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新盤晒冷二手翻生李嘉誠搞㷫樓市

2010-10-07  NM




相信長實主席李嘉誠,在過去日子中沒有一年像今年咁「爆」:一年內增添兩名「孖胎」男孫、捱足十年的和黃3G今年有轉機、上月又與國家主席胡錦濤作歷史性握手。近日柴灣地皮「流拍」,二手萎縮,又要由他「指點迷津」。

上週四長實開售馬鞍山新盤天宇海,以貼近甚至部分低於二手價,呎價最低四千二百元開盤,一反其他發展商近年較二手價高開七、八成的策略。結果天宇海四日賣 出過千伙,一Q清袋。樓盤成功在淡市中「試底」,打破僵局,二手樓交投隨即轉旺。長實賣樓,每每對後市都有一定啟示。

上週四,十‧一黃金周前夕,誠哥一聲令下,號稱沙田最後一個海景豪宅的天宇海搶閘出籠。當天下午六時正式開始揀樓程序,但於四時多,售樓現場尖沙咀港景峰 商場地下全層已逼滿人群,大打蛇餅。長實一早接獲約三千二百張入票,以首推一百零八伙計,「超額」約二十八倍。入票者當中近三千人到場,連同「人釘人」的 三千名「搵食」地產代理,結果一共六千人齊齊逼爆現場,有如打仗般混亂。

由於進度緩慢,大家只好齊齊等;入夜後售樓處旁的酒樓廳房被租用作飲宴之用,使近正門的扶手電梯都封埋,大批已在前面排好隊形的經紀和睇樓客,被多番點來點去,情況再添混亂。

樓盤小資料

天宇海

地址:馬鞍山保泰街18號

發展商:長實

座數:6座分層單位(30層)

及14座洋房(3層)

伙數:1,143伙

平均呎價:6,426元

管理費:分層每呎約2.31元;洋房每呎約2.27元

交通:步行5分鐘直達恒安馬鐵站,另設巴士直達尖沙咀、紅磡、荃灣等

落成日期:2012年1月

拚死都要買番間

這時二樓近洗手間的位置,冷氣突然熄掉,又焗又熱,令人透不過氣來;穿着西裝的經紀們大汗疊細汗,整個逼滿人的二樓商場,臭汗淋漓臭味熏天;夾在當中的準 買家被前後人潮夾攻,進退兩難,其間更聽到有人高呼:「搞錯!收唔到電話訊號嘅!」亦有經紀拿出白花油狂索,免得窒息昏去。

焗在擠滿人的臭氣長廊當中,開始有經紀按捺不住,有的向人群大叫後退,可是後方的電梯仍然不斷湧上人潮,後無退路。走廊內只見人頭湧湧,場面混亂,被夾在 最前方的美聯大軍率先大嚷撤退:「美聯嘅!唔買住喇!走啦!」可是,即使聲嘶力竭亦不見得奏效,大家要買樓,「死都唔肯走」!

越過商場內的重重障礙,經過首輪預先抽籤,然後再「爭崩頭」上樓作第二輪抽籤,買家始被分得一個揀單位的機會,最後到手的單位實在得來不易。有買家表示全 程苦候了七小時,而辛苦搶得一個低層單位的雷太當場不吐不快:「哎呀!買唔到最平嗰個單位啊!」可是轉頭又如獲至寶說:「好彩都俾我哋買到最平嗰個……嘅 樓上,都好抵!」她有信心樓市暫不會跌,更選擇現兜兜一筆過付款。

長實金管局對着幹

這次長實賣天宇海,是政府今年八月推出三招十四式後首個推售的新盤。政府為打擊樓價,招數包括收緊一千二百萬元以上豪宅的按揭成數至六成。但「你有張良 計,我有過牆梯」,長實透過旗下中介按揭策劃公司尚乘財富,向天宇海買家提供額外一成二按,變相增加按揭成數至七成。長實解釋是因應有供款能力,卻未有足 夠首期的買家,協助他們置業。

事實上,視「出招」如無物的長實,賣樓手法一向出位,亦一直是金管局緊盯的目標,雙方互有攻守。

○六年長實夥拍渣打銀行,向新盤葵涌雍雅軒買家提供「超級○按揭」計劃,以首三年息率只為同業拆息(HIBOR)加0%作招徠,比其他發展商推出的 HIBOR加○點五至一釐更進取,金管局即時公開呼籲置業人士須留意拆息按揭的風險,並希望銀行可採用金管局制定的綜合利率,但長實對此「呼籲」未有理 會。

○八年三月,長實賣將軍澳新盤首都,要求尚乘財富游說買家由建築期付款轉為即時供款,讓長實盡快套現。為吸引買家即供,長實還提供三十六個月延期還本優 惠,方便投資者走貨。然而金管局這時突然宣布銀行不可向物業買家提供首兩、三年「供息不供本」優惠,以防銀行承受過大風險,長實唯有急急叫停,惹來買家不 滿。

VIP唔使排

然而另一邊廂,也有人輕輕鬆鬆就爭到首批單位,楊先生笑騎騎說:「買嘅過程好暢順好滿意!」原來打算半自住半投資的他,以三千多萬買入一幢洋房以及一對相連單位,能豁免排隊;那站於他旁作貼身保護的年輕經紀亦笑得異常燦爛,六位數字佣金袋袋平安。

而活躍於Ball場的周啟邦夫人,亦有購入四個單位及一間洋房,作價四千多萬元。她對購入物業顯得很悠然:「唔係好貴啫,呢度價錢好,空氣好,又有鐵路,好唔錯呀!」

她說當日「揀慢啲都無」,「一個鐘內就賣晒十四間,一間洋房千幾萬咋喎!我諗慢咗呀,唔係可以買多間!」周啟邦夫人一向有投資房地產,主要是天璽、名鑄等 豪宅,「天璽一個九百呎單位,賣走都賺四、五百萬,好多內地人要貨。話你知,而家係好好嘅投資時間,貴價樓、豪宅,買咗一定賺!」

結果天宇海經過通宵賣樓,連日加推,首天開售通宵賣出近九百伙,週六再推一百三十多伙於一小時內掃清,週日加推最後的一百一十多伙也在四十五分鐘內沽清。 至於一列建於西沙路大型迴旋處旁,無半點海景之餘,景觀更對正馬鐵路軌的洋房,平均呎價八千多元,每間介乎一千三百萬至一千六百多萬元,價錢夠平亦全數掃 清。發展商宣稱買家以用家為主,但現場所見很多人一連掃幾間,當中不乏投資者,而買家中逾八成選擇即供。

盡顯吸水大法

在天宇海開售前,剛剛遇着柴灣劣地皮無發展商承價而流拍,再加上擔心月中施政報告再出招壓樓價,二手成交漸見萎縮,柴灣區甚至零成交,與早前一、二手暢旺 的景況大相逕庭。天宇海的推售,正好替前景不明的樓市「試底」。天宇海分層單位平均呎價為六千四百多元,個別單位現金或即供呎價更低見四千一百多元,比起 同區其他二手選擇,如平均呎價達六千元的觀瀾雅軒和五千二百多元的嵐岸,定價顯得相當吸引。長實先推海景優質戶,再減價推山景平貨,亦營造愈賣愈平之勢, 令氣氛更熾熱。

長實於短短四天火速套現七十六億,撇除四十六億元建築成本,勁賺三十億元。連同天宇海,長實今年已套現二百八十億,距離年初訂下的三百億元全年銷售目標實 不遠矣。現時尚有「秘密武器」大圍名城二期及天水圍洪水橋項目可望於年底前推出。天宇海大盤一出,可憐其他發展商要通通靠邊站。年初已賣元朗Yoho Midtown,無賣樓壓力的新鴻基地產,只以上水獨立式洋房天巒迎戰,並主攻內地客。近日南豐以「妙想天開」價、每呎平均萬七元推售灣仔新盤 Queen's Cube,七十二伙只有三十二個認購登記,慘遭滑鐵盧。一下子市場消化了過千個購買力,其他發展商短期內都無運行。

試底成功二手醒晒

其實天宇海推盤推得相當急,今年九月十日樓盤取得售樓紙後,第二天長實已開放示範單位予地產代理,經一輪軟銷便推出發售。其時二手出現膠着狀態,直至天宇 海開賣後,二手睇樓量及成交量即時醒番晒。根據美聯物業資料,全港三十五個屋苑於過去一週成交,較前週急升兩成。其中如將軍澳蔚藍灣畔,整個九月只有六宗 成交,但今個月頭三日已有三宗;青衣盈翠半島上月只得五宗,但這幾天已促成三宗,在在證明這次長實試底成功。

過去李嘉誠對測市相當有一手。○八年三月推售首都時,以「唱高開低」,提供十成按揭,及在現場營造搶貨氣氛,成功將二千個單位於兩日內一Q清袋。據知當時 長實主席李嘉誠認為美國次按危機未過,香港樓市不容樂觀,故務求趁市旺盡量散貨。而恰恰該年三月正好是樓市見頂之時,其後次按惡化令市況回吐兩成,證明誠 哥好眼光。

政府政策亂龍

今次長實急急賣樓,除了要趕及在年尾前達到售樓目標,亦相信與下週施政報告出籠,平添不明朗因素,故要趕在報告前賣樓有關。由於樓市熾熱,坊間不斷出現復 建居屋、提供置業貸款等聲音。小型發展商裕泰興執行董事羅守耀指,相信政府不會有實質樓市降溫的措施,但卻有可能提出「先租後買」及置業貸款等計劃,但發 展商堅決反對,「呢啲政策,只係慫恿未ready的人去買樓供樓,情況同美國一樣,透過房利美、房貸美等機構向人民貸款買樓,但上咗車嘅人根本無實力,只 要個市有少少downturn,就會索性斷供,結果政府愛你變成害你,亦隊冧樓市。」

他又抨擊政府一向「亂咁來」,提出這些有損樓市的措施並非無可能。正如上週三,政府主動推出拍賣的柴灣地皮「流拍」,便是胡亂推地皮拍賣的結果,反映政府 未能準確了解樓市及發展商需要。百利保集團董事范統便表示,公司曾想過去投柴灣地,但親自去過地皮視察後就改變決定,他說:「無論點起都只有墳場景,入去 塊地嘅必經路上啲商鋪,全都係做石碑的。加上份地契寫明要鞏固塊地後面個斜坡,計埋建築成本最少五、六千蚊一呎。附近最多係公屋,私樓都只係賣緊三千蚊 呎,嗰度估計只係得區內換樓客,內地人唔會買,少咗個客源。兼且得嗰十五萬呎地,對公司土地儲備無影響,買嚟做咩呢?」他表示,假如政府希望增加推地予發 展商,以增加樓宇供應,就應該推一些有質素的地盤:「而唔係嗰啲豬頭骨。」

美匯低水樓價企硬

事實在柴灣「流拍」後翌日,九龍城延文禮士道地皮即被勾出,反映發展商對豪宅仍然渴求,樓市不會就此玩完。樓市大方向仍會企硬,在宏觀經濟上,自今年六月 起,反映美元相對其他貨幣價值的美匯指數一直下挫,港元亦隨美元匯率走軟,歐羅、澳元等熱門外幣就升值百分之十以上,瑞郎更升超過百分之十八。近日,市場 再擔憂美國會大印鈔票,熱錢搶住湧往亞洲匯市,亞幣匯率不斷上揚,單在九月份,韓元勁升百分之五,泰銖升百分之四,菲律賓披索及新加坡紙升百分之三。

