在『頂』的，就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元，你說太貴，沒道理嘛！

﹁有些人不懂，一邊在電視上罵高房價的不合理，但其實自己這幾年卻也在買房子，這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂，他用幾個簡單的數字計算，證明政策不可行。

他說，這塊空軍總部基地大約一萬五千坪，容積率用四百計算，可蓋面積就是六萬坪，再加上獎勵一五％，大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段，如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算，等於如果拿來做豪宅開發，國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情，以每坪四十五萬元計算，至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。

一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂？因為所謂社會住宅，應該是以最基層民眾的生活需求作定義，因此坪數不需要大。

如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算，可以給一萬六千戶家庭居住；就算以三十坪做計算，也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所，﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶，不只可惜，而且浪費！﹂三言兩語，點出政策的錯誤，卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影：頭腦清楚，條理分 明，不流於無謂謾罵。

事實上，蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產，但這些土地多半受限於法令，都有開發上的困難。

土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的，當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地，市價估計二十四億元；以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地，最保守估計也有十億元的市值。

此外，他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡，擁有五戶，是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等，都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是，他說當 時房子全賣光了，自己也沒想到要保留，後來是有人要賣，他才一戶一戶買回來。但還好買得早，現在早已是奇貨可居，買不到了。

一品大廈已是三十年的老房子，至今還是市場搶手貨，近來還因為有都市更新題材，頻頻躍上新聞版面，這也證明蔡辰男眼光的精準，薑是老的辣！

儘管擁地不少，看似身價驚人，但由於多半都還有待法令鬆綁，這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言，是﹁歹子養老父﹂；言下 之意是，好的土地早就在償債過程中賣光了，剩下來的，多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養，養久了，價值就出來了，不用急。 ﹂他說。

例如，以大台北華城的地來說，蔡辰男表示，﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地，經過時間流轉，﹁如今上面有很好的學校（康橋雙語實驗高中）、也 有管理非常嚴謹的別墅社區，一般人完全進不去；兩年前有人來談，每坪三十萬元，我沒答應，但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢？他笑而未答，顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數，老謀深算依舊。

但談起土地開發，他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘；他又以食物做比喻說，「土地開發就像蛋黃與蛋清，如果手上有一塊地就像一顆蛋，過去包括我自己 在內的傳統作法，都是把整顆蛋都開發完畢，再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做，而是，「先把蛋清開發完，留著蛋黃在手上，就繼續開發 下一顆蛋；等到全部的蛋清都開發完了，整塊土地價值都大幅提升了，回過頭再來開發蛋黃，此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

﹁一山還有一山高啊！﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴，因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足，學習別人的長處，他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練，也是長者的智慧。

一旦開發 價值驚人

——蔡辰男名下房地產

地點 面積

（萬坪） 目前行情

（億元）

新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內

一品大廈 5（戶） 6

合計 50

資料來源：房地產估價師事務所 資料整理：梁任瑋

要見證中國自一九七八年改革開放 後最偉大的經濟奇蹟，不是上海外灘的十里洋場，也不是深圳的摩天大樓，而是要到內蒙古的沙漠。

七月十九日，商周團隊抵達了內蒙古自治區鄂爾 多斯市，這裡是全中國人均所得最高的地方，人均GDP（國內生產毛額）近兩萬美元，早已超越台灣，下一步就是超越香港與新加坡，成為華人世界最富有的地 方。

這個城市往來的班機，不管是從東、從西，還是從南飛來的，全部班班客滿，於是四年前才剛啟用的新機場已不夠用，現在鄂爾多斯又正在蓋一 個新機場。

去年美國《時代》（Time）雜誌報導，鄂爾多斯的康巴什新區是中國鬼城，蓋了一大堆的空房子沒人住。當我們抵達時，康巴什不同 了，空房子變成商店、居民住進了社區、圖書館也不再空空蕩蕩。

只是，鬼城不再是鬼城，不是因為鄂爾多斯人口變多了、也不是沿海的人搬到了黃 土高原，而是鄂爾多斯不但沒有停下腳步，反而大肆擴張，大樓、房子一路再從康巴什蓋到旁邊得伊金霍洛旗。

他們拆了牧民的房子蓋新大樓，把未 來的城市人口移到新區，在沙漠中蓋了了巨大城市，不僅炒高了房價，還把未來二十年的房子都蓋好了。

日本的趨勢大師大前研一說，中國有八千萬 套空房，很多人手上有兩套、三套房，支付的房價已經達到年收入的八十倍，這在各國經濟史上沒有先例，因此中國房地產泡沫快破了。

沙漠子民挖 煤炭翻身 房產淹腳目，每戶可分二十套

鄂爾多斯的特色，正是大前研一口中泡沫的代表性城市。

不到鄂爾多斯不知道，原來中國錢 早已淹過腳目，鄂爾多斯蓋好與正在蓋的房子，分給鄂爾多斯人，每戶平均可以分到二十套；每戶家庭最少三輛車；貸款利息高達六○％；在鄂爾多斯，我們看到了 中國內需經濟的狂熱，有如沙漠中的海市蜃樓，規模與狂熱早已經超越世界趨勢大師的想像以及全球的經濟史。

鄂爾多斯為什麼這麼富有？從我們抵 達鄂爾多斯，由內蒙往北京等沿海城市的高速公路已經開始塞車了，等到了我們離開時，高速公路竟然塞了超過一百公里。

從內蒙往北京的路上都是 荒漠，人口稀少的地方為何大塞車？原來是中國對煤炭的渴求多到讓煤車一輛輛不停的從內蒙往沿海開，數量多到一輛接一輛變成長龍，一遇到堵車，就排起了長達 一百多公里、三十小時一動也不動的隊伍，相當於從台北市一路排到了新竹市。

中國煤炭主要產地就是鄂爾多斯，中國的工廠開工就要電、百貨大賣 場也要電、餐廳開門營業也要電，當中國這個全球經濟成長速度最快的火車頭，不斷的往前衝時，燃料就是由鄂爾多斯提供，讓它賺進了大把的財富。

二 ○○四年之前，鄂爾多斯這個高原城市，是個落後貧窮的地方，城市被兩個沙漠夾著，土壤貧瘠，除了養羊外，連農作物也種不出來，更慘的是，這裡雖然把土扒開 就有煤炭，但當時煤炭價格太差，挖出來的煤礦是賣一噸賠一噸。

整個城市最值錢的是成吉思汗的衣冠塚跟觀光用途的沙漠。鄂爾多斯市中心的城區 叫東勝區，原來只是一個人口不到三十萬的城市，當時到鄂爾多斯發展的台商廣聞經紀董事長藤文宇說，所謂的市區也就是黃土堆上一些房子。

中國 經濟高速成長，給了鄂爾多斯翻身的機會，一個窮得不能再窮的地方，成了中國的超級暴發戶。尤其是，當本身是煤炭生產大國兼出口大國的中國，還要從印尼、澳 洲等地大量進口煤炭，逆轉成為煤炭進口大國時。煤價與需求開始三級跳。

在鄂爾多斯有一個傳奇故事，一個台灣人回鄂爾多斯探親，在二○○四年 借給自己的姪子人民幣五十萬元去挖煤礦，沒料到，有一天姪子竟然拿了人民幣五百萬元要還給這位台灣人，藤文宇說，鄂爾多斯就是這樣，短短幾年，報酬率超過 十倍的例子比比皆是。

鄂爾多斯富有了，我們在百貨公司賣場上也開了眼界。鄂爾多斯知名羊絨衫一件要人民幣六千多元，折合起來比一款LV Speedy帆布包還貴，但鄂爾多斯人買起來像買青菜一樣輕鬆。鄂爾多斯不僅有煤、有羊絨，還擁有了天然氣與稀土，加起來是「羊煤土氣」四大資源，鄂爾多 斯人給他取了個諧音叫揚眉吐氣。