位處亞洲經濟火車頭的香港,港元價值卻被聯繫匯率綁住,不能升值,加上香港八月的通脹率達百分之三,而活期存款利率卻不足百分之零點二,遠遠追不上通脹, 「儲起唔用」的血汗錢每分每秒都在貶值,購買資產就成了唯一保值出路。隨着美國等國繼續擴大量化寬鬆政策規模,美元會繼續貶值,港元與美元掛鈎無法升值, 樓股等資產唯有上升。前金融管理局總裁任志剛亦同意各國大印鈔票會衝擊新興市場,他在今年二月的演講就提到:「新興市場經常面對的,就是龐大的資金流向。 這一個挑戰也隨着各國採取量化寬鬆貨幣政策而加劇。無論一個地區的貨幣政策目標是控制通脹或維持匯率穩定,波動及龐大的資金流向是非常難應付的。」

資產泡沫未會爆

龐大資金流入香港,加上香港銀行的利率長期被迫跟隨美國銀行維持低位,令人爭相要樓唔要錢。香港的低息環境、低匯率,亦引來國際投資者來港覓食,國外熱 錢、中國投資移民、香港人要樓唔要錢,三大因素把樓價持續挾高,過去一年樓價飆升近兩成。金融管理局總裁陳德霖亦擔心:「我們有需要防範過分信貸有可能引 發資產價格泡沫,以致影響銀行及金融穩定的風險。」資產泡沫雖然已經形成,但短期內仍未見會大幅下跌,低息及低港匯仍然會持續一段時間。大福證券研究部主 管麥德光說:「歐美復甦唔會在半年內出現,要繼續觀望,最快亦要下年第一季先會有機會加息。」

地產股有力追

蘇格蘭皇家銀行亞太區研究部主管吳嘉俊指,過往地產股都較樓價行得快,往往地產股見頂見底後,一個月左右才到樓價跟隨見頂見底。但自從金融海嘯後,兩者開 始「脫鈎」,恒生地產指數在二萬四千點至三萬點上上落落,但反映二手樓價的中原城市指數卻不斷向上,「咁係因為資金亂咁炒。以往會先升藍籌地產股,再二、 三線咁炒落去。但今年七月卻先炒二線地產股,九月炒細價嘅,呢排就狂升藍籌地產股,已經無pattern可言。所以地產股好波動,唔似樓價係咁升!」而樓 價除了因資金無出路狂炒,亦因息口極低而未見調整。

大福證券研究部主管麥德光則認為,一線地產股仍然有力追落後:「睇番地產股嘅收益率有百分之二左右,比銀行利率高,而且計埋deferred tax(遞延稅項)嘅影響,以新鴻基地產為例,PB(市賬率)大概一點五三,以往可以升至一點五。而家樓價不停升,地產股價未完全反映呢樣嘢,仲有兩成左 右嘅上升空間。其中,我最睇好有discount(股價比每股淨值低)嘅會德豐,目標價三十五蚊。」


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新盤較勁 御金.國峯 VS 昇御門

2012-1-5  NM




發展商急散貨還是惜售,向來是樓 市前景的重要訊號。

信置(0083)牽頭的大角咀御金‧國峯,聖誕前夕取得售樓紙,即晚極速上載樓書,緊接着平安夜更即時開放示範單位,又以貼二手價開價,趕搭二○一一年樓 市尾班車之心,昭然若揭。

上週五,發展商更不理假日氣氛濃厚,打鐵趁熱,嗱嗱臨推出樓盤發售。挾廣深港高鐵站之勢,大批西九內地業主落疊,首三日賣出及預留合計已近三百伙,信置極 速吸金三十七億元。

以信德(0242)為首的紅磡昇御門卻擺出皇帝女唔憂嫁的態度,派價單超過半個月,仍一再強調要農曆年後才賣樓;面對御金‧國峯來勢洶洶,信德銷售部總監 梁焯鏗更索性放假,一於你急我唔急。兩盤資料大比併

定價二手價VS麵包價

御金‧國峯的首批五十個單位於上週二派出,首批平均呎價僅一萬三千六百八十八元,明顯低於市場預期的一萬五千元以上;計及即供可減百分之五,平均呎價只約 一萬三千元,與九龍站首個屋苑現時樓齡已十一年的漾日居相若。居於漾日居的黃先生,上週五陪內地朋友到御金‧國峯揀樓,「我對西九龍的樓價好熟,新盤價開 到十年樓嘅價錢,你話點會跌,跌得去邊?」他的朋友最終以約一千九百萬元買了個千二方呎單位。由於定價比九龍站大部分二手屋苑還要低,所以御金‧國峯首日 的銷情已熱爆,售樓處全日逼滿客,當中不少是已在西九置業的內地客,如來自北京的徐小姐,她滿有信心地說:「西九龍未來有高鐵,又有文化區,全世界樓價 跌,這裡不會。」御金‧國峯的去貨速度,遠超發展商預期,開售前,發展商僅分兩批價單,打算每日賣五十伙,怎料首日開盤,價單上的單位售罄後,更獲近二百 伙預留。惟其如此,發展商截至本週一分五批加推的三百七十一伙,亦不敢大幅加價,加幅僅約百分之五。那邊廂昇御門卻吊高來賣,有份擬定樓價的新地 (0016)代理執行董事周國賢向傳媒強調,過去一年,紅磡及何文田賣出的地皮每平方呎樓面地價已高達九千至一萬二千元,所以昇御門的「麵包」價,不可能 低於「麵粉」。昇御門早在十二月中,已派出涉及五十一伙的首批價單,平均呎價達一萬六千一百一十八元,紅磡區內只有前臨一百八十度海景的海名軒才有如斯叫 座力;而且該批單位全數一千六百多呎以上,入場費要二千二百三十六萬九千元,發展商更信心十足只提供建築期付款辦法,即樓價劃一全無折扣。上週三,御金‧ 國峯開價後,昇御門突然發出第二張價單,平均呎價不足一萬二千元,然而,涉及的十一伙卻全位處低層兼入場價要一千三百萬元以上,比對御金‧國峯的開放式單 位入場費低至五百多萬元,可說毫無吸引力。

交通高鐵守三年VS沙中綫等六年

御金‧國峯位於九龍站與奧運站之間,但最直截了當還是「渡船街八文樓前面」。由於該處屬全新發展區,所以現時無公共交通工具可以直達。物業靠近未來廣深港 高鐵站,按該盤樓書內的位置規劃圖,則未見有任何天橋貫通物業與高鐵站之間。物業將於今年底落成,但高鐵最快要一五年年中才通車,即住戶最少要多等三年, 才可以真正享受到「拉近與內地距離」這個樓盤最大賣點。按現時規劃,物業望南的變數相對較大,距離最近的「八文樓」由於業權極為分散,所以成功收購重建難 於三、五年之間發生,而在「八文樓」後面的柯士甸站及未來的高鐵站上蓋,則分別會建住宅及規模相等於兩幢環球貿易廣場(ICC)的商業項目。御金‧國峯以 北及西的地皮,則劃為政府用地。昇御門同樣硬銷鐵路,不過分量就不及高鐵,僅是本地化的何文田站,由昇御門步行過漆咸道北,經北拱街轉到信用街,再經佛光 街行到何文田站,步程要七分鐘。不過,作為觀塘延線及沙中線交匯站的何文田站,同樣要多守三年才落成。而且,一五年落成的部分,只限於觀塘延線,可以直通 過海的沙中線要等到一八年才落成,即前後要等六年,何文田站的交通樞紐作用才得以全面發揮。幸而物業樓下亦有十五條過海及通往各區的巴士線行走,交通方面 肯定較御金‧國峯優勝。

環境繞路返歸VS嘈音擾民

雖說御金‧國峯食正高鐵概念,然而,高鐵最快要一五年年中才通車,即樓盤今年底交樓入伙時,儼如孤島,住戶返歸仍要繞路。購入首批單位的于小姐就坦言, 「預咗要守幾年,幸好我喺ICC返工。」她表示,曾由九龍站商場圓方開始計時,經天橋駁到渡船街,再經馬路到「新居」,需時十多分鐘。事實上,記者由圓方 行到九龍站月台快則亦要四分鐘,加上東涌線的班次較疏,要過一海之隔的香港站,預半小時只是剛好而已。若然選擇較傳統的觀塘線油麻地站,又或是想到彌敦道 搭巴士,則要先由經渡船街的行人隧道,到駿發花園再沿眾坊街走,上週四下午未到下班時分,記者便用了十二分鐘由御金‧國峯行到彌敦道,走到油麻地站則要再 多用五分鐘。除了出入吊腳,四周地盤施工進行得如火如荼,沙塵滾滾的日子,相信亦要多忍三年。不過要數沙塵滾滾,昇御門應「更勝一籌」,皆因漆咸道北每日 車流量超過十萬架次。住在昇御門對面萬高花園大廈的業主蕭女士說:「日日都要抹塵,偷懶一日都唔得,地下窗邊都會有黑色細細粒嘅塵,其實應該係汽車排出嚟 嘅污染物。我哋呢邊高少少已經好啲,嗰個新盤企正响馬路邊,實仲大塵!」除了日日要抹塵,蕭女士還大爆,漆咸道北的噪音亦相當擾民,「好在我住向內街單 位,耐唔耐先會聽到塞車嘅響按聲,不過有時半夜啲非法賽車聲就特別響。」昇御門更貼靠東九龍走廊下斜的尾段,相信最貼近馬路的一座中低層C、D及E室最受 影響。

御金‧國峯豪花千萬實景化妝

現時御金‧國峯四周都是高鐵站地盤,交通、景觀、配套都是賣「期貨」,發展商去年就豪花千萬,免費為有四十一年歷史的文昌及文蔚樓髹外牆、拆僭建,粉飾實 景。發展商肯幫人免費「化靚個妝」,事關御金‧國峯向南的單位對正俗稱「八文樓」的文華新村;而中國人最愛就是向南樓,為求賣得好價,牽頭的信和前年已主 動去信文昌及文蔚樓業主立案法團,拋出三個翻新外牆方案,其中兩個方案涉及重鋪外牆紙皮石,每戶都要夾一至兩萬元。但最終業主們揀了一蚊都不用付最便宜又 最簡單的外牆髹油工程,工程所需的約一千一百萬元,全由發展商支付。記者現場所見,文昌及文蔚樓外牆尚算新淨,未見有剝落,不過文昌樓側邊則有一個垃圾收 集站,幸好該處的臭味亦不算太厲害,只是御金‧國峯向南單位的住戶見到難免有點殺風景。

用料鬥名牌打成平手

兩個樓盤雙雙以廚廁配套吸客,互相交鋒;隨樓附送的廚廁設備,各自標榜德國、意大利等歐洲牌子。記者於是抽出兩盤面積約一千二百呎的三房單位,依照樓書所 列的廚廁用品資料,走到灣仔駱克道一帶的廚廁用品店格價,發現大部分牌子都有得賣。廚房方面,御金‧國峯及昇御門分別採用德國Poggenpohl及 Leicht牌廚櫃以迎合大陸買家愛「來路貨」心態;而煮食爐、微波爐等廚房常用電器,兩盤同樣兼備,各自採用德國Gaggenau及Miele牌子,論 名牌及價錢,算打個和。不過,室內設計公司店員黎小姐提醒︰「Miele嘅黑玻璃面設計好受用家歡迎,但兩隻牌子電器維修有時要等好耐,因為遇着零件缺 貨,要從外國訂返嚟。」黎小姐又指,兩個牌子的保養費一樣貴。信和另一樓盤萬景峯亦選用Gaggenau電器,有住戶在大廈討論區留言大呻,煮食爐換煤氣 喉,一條要千多元,維修抽油煙機風扇花了二千四百元。黎小姐幫記者計數,要添置樓書上有的廚房電器,兩個品牌零售價約十二、三萬元。但買家要注意,御金‧ 國峯的洗衣乾衣機及昇御門的雪櫃改用價錢平一截的西門子,前者另包液晶體電視及分體空調機。至於浴室設備,兩盤亦大打歐洲品牌,然而「來路貨」雖然矜貴, 以凸顯樓盤尊貴,但部分牌子香港較少人用,業主日後更換配件十分困難。以坐廁為例,兩樓盤用的德國牌子Villerory & Boch及Duravit,記者去了五、六間廁所潔具店才找到,發現擺出來的款式較其他牌子少,店員杜先生說:「唔好純粹追求名牌,佢哋賣點只係德國做。 唔係買完裝完就無事,係怕保養麻煩。好似廁所板呢啲消耗品,未必間間都有Duravit嘅原裝配件,壞咗驚你唔知去邊度搵,分分鐘換塊廁板貴過買新馬 桶。」

昇御門公務員樓死結廿年解

昇御門前身為漆咸大廈,是第一代公務員合作社物業。半個多世紀前,這類物業的業權由合作社持有,要重建起碼要得到七成半合作社社員同意,才可以透過解散合 作社來進行。而漆咸大廈與西半山寶翠園前身的西環政府高級公務員宿舍,本屬同一個合作社,早在一九八九年已有發展商有意收購重建,惟漆咸大廈的住戶一直對 收購價不滿,事件拖拉至九五年,信德終成功將合作社解散,並引入新地、新世界(0017)及廖創興企業(0194),率先發展為寶翠園。漆咸大廈的收購工 作,延至寶翠園○四年落成入伙仍尚未完結。記者找到唯一索價千萬的「釘戶」戴澤良,他如今已擇居在中半山花園臺,在電話講起陳年往事,說得興奮:「我還有 一支說是李嘉誠所贈的金筆在手,當年長實(0001)提出補錢加換黃埔花園單位,只係後來八九年六四後就無下文。」據戴氏憶述,父親是中低級公務員,五六 年漆咸大廈落成,一家人便居於上址,「記得當年每月要『供』一百五十多元,『供』滿廿年,四萬蚊都唔夠。」長實提收購時,戴家早就供滿樓。九十年代信德開 始與合作社洽談,戴說:「賭王何鴻燊為表誠意更加同社員同枱食飯!不過食飯都無用,西環八百呎單位出價八百萬,漆咸大廈就只得四百萬,所以大部分業主都覺 得唔公平、唔肯賣。」戴澤良一再強調自己不是刻意落釘,「我大學畢業後就搬走了,後來父親過世,就轉名到母親名下,她一直都住在那兒,後來才再轉到我名 下,一直我都沒參與這宗收購,直至○五年發展商申請強拍,我見大家最終都係要賣,我就賣囉,對於發展商的出價我好滿意、無投訴。」

 


新盤 較勁 禦金 VS 昇禦 禦門
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新盤尚悅別有「洞」天

2012-10-25  NM



由發展商恒基與新世界發展、達二千五百八十伙的元朗大棠新盤尚悅,以外形似凱旋門為綽頭,配合「喜悅的上車盤」這宣傳口號,上週五以「喜悅價」每呎七千二百多元發售。綜觀元朗二手樓呎價,此價已非「喜悅」;而樓盤中原來還有六個窿!

發展商當初收樓時,地盤範圍內有六處地方未能收下,結果令尚悅與其中的村屋「融為一體」。屋苑還要開放三條通道讓村民出出入入,猶如無掩雞籠。再打開樓書 一看,還有不少魔鬼細節,不但揭示附近有化糞池,絕大部分單位的廚房是開放式,住戶竟因此要額外多付管理費。買樓唔同揀棵菜,上車買家不要盲搶樓!魔鬼細 節一:樓盤六個窿

記者翻開尚悅一百二十頁的樓書,發現在尚悅樓盤內,竟有六個非尚悅範圍的窿,這些窿窿,被樓盤重重包圍,且「窿」數之多,實為新盤罕見。記者到樓盤實地視 察,驚見一座座興建中的住宅,環抱着一間間小村屋。記者在尚悅第一、十一及十二座中間,找到第一個窿主。這一家姓陳,只見一百歲的陳伯在屋外緩緩散步,兒 子陳連有就和親人在戶外打麻雀,在地盤中猶如火舞黃沙:「打幾圈就成手都係沙塵。」

據知,發展商在○三年起透過駁腳經紀在村內收地,本屬收購範圍內的陳宅,卻未被收下,原來當中有段古。陳連有說,鄰居在○三年以一千五百萬元出售佔地六千 呎的村屋,他們的佔地四千呎,故託村內人向駁腳開價千二萬。豈料一星期後陳連有接到一個無來電顯示的電話:「佢問我九百萬賣唔賣,咁少錢,我哋梗係唔 賣!」可惜蘇州過後無艇搭,此後再無人問價;據知情人士透露:「當年的大旗嶺村村長薛漢明,自己有兩間村屋,放大條數叫經紀收,陳氏有見及此亦開價千二 萬,但最後薛漢明只是收一千萬。」發展商眼見有人出價較低故先收,陳連有頓變獅子開大口的釘子戶,結果恒基更索性不收,讓陳宅置身於尚悅當中。

自尚悅動工後,陳氏一家每日擔驚受怕。陳太指着第一、二座的凱旋拱門道:「以前都冇咁扯風o架!上次十號風球飛晒地盤啲木板落嚟,差啲打中我老爺。」由於 他們的村屋緊貼地盤,距離不足一米,屋內的牆壁和石屎地自地盤打樁便出現一道道裂痕,現任大旗嶺村村長黃柏仁多次協助陳氏向發展商索償。

半開放式屋苑

記者走到位於第九座與第十座中間的第二個窿,村屋內住的是鄧婆婆,她仍用傳統爐灶煮飯,略帶鄉音說:「我老公喺呢度由出世住到死!梗係唔賣。」在發展商眼 中,鄧婆婆的村屋不在地盤主要通道,顯然無收購價值,「成日都有啲鐵片、木板吹落嚟!」這村屋的圍牆幾乎與地盤圍牆零距離,發展商只「施捨」了一條狹窄的 通路讓她出入,當還她一條生路。另外的窿還住有薛婆婆一家,按樓書顯示,發展商將屋苑的垃圾房,置於薛家村屋旁,向她送了「一份大禮」。站在薛家村屋天 台,伸手便可向正在樓盤平台工作的地盤工人打招呼。若住在第二、三、十一座低層兼望內園景的住戶,站出露台,便可望到四周村民晾曬的衫褲;另外的窿分別是 荒廢的果園及村屋等,低層住戶須安裝防蚊網。據樓書內附的政府租契條款訂明,上述的村民及其訪客,有權穿越樓盤的通道往返村屋,其中主要為三條車路和行人 道,意味屋苑將呈半開放式,非尚悅的住戶亦可自由進出。而尚悅第一座G、H單位旁邊,按樓書的地契特別條款顯示,竟然有一個凸出的化糞池!該化糞池建在一 間村屋內,附近村民對內裡情況亦不清楚,發展商刻意在地契列明此點,就是怕臭氣熏天時,住戶會以不知情名義,提出反對或索償。

魔鬼細節二:開放式廚房 炒唔到菜

尚悅標榜上車盤,近八成即二千零八十伙單位皆為兩房設計。由於多為四百九十呎至六百呎細單位,故樓盤近一半單位的廚房都是開放式設計,但廚房面積細得僅容 得下一至兩人站立。根據樓書,這類廚房「附贈」消防系統裝置,包括消防花灑、滅火筒、複合式感應偵測器等等。住戶為此要比其他住戶多付每呎$0.03的管 理費,即每月共$2.23。廚房內的天花有感應偵測器,那如何煮食?記者就此以睇樓客身份,向發展商查詢,一名職員表示:「廚房嘅感應器,係感應熱能嘅, 又唔會話有煙就響嘅。而個滅火筒,每年要俾消防上嚟驗一次,住戶自行約見,唔驗就違規。」不單保養麻煩,維修及更換滅火筒的費用更要由住戶自行承擔。由於 天花設熱能感應器及花灑,住戶難以在家中炒菜煲飯,還可能煮一個公仔麵亦要「冚煲蓋」。

魔鬼細節三:交通似近還遠

發展商及地產代理,均以「交通便利」硬銷尚悅,號稱步行五分鐘便到元朗市中心。但經記者三番四次測試,以正常步速至少需時十至十五分鐘才可由尚悅身處的十 八鄉路到達元朗大馬路,沿途皆「無瓦遮頭」。發展商更以「毗鄰元朗西鐵站、乘坐西鐵到香港站只需三十八分鐘」作樓盤賣點,然而由屋苑步行,至少要二十分鐘 才到西鐵站,而乘坐巴士K66或小巴73亦要五至十分鐘車程,單計這些時間已無可能在三十八分鐘內到中環。屋苑對面只有一個巴士站,可乘搭巴士968往中 環上班,但該站僅提供三班七點至八點內開出的晨早特別線,過馬路還要小心在十八鄉路出入的大貨車。至於駕車人士要出市區當然較方便,但屋苑只提供四百五十 七個車位,即只有五分之一戶有位泊車。一名睇樓客謝先生表示:「冇車位點得呀,又唔近西鐵站,即刻唔使考慮啦!」就算幸運買到車位,由元朗可用三十分鐘經 大欖隧道及西隧出中環,但隧道費單程便合共要花八十大元,一日來回就足足要一百六十元,可謂用錢才能買到時間!而尚悅周圍並無任何便利店或超級市場,僅得 一間士多和食堂提供午餐小食。附近的村民和地盤工人也常常在此打躉歎茶,甚有鄉土風味;居民搜購日用品或深夜想食消夜時,便要徒步到大馬路解決。

魔鬼細節四:開價嗌平實貴

尚悅首批單位,平均呎價七千二百二十八元,發展商多次指乃「貼市價」及「喜悅價」,截至週二黃昏,已一連數日先後推售五次。細看五張價單,兩房單位入場費 只需三百四十一萬元,以即供九五折計算,更可低至三百二十三萬元,便可購入一個低層、四百九十二呎的單位;價單上最低呎價單位六千四百九十八元,面積五百 九十八呎。表面上不同單位各有筍位,實際上尚悅的開價比同區二手樓高出二至三成。毗鄰近十年樓齡的二手樓、同樣由恒基及新世界發展的蝶翠峰,與尚悅的配套 及交通相同,但其平均呎價只是四千五百七十二元,尚悅的呎價足足高出近三成半!現時居於元朗的鄧氏夫婦,於上週六到位於尖沙咀美麗華商場的售樓處看過示範 單位後,便耍手擰頭道:「尚悅唔係豪宅而係高級村屋囉,雖然好開揚,但唔近西鐵站,點睇都係YOHO Town抵啲,新地嘅用料又好喎!」YOHO Town位於元朗西鐵站附近,不但處於元朗市中心,交通方便,配套較為完善,未來有大型商場YOHO Mall落成。YOHO Town一期樓齡八年,現時平均呎價六千三百三十一元,較尚悅平。未來元朗還有新地的爾巒、YOHO Town三期、及下攸田項目等,共有三千六百多個單位供應,選擇多的是。

新盤 盤尚 尚悅 悅別 別有
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新盤閃撻潮

2013-09-25  NM  
 

 