取這樣的諧音，是因為鄂爾多斯人怕別人不知道他有錢了，他們個性是錦衣不夜行，就怕全中國不知道他們有錢。

我 在鄂爾多斯看到不僅是經濟奇景，應該說是瘋狂的財富、滿街的名車，鄂爾多斯整個城市只有兩千多輛出租車，但光是俗稱路虎的Land Rover的豪華越野車就有五千輛。

在台灣，路虎最有名車主是廣達董事長林百里，是台灣科技富豪，但在鄂爾多斯，隨處可見林百里等級的富 豪。這裡一戶人家最少三輛車，男主人愛開路虎，女主人則愛開賓士、BMW，兒子或女兒開跑車或是奧迪、積架。藤文宇說，台灣很少見的賓利，在鄂爾多斯是女 主人上街買菜的買菜車。

開好車全中國到處都有，但怎樣讓別人知道有錢，那就是有好車還要有好號，甚至連999或是888都不足以顯示他們的 財富。他們開BMW750最好就要配750車號LEXUS570就要配570車號，因此，在這裡不僅是看到賓士600，而是看到車號600的賓士600。

做 利滾利暴富生意 錢用六○％利率借出去再投入房市

在這裡，從煤炭賺到的錢，只有兩種出路，一是投入高利貸市場，二是買地買房炒樓。我在鄂爾 多斯處處可看到小額貸款的公司，這裡流行地下金融，煤老闆把錢用年息達到六○％借出去。

錢借出去了，能投資的就是房地產市場，於是炒樓、炒 房與炒店鋪，黃土堆的土房子變大樓，賺到錢後又放高利再投入房地產市場，一手接著一手，高利滾動了鄂爾多斯的暴富經濟。

而暴富也反映在誇張 的地方建設上。我站在鄂爾多斯市政府前，光是廣場就長二．四里、寬五百公尺，市政府大樓就三棟大建築；此外每個獨立單位也都有大樓，例如相當於台北市政府 衛生局，也有個十層樓高大樓。

這裡住不到三萬人，卻有一個新聞大樓，有九層高，總建築面積四萬四千多平方米，相當於一萬三千多坪，提供給鄂 爾多斯電視台與《鄂爾多斯日報》共用，其中鄂爾多斯電視台總編制一百零一人，如果一半大樓屬於電視台，換算下來平均一人可使用六十多坪。

在 台灣恐怕不太容易找到上市公司董事長辦公室有六十坪大的，更何況是員工。

在這裡，房子多、名車多，但城市相對匱乏，走在康巴什，你會發現一 個很特殊的現象，商業店鋪除了超市就是菸酒專賣店，此外幾乎沒有。

未來的房子也蓋了 連飯館都很少，還拚命擴張城區

連一般吃 飯的飯館都很少，買一件衣服要跑二十多公里回舊東勝城區，連最熱鬧的舊城區，只有一家肯德基。

龐大資金與投資，仍不斷投入房地產，把未來、 未來的未來的房子都蓋好了，現在鄂爾多斯每年最少開發一千五百萬平方米的房子，相當於五百萬坪的房子。

我們遇到了內蒙古宏浩置業總經理陳浩 楠，他告訴我們，現在的鄂爾多斯房地產總量太多了，要靠外來人口來投資，才能滿足房地產供應量。

但房價從新台幣每坪兩萬到七萬元，漲到每坪 十五萬到三十萬元；到上島咖啡喝一杯咖啡加早餐，人民幣八十元，物價不比北京、上海便宜。從成本或市場規模考量，鄂爾多斯都不是個投資的理想地方。

利 滾利的經濟，總有跑不動的時候，今年鄂爾多斯出現了人民幣三億五千萬元的高利貸倒帳風波，也是繼二○○九年，石小紅非法吸收人民幣七億元的高利貸倒閉之後 的第二大事件。

鄂爾多斯的發展經驗是要告訴我們，沙漠裡的海市蜃樓不只是幻影，已經實實在在蓋起高樓；還是這些高樓最終在錢滾錢遊戲中，最 終會有算總帳的一天？

【延伸閱讀】第2站－鄂爾多斯中國最富有城市富人招搖：路虎、BMW滿街跑，家庭主婦開賓利名車上街買菜 窮人招難：有本事借錢利息要18%，沒背景借錢利息60%

全台指標豪宅帝寶的住戶各個大有來頭，近日與聯電榮譽副董事長宣明智外遇生子而聲名大噪的李珍妮，也是住戶之一。她不但靠著帝寶豪宅增值，累積身家逾三億元，而且日前還再拿房子抵押貸出五千萬元，總計目前負債一．三億元。

李珍妮在二○○六年買下一戶一百一十二坪的帝寶，每坪單價約八十五萬元左右，與藝人小Ｓ公公許慶祥和老公許雅鈞購入時間差不多，這個時間點，同時也是她與宣明智的女兒出生之後。

隨著近六年台北市房價飆漲，帝寶房價也大幅增值，以目前帝寶在市場成交價每坪兩百八十萬元估算，登記在李珍妮名下的帝寶市值已跟著漲三倍，價值近三．一億 元。由於李珍妮近年從科技業跨足時尚圈，也引進國外服飾名牌在微風廣場設櫃，她也利用台灣銀行低利率的條件，過去幾年，總共靠帝寶貸出了一．三億元，包括 今年四月才貸的五千萬元，不知是因財務或其他投資需求。

李珍妮對房地產投資情有獨鍾，房市投資客圈也傳出，日前她曾經評估過台北市精華地段店面，想置產收租，只不過目前市場丟出來的物件少尚未成交，但即使如此，李珍妮光靠帝寶這幾年的增值，已為她賺進億元，穩居貴婦行列。

（梁任瑋）

房市自從農曆春節之後交易熱絡不在話下，央行嘴裡不說，但近期卻悄悄暗施了力道；不僅緊盯新承作的房貸，還史無前例地要求全面檢討豪宅貸款成數，甚至，不惜盯上了頂新魏家的「帝寶」豪宅房貸，引起金融圈一片譁然。

新任台北市副市長張金鶚還沒就位，就為了一句脫口而出的「央行打房不力」深深道歉，這句話聽在銀行業者耳裡，只能搖頭嘆息，因為只有他們最知道，近期央行加重打房的「力道」之猛，幾乎讓滿手資金的銀行業快要吃不消。

因為就在農曆春節長假剛結束沒多久，眼看房市交投越來越熱絡，中央銀行悄悄下達了一道指令，要求官股所屬的兆豐銀、一銀行庫高層，嚴格約束旗下的「豪宅房貸」，其中甚至直指，過去出手連買多戶「帝寶」的頂新集團魏家豪宅房貸，也在「央行緊盯名單」之列。

外界都知道，頂新魏家近年來，在台灣第一豪宅「帝寶」接連買進多戶；據知情人士透露，魏家的豪宅貸款之所以會遭央行「盯上」，問題在於其中有多戶都超過九成的貸款成數，央行總裁彭淮南從每個月各大行庫呈報上來的「豪宅月報」中，一覽無遺，因此直接坐鎮指示兆豐銀、一銀等主要貸款銀行，要求魏家「立即把九成貸款成數降到六成！」

魏家被盯具有溯及既往的指標意義

彭總裁緊盯的「豪宅名單」，當然不是衝著魏家而來；事實上，央行在去年六月底的理監事會議上，宣布了所謂的第三波選擇性信用管制措施以來，近期目標更跨出大台北地區，將全台各地符合定義標準的「豪宅」全都網羅在內。如今央行直接開出定義標準，凡是大台北地區總價在八千萬元以上、其他縣市總價在五千萬元的個案，其房貸成數一律不可超過六成，且沒有寬限期。

此外， 此外，去年底開始，央行更要求全體國銀必須按月繳交「豪宅月報」，不只是當月的豪宅承作總量必須清楚交代，包括每件個案的承作金額、成數、利率、借款人誰屬等等，央行要求國銀都必須在報表上鉅細靡遺地呈現。

頂新集團魏家這些豪宅貸款，都是在二○○九至一○年間進行，而央行是在去年六月之後，才正式啟動豪宅房貸信用管制措施，因此魏家的貸款時間確定早於豪宅管制政策的上路時間。

換句話說，今年以來，央行對打房的最新態度已經從過去的「積極」，悄悄加碼成為「溯及既往」。據行庫內部人士私下透露，包括兆豐銀、一銀均派出董總級的高層，針對該項「溯及既往」政策向央行極力爭取能否「網開一面」？但彭總裁顯然對此勢在必行，不為所動，最後頂新集團魏家只好做出財務調度，提前償還部分的房貸，在不為難債權銀行的考量下，把成數從原先超過九成降到六成。

據悉「魏家案例」不僅在兆豐銀、一銀造成騷動，連其他民營銀行也都繃緊神經。

不具名的民營銀行高層指出，頂新集團的豪宅貸款事件具有非常深遠的指標性意義，因為身為總司令的彭總裁透過此案在展現鐵腕之外，更清楚界定央行立場：「不只是新案必須受管制，包括在管制之前就承作的舊案，央行也要求全面檢討成數的合理性！」

央行此舉，立刻在整個金融圈掀起一股緊張的氣氛，多家國銀內部除了開始全面清查過去的「老案」之外，還對成數超過八、九成以上的相關客戶提前預警，要這些大戶們先做好心理準備：「若央行要求，隨時都有提前償還部分貸款的可能！」

過去，彭淮南在不少公開場合，就已數度表達他對於銀行金援大戶以高槓桿成數來購置豪宅，進而更助揚房價上漲的不以為然，更曾在公開場合多次提出：「就有銀行借款給大戶買豪宅的成數高達九七%！」

至於哪位大戶取得了銀行高達九七%的貸款成數來買豪宅？彭淮南雖從未對外言明或透露對方身分，但他絕非不知情。藉由國銀上繳的「豪宅月報」，心裡早已有譜，從此次央行要求兆豐銀、一銀等大型行庫，提前收回頂新集團的部分貸款來降低貸款成數，已可見一斑。

鐵腕奏效不少國銀承作豪宅數掛零

接近央行的相關人士就指出，儘管三月底才落幕的央行理監事會議上，央行僅維持現行的房市信用管制措施，並未再提出任何新措施；「但事實上，從上述的案例就可知道，央行對現行措施已開始從嚴執行，力道之猛，絕非張金鵠口中的『打房不力』！」

由於央行嚴查豪宅貸款，不少國銀的豪宅月報貸款數字已連續數月「掛零」，一位民營銀行消金部門高層不諱言，現在只要當月承作案件的價量比其他銀行多一些，馬上就會被央行「盯上」。

而央行雖然對成數提出的上限為六成，但資深銀行主管私下指出，例如有一些豪宅房貸成數做到六成，仍會被央行關切及暗示：「房價漲這麼多，是否做到五成較安全？」

如今，首季的理監事會議上，未見央行再提出更進一步的新措施，但從上述的例證，已可看出身為總司令的彭淮南仍未手軟，只是現在已「化明為暗」，不僅對各銀行之間較為突出的個案做更嚴密的觀察，同時要求銀行祭出嚴格的「自律」管理，例如央行雖未再明令擴大雙北市十三個行政區的管制範圍到其他縣市，但已私下要求各國銀必須對桃園青埔、八德、南崁，以及台中七期、高雄國美館等房價暴漲地區降低房貸成數。

由此可見央行在房市管制之路上，不僅已從「航空母艦」化身為「潛水艇」，彭總裁在房市管制政策的分寸之間如何拿捏，也更為高深莫測。

「加倍奉還！」是當紅日劇《半澤直樹》，最讓觀眾琅琅上口的台詞。

同樣以牙還牙的劇情，也在現實生活上演，只是人物和場景不同，這回扮演復仇角色的，從半澤換成パン達人（以下統稱「胖達人」）創辦人、生技達人前董事長莊鴻銘。

今年八月二十三日，基因國際董事長徐洵平，因香精麵包風波，辦公室首度遭檢調突擊搜索。兩天之後，胖達人麵包店幕後投資金主的他，首度跳到檯面上，在電視台SNG連線的大陣仗鏡頭面前，指控麵包師傅莊鴻銘一手主導香精添加，並按鈴控告莊涉詐欺、背信。

不過，老謀深算的徐洵平，恐怕沒想過，這個按鈴的小動作，非但沒如願將香精事件禍首，全推到莊鴻銘身上，一個多月後的今天，反倒讓自己身陷內線交易的更大風暴，恐還將引燃摧毀基因國際這家上市公司的引信。

築夢夥伴下重手莊鴻銘嘆：「三年上去，三天下來」

據檢調指出，十月二日晚間，和小S夫婿許雅鈞、公公許慶祥，同遭約談的徐洵平夫婦，之所以俯首認罪，並願意吐回炒股不法所得，關鍵全因莊鴻銘將通訊軟體Line，和徐有關胖達人財務內容的對話內容，交給檢調人員，成為「帝寶幫」炒股痕跡的「鐵證」。

其實，徐洵平會落得如此下場，很大一部分原因，歸咎他當初過於急切想和莊鴻銘切割，不只要莊揹下麵包店經營虧損的黑鍋，讓出生技達人董事長；更在香精風波爆發後，告官相逼落井下石，讓莊退無可退。可以說，莊鴻銘是在以徐洵平為首的金主一路追殺下，為求自保反咬對方一口，逆轉了香精風波中，麵包師傅陣營處於劣勢的劇情。

對於曾共同築夢的徐洵平屢出重手，據了解，莊鴻銘近日在一場與友人聚餐的場合上，曾感慨的用「三年上去，三天下來」，形容他過去三年來，帶領胖達人麵包幹部付出所有心力，從零開始打造胖達人，成為兩岸三地知名連鎖品牌，但最後得到的待遇，卻是八月中旬，徐洵平只以不到三天時間，解任他董事長職務，被掃地出門的內心感受。

徐洵平的無情，讓莊鴻銘徹底心寒，是莊後來接受檢調多次約談時，願和盤托出香精風波前後，和金主們互動實情的最主要原因。

「光腳的不怕穿鞋的，穿布鞋的不怕穿皮鞋的。」莊鴻銘友人轉述，事發之後，莊鴻銘內心的想法是，如果最終下場是玉石俱焚，「玉」是對方，我方是「石」。因為，相較於身價以億元計穿皮鞋的金主們，麵包師傅不過是赤腳走田埂的小卒，就算因香精事件被擊垮，大不了身價歸零，一技在身總有東山再起的機會。

沙盤推演大失算徐洵平安心飛上海，回台遭約談

莊鴻銘的加倍奉還，確實讓徐洵平等金主陣營，所承受的實質損失，遠大於預估的數目。

以胖達人母公司基因國際二億六千七百萬元的資本額估算，因爆發香精風波和炒股事件，股價從最高二百一十二元，一路跌到最低約六十元價位，蒸發掉的市值將近四十億元，這個數字，是胖達人接受消費者登記退費的八千五百七十五萬元金額的四十六倍，更是遠大於告倒麵包師傅能夠換回的代價。