過去新盤有撻訂,大都因為上會期間樓市波動,睇淡前景而告吹。但近月卻出現一個怪現象,大量新盤「一買即撻」。例如長實上月推出的大窩口昇柏山,單日賣出二百伙,但事隔一個星期,即有五單撻訂浮面。

本刊統計所得,這三個月原來已先後出現三十六伙撻訂,牽涉達十一個新盤。這場史上最強「閃撻」,演得最激烈的新盤,是土瓜灣港圖灣,有達十個單位閃撻,當中更有一單蝕逾二百萬元的撻訂慘案!追尋原因,原來拜曾俊華及陳德霖所賜。

撻重災區、至今共錄十宗撻訂的港圖灣,當中九宗,在政府的「一手住宅物業銷售資訊網」中,顯示為「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」,意即簽下臨約後撻訂,最終被發展商沒收樓價百分之五的訂金。而剩餘的一個撻訂單位,是面積八百九十方呎的二十一樓C室,買家在今年六月尾,以一千四百六十多萬元向發展商嘉里購入。此後買家一直按照交易程序,簽下正式買賣合約,直至今個月三號。

撻唔撻矛盾對決

銷售資訊網資料顯示,當日這單位突然終止交易;而此前該買家已分三期、共付樓價百分之十五,即近二百二十萬元訂金!根據土地註冊處資料顯示,買家是Irene,報住新都城。上週本刊記者到上址找她查詢,她不在而其母親忍不住大呻:「唉!損失慘重呀!當年(二千年)買呢度(新都城單位)時,佢有份供嘛,咪加埋佢個名!」經「重組案情」,原來兩母女一直以為,購入港圖灣單位是Irene的第一層樓,於是以「上車客」身份計算稅項及供樓負擔,「完全忘記」Irene亦是新都城單位的業權持有人,亦即並非「上車客」,而是「投資者」。其母遺憾說:「原來當佢係買第二層樓,要俾雙倍稅呀。去到好後期至知,最後計過條數,撻訂都無咁傷。」根據政府辣招及金管局最新指引,Irene所購的港圖灣單位,屬一千萬或以上物業,按揭成數上限為五成,即單是首期便要七百三十多萬元,再加上要付雙倍印花稅(DSD),約一百一十萬元,若她堅持要完成交易,共需要八百四十三萬元現金。而她們當初預算,相信只是預備了三成首期,即四百四十萬,加上百分之三點七五的舊印花稅稅率,約五十五萬,即合共四百九十五萬元。兩者相差達三百四十八萬!究竟是想方法再搵三百多萬上會,還是撻訂損失二百多萬?撻與唔撻,經過多日矛盾對決,Irene最終選擇撻訂。

陳德霖仲辣

Irene母親重申,買樓時經紀並無提及相關稅項,她呻道:「老人家老咗,自然想留啲嘢俾後生,所以加佢個名。佢老公又錫佢,話新樓只落佢個名都得。政府仲話鼓勵年輕人置業,整埋啲咁嘅稅,咪又係阻住啲後生買樓!」她最後輕嘆說:「其實我私底下問過銀行,按揭都未必批。」事實上,自陳德霖○九年十月出任金管局總裁後,金管局便積極向銀行發出指引,透過收緊按揭上限等措施來左右樓市,市場人士對此一直詬病。陳德霖上任至今四年,已出手六次改變按揭指引,比起政府只出三次辣招還要多。而且,金管局的限制往往比政府更夭中買家要害,如一○年九月,即政府首次推出特別印花稅前兩個月,他與財爺曾俊華來個「三招十四式」,為買樓人士設下壓力測試一關,要求銀行在按揭利息上加兩釐,來測試買家承受風險能力,覆蓋全面,將用家及投資者一網打盡。而○九年十月起不斷收緊的按揭上限,更成為買家「陷阱」。市場傳言,近月新盤連環撻訂,都因上不到會所致;本刊總結,買樓上會有四大陷阱。

陷阱1按揭成數「假上限」

三不五時修改的按揭上限,令市場甚為混亂,市傳昇柏山撻訂買家的死因,是以為所購入的約五百萬元單位,可借足九成按揭,但其實在今年二月,金管局已將可借足九成按揭的物業金額,由六百萬元下調至四百萬。更甚者,是金管局還在按揭成數上限中,再加插貸款額上限,令人迷亂。例如金管局指引指,七百萬元至一千萬物業,可借出六成按揭,但卻設貸款額上限五百萬元。中原按揭董事總經理王美鳳舉例:「買了九百五十萬元樓的買家,按指引可造六成按揭,即借到五百七十萬元,但根據貸款金額上限,卻最多只可借五百萬元,那額外的七十萬元,買家就要再諗計。不少換樓客就是被那幾十萬棘實。」

陷阱2「債務」可加可減

另一個陷阱,是所謂的「供款開支」,不少人以為只要供款佔收入少於五成,亦即月入兩萬但攞一萬元供樓,搵銀行上會「話咁易」。但其實銀行批核按揭時,還會計入當事人債務;要將此「加埋」每月供樓款項,才用來計算供款額與收入比率(Debt-to-Income Ratio),並不得多於五成。問題在於,所謂「債務」,由銀行自行釐定。供車開支固然是債、每季還一次的學生貸款亦是、稅貸當然走唔甩,還有手機、電視、電腦等各式各樣「唔多覺眼」的分期付款,通通都是債務。部分批核較嚴謹的銀行,甚至會把保險月費亦計算在內。假設買家月入兩萬,他每月還要花四千元供車,又有二千元供儲蓄保險,若他想申請按揭,則銀行只會計算他每月最多只能供四千元;銀行有權因斷供風險太大,而不批出貸款。

蝦碌撻訂蝕200萬

陷阱3做人擔保銀行落閘

有單有據的債務要計還容易,若然做了擔保人,分分鐘「被」計入債項。銀行業人士指,由於為別人借貸作擔保,屬「或許負債」,所以部分銀行會把相關擔保借款,視作按揭申請人的欠債。「即係你幫人擔保一百萬,就算嗰一百萬擺喺銀行未郁過,都當嚿錢係你借,同已經用晒!」如按揭申請人有與他人聯名貸款的記錄,則本地銀行會「體貼地」為申請人作最壞打算,假設申請人將要獨力承擔該筆借貸。「即是你同人聯名借一百萬,嚴嘅銀行唔會當你只負責其中一半信貸額,而會當你獨自借晒一百萬,幫你諗晒最worst會係點。」若貸款申請人是為手上第二個物業申請按揭,他第一個物業則須再做壓力測試。「最極端情況,如果你只係名義上有百分之一業權,但銀行覺得你風險高,都可以當你要負責埋其餘九成九嘅供款。」現時有多項物業的投資者,會找來家中無樓在手的老老嫩嫩,代為申請,再由自己簽擔保,以圖突破辣招「金剛箍」。經常處理樓契的鍾卓成律師就說:「依家上嚟搞樓契嘅一係學生哥,一係戙住枴杖嘅。有時真係諗,做完樓契使唔使幫佢搞埋遺囑!」

陷阱4壓力測試致命擊

金管局在三年前推出壓力測試,旨在計算按揭申請人在市況逆轉時的負擔能力,從而減低銀行所承受風險。今年二月,金管局將測試力度加壓,按揭息口由假設加兩釐,變為加到三釐。經計算,供款能力較三年前出招時,大減三成。此一招數,大部分買家都懵然不知。以當事人月入兩萬五千元為例,想買四百萬元樓,首期三成,並分二十五年攤還計,未有壓力測試前,供款佔收入比率是四成九,並未踩界,可成功搵銀行上車;然而,在加入三釐的壓力測試下,當事人的供款佔收入比率便提升至六成七。按金管局指引,壓力測試下的供款額與收入比率,不得多於六成;過了「死線」,要批出按揭的機會亦宣告「死亡」。現時金管局的花招多而複雜,樓市辣招又不撤,再加上美國加息機會趨升,似乎買家要攞定計算機,計好數才買樓,免得再現無辜撻訂蝕錢的重大「寃情」!

樓按謬誤睇真啲

謬誤:「買樓預足30%首期,就已經無甩拖啦!」真相:雖然根據金管局的指引,$700萬或以下的物業可借足70%,但原來貸款額上限定在$420萬,即是只有$600萬或以下的樓,才真正做到借足70%。計首期,應睇真啲金額「上限」。謬誤:「供款只要少於收入的50%,實批無黐牙啦。」真相:這50%,其實還要計及其他債務,包括學生貸款、供車、稅貸等等的分期付款,部分嚴謹的銀行,甚至會將供保險的月費計算在內。這些債務開支連同供款一併除以每月收入計算,令供款額與收入比率隨時超出五成的上限。謬誤:「做擔保人、聯名借錢,及持有部分業權的供款物業,都唔係真正負債啫。」真相:銀行最嚴謹的風險評估,可將為別人借貸作擔保的款項、整筆聯名借貸,及整批每月供款,都視為債務,使供款額與收入比率大大拉高,最終銀行有權不批按揭。謬誤:「我計晒無其他債務,供款佔收入50%,實無風險啦。」真相:自金管局2010年推出壓力測試指引後,已無這支歌仔唱。今年2月加壓後,將壓力測試的利息計算,由2釐加至3釐,供款能力比3年前大減三成。

新盤 盤閃 閃撻 撻潮
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新盤劈租5成

2013-10-24  NM
 
 

 

以往的「包租公」,揸住三、五釐回報,是為「印印腳」、唔使憂的象徵;但今時今日新樓的包租公,卻一片血肉橫飛。

自樓市因辣招陷入癱瘓後,賣不出單位的業主,短炒變長揸;想租得出?唯有:「劈」!單幢新盤,最是刀光劍影。在灣仔的恒基(12)單幢樓「尚匯」,一個實用面積三百多呎單位,當年售價過千萬元,今日租金跌如無底深潭。「強國」業主見放租三個月無回音,更親身到港陪睇樓。同類單位叫租三萬八,記者放蛇劈到兩萬,照殺!記者找出四個「籮底租盤」,見證業主擒高爬低,瞓身力銷,嘆為觀止。灣仔「尚匯」狠劈一半

位於告士打道的尚匯,位置尷尬,在灣仔與銅鑼灣中間;不近銅鑼灣港鐵站,行去灣仔站亦遠。不過恒基一一年賣樓時以「豪宅」包裝,不但享有維港海景及酒店式管理,更緊貼潮流,住客可用app遙控家居燈光、空調及窗簾等。「不一樣」的配套,令價錢也貴得「不一樣」,一個實用面積三百三十九呎的細單位,入場費一千多萬元。當年推售樓花,發展商主攻內地豪客,更率先安排他們來港參觀示範單位,首日推過百伙近全數售罄,買家有歌手王菀之、「玩具大王」鄭躬洪、地監局主席陳韻雲等,大家仍在坐貨。剛入伙四個月,細單位一律叫租三萬八,事實又係點?