一位曾和徐洵平在其元大栢悅豪宅內，共同沙盤推演香精危機事件因應計畫的人士指出，徐洵平本人自始根本就不認為，香精風波會扯出內線交易的案外案，對於莊會把Line通訊內容交給檢警，也是始料未及。而徐洵平以為隨馬王政爭新聞熱潮，胖達人也已公告退費補償辦法，對麵包店營運的衝擊應逐漸平息，因此，九月底，便動身飛往上海，著手上海第三家分店的籌備工作。豈料，才剛回國，內線交易風暴隨即上門。

至於，基因國際在香精新聞事件平息的九月底，股價再次出現激烈震盪，甚至出現一天之內跌停急拉漲停的不尋常變動，市場也傳出一個說法，是徐洵平夫妻這方面，想透過拉高基因股價，回到五月間大量倒貨的一百二十元價位，擺脫被認定內線交易的嫌疑。

從八月起，徐洵平在香精風波爆發第一時間，便不惜快刀斬亂麻獵殺莊鴻銘，急欲從危機事件的泥淖中抽身，其原因並不難理解。

畢竟，胖達人占基因國際營收來源六成以上，更是最主要的獲利來源，等於是徐洵平為基因國際這家上市公司，所打造的地基，一旦香精風波的負面新聞無法快速停損，勢必動搖基因的未來。

「麵包店」只是徐借殼入主上市公司，進行「都更」大計，所砌的第一塊磚，之後接續在中國大陸布局的撈王火鍋店、蜜斯蜜糖等連鎖店品牌，能否一一築起，全要視胖達人能否扮演成功樣板。

危機處理步步錯退費機制頻失分，難挽品牌形象

也就是說，只要基因不被下市，門市在北中南一線商圈黃金店面，房租高於多數麵包店三至五成的胖達人，即便現階段生意銳減，現金收入已入不敷出，但徐洵平仍苦撐待變，並無快速關店打算，除滿足消費者退費換貨的法律義務外，最重要原因是，胖達人存亡，攸關支撐目前市值仍逾十多億元的基因公司，兩岸通路經營大夢的吃重角色。

然而，想穩住胖達人營收失速下滑是一回事，能不能讓品牌起死回生，卻又是另一回事。

對於胖達人的前景，烘焙同業悲觀者多於樂觀者。「它恐敗在對消費者過於斤斤計較。」台北市糕餅公會前理事長張國榮認為，十月一日起的門市退費程序，單店單日的退費總額竟還設上限，讓消費者可能得跑好幾趟才退得到錢，豈不是把可能回流的客人統統趕走。

一般來說，看一家麵包店的財務結構，以整體營收為分母，原料成本占三○％，人事成本一五％，水電等支出約一○％，物料損耗估計五％，房租約為一五％，固定成本合計超過半數以上。而以胖達人來說，由於門巿都開在黃金商圈，房租成本更高，因此當香精事件爆發，胖達人門巿排隊搶麵包的盛況不復見，只要營收下滑二至三成，比多數麵包店，更容易出現現金流缺口。

更多同業則是認為，胖達人回應香精風波，一連串危機處理只能用荒腔走板、失分連連形容，尤其是金主幫介入麵包店經營後，竟自己把一個原本只犯了不實廣告的錯誤，擴大為道德缺陷難以彌補的品牌危機。

包括退款程序上，對持VIP持卡粉絲客戶置之不理；退款時要求顧客留下個資，規避日後再遭消費者訴訟求償的風險等，種種做法都是在危機爆發之後，徒增消費者惡感而已，完全沒有站在消費者的立場思考，亦缺乏通路品牌的經營能力。

換言之，如今，徐洵平更須擔心的，恐怕不只是遭莊鴻銘反咬的加倍奉還，而是胖達人找來藝人小S代言，挑起消費者排隊情緒在先，但香精事件爆發後，卻將精算停損點列為首要，引爆廣大消費者，進一步抵制的雙重加倍奉還。

還有，檢調面前徐洵平俯首認罪炒股，間接等於也拖許慶祥父子等「帝寶幫」下水，利字相聚的金主幫之間，還有多少不為外人道的恩怨情仇，等著接連引爆，恐怕將會是下一場比「加倍奉還」還精彩的連續劇。

台灣豪宅「帝寶」搶手，變成地位與財富的象徵，宏盛建設最近傳出要出售五戶保留戶。根據本刊調查，其中三戶由有「河南王」稱號的台商王任生包下，他是東裕集團和丹尼斯百貨董事長，事業版圖涵蓋耶誕燈泡廠、百貨公司和地產，身價高達千億元。

王任生的崛起致富是一頁傳奇。一九四七年國共在河南開封交戰，十四歲的他開始流亡生涯。搭船來台後，先當小學老師，四十歲中年創業，成了耶誕燈王；在六十五歲退休年齡，他返鄉回河南開丹尼斯百貨，再創事業高峰。

年逾八旬的王任生，仍雄心萬丈。他規劃全中國最大商場、十二萬坪的「大衛城」明年開幕；今年鮭魚返鄉，拿下故宮南院旅館及文化設施BOT案，還在花蓮標地蓋飯店商場，大砸百億元投資。

北市仁愛路上的林蔭大道，因晚秋略顯蕭瑟，但矗立在建國高架橋旁的台灣第一豪宅「帝寶」，燙金房價與政商名流住戶，依然彰顯出不凡的氣勢。

河南稱王 再買帝寶

帝寶是有名的富豪聚落，雖屋齡近十年，但因地段好、基地規模大，住戶「想買的多、想賣的少」，也是企業主「傳世宅」首選。頂新魏應州家族與宏泰林堉璘家各有逾十戶，萬海集團陳家有五戶，寶成蔡其瑞、國民黨榮譽主席連戰也是住戶。

近日，房產界傳出宏盛建設要出售五戶保留戶，而其中三戶是由「台商、做服務業、名字筆劃很少」的神祕買家包下，一時間，不僅業界好奇，連帝寶住戶也四處打聽是何許人？

由於帝寶釋出量少，只要有物件，很快就被社區住戶買走，幾乎沒在市場流通，形成一戶難求的情況。

業界人士表示，此次出售的宏盛保留戶位於中高樓層，開出須先繳每坪單價二六○萬元起跳的斡旋金確認財力，才能進一步帶看，一戶約一百多坪。

本刊調查，此次一口氣大手筆砸下約十多億元，買下三戶帝寶的是在河南喊水會結凍的台商、丹尼斯百貨董事長王任生。丹尼斯旗下共有一八家百貨、五○家大賣場、一三○家便利商店，年營業額達人民幣二○○億元，約五萬名員工，是河南最大零售商，名列中國通路百強。

一名台商說：「在河南零售業，王任生說他第二，沒人敢說第一。」因此，王任生「河南王」的名號不脛而走。

對此，王任生總是幽默地說：「我剛好姓王。」

王任生原有三戶帝寶，某天他在大廳喝咖啡，巧遇帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，二人隨意閒聊，王任生順口提到住家空間不夠，問林堉璘還有沒有帝寶要賣。林堉璘爽快地說：「好，我有，賣你！」就這樣，整個成交過程只有五分鐘，咖啡都還沒喝完，十億元的買賣就成交，可見河南王的實力。

面對詢問，王任生低調說：「還在洽談啦。」

返台投資 斥資百億

本刊調查，王任生家族買的其中一戶已在十月二十五日過戶，登記在英屬維京群島商馥寓公司名下，該公司負責人是蔡佳樺，她是王任生的二媳婦，也是前立委蔡辰洲的女兒。

除了回台置產，王任生也低調返台投資。今年四月，占地二千四百多坪、位於花蓮市中正路的「東洋廣場」，由卿蓬公司以一○‧九億元得標。本刊調查，卿蓬公司就是王任生旗下的投資公司。幕僚透露，王任生想跨足飯店業，看過許多陸客熱門景點，如日月潭、阿里山、太魯閣等，選定在花蓮試點，並以女兒的英文名命名。

花蓮縣政府表示，王任生已向縣府提出「花蓮潔西大酒店及複合式商場」開發計畫，下月送件審查，將打造二十六層樓高，兼具商城、百貨、高級飯店性質的新地標，總投資金額約三○億元，預計明年五月動工。

王任生在台投資還不只這一樁，今年六月他用「英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」，拿下故宮南院旅館及文化設施體驗BOT案，預計投資金額約七○億元。總計他返台二投資案逾百億元。

王任生也想回第二故鄉台東投資，台東縣長黃健庭表示，台東缺乏大型飯店百貨，王任生正評估規劃中。

七大商場 環狀綿延

王任生在台知名度不高，但在河南可是與台塑集團創辦人王永慶家族，以及育達商職創辦人王廣亞，併稱「三王」，事業版圖之大，不到現場無法想像。

十月底，河南天氣已有初冬的寒意，本刊記者來到鄭州鄭東新區的「丹尼斯七天地」，眼前只見七棟建物林立，彼此間以空橋做環狀連接、寬敞又壯闊的百貨展場裡，販售的東西琳瑯滿目、包山包海，有精品百貨、家具城、購物中心、量販店、餐飲和電影城。

一口河南腔、就像鄰家老伯的王任生，儘管八十歲了，但精神奕奕，聲音宏亮。他說，光從「一天地」這端到「七天地」另端店面，全長一‧五公里，號稱當地最長的步行街，就像從台北東區逛到信義計畫區。

王任生看到我們驚訝的神情，怕我們聽不懂，加重語氣說：「我們的化妝品專櫃一個月單店做六百萬人民幣業績。」這超過台灣專櫃的一倍業績。

河南王稱號非浪得虛名，「若在台灣，王任生就像是集SOGO、大潤發與全聯三位一體的通路大王。在鄭州只要坐上計程車，司機都知道丹尼斯百貨怎麼走。」丹尼斯幹部形容。

王任生的百貨霸業，只在河南展店，問他為何不往其他省走，他直爽地說：「光河南一個省，我生意都做不完了。」他操著濃厚的河南腔說。

一級戰場 蓋大衛城

座落「七朝古都」開封市中心的千古名剎相國寺，自古就是佛教重鎮，王任生已取得相國寺對面土地，將以都更方式蓋丹尼斯百貨。然而在他心中，還有一個全中國最大商場的計畫正低調進行。

「這裡要加強。」「這面牆的材質不對。」上週五清晨七點，不畏室外七度低溫，王任生穿著整齊、戴上安全帽，出現在「大衛城」工地，開始指揮調度，步伐輕快地巡視每個環節，這是他日復一日的行程。

河南鄭州市二七路商圈，百貨公司群集，但王任生投資的大衛城，正如火如荼趕工，他有信心大衛城會在這個一級戰場突圍，成為商圈新地標。

王任生說，大衛城預計明年五月開幕，投資人民幣二○億元，內部包含百貨公司、電影院、餐廳、萬豪五星級酒店、休閒會館等，「總面積四○萬平方米，樓高二十四層，大約十二萬坪。」這個商場約是十幢忠孝SOGO百貨大樓，比台北一○一還大，將成為中國最大的商城。

除了用二兒子王尚卿英文名David命名的大衛城開發計畫，王任生也開始跨足房地產。

女皇花園 進軍房產

上週日（十月二十七日），王任生來到古都洛陽玻璃廠舊址，他指著前面一大片空曠土地，豪氣地說：「這裡是唐朝女皇武則天的御花園遺址，現在要重建引黃河水入池，結合遺址原有九個島嶼。」

王任生說的九洲池是武則天遷都洛陽的皇家園林，當時是後宮休閒娛樂的場所，儘管眼前仍是大片空地，但看著模擬圖，唐朝盛世的富麗堂皇宮殿、池中亭台樓閣、園林造景，似乎即將跨越千餘年的時光重現。

九洲池開發案今年七月已正式動工，由王任生的丹尼斯取得標案。該案占地八百多畝，依約需幫政府恢復歷史樣貌、引進黃河活水，復原一百多畝九洲池遺址，另六百畝則規劃為住宅、商辦、五星級酒店、古文物中心，總投資金額將達人民幣百億元，預計五年後完工，明年下半年就可預售住宅。

王任生講起他的事業大計，興趣盎然不覺累，但說到他的一生，這位叱吒河南商界的百貨強人，內心卻是百感交集。

本月中，建於明代的開封鼓樓復建完成，這座方圓四平方公里、存在中國歷史最久、現存最大的小吃夜市城樓，曾毀於一九四七年國共內戰。如今原地重建，看著翠綠的琉璃頂、質樸的灰色磚瓦、寬闊的拱形門洞，受邀參加啟用典禮的王任生，五味雜陳，「我親眼看著這鼓樓毀滅，如今又看它重生。」

國共內戰 逃難來台

時光荏苒，嶄新的鼓樓，已無烽火痕跡；但王任生的人生，卻在鼓樓傾毀的那一刻，跨過生死大關，開始他傳奇的際遇。

王任生的思緒回到六十六年前，當年他十四歲，原是洛陽耕讀人家，家中有大批農田及長工。國共內戰，戰火延燒到河南，在這三層樓高的鼓樓城門下，王任生躲在同學家中的棺材店裡，「逃出來時，我半條腿都是血，已經分不清是別人的還是自己的。」之後他與父親失之交臂，就再沒機會見面。

與家人失散後，王任生在遍地烽火、到處絕糧中，白天忍飢趕路，夜裡偷挖田裡紅蘿蔔，或者厚顏乞討殘食。經過一年的流亡逃難，一個人千里迢迢從洛陽走到廣州，再隨國民政府來台，投靠台東親戚，並在台東師範學校就學，結束漂泊歲月。

十七歲後，王任生成為小學老師，先分發至宜蘭，原有機會當校長，但為謀求發展，後調至台北。談起這段為人師表的經驗，他說學到「吃苦耐勞」。

王任生記得剛當老師的月薪是一五○元，他經朋友介紹，買下現在北市吳興國小對面土地；「當時一坪四○元，一二○坪約五千元，每月強迫存一百元付貸款，剩下五○元，我就半顆白菜、一塊豆腐，吃二餐。」

王任生在古亭國小的學生鄧小姐回憶：「王老師年輕時很清瘦，看他在講台寫黑板，都覺得他隨時會被風吹走。」

棄執教鞭 踏入商界

王任生一直過清苦的日子，直至結婚生子仍脫離不了貧困，「老婆生大女兒那年，靠我教師節領的尊師金，才能幫她們辦出院。」談到過去的辛苦，他言語中有不捨與激動。

談起從商轉折，王任生說，他看到某位校長因家裡小孩多，連吃塊肉都不易，「拚到校長也只能吃辣椒」；另外，他看到六旬女教師佝僂的身影，還在追逐不服管教的頑皮學生，彷彿預見自己晚年殘景。

正在思索人生下一步的王任生，碰到貴人，學生家長、中華民國建築經理公會前理事長蔡實鼎，延聘他出任燈串工廠廠長。在當了十八年老師後，王毅然放棄教職「鐵飯碗」，投入競爭激烈的商界，之後並自立門戶。