記者以租客身份,向地產經紀表明搵尚匯細單位,不到半小時,經紀已急急回call,指一名內地業主叫租三萬,比其他單位叫租已低兩成,尚有下調空間。甫到達地產代理鋪,那名束平頭裝、穿粉紅色恤衫兼揹着斜揹袋的業主,早已恭候:「我有點事在香港辦,順便來看看單位出租情況。你好,我姓甄,甄子丹的甄。」從事投資的甄先生來自上海,兩年多前透過置業成為香港投資移民,他掏出身份證來興奮地說:「看,還不是永久(居民)的,要再過四年多吧!」甄先生如經紀上身,從地產鋪走到單位的短短數分鐘,已狂銷單位。他指着大街的舊樓說:「租這種房子,看不到海景,感覺差一點。」經過酒店Mira Moon時,又說:「尚匯與這酒店都是美麗華管理。是五星級的管理。」

力銷「貼身」家具

走進其低層B單位,他一馬當先走到環保露台前說:「這幢(前方是港燈變電站)會拆的,看到運動場吧!那個就不會拆掉,還可以看到煙花海景。」在開放式廚房內,他力銷「智能」裝備。他先瞄瞄矮小的記者,再摸摸放於高位的微波爐:「你(這高度)會有點吃力,但它是智能的,按個鈕就可以降下來。」企圖說服記者租下,他離開單位前,不忘再「sell」:「如你出門發現燈未關掉,一按那個鍵,除了冰箱,一切電源全都關掉﹗」甄先生將單位數到「天上有,地下無」,但開價卻比其他業主現實。委託代理出租時,本要求收租三萬二千元,後降至三萬元。記者一早已向經紀表示三萬元租金太貴,要求「有幾低劈幾低」,以為業主會「縮沙」,經紀卻私下興奮跟記者說:「我哋本身預由二萬五開始同業主傾,點知同佢(業主)講有實客,佢就一口價兩萬蚊!」甄先生更不停催促記者簽約,「咱們簽合同,三日內起租。鑰匙可以先給你,不要再還價了!」記者再要求劈至一萬八千,他才耍手擰頭,堅持兩萬元全包。為求盡快落實租約,甄先生更同意「毋須落訂」。經紀亦忍不住說:「佢做緊蝕本生意!」

回報一釐九月收萬六

劈價過程比記者想像中「爽脆」,甄先生坦言:「大陸的東西,你吃什麼都不安全。大陸人錢很多的去美國,有點錢的就去香港。」甄先生早已購入凱旋門及港景峯,他指買入尚匯這個單位是有點衝動,他擺出游自由式的姿勢說:「老實說,我當初被那個游泳池吸引了!在四十一樓(其實在四十三樓),是港島最高的游泳池,你可看着維港海景游泳!朋友跟我說:『港島才是真正的香港』,當時腦袋熱了,樓書跟現場(示範單位)做得太好!」甄先生當時以一千零三十四萬元買入單位,出租扣除所有費用,包括每呎高達四元八毫二的管理費,實質回報只有一點九釐,較放在銀行做人民幣定存更低!他不禁說:「兩千多元管理費,加差餉一千多元,到我手上,每月一萬六千元不到。」尚匯共有一百七十多個單位,放租中的有八十個,業主競爭力自然低,上月便有同類型單位,以一萬八千元低價租出。有辣招一日,租金仍可再尋底。而那個甄先生極度嚮往的四十三樓恒溫泳池,原來仍未獲食環署批牌,享用無期。

筲箕灣譽都一小時劈三口價

來到港島東區,由新地(16)發展的筲箕灣單幢樓i‧UniQ譽都,兩年前開售時主打二百多呎studio flat,吸引單身金融客。當時平均實用呎價一萬八千元,貴同區二手樓三成,已叫市場嘩然。開售首天幾乎一Q清袋,買家大多為投資者,一心希望在通脹升溫下,買磚頭保值。長達兩年的樓花期終於過去,本月收樓日子終到;在投資者眼前的,卻是慘不忍睹的現實。該項目有一百一十七個單位,已有六十多個租盤,但至今只有五張租約咁大把!記者向該區經紀表示,有意租實用面積二百九十七呎單位。經紀帶記者參觀中層D室,雖然客廳和睡房小得可憐,只有一塊薄薄的牆隔着,但從單位可望到山景,尚算開揚,記者要求由一萬五千元減至一萬四千元,經紀指最平只做到一萬四千三百。記者離開並走到另一代理行,原來業主在這短短時間,已心慌起來。記者再問經紀同一單位租金,地產代理半掩着嘴,跟記者笑說:「你問得啱,其實好多人買咗(譽都)都


下半年可供推售部分新盤 (5 July 2008)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)


香港新盤也有去庫存壓力 投行稱樓價還將大跌40%

來源: http://www.yicai.com/news/5011644.html

昔日,香港尖沙嘴海港城是遊客常到的購物中心,而現在,海港城則成為地產中介的天下,隨著香港樓市的持續不景氣,地產中介為搶到一杯羹,不少還在公眾場合為搶客大打出手。

近日,香港會德豐地產在將軍澳有一個名為“Savannah”的樓盤已經開售,並在海港城港威商場開放示範單位給公眾參觀,第一財經記者在海港城發現,商場內的地產中介多過購物的遊客,每位地產中介都虎視眈眈地打量著每位路過的人流,不惜放過任何一個機會,有兩位地產中介為了向記者介紹樓盤,甚至起了肢體沖突,還有地產中介為搶客與商城保安起沖突,海港城突然變得氣氛緊張。

網絡資料圖

新樓盤庫存壓力大

由於樓市轉差,香港新樓盤的競爭關系遠遠不止於此,根據香港地政總署公布的最新數據,4月有接近3900個單位預售樓花(期房)同意書,創下了13年半的新高。不過,這樣的供應量卻遠遠大於需求量,去庫存的壓力非常大。

在樓市看跌的情況下,不少投資者都捂緊錢袋。今年首4個月一手樓盤的銷售大約只有2800套,同比減少超過一半,而截至今年第一季,樓花及現樓貨尾盤增加至9408套,同比增加一倍,而同期正在建築中仍未售出的新房增加了1.2萬套,累積升至6.5萬套的歷史新高,反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度。

根據土地註冊處最新數據顯示,4月份香港住宅物業註冊有4820宗,環比增加84.5%,其中一手私人樓宇註冊達1274宗,環比增加了一倍。表面上看上去增長確實不俗,但在4月份有3900個單位申請預售樓花同意書的情況下,以4月份的一手住宅成交量1274宗遠遠不夠達到3900的量,意味著接下來的形勢將非常嚴峻,減價潮一觸即發。

有分析人士指出,由於香港發展商也看淡後市,所以大家趁樓價還未下跌得很嚴重的時候,盡快甩賣庫存,很可能會造成新樓盤的“踩踏”事件,造成惡性競爭。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,在買家市場下,準買家對價格的敏感度非常高,新盤如果要搶二手客源,開價可能會略低於二手價格。

嘉里建設執行董事朱葉培在公開場合承認,一手期房的數量上升,新盤之間一定有競爭,不過目前還沒有出現惡性競爭的情況出現。

而已經有不少二手房頂不住一手期房同步推出的壓力,在新盤一開盤後馬上降價。會德豐在將軍澳推出的“Savannah”首張價單顯示,平均每平方尺為14420港元(即每平方米15.52萬港元),折後價為每平方尺11680港元(即每平方米12.57萬港元),而這張價單出現後,同區的二手房天晉II中層戶馬上降價130萬港元,減幅達到10%。

隨著一手期房貨源的不斷累積,二手房的價格勢必隨之調整,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱,香港經濟和樓市都不景氣,目前市區的新盤都要以郊區的價格推售,他預計新界的新盤平均每平方尺價格將跌到低於1萬港元的水平。

投行齊發報告唱衰香港樓市

在這種情況下,多家投行對香港樓市的看法非常負面,德意誌銀行在5月9日的報告中,也表示對香港當前的樓市相當不樂觀。

報告稱,截至目前,香港的住宅去化率及成交量均低於預期,意味著樓市現在距離平衡水平仍有一段距離,預計接下來樓價還將繼續下滑,未來3年跌幅將達到40%,而今年將下跌20%。

德意誌銀行認為,今年以來,一手住宅新盤在兩天內的去化率只有22%,豪宅更低至6%,是1998年以來的新低。如果把時間延長至開盤後的一個月,那麽一手住宅的去化率只有40%,豪宅只有19%,遠遠低於過去樓市的低谷時期,而在當時住宅的去化率都在41%至67%之間,而豪宅則在30%至74%的水平之間。

自從去年9月15日以來,香港的住宅市場已經下跌13%,但如果成交量持續萎靡,那麽樓價完全還沒有跌到位。德意誌銀行續稱,目前香港地產股價格反映出,香港的樓價於現水平將再跌30%至40%,資產流轉非常低,除非交易量上升,否則地產股難以跑贏大市。

高盛也在5月5日的報告中,預測未來香港的樓價在2018年前將再跌20%,不過該行認為未來香港樓市不會出現短期急跌,但會進入長達數年的緩慢下挫,預測今年樓價整體跌10%,明年至2018年再跌10%。

同時,由於未來兩年利率會上升1.5到2個百分點,住宅樓市也會受到借貸成本上升拖累,加上市場持續高價而成交低迷,業主降價賣樓的動力不大,政府也沒有意願撤銷印花稅等調控措施,導致市場長期“拉鋸”。

其實,高盛在過去兩年來多次下調對香港樓市的預計。2014年,高盛預測香港的住宅房價會在2015年下跌10%、2016年下跌5%,此後又對此進行調整,預測房價在2016年至2018年下跌10%。

野村證券對香港的樓市更為悲觀,在該行4月份發布的報告稱,到2017年第二季度,香港的房價將從高位累計下跌30%,如果人民幣出現顯著貶值或美國加息幅度超過預期,香港樓價在最壞情況下可能下挫60%。

香港差餉物業估價署於4月底發布的最新物業報告指出,2016年環球經濟發展情況頗為不明朗,香港經濟和物業市場在早已受到“一周一行”個人遊簽註的實施、美國在2015年底加息,以及本港股票市場波動的影響下,將無可避免地面臨愈來愈大的壓力。

物業估價署相關資料顯示,截至2016年3月份,香港的住宅售價指數報270.2點,環比下跌1.28%,六個月來累計跌11.7%,創下2014年9月以來新低。僅在2016年的第一季度,住宅房價的跌幅就已經達到5.2%。


新盤入伙爆分租全國政協劏出男女宿舍

2016-06-09  NM

香港的劏房,不是環境太差,就是地點極遠。要價錢平,總要有犧牲。不過,在經濟寒冬下,「窮人佳音」陸續出籠!記者發現,誠哥口中「心曠神怡」的大型新盤日出康城,最近竟然出現大量分租房及劏房出租,價錢最平五、六千蚊,不但可住新樓,而且可免費享用豪華會所中的室內外泳池、band房設施。其中第三期「緻藍天」,入伙不足一個月,業主已即刻無限劏,爽!對業主來說,租金由每呎二十元大躍進至六十元,回報可觀。誠哥當初已把部分大單位設計成四房四廁,早有「先見之明」。難怪身家雄厚的全國政協委員,亦加入行列,劏出男女混合宿舍。政協度假屋2啤夫婦再住單身女

領凱9座高層業主:嘉泓有限公司(董事為全國政協委員楊孫西)買入價:$829萬(13年)預計租金收入:$22,000回報率:3.2釐*業主自住其中一間

記者按租樓網廣告的聯絡方法,找到負責人Jimmy ,他了解過記者的年齡、性別及職業後,表示可安排第二日早上參觀其「領凱」單位,並直接給予單位門牌,叫記者自己前來。新樓果然是新樓,保安毫不鬆懈,一抵達住宅大堂,就先要向保安登記,向業主確認才放行。單位是高層山景,望出窗外的確「心曠神怡」,屋主用一紮紮薰衣草布置客廳,播放着輕柔的音樂,完全忘記了這就是……堆填區,陣陣垃圾味都已被蓋過。外表三十多歲的Jimmy,表示自己都是住在其中一間套房,他力銷記者說,「呢個單位放咗盤三個星期,一路不停都有人約睇o架。臭味?呢度人口愈嚟愈多,唔會再臭o架喇。」他自稱是單位業主,當初買入單位只為打吓牌、開吓party,「不過入咗伙一段時間,都用唔着,空置了接近兩年,咪分租出去。」他表示租客需簽一年生約一年死約,不設短租,「租三個月嗰啲我唔prefero架。」