耶誕燈王 因母登陸

創業初期，王任生受中東戰爭波及，能源危機迫使美國政府禁用耶誕燈，無生意達三年，但他堅信「有耶穌就有耶誕節」，終於盼到能源危機解除，也接辦「東裕電器」，以品質保證、不哄抬價格、準時交貨的原則，成為全球耶誕燈王。

一九八○年代，王任生已是全球耶誕燈串霸主，擁有全美國三分之一的訂單，讓他賺進大把財富。

中國開放之初，王任生每年三節託人帶錢給母親和三個兄弟。二十多年前，王任生母親高齡過世，離鄉近半世紀的他返鄉奔喪，終於踏上故鄉土地。

母親臨終前，希望他回饋家鄉，王任生先遷廠洛陽，後想到美國的百貨公司「能將一塊錢的東西，以一百塊錢賣出」，決定在河南開百貨商場。

那年，王任生六十四歲，沒有人想到，遲暮之年，竟是他事業日正當中的開始。

王任生的成功並非僥倖。當年在統一、遠東、太設等強敵環伺下，王任生為了爭取第一張台商百貨執照，足足在北京等了一年，每天跑遍各單位拜會。他還記得那年冬天冰天雪地，即便官員開會，他也在長廊外頭從早等到晚。最後，王任生的毅力感動官員，拿到執照。

一九九七年，王任生在鄭州人民路上開了第一家丹尼斯百貨，為了省錢，地板全用塑膠地墊。王任生的二媳婦蔡佳樺是已故立委、前來來百貨董事長蔡辰洲的女兒，王任生土法煉鋼開百貨，儘管有找親家老臣支援，但前半年幾乎沒有生意。

王任生發現，百貨公司門面漂亮、專櫃東西貴，河南民眾根本不敢上門。他靈機一動，把地下一樓櫃位全撤，改成大賣場，主打低價民生用品，策略果然奏效，也帶動百貨公司的生意。

買地開店 謝絕貸款

王任生不想受制房東漲租壓力，讓利潤變薄，開店堅持買地自建。丹尼斯集團的百貨公司、量販店、便利店，有八成以上土地自有，總面積約八十至一百萬平方米。近年來土地增值，也讓丹尼斯獲利頗豐。

外界估算，王任生的身價至少有人民幣二百億元，而且他做生意從不跟銀行借錢，可見口袋之深。

儘管躋身億萬富豪，王任生仍然簡樸過日子。他的河南總部辦公室陳設簡單。最近他體型變胖，還把西裝拿去修改放大，捨不得買新衣。

「這十多年來，他坐在辦公室的日子不超過十天，工作是董事長唯一樂趣，只要看到生意好，就很快樂。」跟隨王任生十幾年的丹尼斯集團執行副總王磊說，王任生做事親力親為，落實走動式管理，這股拚勁很多年輕人都不如他。王磊舉例，籌辦生鮮超市時，王任生經常一早去市場觀察，只為了解賣菜流程。

供房留人 市價三折

王任生經商仍好為人師，每週會幫店長教育訓練，「採購很重要，賣東西時，你要忘記成本；買東西時，你要牢記成本！」他說顧客要的是物美價廉，若管理好進貨端，便能有效控制成本。

王任生管理帶人有一套，成立丹尼斯至今，有八成員工留任，這跟他祭出「員工住宅」政策有關。

在河南有「想要買房，就去丹尼斯上班」的順口溜。丹尼斯開業初期，王任生為讓員工安心成家，蓋屋後以一平方公尺人民幣六百元賣給員工，約市價三折，陸續推出三、四千戶，跟父母同住者還可更便宜，但購屋後需任職滿十年。目前，員工住宅市價已達每平方公尺六千元。

「大學畢業後進丹尼斯，七年後，我比同學多了間房子。」在洛陽南昌路百貨上班的劉珂說，王任生給年輕人許多機會。

王任生逃難與親人分離，格外注重家庭感情。他有二子一女，長子王武卿（Dennis）在深圳負責東裕電器；二兒子王尚卿（David），主管丹尼斯百貨，擔任副董；女兒王筱卿（Jessica）則坐鎮台北，負責集團財務。

丹尼斯百貨的名字，取自王任生長子的英文名。他解釋，「百貨公司取名不能太洋化、又要有外國味、最好有點混血，『丹尼斯』好寫、好唸，就這樣命名了。」

百年祖厝 出資翻修

王任生妻子楊秀蘭年初癌症過世，他難掩落寞說，他在外忙事業，家裡大小事都是老婆打理，幸虧她把孩子帶得很好，「前年我辦五十週年金婚紀念，就是知道她的病情，為了讓她開心，不然以我的個性是不會辦。」

上週日，王任生坐勞斯萊斯回洛陽新安縣祭祖，他指著面前翻新房屋說：「我就是在這裡出生。」頗有「少小離家老大回，鄉音無改鬢毛催」的感傷。

他出資翻修一百多年的祖厝「至寶堂」，當年，他還是稚嫩少年，逾一甲子後，他站在祠堂前，過往如雲煙，離鄉恍若昨日。然而，王任生成功背後的辛酸，就像迎面吹來的風，冷暖都留在他心中。

王任生小檔案

●年齡：身分證登記為1935年生，實際是1933年生

●出生地：中國河南省新安縣

●現職：台灣東裕集團董事長、中國鄭州丹尼斯百貨董事長、河南省外商投資企業協會副會長、鄭州台資企業協會會長

●學歷：台灣台東師範畢業（現為台東大學）

●經歷：宜蘭二城國小、士敏國小、台北市蓬萊國小、古亭國小老師；太山燈串工廠廠長、中生煤氣運輸公司負責人、台灣「中華銀行」監事、全國商總理事

●家庭：妻子楊秀蘭（歿），育有2子王武卿、王尚卿及1女王筱卿，均在家族企業任職

●身價：家族資產估逾人民幣200億元，約新台幣1,000億元

頂新魏家的是與非

撰文‧鄭閔聲、梁任瑋

捲入混摻油品風暴，讓頂新集團魏家兄弟一夕之間從「鮭魚返鄉」的模範企業家，淪為消費者眼中的不肖商人。儘管檢方與食安單位皆認為味全油品確有摻偽，魏家兄弟卻像是吃了秤砣鐵了心，始終堅稱頂新不曾欺騙消費大眾。

由於頂新過去的名聲不惡，事發後仍有不少人對魏家懷有同情與期待，但十一月十八日，一則頂新委任律師在四大日報刊登的半版廣告，就像是壓垮駱駝的最後一根稻草，徹底摧毀了社會對頂新集團的耐心。

頂新在聲明中重申，混油事件的唯一真相就是「味全沒有摻偽、沒有混油，只有受害」，不僅沒有黑心，其中更無暴利；甚至直指媒體報導有偏頗誹謗處，「呼籲」媒體回歸真相與事實，勿造成消費者恐慌。

面對不實報導，頂新當然有權澄清；然而這份恫嚇意味十足的聲明，並未直接針對特定「偏頗誹謗」的媒體，反而像是全盤否認一切不利頂新的指控，讓人難以認同。

頂新堅不認錯的態度，立即招致各方不滿，此後，針對頂新的批判，再也不留一絲情面。

立委官員

接連影射頂新﹁鮭魚炒房﹂當天，國民黨立委費鴻泰首先發難，在質詢時要求財政部加強查緝「披著鮭魚皮返鄉的鯊魚」的炒房行為。財政部長張盛和也順勢回答，台商鮭魚返鄉炒房多少都會有，例如買九戶帝寶、每戶從一億元變兩億元，就是炒房。儘管兩人發言未指名道姓，但所有人都知道，「鮭魚炒房」就是指魏家。