男女同屋無規矩

這個四房單位有三個套廁,實用面積九百多呎,其中三間房已有人住,餘下一間可租予記者。這房大約一百呎,已有床及衣櫃;客廳及廚房可共用,Jimmy向記者索租$6,000。另外,每個月的水電煤就攤分,他表示「好着數」:「呢度四間房,我分五份,我自己會俾兩份,大份啲。」現時四間房,原來除了其中一間Jimmy與妻子自用,另兩間房已租予一對夫婦及一名單身女租客。一間屋又男又女,記者問在使用公共地方時有沒有規矩,意指例如不可穿短褲或者要著衫等等,Jimmy表示沒有,「總之保持安靜就得啦。」不過劏房有市,即使要男女同住,這單位在記者放蛇睇樓一日後,該分租房已成功租出。記者翻查土地註冊處,發現這單位屬於嘉泓有限公司,一三年以八百二十九萬元買入,董事包括老左派、現為全國政協常委的楊孫西及其太太黃美玲及兒子楊華勇。現年六十五歲的楊孫西,是福建石獅人,自十二歲來港,六九年創立香港國際針織製衣廠,主要生產羊毛衫,後來轉攻針織及梭織時裝。六十年代至八十年代,他仍住在太子一帶唐樓及低密度分層單位,九二年他才突然斥資二千萬買入清水灣道大屋,地點與日出康城相近,估計市值已過億,並裝修到猶如後花園一般。同為民建聯顧問的楊孫西家底雄厚,買入日出康城單位分租,一屋十姓十九幾人是平常事吧,記者找楊孫西回應,但其公司職員指他不在香港。

緻藍天全新業主間牆招租一條龍

緻藍天5座中層業主:Chong Yuk Yin買入價:$680萬(15年)預計租金收入:$22,500回報率:3.9釐

「緻藍天」屬於日出康城第三期,去年開賣,今年才陸續收樓,記者在網上找分租單位,已經有大量廣告彈出來。相約其中一個業主陳小姐,睇樓前要先「查家宅」,除了一般的收入及職業,連記者的婚姻狀況、幾多個小朋友,現時住邊都要知。翌日,她親自帶記者參觀單位,她表示單位剛裝修好,廚廁全部新簇簇,其餘房間的租客都只搬入了幾天。在一直往單位的路上,記者見其他單位亦正在搬傢俬。 一打開門,是完全的劏房格局。這裡是六百九十一呎的三房兩廁單位,但被業主劏成五個單位,「我先生做裝修,其實呢度suppose係直廳,呢間同呢間都係佢間出嚟,而家五房,留番一間俾我先生擺雜物。」大房連套廁以七千五百元租出,租客是單親媽咪,她打開房門給大家參觀,「係咪幾好呢?我盞燈靚唔靚,係陳小姐幫我整o架。」另外已租出的兩間細房,則分別以四千及五千元租予兩名女士,她們需共用一個廁所。其中一個租客搭嘴說:「呢度幾好o架,陳小姐開咗個WhatsApp group,我哋幾時用廁所、廚房大家都喺個group度講聲。」記者見陳小姐用1至4分好房間號碼,可各自佔用廁所、廚房中的儲物櫃,又有卡通漫畫提醒大家如廁時保持衞生。

排好房號儲物櫃

記者睇的房間是約一百呎的尾房,月租六千元。房間雖小,但最正的是自己獨享一個小露台,望正一片片綠油油的草地(如果不計較臭味)。陳小姐表示所有條件與一般租屋差不多,都是兩按一上,一年生約一年死約,水電煤開支平分。由於她不是同住,有時管不到太多,「成年人,自己自律啦。」睇樓當日,與記者同行的,還有一對母女睇房客,該母女表示現時有家人一個單位在樓下,不過唔夠住,而現時樓價太貴,又不欲買多個單位,才暫時找這類劏房,「我剛剛喺出面賣咗間屋,無理由而家買番,等回多少少再算。」對於發現在這個新屋苑有幾千元有交易租到房,她們表現得很雀躍,「六千蚊,呢度喎?」而對於陳小姐來說,收入又可大幅增長。現時緻藍天的平均呎租只有二十一元,如陳小姐當普通單位放,收入只有一萬四千多,現時卻跳至兩萬二。不過要注意,在單位內建「非主力牆」先要向屋宇署申請,如果被發現僭建可被釘契,屆時得不償失。

變女生宿舍十二點前要歸家

領凱10座中層業主:Law Pik Luen買入價:$482萬(13年)預計租金收入:$11,200回報率:2.7釐*業主自住其中一間

「我呢度嘅住客多數都係學生,個個都好乖,返嚟之前會話聲我知,過咗十二點我就鎖埋道門o架喇,點知咩人會入嚟。」業主羅小姐的單位只有三間房,她自己佔用一間,其餘一間則由一個在銀行工作的女士租用,品流並不複雜。她外表如一個媽媽,對分租房的租客要求最多,記者見房門貼出一系列要遵守的規定,例如曬衫三天內要收回、濕的內衣褲不可掛在廁所,生病一定要戴上口罩,而且客廳及廚房都不可使用,大家回家後基本上就要返房,規矩多多,如女生宿舍。不過她亦最細心,「房間有雪櫃,個衣櫃裡面個櫃有鎖,貴重嘢可以放入去。」而一百呎的房間收五千六,對於「窮人」來說,平得幾百就幾百。翻查土地註冊處,羅小姐於一三年,以四百八十二萬買入這個六百多呎單位,估計每月供款一萬五千多元,但羅小姐表示近來已退休,「不過就算收咗租,都係幫補吓管理費、未完全幫到供樓。」她指自己一個人生活,不過當年買樓見這類大單位平均呎價可以接受,才決定買入,入伙後見到市場流行劏房又跟風做,結果反應很好,「基本上客接客o架,我之前個租客走咗,我post咗兩、三日已經有好多人睇過。」一個寂寞的屋主,搵到收入之餘,又為寂靜的單位帶來一點聲音,一個劏房、一個故事。

四房四廁分租易

這類劏房及分租的單位租金平,業主多數自己在網上放盤,而不會找地產代理代勞。記者隨便在網上找日出康城分租房,廣告多不勝數,但大部分都已出租。一名地產代理說這裡單位,有價有市,一推出市場就被消化,平均租金於五千至八千之間,但亦有業主心雄放租九千,那麼貴就當然未有客,他直言:「$9,000嗰間(分租房)就由佢擺吓啦。」而租劏房的高峰期在暑假,估算近百宗成交。劏房及分租房過去多在舊樓及村屋出現,如今竟然在日出康城大規模出現,有地產代理透露,因為當日買入日出康城多為投資者,尤以內地人居多,與其把單位空置,不如分租,其他人見有得搞便一傳十、十傳百,「日出康城多大單位,而家搵人租大單位唔易,反而細單位易租出。」日出康城「領凱」的單位有四房三廁,方便「劏房」,但未算絕,新入伙的緻藍天,有部分單位更出現四房四廁,擺到明是分租格,誠哥的確具「先見之明」!

撰文:江嘉樂、梁佩均攝影:鄭樹清、廖健昌、林志謙ed_bn@nextdigital.com.hk


移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻,近年專注幫內地人申請來港投資移民,對於內地人的投資口味自有一番心得。他說,內地投資移民買樓,必定買新盤,特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市,關景鴻認為,由2009年以來樓價已升了不少,已經相當危險,特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好,很多不明朗因素,經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌,近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓,待樓市調整完再買。若果資金充裕,可以沽出細價樓,轉買貴價樓,因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓,貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說,內地投資移民,買樓大多數必有兩大條件:「第一是新樓,二手樓不感興趣,特別是揀由名牌發展商發展的優質物業;第二,必揀鐵路沿線物業,因為回鄉探親容易吧!不少同胞鍾情九龍站物業,因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選,因為交通便利,有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘,配套設施齊備,附近有圓方的大型商場,以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽,都獲大地產商落力宣傳,被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說,內地同胞一般會先「進駐」九龍,其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」,呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說,投資移民計劃,由推出至今年3月底,獲批准的共有6689人,當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士,相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元,當中143.5億元投資在物業,93%為住宅,絕大部分申請人投資一個物業,平均價值為1000萬元,即較最低規限650萬元為高,顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說,以他自己的生意來粗略判斷,貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入,但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計,以金額計,今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業,佔本港一手新盤成交總金額22%。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤,接近五、六成也不足為奇。相反,內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5%(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」

關景鴻透露,早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位,並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭,更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求,其後在港再作其他投資。他笑言,內地富豪們來港買樓,價錢非首要考慮問題,「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵,因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業,原來他自己也是九龍站「粉絲」,近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位,作收租之用。他表示,自己會追求稀有物業,正如山頂只有百多間獨立屋,買一間便少一間,故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前,曾經熱中股票投資,當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨,他也有羊缌心態,結果「高買低賣」,之後便較少沾手股票。

相反,他在1993年買入的物業,即使在金融風暴期間跌幅也有限,所以1997年後,他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」,他自己選擇專心發展事業,同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產,回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地,對中國地產也瞭如自掌,他認為在內地置業,同樣是要選擇稀有的地段,主要是揀市中心地段,因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段,升得快時,跌得會更快。最好是揀「綜合」地段,即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。
2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....smiley
3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52


過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」


係唔係唔炒會手痕?
4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了

置大埔新盤勢貴絕新界 擬上半年推 呎價料逾 2萬

1 : GS(14)@2011-01-22 01:35:04

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
2 : passport(1491)@2011-01-22 19:03:16

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110121&sec_id=15307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
呢度唔洗林啦
一定係超貴
2萬起標
沿海豪宅
3 : GS(14)@2011-01-22 20:11:46

好貴

2011第1季新盤3,000個

1 : GS(14)@2011-04-21 17:06:19

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110421/News/ea_eab3.htm


Source: 明報

..
中原研究部聯席董事黃良昇預期,截至今年首季私人住宅新屋已落成,而仍未售出的單位,累積約有6000個,較上季的7000個減少1000個,是有紀錄以來的新低。他又稱,今年首季一手私人住宅買賣登記為2年以來的季度新低,所以,預計本季發展商將會追回落後的售樓進度,本季一手銷售數字可望大幅上升至約3000個水平。

28名代理 涉內地網站違規賣新盤

1 : GS(14)@2012-08-01 10:39:11

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120801/News/ec_ece1.htm
  2012年8月1日
【明報專訊】近年網站已成地產代理「拉客」的重要渠道之一。地產代理監管局(下稱地監局)於上半年進行了325次網上物業廣告抽查,次數較去年同期增加46%。
地監局發現,有5宗個案為代理在內地網站違規發放香港新盤資料,包括在項目獲批預售樓花同意書前發放樓盤資料及價錢。該局正就事件進行調查,涉及28名代理。
地監局﹕成交減少 投訴量下跌
地監局主席陳韻雲指出,上半年該局接獲241宗投訴,按年下跌16%,投訴中17宗與一手物業有關。她表示,投訴數字下跌,主要與期內物業成交宗數較去年內期減少有關。另外,上半年地產代理個人牌照數目繼續創新高,達34,859人。陳韻雲稱,由於上半年市道淡靜,期內參與考牌人數大減41%,預料未來新增人數將會回落,但她未對整體持牌人數走勢做預測。