兩天後，中央銀行總裁彭淮南被立委質疑未能有效控制房價時也回應，曾有人買進帝寶時，利用抵押貸款及無擔保授信，向公股的第一銀行貸出高達房價九九％的資金，遭央行糾正後，一銀才向客戶追回現金，將貸款比率壓至六成以下。

當天彭淮南依舊未點名當事人，精明的立委馬上詢問：「是不是買九戶帝寶的那些人？」事後也證明，頂新魏家確實就是這起「超完美房貸」主角。儘管頂新集團強調，四位董事長的帝寶都是自住，從未買賣，但在「官方認證」之下，魏家儼然又成了炒房大戶。

為理解魏家是否藉不合理的貸款額度炒房，《今周刊》詳細調查魏家持有帝寶產權狀況。結果發現，四兄弟自二○○五年起陸續購買帝寶，至今已在這個社區買下十四個物件，包括一人一戶兩號打通的整層寓所，共分成十戶。

目前，這批房地產共有六戶向永豐、兆豐、元大、彰化四家銀行設定抵押權，分別貸款兩億到三．四億元不等。至於貸給魏家九成九現金的一銀，目前並未擁有魏家帝寶的抵押權。據了解，一銀是在被央行糾正後，向魏家追回超額放款，並調高房貸利率，魏家盤算後，決定提前清光所有貸款。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，近十年房地產多頭，僅○八年全球金融海嘯爆發時，房價有下跌修正，但很快就在○九年第二季反彈復甦，台北市房價一路上漲至今，最少比金融海嘯階段成長六成以上，初估魏家的十四戶帝寶，目前至少市值二十一億元。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析，魏家當年購買帝寶金額十三億元，但貸款十八億元，主因魏家是頂級富豪，合計貸款成數九成九房貸，有八成是一般房屋貸款，一成九是信用貸款，給予一成九個人信貸額度。但郭國任指出，單就目前帝寶的房產現值估算合理抵押金額，這六筆貸款成數「並不離譜」；但光憑不動產抵押權設定金額，並不能看出銀行是否以個人信貸或其他名義提供魏家兄弟資金。

社會觀感不佳 未必構成炒房一位金融業高層指出，銀行評估放款風險時，除了鑑定抵押物價值以外，也會評估申請人財力與信用狀況；銀行看準魏家不會賴帳，願意提供信用貸款，其實並不違背專業；從一銀事後順利追回貸款的情況也能證明，魏家確實具有還款能力，「至於魏家是不是要炒房？從來不是銀行會關心的事。」該人士也分析，憑魏家的財力，就算想用現金買房，也會有銀行主動提供貸款希望「做業績」，畢竟國內經濟環境不佳，放款給違約風險低的實力客戶，就算利率低一點，對銀行而言也不是一筆壞生意。對魏家而言，也不介意手邊多了一筆「便宜的錢」自由運用。

查詢產權所有資料也發現，魏家從○五年開始，在帝寶社區「只進不出」，未賣出房產，與頂新集團的「自住」說詞並不衝突，截至「目前為止」，並沒有炒作房價的直接證據。

國民黨立委賴士葆直言，無論魏家是用什麼名義向銀行貸款，這起事件的本質都是有錢人仗勢大玩資金槓桿、以錢滾錢，長期而言，將直接導致台灣貧富差距持續惡化，政府絕不能坐視不管。然而，魏家持有帝寶的時間，早已超過《奢侈稅》防止投機客炒作房價的兩年期限，即使魏家明天立即出售房產，賺取兩到三倍價差，也只是一樁社會觀感不佳的「投資行為」。

國內不動產持有成本及交易所得稅率偏低，才是富人不斷將財富投入房市的真正原因。政府與其緊盯銀行放款標準，不如通盤檢討房屋、地價，以及不動產交易所得稅制，才是實踐居住正義的根本之道。

以錢滾錢？

—頂新集團魏家持有帝寶戶數姓名 名下持有日 貸款金額 貸款銀行

魏應州

2008.12.30 0 —2009.04.16 2.004億元 兆豐

2009.07.15

（兩戶） 3.24億元

永豐

魏應交

2005.12.01 2.52億元 彰銀

2005.12.01

（兩戶） 3.36億元

兆豐

2008.12.30 （曾向一銀貸款）

魏應充

2005.12.01 0 —

2009.10.20

（兩戶） 3.44億元

元大銀行

魏應行

2008.12.30 0 —

2009.10.20

（兩戶） 3.318億元

兆豐

資料來源：地政資訊網

帝寶奪回台灣豪宅單價王寶座！根據內政部最新揭露的實價資訊，二○一三年七到八月間，宏盛帝寶的四筆交易中，出現一坪達二百九十八．二萬元的紀錄，讓帝寶再成焦點，也讓每坪二百七十六萬元的皇翔御琚退居榜眼。

這四筆交易中，有三筆由丹尼斯集團創辦人王任生家族，向宏盛建設購入建商保留戶。由於交易前曾傳出宏盛內部「非三百萬不賣」的價格底線，但最後登錄價格卻出現每坪二百九十八‧二萬元，距離「三字頭」僅一步之遙。不過，知情人士透露，某筆實際成交價已站上三字頭，但為避免觸及央行總裁彭淮南心中的「三百萬防線」，所以帳面上仍維持二字頭，刻意壓低。

帝寶站上三字頭，據聞宏盛「大老闆非常滿意」，顯示已達宏泰集團創辦人林堉璘心中門檻，台灣豪宅進入單價三百萬元的戰國時代。不過，宏盛建設發言人李宗平對此否認，表示三百萬說法僅為市場傳聞。

九年前，帝寶預售牌價剛破百萬元，就被市場嫌「無此行情」，更傳出每坪僅六十五萬元的「親友價」。但現在，卻能率先挑戰每坪三百萬元的價格，翻漲三．六倍，讓初期買家如名媛何麗玲、頂新魏家等，如今每坪就現賺約兩百萬元。

帝寶的「驚奇漲價史」，不只反映台灣富豪預算無上限，也透露國內豪宅銷售模式。

獲利大補丸淨利率七成，助宏盛虧轉盈

二○一二年十月首波實價揭露以來，直至二○一三年三月，才出現第一個有數字背書、每坪超過兩百萬元的豪宅仁愛一品。緊接數月，皇翔御琚的三戶一舉突破每坪二百六十萬元大關。元大栢悅、松濤苑、信義帝寶也陸續加入兩百萬俱樂部後，不到一年，帝寶又將行情推向三字頭戰場。

豪宅行情的飆升速度，除了讓本已非富即貴的住戶資產迅速增值外，也讓建商嘗到甜頭。法人分析，以皇翔御琚為例，因淨利率達六成，光賣一戶總價八億二千萬元的豪宅，便挹注皇翔每股盈餘（EPS）一．三元，約等同該公司在桃園八德推出的「皇翔百老匯」三棟建物中，賣出一整棟的貢獻度。

而對二○一三年進入入帳空窗期、前三季EPS為負一．○一元的宏盛來說，單靠淨利率近七成的兩戶帝寶入帳（另一戶因出租資產銷售，故列為業外收入），全年便可望轉虧為盈。「賣一戶抵一棟」、「多賣一戶EPS就多一元」，豪宅已成為建商調節獲利的財務工具。

九年前，帝寶銷售率僅破五成，九年後，豪宅屢創天價，國內建商究竟如何將豪宅市場逆轉為賣方市場？

惜售等價漲慢慢賣，一戶賣比一戶貴

「反正（豪宅）賣一戶少一戶，慢慢賣，不急！」永慶房屋首席房產顧問葉國華觀察，在一般住宅市場裡，建商多是生產、製造思維：推出產品，快速完銷回收資金，再投入土地買賣，力求財務上的快速週轉。但是，因台北市市中心土地日漸稀少、新一代豪宅戶數規畫又只有三、四十戶，供給面奇貨可居，銷售因而走向姜太公釣魚的「惜售」模式。

葉國華分析，由於此波房市多頭長達十年，建商手頭寬裕，低利率又拉低融資成本，導致豪宅建案成本即使不能立即回收，也不會在財務上帶來太多影響。因此，近年建商在豪宅開價態度上日趨強硬，若不能一戶賣得比一戶貴，寧可不賣。也讓建商十年來除了養地，還多了「養豪宅」的新趨勢。

以帝寶為例，雖邊蓋邊售期間遇上政黨輪替、SARS等，但因林堉璘當時看好未來景氣，留下超過二十戶保留戶，慢慢釋出，因此成為近年帝寶行情不墜、屢創新高的撒手鐧。

宏盛內部也透露，大老闆每次釋出保留戶，開價都以「比當時的市場最高價再高一點」為基準，談不攏寧可再等。

炒話題抬價尹衍樑出手，拱出總價王

此外，實價登錄的出現，也攪動豪宅行情，讓價格一躍成為話題炒作管道：「當然每次揭露都要一鳴驚人啊！有話題下一戶才能（開價）開得更高！」業界人士透露。

以二○一三年在實價登錄初登場，便登上當時豪宅王的皇翔御琚為例，完工三年，四十八戶目前僅賣出三分之一，且多為中低樓層，便可看出其背後「好酒沉甕底」的銷售邏輯。

此外，二○一三年十一月，潤泰集團總裁尹衍樑，公告以總價八億七千五百萬元購入自家豪宅松濤苑頂樓，讓松濤苑站上國內豪宅總價王，也印證豪宅市場中，除了比品牌號召力、比耐心，還要比話題製造力。

雖近來因食安、政治議題，導致帝寶住戶成眾矢之的，但即使有少數人避之唯恐不及，仍有許多「等待名單」上的買主，為打進帝寶社交圈，積極詢問目前僅存的二十六樓兩戶建商保留戶。

豪宅市場不只與經濟發展、國民所得脫鉤，就連有錢人的買房目的，都超乎市井小民的想像。也難怪建商敢老神在在「養房」，因為豪宅的世界，永遠不缺買家。

【延伸閱讀】帝寶每坪298.2萬，居豪宅單價王——帝寶每坪價格變化（單位：元╱坪）

2005年：市場反應不佳，傳林堉璘推出親友價拉抬買氣2006年：魏應州公開透露以友情價為兒子購置新房2008年：台股衝上9,300點，市場傳出每坪130萬2010年3月：市場傳出的連戰購入成交價2010年11月：投資客「劉媽媽」以破200萬行情標下法拍屋後棄標2013年12月：實價登錄後首次揭露，為目前豪宅單價王

註：2000至2005年帝寶預售牌價約每坪百萬元，但平均成交行情在65至78萬元間。整理：郭子苓

儘管政府持續打房，但台灣豪宅房價依舊屢創新高，近日更站上每坪三百萬元大關，締造這個數字的買方，正是有「河南王」稱號的東裕集團董事長王任生。

撰文‧梁任瑋

新一波內政部不動產實價登錄出爐，台北市指標豪宅「仁愛帝寶」以每坪二九八．二萬元，改寫台灣豪宅交易新天價，買方正是從事耶誕樹燈飾製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生；一三年八月，他分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義，向建商宏盛建設買下三戶帝寶豪宅，總價高達十一．九億元，震撼台灣房市。

台灣頂級豪宅價格直逼每坪三百萬元，凸顯國內房價兩極化情況再加劇；另一方面，也有房地產業者憂心，房價持續飆升，恐讓央行再度緊縮高總價不動產房貸成數，澆熄豪宅市場買氣。

新購三戶，名下共六戶帝寶買新厝原本是件值得高興的事，但由於新聞連日大篇幅報導，連買方王任生都不承認房子是他買的。《今周刊》向王任生查證，他透過幕僚向《今周刊》表示，「買帝寶是要自住，根本沒有要炒房！」王任生說，買帝寶的新聞曝光後他很困擾，因為他從來沒有想過要炒作台灣房價，而且家人購買都是有實際自用需求，希望外界不要擴大解讀。

事實上，王任生早已是帝寶的老住戶，加上近日新購入的三戶，家族名下共有六個單位。宏泰集團董事長林堉璘的女婿、曾擔任宏盛建設董事長的許東隆印象很深，王任生家族早在帝寶二○○三年預售階段就已下訂，一開始先買一戶，後來再買兩戶，「決定過程都像這次一樣，很阿莎力！」此次王家再增購的三戶是王任生家族直接向宏盛建設購買一手保留戶，當時王任生恰巧在帝寶大廳遇見林堉璘，隨口詢問是否還有房子可賣，在短短五分鐘內就決定買三戶，由於這幾戶都是沒有裝潢過的毛胚屋，許東隆透露，「若連毛胚屋都要賣到三百萬元，如果是其他住戶拿出來賣，成交價更不只這個金額。」不過，當外界將焦點鎖定王任生以每坪三百萬元買帝寶，事實上，他早已插旗台灣二、三線城市土地，並在台灣養了一支團隊專責評估個案。

據了解，王任生在河南有豐富的百貨公司、飯店開發經驗，他除了在鄭州經營「丹尼斯七天地」，集百貨、量販店與電影城，一四年春天還有一家觀光飯店要完工，也讓他亟欲在台開設飯店，建立規模經濟。

因此，他在兩年前已積極布局台灣商用不動產，順利拿下花蓮中正路上、面積兩千四百坪的東洋廣場開發案、嘉義故宮南院旅館及文化設施ＢＯＴ案，預計投入一百億元開發。

花蓮縣政府表示，王任生旗下的卿蓬公司在一三年四月以總價十．九二億元得標東洋廣場土地，目前已提出「潔西艾美大酒店及複合式商場」計畫，準備興建地上十七層，結合商場與飯店的花蓮地標，正在申請建照，預計一四年上半年就可以動工。

投資七十億，拿下故宮南院至於故宮南院，一三年六月王任生已透過﹁英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」，拿下故宮南院旅館及文化設施體驗ＢＯＴ案最優提案人資格，投資金額達七十億元。

目前萬利泓公司正籌備土地使用計畫、興建計畫、營運計畫及財務計畫等文件給故宮辦理第二階段再審核。不過，審核合格之後，依法將再辦理第三階段公開徵求其他民間投資人及最終評選作業，才能決定萬利泓公司能否順利承接，審查過程十分繁複。

早年以華僑身分在台東念書的王任生說，近期開始進行回台投資計畫，目的是要拉近城鄉差距、創造就業機會，因此，希望大家多看到他「鮭魚返鄉」的一面，至於買在高價的帝寶，看在他眼裡，頗有「非操之在我」的百般無奈。

王任生這次以近十二億元買下三戶帝寶，相較於動輒數十億元商用不動產投資案，顯然是小巫見大巫，只是，基於自住需求的「看好再加碼」，卻被投以「炒房」的有色眼光，恐怕是這位在對岸「喊水會結凍」的河南王所始料未及。

王任生

出生：1933年

現職：東裕集團董事長、丹尼斯集團董事長經歷：小學老師、燈串工廠廠長

學歷：台東師範學院

家庭：已婚，二子一女身價：新台幣1000億元王任生台灣不動產的百億布局

類型 標的 投資金額

(億元) 用途

住宅 帝寶6戶 約20 自住

商用

不動產 花蓮東洋廣場 30 觀光飯店、商場故宮南院旅館BOT 70 旅館、文化設施

資料來源：丹尼斯集團