將軍澳下月爆新盤戰 新地撼長實提供逾2,600伙

1 : GS(14)@2014-07-23 18:33:11

http://hkm.appledaily.com/detail ... ory=&issue=20140723

【本報訊】下半年新盤大戰連場,首個戰場位於將軍澳,由新地(016)天晉IIIA火拼長實(001)日出康城3期緻藍天,兩盤逾2,600伙下月登場。目前累積待批預售樓花同意書總數逾9,000伙,單是將軍澳下半年料逾3,500伙,成供應重災區。

記者:陳家雄

■新地天晉IIIA為29個月遠期樓花,預計短期獲批預售樓花同意書。

新地(016)副董事總經理雷霆表示,集團繼續每月有盤開,大型住宅項目將軍澳天晉IIIA,預計短期獲批預售樓花同意書,料下月登場。項目為29個月遠期樓花,提供960伙,以中小型單位為主,其中一至三房佔項目總數約三分二,主打三房。單位實用面積由334方呎起。他指,近期政府修訂雙倍印花稅,吸引不少換樓客買入三房單位,將軍澳區有很多兩房戶,多年累積龐大需求,相信該項目的三房單位會有承接。被問及會否減價賣樓,他回應,集團一向開新盤,跟市價賣樓,近期樓市氣氛好轉,料銷情理想。


■長實緻藍天今年初已獲批預售樓花同意書,部份座數已拆棚。

下半年供應重災區

長實日出康城第3期緻藍天今年初已獲批預售樓花同意書,不過被安排在荃灣環宇海灣及大埔嵐山1期後,成為今年壓軸項目。長實已多次講明,賣完大埔嵐山1期後,緊接下來,就是緻藍天,提供1,648伙。現場所見,部份座數已拆棚見雛型。
目前累積待批預售樓花同意書單位總數逾9,000伙,將軍澳是供應重災區,現有五大項目待批預售樓花,其中嘉華國際(173)將軍澳66D1區本月初已申請預售樓花,涉及約300多伙。另外還有會德豐(020)將軍澳66B2項目約590伙。粗略估計,將軍澳下半年逾3,500個新盤單位供應。



當新地與長實互片之後,戰場料移師沙田,事關恒地(012)馬鞍山迎海3期,提供1,092伙,將於今年下半年推出,區內由信置(083)、嘉里(683)及萬泰合作發展的玖瓏山(九肚山)正申請預售樓花同意書,發展商早前表明,希望趕於今年第四季開售。至於新地東涌項目2,300伙,亦趕在今年內推售。代理預期,新界區供應多,項目規模又大,發展商為求清貨,估計以較低定價搶客,勢將令新界二手樓受壓。
除大型發展商急推盤外,小型發展商都密鑼緊鼓推盤,其中協成行今日開記者會介紹筲箕灣東大街23號的住宅項目。另外,嘉里九龍塘喇沙利道住宅項目今日舉行命名儀式,市場預期短期內推出。

傲名首批實呎2.39萬 低毗鄰新盤4%

1 : GS(14)@2014-10-07 10:10:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141007/news/ea_eaa2.htm




2014年10月7日

【明報專訊】佔中活動昨天進入第9天之際,上周突然取消開放示範單位的嘉里(0683)何文田喇沙利道現樓傲名,在沒有召開記者會下上載價單,首推30伙平均呎價26,317元,但提供的最高折扣率,則會按單位面積不同而分為8.75%或9.25%,整批單位折實後平均實呎為2.39萬元,較同區另一新盤雋瓏近期平均實呎2.5萬元略低4%。


嘉里原本上周一(9月29日)向傳媒開放傲名示範單位,但突然煞停,估計是與佔中啟動令社會氣氛變緊張有關;如今佔中局勢略為緩和,嘉里昨日除突擊開價外,今日亦會向傳媒開放4個現樓示範單位。

兩房入場費折實1409萬

傲名首推30伙分佈於2至15樓,除即供5%折扣外,稅項優惠補貼分為3.75%(C室實用577或599方呎)、4.25%(A、B、D室實用926至1020方呎),即最高折扣為8.75%或9.25%,整批折實平均呎價2.39萬元。是次入場費最低的3樓C室屬兩房戶(實用599方呎) ,折實價1409萬元,相關樓價與新世界(0017)天后樓花盤柏傲山實用597方呎單位最低消費相若。

可留意的是,傲名位處喇沙利道及太子道西交界,中低層以樓景為主,預料亦會受太子道西汽車聲浪影響;相反,同區新盤雋瓏全部單位均向南,中高層可望何文田及維港景(客房及廚房向太子道西)。市場相信,傲名首推開價較雋瓏略低,可能反映景觀質素;惟傲名開價卻比加多利、棗梨雅道3號等亞皆老街新盤近期成交呎價2萬至2.3萬元,分別高4%和20%。

馬國明擬入市柏傲山

另明日展開次輪銷售推83伙的柏傲山,過去3日接獲逾540票,超額認購5.5倍。代理消息指,電視藝人馬國明昨擬入市柏傲山6座低層實用1188方呎B室,相關單位定價3507萬元。

太古地產(1972)明開展第3輪銷售推20伙的西半山瀚然,昨售出6樓B室(實用973方呎),作價2255萬元、呎價2.31萬元,令項目累售增至61伙、套現15.6億元。另恒地(0012)周六開展次輪銷售、涉200伙的馬鞍山迎海‧星灣御,市場消息指過去2日累積獲逾930票,超額近4倍。

焦點故事:新盤月租最低1.2萬瓏門II平價吸客 天晉II交通方便

1 : GS(14)@2014-10-18 22:59:06




■屯門瓏門II提供一房間隔,是平租新盤的主要來源。




下半年將有多個新盤陸續入伙,新界區的新盤規模普遍較大,租盤選擇亦較多,其中包括已收樓的將軍澳天晉II、元朗區的爾巒及Residence譽88等,而本月稍後入伙的屯門瓏門II,亦紛紛推出預租放盤,全新一房單位月租入場費低至1.2萬元,年底前則有壓軸大盤元朗溱柏登場,平住新盤的選擇陸續有來。記者:陳阮素攝影:李家皓



在下半年多個已入伙的新界新盤當中,以天晉II規模最大,共有784個單位,交通方面亦最就腳,毗鄰港鐵將軍澳站。美聯馬立成稱,陸續收樓的天晉II暫時有約40個租盤,最平月租2萬元。客源主要來自區內及港島東。現正租住毗鄰天晉I的原君傲灣租客,因想住新樓,打算待租約期滿後,加多數千元轉租天晉II。由於天晉II入伙初期租盤供應較多,現時租金比天晉I便宜一、二千元,即約5至7%。


爾巒兩房1.45萬入場

元朗新入伙的爾巒,是錦田北一帶少有的大型屋苑,至於Residence譽88,則與另一大型屋苑尚悅為鄰。利嘉閣莫家進稱,正在收樓當中的爾巒,暫時有30餘個放盤,集中三房,兩房放盤較少,最平兩房月租1.45萬元。Residence譽88租盤較多,約有60個,多屬兩房,最平1.4萬元。兩盤客路不同,Residence譽88較近元朗市中心,吸引喜歡方便的租客。爾巒位置則較偏遠,環境相對獨立。供應900餘個單位的瓏門II快將收樓。美聯梁浩文稱,業主以用家居多,有別於瓏門I集中投資客,相信瓏門II租盤會較少,暫時有30餘個預放租盤,大部份兩房,入場費1.3萬元,實用485方呎。一房最平1.2萬元,實用373方呎。今年底前,還有多個新盤入伙,包括位於元朗洪水橋的蔚林,以及座落十八鄉、採中低密度設計的溱柏。另外,粉嶺亦有兩個新盤預計收樓,分別是聯和墟的單幢樓瓏山1號及香港小輪發展的逸峯。馬鞍山則有迎海.星灣。當中,以溱柏規模最大,共提供1,620個單位,將會是租盤主要來源。



■剛收樓的將軍澳天晉II,是新界區大型屋苑。

■位置較偏遠的元朗爾巒,吸引愛靜的租客。




觀月.樺峯料月尾交樓

【規模較大】相比新界區,下半年到目前為止,市區已入伙的新盤不算多,主要包括旺角麥花臣匯及銅鑼灣曦巒。未來近10個新盤將陸續入伙,但全部屬於單幢樓,當中以觀塘觀月.樺峯規模最大,供應近300個單位,其餘新盤只有數十個至百餘個單位不等。



■觀塘觀月.樺峯是市區焦點新盤,單位總數接近300個。

麥花臣匯主打細單位

銅鑼灣極少新樓供應,位於希雲街38號的曦巒,是區內最新物業,剛開始入伙。物業最大賣點是距離港鐵銅鑼灣站只有約5分鐘步程,吸引不少在鄰區上班的中產人士。中原劉新培稱,近期承租的租客,有灣仔及中環上班的外籍人士。物業共有約60個租盤,平均實用呎租約65至70元,入場租盤是極低層一房戶,以2.5萬元放租。位處旺角鬧市的單幢樓麥花臣匯,於上月收樓。香港置業麥志盆稱,現有20餘個租盤,逾六成屬一房,其餘為開放式及兩房。開放式單位最平月租1.65萬元,實用293方呎。目前租盤叫租平均每方呎約51至55元。租客當中,有中環上班族,亦有月入六至七萬元高薪人士,看淡樓市決定「租住先」。至於備受關注的觀月.樺峯,預計本月尾交樓。中原洪金興稱,觀月.樺峯暫時有10多個預租放盤,兩房月租2.2萬元起,三房月租由2.8萬至3萬餘元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141018/18903360

佔中個半月 新盤吸金180億累售1,800伙 玖瓏山首批近沽清

1 : GS(14)@2014-11-09 13:49:33




■玖瓏山開售,大批昨買家擠滿售樓處,場面混亂。 黃耀興攝



【本報訊】樓市癲勢佔中都擋不住,地產商笑晒。佔領行動已持續個半月,一手市場賣出逾1,800伙,料吸金逾180億元。沙田九肚山首個「開荒盤」玖瓏山,昨發售首批210伙,近千人「逼爆

東環折實呎價直撲萬元東涌新盤 一年賣貴三成

1 : GS(14)@2014-12-24 02:00:27





■東環有望成今年最後一個新盤,新地公佈售價後,大批地產代理瘋狂搶價單促銷。 江俊豪攝



【本報訊】細單位有價有市,新地(016)昨日公佈東涌新盤東環定價,首批300伙折盡平均實用呎價逼近1萬元,較一年前同區新盤昇薈首批折盡呎價7,671元,貴約三成。由於東環主打一或兩房細戶,是次最平入場費366.8萬元,業界坦言,純粹銀碼細,以400萬元內可以上車做賣點,遂令發展商可肆無忌憚進取開價。記者:朱連峰 陳東陽


新地案今日判刑,惟集團揚言延續「月月有樓賣」策略,旗下東環挾最快2017年落成的港珠澳大橋作銷售噱頭,首批300伙平均實呎10,963元,扣除各項優惠,折實平均呎價9,812元,較南豐毗鄰昇薈現時平均呎價約8,500元貴15%,亦貴過區內部份二手樓,最快月內發售。代理指出,東環約七成單位屬1至2房細戶,樓價主攻400至600餘萬元,屬近期較搶手銀碼「上車盤」,因而呎價進取也不愁銷路。




昇薈去年呎價7,671開售

昇薈去年11月發售時首批單位平均折實呎價只是7,671元,東環在短短13個月後開賣,價錢賣貴近三成。反映整體樓價的中原城市領先指數CCL,同期升幅只有約一成。與東環一樣偏離港鐵東涌站的映灣園,現時平均實用呎價約8,650元,較東環平逾一成。而整個東涌私樓市場,按中原數據,暫時只有最貼近港鐵站的水藍.天岸、影岸.紅呎價能超越1萬元。昔日東涌地區偏遠,惟98年地鐵東涌線通車後,拉近與市區距離,區內首個私樓為東堤灣畔,99年初開賣實用呎價大約4,400元,建築呎價3,138元,其後區內映灣園,04年樓市陷入低谷時,單位曾跌至不足100萬元,實用呎價低見1,716元。十年後新盤開價,竟然高出超過四倍。



一房折實最平366.8萬

近期發展商多以低入場費招徠,但擺脫不少超高呎價的事實,務求網羅市場上一大批「求價不求呎」的準買家心理。新地副董事總經理雷霆指出,東環開價對比同區二手銀碼低,當中最平一房開價「接近平盡同區」,確實銷售日期視乎收票情況,有機會月內開售。每張本票10萬元,每名準買家只可以入兩票。東環首批面積412至645方呎,折實呎價8,571元至10,892元,全部售價低於800萬元;佔近七成是一及兩房細戶,3B座1樓5室最平,實用面積412方呎,一房折實價366.8萬元,料平絕同區私樓。發展商引入大堆付款優惠,總折扣佔樓價10.5%,另設印花稅100%或雙倍印花稅(DSD)70%稅務現金回贈。首30個合資格買家,可獲15%買家印花稅(BSD)現金回贈,連其他優惠,總折扣15%。近期開賣新盤,呎價動輒逾萬元,如西營盤單幢樓AVA128,一個實用177方呎開放式,定價近400萬元。


■凌小姐

【市民心聲】

凌小姐:「東環一房單位折實約370萬元入場,唔會諗啦,除咗因為項目開價太貴之外,東涌區空氣污染問題嚴重,所以都會令人卻步。」


■張小姐


張小姐:「本身住大嶼山南村屋,覺得東涌出入市區可依賴地鐵,比如往中環雖然只需約半小時,但每程車費就要成21元,長期計,交通費貴。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141223/18978386

焦點故事:今年新盤2.8萬伙搶灘東環響頭炮 緻藍天隨時推

1 : GS(14)@2015-01-11 21:00:32





■今年將有多個大小新盤排隊登場,準買家可以有不同選擇迎合所需。








2015年新盤市場供應繼續多元化,計算已批及待批預售的項目,以及發展商表示有意開售,甚至是市傳登場的大小項目,涉及單位總數近2.8萬伙。供應多不代表有壓力,以目前市場的承接力,發展商實在沒有打崩頭賣樓的必要,況且,大部份項目提供單位數量不足1,000伙,而真正考驗市場對價量承接力的項目,更可能要2016年才真正出場。記者:伍志輝


新盤踏入已批及待批預售樓花的階段,才可以稱為實際供應,發售中的東涌東環1期,涉及6座共1,407伙,作為今年頭盤,賣樓表現理想,至於項目2期2座共932伙,暫時未有申請預售,會否提速難以斷言,因為發展商新地仍有另一較具規模的項目待批預售中,元朗峻巒1期涉及1,027伙,項目與錦田河及西鐵綫架空路段有一定距離,物業環境所受的影響不及同系爾巒般直接,加上項目規模龐大,預算分3期興建30幢中密度住宅,單位總數逾3,000伙,日後必成新焦點住宅小區,對買家有一定吸引力。





細價樓受捧 豪宅盤添壓

目前可售新盤中,以將軍澳緻藍天最具規模,建4座共1,648伙,物業獲批預售即將踏入一周年,仍停留在「短期內開售」階段,物業預計關鍵日期為今年3月,再「拖」隨時變現樓新盤。發展商之一長實早前曾經表示,緻藍天將會分兩階段推售,先賣約800伙,如果事實如此,項目在市場對大型項目承接力的啟示作用將會大減。以截稿時間為準,上述三盤已經是今年最具規模的供應,其他提供過千伙甚至三千伙的大型項目,暫時仍未申請預售,部份甚至是早一、兩年已經市傳會開售,結果年復一年都是傳言。回看已批及待批預售的眾多項目中,不乏已屆現樓的低密度住宅,包括青山公路大欖段琨崙和1 Tsing Lung Road,以及舂坎角環角徑二號,由於單位面積大,豪宅級的售價在現時旺細價樓的新盤風氣下,推售方面或會有一點壓力。豪宅新盤氣勢不足的局面,或會在今年稍後兩個地王級項目登場而改變,會德豐及南豐發展的山頂Mount Nicholson,年中前將會先推出17幢洋房,而新地的何文田佛光街及忠孝街項目1期,更有市場消息指最快農曆年檔期推售。至於其他傳統豪宅地段新盤包括新世界的西貢THE CLEARWATER BAY、華懋的九龍塘延文禮士、長實的何文田亞皆老街204號、中國海外的又一村海棠路62號等,除了THE CLEARWATER BAY單位數量較多有680伙外,其餘均屬量少而價碼大的選擇,其銷售表現對豪宅市場有重要指示作用。



■維港.星岸

■星鑽


■啟德一號發展商早前表示,項目最快可於今年第四季發售。 資料圖片

啟德一號勢成焦點

【港人港地】今年一手市場上的潛在供應頗多,包括有意開售但尚未申請預售的項目,以及大批毋須申請預售樓花同意書的併購舊樓重建物業,後者多屬規模較細的選擇,散佈西半山、跑馬地、筲箕灣及土瓜灣一帶,發展商推盤彈性奇高,落成多年仍未開售的例子多的是。至於各區有意開售的項目中,最大型的一個必然是新地及港鐵的深水埗港鐵南昌站上蓋項目,預算分期興建3,414個單位,有說今年底前會推出首期。有鑑於項目的發展以至規模皆屬全城焦點的級別,是否能夠趕及今年開展銷售步伐,變數極大。同樣屬話題性十足的新盤,中國海外的港人港地項目啟德一號,推售積極性可能更大,發展商早前表示項目最快今年第四季發售,這個啟德發展區內首個私人住宅,或者較「未知數」極多的南昌站項目更易成為市場焦點。另外,元朗及將軍澳多個新盤亦會排隊登場,以規模計首選新地的元朗YOHO Town3期首階段約1,100伙,以及長實的元朗安寧路項目1,129伙,但兩盤仍未申請預售,會否出現兩盤對撼的局面,實屬難料。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150110/18997151

長實拆招推九成按揭新盤悅目超購13倍

1 : GS(14)@2015-03-03 01:41:22





■長實執行董事趙國雄(左)稱,新盤悅目為買家提供最高九成按揭;昨午悅目位於尖沙嘴的售樓處大排長龍。黎樹雄攝


【本報訊】金管局出招收緊樓按,長實自行拆招,夥拍財務公司為紅磡新盤悅目買家提供最高九成按揭,昨午位於尖沙嘴的售樓處大排長龍,有指單日收超過二百四十宗認購,令累計登記數字飆升至逾七百二十宗,較首批五十二伙數超額近十三倍,料日內加推,最快周內發售。



一手成交增倍


長實執行董事趙國雄稱,市民只要負擔得到仍會買樓,反映剛性需求仍很大,要等到住宅供應充足,情況才穩定。他認為出招目標是維持經濟體系穩定性而非打擊樓價。長實補充,目前已入票準買家逾八成欲購買單位自住,以四十歲以下夫婦為主。此外,新地執行董事郭基煇指,雖然收緊樓按措施對首置人士有影響,但相信當局用心良苦,認為首次置業家庭,對中小型單位的需求仍大。樓市加辣後一手交投仍不乏成交。出招後首個周六及日,一手市場共錄約十五宗成交,較上周新春假期成交量增逾一倍,當中仍以過千萬的大額成交為主。大埔天賦海灣錄三宗成交最多,最貴的十二座八樓B室成交價一千六百九十二萬元,呎價逾一萬二千元﹔大坑雋琚同樣錄三宗成交。成交紀錄冊顯示,深水埗單幢盤曉珀以一千五百五十萬售三十樓A室,創屋苑成交價新高,買家獲成交價3%作印花稅回贈。銅鑼灣新盤yoo Residence沽十六樓F室,成交價一千三百一十五萬,面積四百一十一方呎,折合呎價三萬二千。■記者陳東陽





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060112

加辣後15新盤調高售價昇薈細單位狂加價兩成

1 : GS(14)@2015-03-18 02:10:48





■昇薈(右)昨將39伙貨尾提價,圖左為東環。 資料圖片



【本報訊】早前金管局出手收緊按揭成數希望令買家頭腦回復理性,但發展商懶理,廿日內至少十五個新盤連環加價。單位越細加價越狠,最新是南豐集團旗下東涌新盤昇薈,細戶加幅達兩成,唔夠五百呎一房戶狼死加價逾「一球」。記者:陳東陽 湯家明


金管局總裁陳德霖意圖㩒熄細價樓狂熱,上月二十七日公佈收緊樓宇按揭比例後,二手市場買賣淡靜,但發展商推出的新盤多數提供二按計劃幫準買家減辣,加上住宅供應短期未夠,結果辣招推出後一手市場反而不斷升溫,新盤售樓處再現人龍,造就發展商瘋狂加價空間。據本報統計,辣招出爐後不足廿日,經已有至少十五個新盤加價,由細價樓到豪宅統統有份,一眾發展商聯手掌摑無能政府。最新一宗搶錢個案是南豐旗下東涌新盤昇薈昨日修訂兩張價單,將三十九伙貨尾單位提價,當中三伙最受上車客歡迎的一、兩房單位擺明唔憂賣,發展商遂一口氣加價20%,屬收緊按揭後新盤加價幅度次高,僅次君臨天下。





其中,昇薈十座六樓B室,實用面積四百九十四方呎一房戶,舊價五百零九萬元,新價六百一十一萬元,加價超過「一球」,每呎價錢由約一萬零三百元加至約一萬二千三百七十元。同座三十樓J室,面積七百五十七方呎兩戶單位更狂加一百六一十萬元。至於三十六伙面積千呎以上的三、四房大單位加幅則相對溫和,全部加價一百萬元以內,幅度介乎3%到5%。例如一座三樓A室,面積一千三百七十六方呎的四房戶,加價八十一萬元,至一千六百八十三萬元,加幅約5%。南豐地產部總經理鍾志霖表示,以平均售價計算,昇薈該批貨尾單位較原先價單輕微提價約4%,而折扣優惠則維持不變。據銷售安排顯示,東涌昇薈本周五將以以抽籤形式發售發售四十二伙。



皇廷滙三洋房招標發售

興勝創建旗下尖沙嘴Austin Place再錄成交。據知,七樓A室,成交價一千七百六十三萬元,呎價二萬零二百六十三元,惟回贈後,折實價一千六百三十五萬元,呎價一萬八千七百九十元。另五樓A室,折扣後成交價一千六百二十九萬元,呎價一萬八千七百二十一元。項目至今累售十九伙。九龍塘喇沙利道三十四,三十六及三十八號的皇廷滙三間洋房以招標方式發售,指標價分別四億、三億四、五億一千萬元,實用面積七千零八十三至一萬零九百四十五方呎,每洋房連花園、泳池及停車位。此外,信置(083)本周五賣大埔溋玥.天賦海灣九十五伙,另洋房招標。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150317/19079205

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